規(guī)劃核實面積測量操作技術(shù)規(guī)定(初稿)

PAGEPAGE9規(guī)劃核實面積測量操作技術(shù)規(guī)定（初稿）一般規(guī)定為了更好地貫徹《佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，規(guī)范規(guī)劃核實面積測量的技術(shù)要求，依據(jù)國家相關(guān)房產(chǎn)測量規(guī)范，結(jié)合佛山市實際情況，制定本操作技術(shù)規(guī)定。本規(guī)定主要針對規(guī)劃核實生產(chǎn)中的面積測量環(huán)節(jié)作出技術(shù)要求。規(guī)劃核實面積測量一般分為數(shù)據(jù)采集、圖形繪制、面積核算、成果匯總四個階段。數(shù)據(jù)采集指通過全站儀、手持激光測距儀、鋼尺等工具獲取房屋的邊長、層高等相關(guān)房屋要素數(shù)據(jù)，并現(xiàn)場繪制相應(yīng)的測量草圖。圖形繪制是指根據(jù)實地采集的數(shù)據(jù)及相關(guān)資料繪制分層平面圖。面積核算指依據(jù)實地采集的數(shù)據(jù)及分層平面圖中的功能分區(qū)計算相應(yīng)功能的建筑面積，并進行容積率等各類指標(biāo)的計算，計算完畢后填寫《建筑單體面積匯總表》。成果匯總指將計算完成的各類面積匯總后填寫入《佛山市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收測量記錄冊》。引用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及文件《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）；《佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2011年修訂版）；國家、省、市的其他相關(guān)規(guī)定。上述規(guī)范及規(guī)定中如有新的規(guī)范和文件出臺的，按最新的執(zhí)行。數(shù)據(jù)采集測前準(zhǔn)備在進行實地數(shù)據(jù)采集前應(yīng)準(zhǔn)備下列資料：經(jīng)規(guī)劃部門確認(rèn)的建筑施工圖圖紙（含設(shè)計說明、總平圖、建筑單體的平、立、剖面圖和部分節(jié)點大樣圖）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖（復(fù)印件）。建設(shè)用地批準(zhǔn)文件及相關(guān)資料；建設(shè)工程報建的圖紙資料電子數(shù)據(jù)；其它相關(guān)資料。實地測量測量內(nèi)容實地測量是指根據(jù)現(xiàn)場實地建筑的情況進行要素及數(shù)據(jù)采集工作，并繪制相應(yīng)的測量草圖。實地測量一般包括層高測量、邊長測量及草圖繪制三方面工作；量測距離應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、玻璃纖維尺、手持式激光測距儀或全站儀等能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。實地測量不僅要對可計算建筑面積部位進行數(shù)據(jù)采集，還應(yīng)對要進行計算容積率建筑面積核算的部位進行數(shù)據(jù)采集，同時，《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中規(guī)定的不計建筑面積部分，如建筑物通道(騎樓、過街樓的底層)、無永久性頂蓋的架空走廊也應(yīng)測量，在分層平面圖上繪出、注記功能，但不計算建筑面積。測量條件進行規(guī)劃核實面積測量的建筑必須滿足以下條件：經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖上標(biāo)注的各種建（構(gòu)）筑物的施工已完成建設(shè)；建筑外圍結(jié)構(gòu)及立面、建筑內(nèi)部各功能區(qū)間的分割均已完成建設(shè)；綠化、內(nèi)部道路以及地面水泥硬化施工已完成。