《資產(chǎn)評(píng)估》教學(xué)大綱及章節(jié)重點(diǎn)(理論+實(shí)踐)

《資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)與實(shí)訓(xùn)（理論）》

教學(xué)大綱

［課程性質(zhì)與教學(xué)目的、要求］

《資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)與實(shí)訓(xùn)》是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)方向的專業(yè)基礎(chǔ)和核心課程，本專業(yè)學(xué)生要在

學(xué)習(xí)該門課程的基礎(chǔ)上能應(yīng)對(duì)注冊(cè)評(píng)估師的考試和對(duì)一些資產(chǎn)評(píng)估基本工作的操作。同時(shí)，

該課程也是會(huì)計(jì)專業(yè)自學(xué)考試的必考課程。通過(guò)對(duì)《資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)與實(shí)訓(xùn)》課程的教學(xué)，使

學(xué)生了解資產(chǎn)評(píng)估的基本概念、基礎(chǔ)知識(shí)，掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本程序、基本方法以及基本技

能。教學(xué)過(guò)程應(yīng)結(jié)合校外實(shí)踐，使學(xué)生能夠在了解資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)和基本方法的基礎(chǔ)上，

熟練應(yīng)用基本技能，處理有關(guān)基本評(píng)估業(yè)務(wù)，為資產(chǎn)評(píng)估工學(xué)結(jié)合打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

［教學(xué)內(nèi)容和課時(shí)分配］（見表1）

表1

課時(shí)分配

教學(xué)內(nèi)容基礎(chǔ)教學(xué)課堂討論合計(jì)

項(xiàng)目一資產(chǎn)評(píng)估總論44

項(xiàng)目二資產(chǎn)評(píng)估的基本方法628

項(xiàng)目三資產(chǎn)評(píng)估程序224

項(xiàng)目四機(jī)器設(shè)備評(píng)估8210

項(xiàng)目五房地產(chǎn)評(píng)估1010

項(xiàng)目六金融資產(chǎn)評(píng)估66

項(xiàng)目七無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估819

項(xiàng)目八流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估415

項(xiàng)目九資源資產(chǎn)評(píng)估44

項(xiàng)目十企業(yè)價(jià)值評(píng)估88

項(xiàng)目十一資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告44

64872

［課程內(nèi)容與考核要點(diǎn)］

項(xiàng)目一資產(chǎn)評(píng)估總論

［教學(xué)目的與要求］

通過(guò)本項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解資產(chǎn)評(píng)估的基本理論和基本概念，掌握資產(chǎn)評(píng)估理論的

基本框架，為學(xué)好該課程打下良好的基礎(chǔ)。通過(guò)學(xué)習(xí)，學(xué)生必須深刻領(lǐng)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估的概念、

目的、假設(shè)、原則、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)及審計(jì)的聯(lián)系與區(qū)別，了解資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型及其特

點(diǎn)、市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系和內(nèi)涵，了解評(píng)估在中國(guó)的發(fā)展。

［考核要點(diǎn)］

資產(chǎn)的概念及分類；

資產(chǎn)評(píng)估的概念和特點(diǎn):

資產(chǎn)評(píng)估目的；

資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)；

資產(chǎn)評(píng)估原則：

資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)及審計(jì)的區(qū)別。

［考核形式及分值］

辯析題3-5分。

［教學(xué)內(nèi)容］

任務(wù)1.1資產(chǎn)評(píng)估概念及特點(diǎn)

1.1.1資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生和發(fā)展

1.1.2資產(chǎn)評(píng)估的概念

1.1.3資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)

1.1.4資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象

（一）資產(chǎn)的概念

（二）資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)與會(huì)計(jì)學(xué)中資產(chǎn)的區(qū)別

（三）資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象分類

任務(wù)1.2資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則

1.2.1資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)

（一）交易假設(shè)

（二）公開市場(chǎng)假設(shè)

（三）持續(xù)使用假設(shè)

（四）清算假設(shè)

L2.2資產(chǎn)評(píng)估的原則

（一）資產(chǎn)評(píng)估的工作原則

獨(dú)立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則

（-）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則

貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期收益原則

任務(wù)1.3評(píng)估目的和價(jià)值類型

1.3.1資產(chǎn)評(píng)估目的

（-）資產(chǎn)評(píng)估一般目的

資產(chǎn)評(píng)估的一般目的或資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)及其基本功能決定的,

即是資產(chǎn)評(píng)估的公允價(jià)值。

（二）資產(chǎn)評(píng)估的特定目的

1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2.企業(yè)兼并3.企業(yè)出售4.企業(yè)聯(lián)營(yíng)

5.股分經(jīng)營(yíng)6.中外合資7.企業(yè)清算8.擔(dān)保

9.企業(yè)租賃10.債務(wù)重組11.其它一些經(jīng)濟(jì)行為

1.3.2價(jià)值類型

資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式

（一）價(jià)值類型的含義

（-）價(jià)值類型的作用

（三）價(jià)值類型的分類

任務(wù)1.4資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系

1.4.1資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系

（-）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系

（二）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系

1.4.2資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的區(qū)別

（一）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別

（二）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的區(qū)別

項(xiàng)目二資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

［教學(xué)目的與要求］

通過(guò)本項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解市場(chǎng)法運(yùn)用的步驟和指標(biāo)的選擇,掌握市場(chǎng)法、收益法、

成本法的概念、前提、評(píng)估思路以及具體的評(píng)估方法,熟悉各種評(píng)估方法這間的關(guān)系。為學(xué)

好以后各專項(xiàng)費(fèi)產(chǎn)評(píng)估打下良好的基礎(chǔ)。

［考核要點(diǎn)］

市場(chǎng)法、收益法、成本法的概念、步驟、具體評(píng)估方法；

收益法中各項(xiàng)參數(shù)的選擇與確定以及主要技術(shù)方法；

各種評(píng)估方法這間的區(qū)別與聯(lián)系；

選擇資產(chǎn)評(píng)估方法應(yīng)考慮的因素。

［考核形式及分值］

辨析題和計(jì)算題8-10分

［教學(xué)內(nèi)容］

任務(wù)2.1市場(chǎng)法

2.1.1市場(chǎng)法的含義

市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格,經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估

