戶型定位報告終課件

05六月2023南寧春江明月戶型定位報告終戶型調整背景及戶型調整建議首次定位報告戶型結論二三南寧市場分析一一、項目概況項目位于南寧市五象新區(qū)核心區(qū)，為南寧市未來發(fā)展重點之一。項目地處市主干道位置，西臨平樂大道，東、南及北面均為規(guī)劃道路，周邊商業(yè)和公建等各種基礎建設正日趨完善，使得本項目具備較高的升值潛力。項目規(guī)劃用地71034.758㎡，總建筑面積347994.77㎡；原定容積率3.718；建筑密度27%（含水面率7%）；綠地率35.02%。住宅底層為架空層，完全人車分流，園區(qū)通過建筑圍合形成1個中心綠化空間，設4個出入口，其中北面一個機動車和行人出入口，西側兩個機動車和行人出入口，一個行人出入口。項目通過全部布置點式住宅，形成圍合性強的小區(qū)建筑群體，即有適當開放性又有歸屬感的親切的園區(qū)。二、項目周邊配套（現(xiàn)狀）4KM2KM4.5KM3KM3.5KM3.5KM4KM灞河浐河6KM6KM4KM2KM2.75KM廣西民族博物館萬象城壯錦廣場客運中心良慶區(qū)政府廣西體育中心江濱醫(yī)院南寧市五象小學廣西醫(yī)科大學青秀山風景區(qū)成熟生活區(qū)2KM5KM0.5KM5.5KM6.5KM3KM3.5KM2KM2.5KM邕江三、項目周邊配套（未來）東盟國際物流基地（保稅物流中心）廣西文化產(chǎn)業(yè)城已建成1年內建成3年內建成良慶大橋青山大橋青坪大橋臺灣健康產(chǎn)業(yè)城（路網(wǎng)）序號名稱1南寧博物館2五象小學3廣西體育中心4廣西美術館5五象湖公園6市青少年活動中心7五象嶺森林公園8廣西規(guī)劃館9第二十六中學五象校區(qū)10南寧三中五象校區(qū)11濱湖路小學12萬科大廈寶能環(huán)球金融中心五象航洋城海爾青啤聯(lián)合廣場大唐總部1號1234576891011序號名稱13綠地中心五象總部大廈富雅國際總部基地恒大國際中心永恒智慧廣場寧泰新港灣龍光國際南寧京華廣場中國移動、中國聯(lián)通、南方電網(wǎng)、交行、興業(yè)、郵儲、民生、太平、前海14三美中學15廣西醫(yī)科大附屬口腔醫(yī)院16廣西國際壯醫(yī)醫(yī)院17民主路小學18衡陽路小學19五象湖小學20十四中五象校區(qū)21廣西文化藝術中心12131417181920211516四、項目周邊現(xiàn)狀南寧春江明月五、項目SWOT分析SWOT優(yōu)勢（S）地塊規(guī)整，易于規(guī)劃，商、住、公建配套互補，有助于提升整體居住氛圍緊鄰南寧大橋，雙地鐵及雙大道環(huán)繞，交通優(yōu)勢異常顯著地塊占盡板塊內區(qū)位優(yōu)勢，北有邕江、青秀山，西有五象嶺、藝術中心，東有體育中心、博物館，南有總部基地威脅（T）五象湖周邊樓盤憑借更優(yōu)的教育資源，更強的品牌實力，更全的生活配套，分流客戶近兩年品牌房企集中出售剛需產(chǎn)品，新區(qū)成交均價一路下降，造成客戶對區(qū)域整體均價認知偏低劣勢（W）項目周邊缺乏教育配套資源，五象小學生源復雜，區(qū)域內幼兒園暫未開放夢之島商業(yè)項目進展緩慢，菜場項目仍處規(guī)劃，軌道交通需再等四年，公交站點相距數(shù)百米，三年后周邊生活配套仍相對缺乏內部多條道路泥濘揚灰，路旁綠化稀疏殘敗，周邊環(huán)境尚需整治機會（O）眾多品牌房企合力開發(fā)五象新區(qū)，吸引全城購房注意力，區(qū)域認可度提升周邊項目陸續(xù)交付，部分業(yè)主均已入住，區(qū)域居住氛圍逐漸形成總部基地寫字樓群在未來1-3年內逐步投入使用，將產(chǎn)生新的地緣性需求地塊占據(jù)區(qū)位和交通優(yōu)勢，具備打造高品質住宅區(qū)基本條件六、首次定位報告戶型結論：依據(jù)南寧市場數(shù)據(jù)及客戶訪談分析，同時結合委托方對去化速度和價格的預期，本項目首次戶型配比思路遵循：順應市場、控面積控總價和戶型創(chuàng)新的原則。戶型面積（㎡）占比備注三房兩廳一衛(wèi)2+1≤10020%緊湊型三房三房兩廳兩衛(wèi)3≤11520%舒適型三房四房兩廳兩衛(wèi)3+1≤12030%緊湊型四房四房兩廳兩衛(wèi)4≤14025%舒適型四房五房兩廳兩(三)衛(wèi)4+1/5≤1605%五房合計

100%

