度假區(qū)開發(fā)項目可行性報

1.4產(chǎn)權及機制第二章旅游資源調查與分析2.1旅游資源狀況2.1.1起伏的地貌2.1.2秀麗的水體2.1.3宜人的氣候2.3資源總體評價第三章客源市場分析3.1客源市場定位3.2限制條件分析3.2.2其他旅游點的存在4.1定位原則4.2開發(fā)思路4.3市場定位第五章旅游產(chǎn)品設計與功能分區(qū)5.1旅游產(chǎn)品設計5.2游覽線路組織設計6.1營銷策略6.1.1策略6.1.2營銷步驟6.1.3目標市場6.2促銷宣傳6.2.1正確的促銷思路6.3.2促銷渠道6.3.3促銷策劃7.1景區(qū)建設規(guī)模7.2建設成本費用估算7.2.1基礎設施建設費7.2.2綠化工程費7.2.3管理費7.2.4不可預見費7.3效益分析7.3.1直接效應7.3.2間接經(jīng)濟效益8.1分期實施8.1.1項目分期8.1.2各期目標8.1.3實施步驟8.2保障機制8.2.1投資開發(fā)方式8.2.2經(jīng)營管理體制xX旅游度假區(qū)內(nèi)容包括項目地旅游資源調查與評價、客源市場分析與目標市場定第一章項目背景1.1地理位置項目開發(fā)地位于xx,地理座標為北緯xx,東經(jīng)xx。1.2交通條件項目所在地xx縣位于xx,境內(nèi)有xx。公路有xx穿境而過，從1.3市場環(huán)境xx提出了大力實施"xx戰(zhàn)略",加快旅游業(yè)發(fā)展的若干意見。隨著社雖然xx周邊地區(qū)水體旅游資源比較豐富。但同類型的xx旅游項場，本項目開發(fā)則有明顯的區(qū)位優(yōu)勢；xx開發(fā)先行一步，正在向市1.4產(chǎn)權及機制xx等陸地及其資源產(chǎn)權絕大部分xx人民政府所有，少部分為位同屬于xx縣人民政府領導，關系融洽，便于協(xié)調。xx的山林資源一般按現(xiàn)行政策由xx下屬xx管理，部分采取了1.5開發(fā)現(xiàn)狀目前只有xx、Xx和附近居民到xx游泳游覽，也有一些攝影愛好1.6優(yōu)勢分析(1)項目地的區(qū)位條件是發(fā)展當?shù)芈糜螛I(yè)的主要優(yōu)勢。特別是項(3)整個項目地理環(huán)境處于一個相對封閉的狀態(tài)。水庫由低山1.7困難分析(1)地質地貌條件不是十分優(yōu)越，在社會上的知名度較低。該水(2)旅游基礎設施缺乏。庫區(qū)目前除了通電和機耕道正在計劃拓(3)xx經(jīng)濟欠發(fā)達，長期以來是以農(nóng)業(yè)和工業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)第二章旅游度假區(qū)資源調查與分析2.1旅游資源狀況2.1.1起伏的地貌但庫區(qū)四周群山環(huán)抱，遠山近水，富有層次感。xx沿岸地形迂回曲2.1.2秀麗的水體項目策劃地總容量達xx立方米，有效容量xx萬立方米，在xx2.1.3宜人的氣候xx處于北亞熱帶，氣候溫暖濕潤，陽光和熙，無霜期長。由于2.1.4民風純樸的農(nóng)村景色2.2資源組合評述(1)項目策劃地以自然旅游資源為主，人文旅游資源為輔，組合(2)遠山近水，線條柔美，山水比例恰當，符合黃金分割比，給(3)人文旅游資源雖然數(shù)量不多，級別不高，但也是地方特色，2.3資源總體評價(1)本項目地是一個以水體為主，地方特色突出的旅游客體，自(2)庫區(qū)資源組合度良好，水面區(qū)域開闊，富有層次變化，天(3)有良好的自然生態(tài)環(huán)境，庫區(qū)青山秀水，綠視率高，基本未(4)加大環(huán)保力度，視一湖秀水為旅游開發(fā)的資源基礎，有計劃(5)靠近主要客源地。