測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。

2.1.2市場(chǎng)法的基本前提

通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件:其一是要有一個(gè)活躍的公開

市場(chǎng);其二是公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其活動(dòng)。

2.1.3市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體上要經(jīng)歷以下程序：

（一）選擇參照物

（二）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素

（三）指標(biāo)對(duì)比、量化差異

（四）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異

（五）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果

運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：

1.資產(chǎn)的功能

2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量

3.市場(chǎng)條件

4.交易條件

2.1.4市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法

（-）直接比較法

（-）類比調(diào)整法

任務(wù)2.2收益法

2.2.1收益法的基本含義

收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法

的總稱。

2.2.2收益法的基本前提

應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是:第一，被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以

用貨幣衡量;第二,資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量;第

三,被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。

2.2.3收益法的基本程序和基本參數(shù)

采用收益法進(jìn)行評(píng)估，其基本程序如下：

第一，搜集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、

市場(chǎng)形勢(shì)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；

第二，分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益；

第三，確定折現(xiàn)率或本金化率；

第四，用折現(xiàn)率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；

第五，分析確定評(píng)估結(jié)果。

運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估涉及到許多經(jīng)濟(jì)參數(shù)，其中最主要的參數(shù)有三個(gè)，它們是收益額、

折現(xiàn)率和獲利期限。

2.2.4收益法中的具體評(píng)估方法

任務(wù)2.3成本法

2.3.1成本法的基本含義

成本法也是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然

后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)己存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資

產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。

2.3.2成本法的基本前提

采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的前提條件是：

第一，被評(píng)估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)；

第二，應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；

第三，形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。

2.3.3成本法中的基本要素

(-)資產(chǎn)的重置成本

(二)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值

(≡)資產(chǎn)的功能性能貶值

(四)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值

2.3.4重置成本的具體評(píng)估方法

(-)重置成本的估算方法

1.重置核算法

2.價(jià)格指數(shù)法

3.功能價(jià)值法

4.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

(-)實(shí)體性貶值的測(cè)算方法

1.觀測(cè)法，也稱成新率法

2.使用年限法

（≡）資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算方法

（四）資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

任務(wù)2.4評(píng)估方法的選擇

2.4.1評(píng)估方法之間的關(guān)系

（一）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系

（二）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別

2.4.2資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇

在評(píng)估方法的選擇過(guò)程中應(yīng)注意以下因素：

1.評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的，評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過(guò)程中所處的

狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。

2.評(píng)估方法的選擇受評(píng)估對(duì)象和類型、理化狀態(tài)等因素制約。

3.評(píng)估方法的選擇受各種評(píng)估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)參數(shù)能否搜集的制

約。

項(xiàng)目三資產(chǎn)評(píng)估程序

［教學(xué)目的與要求］

通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解什么是資產(chǎn)評(píng)估程序，掌握資產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)遵循哪些程序步

驟，了解執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求和評(píng)估中信息收集。

［考核要點(diǎn)］

資比評(píng)估程序；

執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求。

［考核形式及分值］

辨析題-3分

［教學(xué)內(nèi)容］

任務(wù)3.1資產(chǎn)評(píng)估程序概述

3.1.1資產(chǎn)評(píng)估中程序的定義和分類

3.1.2資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性

任務(wù)3.2資產(chǎn)評(píng)評(píng)估的具體程序

3.2.1明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中的基本事項(xiàng)

3.2.2簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書

3.2.3編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃

3.2.4資產(chǎn)勘察與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

3.2.5收集資產(chǎn)評(píng)估資料

3.2.6評(píng)定估算

3.2.7編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書

3.2.8資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔

任務(wù)3.3執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求

3.3.1對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的要求

3.3.2評(píng)估過(guò)程的基本要求

3.3.3特殊事項(xiàng)的評(píng)估要求

任務(wù)3.4資產(chǎn)評(píng)估中信息收集與分析方法

3.4.1執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的過(guò)程中需要收集的信息

3.4.2執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的過(guò)程中信息的來(lái)源

3.4.3資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中信息初步處理

3.4.4資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中常用的邏輯分析方法

項(xiàng)目四機(jī)器設(shè)備評(píng)估

［教學(xué)目的與要求］

通過(guò)本項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解機(jī)器設(shè)備的概念、范圍及類別，了解確定機(jī)器設(shè)備評(píng)估

應(yīng)注意的問(wèn)題，了解機(jī)器設(shè)備評(píng)估的基本程序，掌握機(jī)器設(shè)備描述與鑒定信息及常用價(jià)值類

型，掌握機(jī)器設(shè)備評(píng)估的各種方法，熟悉機(jī)器設(shè)備評(píng)估中各項(xiàng)參數(shù)的確定。

［考核要點(diǎn)］

機(jī)器設(shè)備的概念和分類；

機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)；

機(jī)器設(shè)備描述與鑒定信息及常用價(jià)值類型；

成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用；

市場(chǎng)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用；

收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用。

［考核形式及分值］

辯析題和計(jì)算題8-10分

［教學(xué)內(nèi)容］

任務(wù)4.1機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述

4.1.1資產(chǎn)評(píng)估中機(jī)器設(shè)備的定義和范圍

資產(chǎn)評(píng)估中的機(jī)器設(shè)備指所有代替人類體力勞動(dòng)和輔助人類智力勞動(dòng)的人造物。

在企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估中，通常把納入固定資產(chǎn)管理范圍的機(jī)器設(shè)備作為機(jī)器評(píng)估對(duì)象。

4.1.2機(jī)器設(shè)備的分類

1.按國(guó)家固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)分類。分為通用設(shè)備、專用設(shè)備、交通運(yùn)輸設(shè)備、電氣設(shè)

備、電子及通信設(shè)備、儀器儀表、計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器具及工具、衡器。

2.按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定分類。對(duì)機(jī)器設(shè)備而言有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用機(jī)器設(shè)備、非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用

機(jī)器設(shè)備、租出機(jī)器設(shè)備、未使用機(jī)器設(shè)備、不需用機(jī)器設(shè)備、融資租入機(jī)器設(shè)備。

3.按機(jī)器設(shè)備的組合程度分類?？煞譃閱闻_(tái)設(shè)備、機(jī)組、成套設(shè)備。

4.按機(jī)器設(shè)備的來(lái)源分類。通?？煞譃樽灾圃O(shè)備和外購(gòu)設(shè)備。

4.1.3機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)