層高測量房屋的所有樓層均應(yīng)進行層高測量，層高無法現(xiàn)場量取時，可測量樓層凈高值，樓板厚度取建筑施工圖的設(shè)計值，據(jù)此推算層高值；同一樓層分為多個不同層高的建筑空間時，各空間必須分別測量與記錄，并予以備注說明；層高測量應(yīng)在同一位置獨立量測兩次,在層高量測滿足距離量測精度要求以內(nèi)時取中數(shù)作為最后量測結(jié)果，數(shù)據(jù)取位至0.01m當(dāng)房屋層高在2.20±0.05m之間時，應(yīng)在不同位置（至少兩個）測量層高并取平均值作為實測層高值；層高不在上述范圍內(nèi)時，可只測量一個位置當(dāng)房屋為斜面結(jié)構(gòu)屋或墻體為向內(nèi)傾斜時，存在層高不足2.20m部位時，應(yīng)量取凈空高滿足2.10m的位置邊長測量任何邊長尺寸都應(yīng)獨立量測兩次,在邊長測量滿足距離量測限差精度要求以內(nèi)時取中數(shù)作為最后量測結(jié)果，數(shù)據(jù)取位至0.01m邊長在內(nèi)墻取點測量時，其位置一般在距離室內(nèi)地面高度1.00±0.20m；圓形、弓形等其它不規(guī)則圖形的房屋，可使用全站儀沿該圖形邊線實測若干特征點或拐點的點位坐標(biāo)來計算邊長尺寸；當(dāng)直接丈量有困難時，可采用全站儀實測坐標(biāo)后計算相應(yīng)邊長值；房屋為斜面結(jié)構(gòu)屋或墻體為向內(nèi)傾斜的斜面，存在層高不足2.20m時，應(yīng)量取凈高2.10m位置的邊長并加以注記說明住宅、商業(yè)等功能區(qū)邊長一般按層功能區(qū)進行測量，同一功能區(qū)存在分割分戶的情況時，則不作每個分割分戶數(shù)據(jù)的量測；未分戶分割的商業(yè)、辦公等用房以及倉庫、廠房等單一產(chǎn)權(quán)房屋的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集；公共服務(wù)設(shè)施以及規(guī)劃特別批準(zhǔn)的功能應(yīng)單獨實施邊長數(shù)據(jù)采集；各功能區(qū)之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，各功能區(qū)邊長均應(yīng)包括墻體厚度的1/2；建筑物墻體外側(cè)為架空時，該段墻體視作外墻，不論內(nèi)側(cè)建筑作為功能區(qū)還是共有部位，其墻體厚度的1/2計入功能區(qū)或共有部位的邊長，另一半單獨作為共有建筑；外走廊、陽臺等外挑結(jié)構(gòu)尺寸只計建筑物主體墻外的部分，不包含1/2外墻厚度；實測外墻厚度時，除記錄包含外墻裝飾貼面厚度的總長外，還應(yīng)現(xiàn)場記錄裝飾貼面厚度，裝飾貼面厚度應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場具體情況盡可能實測；在同一層外墻上存在上下不同墻厚時，以起主要圍護作用的墻體厚度作為外墻厚度，可以高度2.20m位置的墻體厚度為準(zhǔn)；同一層墻體在同一水平線上存在不同厚度的墻體，可分段實施的按分段分別測量，不能分段的按起主體圍護作用的墻體厚度作為外墻厚度進行量取；不封閉陽臺及不封閉外走廊邊長按圍護結(jié)構(gòu)外圍采集邊長數(shù)據(jù)；對地下室進行房屋邊長測量時，因無法測至外墻面，可只實測室內(nèi)邊長，外墻厚度取建筑施工圖的設(shè)計值，據(jù)此推算地下室邊長值。草圖繪制測量草圖內(nèi)容要求測繪草圖均按概略比例尺分層（包括地下室、復(fù)式、夾層、假層、屋面層等層次）繪制；分隔墻均按墻體中心線繪制單線圖；圖紙上應(yīng)注明結(jié)構(gòu)、幢號、層數(shù)、層次，并加繪指北方向線；逐套（層）實量、注記室內(nèi)凈空邊長（以內(nèi)墻面為準(zhǔn)）、墻體厚度；功能用途、公共場所、設(shè)備用房和物業(yè)管理用房等公建配套及共有部位應(yīng)注記用途；草圖繪制應(yīng)如實地記錄實地測量建筑的現(xiàn)狀，繪制完成后，應(yīng)與規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑施工圖進行比對，若發(fā)現(xiàn)有修改及調(diào)整的地方，應(yīng)作相應(yīng)的注記說明。測量草圖注記方式采集所得的邊長數(shù)據(jù)必須注記在房屋分層平面圖上；邊長注記以m為單位，取位至0.01m；邊長數(shù)值平行于該邊注記并緊靠該邊線內(nèi)側(cè)，并與邊線平行；東西走向的邊長數(shù)字字體朝上（北）方向注記；南北走向的邊長數(shù)字字體朝左(西)方向注記；外圍邊長數(shù)值注記邊線外側(cè)外業(yè)測量的記錄應(yīng)在實地完成，不得依據(jù)事后回憶或涂改。距離測量精度要求量（測）距精度按照邊長總長限差控制和按比例限差控制兩種方法評定：邊長超過50m，以總長限差控制，限差為±0.04m；邊長未超過50m，以按比例限差控制，限差計算公式：ΔD＝±（0.02+0.0004D）式中：D—實測房屋邊長值，以m為單位；當(dāng)D小于10m時，以10m計。