企業(yè)寫字樓出租的財(cái)稅處理-記賬實(shí)操

會(huì)計(jì)實(shí)操文庫(kù)企業(yè)寫字樓出租的財(cái)稅處理-記賬實(shí)操一、增值稅一般房屋出租都是采取預(yù)收方式，一般來(lái)說(shuō)，預(yù)收款不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，但提供租賃服務(wù)預(yù)收款是個(gè)例外。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第四十五條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。因此，采取預(yù)收款方式收取房屋租金的，不論是否開具發(fā)票，收到預(yù)收款的當(dāng)天即發(fā)生增值稅納稅義務(wù)；不論會(huì)計(jì)上是否確認(rèn)收入，增值稅上必須確認(rèn)收入，當(dāng)期申報(bào)繳納增值稅。如果房屋租賃中有免租期的約定，并不是“無(wú)償”提供服務(wù)，因?yàn)槊庾馄诘拇嬖谇疤崾怯袃敺?wù)，類似“買一送一”，因此，在增值稅上是不視同銷售。為避免爭(zhēng)議，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）明確：納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。二、房產(chǎn)稅對(duì)于一次性取得跨年度租金收入納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，是按照租賃期分?jǐn)偫U納房產(chǎn)稅，還是在取得時(shí)一次性繳納房產(chǎn)稅，國(guó)家稅務(wù)總局并沒有明確規(guī)定，而有些?。ㄊ校┑亩悇?wù)機(jī)關(guān)卻制定了地方性政策，但是各地規(guī)定的口徑不一致。出租房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不包括增值稅稅額，但是免征增值稅的不能扣減增值稅額。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）第二條規(guī)定，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。三、企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅收入確認(rèn)原則-權(quán)責(zé)發(fā)生制。但企業(yè)所得稅另有規(guī)定的除外。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。另?yè)?jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕79號(hào)）第一條規(guī)定，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。出租方如為在我國(guó)境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)場(chǎng)所、且采取據(jù)實(shí)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。“適用在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入”的首要條件是“提前”和“一次性”，也就是說(shuō)，企業(yè)取得跨年度租金收入是在租賃開始前一次性取得租賃期內(nèi)的全部租金收入。其次，跨年度租金收入在租賃期內(nèi)分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入，是企業(yè)的一種自由選擇權(quán)，而不是必須執(zhí)行的。因此，企業(yè)在一次性取得跨年度租金收入時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確定是一次性計(jì)入收入繳稅，還是分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入繳稅。因此，如果是按“收付實(shí)現(xiàn)制”，確認(rèn)收入與免租期沒有關(guān)系；如果按照“權(quán)責(zé)發(fā)生制”，免租期也是計(jì)入租賃期內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?。四、印花稅根?jù)《中華人民共和國(guó)印花稅法》《印花稅稅目稅率表》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)租賃合同立合同人按租賃金額千分之一貼花。企業(yè)出租房屋簽訂的租賃合同屬于財(cái)產(chǎn)租賃合同的，故按0.1%稅率繳納印花稅。應(yīng)稅合同的計(jì)稅依據(jù)，為合同所列的金額，不包括列明的增值稅稅款。也就是說(shuō)，一次性取得跨年度租金，如果該租金是財(cái)產(chǎn)租賃合同中記載的租賃期限內(nèi)的全部租金，則按該金額確認(rèn)印花稅計(jì)稅依據(jù)；如果合同約定分年收取，比如分別為120萬(wàn)、150萬(wàn)、180萬(wàn)（都為不含增值稅價(jià)格，合同列明的增值稅稅款），則應(yīng)按租賃合同的總金額450萬(wàn)元作為計(jì)稅依據(jù)；如果合同約定第一年房租為120萬(wàn)，第二年、第三年按照市場(chǎng)價(jià)格另行約定，應(yīng)按租賃合同的總金額120萬(wàn)元作為計(jì)稅依據(jù)，后續(xù)按照每年約定的房租金額繳納印花稅。五、會(huì)計(jì)處理根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》第二十二條規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃的租金，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個(gè)期間按照直線法計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。舉例：A公司將一棟自有房產(chǎn)對(duì)外出租，合同約定租期三年（含免租期3個(gè)月），起租日為2024年12月1日，租金360000元(含稅)于2024年12月1日一次性支付，按照直線法2024年確認(rèn)的租金收入=360000/3/(1+9%)/12=9174.31(元)，因此在收到房屋租金的會(huì)計(jì)處理如下：借：銀行存款360000.00貸：預(yù)收賬款330275.23應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）29724.772024年應(yīng)確認(rèn)收入：借：預(yù)收賬款9174.31貸：其他業(yè)務(wù)收入—房屋租金收入9174.31公司財(cái)務(wù)的管理制度第一章總則第一條為加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，規(guī)范財(cái)務(wù)工作，促進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，提高公司經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)管理法規(guī)制度和公司章程有關(guān)規(guī)定，結(jié)合公司實(shí)際情況，特制定本制度。