4.1.4機(jī)器設(shè)備評(píng)估的基本程序

（一）接受委托階段

（二）評(píng)估準(zhǔn)備階段

（三）現(xiàn)場(chǎng)工作階段

（一）評(píng)定估算階段

（二）撰寫評(píng)估報(bào)告階段及評(píng)估說(shuō)明，整理評(píng)估底稿

（三）評(píng)估報(bào)告的審核和報(bào)出階段

任務(wù)4.2成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

4.2.1機(jī)器設(shè)備重置成本的估算

（-）設(shè)備本體的重置成本估算方法

1.重置核算法

2.物價(jià)指數(shù)法

3.價(jià)值類比法

4.綜合估價(jià)法

（二）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)的估算

（三）設(shè)備安裝費(fèi)的估算

（四）設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)的估算

（五）進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用的估算

4.2.2機(jī)器設(shè)備實(shí)體性貶值的估算

（-）機(jī)器設(shè)備評(píng)估中貶值的概念

設(shè)備貶值額=被評(píng)估設(shè)備重置成本-被評(píng)估設(shè)備評(píng)估值

（-）機(jī)器設(shè)備實(shí)體性貶值估算方法

實(shí)體性貶值=設(shè)備重置成本X實(shí)體性貶值率

實(shí)體性貶值的估算方法：

1.觀察法

2.使用年限法

3.修復(fù)費(fèi)用法

4.2.3機(jī)器設(shè)備功能性貶值的估算

1.機(jī)器設(shè)備功能性貶值主要由于技術(shù)進(jìn)步的結(jié)果導(dǎo)致的設(shè)備貶值。

2.功能性貶值的估算方法

3.估算功能性貶值時(shí)對(duì)比參照物的選擇

4.功能性貶值估算中的幾個(gè)問(wèn)題

4.2.4機(jī)器設(shè)備經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

1.因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

2.因收益減少造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

4.2.5成本法應(yīng)用舉例

任務(wù)4.3市場(chǎng)法與收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

4.3.1市場(chǎng)法

（-）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的基本步驟

L根據(jù)確定的評(píng)估目的和適用的價(jià)值類型，在同一供需圈內(nèi)，選擇合適的交易市場(chǎng):

2.明確鑒定被評(píng)估對(duì)象；

3.選擇參照物

4.調(diào)整參照物價(jià)格及估算被評(píng)設(shè)備的評(píng)估值

（二）比較的方法

1.直接匹配方法

2.可比因素比較方法

3.成本百分率比較方法

4.3.2收益法

項(xiàng)目五房地產(chǎn)評(píng)估

［教學(xué)目的與要求］

通過(guò)本項(xiàng)目學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解地租與地價(jià)理論和地價(jià)的特征，了解評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格

的基本思路、適用范圍、計(jì)算公式、操作步驟及其應(yīng)用，掌握房地產(chǎn)評(píng)估的概念、特征及其

價(jià)格分類，熟悉土地與土地使用權(quán)的基本概念、基本程序、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本內(nèi)容、在

建工程評(píng)估的特點(diǎn)、資料搜集和主要方法，掌握房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素及其評(píng)估原則，掌握

運(yùn)用收益法、市場(chǎng)法、成本法、剩余法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的基本思路、適用范圍、計(jì)算公式、

操作步驟及其應(yīng)用。

［考核要點(diǎn)］

房地產(chǎn)的概念及其特征；

土地與土地使用權(quán)的概念；

地租與地價(jià)理論:

房地產(chǎn)評(píng)估的原則和程序；

房地產(chǎn)價(jià)格的種類和影響因素；

房地產(chǎn)評(píng)估的各種方法；

在建工程評(píng)估的特點(diǎn)和方法。

［考核形式及分值］

辯析題和計(jì)算題10T5分。

［考核內(nèi)容］

任務(wù)5.1房地產(chǎn)評(píng)估概述

5.1.1土地與土地使用權(quán)

（-）土地

土地一般是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。

（二）土地的特征

1.土地的自然特性：位置的固定性、質(zhì)量的差異性、不可再生性、效用永續(xù)性。

2.土地的經(jīng)濟(jì)特性：供給的稀缺性、可壟斷性、土地利用多方向性、效益級(jí)差性。

（三）土地使用權(quán)

5.1.2地租與地價(jià)理論

（一）地租理論

（二）地價(jià)理論

（三）地價(jià)的特征

1.地價(jià)是地租的資本化。2.地價(jià)是權(quán)益價(jià)格。3.土地具有增值性。

4.地價(jià)與用途相關(guān)。5.地價(jià)具有個(gè)別性。6.地價(jià)具有可比性。

5.1.3房地產(chǎn)及其特征

（一）位置固定性。

（二）供求區(qū)域性。

（三）長(zhǎng)期使用性。

（四）大量投資性。

（五）保值與增值性。

（六）投資風(fēng)險(xiǎn)性。

（七）難以變現(xiàn)性。

（八）政策限制性。

5.1.4房地產(chǎn)評(píng)估的原則

（-）合法原則

（二）最有效使用原則

5.1.5房地產(chǎn)評(píng)估程序

（-）明確評(píng)估基本事項(xiàng)：明確評(píng)估目的、了解評(píng)估對(duì)象、確定評(píng)估時(shí)點(diǎn)、簽訂評(píng)估合

同。

（二）制定工作計(jì)劃

（三）實(shí)地勘察與收集資料

（四）測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)格

（五）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果

（六）撰寫房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

任務(wù)5.2房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素

5.2.1房地產(chǎn)價(jià)格的種類

（-）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格。

（二）按價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。

（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。

（四）按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等。

（五）其他價(jià)格類型。

5.2.2房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

（-）一般因素

經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素。

（二）區(qū)域因素

商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素、環(huán)境狀況因素。

（三）個(gè)別因素。

任務(wù)5.3收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

5.3.1基本思路

房地產(chǎn)在交易時(shí)，隨著房地產(chǎn)所有者權(quán)利的讓渡，房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸房地產(chǎn)購(gòu)買者。房

地產(chǎn)所有者讓渡出去的權(quán)利必然要在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn),房地產(chǎn)購(gòu)買者必須一次性支付一定的

金額，補(bǔ)償房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產(chǎn)所有者帶來(lái)的利息收入必須

等于他每年能從房地產(chǎn)獲得的純收益。

5.3.2適用范圍

收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等，對(duì)于政府機(jī)