圖形繪制繪制依據(jù)圖紙繪制主要是繪制分層平面圖，具體參照依據(jù)為：繪制完成并經(jīng)檢核的測量草圖；經(jīng)規(guī)劃部門確認(rèn)的建筑施工圖圖紙（含設(shè)計說明、總平圖、建筑單體的平、立、剖面圖和節(jié)點大樣圖）、設(shè)計變更聯(lián)系單以及相應(yīng)電子數(shù)據(jù)（DWG格式）；繪制要求分層平面圖繪制的具體要求：功能分區(qū)一般按外墻邊線及分隔墻中心線進行單線圖繪制；不同的功能部位應(yīng)分割繪制，相同功能區(qū)部位不需分割繪制；繪制圖形的尺寸依據(jù)測繪草圖中的數(shù)據(jù)；功能部位均應(yīng)按計算全面積、半面積及不計面積進行分類區(qū)分；房屋為斜面結(jié)構(gòu)屋或墻體為向內(nèi)傾斜的斜面，其凈高低于2.10m部分，應(yīng)以虛線分別區(qū)分其范圍，且在范圍內(nèi)分別注記“H<不同的功能部位，在圖上需注記相應(yīng)的尺寸；圖紙上應(yīng)注明功能用途、面積、房屋編號、所在層次、項目名稱、房屋坐落和工程編號，并加繪指北針；圖上各類文字及尺寸注記方式應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定的要求，具體與測量草圖注記方式一致。面積核算一般要求規(guī)劃核實面積核算，除了要求計算功能區(qū)的建筑面積外，還需對建筑的建筑占地面積、計算容積率建筑面積等技術(shù)指標(biāo)等進行檢核。具體要求：規(guī)劃核實面積核算應(yīng)按規(guī)劃部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；規(guī)定不明確或無規(guī)定的，參照規(guī)劃審批部門書面意見和規(guī)劃批前建筑面積的計算方法執(zhí)行；規(guī)劃核實面積核算以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（含臨時建筑）為單位進行，每一個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》對應(yīng)一份《佛山市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收測量記錄冊》；計算完成的各項面積應(yīng)與規(guī)劃批準(zhǔn)的面積進行比較核實，如遇差異比較大情況，需要在“建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收概況”中的備注欄作相應(yīng)的說明。注：由于規(guī)劃核實剛剛實施，目前多執(zhí)行“怎么批，怎么核”的原則，即面積核算“參照規(guī)劃審批部門書面意見和規(guī)劃批前建筑面積的計算方法執(zhí)行”。建筑占地面積建筑占地面積的計算應(yīng)依照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。建筑面積建筑面積計算方法以本技術(shù)規(guī)定中的“2引用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及文件”的規(guī)定執(zhí)行；建筑面積計算以幢為單位、并按不同功能分區(qū)逐層進行；地下室面積也應(yīng)按不同的功能分區(qū)分別計算；對與上部建筑套內(nèi)相連、為專戶服務(wù)的地下室，其功能用途與上部建筑的一致；建筑面積計算完成后，應(yīng)將計算所得的各幢建筑面積與規(guī)劃批建的建筑面積進行核對；經(jīng)核對，建筑面積差異超出精度誤差范圍的，應(yīng)對建筑面積產(chǎn)生差異的原因予以說明；單幢別墅以及獨立的配電房、水泵房、門衛(wèi)等公建配套用房，按外圍投影計算建筑面積。計算容積率建筑面積計算容積率建筑面積的計算，執(zhí)行《佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中“附錄三：計算規(guī)則”中的“3、容積率計算”規(guī)定的條文。面積計算精度要求面積計算以中誤差作為評定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為面積測算最大誤差（限差）。具體要求如下表:各類房屋建筑面積的精度要求房屋建筑面積的精度等級中誤差最大誤差（限差）一0.01×+0.0003×S0.02×+0.0006×S二0.02×+0.001×S0.04×+0.002×S三0.04×+0.003×S0.08×+0.006×S注:S為房屋建筑面積，單位m2面積計算的精度要求：對特殊的房屋，應(yīng)達(dá)到上表的一級精度；對新建房屋，應(yīng)達(dá)到上表的二級精度；對其他房屋，應(yīng)達(dá)到上表的三級精度。面積以m2為單位，計算過程的面積取位至0.0001m成果匯總規(guī)劃核實面積核算，均應(yīng)按規(guī)定將相關(guān)面積指標(biāo)匯總后填寫入《佛山市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收測量記錄冊》，提交規(guī)劃管理部門審核及備案。具體提交內(nèi)容有：1）建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收概況將按規(guī)劃控制要求進行核實