2023年物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算規(guī)范V2.0版

碧桂園集團(tuán)

物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算規(guī)范（V2.0版）

制度編碼FR-1-2-3

制度類型口核心業(yè)務(wù)流程■部門支持流程

編寫部門集團(tuán)財(cái)務(wù)資金部

審批人伍碧君總經(jīng)理

版本修改情況生效日期

VI.0版初稿（試行）2010-12-22

1.增加了第一章總則部分，對(duì)制定本規(guī)范的目的、適

用范圍、職責(zé)等進(jìn)行了說明。

2.增加了對(duì)1012其他貨幣資金科目的核算說明。

3.增加了對(duì)1101交易性金融資產(chǎn)的核算說明。

4.增加了對(duì)1221其他應(yīng)收款的核算說明。

5.增加了對(duì)1303委托貸款科目的核算說明。

6.增加了對(duì)1606固定資產(chǎn)清理科目的核算說明

7.增加了對(duì)6111投資收益科目的核算說明說明

8.取消了預(yù)提費(fèi)用科目，原預(yù)提費(fèi)用通過“應(yīng)付利

息”、“其他應(yīng)付款”等科目核算。

9.食堂收支通過“管理費(fèi)用-食堂收支”科目核算，員

V2.0版2013-07-01

工承擔(dān)部分沖減費(fèi)用，不再通過“其他應(yīng)收款-食堂收

支”科目核算。

10.“市內(nèi)交通費(fèi)”統(tǒng)一在“差旅費(fèi)”核算。取消差旅

費(fèi)明細(xì)科目，發(fā)生的費(fèi)用不分明細(xì)統(tǒng)一在新增科目“差

旅費(fèi)-差旅費(fèi)”核算。

11.明確無形資產(chǎn)攤銷年限，其中軟件類按3年進(jìn)行攤

銷。

12.明確了銀行理財(cái)產(chǎn)品通過“交易性金融資產(chǎn)”核算，

其收益通過“投資收益-理財(cái)產(chǎn)品收益”核算。

13.“財(cái)務(wù)費(fèi)用一利息收入”新增明細(xì)科目“定期利息

收入”，核算定期存款、通知存款利息收入。

目錄

第一章總則............................................................................3

一、目的............................................................................3

二、適用范圍........................................................................4

三、主要內(nèi)容........................................................................4

第二章財(cái)務(wù)核算日常管理要求............................................................4

一、單據(jù)移交和對(duì)賬..................................................................4

二、開票及對(duì)數(shù)......................................................................5

三、結(jié)賬檢查要求....................................................................5

四、上報(bào)報(bào)表、數(shù)據(jù)要求.............................................................6

第三章科目核算規(guī)范.....................................................................6

派第一節(jié)資產(chǎn)類科目...............................................................6

一、1001庫(kù)存現(xiàn)金...................................................................6

二、1002銀行存款...................................................................7

三、1012其他貨幣資金...............................................................7

四、1101交易性金融資產(chǎn).............................................................8

五、1122應(yīng)收賬款...................................................................8

六、1123預(yù)付賬款...................................................................9

七、1221其他應(yīng)收款.................................................................9

八、1303委托貸款..................................................................10

九、1401材料采購(gòu)...................................................................11

十、1403原材料.....................................................................11

T-一、1481待攤費(fèi)用................................................................11

十二、1601固定資產(chǎn)................................................................12

十三、1606固定資產(chǎn)清理............................................................13

十四、1701無形資產(chǎn)................................................................14

十五、1801長(zhǎng)期待攤費(fèi)用............................................................14

X第二節(jié)負(fù)債類科目..............................................................15

一、2202應(yīng)付賬款..................................................................15

二、2203預(yù)收賬款..................................................................15

三、2211應(yīng)付職工薪酬..............................................................16

四、2221應(yīng)交稅費(fèi)..................................................................17

五、2241其他應(yīng)付款................................................................18

X第三節(jié)損益類科目..............................................................19

一、6001主營(yíng)業(yè)務(wù)收入..............................................................19

二、6051其他業(yè)務(wù)收入..............................................................20

三、6111投資收益..................................................................20

四、6301營(yíng)業(yè)外收入................................................................21

五、6401主營(yíng)業(yè)務(wù)成本..............................................................21

六、6403營(yíng)業(yè)稅金及附加............................................................25

七、6602管理費(fèi)用..................................................................25

八、6603財(cái)務(wù)費(fèi)用..................................................................26

九、6711營(yíng)業(yè)外支出................................................................27

十、6801所得稅費(fèi)用................................................................27

十一、6901以前年度損益調(diào)整........................................................29

第四章附則...........................................................................29

第一章總則

一、目的

為規(guī)范集團(tuán)物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算，保證企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確和完整，更好地發(fā)揮財(cái)務(wù)管理分析

與控制職能，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定本規(guī)范。

二、適用范圍

本規(guī)范適用于碧桂園集團(tuán)物業(yè)板塊各級(jí)公司。

三、主要內(nèi)容

本規(guī)范內(nèi)容主要包括，財(cái)務(wù)核算日常管理要求以及科目核算規(guī)范。

第二章財(cái)務(wù)核算日常管理要求

一、單據(jù)移交和對(duì)賬

1.根據(jù)公司財(cái)務(wù)實(shí)際工作需求，財(cái)務(wù)可選擇不同工作流程模式：

（1）會(huì)計(jì)先審核單據(jù)和錄入單據(jù)后，出納只辦理付款手續(xù)，NC生成會(huì)計(jì)憑證；采取此種模式,

單據(jù)移交時(shí)間為每天下班前，應(yīng)將當(dāng)天所有單據(jù)移交完畢，每月3日前（節(jié)假日順延）將上月所有

單據(jù)移交完畢。

（2）出納先審單據(jù)和錄入單據(jù)、辦理付款手續(xù)，會(huì)計(jì)編制會(huì)計(jì)憑證。采用此種模式，單據(jù)移交

時(shí)間至少每周一次，每月3日前（節(jié)假日順延）將上月所有單據(jù)移交完畢。

2.每次移交單據(jù)的同時(shí)，出納需編制《現(xiàn)金及銀行結(jié)算戶存款收付報(bào)告》，一式兩份，會(huì)計(jì)于2

個(gè)工作日核對(duì)完畢并簽名確認(rèn)，雙方各執(zhí)一份留存。

3.每月5日前（節(jié)假日順延），出納將上月所有銀行對(duì)賬單原件（要取得銀行蓋章）和《銀行存

款余額調(diào)節(jié)表》一式兩份交會(huì)計(jì)審核：

（1）審核銀行存款日記賬余額是否與NC總賬科目余額一致；

（2）銀行存款日記賬余額與銀行對(duì)賬單余額是否--致：

（3）余額調(diào)節(jié)表的兩邊調(diào)整后余額是否一致：關(guān)注銀行對(duì)賬單上是否存在異常事項(xiàng)，并檢查調(diào)

節(jié)事項(xiàng)的真實(shí)性和合理性。

（4）核對(duì)無誤后會(huì)計(jì)在對(duì)賬單和調(diào)節(jié)表簽名確認(rèn)，雙方各執(zhí)一份留存。

4.月末會(huì)計(jì)對(duì)出納保管庫(kù)存現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)對(duì)賬，填寫《現(xiàn)金盤點(diǎn)表》，雙方簽名確認(rèn)，雙方各執(zhí)

一份留存。

5.當(dāng)月的《現(xiàn)金盤點(diǎn)表》、《現(xiàn)金及銀行結(jié)算戶存款收付報(bào)告》、《銀行對(duì)賬單》、《余額調(diào)節(jié)表》

原件必須裝訂在第一冊(cè)的憑證前面。

二、開票及對(duì)數(shù)

1.前臺(tái)開票員每天移交上日單據(jù)給財(cái)務(wù)時(shí)，財(cái)務(wù)必須檢查票據(jù)開具是否規(guī)范、票據(jù)金額與收款