關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估大多不適用。

5.3.4純收益

（-）純收益的含義

（二）客觀總收益

（三）客觀總費(fèi)用

5.3.5資本化率

資本化率又稱還原利率，它是決定評(píng)估價(jià)格的最關(guān)鍵的因素。

（-）資本化率的實(shí)質(zhì)

（-）求取資本化率的方法

1.純收益與售價(jià)比率法

2.安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。

3.各種投資風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。

（三）資本化率的種類

1.綜合資本化率。這是將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的資本

化率。

2.建筑物資本化率。建筑物資本化率用于評(píng)估建筑物的自身價(jià)格。

3.土地資本化率。土地資本化率用于求取土地自身的價(jià)格。

5.3.6計(jì)算公式

（-）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)格

（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)格

1.由土地收益評(píng)估土地價(jià)格。

2.由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)格

（三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)格

1.建筑物價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格-土地價(jià)格

2.建筑物價(jià)格=（房地產(chǎn)純收益-土地純收益）/建筑物資本化率

5.3.7應(yīng)用舉例

任務(wù)5.4市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

5.4.1基本思路

市場(chǎng)法是房地產(chǎn)評(píng)估方法中最常用的基本方法之一，也是目前國(guó)內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典評(píng)

估方法。市場(chǎng)法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地

產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期效果價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)

別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。

5.4.2適用范圍

市場(chǎng)法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用，因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況

下，市場(chǎng)法得到廣泛應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評(píng)估房地產(chǎn)相

類似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。

5.4.3計(jì)算公式

市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是：

被估房地產(chǎn)價(jià)格=可比交易實(shí)例價(jià)格χ交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X區(qū)域

因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)

5.4.4操用步驟

（一）交易資料收集

（-）可比交易實(shí)例確定

（≡）因素修正

5.4.5應(yīng)用舉例

任務(wù)5.5成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

一、基本思路

成本法是依據(jù)開發(fā)或建造被估不動(dòng)產(chǎn)或類似不動(dòng)產(chǎn)所需要的各項(xiàng)必要正常費(fèi)用，包括正

常的利潤(rùn)、利息和稅費(fèi)，從而決定評(píng)估對(duì)象價(jià)格的方法。

二、適用范圍

成本法與其他估價(jià)方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成

交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法、收益法等方法進(jìn)行曲估價(jià)的情況。

三、土地評(píng)估的成本法操作步驟

（-）計(jì)算土地取得費(fèi)用

（二）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用

（三）計(jì)算投資利息

（四）計(jì)算投資利潤(rùn)

（五）土地增值收益確定

四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟

新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果估價(jià)基準(zhǔn)日為房地產(chǎn)開發(fā)建成日，無(wú)需考慮折I日，則可直接接用

開發(fā)成本計(jì)算。開發(fā)成本為房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、

前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和管理費(fèi)用等。

五、舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟

運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)格時(shí)，由于建筑物是在過(guò)去某時(shí)點(diǎn)建造的，所以，不

能采用建筑物原來(lái)的建造成本，而應(yīng)以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評(píng)估對(duì)象的使

用和磨損，扣除建筑物的折舊。

六、應(yīng)用舉例

任務(wù)5.6房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法

5.6.1基本思路

剩余法是將被估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依

據(jù)該剩余值測(cè)算被估地產(chǎn)價(jià)格的方法。

5.6.2適用范圍

待開發(fā)土地的估價(jià)、將生地開發(fā)成熟的土地估價(jià)、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價(jià)。

5.6.3計(jì)算公式

購(gòu)置土地的價(jià)格=A-(B+C+D+E)

A一—開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

B一一整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本

C....投資利息

D一一開發(fā)商合理利潤(rùn)

E一一正常稅費(fèi)

5.6.4操作步驟

根據(jù)剩余法估價(jià)的基本思路，剩余法估價(jià)的程序?yàn)椋赫{(diào)查房地產(chǎn)基本情況，確定被房地

產(chǎn)的最佳開發(fā)利潤(rùn)方式，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的收益，測(cè)算開發(fā)總投資，確定開發(fā)利潤(rùn)，

估算被估房地產(chǎn)價(jià)格。

5.6.5應(yīng)用舉例

項(xiàng)目六金融資產(chǎn)評(píng)估

［教學(xué)目的與要求］

通過(guò)本項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，使學(xué)生熟悉長(zhǎng)期投資伯概念及長(zhǎng)期投資評(píng)估程序，掌握長(zhǎng)期投資評(píng)

估特點(diǎn)及各類評(píng)估方法。

［考核要點(diǎn)］

債券投資評(píng)估的特點(diǎn)和方法；

股票投資、共同基金的評(píng)估方法。

［考核形式及分值］

辯析題『3分

［教學(xué)內(nèi)容］

任務(wù)6.1金融資產(chǎn)評(píng)估概述

6.1.1金融資產(chǎn)

（一）金融資產(chǎn)的含義

金融資產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)主體所擁有的以價(jià)值形態(tài)存在的資產(chǎn)，是一種索取實(shí)物資產(chǎn)的權(quán)利。金

融工具是載明債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合約。一般規(guī)定了資金盈余者向短缺者轉(zhuǎn)讓金融剩余的金額、

條件和期限等。例如股票、企業(yè)債券、國(guó)債、存折等都是聯(lián)系資金盈余者與短缺者之間橋梁

的工具。金融資產(chǎn)包括一切提供到金融市場(chǎng)上的金融工具。但金融工具并不等于金融資產(chǎn)，

只有對(duì)其持有者而言才構(gòu)成金融資產(chǎn)，對(duì)其發(fā)行人來(lái)講不能構(gòu)成金融資產(chǎn)。

（二）金融市場(chǎng)

6.1.2金融資產(chǎn)評(píng)估

（-）金融資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生與發(fā)展

（二）金融資產(chǎn)評(píng)估的方法

1、市場(chǎng)法

2、成本法

3、收益法

4、清算價(jià)格法

任務(wù)6.2債券評(píng)估

6.2.1債券評(píng)估概述

（-）債券的定義及基本特征

1.定義

2.特征

償還性、流動(dòng)性、安全性、收益性。

3.票面要素

（1）票面價(jià)值

（2）還本期限

（3）債券利率

（4）發(fā)行人名稱

（二）債券的分類

1.按發(fā)行主體不同可分為政府債券、金融債券、公司債券、國(guó)際債券

2.按償還期限可分為短期債券（1年以下）、中期債券（1年以上，10年以下）、長(zhǎng)

