2017年新版中國長沙房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景趨勢(shì)展望投資策略分析報(bào)告

2017年長沙房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告2017年長沙房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告2017年7月出版2017年7月出版

文本目錄文本目錄TOC\o"3-3"\h\u55611、調(diào)研情況 430971.1、長沙某房企領(lǐng)導(dǎo)觀點(diǎn)： 4148791.2、長沙某龍頭房企觀點(diǎn)： 525742、長沙城市概況 591952.1、長沙區(qū)位與城市定位 5128732.2、長沙交通情況 7185632.3、長沙經(jīng)濟(jì)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 85792.4、長沙人口情況及教育資源 9241642.5、長沙未來城市規(guī)劃 10291382.6、政策由松轉(zhuǎn)緊，多次加強(qiáng)調(diào)控 11133843、市場井噴，量價(jià)齊升 13230563.1、供需改善疊加地王影響，房價(jià)在2016年中后開始加速上漲 13140603.2、購房客群增量顯著 17134873.3、按揭貸款有一定折扣 18167863.4、棚改進(jìn)展：2017年計(jì)劃217萬平米 18

圖表目錄圖表目錄TOC\o"1-1"\h\u22510圖表1：湖南省“3+5”城市群規(guī)劃 61634圖表2：湘江新區(qū)區(qū)位 67679圖表3：長沙位于滬昆高鐵、京廣高鐵交匯處 726089圖表4：長沙市GDP（億元）及同比增速 815064圖表5：長沙市人均GDP（元）及增速 827446圖表6：長沙常住人口數(shù)量持續(xù)增長 1027909圖表7：長沙中心城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖 103474圖表8：2013-2016年長沙是商品房供應(yīng)量和成交量 1424049圖表9：長沙市二手房平均價(jià)格 1510990圖表10：長沙主要板塊情況 16TOC\o"2-2"\h\u20393表格1：長沙市2016年針對(duì)房地產(chǎn)政策匯總 122028表格2：2008-2016年長沙市住宅類用地成交匯總 1510869表格3：長沙2016年成交高溢價(jià)率地塊情況 1611151表格4：湖南省各城市房價(jià)對(duì)比 17

報(bào)告正文報(bào)告正文1、調(diào)研情況1.1、長沙某房企領(lǐng)導(dǎo)觀點(diǎn)：關(guān)于房價(jià)前幾年長沙房價(jià)滯漲一個(gè)非常重要的原因是每年都有大量土地供應(yīng)。梅溪湖新區(qū)、望城新區(qū)、濱江新區(qū)、星沙新區(qū)等，政府以不斷提出“新區(qū)”的概念向市場推出土地，本土開發(fā)商在拿地方面具有較大優(yōu)勢(shì)，全國性大開發(fā)商拿地成本相對(duì)較高，過去幾年不少大開發(fā)商經(jīng)營慘淡，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了較大虧損，一度曾想退出長沙市場。為了整頓長沙樓市尤其是土地市場的各種不規(guī)范現(xiàn)象，新一屆政府一方面大幅減少長沙土地供給，另一方面開始著力引進(jìn)全國性大開發(fā)商進(jìn)駐，通過近3年的大力整治長沙樓市逐漸走向正常化隨著土地供給減少長沙開始進(jìn)“去庫存”階段，當(dāng)2016年三度長沙去化周期降至9個(gè)月以下時(shí)，長沙房價(jià)開始快速上漲。由于近幾年長沙新增土地供應(yīng)較少當(dāng)前梅溪湖武廣濱江等區(qū)域可售房（新房）所剩無幾，未來長沙房價(jià)整體看漲。關(guān)于購房客群：長沙作為湖南省會(huì)城市，在教育、環(huán)境、人文等方面都具有較大優(yōu)勢(shì)隨著長沙房價(jià)上漲大量省內(nèi)其他縣市居民前來長沙購房當(dāng)前長沙新樓盤50%以上被省內(nèi)其他縣市居民購買，購買目的基本是自住，投資性客戶很少。