金額、系統(tǒng)數(shù)據(jù)一致；在移交資料交接單據(jù)簽名確認(rèn)。如果檢查有誤需退回開票員，并做后續(xù)跟進(jìn),

若不能解決需立即上報(bào)主管或財(cái)務(wù)經(jīng)理。

2.每月初，審核基本資料之后，進(jìn)行“數(shù)據(jù)鎖定”操作，并在系統(tǒng)中生成當(dāng)前收費(fèi)月份相對(duì)應(yīng)

的費(fèi)用，進(jìn)行銀行扣費(fèi)；并將扣費(fèi)不成功明細(xì)告知屋村，讓屋村及時(shí)通知業(yè)主在第二次扣費(fèi)時(shí)間前

存足款項(xiàng)或到前臺(tái)交納現(xiàn)金。

3.業(yè)主以現(xiàn)金方式繳交的物業(yè)管理費(fèi)及各種手續(xù)工本費(fèi)、按金等，必須及時(shí)錄入系統(tǒng)，確保系

統(tǒng)實(shí)收數(shù)據(jù)的及時(shí)性、準(zhǔn)確性。

4.每月結(jié)賬前對(duì)上月系統(tǒng)和賬面相關(guān)收入、代收款項(xiàng)等進(jìn)行系統(tǒng)對(duì)數(shù)，若核對(duì)有差額在對(duì)數(shù)表

注明原因，差額必須在下月處理，對(duì)數(shù)表須簽名確認(rèn)留存。

三、結(jié)賬檢查要求

1.繳交所得稅的會(huì)計(jì)期間，應(yīng)檢查交的所得稅是否合理，賬面是否漏記收入、成本、費(fèi)用情況。

2.檢查各會(huì)計(jì)科目總賬與明細(xì)賬是否一致，檢查科目余額表、輔助余額表、輔助明細(xì)表是否有

誤。

3.檢查是否有對(duì)方己發(fā)送的協(xié)同憑證未確認(rèn)處理。

4.應(yīng)計(jì)提、攤銷的成本費(fèi)用是否計(jì)提、攤銷，如：計(jì)提折舊、稅金、工資、費(fèi)用等。

5.年底結(jié)轉(zhuǎn)本年利潤(rùn)至利潤(rùn)分配-未分配利潤(rùn)。

6.為配合總公司的企業(yè)所得稅匯總計(jì)算、分配，要求各分公司賬務(wù)處理工作時(shí)間：

（1）為保證8日完成結(jié)賬工作，按季度計(jì)提所得稅，必須季度后次月6日前完成全賬務(wù)審核和

記賬工作（除所得稅計(jì)提外的所有賬務(wù)處理工作，包括結(jié)轉(zhuǎn)損益），節(jié)假日時(shí)間順延。

（2）總公司分配所得稅，各分公司必須當(dāng)天完成所得稅計(jì)提賬務(wù)處理。

四、上報(bào)報(bào)表、數(shù)據(jù)要求

1.每月按時(shí)、按量、按質(zhì)上交財(cái)務(wù)部各職能部門要求完成的各類填制報(bào)表。

2.每月按時(shí)、按量、按質(zhì)完成業(yè)務(wù)部門經(jīng)營(yíng)月報(bào)表的填制和相關(guān)附件表格的上傳。

3.每月按時(shí)在財(cái)務(wù)報(bào)表系統(tǒng)(IUFO)上報(bào)報(bào)表。

第三章科目核算規(guī)范

X第一節(jié)資產(chǎn)類科目

一、1001庫(kù)存現(xiàn)金

1.本科目核算企業(yè)的庫(kù)存現(xiàn)金。企業(yè)員工借支內(nèi)部周轉(zhuǎn)使用的備用金，在“其他應(yīng)收款一備用

金”科目核算，不在本科目核算。

2.各公司庫(kù)存現(xiàn)金限額及現(xiàn)金業(yè)務(wù)收支、保管等應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)現(xiàn)金管理的規(guī)定及《碧桂

園貨幣資金管理制度》嚴(yán)格執(zhí)行。

3.企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“現(xiàn)金日記賬”，由出納人員根據(jù)收付款憑證，按照業(yè)務(wù)發(fā)生順序逐筆登記。每

日終了，應(yīng)當(dāng)計(jì)算當(dāng)日的現(xiàn)金收入、支出合計(jì)數(shù)和結(jié)余數(shù)，并將結(jié)余數(shù)與實(shí)際庫(kù)存數(shù)核對(duì)，月終要

與總賬核對(duì)相符，做到日清月結(jié)。

4.企業(yè)現(xiàn)金清查，發(fā)現(xiàn)的有待查明原因的現(xiàn)金短缺或溢余，應(yīng)通過“待處理財(cái)產(chǎn)損溢”科目核

算。待查明原因后作如下處理：

(1)如為現(xiàn)金短缺，屬于應(yīng)由責(zé)任人賠償?shù)牟糠?，借記“其他?yīng)收款"或'‘庫(kù)存現(xiàn)金”等科目，

貸記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢一一待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”科目；屬于應(yīng)由保險(xiǎn)公司賠償?shù)牟糠?，借記“?/p>

他應(yīng)收款”科目，貸記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢一一待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”科目；屬于無法查明的其他原

因，根據(jù)管理權(quán)限，經(jīng)批準(zhǔn)后處理，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢一一待處理流

動(dòng)資產(chǎn)損溢”科目。

(2)如為現(xiàn)金溢余，屬于應(yīng)支付給有關(guān)人員或單位的，應(yīng)借記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢一一待處理流

動(dòng)資產(chǎn)損溢”科目，貸記“其他應(yīng)付款”科目；屬于無法查明原因的現(xiàn)金溢余，經(jīng)批準(zhǔn)后，借記“待

處理財(cái)產(chǎn)損溢一一待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”科目，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。

5.本科目期末借方余額，反映企業(yè)實(shí)際持有的庫(kù)存現(xiàn)金。

二、1002銀行存款

1.本科目核算企業(yè)存入銀行的各種存款。企業(yè)的外埠存款、銀行本票存款、銀行匯票存款、信

用卡存款、信用證保證金存款、存出投資款等在“其他貨幣資金”科目核算，不在本科目核算。通

知存款、協(xié)定存款等定期性質(zhì)的存款也通過本科目核算。

2.各公司應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)支付結(jié)算辦法，正確地進(jìn)行銀行存款收支業(yè)務(wù)的結(jié)算，并按照

《碧桂園集團(tuán)貨幣資金管理制度》規(guī)定加強(qiáng)對(duì)銀行賬戶的管理。

3.各公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)銀行存款的管理，定期對(duì)銀行存款進(jìn)行檢查，對(duì)賬，編制銀行存款余額調(diào)節(jié)

表。存在未達(dá)賬項(xiàng)應(yīng)及時(shí)查明原因并向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，及時(shí)進(jìn)行清理：

(1)銀收企未收，超過1個(gè)月以上必須要求銀行補(bǔ)制單據(jù)入賬；

(2)銀付企未付，超過1個(gè)月以上必須要求銀行補(bǔ)制單據(jù)入賬；

(3)企收銀未收，超過1個(gè)月以上須查明原因并提交書面報(bào)告至物業(yè)板塊財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人審批；超

過3個(gè)月以上由集團(tuán)財(cái)務(wù)資金分部負(fù)責(zé)人審批；

(4)企付銀未付，超過3個(gè)月以上須查明原因并要求銀行開具銀行未付證明后做沖賬處理。

4.本科目期末借方余額，反映企業(yè)實(shí)際存在銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的款項(xiàng)。