期債券（10年以上）

3.按計(jì)息的方式不同可分為附息債券、貼現(xiàn)債券、零息債券、單利債券、復(fù)利債券。

4.按債券的利率是否浮動(dòng)可分為固定利率債券、浮動(dòng)利率債券。

（三）債券資產(chǎn)評(píng)估的原則

收益現(xiàn)值原則、實(shí)際變現(xiàn)原則

（四）收益法評(píng)估債券資產(chǎn)價(jià)值的原理

1.債券資產(chǎn)的現(xiàn)金流量

2.債券資產(chǎn)的折現(xiàn)率

3.計(jì)算折現(xiàn)率的方法：

6.2.2債券價(jià)值的評(píng)估

（一）上市債券的評(píng)估

（-）非上市債券的評(píng)估

任務(wù)6.3股票評(píng)估

6.3.1股票的概述

（-）股票的含義

股票是有價(jià)證券的一種。有價(jià)證券是指具有一定價(jià)格或代表某種所有權(quán)或債權(quán)的憑證。

除股票外，有價(jià)證券還包括公司債券、政府公債、不動(dòng)產(chǎn)抵押債券等。

（二）股票的特點(diǎn)

收益性、風(fēng)險(xiǎn)性、永久性、參與性、波動(dòng)性

（三）普通股和優(yōu)先股

（四）影響股票價(jià)格的因素

（五）股票的相關(guān)價(jià)值

票面價(jià)值、發(fā)行價(jià)值、賬面價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、清算價(jià)值

6.3.2股票價(jià)值的評(píng)估

（-）上市普通股評(píng)估

（二）非上市普通股評(píng)估

非上市普通股評(píng)估通常按其股息收益趨勢(shì)分為紅利固定、紅利增長(zhǎng)、分段式模型。

（三）優(yōu)先股的評(píng)估

任務(wù)6.4共同基金評(píng)估

6.4.1共同基金概述

（一）共同基金的含義

共同基金。通過(guò)信托、契約或公司的形式，通過(guò)發(fā)行基金券（如收益憑證、基金單位、

基金股份等）將眾多的、不確定的社會(huì)閑置資金募集起來(lái)，形成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由

專門機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員按照資產(chǎn)組合原理進(jìn)行分散投資，獲得收益后由投資者按出資比例分享

的一種投資工具。

（-）共同基金的特點(diǎn)

（三）共同基金在我國(guó)的發(fā)展

（四）共同基金的種類

（五）共同基金的價(jià)值與收益

6.4.2共同基金的評(píng)估

（~）共同基金收益的評(píng)估

（二）共同基金風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估

項(xiàng)目七無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估

［教學(xué)目的與要求］

通過(guò)本項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，使學(xué)生熟悉無(wú)形資產(chǎn)的概念、功能特惦及類型，熟悉影響無(wú)形資產(chǎn)

評(píng)估價(jià)值的因素，了解無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序，熟悉無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的前提假設(shè)及對(duì)象，掌握無(wú)

形資產(chǎn)評(píng)估的方法及種各類具體無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估，熟悉無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中各項(xiàng)指標(biāo)的確定。

［考核要點(diǎn)］

無(wú)形資產(chǎn)的概念、特點(diǎn)、分類及載體；

影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素；

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序；

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的收益法、市場(chǎng)法和成本法；

專利權(quán)和非專利技術(shù)的評(píng)估；

商標(biāo)權(quán)的評(píng)估；

商譽(yù)的評(píng)估。

［考核形式及分值］

辯析題及計(jì)算題IO-15分

［教學(xué)內(nèi)容］

任務(wù)7.1無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估概述

7.1.1無(wú)形資及其分類

（-）無(wú)形資產(chǎn)的定義

（-）無(wú)形資產(chǎn)的功能特性

（三）無(wú)形資產(chǎn)的分類

7.1.2影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素

（-）無(wú)形資產(chǎn)的取得成本

（二）機(jī)會(huì)成本

（三）效益因素

（四）使用期限

（五）技術(shù)成熟程度

（六）轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素

（七）國(guó)內(nèi)外該種無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、更新?lián)Q代性況和速度

（A）市場(chǎng)供需狀況

7.1.3行業(yè)同類無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)格水平

7.1.4無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序

（-）明確評(píng)估目的

（二）鑒定無(wú)形資產(chǎn)

（三）搜集相關(guān)資料

（四）確定評(píng)估方法

（五）整理并撰寫報(bào)告，做出評(píng)估結(jié)論

7.1.5無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的前提及對(duì)象

（-）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為前提

（二）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)其獲利能力的評(píng)估

任務(wù)7.2無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中收益法的應(yīng)用

7.2.1無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中收益法的應(yīng)用形式

7.2.2收益法應(yīng)用中各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的確定

（-）無(wú)形資產(chǎn)收益額的確定

（二）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中折現(xiàn)率的確定

（三）無(wú)形資產(chǎn)收益期限的確定

任務(wù)7.3無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中成本法的應(yīng)用

7.3.1無(wú)形資產(chǎn)成本特性

（一）不完整性

（二）弱對(duì)應(yīng)性

（三）虛擬性

7.3.2無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中成本法的應(yīng)用

（一）自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算

（二）外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算

（三）無(wú)形資產(chǎn)成新率的估算

任務(wù)7.4無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)法的應(yīng)用

使用市場(chǎng)法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)，評(píng)估人員應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

一、具有合理比較基礎(chǔ)的類似的無(wú)形資產(chǎn)

即作為參照物的無(wú)形資產(chǎn)與被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)至少要滿足形式相似、功能相似、載體相似

及交易條件相似的要求。

二、搜集類似的無(wú)形資產(chǎn)交易的市場(chǎng)信息

應(yīng)盡量搜集致使交易達(dá)成的市場(chǎng)信息，即要涉及供求關(guān)系、產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)

行為和市場(chǎng)績(jī)效的內(nèi)容。

三、作為市場(chǎng)法應(yīng)用基礎(chǔ)的價(jià)格信息應(yīng)滿足相關(guān)、合理、可靠和有效的要求。

四、參照物與被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)會(huì)因時(shí)間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，評(píng)估人員應(yīng)對(duì)

此作出言之有理、持之有據(jù)的調(diào)整。

任務(wù)7.5專利權(quán)和非專利技術(shù)評(píng)估

7.5.1專利權(quán)的特點(diǎn)及其目的

（-）專利權(quán)的特點(diǎn)