其他縣市居民來長沙購房的主要目的是為了孩子教育，這在梅溪湖板塊體現(xiàn)得特別明顯。梅溪湖是市政府重點(diǎn)打造的板塊，除了湖景資源之外，該板塊最重要的賣點(diǎn)就是教育片區(qū)內(nèi)共規(guī)劃中小學(xué)28所現(xiàn)配建的學(xué)校共有13所其中包括6所小學(xué)，7所中學(xué)，師大一附中、市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、長郡中學(xué)等均在梅溪湖設(shè)有分校，這對(duì)株洲、湘潭、益陽等省內(nèi)其他縣市居民前來購房具有較大的吸引力。關(guān)于棚改：前幾年，長沙房價(jià)較低，雖然去年上漲較多，但總體來說，長沙房價(jià)相對(duì)于合肥、南昌等省會(huì)城市來說仍然偏低，低房價(jià)為棚改帶來了較大難度。因此，到今天為止，長沙棚改推進(jìn)非常緩慢，棚改對(duì)長沙樓市的影響很小。關(guān)于房價(jià)上漲潛力大的板塊：個(gè)人仍看好梅溪湖板塊，這里的教育資源集中度在全國都非常罕見。另外，濱江板塊、洋湖板塊和武廣板塊也很看好：濱江板塊很小，定位很高，而且?guī)缀鯖]有新增土地供給，湘江玖號(hào)和漁人碼頭等已經(jīng)做起來了，看好濱江未來發(fā)展?jié)摿?。武廣板塊當(dāng)前還沒有完整而詳細(xì)的規(guī)劃定位，縱觀整個(gè)長沙，武廣板塊很可能會(huì)成為新政府著重打造的片區(qū)，而且該片區(qū)規(guī)劃開發(fā)相對(duì)比較容易。洋湖片區(qū)是長沙少有的同時(shí)具備湖景、江景和風(fēng)景（大王山風(fēng)景區(qū)）的區(qū)域，該片區(qū)可供開發(fā)土地儲(chǔ)備較多，當(dāng)前房價(jià)相對(duì)較低，隨著大王山風(fēng)景區(qū)和洋湖公園進(jìn)一步開發(fā)完善，該片區(qū)發(fā)展?jié)摿Ψ浅？善凇?.2、長沙某龍頭房企觀點(diǎn)：市場情況整個(gè)湖南市場在2016年中后都始逐漸升溫公司的項(xiàng)目在湖南銷售情況也非常好目前公司在長沙有4個(gè)在建項(xiàng)目我們近期要加推一個(gè)項(xiàng)目房子多套，才兩周就有意向客戶700個(gè)，市場?；馃?。板塊方面比較看好梅溪湖、濱江新城、望城區(qū)域、星沙區(qū)域（長沙縣）等。之前長沙因?yàn)橥恋毓?yīng)量非常大，壓制了長沙房價(jià)。但從各個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，長沙在中部區(qū)域還是處于領(lǐng)先位臵所以在2014年政府主動(dòng)壓縮土地供給后長沙市場逐漸起來。在高庫存逐漸出清后，長沙房價(jià)逐步上漲。調(diào)控情況目前政府對(duì)新房限價(jià)執(zhí)行很嚴(yán)格樓盤不同期之間基本沒有漲價(jià)空間。部分開發(fā)商覺得售價(jià)無法達(dá)到預(yù)期價(jià)格，所以很多選擇延期開盤。長沙3月新政對(duì)二手房相對(duì)寬松，對(duì)一手限制更嚴(yán)格，我們預(yù)計(jì)后續(xù)對(duì)二手房的調(diào)控政策會(huì)進(jìn)一步收緊（注：5月20日長已經(jīng)出臺(tái)新政，二手房納入限購。目前看，在北辰三角洲、濱江新城、梅溪湖等熱點(diǎn)區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)一二手倒掛情況。從政府備案情況看，目前政府管控仍然比較嚴(yán)格。據(jù)一線人員反饋，部分房價(jià)超過1萬的樓盤，每天只能網(wǎng)簽備案一套；而房價(jià)1萬以下的樓盤每天可以備案2-5套。而限購政方面，目前購房者無法通過一次性補(bǔ)繳社保或者個(gè)稅的方式獲取購房資格，政策執(zhí)行的非常嚴(yán)格。信貸情況按揭貸款方面目前長沙首套基本還是有利率優(yōu)惠的9折到95折不等。二套房跟其他區(qū)域一樣，上浮10。目前看，客戶在獲取貸款方面目前沒有太大障礙。