100㎡以內緊湊型三房，競爭剛需客戶中追求品質生活和具備一定資金實力的客群；115㎡舒適性三房，順應市場主流需求，提供高性價比的品質產(chǎn)品；120㎡3+1四房，創(chuàng)新戶型，通過控面積控制總價區(qū)間，獲得更多四房客群；140㎡舒適性四房，通過提升居住舒適度，爭取更多改善型客群；160㎡五房，提升項目整體調性，作為高端改善型客群需求的補充。戶型調整背景及戶型調整建議南寧市場分析一三首次定位報告戶型結論二一、南寧市區(qū)住宅房銷售情況近三年市區(qū)年均去化約647萬㎡（485億元），整體成交量逐年遞增，2015年呈現(xiàn)出量升價跌的特點；市區(qū)近三年供銷整體平衡，市區(qū)存量房源逐步上升，截止2015年底，存量共計742萬㎡，去化時間約13.7月（按近三年成交均值計算）。單位：萬㎡單位：萬㎡單位：億元2013-2015年市區(qū)住宅供銷情況2013-2015年市區(qū)住宅成交金額2013-2015年歷年年末住宅存量二、南寧市區(qū)住宅成交面積段分析近三年80-100㎡的產(chǎn)品市場成交占比最高，平均每年穩(wěn)定在40%左右；120-140㎡的產(chǎn)品緊隨其后，市場占有率穩(wěn)定在19%左右；100-120㎡在2015年的市場占比有所上升，從2014年的14%上升到了2015年的17%；140-160㎡每年的市場占比在6%左右。單位：萬㎡2015年各成交面積段分析成交總量：814萬㎡成交總量：583萬㎡三、南寧市區(qū)住宅成交總價段分析單位：萬㎡近三年成交總價在100萬以下的產(chǎn)品市場成交占比最高，每年穩(wěn)定在75-80%，該總價段2015年市場成交面積為642萬㎡；100-120萬的產(chǎn)品次之，市場占有率穩(wěn)定在7-9%左右，并略有上升的趨勢；其余總價段總共占市場12%的份額。2015年各成交總價段分析2014年各成交總價段分析2013年各成交總價段分析成交總量：814萬㎡成交總量：583萬㎡成交總量：543萬㎡套均價63萬套均價63萬套均價60萬四、良慶區(qū)住宅房銷售情況近三年良慶區(qū)年均去化約91萬㎡（64億元），整體成交量逐年遞增，2015年呈現(xiàn)出成交量暴漲，成交均價略有下降；近三年良慶區(qū)供銷整體平衡，良慶區(qū)存量房源逐步上升，截止2015年底，存量共計126.67萬㎡，去化時間約16.7月（按近三年成交均值計算）。單位：萬㎡單位：萬㎡單位：億元2013-2015年良慶區(qū)住宅供銷情況2013-2015年良慶區(qū)住宅成交金額2013-2015年歷年年末住宅存量五、良慶區(qū)商品住宅成交面積段分析單位：萬㎡近三年80-100㎡的產(chǎn)品區(qū)域市場成交占比最高，平均每年近50%；120-140㎡的產(chǎn)品占比呈現(xiàn)上升趨勢，2015年區(qū)域市場占有率26%，全市該面積段成交總面積131萬㎡，該區(qū)域成交占比25%；100-120㎡區(qū)域市場占比保持在15%。六、南寧市區(qū)各面積段存量去化情況單位：萬㎡，月從上圖可知，若明年能保持今年的去化速度，除80㎡以下與200㎡以上產(chǎn)品去化周期較長外，剩余產(chǎn)品去化時間均較短，其中80-100㎡面積段存量去化僅半年，100-140㎡與160-180㎡面積段去化時間也在1年以內。已領證口徑2015年底市區(qū)各面積段存量去化時間七、良慶區(qū)各面積段存量去化情況從上圖可知，若明年能保持今年的去化速度，除200㎡以上產(chǎn)品去化周期較長外，其他產(chǎn)品去化時間均較短，其中80-100㎡的面積段去化時間最短，僅7個月，另外80-140㎡,160-180㎡也均在1年以內。單位：萬㎡，月已領證口徑2015年底良慶區(qū)各面積段存量去化時間八、2016年一季度南寧市住宅面積段成交分析從上圖看出，80-100㎡的產(chǎn)品仍然是市場主導，市場占有率高達58%；120-140㎡的產(chǎn)品緊隨其后，在2016年一季度也達到了17%較大的占比；100-120㎡在2016年一季度的市場占比則與2015年度持平，均在16%左右九、2016年一季度良慶區(qū)住宅面積段成交分析從上圖看出，80-100㎡的產(chǎn)品仍然是市場主導，市場占有率高達62%；120-140㎡的產(chǎn)品緊隨其后，在2016年一季度也達到了20%左右的較高比例；100-120㎡在2016年一季度的市場占比13%左右；140-160㎡在2016年一季度維持在3%左右。十、2016年一季度南寧市分面積段庫存百分比分析從上圖看出，80-100㎡的產(chǎn)品在市場存量較高，約占市場份額55%；120-140㎡的產(chǎn)品約在17%左右；100-120㎡約占市場份額14%左右；140-160㎡約占3%左右。