高檔住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告(房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可研報告)

****省****市新天地花園可行性研究報告本文通過對****市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)340畝的國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積31.13萬平方米，項目總投資38044萬元。經(jīng)測算項目財務(wù)凈現(xiàn)值22597.8萬元，項目財務(wù)內(nèi)部收益率69.4%,因此項目在第一章前言—————————————————————4 三、項目概況——— ————-4第二章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析—————————————-5二、****省****市房地產(chǎn)市場分析—— 7 9 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式————————17 第五章項目定位—————————————————18 第六章項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議————————————20 第八章項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析—————————————29 六、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率————-30第九章項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析—————————————31 第十章結(jié)論與建議————————————————-—33起步區(qū)6平方公里，目前已全面實現(xiàn)“九通一平”,近100多家企業(yè)進(jìn)區(qū)投資辦不超過1.5,建筑密度不大于40%,綠化率大等于30%。配套商業(yè)比例不得超過①總用地面積：22.67公頃，合340畝。第二章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸2004年1-12月房地產(chǎn)共開發(fā)完成投資10106.12億元，同比增長29.7%;開發(fā)到位資金13128.22億元，同比增長37.6%;購置土地面積36965.03萬平增長3.8%。健康的，是由有購買力的需求拉動的。1998年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新一全社會城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計完成投資年均增長8.1%。在此基礎(chǔ)上，2003年1~11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8285億元，同比增長32.5%,高于同期固定資產(chǎn)國個人購買商品房占商品房銷售額的比重由1998年的54.5%,提高到2003年的95.3%。而2004年1~11月則進(jìn)一步提高到96.2%。居民購房能力的變化及購買看，商品住宅完成投資占房地產(chǎn)投資的比重由1997年的48.4%提高到2002年的68.1%;2002年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中商品住宅、辦公用房、商業(yè)用房和其他用房所占的比重分別為68.1%;4.9%;12%和15%;辦公用房及商業(yè)用房嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象得到初步改變，商品住宅成為房地產(chǎn)開發(fā)的主體。而從2003年1~11月的竣工面積數(shù)據(jù)看，以上四類物業(yè)之間的比重分別為83.7%、2.2%、1和4.1%,得到進(jìn)一步優(yōu)化。在商品住宅銷售中，2004年1~11月銷售面積為1.99億平方米，占同期竣工面積的95%。其中，銷售面積增幅為32%,竣工面積增幅為29%,銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅3個百分點，這表明空置矛盾正在得到緩解。從價格走勢看，商品房銷售價格穩(wěn)中有升，平均銷售價格由1997年的每平方米1997.2元，提高到2002年的2291.3元。其中商品住宅平均銷售價格由1997年的1790元，提高到2002年的2130元，年均增長2.8%。2003年1~11月，商品房銷售價格每平方米為2456元，同比上升4.7%。仍顯著低于同期8%2003年我國出臺了許多房地產(chǎn)政策，而這些政策的共同點就是要在發(fā)展中求規(guī)范。在2003年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，也還存在著或新出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的結(jié)構(gòu)性矛盾及局部過熱問題。針對這些問題，2003年政府出臺了一些對我國房二、****省****市房地產(chǎn)市場分析億元，同比增長13.1%;原口徑財政收入7.86億元，剔除出口退稅、免抵調(diào)庫增值稅和農(nóng)業(yè)稅下調(diào)部分，實際完成收入6.9億元，同口徑增長24.6%;城鎮(zhèn)居經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為29:38.5:32.5;再次躋身全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣(市)行列。到2010年，全市力爭GDP達(dá)到300億元，人均超過5000美元，財政收入達(dá)到15億元，均比2000年翻兩番以上，率先全面建成小康社會；到2020年，GDP達(dá)到600億元，人均超過10000美元，比2000年翻三番，財政收入達(dá)到60億元，比2000年翻四番，全市總體上實現(xiàn)基本現(xiàn)代2、房地產(chǎn)狀況政策性調(diào)整，房地產(chǎn)市場還將會有5-6年的高速發(fā)展時期。