棚改情況棚改方面目前長沙進(jìn)展不是很深入主要是因?yàn)殚L沙16年前房價(jià)較低導(dǎo)致做棚改項(xiàng)目收益率很低而且目前拆遷難度非常大整體看長沙拆遷的量都不大，所以對(duì)市場影響也不大。之前公司也有考慮做一些棚改項(xiàng)目，但是后期考慮到拆遷難度較大所以作罷.2、長沙城市概況2.1、長沙區(qū)位與城市定位與全國大部分省份一樣湖南也是比較典型“單核省份長沙是湖南省政治、經(jīng)濟(jì)文化科教中心長沙別“星城轄6個(gè)（芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)、1個(gè)縣（長沙縣，代管2個(gè)縣級(jí)市（寧鄉(xiāng)市、瀏陽市。根據(jù)湖南省十三五規(guī)劃綱要，未來湖南省將堅(jiān)定不移推進(jìn)長株潭一體化發(fā)展，增強(qiáng)三市整體和協(xié)同效應(yīng)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、產(chǎn)業(yè)發(fā)展差異互補(bǔ)、公共服務(wù)設(shè)施共建共享。推動(dòng)長株潭城市群帶動(dòng)衡陽、岳陽、常德、益陽、婁底等副中心城市，全面融入長江中游城市群，打造全國兩型社會(huì)示范區(qū)和現(xiàn)代化生態(tài)型城市群。湖南未來的發(fā)展規(guī)劃實(shí)際上是基“3+5城市群的思路進(jìn)行布局的目前看由于在經(jīng)濟(jì)教育、城市建設(shè)上優(yōu)勢(shì)顯著，目前長沙對(duì)周邊城市具有很強(qiáng)的虹吸效應(yīng)。圖表1：湖南省“3+5”城市群規(guī)劃2015年4月8日，務(wù)院正式批復(fù)同意設(shè)立湖南湘江新區(qū)，成為中國第12個(gè)、中部地區(qū)首個(gè)國家級(jí)新區(qū)湘江新區(qū)位于湖南省長沙市湘江西岸包括岳麓區(qū)全境，高新區(qū)全境，望城區(qū)8個(gè)街鎮(zhèn)，寧鄉(xiāng)市5個(gè)街鎮(zhèn)，面積1200平公里。圖表2：湘江新區(qū)區(qū)位2.2、長沙交通情況長沙位于湖南省東北部，是重要的交通樞紐。鐵路方面，京廣高鐵和滬昆高鐵在長沙交匯形成米字型格局，未來還有規(guī)劃中的渝長廈高鐵穿過長沙，3小時(shí)內(nèi)可以抵達(dá)廣州、深圳、杭州、武漢、南昌、貴陽等重要城市。水路方面主要依賴長沙港。圖表3：長沙位于滬昆高鐵、京廣高鐵交匯處2.3、長沙經(jīng)濟(jì)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)近年來長沙經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長206年長沙市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9323.70億，比上年增長9.4按常住人口計(jì)算人均GDP達(dá)12381元比上增長7.0城鎮(zhèn)居民人均可支配收入43294元，比上年增長8.3。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較好，第三產(chǎn)業(yè)增長迅速。長沙市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較好，主要以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主2016年長沙市三次業(yè)結(jié)構(gòu)為4.0∶48.4∶7.6第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高2.5個(gè)百分點(diǎn)2016年長沙第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值370.95億元增長3.0；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值4513.23億元，增長7.；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值4439.2億元，增長12.4。