地方政府重視，項目地基本無社區(qū)居民居第三章客源市場分析其中G:客源市場規(guī)模；M1:市場引發(fā)力或稱出游動機；D:客源發(fā)生地與目的地間的距離影響力市場研究還應分析來自其他旅游目的地及既定商圈內(nèi)其他同行經(jīng)營者或潛在替代品生產(chǎn)者的競爭。而這一研究必須在"旅游產(chǎn)品生3.1客源市場定位3.1.1逗留目的分析(1)娛樂休閑：本項目按區(qū)域性旅游休閑度假景區(qū)規(guī)劃，其設計容時量為1-2日。主要針對xx雙休日娛樂休閑市場。(2)保?。罕韭糜蔚乜梢猿蔀閰^(qū)域性的保健中心，其開展的游泳、釣魚、水上項目、游園和其他相關項目對xx的相關市場將是十分有3.1.2地理來源分析(1)交通時間：一般認為區(qū)域性的旅游休閑度假中心的吸引力范圍是車行1.5小時的距離。這就決定了旅游圈沿已有交通線延伸的(2)旅游者的距離知覺：實踐中旅游者對距離的心理知覺往往3.1.3游客嗜好分析(1)依據(jù)項目地的資源條件及旅游市場需求趨勢，本旅游地擬(2)滿足人們娛樂、公務、保健、觀光的需求。3.2限制條件分析3.2.1季節(jié)性、周期性限制因素(1)季節(jié)性：由于氣候的四季更變，季節(jié)性是旅游開發(fā)必須著市場條件影響，根據(jù)有關研究可以認為：春季(3-5月)是小旺季；夏季(6-10月)是旺季；秋季(11-12月)是平季；冬季(來年2月)(2)周期性：雙休日短途旅游市場的特點就是：周五、周六、(1)鄰近旅游點：有必要關注的景點包括①xx;②xx。(2)競爭性分析：①從整體來說鄰近旅游點開發(fā)比較早，已經(jīng)4.1定位原則旅游產(chǎn)品市場定位的準確與否是關系到項目地旅游開發(fā)成敗的(1)組合原則。從單體資源來看，本項目地的資源品味、景象優(yōu)美度和規(guī)模度都不算特別優(yōu)秀，要避免在市場上"單打獨闖",應與周(2)特色原則。特色是旅游地的"特殊本質"和"特殊運動形式"。的價值。因此，無論是在挖掘其自身優(yōu)勢，還是人工造景都應突出"(3)市場原則。旅游開發(fā)是一項經(jīng)營性投資，不是單純的公益性4.2開發(fā)思路為：資源--市場--產(chǎn)品--市場。4.3市場定位第五章旅游產(chǎn)品設計與功能分區(qū)5.1旅游產(chǎn)品設計5.1.1主景區(qū)旅游產(chǎn)品設計怡情園：由養(yǎng)魚池、釣魚臺、荷花塘構成。在堤壩外面現(xiàn)有的水戲水園：分三個區(qū)域。激情娛樂區(qū)，輕舟自娛區(qū)(1)激情娛樂區(qū)，以水上快艇運動娛樂為主，具有一定的刺激性，很適合青年旅游者，是一個參與性極強的項目，有一定的市場。(2)以旅游者自己駕船娛樂戲水為主，項目有用漿劃的小木船，碰碰船，腳踏船。(3)冬夏游泳區(qū)，堤壩西側，地勢平坦，為游泳愛好者的天能形成規(guī)模的視覺沖擊力，具有很好的觀賞價值。(1)桃花園。桃花春季盛開與湖區(qū)的綠樹碧水及漫山遍野的映山紅交相輝映，景色優(yōu)美。與學生踏青旅游季節(jié)相吻合，對學生春游吸引力較大；(2)櫻花但楓樹在秋天的火紅景色十分迷人，因此，以楓樹園的建造對吸引"5.3游覽線路組織設計第六章旅游區(qū)形象策劃與產(chǎn)品營銷策略6.1營銷策略6.1.1營銷步驟本項目的營銷擬采用一般的營銷步驟進行。