十一、2016年一季度良慶區(qū)分面積段庫存百分比分析從上圖看出，80-100㎡的產(chǎn)品在在良慶區(qū)的存量較高，約占市場份額51%；120-140㎡的產(chǎn)品占有率約在24%左右；100-120㎡約占市場份額14%左右；140-160㎡約占7%左右。若明年能保持今年的去化速度，除200㎡以上產(chǎn)品去化周期較長外，其他產(chǎn)品去化時間均較短，另外120-140㎡,均在1年以內。十二、2016年一季度市區(qū)銷售金額Top102016年一季度市區(qū)銷售金額Top10項目名稱成交金額成交面積成交套數(shù)成交均價榮和大地112171752071612.5222615663.70685萬科城582921865.563493.75939180.782748綠地中央廣場486402929.249872.844029752.862063華潤佳成五象中心419764669.858597.725997163.498338霖峰壹號399964538.343449.093719205.360532嘉和城383099290.860218.215416361.851187天譽花園349379725.154833.797086371.613654萬科魅力之城346158193.346152.395187500.330824南寧華潤中心341831646.912601.447627126.39563盛邦瓏湖333649654.950274.34836636.584793十三、2016年一季度良慶區(qū)銷售金額Top102016年一季度良慶區(qū)銷售金額Top10項目名稱成交金額成交面積成交套數(shù)成交均價華潤佳成五象中心419764669.858597.725997163.498338天譽花園349379725.154833.797086371.613654萬科魅力之城346158193.346152.395187500.330824盛邦瓏湖333649654.950274.34836636.584793恒大綠洲17211702121292.152018083.590477江山御景169405772.919934.761658498.009152恒大名都16704348520005.382048349.92812綠地國際花都13865972419234.841997208.779694寶能五象湖1號122028072.717710.41636890.192921五象麗景110472122.620324.311865435.467311十四、重點項目個案分析賣點：鳳嶺北，山地公寓，濱湖路小學入駐，毛坯價買精裝房，品牌房企，雙地鐵項目名稱萬科城開發(fā)商南寧市萬科城房地產(chǎn)有限公司基礎數(shù)據(jù)總占地面積53萬方，總建筑面積180萬方，容積率4.0產(chǎn)品類型塔樓，超高層（1、2、3、6、7、8號樓是35層，4、5號樓是47層）房源數(shù)量總戶數(shù)11000戶一期戶數(shù)5500戶主力戶型三房(90㎡)四居(120-140㎡)當前價格9073元/㎡（含精裝修）特惠8288元/㎡優(yōu)惠折扣一次性9折，按揭95折（另有其他限時優(yōu)惠）開盤時間首開：2015-8-30交付時間首期為2017年底車位配比車位1500個左右，車位配比1:1.1物業(yè)管理1.65元/平方米·月萬科城一期鳥瞰圖（與本項目直線距離8公里，位于鳳嶺北板塊）十四、重點樓盤分析-萬科城總價段（萬元）成交套數(shù)去化套數(shù)占比成交均價套均成交價100以下81866.83%853277100-12025721.00%9467116120-140453.68%9951122140-1601048.50%105331482015年萬科城成交總價段分析面積段供應套數(shù)各戶型占比成交套數(shù)去化率成交均價90117566.65%81869.62%853212043024.39%32375.12%97221401588.96%10767.72%105192015年萬科城已售房源面積段分析十四、重點樓盤分析-萬科城120㎡，贈送17.4㎡140㎡，贈送21.7㎡十四、重點樓盤分析-華潤二十四城（與本項目直線距離5.5公里）二十四城鳥瞰圖賣點：雙地鐵，小萬象城，學區(qū)環(huán)繞，五象湖公園，總部基地，高性價比，大品牌項目名稱華潤二十四城開發(fā)商華潤置地（南寧）有限公司基礎數(shù)據(jù)總占地面積14.5萬方，總建筑面積100萬方，容積率4.0產(chǎn)品類型板塔結合高層房源數(shù)量共4400戶，當期1675戶主力戶型二房(70㎡)三房(88-106㎡)四房(120-126㎡)，五房（136-166㎡）當前價格成交均價6442元去年團購房4999元優(yōu)惠折扣預約2千抵2萬優(yōu)惠（11