圖表4：長沙市GDP（億元）及同比增速圖表5：長沙市人均GDP（元）及增速目前，長沙已經(jīng)形成了以工程機(jī)械、新材料、食品、電子信息四大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，聯(lián)合汽車及其零部件制造、生物醫(yī)藥、食品煙草等產(chǎn)業(yè)多點(diǎn)支撐的工業(yè)格局。近些年，長沙工業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)由“一業(yè)獨(dú)大”向“多點(diǎn)支撐”轉(zhuǎn)型。在三一、中聯(lián)等一批傳統(tǒng)裝備制造企業(yè)提質(zhì)升級(jí)的同時(shí)，涌現(xiàn)了廣汽菲亞特、上海大眾、晟通科技藍(lán)思科技等增速領(lǐng)先的代表性企業(yè)同時(shí)長沙服務(wù)業(yè)也在抓緊推進(jìn)發(fā)展2016年旅游業(yè)總收入、文化產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值、金融業(yè)增加值分別增長13.37、1.8%、24.2，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合試點(diǎn)繼續(xù)獲評(píng)全國先進(jìn)。2.4、長沙人口情況及教育資源長沙人口近年來保持持續(xù)增長態(tài)勢(shì)。2005至2016年期間，長年均增長11.4萬常住人口。特別是2014年以來，人口呈加速增長態(tài)勢(shì)，201-016年分別增長9.01、12.3、21.4人口。湖南省人口基數(shù)較大未來仍將持續(xù)流入長沙2016年湖南省人為6822萬人，目前長沙占湖南人口比例為11.2仍處于較低水平由于長沙在教育醫(yī)療城市建設(shè)上較湖南其他地市有顯著優(yōu)勢(shì)，我們預(yù)計(jì)未來長沙對(duì)湖南其他城市人口仍然會(huì)保持現(xiàn)有虹吸效應(yīng)。同時(shí)長沙優(yōu)質(zhì)的教育資源會(huì)帶來人口的持續(xù)導(dǎo)入2016年末長全市有普通高校51所，普通高中8所，初中學(xué)校224，普通小學(xué)931在學(xué)研究生5.55萬人比上年增長2.2普通高校在校學(xué)生59萬人增長3.6普通高中在校學(xué)生13.1萬人下降0.6普初中在校學(xué)生24.02人增長2.4普通學(xué)在校學(xué)生53.65萬人增長5.3幼兒園在園幼兒26.74萬增長4.7未來長沙高校畢業(yè)生和省內(nèi)遷入的年輕人口將成為長沙房地產(chǎn)市場主要的需求和推動(dòng)者。圖表6：長沙常住人口數(shù)量持續(xù)增長2.5、長沙未來城市規(guī)劃2014年4月4日，務(wù)院下發(fā)國函[204]45號(hào)，原則同意《長沙市城市總體規(guī)劃（200-220年（014年修訂。這標(biāo)著新一版長沙市城市總體規(guī)劃正式獲得批復(fù)并開始實(shí)施。長沙未來定位于：湖南省省會(huì)，長江中游地區(qū)重要的中心城市，國家歷史文化名城。長沙空間結(jié)構(gòu)將沿多條生長軸線拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑“一軸兩帶多中心、一主兩次五組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)。一軸：湘江發(fā)展軸兩帶：北部發(fā)展廊帶和南部發(fā)展廊帶多中心：一個(gè)城市主中心、兩個(gè)城市副中心、五個(gè)組團(tuán)中心一主:城市主體：建設(shè)城市商務(wù)中心和商業(yè)中心，使之成為集信息、金融、商務(wù)、行政辦公于一體，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施一流、高效集約的“極核。