三、1012其他貨幣資金

1.本科目核算物業(yè)公司收到的設(shè)立銀行專戶管理的“專項(xiàng)維修基金”。

2.項(xiàng)目屬在地政府部門要求設(shè)立專戶收取維修基金，收到款項(xiàng)計(jì)入本科目，該專戶的款項(xiàng)雖在

公司賬戶上管理，但未經(jīng)屬地政府相關(guān)部門批準(zhǔn)不得動(dòng)用。

3.“其他貨幣資金/維修基金專戶”該科目下設(shè)明細(xì)，要以開戶行名+賬號(hào)自行設(shè)置。

4.“其他貨幣資金-維修基金專戶”對(duì)應(yīng)科目為“其他應(yīng)付款-專項(xiàng)維修基金”(下設(shè)本金和利

息明細(xì)科目)。收到業(yè)主交納的維修基金計(jì)入“其他應(yīng)付款-專項(xiàng)維修基金-本金”，專戶發(fā)生的利息

收入或賬戶費(fèi)用計(jì)入“其他應(yīng)付款-專項(xiàng)維修基金-利息”，不應(yīng)通過“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目核算。

5.每月賬務(wù)處理后結(jié)賬前必須核對(duì)“其他貨幣資金/維修基金專戶”余額與“其他應(yīng)付款-專項(xiàng)

維修基金”余額是否一致，若不一致需查明原因，修改一致后才能結(jié)賬。

6.上述操作只針對(duì)設(shè)立“維修基金專戶”的賬務(wù)操作，如屬地政府指定相關(guān)部門或銀行管理維

修基金款項(xiàng)，會(huì)計(jì)核算方式如同辦證費(fèi)的操作，不設(shè)置專戶單獨(dú)核算。

四、1101交易性金融資產(chǎn)

1.交易性金融資產(chǎn)是指企業(yè)為了近期內(nèi)出售而持有的金融資產(chǎn)，如以賺取差價(jià)為目的從二級(jí)市

場(chǎng)購(gòu)買的股票、債券、基金等。企業(yè)購(gòu)買持有的銀行理財(cái)產(chǎn)品，通過本科目核算：通知存款、協(xié)定

存款等通過“銀行存款”核算，不在本科目核算。

2.滿足以下條件之一的金融資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)劃分為交易性金融資產(chǎn)：

⑴取得金融資產(chǎn)的目的主要是為了近期內(nèi)出售或回購(gòu)或贖回。

⑵屬于進(jìn)行集中管理的可辨認(rèn)金融工具組合的一部分，具有客觀證據(jù)表明企業(yè)近期采用短期獲

利方式對(duì)該組合進(jìn)行管理。

⑶屬于金融衍生工具。但被企業(yè)指定為有效套期工具的衍生工具、屬于財(cái)務(wù)擔(dān)保合同的衍生工

具、與在活躍市場(chǎng)中沒有報(bào)價(jià)且其公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的權(quán)益工具投資掛鉤并須通過交付該權(quán)益

工具結(jié)算的衍生工具除外。

3.企業(yè)取得交易性金融資產(chǎn)時(shí)，按其公允價(jià)值借記本科目，按發(fā)生的交易費(fèi)用，借記“投資收

益”科目，按實(shí)際支付的金額，貸記“銀行存款”等科目。

4.持有至到期出售時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，按該金融資產(chǎn)的成本,

貸記本科目，按其差額(收益)，貸記或借記“投資收益”科目。

5.本科目期末借方余額，反映企業(yè)持有的交易性金融資產(chǎn)的公允價(jià)值。

五、1122應(yīng)收賬款

1.本科目核算物業(yè)公司在提供物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)向業(yè)主收取的款項(xiàng)。

2.物業(yè)公司管理業(yè)務(wù)采取收付實(shí)現(xiàn)制核算，通過業(yè)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行管理。房產(chǎn)公司與管理公司發(fā)生

的免管理費(fèi)、空置房管理費(fèi)等，不做賬務(wù)處理，不通過“應(yīng)收賬款”科目核算。

3.為保障企業(yè)應(yīng)收款的安全，防范企業(yè)收入的流失，應(yīng)收款管理應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分工協(xié)作，

責(zé)任到人。各公司財(cái)務(wù)應(yīng)聯(lián)合督促物業(yè)部門定期對(duì)應(yīng)收賬款加強(qiáng)管理，提高收繳率。

(1)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)應(yīng)收款臺(tái)帳管理，定期對(duì)應(yīng)收款進(jìn)行賬齡分析及匯總工作，針對(duì)問題及時(shí)提出

管理建議，督促業(yè)務(wù)部門加強(qiáng)催收。

(2)物業(yè)部門負(fù)責(zé)應(yīng)收賬款的回收，跟蹤業(yè)務(wù)處理過程。積極與業(yè)務(wù)部門溝通處理，加快應(yīng)收

款回收。

4.應(yīng)收賬款的壞賬損失采取直接轉(zhuǎn)銷法，不計(jì)提，實(shí)際發(fā)生時(shí)，經(jīng)管理層審批后處理。

5.本科目期末借方余額，反映企業(yè)尚未收回的應(yīng)收賬款；期末如為貸方余額，應(yīng)檢查賬務(wù)處理

是否有誤，如確屬貸方余額，應(yīng)轉(zhuǎn)至預(yù)收賬款核算。

六、1123預(yù)付賬款

1.本科目核算企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)付的款項(xiàng)。包括預(yù)付土地款、預(yù)付工程款、預(yù)付材料設(shè)備款、

預(yù)付辦證費(fèi)用和其他等。

2.企業(yè)因購(gòu)貨而預(yù)付的款項(xiàng)，借記“預(yù)付賬款”科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購(gòu)物資

時(shí)，根據(jù)發(fā)票賬單等列明應(yīng)計(jì)入購(gòu)入物資成本的金額，借記“材料采購(gòu)”或“原材料”等科目，貸

記“預(yù)付賬款”科目。

3.物業(yè)公司支付的業(yè)主辦證費(fèi)用，預(yù)付時(shí)沒有取得票據(jù)（當(dāng)月），先通過“預(yù)付賬款-預(yù)付辦證

費(fèi)用”核算，票據(jù)返納時(shí)，再轉(zhuǎn)至“其他應(yīng)付款-代收款項(xiàng)-辦證費(fèi)用”核算。。

4.預(yù)付賬款須建立臺(tái)賬管理制度。財(cái)務(wù)部門應(yīng)督促經(jīng)辦人跟進(jìn)預(yù)付賬款的清理情況、發(fā)票開具

以及清收負(fù)責(zé)人和經(jīng)辦人等信息，建立健全預(yù)付賬款清理責(zé)任制度。

5.本科目期末借方余額，反映企業(yè)實(shí)際預(yù)付的款項(xiàng)；期末如為貸方余額，需查明原因，確實(shí)屬

貸余額，應(yīng)轉(zhuǎn)至應(yīng)付賬款科目核算。

七、1221其他應(yīng)收款

1.本科目核算企業(yè)除應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、應(yīng)收股利、應(yīng)收利息、長(zhǎng)期應(yīng)收款等以

外其他各種應(yīng)收及暫付款項(xiàng)。根據(jù)核算需要，設(shè)置明細(xì)科目：往來款、保證金及押金、員工借支、

備用金借支、內(nèi)部員工代付款、食堂收支、應(yīng)收業(yè)主水電費(fèi)等。

2.往來款，核算集團(tuán)內(nèi)部單位往來款，以協(xié)同憑證處理，以達(dá)到雙方同時(shí)掛賬，無論款項(xiàng)是應(yīng)

收對(duì)方還是應(yīng)付對(duì)方，統(tǒng)一計(jì)入“其他應(yīng)收款-往來款”核算，以便集團(tuán)合并報(bào)表互相抵銷。

3.借支劃分“員工借支”和“備用金借款”核算。

（1）員工借支核算員工因特定業(yè)務(wù)辦理需要以個(gè)人的名義向公司申請(qǐng)預(yù)支資金以辦理相關(guān)業(yè)