樓盤數(shù)量正在增加，該市的房地產(chǎn)市場2004年變化較大，銷售量和價格漲幅增地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說新天地花園項目在投資機會選擇決第三章項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析之濱。全市總面積2367平方公里，總?cè)丝?2萬。轄17個鎮(zhèn)和一個港口經(jīng)濟區(qū)，三、****項目周邊主要案例分析【國泰花園】米，總建筑面積30000平米，由9幢6層住宅、一幢二層裙房和5000平米的中與住宅同價。一期于2003年9月開盤，商鋪、車庫和住宅已售空。二期于2004年5月開盤，平均價格為1750元/m2,于2004年底交房，現(xiàn)已基本售完。為二房91~92m2,三房135~139m2,平均銷售價格為1750元/m2;商鋪一樓平均價格為10000元/m2,二樓平均價格為3500元/m2。該案目前已基本售完?！久紡V場】住宅總戶數(shù)為102戶。該案住宅樓房型面積為二房91~92m2,三房135~156m2,于2003年7月開盤，平均價格為1650元/m2,住宅售價二層1600元/m2,三四層1780元/m2,目前已售空，已于2004年4月底交房。車庫售價1800元/m2,商鋪一層售價臨健康路14000元/m2,臨人民路27000元/m2,靠近主入口的16500元/m2,內(nèi)部不臨街均價在8500元/m2——12500元——3100元/m2之間，四層均價為2000元/m2,已于2004年8月交房。現(xiàn)有80%朝人民路入口處的第一排商鋪一層28000元/m2,二層4200元/m2,面朝大華路一層商鋪售價15000元/m2,中心廣90~110m2,三房為134~150m2。2004年區(qū)域在售樓盤實現(xiàn)銷售約25萬平方米，客戶主要來自****當(dāng)?shù)?，現(xiàn)常規(guī)的住宅消費類型。已購房客戶職業(yè)分布：行政事業(yè)單位35%;科研教育單位25%;個體私營企業(yè)40%。購買力：置業(yè)的客戶購買力較強，已購房客戶的家庭月收入均在3500元以上。購買動機：換環(huán)境87%;結(jié)婚用8%;投資5%,客戶購買動機主要為改善土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市的房地產(chǎn)市場2004年變化較四、消費者調(diào)查分析為了使本項目更適應(yīng)市場發(fā)展，滿足****市當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恳螅覀儗?一)問卷調(diào)查的問題及匯總65%表示有興趣購買，25%表示可以考慮，10%表示不買。30%的人選擇多層；40%的人選擇小高層；30%的人選擇聯(lián)體別墅。65%希望用面磚，35%希望用涂料。50%希望坡頂式，25%希望平頂式，25%希望飄帶式。65%希望用塑鋼，35%希望用鋁合金。60%希望是弧形，40%希望是方形。45%希望是草坪，20%希望是樹木，35%希望是花草灌木。50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務(wù)，可視對講裝置，60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)，40%希望能24小時服務(wù)和維修服務(wù)、清潔服務(wù)，35%希望有餐飲服務(wù)。24、希望小區(qū)有什么樣的保安服務(wù)60%希望有防盜、防火報警系統(tǒng)，55%希望有中央呼叫系統(tǒng)和室內(nèi)求救報警系統(tǒng)，45%希望有24小時電子巡更系統(tǒng)和單元入口防盜門。25、準(zhǔn)備投入的購房資金40%希望投0~17萬元，40%希望投17~20萬元，15%希望投20~23萬元，5%希望投23~30萬元。26、是否有向購買70%有意向，30%無意向。(二)問卷調(diào)查的分析更好；大多數(shù)居民期望房價范圍在1500~2000元/m2;選擇房型面積偏大型，說明房，說明****居民的支付能力增強了；隨對產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來越高。第四章項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(2)項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模(3)項目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。(1)人口眾多，私營，民營企業(yè)今年來不斷增加，收入水平持續(xù)增加，加之開(2)項目區(qū)域位置緊鄰市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個****(3)本項目目前交通狀況較好，常新路將在年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通(4)2005年南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將牢固確立項目所在區(qū)域的優(yōu)勢和第五章項目定位1、新天地花園雖位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，但緊鄰市中心，這決定了主體目標(biāo)對象為****市的中高層消費群。2、消費群界定(1)行政事業(yè)單位和科研教育單位人士；(2)民營或私營企業(yè)家或個體老板；(3)來****市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員；(4)富裕居民購房和二次換房的需要；3、年齡判斷在30—45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策，1.項目區(qū)位位置處于城市中軸線；2.項目區(qū)位內(nèi)中高檔物業(yè)目前銷售狀況很好；3.