兩次：岳麓片區(qū)（充分利用科研院校云集的有利條件以及國家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的先導(dǎo)優(yōu)勢(shì)大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)星馬片（以星沙國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、隆平高科技園為依托，擴(kuò)大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)模。五組團(tuán)：暮云組團(tuán)、金霞組團(tuán)、坪浦組團(tuán)、空港組團(tuán)、黃黎組團(tuán)圖表7：長沙中心城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖目前看湘江新區(qū)是長沙未來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，根據(jù)規(guī)劃湘江新區(qū)是長沙城市品質(zhì)提升和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主陣地。從城鎮(zhèn)空間布局看，未來岳麓中心城區(qū)由梅溪湖國際新城、麓谷科技新城、岳麓山大學(xué)城、濱江新城、市委政府行政服務(wù)區(qū)等5個(gè)功能區(qū)塊組成目標(biāo)是打造長“西中心從定位看湘江新區(qū)重點(diǎn)打造制造業(yè)研發(fā)轉(zhuǎn)化創(chuàng)新創(chuàng)意、現(xiàn)代服務(wù)三大重點(diǎn)領(lǐng)域。高端制造研發(fā)轉(zhuǎn)化基地和創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，遠(yuǎn)期要打造新材料、先進(jìn)裝備和智能制造、新能源與節(jié)能環(huán)保、信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、食品輕紡家電六大產(chǎn)業(yè)集群。順應(yīng)消費(fèi)多元化、個(gè)性化導(dǎo)向，以配套基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)能力建設(shè)為重點(diǎn)，大力發(fā)展文化旅游、創(chuàng)新創(chuàng)意等體驗(yàn)型、休閑型、創(chuàng)意型經(jīng)濟(jì)。打造輻射中西部現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚中心，重點(diǎn)打造醫(yī)療健康、商貿(mào)物流、金融三大服務(wù)行業(yè)依托湘江新區(qū)國際醫(yī)療健康城溈東新城生態(tài)養(yǎng)老健康城打“醫(yī)、研、商、游”全生命健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈；以濱江新城商務(wù)區(qū)、梅溪湖中央商務(wù)區(qū)和金星大道現(xiàn)代先進(jìn)服務(wù)業(yè)街區(qū)為核心打造湘江新區(qū)中央商務(wù)區(qū)（CD；推動(dòng)濱江新城金融商務(wù)區(qū)、長沙金融后援服務(wù)中心、高新區(qū)科技與金融創(chuàng)新示范園建設(shè)，打造區(qū)域金融中心。2.6、政策由松轉(zhuǎn)緊，多次加強(qiáng)調(diào)控【某龍頭房企觀點(diǎn)】目前政府對(duì)新房限價(jià)執(zhí)行很嚴(yán)格，樓盤在各期之間基本沒有漲價(jià)空間部分開發(fā)商覺得售價(jià)無法達(dá)到預(yù)期價(jià)格所以很多選擇延期開盤長沙3月新政對(duì)二手房相對(duì)寬松，對(duì)一手限制更嚴(yán)格，我們預(yù)計(jì)后續(xù)對(duì)二手房的調(diào)控政策會(huì)進(jìn)一步收緊（注：5月0日長沙已經(jīng)出臺(tái)新政，二手房納入限購。目前看，在北辰三角洲、濱江新城、梅溪湖等熱點(diǎn)區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)一二手倒掛情況。從政府備案情況看，目前政府管控仍然比較嚴(yán)格。據(jù)一線人員反饋，部分房價(jià)超過1萬的樓盤，每天只能網(wǎng)簽備案一套；而房價(jià)1萬以下的樓盤每天可以備案2-5套。