務(wù)，收款人為員工個(gè)人的借支行為，如差旅費(fèi)、零星采購(gòu)借支等。

（2）備用金借款核算公司撥付給員工備作需要周轉(zhuǎn)的經(jīng)常性開支，該款項(xiàng)在額度的金額和期限

內(nèi)，業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，借支人憑發(fā)票等有關(guān)憑證報(bào)銷，補(bǔ)充原定額等；借款期限到期或調(diào)換經(jīng)辦人時(shí)才

全部交回備用金，如屋村物業(yè)管理服務(wù)部、屋村客服前臺(tái)收款找零長(zhǎng)期周轉(zhuǎn)的備用金。

（3）對(duì)于借支，財(cái)務(wù)應(yīng)設(shè)立個(gè)人借支備案登記薄登記個(gè)人借支信息，登記薄信息須包括：借支

單編號(hào)、借款人、所在部門、借支事項(xiàng)、借支金額、預(yù)計(jì)還款日期。找零備用金期限最長(zhǎng)為一年，

實(shí)行定額備用金管理，于每個(gè)會(huì)計(jì)年度末進(jìn)行一次清理，每次期限終了，需再次嚴(yán)格審核備用金借

款的額度與必要性。

4.內(nèi)部員工代付款核算公司預(yù)支付需向員工收回的款項(xiàng)，科目下設(shè)明細(xì)科目：個(gè)人所得稅、社

保費(fèi)、住房公積金、員工宿舍水電費(fèi)、代扣員工宿舍費(fèi)、員工IC卡款項(xiàng)等明細(xì)科目。

5.“所得稅往來款”為使各分公司之間收入與企業(yè)所得稅費(fèi)用合理分配，特設(shè)置本科目，核算

調(diào)整各分公司分?jǐn)偟乃枚愘M(fèi)用與預(yù)繳所得稅的差異，所有管理公司合并該科目后余額為“0”。

（1）盈利有分配率，要交所得稅的分公司

借：所得稅費(fèi)用

其他應(yīng)收款一所得稅往來款（順碧）

貸：應(yīng)交稅金一應(yīng)交所得稅

（2）虧損有分配率，要交所得稅的分公司

借：其他應(yīng)收款一所得稅往來款（順碧）

貸：應(yīng)交稅金一應(yīng)交所得稅

（3）盈利沒有分配率，不用交所得稅的分公司

借：所得稅費(fèi)用

貸：其他應(yīng)收款一所得稅往來款（順碧）

八、1303委托貸款

L委托貸款是指由委托人提供資金，委托業(yè)務(wù)銀行根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、

期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款業(yè)務(wù)。

2.委托貸款、本金科目用于核算委托方委托貸款本金，按【銀行類別】【客商輔助核算】分別核

算受托銀行和借款人信息；

3.委托方收到的利息收入通過【投資收益、委托貸款'委托貸款利息收入】核算；

4.委托方支付的銀行手續(xù)費(fèi)通過【投資收益、委托貸款、委托貸款手續(xù)費(fèi)】核算，若期限超1年

的委托貸款手續(xù)費(fèi)可根據(jù)實(shí)際需要作分?jǐn)偺幚恚?/p>

5.委托方利息收入產(chǎn)生的稅費(fèi)通過【投資收益'委托貸款、委托貸款稅費(fèi)（明細(xì)）】進(jìn)行核算；

6.增加【短期借款'委托貸款】和【長(zhǎng)期借款'委托貸款】科目，用于核算借款方委托貸款的借

款本金，其中一年內(nèi)到期的委托貸款使用短期借款科目，一年以上的使用長(zhǎng)期借款科目，并增加【銀

行類別】【客商輔助核算】分別核算受托銀行和借款人信息.

7.借款方的利息支出通過【財(cái)務(wù)費(fèi)用\利息支出】核算。

九、1401材料采購(gòu)

材料采購(gòu)屬于過渡科目，用于核算采購(gòu)發(fā)票結(jié)算后材料沖暫估后重新計(jì)價(jià)入庫(kù)與確定最終應(yīng)付

債務(wù)的中間過渡，月末此科目沒有余額：

（1）采購(gòu)入庫(kù)單（非暫估標(biāo)識(shí)）生成分錄

借：原材料

貸：材料采購(gòu)

（2）采購(gòu)應(yīng)付單生成分錄

借：材料采購(gòu)

貸：應(yīng)付賬款-應(yīng)付材料設(shè)備款-發(fā)票已到

十、1403原材料

L本科目核算公司在提供勞務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理過程中消耗的材料或物料等，包括原材料及主要材料、

輔助材料、外購(gòu)半成品（外購(gòu)件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等。

2.集團(tuán)公司的采購(gòu)、倉(cāng)庫(kù)通過用友供應(yīng)鏈管理，系統(tǒng)已設(shè)好賬務(wù)處理規(guī)則和憑證模板，實(shí)現(xiàn)自

動(dòng)生成憑證，保證倉(cāng)庫(kù)賬和會(huì)計(jì)賬的數(shù)據(jù)一致。

3.物料領(lǐng)出，以部門受益、服務(wù)范圍、物料性質(zhì)等判斷應(yīng)計(jì)入成本還是費(fèi)用，是計(jì)入哪個(gè)明細(xì),

在損益類科目核算具體說明。

十一、1481待攤費(fèi)用

L本科目核算企業(yè)已經(jīng)支出，但應(yīng)由本期和以后各期分別負(fù)擔(dān)的分?jǐn)偲谙拊?年以內(nèi)（包括1

年）的各項(xiàng)費(fèi)用，如預(yù)付保險(xiǎn)費(fèi)，以及一次購(gòu)買印花稅票和一次交納印花稅稅額較大需分?jǐn)偟臄?shù)額、

一次支付數(shù)額較大的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、排污費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)及施工機(jī)械安裝、拆卸、輔助設(shè)施和進(jìn)出場(chǎng)

費(fèi)等。

2.企業(yè)預(yù)付給保險(xiǎn)公司的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、預(yù)付經(jīng)營(yíng)租賃固定資產(chǎn)租金、預(yù)付報(bào)刊訂閱費(fèi)等，應(yīng)于

預(yù)付時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目；財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)在保險(xiǎn)的有效期限內(nèi)、經(jīng)營(yíng)租賃固

定資產(chǎn)租金應(yīng)在租賃期間內(nèi)、報(bào)刊訂閱費(fèi)應(yīng)在所涉及的期間內(nèi)平均攤銷，借記“管理費(fèi)用”等科目,

貸記本科目。

3.企業(yè)發(fā)生其他各項(xiàng)待攤費(fèi)用時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。按受益期限分期平

均攤銷時(shí)，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記本科目。

4.待攤費(fèi)用應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目的受益期限分期攤銷。如果待攤費(fèi)用所應(yīng)攤銷的費(fèi)用項(xiàng)目，不能再為

企業(yè)帶來利益，應(yīng)將尚未攤銷的待攤費(fèi)用的攤余價(jià)值，全部轉(zhuǎn)入當(dāng)期成本、費(fèi)用。

5.本科目應(yīng)按費(fèi)用種類設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。

6.本科目期末借方余額，反映企業(yè)各種已支出但尚未攤銷的費(fèi)用，期末在資產(chǎn)負(fù)債表“預(yù)付款

項(xiàng)”項(xiàng)目填列。

十二、1601固定資產(chǎn)

1.根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，結(jié)合集團(tuán)所屬公司實(shí)際情況和相關(guān)要求，固定資產(chǎn)是指同時(shí)符合下列特

征的有形資產(chǎn)：

（1）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的（持有目的）；

（2）使用期限超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度，單位價(jià)值在2,000元以上的資產(chǎn)，包括：廠房及建筑物、機(jī)

械設(shè)備、運(yùn)輸、電子設(shè)備、辦公設(shè)備、易耗設(shè)備以及其它與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等；

使用期限是指使用固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)期間，或者該固定資產(chǎn)所能生產(chǎn)產(chǎn)品或提供勞務(wù)的數(shù)量。