.5）開盤時間2015年5月正式對外出售交付時間2017年12月車位配比總停車位：1564輛；車位配比超1：1.3物業(yè)管理1.65元/平方米·月十四、重點樓盤分析-華潤二十四城總價段（萬元）成交套數(shù)去化套數(shù)占比成交均價套均總價100以下147797.11%642564100-120422.76%6504109120-14020.13%8080135開盤至今華潤二十四城成交總價段分析面積段供應套數(shù)各戶型占比成交套數(shù)去化率成交均價80以下563.03%5394.64%648680-10086446.80%69179.98%6423100-12038020.59%37398.16%6331120-14045724.76%36078.77%6504160-180894.82%4449.44%6575開盤至今華潤二十四城已售房源面積段分析十四、重點樓盤分析-華潤二十四城5室136㎡4室126㎡十四、重點樓盤分析-恒大綠洲（與本項目直線距離3.5公里）恒大綠洲鳥瞰圖賣點：五象嶺森林公園，五象大道、一線江景，精裝高性價比項目名稱恒大綠洲開發(fā)商南寧銀象房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司基礎數(shù)據(jù)總占地面積25萬方，總建筑面積76萬方，容積率2.4產(chǎn)品類型塔樓小高層高層建筑風格新古典主義風格房源數(shù)量總戶數(shù)5300戶主力戶型兩房(72-82㎡)三房(90-130㎡)四房(151㎡)當前價格成交均價7785元（含精裝修）營銷推廣首付分期低至1萬，送1500元/㎡精裝，再送9萬品牌家私，售樓處優(yōu)惠：全線85折開盤時間2014年10月7日交付時間2016年10月一期交付車位配比1：0.9物業(yè)管理1.65元/平方米·月十四、重點樓盤分析-恒大綠洲總價段（萬元）成交套數(shù)去化套數(shù)占比成交均價套均總價100以下220791.16%742773100-1201797.39%7830108120-140351.45%7977121開盤至今恒大綠洲成交總價段分析面積段供應套數(shù)各戶型占比成交套數(shù)去化率成交均價80以下1544.77%13889.61%780480-100131540.72%103378.56%7195100-120110234.13%79271.87%7545120-14057317.75%37865.97%7707140-160852.63%8094.12%7899開盤至今恒大綠洲已售房源面積段分析十四、重點樓盤分析-恒大綠洲3室126平米4室142平米十四、重點樓盤分析-華發(fā)國賓壹號（與本項目直線距離2.5公里，位于流沙半島）華發(fā)國賓壹號鳥瞰圖賣點：流沙半島，雙水景(江景+湖景)，國賓館，濱湖路小學，容閎幼稚園，濱江醫(yī)院，快速路項目名稱華發(fā)國賓壹號開發(fā)商華發(fā)股份基礎數(shù)據(jù)總占地面積18.6萬方，總建筑面積42萬方，容積率2.78產(chǎn)品類型板樓高層建筑風格東南亞風格房源數(shù)量總戶數(shù)2768戶主力戶型兩房（90㎡）三房（100-157㎡）四房（200-290㎡）復式（240-610㎡）當前價格江景房16000-17000湖景房10000-11000整體成交均價12154優(yōu)惠折扣湖景房減3-6萬，江景房減20萬開盤時間2014年3月1日交付時間2015年12月31日車位配比約2987物業(yè)管理1.65元/平方米·月總價段（萬元）成交套數(shù)去化占比成交均價套均總價100以下14120.35%975491100-12019327.85%11336108120-140415.92%10729129140-1609012.99%10879152160-18014420.78%11968170180-200253.61220152.1624071.0126030.43%16670242260-30060.8734060.87380121.7340010.14上91.30%18660551開盤至今成交總價段分析面積段供應套數(shù)各戶型占比成交套數(shù)去化率成交均價80-10038434.91%35391.93%10832120-14013212.00%11486.36%11645140-16034631.45%19255.49%11834200-22011010.00%1715.45%17309240-260645.82%1320.31%13855260-28040.36%

0.00%

280-300524.73%23.85%18401300以上80.7