獨(dú)占性、地域性、時(shí)間性、可轉(zhuǎn)讓性。

（二）專利權(quán)的評(píng)估目的

專利權(quán)評(píng)估依專利權(quán)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，即特定目的確定其評(píng)估的價(jià)值類型和方法。不同

情形下的專利權(quán)以及轉(zhuǎn)讓形式不同，確定的評(píng)估方法也不一樣。

7.5.2專利權(quán)評(píng)估程序

（-）證明和鑒定專利權(quán)的存在

（-）確定評(píng)估方法，搜集相關(guān)資料

（三）完成評(píng)估報(bào)告，并加以詳盡說(shuō)明

7.5.3專利權(quán)的評(píng)估方法

（-）收益法

（二）成本法

成本法應(yīng)用于專利技術(shù)的評(píng)估，重要的在于分析計(jì)算其重置完全成本的構(gòu)成、數(shù)額以及

相應(yīng)的成新率。

7.5.4非專利技術(shù)的特點(diǎn)

（一）實(shí)用性

（二）新穎性

（三）獲利性

（四）保密性

7.5.5影響非專利技術(shù)評(píng)估價(jià)值的因素及其評(píng)估方法

（一）影響非專利技術(shù)評(píng)估值的因素分析

（二）非專利技術(shù)的評(píng)估方法

任務(wù)7.6商標(biāo)權(quán)評(píng)估

7.6.1商標(biāo)評(píng)估對(duì)象的確認(rèn)

（一）商標(biāo)及其分類

（二）商標(biāo)權(quán)及其分類

7.6.2商標(biāo)權(quán)評(píng)估的程序

（-）明確評(píng)估目的

（-）向委托方搜集有關(guān)資料

（三）市場(chǎng)調(diào)研和分析

（四）確定評(píng)估方法，搜集確定有關(guān)指標(biāo)

（五）計(jì)算、分析、得出結(jié)論后，即可完成評(píng)估報(bào)告。

7.6.3商標(biāo)權(quán)評(píng)估方法

商標(biāo)權(quán)評(píng)估采用的方法一般為收益法。

任務(wù)7.7商譽(yù)的評(píng)估

7.7.1商譽(yù)及其特點(diǎn)

商譽(yù)通常是指企業(yè)在一定條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價(jià)值。這是由于

企業(yè)所處地理位置的優(yōu)勢(shì)，或由于經(jīng)營(yíng)效率高，管理基礎(chǔ)好，生產(chǎn)歷史悠久，人員素質(zhì)高等

多種原因，與同行業(yè)企業(yè)相比較，可獲得超額利潤(rùn)。商譽(yù)是不可確指的無(wú)形資產(chǎn)，具有如下

特性：

（一）商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨(dú)存在，不能與企業(yè)可確指的資產(chǎn)分開出售

（二）商譽(yù)是多項(xiàng)因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個(gè)別因素不能以任何方法單獨(dú)計(jì)

價(jià)。

（≡）商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的、能產(chǎn)生收益的無(wú)形資產(chǎn)，而只是超過(guò)企業(yè)可確指的各

單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值。

（四）商譽(yù)是企業(yè)長(zhǎng)期積累起來(lái)的一項(xiàng)價(jià)值。

7.7.2商譽(yù)評(píng)估的方法

（-）割差法

（二）超額收益法

7.7.3商譽(yù)評(píng)估需要注意的兒個(gè)問(wèn)題

項(xiàng)目八流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估

［教學(xué)目的與要求］

通過(guò)本項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估步驟,熟悉流動(dòng)資產(chǎn)類型及其評(píng)估特點(diǎn)，

掌握各種類型流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估方法。

［考核要點(diǎn)］

流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)、類別、評(píng)估特點(diǎn)及評(píng)估步驟:

實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估方法及其應(yīng)用:

債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估方法及其應(yīng)用。

［考核形式及分值］

辯析題3-5分

［教學(xué)內(nèi)容］

任務(wù)8.1流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)與評(píng)估程序

8.1.1流動(dòng)資瓣內(nèi)容及其特點(diǎn)

流動(dòng)資產(chǎn)是指企業(yè)在一年內(nèi)或者超過(guò)一年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)，包括

現(xiàn)金、各種存款以及其次貨幣資金、短期投資、應(yīng)及預(yù)付款項(xiàng)、存貨以及其他流動(dòng)資產(chǎn)等。

流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)：

（-）周轉(zhuǎn)速度快

（-）變現(xiàn)能力強(qiáng)

（三）形態(tài)多樣化

8.1.2流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)

（-）流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估主要是以單項(xiàng)資產(chǎn)為對(duì)象進(jìn)行價(jià)值評(píng)估

（二）流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間

（三）既要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時(shí)又要分清主次，掌握重點(diǎn)。

（四）流動(dòng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值基本上可以反映其現(xiàn)值

8.1.3流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的程序

（-）確定評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍

（二）對(duì)有實(shí)物形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)和技術(shù)鑒定

（三）對(duì)企業(yè)的債權(quán)情況進(jìn)行分析

（四）合理選擇評(píng)估方法

（五）評(píng)定估算流動(dòng)資產(chǎn)，出具評(píng)估結(jié)論

任務(wù)8.2實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估

8.2.1材料的價(jià)值評(píng)估

（-）材料價(jià)值評(píng)估的內(nèi)容與步驟

（二）材料評(píng)估的方法

（三）低值易耗品的評(píng)估

低值易耗品是指不構(gòu)成固定資產(chǎn)的勞動(dòng)工具。在庫(kù)低值易耗品的評(píng)估，可以采用與庫(kù)存

材料評(píng)估相同的方法，在用低值易耗品的評(píng)估，可以采用成本法進(jìn)行評(píng)估。

8.2.2在產(chǎn)品價(jià)值評(píng)估

（一）成本法

（二）市場(chǎng)法

8.2.3產(chǎn)成品及庫(kù)存商品的評(píng)估

（一）成本法

（-）市場(chǎng)法

任務(wù)&3貨幣性資產(chǎn)、應(yīng)收款項(xiàng)及其他流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估

8.3.1貨幣性資產(chǎn)的評(píng)估

（一）現(xiàn)金和各項(xiàng)存款的評(píng)估

（二）短期投資的評(píng)估

8.3.2應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評(píng)估

由于應(yīng)收款項(xiàng)存在一定的回收風(fēng)險(xiǎn)，因此，在對(duì)這些資產(chǎn)估算時(shí)，一般應(yīng)從兩方面進(jìn)行:

一是清查核實(shí)應(yīng)收賬款數(shù)額；二是估計(jì)可能的壞賬損失。

8.3.3應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估

（一）按票據(jù)的本利和計(jì)算

（二）按應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計(jì)算

8.3.4待攤費(fèi)用和預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估

（-）待攤費(fèi)用的評(píng)估

（二）預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估

項(xiàng)目九資源資產(chǎn)評(píng)估

［教學(xué)目的與要求］

通過(guò)本項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解森林資源資產(chǎn)、探礦權(quán)、采礦權(quán)的評(píng)估，熟悉自然資

源的概念和分類，熟悉礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)格的影響因素及其評(píng)估概念，掌握資源資產(chǎn)的特性和

評(píng)估特點(diǎn)。

［考核要點(diǎn)］

自然資源的概念和分類；

資源資產(chǎn)的特性和評(píng)估特點(diǎn)；

森林資源資產(chǎn)評(píng)估；

礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估。

［考核形式及分值］

辯析題與計(jì)算題1-3分

［教學(xué)內(nèi)容］

任務(wù)9.1資源性資產(chǎn)概述

9.1.1自然資源及其分類

自然資源是指自然界中人類可以直接獲得的用于生產(chǎn)和生活的物質(zhì)要素。未被發(fā)現(xiàn)或

發(fā)現(xiàn)了但不知其用途的物質(zhì)不是資源，因而也沒有價(jià)值。對(duì)自然資源可以進(jìn)行多種分類。

（-）根據(jù)自然資源在開發(fā)過(guò)程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。

（二）按照資源的性質(zhì)及自然資源與人類的比濟(jì)關(guān)系，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、

土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。

9.1.2資源性資產(chǎn)的特性

（-）自然屬性

（二）經(jīng)濟(jì)屬性

（三）法律屬性

9.1.3資源性資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)

資源性資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資源性資產(chǎn)價(jià)值的估算。資源性資產(chǎn)評(píng)估具有以下特點(diǎn)：

（-）資源性資價(jià)格是自然資源的使用權(quán)價(jià)格；

（-）資源性資產(chǎn)價(jià)格一般受資源的區(qū)位影響較大；

（三）資源性資產(chǎn)評(píng)估遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律。

任務(wù)9.2森林資源資產(chǎn)評(píng)估

9.2.1森林資源資產(chǎn)概述

森林資源是一種可以再生的自然資源，包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、

林地生存的野生動(dòng)物、植物和微生物。

（一）林木資產(chǎn)

（-）林地資產(chǎn)

（三）森林景觀資產(chǎn)

9.2.2森林資源資產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成要素

（-）營(yíng)林生產(chǎn)成本

（-）資金的時(shí)間價(jià)值

（三）利潤(rùn)

（四）稅金

（五）林木生產(chǎn)中的損失

（六）地租

（七）地區(qū)差價(jià)和樹種差價(jià)

9.2.3森林資源資產(chǎn)評(píng)估資料收集與資產(chǎn)核查

（一）森林資源資評(píng)估資料收集

（二）森林資源資產(chǎn)核查

9.2.4森林資源資產(chǎn)評(píng)估主要方法

（-）市場(chǎng)法

（-）剩余法

（三）收益法

（四）成本法

9.2.5森林資源資評(píng)估方法的適用范圍

任務(wù)9.3礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估

9.3.1礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估概述

我國(guó)的礦產(chǎn)資源屬于國(guó)家所有，由國(guó)務(wù)院行使國(guó)家對(duì)礦產(chǎn)資源的所有權(quán)，礦產(chǎn)資源物

質(zhì)實(shí)體及其所有權(quán)屬于國(guó)家所有。

9.3.2影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)值的因素

影響礦產(chǎn)資源資價(jià)值的因素主要包括：礦產(chǎn)資源本身的稀缺程度和可替代程度、礦產(chǎn)

品的供求狀況、礦床自然豐度和地理位置、科技進(jìn)步、資本化率和社會(huì)平均利潤(rùn)率等。

9.3.3礦產(chǎn)資源資產(chǎn)主要評(píng)估方法

（-）貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法

（二）可比銷售法

（三）約當(dāng)投資一一貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法

（四）重置成材本法

（五）地勘加和法

（六）地質(zhì)要素評(píng)序法

（七）聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法

（八）粗估法

項(xiàng)目十企業(yè)價(jià)值評(píng)估

［教學(xué)目的與要求］

通過(guò)本項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解企業(yè)價(jià)值評(píng)估在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性及企業(yè)價(jià)值評(píng)估范

圍，熟悉企業(yè)價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn)，掌握企業(yè)及企業(yè)價(jià)值的涵義與企業(yè)價(jià)值評(píng)估的方法及其各項(xiàng)

參數(shù)指標(biāo)的確定。

［考核要點(diǎn)］

企業(yè)、企業(yè)價(jià)值以及企業(yè)價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn)；

企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍的界定；

收益法及其應(yīng)用；

市場(chǎng)法及其應(yīng)用；

成本法及其應(yīng)用；

加和法及其應(yīng)用。

［考核形式及分值］

辯析題與計(jì)算題3-8分

［教學(xué)內(nèi)容］

任務(wù)10.1企業(yè)價(jià)值評(píng)估及其特點(diǎn)

10.1.1企業(yè)及企業(yè)價(jià)值

（一）企業(yè)及其特點(diǎn)

（-）企業(yè)價(jià)值辯析

10.1.2企業(yè)價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn)

（-）評(píng)估對(duì)象是由多個(gè)或多種單項(xiàng)資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體；

（二）決定企業(yè)價(jià)值高低的因素，是企業(yè)的整體獲利能力；

（三）企業(yè)價(jià)值評(píng)估是一種整體性評(píng)估，它與構(gòu)成企業(yè)的各個(gè)單項(xiàng)資立的評(píng)估值簡(jiǎn)單加

和是有區(qū)別的。

10.1.3企業(yè)價(jià)值評(píng)估在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性

（-）企業(yè)價(jià)值評(píng)估是利用資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)性專業(yè)服務(wù)