2.固定資產(chǎn)特殊界定規(guī)則.為有效利用資源，加強(qiáng)管理，下列品種的資產(chǎn)不論價(jià)值大小一律作為

固定資產(chǎn)管理：

（1）主要包括：電腦、電視機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、保險(xiǎn)柜、空調(diào)、刻錄機(jī)、冰箱、洗衣機(jī)、手

機(jī)、汽車、摩托車、掃描儀、攝像機(jī)、數(shù)碼相機(jī)、手提電腦、打印機(jī)、速印機(jī)、碎紙機(jī)、投影儀、

音響、繪圖儀、電瓶車等；

（2）成批或分散購(gòu)入的辦公家具（如大、中班臺(tái)椅、柜、會(huì)議桌、沙發(fā)等）以及日常辦公用品

（文具），應(yīng)該按照批量入庫(kù)的各不同資產(chǎn)，單件符合固定資產(chǎn)入帳標(biāo)準(zhǔn)的就必須按固定資產(chǎn)管理。

（舉例：某單位批量購(gòu)買一批辦公家具，含大班臺(tái)、辦公椅等，其中大班臺(tái)的單位價(jià)值較高，使用

期限也較長(zhǎng)，就需要作為固定資產(chǎn)管理，其他辦公桌椅價(jià)值較低的可做低值易耗品管理）

3.企業(yè)外購(gòu)、自建的固定資產(chǎn)成本包括購(gòu)買價(jià)、相關(guān)稅費(fèi)、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前

所發(fā)生的可歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等。若需安裝的固定資產(chǎn),

還需包含安裝調(diào)試成本。自行建造的固定資產(chǎn)，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必

要支出構(gòu)成，包括人工、材料、稅費(fèi)、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用以及應(yīng)分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。

4.固定資產(chǎn)折舊：折舊方法為平均年限法；預(yù)計(jì)凈殘值率統(tǒng)一使用5%.

預(yù)計(jì)使用壽命：房屋建筑物20年，機(jī)器設(shè)備10年，電子機(jī)器及家具5年，運(yùn)輸工具5年，辦

公及其他設(shè)備5年。

5.固定資產(chǎn)的后續(xù)支出是指固定資產(chǎn)在使用過程中發(fā)生的更新改造支出、修理費(fèi)用等。若符合

固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)成本。如有被替換的部份，應(yīng)扣除其賬面價(jià)值；對(duì)于固定資

產(chǎn)的日常維護(hù)修理費(fèi)用，因其支出只是為確保固定資產(chǎn)的正常工作狀況，一般不產(chǎn)生未來的經(jīng)濟(jì)利

益，不符合固定資產(chǎn)的確認(rèn)條件，應(yīng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

6.固定資產(chǎn)的處置，企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢固定資產(chǎn)或發(fā)生固定資產(chǎn)毀壞（失竊），應(yīng)將處置收

入（包括保險(xiǎn)或個(gè)人賠償）扣除帳面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。

十三、1606固定資產(chǎn)清理

1.固定資產(chǎn)清理是指固定資產(chǎn)的報(bào)廢和出售，以及因各種不可抗力的自然災(zāi)害而遭到損壞和損

失的固定資產(chǎn)所進(jìn)行的清理工作。用來核算企業(yè)因出售、報(bào)廢和毀損等原因轉(zhuǎn)入清理的固定資產(chǎn)凈

值以及在清理過程中所發(fā)生的清理費(fèi)用和清理收入。

2.借方登記固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理的凈值和清理過程中發(fā)生的費(fèi)用；貸方登記出售固定資產(chǎn)的取得

的價(jià)款、殘料價(jià)值和變價(jià)收入。其貸方余額表示清理后的凈收益；借方余額表示清理后的凈損失。

清理完畢后凈收益轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)外收入”賬戶；凈損失轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)外支出”賬戶。

3.核算程序

（1）出售、報(bào)廢和毀損的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理時(shí)，

借：固定資產(chǎn)清理（轉(zhuǎn)入清理的固定資產(chǎn)帳面價(jià)值）

累計(jì)折舊（已計(jì)提的折舊）

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（己計(jì)提的減值準(zhǔn)備）

貸：固定資產(chǎn)（固定資產(chǎn)的賬面原價(jià)）

（2）發(fā)生清理費(fèi)用時(shí)，

借：固定資產(chǎn)清理

貸：銀行存款

（3）計(jì)算交納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，企業(yè)銷售房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，按照稅法的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按其銷售

額計(jì)算交納營(yíng)業(yè)稅,

借：固定資產(chǎn)清理

貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

（4）收回出售固定資產(chǎn)的價(jià)款、殘料價(jià)值和變價(jià)收入等時(shí)，

借：銀行存款

原材料等

貸：固定資產(chǎn)清理

（5）應(yīng)由保險(xiǎn)公司或過失人賠償時(shí)，

借：其他應(yīng)收款

貸：固定資產(chǎn)清理

（6）固定資產(chǎn)清理后的凈收益，

借：固定資產(chǎn)清理

貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用（屬于籌建期間）

營(yíng)業(yè)外收入一一處理固定資產(chǎn)凈收益（屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間）

（7）固定資產(chǎn)清理后的凈損失，

借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用（屬于籌建期間）

營(yíng)業(yè)外支出一一非常損失（屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間由于自然災(zāi)害等非正常原因造成的損失）

營(yíng)業(yè)外支出——處理固定資產(chǎn)凈損失（屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間正常的處理損失）

貸：固定資產(chǎn)清理

十四、1701無形資產(chǎn)

1.無形資產(chǎn)：是指企業(yè)擁有或控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辯認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)，本科目核算企業(yè)持

有的無形資產(chǎn)成本，包括專利權(quán)、非專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、軟件等。

2.當(dāng)月增加的無形資產(chǎn)當(dāng)月開始攤銷；當(dāng)月減少的無形資產(chǎn)，當(dāng)月不再攤銷。采用直線法攤銷,

殘值為零。

3.無形資產(chǎn)的攤銷期，合同有約定使用期限的按合同規(guī)定年限攤銷；合同未約定使用期限的按

10年攤銷（但軟件類除外，軟件類統(tǒng)一按3年攤銷）。

十五、1801長(zhǎng)期待攤費(fèi)用

1.本科目核算公司已經(jīng)支出，但攤銷期限在1年以上（不含1年）的各項(xiàng)費(fèi)用，包括開辦費(fèi)、租

入固定資產(chǎn)的改良支出以及攤銷期在1年以上的固定資產(chǎn)大修理支出、股票發(fā)行費(fèi)用等。下設(shè)裝修

工程、租賃費(fèi)、簡(jiǎn)易用房及設(shè)施、開辦費(fèi)明細(xì)。

2.簡(jiǎn)易用房及設(shè)施主要核算在租用期限較長(zhǎng)的土地上，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)且不能取得產(chǎn)權(quán)的建筑簡(jiǎn)

易用房及設(shè)施。攤銷期限根據(jù)租賃土地期限和簡(jiǎn)易用房及設(shè)施使用期孰短原則確定，一般不低于3

年。如管理公司開盤前期自行建設(shè)的簡(jiǎn)易辦公室、宿舍等。

X第二節(jié)負(fù)債類科目

一、2202應(yīng)付賬款

1.應(yīng)付賬款：核算企業(yè)因購(gòu)買材料、商品和接受勞務(wù)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)支付的款項(xiàng)。

2.應(yīng)付賬款下設(shè)明細(xì)核算科目：應(yīng)付材料設(shè)備款、應(yīng)付工程款、應(yīng)付勞務(wù)費(fèi)等。

3.原材料貨到單未到的暫估通過“應(yīng)付賬款-應(yīng)付材料設(shè)備款-暫估”科目核算。

4.各公司每半年6月30日、12月31日應(yīng)與各供應(yīng)商進(jìn)行對(duì)賬。對(duì)供應(yīng)商余額進(jìn)行分析，其賬

齡超過五年的應(yīng)付賬款，經(jīng)采購(gòu)部確認(rèn)不需支付的應(yīng)付款項(xiàng)，確認(rèn)為“營(yíng)業(yè)外收入”。