第二條公司會(huì)計(jì)核算遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。第三條財(cái)務(wù)管理的基本任務(wù)和方法：(一)籌集資金和有效使用資金，監(jiān)督資金正常運(yùn)行，維護(hù)資金安全，努力提高公司經(jīng)濟(jì)效益。(二)做好財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，認(rèn)真做好財(cái)務(wù)收支的計(jì)劃、控制、核算、分析和考核工作。(三)加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算的管理，以提高會(huì)計(jì)資訊的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。(四)監(jiān)督公司財(cái)產(chǎn)的購(gòu)建、保管和使用，配合綜合管理部定期進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查。(五)按期編制各類會(huì)計(jì)報(bào)表和財(cái)務(wù)說(shuō)明書，做好分析、考核工作。第四條財(cái)務(wù)管理是公司經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)重要方面，公司財(cái)務(wù)管理中心對(duì)財(cái)務(wù)管理工作負(fù)有組織、實(shí)施、檢查的責(zé)任，財(cái)會(huì)人員要認(rèn)真執(zhí)行《會(huì)計(jì)法》，堅(jiān)決按財(cái)務(wù)制度辦事，并嚴(yán)守公司秘密。第二章財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)工作第五條加強(qiáng)原始憑證管理，做到制度化、規(guī)范化。原始憑證是公司發(fā)生的每項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不可缺少的書面證明，是會(huì)計(jì)記錄的主要依據(jù)。第六條公司應(yīng)根據(jù)審核無(wú)誤的原始憑證編制記帳憑證。記帳憑證的內(nèi)容必須具備：填制憑證的日期、憑證編號(hào)、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)摘要、會(huì)計(jì)科目、金額、所附原始憑證張數(shù)、填制憑證人員，復(fù)核人員、會(huì)計(jì)主管人員簽名或蓋章。收款和付款記帳憑證還應(yīng)當(dāng)由出納人員簽名或蓋章。第七條健全會(huì)計(jì)核算，按照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度的規(guī)定和會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的需要設(shè)置會(huì)計(jì)帳簿。會(huì)計(jì)核算應(yīng)以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，按照規(guī)定的會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行，保證會(huì)計(jì)指標(biāo)的口徑一致，相互可比和會(huì)計(jì)處理方法前後相一致。第八條做好會(huì)計(jì)審核工作，經(jīng)辦財(cái)會(huì)人員應(yīng)認(rèn)真審核每項(xiàng)業(yè)務(wù)的合法性、真實(shí)性、手續(xù)完整性和資料的'準(zhǔn)確性。編制會(huì)計(jì)憑證、報(bào)表時(shí)應(yīng)經(jīng)專人復(fù)核，重大事項(xiàng)應(yīng)由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人復(fù)核。第九條會(huì)計(jì)人員根據(jù)不同的帳務(wù)內(nèi)容采用定期對(duì)會(huì)計(jì)帳簿記錄的有關(guān)數(shù)位與庫(kù)存實(shí)物、貨幣資金、有價(jià)證券、往來(lái)單位或個(gè)人等進(jìn)行相互核對(duì)，保證帳證相符、帳實(shí)相符、帳表相符。第十條建立會(huì)計(jì)檔案，包括對(duì)會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料都應(yīng)建立檔案，妥善保管。按《會(huì)計(jì)檔案管理辦法》的規(guī)定進(jìn)行保管和銷毀。第十一條會(huì)計(jì)人員因工作變動(dòng)或離職，必須將本人所經(jīng)管的會(huì)計(jì)工作全部移交給接替人員。會(huì)計(jì)人員辦理交接手續(xù)，必須有監(jiān)交人負(fù)責(zé)監(jiān)交，交接人員及監(jiān)交人員應(yīng)分別在交接清單上簽字後，移交人員方可調(diào)離或離職。第三章資本金和負(fù)債管理第十二條資本金是公司經(jīng)營(yíng)的核心資本，必須加強(qiáng)資本金管理。公司籌集的資本金必須聘請(qǐng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資，根據(jù)驗(yàn)資報(bào)告向投資者開具出資證明，并據(jù)此入帳。第十三條經(jīng)公司董事會(huì)提議，股東會(huì)批準(zhǔn)，可以按章程規(guī)定增加資本。財(cái)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)調(diào)整實(shí)收資本。第十四條公司股東之間可相互轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資，股東應(yīng)按公司章程規(guī)定，向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資和購(gòu)買其他股東轉(zhuǎn)讓的出資。財(cái)務(wù)部門應(yīng)據(jù)實(shí)調(diào)整。第十五條公司以負(fù)債形式籌集資金，須努力降低籌資成本，同時(shí)應(yīng)按月計(jì)提利息支出，并計(jì)入成本。第十六條加強(qiáng)應(yīng)付帳款和其他應(yīng)付款的管理，及時(shí)核對(duì)馀額，保證負(fù)債的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。