（-）企業(yè)價(jià)值評(píng)估能在企業(yè)評(píng)價(jià)和管理中發(fā)揮重要作用

任務(wù)10.2企業(yè)價(jià)值評(píng)估的范圍界定

10.2.1企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一般范圍

企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一般范圍即企業(yè)的資產(chǎn)范圍。從產(chǎn)權(quán)的角度界定，企業(yè)價(jià)值評(píng)估的范圍

應(yīng)該是企業(yè)的全部資產(chǎn)。

10.2.2企業(yè)價(jià)值評(píng)估的具體范圍

企業(yè)的盈利能力是企業(yè)的有效資產(chǎn)共同作用的結(jié)果，要正確揭示企業(yè)價(jià)值，就要將企業(yè)

資產(chǎn)范圍內(nèi)的有效資產(chǎn)和無(wú)效資產(chǎn)進(jìn)行正確的界定與區(qū)分,將企業(yè)的有效資產(chǎn)作為評(píng)估企業(yè)

價(jià)值的具體資產(chǎn)范圍。

任務(wù)10.3企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法

10.3.1收益法的計(jì)算公式及其說(shuō)明

（一）企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下的收益法

（-）企業(yè)有限持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下的收益法

10.3.2企業(yè)收益及其預(yù)測(cè)

（一）企業(yè)收益的界定

（二）企業(yè)收益預(yù)測(cè)

10.3.3折現(xiàn)率和資本化率及其估測(cè)

折現(xiàn)率是將收益還原或轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的比率。它屬于投資報(bào)酬率。投資報(bào)酬率通常由兩部

分組成：一是正常投資報(bào)酬率；二是風(fēng)險(xiǎn)投資報(bào)酬率。正常投資報(bào)酬率是以政府債券利率和

銀行儲(chǔ)蓄利率為參考依據(jù)。而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的測(cè)度相對(duì)比較困難。

10.3.4收益額與折現(xiàn)率口徑一致的問(wèn)題

根據(jù)不同的評(píng)估目的，用于企業(yè)評(píng)估的收益額可以有不同的口徑。而折現(xiàn)率既有按不同

口徑收益額為分子計(jì)算的折現(xiàn)率，也有按同一口徑收益額為分子，而以不同口徑資金占用額

或投資額為分母計(jì)算的折現(xiàn)率。

10.3.5運(yùn)用收益法評(píng)估企業(yè)的案例及其說(shuō)明

任務(wù)10.4企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)法與成本法

10.4.1企業(yè)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)法

企業(yè)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)法就是在市場(chǎng)上找一個(gè)或幾個(gè)與被評(píng)估企業(yè)相同或相似的參照企

業(yè)，分析、比較被評(píng)估企業(yè)和參照企業(yè)的重要指標(biāo)，在此基礎(chǔ)上，修正、調(diào)整參照企業(yè)的市

場(chǎng)價(jià)值，最后確定被評(píng)估企業(yè)的價(jià)值。

10.4.2企業(yè)價(jià)值評(píng)估的成本

成本法實(shí)際上是通過(guò)對(duì)企業(yè)賬面價(jià)值的調(diào)整得到企業(yè)價(jià)值。

10.4.3企業(yè)價(jià)值評(píng)估的加和法

加和法是實(shí)現(xiàn)企業(yè)重建的具體技術(shù)手段，也是成本法和收益法在企業(yè)重建思路下的一個(gè)

融合，具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評(píng)估值加總求得企業(yè)價(jià)值的方法。

項(xiàng)目十一資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

［教學(xué)目的與要求］

通過(guò)本項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解資產(chǎn)評(píng)估基本程序的概念、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本概念，

熟悉資產(chǎn)評(píng)估基本程序的主要內(nèi)容、撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的基本技能和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的應(yīng)

用，掌握資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的構(gòu)成要素。

［考核要點(diǎn)］

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的概念；

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的構(gòu)成耍素；

撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的基本技能；

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的應(yīng)用。

［考核形式及分值］

辨析題『3分

［教學(xué)內(nèi)容］

任務(wù)ILl資產(chǎn)評(píng)估的基本程序

11.1.1資產(chǎn)評(píng)估基本程序的概念

資產(chǎn)評(píng)估程序是指評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員，從評(píng)估項(xiàng)目委托洽談起至評(píng)估項(xiàng)目、建立檔

案為止的全部工作過(guò)程和步驟。

11.1.2資產(chǎn)評(píng)估基本程序的主要內(nèi)容

資產(chǎn)評(píng)估基本程序一般包括三個(gè)工作階段：評(píng)估前期工作階段、評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)工作階段和后

期工作階段。

任務(wù)11.2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本概念及基本制度

11.2.1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本概念

（一）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是指評(píng)估機(jī)構(gòu)按照評(píng)估工作制度的有關(guān)規(guī)定，在完成評(píng)估工作后向委托方

提交的說(shuō)明評(píng)估過(guò)程及結(jié)果的書面報(bào)告。

（二）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的作用

（三）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的種類

目前關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告種類的劃分主要有以下兩種：按資產(chǎn)評(píng)估的范圍劃分，可分為整

體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；按評(píng)估對(duì)象的不同劃分，可劃分為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

書、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書、土地估價(jià)報(bào)告書等。

11.2.2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的基本要素

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書一般應(yīng)包括以下基本要素：首部、緒言、委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介、評(píng)

估目的、評(píng)估范圍與對(duì)象、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估原則、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估方法、評(píng)估過(guò)程、評(píng)估

結(jié)論、特別事項(xiàng)說(shuō)明、評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)、評(píng)估報(bào)告法律效力、評(píng)估報(bào)告提出日期、

尾部。

11.2.3資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本制度

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本制度是規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)完成國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估工作后相關(guān)國(guó)有資產(chǎn)管

理部門或代表單位對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行核準(zhǔn)、備案的制度。

任務(wù)IL3資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的制作技能

11.3.1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的制作步驟

（-）整理工作底稿和歸集有關(guān)資料

（二）評(píng)估明細(xì)表的數(shù)字匯總

（三）評(píng)估初步數(shù)據(jù)的分析和討論

（四）編寫評(píng)估報(bào)告書

（五）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書制作的技術(shù)要點(diǎn)

11.3.2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書范例

任務(wù)11.4資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的應(yīng)用

11.4.1委托方對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的使用

委托方在收到受托評(píng)估機(jī)構(gòu)送交的正式評(píng)估報(bào)告書及有關(guān)資料后，可以依據(jù)評(píng)估報(bào)告書

所揭示的評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)論，合理使用資