二、2203預(yù)收賬款

1.本科目核算公司按照合同規(guī)定或交易雙方之約定，而向購(gòu)買單位或接受勞務(wù)的單位在未發(fā)出

商品或提供勞務(wù)時(shí)預(yù)收的款項(xiàng)。下設(shè)：業(yè)主管理費(fèi)、預(yù)收三個(gè)月管理費(fèi)、商鋪管理費(fèi)、車位費(fèi)等明

細(xì)科目。

2.預(yù)收管理費(fèi)主要核算按收樓合同或協(xié)議約定的預(yù)收三個(gè)月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，或業(yè)主預(yù)交的物

業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

3.車位的預(yù)收處理要求參照物業(yè)字[2012]25號(hào)文執(zhí)行：權(quán)屬歸房產(chǎn)公司所有但不能出售的，其

長(zhǎng)租（20年或以上）由房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)租售；短租（3年以下）由管理公司負(fù)責(zé)；權(quán)屬歸業(yè)主所有的，

由管理公司負(fù)責(zé)。物業(yè)管理公司將室外業(yè)主共同共有的車位以出租形式處理的，按現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,

無論長(zhǎng)短期出租，按合同約定一次收取的租金，要分長(zhǎng)短期分期確認(rèn)收入，但按新稅法規(guī)定“納稅

人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。因

此管理公司在預(yù)收車位租金的處理上，統(tǒng)一按稅法規(guī)定，無論是預(yù)收20年車位租金或短期租金，都

在收到當(dāng)期直接開發(fā)票，確認(rèn)為當(dāng)期收入。

4.商鋪管理費(fèi)的預(yù)收：出租商鋪的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是當(dāng)月結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月收入，不推后一個(gè)月才確認(rèn)

收入，如是出售的商鋪其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的操作同“預(yù)收業(yè)主管理費(fèi)”的處理。

三、2211應(yīng)付職工薪酬

L本科目核算企業(yè)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)付給職工的各種薪酬。

2.本科目二級(jí)明細(xì)由集團(tuán)財(cái)務(wù)統(tǒng)一設(shè)置為“工資”、“職工福利”、“社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”、“住房

公積金”、“工會(huì)經(jīng)費(fèi)”、“職工教育經(jīng)費(fèi)”、“非貨幣福利”、“辭退福利”、“股份支付”等

應(yīng)付職工薪酬項(xiàng)目。其中“工資”明細(xì)科目同時(shí)按部門設(shè)置輔助核算。職工福利、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工

教育經(jīng)費(fèi)，不進(jìn)行計(jì)提，在成本費(fèi)用中據(jù)實(shí)列支。

3.為規(guī)范核算職工薪酬，正確計(jì)算三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的扣除基數(shù)問題，在“應(yīng)付職工薪酬-工資”科目下

新增月度工資、獎(jiǎng)勵(lì)、接受外派勞務(wù)薪酬進(jìn)行核算。

4.“應(yīng)付職工薪酬--職工福利”的核算，不按先計(jì)提后列支的核算方式，直接在成本、費(fèi)用中

據(jù)實(shí)列支。以前計(jì)提尚有余額的，應(yīng)先將其列支完，余額不足時(shí)，再結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入成本、費(fèi)用的福利費(fèi)。

5.福利費(fèi)是指用于公司職工福利方面的支出。福利費(fèi)使用范圍主要包括：

（1）為職工衛(wèi)生保健發(fā)生的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣性福利。職工及其供養(yǎng)的直系親屬的醫(yī)

藥費(fèi)，醫(yī)療部門的全體醫(yī)務(wù)工作人員工資和醫(yī)務(wù)經(jīng)費(fèi)，公司組織職工體檢費(fèi)，工傷醫(yī)療費(fèi)，注射疫

苗費(fèi)，醫(yī)療室藥品費(fèi)，職工因工負(fù)傷就醫(yī)路費(fèi)、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補(bǔ)貼、員工產(chǎn)假工資、

工傷工資補(bǔ)貼等；

（2）員工宿舍的收支，包括宿舍日常用品、水電費(fèi)、燃?xì)?、液化氣，宿舍住宿用具的?gòu)買、修

理費(fèi)用等；

（3）為職工生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職

工發(fā)放的供暖費(fèi)補(bǔ)貼、職工防暑降溫費(fèi)、職工困難補(bǔ)貼、救濟(jì)費(fèi)、職工交通補(bǔ)貼、節(jié)日

慰問品、節(jié)日慰問金等。

（4）職工集體活動(dòng)支出，如年終晚會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、節(jié)日聚餐、開工利是等；

（5）按照國(guó)家規(guī)定由職工福利基金開支的其他支出，包括喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、安家費(fèi)、

探親假路費(fèi)等。

6.“應(yīng)付職工薪酬-職工福利”開設(shè)以下明細(xì)科目核算：宿舍收支、產(chǎn)假工資、醫(yī)療費(fèi)、其他。

（1）“宿舍收支”明細(xì)無論收入還是支出先在“應(yīng)付職工薪酬——職工福利”借方歸集，月末

根據(jù)各部門住宿人員進(jìn)行分?jǐn)?，分別計(jì)入成本、費(fèi)用的“福利費(fèi)”。其他福利費(fèi)發(fā)生時(shí)在“應(yīng)付職工

薪酬——職工福利”借方反映，月末根據(jù)所屬部門性質(zhì)，計(jì)入成本、費(fèi)用的“福利費(fèi)二本公司宿

舍出租給外面單位或個(gè)人所收取的住宿費(fèi)，在“應(yīng)付職工薪酬福利費(fèi)--宿舍收支”科目的借方

紅字核算；本公司沒有宿舍需要承租外面單位或個(gè)人房屋的租金，在“租賃費(fèi)”科目核算。.

(2)“醫(yī)療費(fèi)支出”計(jì)入應(yīng)付福利費(fèi)的，月末根據(jù)所屬部門性質(zhì)計(jì)入成本、費(fèi)用的福利費(fèi)。

發(fā)生醫(yī)療費(fèi)等時(shí)

借：應(yīng)付職工薪酬——職工福利一一醫(yī)療費(fèi)、其他

貸：銀行存款

月末根據(jù)所屬部門性質(zhì)計(jì)入成本、費(fèi)用的“福利費(fèi)”

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成——福利費(fèi)

借：管理費(fèi)用——福利費(fèi)

貸：應(yīng)付職工薪酬——職工福利一一醫(yī)療費(fèi)、其他

7.辭退福利的支付應(yīng)全部計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。因該筆款項(xiàng)的支付，并不是職工為企業(yè)提供了服務(wù)，

而是企業(yè)要辭退職工，而被辭退職工不能再給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，也就不能計(jì)入資產(chǎn)成本，計(jì)入“管

理費(fèi)用一辭退福利”。因解除與職工的勞動(dòng)關(guān)系給予的補(bǔ)償，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)付

職工薪酬一一辭退福利”。因解除與職工的勞動(dòng)關(guān)系向職工給予的補(bǔ)償，借記”應(yīng)付職工薪酬--辭

退福利”，貸記“銀行存款”、“庫(kù)存現(xiàn)金”等科目。

四、2221應(yīng)交稅費(fèi)

1.本科目核算公司按照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)交納的各種稅費(fèi)，包括增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、資源

費(fèi)、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅、契稅、教育附加

費(fèi)、堤圍費(fèi)、文化建設(shè)費(fèi)、地方教育附加、價(jià)格調(diào)節(jié)基金、地方教育發(fā)展費(fèi)等。個(gè)人所得稅在其他

應(yīng)付款科目明下核算。

2.所有支付的稅費(fèi)均需通過本科目(不論每月納稅申報(bào)還是直接支付報(bào)銷稅費(fèi)都要通過“應(yīng)交

稅費(fèi)”科目核算后再結(jié)轉(zhuǎn)至相應(yīng)會(huì)計(jì)科目?jī)?nèi))。不能以直接到稅局支付為由將某些稅費(fèi)如印花稅、車

船使用稅等直接計(jì)入費(fèi)用。

3.為方便日常統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，應(yīng)交稅金科目的“借方”統(tǒng)一核算實(shí)際支付出去的稅金，收到退回的

稅金也在借方用紅字沖減；應(yīng)交稅金科目的“貸方”統(tǒng)一核算應(yīng)交稅金的計(jì)提或調(diào)整。

4.“應(yīng)交稅金一應(yīng)交所得稅”下面設(shè)了2個(gè)明細(xì)科目“預(yù)交所得稅”和“匯算清繳所得稅”，“預(yù)

交所得稅”核算按月或季度正常應(yīng)交的所得稅，“匯算清繳所得稅”僅核算年度匯算清繳時(shí)申報(bào)的所

得稅.