限購政策方面，目前購房者無法通過一次性補(bǔ)繳社?；蛘邆€(gè)稅的方式獲取購房資格政策執(zhí)行的非常嚴(yán)格。2016年1-8長的整體調(diào)控政策“寬松為基調(diào)包括湘條放寬落戶等政策都著眼于加快去庫存9月開始長沙市場新房成交逐漸火爆11月后政策逐漸收緊，但是相對(duì)于其他一二線城市長沙調(diào)控仍然比較溫和，以11月24日推出的“長七條”來看，政策主要著眼于限價(jià)，但是沒有在限購限貸上有所收緊。由于政策力度較弱，長沙新房市場持續(xù)火爆。表格1：長沙市2016年針對(duì)房地產(chǎn)政策匯總2017年3月18長沙出臺(tái)調(diào)控新政重點(diǎn)著眼于限購和限貸暫停對(duì)在限購區(qū)域內(nèi)已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房；長沙市外湖南省內(nèi)戶籍家庭限購1套新建商品住房限購區(qū)域?yàn)檐饺貐^(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)、雨花區(qū)望城區(qū)長沙（限長沙經(jīng)開區(qū)沙區(qū)域本次調(diào)控政策重點(diǎn)針對(duì)新建商品住房而對(duì)存量二手住房政策有所保留疊加之前的限價(jià)政策長沙市場出現(xiàn)“一手房捂盤二手房暴漲的格局國家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布的0個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年4月份長沙手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲4.3，漲幅居全國之首。2017年5月20長沙再次出臺(tái)調(diào)控新增重點(diǎn)著眼于加強(qiáng)限購和限售本次調(diào)控后，本市居民限購2套住房，外地居民限購1套住房（需連續(xù)12個(gè)月社?；騻€(gè)稅引進(jìn)人才或工作調(diào)動(dòng)限購1套同時(shí)限購區(qū)域內(nèi)的商品住房需要取得產(chǎn)證滿兩年后方可交易。此次調(diào)控后，長沙市限購、限貸、限價(jià)、限售“四限”均已到位，而且限購范圍已經(jīng)涵蓋一手及二手。3、市場井噴，量價(jià)齊升3.1、供需改善疊加地王影響，房價(jià)在2016年中后開始加速上漲【長沙某本地房企觀點(diǎn)】前幾年，長沙房價(jià)滯漲一個(gè)非常重要的原因是每年都有大量土地供應(yīng)梅溪湖新區(qū)望城新區(qū)濱江新區(qū)星沙新區(qū)等政府以不斷提新區(qū)”的概念向市場推出土地，本土開發(fā)商在拿地方面具有較大優(yōu)勢(shì)，全國性大開發(fā)商拿地成本相對(duì)較高過去幾年不少大開發(fā)商經(jīng)營慘淡部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了較大虧損，一度曾想退出長沙市場。為了整頓長沙樓市尤其是土地市場的各種不規(guī)范現(xiàn)象，新一屆政府一方面大幅減少長沙土地供給，另一方面開始著力引進(jìn)全國性大開發(fā)商進(jìn)駐，通過近3年的大力整治，長沙樓市逐漸走向正?；?。隨著土地供給減少，長沙開始進(jìn)入“去庫存”階段，當(dāng)2016年三季度長去化周期降至9個(gè)月以下時(shí)，長沙房價(jià)開始快速上漲。由于近幾年長沙新增土地供應(yīng)較少，當(dāng)前梅溪湖、武廣、濱江等區(qū)域可售房源（新房）所剩無幾，未來長沙房價(jià)整體看漲?！灸除堫^房企觀點(diǎn)整個(gè)湖南市場在2016中后都開始逐漸升溫公司的項(xiàng)目在湖南銷售情況也非常好目前公司在長沙有4個(gè)在建項(xiàng)目我們近期要加推一個(gè)項(xiàng)目，房子100多套才兩就有意向客戶700個(gè)市場非?；馃岚鍓K方面比較看好梅溪湖濱江新城望城區(qū)域星沙區(qū)（長沙縣等之前長沙因?yàn)橥恋毓?yīng)量非常，壓制了長沙房價(jià)。