開發(fā)區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都已跟進(jìn)；。4.南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將決定新天地花園具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。(產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議。)第六章項目開發(fā)建設(shè)建議揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人用率，外墻材料為60%,屋面保溫防水材料為90%,管線集中綜合布置為40%。型設(shè)計的多樣化(平面、復(fù)式),物業(yè)檔次的多樣化(多層小洋樓、小高層、別墅)等。占34.65%占10.23%共占37.99%共占8.77%占1.04%占2.09%共占1.47%四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議六、綠化景觀設(shè)計第七章項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算地340畝，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。2、分期實施。該項目開發(fā)總建筑面積達(dá)31.13萬M2,預(yù)計總投資約4億元④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在38044萬元人民幣。(1)整個項目從2004年1月開始，2009年8月底全面完成。(2)各種稅費按****省****市目前的取費標(biāo)準(zhǔn)計取。(3)整個項目按中、高水平計算。1.1土地取得費用土地取得費用為征地費與批租費契稅之和，總計1.2前期費用究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計費、審圖等前期費用單價為50元/M2,總費用為1557萬元。1.3建安工程費用建安工程費用按683元/M2計，總計21264萬元。見表(三)1.4招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費，按15.5元/m2,總計484萬元。1.5各種配套規(guī)費根據(jù)與****市開發(fā)區(qū)管委會協(xié)議確定綜合配套規(guī)模按50元/m2計，包括建筑元/M2,總計2802萬元。1.9項目管理費2.0銷售費用三、項目實施進(jìn)度安排分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)(公建中心放在第一期),整個項目從2004年1月開始，至2009年8月結(jié)束，歷時近6年，項目實施進(jìn)度計劃詳見表四。表四項目實施進(jìn)度計劃表(年、季度)實施步驟200420052006200720082009工程前期首期工程二期工程為計算方便，報告中預(yù)設(shè)項目尋求貸款16000萬元，分別于2005、2006、項目建設(shè)期歷時6年，從2004年元月至2009年8月底全面完成，在建設(shè)期可達(dá)到79。57萬元/畝。第八章項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析多層住宅別墅商鋪四、項目經(jīng)營成本結(jié)算：①建造成本=(當(dāng)年建筑面積/項目總建筑面積)×總建筑投資五、項目利潤估算六、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率1、項目全部資金的現(xiàn)金流量表(表八)2、財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)與財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)=22597.8萬元現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益第九章項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析本章擬對新天地花園項目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項目運作中的主要風(fēng)險進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。1、項目經(jīng)營收入保本點分析項目經(jīng)營成本=38044/(1-5.65%)=40322(萬元),保本點=40322/81897=49.24%即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的49.24%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。2、項目經(jīng)營成本保本點項目保本開發(fā)經(jīng)營成本=40322萬元，保本點=81897/40322=203%即項目開發(fā)經(jīng)營成本達(dá)到預(yù)測成本的203%,項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。二、項目敏感性分析本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進(jìn)行。1、項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達(dá)10%,如果的投資額增加10%,那么從全部資金的現(xiàn)金流量表(表十)的情況來看，NPV=19631.82、項目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未下降幅度不會太大，如果下降幅度為10%,那么,從全部投資現(xiàn)金流量表(表十一)的情況看，財務(wù)凈現(xiàn)值下降至17372萬元，不過，其值仍大于零，項目仍然1、市場風(fēng)險第十章結(jié)論與建議望與購買力水平等等，這些基本方