五、2241其他應(yīng)付款

1.本科目核算企業(yè)應(yīng)付、暫收其他單位或個(gè)人的款項(xiàng)，如應(yīng)付租入固定資產(chǎn)和包裝物的租金，

存入保證金、應(yīng)付、暫收所屬單位、個(gè)人的款項(xiàng)、管轄區(qū)內(nèi)業(yè)主和物業(yè)管戶裝修存入保證金；應(yīng)付

職工統(tǒng)籌退休金，以及應(yīng)收暫付上級(jí)單位、所屬單位的款項(xiàng)。

2.其他應(yīng)付款根據(jù)需要下設(shè)明細(xì)科目：代收款項(xiàng)、按金、專項(xiàng)維修基金、暫收未明確款項(xiàng)。

3.“代收款項(xiàng)一代辦證費(fèi)”指業(yè)主購(gòu)房后，由公司代為辦理房產(chǎn)證時(shí)涉及政府性收費(fèi)，公司屬

于代收代付。明細(xì)科目說明：

費(fèi)用項(xiàng)目核算內(nèi)容說明

契稅契稅

房產(chǎn)共有證工本費(fèi)、房產(chǎn)證工本費(fèi)、公安門牌證工本費(fèi)、國(guó)土證工本費(fèi)、他

工本費(fèi)

項(xiàng)權(quán)證工本費(fèi)、土地登記證書費(fèi)等各種工本費(fèi)

房產(chǎn)印花稅、房產(chǎn)證、共有證印花稅、國(guó)土證印花稅、合同印花稅、他項(xiàng)權(quán)

印花稅

證印花稅、土地證印花稅等各種印花稅

抵押備案登記費(fèi)、房地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、房地產(chǎn)權(quán)屬初始登記費(fèi)、他項(xiàng)登記費(fèi)、

登記費(fèi)土地登記費(fèi)、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、代理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與登記費(fèi)、

地籍權(quán)屬調(diào)查測(cè)繪土地登記費(fèi)等各種登記費(fèi)

資料費(fèi)房地產(chǎn)權(quán)證資料費(fèi)等各種資料費(fèi)

測(cè)繪勘界費(fèi)、地籍測(cè)繪費(fèi)、入庫(kù)及出圖費(fèi)、房產(chǎn)測(cè)量費(fèi)、曬圖費(fèi)、宗地圖紙

測(cè)繪曬圖費(fèi)

資料費(fèi)、國(guó)土證繪圖費(fèi)、分戶圖紙費(fèi)等各種測(cè)繪曬圖費(fèi)

抵押服務(wù)費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、土地使用權(quán)抵押服務(wù)費(fèi)、轉(zhuǎn)讓租賃服務(wù)費(fèi)等各種

服務(wù)費(fèi)

服務(wù)費(fèi)

利用房地產(chǎn)檔案服務(wù)費(fèi)、查檔費(fèi)、房地產(chǎn)檔案管理費(fèi)、保管檔案費(fèi)、地籍檔

檔案費(fèi)

案費(fèi)、利用檔案費(fèi)、檔案保護(hù)費(fèi)、檔案證明費(fèi)等各種檔案費(fèi)

公證費(fèi)各種公證費(fèi)

證明費(fèi)出具產(chǎn)權(quán)情況證明、商品房查冊(cè)證明費(fèi)等各種證明費(fèi)

手續(xù)費(fèi)交易手續(xù)費(fèi)、注銷合同手續(xù)費(fèi)等各種手續(xù)費(fèi)

評(píng)估費(fèi)各種評(píng)估費(fèi)

調(diào)查費(fèi)土地權(quán)屬調(diào)查費(fèi)、地籍調(diào)查費(fèi)、土地權(quán)屬調(diào)查費(fèi)等各種調(diào)查費(fèi)

地方教育費(fèi)附加限臺(tái)山地區(qū)的地方教育費(fèi)附加

其他不屬于以上各項(xiàng)的辦證費(fèi)用

4.管理公司按金：核算業(yè)主按公司規(guī)定辦理裝修、臨時(shí)出入門禁卡等繳交的保證款。如裝修工

程完畢或辦理出入卡退卡時(shí)，憑交款時(shí)開具的收據(jù)（或發(fā)票）到屋村辦理退款手續(xù)，若裝修過程中

有違規(guī)、丟失臨時(shí)出入卡或遺失交款時(shí)開具的收據(jù)，則要扣罰部分或全部按金不予退回，不予退回

的按金轉(zhuǎn)為“營(yíng)業(yè)外收入

5.本科目期末貸方余額，反映企業(yè)尚未支付的其他應(yīng)付款項(xiàng).

X第三節(jié)損益類科目

一、6001主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

1.本科目核算公司確認(rèn)的銷售商品、提供勞務(wù)等主營(yíng)業(yè)務(wù)的收入，管理公司主要是物業(yè)管理經(jīng)

營(yíng)收入，分：業(yè)主管理費(fèi)、商鋪管理費(fèi)、車位管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、車隊(duì)收入、工本費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、其他

收入。

2.物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入包括物業(yè)管理收入、服務(wù)費(fèi)收入、工本費(fèi)收入、手續(xù)費(fèi)收入等，其核算內(nèi)

容主要有：

3.業(yè)主管理費(fèi)收入核算出售或出租住宅收取確認(rèn)的管理費(fèi)收入。

（1）“商鋪管理費(fèi)”核算出售或出租商鋪收取確認(rèn)的管理費(fèi)收入。

（2）“車位管理費(fèi)”核算業(yè)主購(gòu)買地面或地下停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)，按車位面積或固定金額收取的車位

管理費(fèi)。

4.服務(wù)費(fèi)收入核算主要包括固定服務(wù)費(fèi)、臨時(shí)服務(wù)費(fèi)、裝修期間管理服務(wù)費(fèi)、車位管理服務(wù)費(fèi)、

轉(zhuǎn)名服務(wù)費(fèi)等。

（1）固定服務(wù)收入指簽訂有償服務(wù)協(xié)議每月固定產(chǎn)生的有償服務(wù)費(fèi)收入。臨時(shí)服務(wù)收入指臨時(shí)

預(yù)約有償服務(wù)產(chǎn)生的有償服務(wù)費(fèi)收入。

（2）裝修期間管理服務(wù)費(fèi)指向裝修期間的業(yè)主收取的服務(wù)費(fèi)，用于裝修期間保安對(duì)該裝修業(yè)主

裝修工程的安防巡查和環(huán)境管理部工作人員對(duì)由于裝修工程對(duì)公共道路、樓梯等公共區(qū)域環(huán)境影響

等額外清理費(fèi)用，不包括裝修垃圾的清理,裝修垃圾由裝修業(yè)主自己找人清理干凈或另外交費(fèi)由物

管公司有償清理，收取的裝修垃圾清理費(fèi)入“臨時(shí)服務(wù)費(fèi)”收入科目，不在本科目核算。

（3）車位費(fèi)主要核算以下幾項(xiàng)內(nèi)容：

①臨時(shí)車位管理服務(wù)費(fèi)（指物業(yè)管理人員向車主收取的臨時(shí)泊車費(fèi)用）；

②出租車位管理服務(wù)費(fèi)（在物業(yè)服務(wù)中心簽訂固定（短租或長(zhǎng)租等）車位服務(wù)協(xié)議的車位服務(wù)