但從各個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，長沙在中部區(qū)域還是處于領(lǐng)先位置，所以在2014年政府主動(dòng)壓土地供給后長沙市場逐漸起來在高庫存逐漸出清后長沙房價(jià)逐步上漲。2016年長沙新增供應(yīng)速度跟不上庫存去化速度，疊加部分外地投資客戶進(jìn)入后，推動(dòng)樓市快速上行從板塊看岳麓區(qū)梅溪湖濱江新城板塊領(lǐng)漲2016四季度以來長沙持續(xù)加碼調(diào)控但市場整體仍然呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)從成交量看長沙2016年成交量首次突破2000萬平，遠(yuǎn)大于當(dāng)年供應(yīng)量，供銷比持續(xù)下滑。圖表8：2013-2016年長沙是商品房供應(yīng)量和成交量長沙房價(jià)在2016年之前房價(jià)較為穩(wěn)定始終在6300左右徘徊016年中后，價(jià)格突飛猛進(jìn)。2017年5月長沙均價(jià)在900左右，一年時(shí)間房價(jià)上漲40。圖表9：長沙市二手房平均價(jià)格從供需結(jié)構(gòu)看，2014年以來長沙主動(dòng)壓縮土地供應(yīng)，2016年長市成交土地建筑面積830萬方，為歷史高峰2013年的30。表格2：2008-2016年長沙市住宅類用地成交匯總一方面是土地壓縮供應(yīng)另一方面長沙市2016年熱點(diǎn)區(qū)域多個(gè)樓王也對(duì)房價(jià)產(chǎn)生了很大推動(dòng)作用特別是2016年11月梅湖地王是長沙歷史上首塊樓面價(jià)格突破9000的地塊。表格3：長沙2016年成交高溢價(jià)率地塊情況從成交板塊看，長沙目前比較熱的片區(qū)主要集中在河西，梅溪湖、洋湖、濱江是2016年房價(jià)領(lǐng)漲區(qū)。但從成交量看，省府紅星、梅溪湖、高鐵新城、洋湖、6708湖-北城、金星北等板塊是主要推盤區(qū)域，216年住宅成交量均在100萬方以上。圖表10：長沙主要板塊情況3.2、購房客群增量顯著【長沙某本地房企觀點(diǎn)】長沙作為湖南省會(huì)城市，在教育、環(huán)境、人文等方面都具有較大優(yōu)勢(shì)，隨著長沙房價(jià)上漲，大量省內(nèi)其他縣市居民前來長沙購房，當(dāng)前長沙新樓盤50以上被省內(nèi)其他縣市居民購買，購買目的基本是自住，投資性客戶很少。其他縣市居民來長沙購房的主要目的是為了孩子教育，這在梅溪湖板塊體現(xiàn)得特別明顯。梅溪湖是市政府重點(diǎn)打造的板塊，除了湖景資源之外，該板塊最重要的賣點(diǎn)就是教育片區(qū)內(nèi)共規(guī)劃中小學(xué)28所現(xiàn)配建的學(xué)校共有13所其中包括6所小學(xué)7所中學(xué)師大一附中市實(shí)驗(yàn)小學(xué)長郡中學(xué)等均在梅溪湖設(shè)有分校這對(duì)株洲湘、益陽等省內(nèi)其他縣市居民前來購房具有較大的吸引力。從我們?cè)陂L沙實(shí)際踩盤情況看，目前隨著限購收緊，湖南省外投資客已經(jīng)基本告別長沙市場。但是目前長沙市落戶條件較為寬松，根據(jù)《長沙市人民政府關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的實(shí)施意見，主要包括以下三類優(yōu)惠政策：1全面放開望城區(qū)長沙縣瀏陽市和寧鄉(xiāng)縣城鎮(zhèn)地區(qū)落戶限（有合法穩(wěn)住所的，可以在當(dāng)?shù)芈鋺簦?全面放寬內(nèi)五區(qū)芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)和高新區(qū)落戶條件。（購商品住房可以羅湖購商鋪商業(yè)可以落公共戶外地人繳納社保1年可以落戶；3全面落實(shí)長株潭三市間的戶口遷移政策（株洲湘潭人在長株潭三市中就業(yè)、擁有社保和合法穩(wěn)定住所，即可落戶）從房價(jià)差異看在2016年中時(shí)長沙較湖南其他省內(nèi)三線城市溢價(jià)不顯著平均僅溢價(jià)2523/平米以一套住房100平估算長沙一套房子較省內(nèi)三線城市僅溢價(jià)25.23