凡一年以上應(yīng)付而未付的款項(xiàng)應(yīng)查找原因，對(duì)確實(shí)無(wú)法付出的應(yīng)付款項(xiàng)報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)後處理。第十七條公司對(duì)外擔(dān)保業(yè)務(wù)，按公司規(guī)定的審批程式報(bào)批後，由財(cái)務(wù)管理中心登記後才能正式對(duì)外簽發(fā)，財(cái)務(wù)管理中心據(jù)此納入公司或有負(fù)債管理，在擔(dān)保期滿後及時(shí)督促有關(guān)業(yè)務(wù)部門撤銷擔(dān)保。第四章流動(dòng)資產(chǎn)管理第十八條現(xiàn)金的管理：嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行頒布的《現(xiàn)金管理暫行條例》，根據(jù)本公司實(shí)際需要，合理核實(shí)現(xiàn)金的庫(kù)存限額，超出限額部分要及時(shí)送存銀行。第十九條嚴(yán)禁白條抵庫(kù)和任意挪用現(xiàn)金，出納人員必須每日結(jié)出現(xiàn)金日記帳的帳面余額，并與庫(kù)存現(xiàn)金相核對(duì)，發(fā)現(xiàn)不符要及時(shí)查明原因。財(cái)務(wù)管理中心經(jīng)理對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金進(jìn)行定期或不定期檢查，以保證現(xiàn)金的安全和完整。公司的一切現(xiàn)金收付都必須有合法的原始憑證。第二十條銀行存款的管理：加強(qiáng)對(duì)銀行帳戶及其他帳戶的保密工作，非因業(yè)務(wù)需要不準(zhǔn)外泄，銀行帳戶印簽實(shí)行分管、并用制，不得一人統(tǒng)一保管使用。嚴(yán)禁在任何空白合同上加蓋銀行帳戶印簽。第二十一條出納人員要隨時(shí)掌握銀行存款馀額，不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票，不準(zhǔn)將銀行帳戶出借給任何單位和個(gè)人辦理結(jié)算或套取現(xiàn)金。在每月末要做好與銀行的對(duì)帳工作，并編制銀行存款馀額調(diào)節(jié)表，對(duì)未達(dá)帳項(xiàng)進(jìn)行分析，查找原因，并報(bào)財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人。第二十二條應(yīng)收帳款的管理：對(duì)應(yīng)收帳款，每季末做一次帳齡和清收情況的分析，并報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和分管業(yè)務(wù)部門，督促業(yè)務(wù)部門積極催收，避免形成壞帳。第二十三條其他應(yīng)收款的管理：應(yīng)按戶分頁(yè)記帳，要嚴(yán)格個(gè)人借款審批程式，借款的審批程式是：借款人→部門負(fù)責(zé)人→財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人→總經(jīng)理。借用現(xiàn)金，必須用於現(xiàn)金結(jié)算范圍內(nèi)的各種費(fèi)用專案的支付。第二十四條短期投資的管理：短期投資是指一年內(nèi)能夠并準(zhǔn)備變現(xiàn)的投資，短期投資必須在公司授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行，按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定記帳、核算收入成本和損益。第五章財(cái)務(wù)工作崗位職責(zé)(一)財(cái)務(wù)經(jīng)理職責(zé)1、對(duì)崗位設(shè)置、人員配備、核算組織程序等提出方案。同時(shí)負(fù)責(zé)選拔、培訓(xùn)和考核財(cái)會(huì)人員。2、貫徹國(guó)家財(cái)稅政策、法規(guī)，并結(jié)合公司具體情況建立規(guī)范的財(cái)務(wù)模式，指導(dǎo)建立健全相關(guān)財(cái)務(wù)核算制度同時(shí)負(fù)責(zé)對(duì)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查和考核。3、進(jìn)行成本費(fèi)用預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，監(jiān)督各部門降低消耗、節(jié)約費(fèi)用、提高經(jīng)濟(jì)效益。4、其他相關(guān)工作。(二)財(cái)務(wù)主管職責(zé)1、負(fù)責(zé)管理公司的日常財(cái)務(wù)工作。2、負(fù)責(zé)對(duì)本部門內(nèi)部的機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、選調(diào)聘用、晉升辭退等提出方案和意見。3、負(fù)責(zé)對(duì)本部門財(cái)務(wù)人員的管理、教育、培訓(xùn)和考核。4、負(fù)責(zé)公司會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度的制定，推行會(huì)計(jì)電算化管理方式等。5、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家財(cái)經(jīng)法規(guī)和公司各項(xiàng)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。6、參與公司各項(xiàng)資本經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、核算、分析決策和管理，做好對(duì)本部門工作的指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查。7、組織指導(dǎo)編制財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)決算，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行;協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行控制、分析及考核。8、負(fù)責(zé)監(jiān)管財(cái)務(wù)歷史資料、文件、憑證、報(bào)表的整理、收集和立卷歸檔工作，并按規(guī)定手續(xù)報(bào)請(qǐng)銷毀。9、參與價(jià)格及工資、獎(jiǎng)金、福利政策的制定。10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。(三)會(huì)計(jì)職責(zé)1、按照國(guó)家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到