費(fèi)收入）。

（4）轉(zhuǎn)名服務(wù)費(fèi)指提供轉(zhuǎn)名登記信息維護(hù)而收到的服務(wù)費(fèi)，包括車位轉(zhuǎn)名服務(wù)費(fèi)、商鋪轉(zhuǎn)名服

務(wù)費(fèi)、二手樓轉(zhuǎn)名服務(wù)費(fèi)等。

（5）其他服務(wù)費(fèi)一般包括電梯廣告收入、公共場(chǎng)地出租收入、室外廣告收入等。

5.工本費(fèi)收入，核算各類辦卡工本費(fèi)收入，包括業(yè)主卡、住戶卡、裝修工人卡、傭人卡、租戶

卡、IC卡、藍(lán)牙按鍵卡、臨時(shí)住戶卡、乘車卡、商鋪卡、送貨卡、車輛出入卡、其他出入卡等辦卡

工本費(fèi)收入。

6.手續(xù)費(fèi)收入，核算各類辦卡把手續(xù)費(fèi)、代收水費(fèi)手續(xù)費(fèi)、代收電費(fèi)手續(xù)費(fèi)、代售票款手續(xù)費(fèi)

和其他手續(xù)費(fèi)等收入。

二、6051其他業(yè)務(wù)收入

1.本科目主要核算物業(yè)公司負(fù)責(zé)的康樂中心的服務(wù)業(yè)務(wù)收入。

2.內(nèi)容包括：籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、游泳池和健身康體設(shè)施等場(chǎng)地的收入。

三、6111投資收益

1.本科目核算企業(yè)確認(rèn)的投資收益或投資損失。公司購(gòu)買持有的理財(cái)產(chǎn)品收益也在本科目進(jìn)行

核算。

2.本科目二級(jí)科目根據(jù)公司需要由集團(tuán)統(tǒng)一設(shè)置，分別為股權(quán)投資、債券投資、委托貸款（利

息收入、稅金支出、手續(xù)費(fèi)）和其他。

3.投資收益的主要賬務(wù)處理

1）長(zhǎng)期股權(quán)投資采用成本法核算的，企業(yè)應(yīng)按被投資單位宣告發(fā)放的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)中屬于企

業(yè)的部分，借記“應(yīng)收股利”科目，貸記本科目：屬于被投資單位在取得投資前實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)的分配

額，應(yīng)作為投資成本的收回，借記“應(yīng)收股利”等科目，貸記“長(zhǎng)期股權(quán)投資”科目。

2）長(zhǎng)期股權(quán)投資采用權(quán)益法核算的，資產(chǎn)負(fù)債表日，應(yīng)根據(jù)被投資單位實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)或經(jīng)調(diào)整

的凈利潤(rùn)計(jì)算應(yīng)享有的份額，借記“長(zhǎng)期股權(quán)投資一一損益調(diào)整”科目，貸記本科目。被投資單位

發(fā)生虧損、分擔(dān)虧損份額超過長(zhǎng)期股權(quán)投資而沖減長(zhǎng)期權(quán)益賬面價(jià)值的，借記'‘投資收益”科目，

貸記本科目（損益調(diào)整）科目。發(fā)生虧損的被投資單位以后實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)的，企業(yè)計(jì)算的應(yīng)享有的份

額，如有未確認(rèn)投資損失的，應(yīng)先彌補(bǔ)未確認(rèn)的投資損失，彌補(bǔ)損失后仍有余額的，借記“長(zhǎng)期股

權(quán)投資一一損益調(diào)整”科目，貸記本科目。

3）出售長(zhǎng)期股權(quán)投資時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備

的，借記“長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“長(zhǎng)期股權(quán)投資”科目，按尚未領(lǐng)

取的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)，貸記“應(yīng)收股利”科目，按其差額，貸記或借記本科目。

出售采用權(quán)益法核算的長(zhǎng)期股權(quán)投資時(shí)，還應(yīng)按處置長(zhǎng)期股權(quán)投資的投資成本比例結(jié)轉(zhuǎn)原記入

“資本公積一一其他資本公積”科目的金額，借記或貸記“資本公積一一其他資本公積”科目，貸

記或借記本科目。

4）委托貸款下設(shè)“委托貸款利息收入”、“委托貸款利息稅費(fèi)”、“委托貸款手續(xù)費(fèi)”明細(xì)科目核

算，主要賬務(wù)處理：

①收到委托貸款利息收入，

借：銀行存款（或應(yīng)收利息）

貸：投資收益（委托貸款--委托貸款利息收入）

②支付開具發(fā)票相關(guān)稅費(fèi)，

借：投資收益（委托貸款--委托貸款利息稅費(fèi)）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)（相關(guān)明細(xì)科目）

③支付銀行手續(xù)費(fèi)，

借：投資收益（委托貸款--委托貸款手續(xù)費(fèi)）

貸：銀行存款

4.期末，應(yīng)將本科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，本科目結(jié)轉(zhuǎn)后應(yīng)無余額。

四、6301營(yíng)業(yè)外收入

1.本科目核算公司發(fā)生的與其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無直接關(guān)系的各項(xiàng)收入，包括違約金收入，業(yè)主違約延

遲繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等產(chǎn)生的滯納金，罰款收入，處理固定資產(chǎn)凈收益，代扣代繳手續(xù)費(fèi)收入，

盤盈凈收益，捐贈(zèng)收入，確實(shí)無法支付而按規(guī)定程序經(jīng)批準(zhǔn)后的應(yīng)付、預(yù)收等款項(xiàng)，政府補(bǔ)助所得

等。

2.滯納金主要核算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)滯納金收入，因滯納金收入是隨同欠交的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等

一起開具發(fā)票收取的，所以滯納金要同主營(yíng)業(yè)務(wù)收入合并一起計(jì)算當(dāng)期計(jì)提的稅金及附加。

五、6401主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

1.本科目核算公司確認(rèn)提供勞務(wù)等主營(yíng)業(yè)務(wù)收入時(shí)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

2.確認(rèn)原則：配比原則，有確認(rèn)提供勞務(wù)等收入需相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)勞務(wù)所耗用的成本。

3.本科目核算的內(nèi)容原則以部門進(jìn)行劃分，凡是一線部門，即直接服務(wù)于業(yè)主的業(yè)務(wù)部門，包

括物業(yè)服務(wù)中心、工程維修服務(wù)部、環(huán)境管理服務(wù)部、物業(yè)管理服務(wù)部、綠化部、區(qū)內(nèi)車隊(duì)等，其

費(fèi)用支出在此科目核算。具體本科目下級(jí)明細(xì)主要核算內(nèi)容歸類可分以下幾部分：

1、人工成本、福利及員工報(bào)銷費(fèi)

⑴本科目明細(xì)主要有“工資”、“福利費(fèi)”、“社保費(fèi)”、“移動(dòng)通訊費(fèi)”、“車輛費(fèi)用”、“差旅費(fèi)”、

“市內(nèi)交通雜費(fèi)”等。

2、日常經(jīng)營(yíng)管理支出

(1)小區(qū)辦公費(fèi)具體有以下幾項(xiàng)下級(jí)明細(xì)核算科目：

①“辦公用品”：指各部門辦公用品、易耗品(如辦公用筆/紙等)及辦公場(chǎng)所的飲用水等。

②“紙張印刷費(fèi)”：發(fā)票收據(jù)印制購(gòu)買工本費(fèi)、碧桂園人、探訪放行條、物品放行條、前期物業(yè)

服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)規(guī)約、打卡紙、施工單申報(bào)表、領(lǐng)料單、名片、崗位登記本、日常工作常用