即經(jīng)歷確立營銷部進行市場細分和選擇目標市場將在6.2.2闡述。其余則放在6.2.3和6.3說明。6.1.2目標市場選擇目標市場的方法很多，它隨市場細分劃分的標準的不同而從長遠看，經(jīng)濟距離較遠的二級市場(xxxxxx)的開發(fā)是可能的。但優(yōu)勢兵力把所有的營銷資源(人、財、物)用于開發(fā)一級旅游市場。2.按年齡結構細分市場xx渡假區(qū)的資源以自然資源為主，人文資源為輔。這種資源特6.1.3營銷策略足。可以和xx、xx等組合成一條或幾條線路，對它們統(tǒng)一定位，整xx水利資源豐富，森林覆蓋率居xx前列，丘陵地貌地區(qū)容易形成很多的xx。有條件開發(fā)成景區(qū)的水庫也不在少數(shù)，各地近年來3、靈活定價策略xx的核心產(chǎn)品是服務，而服務是無形的，服務的質量很難在購6.2促銷宣傳6.2.1正確的促銷思路6.2.2促銷渠道促銷渠道多種多樣，xx度假區(qū)可采取自身的實際情況，選擇相應的渠道或渠道組合?？晒┻x擇的渠道有(1)人員推銷(包括：推(2)廣告宣傳(報紙、郵寄聲像制品、雜志、電視、戶外廣告媒體如霓虹燈、廣告牌、燈箱、櫥窗、廣播、包裝袋等等等);(4)營業(yè)推廣(邀請客戶、新聞媒體免費來娛園旅游等等),向6.2.3促銷策劃(1)向社會有獎征集一首優(yōu)美的"xx"主題歌曲(3)確立娛園各期促銷的形象主題；(4)主打娛園"xx"旅游牌；第七章開發(fā)效益估算7.1景區(qū)建設規(guī)模7.2.1基礎設施建設費(1)碼頭碼頭設計為寬10米，縱深10米按不同季節(jié)水位建設成階梯式的泊岸，建設費為4萬元(2)通訊1萬元(3)停車場5萬元(4)溜索5萬元(5)游步道15萬元(6)石雕10萬元(7)木屋、草亭12萬元(8)綜合樓(迎賓園內(nèi))30萬元(9)娛樂設施24萬元(10)景區(qū)公路(大門至堤壩)30萬元7.2.2綠化工程費1、植物園、花卉園40萬元3、山體綠化20萬元7.2.3管理費按基礎設施、綠化工程費的2%計，為4.22萬元7.2.4不可預見費按基礎設施、綠化工程費的2%計，為4.22萬元。表7-1項目前期總投資估算匯總表項目或費用名稱基礎設施建設費綠化工程費管理費不可預見費投資金額(萬元)7.3效益分析本項目為xx發(fā)展的長期投資，其實質是產(chǎn)業(yè)投資，所帶來的效7.3.1直接效益(1)經(jīng)濟收益估算費10元計(門票5-10元/每人，船費5元/每人),則年毛收入20萬元，扣除20%的管理費，則年凈收益為16萬元。外加旅游食宿、旅(2)環(huán)境效益：8.1分期實施8.1.1項目分期年——2012年為一期2年，2013年——2015年為二期3年，總實施期限為5年。1、一期目標(2011年-2012年):(2)建設目標：主體景區(qū)開發(fā)基本完成，形成一定規(guī)模的旅游2、二期目標(2013年-2015年):(2)建設目標：旅游景區(qū)開發(fā)基本完成，具有年接待游客xx萬人8.1.3實施步驟8.2保障機制8.2.1投資開發(fā)方式2、景區(qū)租賃經(jīng)營制。自四川碧峰峽景區(qū)租賃開發(fā)成功以后，租由經(jīng)營管理方，租賃旅游開發(fā)經(jīng)營權，一般為30年。租賃方按旅游8.2.2經(jīng)營管理體制photographer.Hehasfshuttletakeoffforthestars.Thoseeventswerewaybeforemytime.Witheachtwist,youcouldseethewrinkles