【房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法存在的不足及改進(jìn)探究（論文）11000字】

26[13.]。這樣，市場(chǎng)比較法的估值公式可以進(jìn)一步表示為：（3-1）公式(3-1)為市場(chǎng)比較法的基本公式，括號(hào)內(nèi)的數(shù)為要判斷的條件指數(shù)。2.3市場(chǎng)比較法的操作步驟市場(chǎng)法比較法一般分為以下大步驟：3房地產(chǎn)估值中市場(chǎng)比較法所存在的缺陷與改進(jìn)探討研究3.1傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法存在的不足市場(chǎng)比較方法的基本原理更加易于被人們所理解,估值的步驟也就更少,評(píng)估的結(jié)果也就更加富有說(shuō)服性。由于它們所反映的是市場(chǎng)環(huán)境,因此在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的實(shí)踐中被運(yùn)用最為廣泛。應(yīng)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)有兩個(gè)要點(diǎn)：一是選擇可比示例，二是對(duì)可比示例進(jìn)行修改。應(yīng)用市場(chǎng)比較法的主要困難是選擇最接近被評(píng)估房地產(chǎn)的規(guī)模，確定校正規(guī)模的規(guī)模，并合理確定最終評(píng)估結(jié)果。這些問(wèn)題和困難需要通過(guò)當(dāng)前的市場(chǎng)比較方法來(lái)解決和改善。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)這個(gè)角度分析來(lái)看,房地產(chǎn)的價(jià)格(或者是租金)水平就是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求兩個(gè)相互對(duì)立力量的綜合結(jié)果。一般而言,當(dāng)需求恒定時(shí),需求就會(huì)增加,價(jià)格就會(huì)上升,反之亦然。同時(shí),房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)受到很多因素的影響。對(duì)于一些房地產(chǎn)的評(píng)估師而言,準(zhǔn)確地把握了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的直接影響因素以及進(jìn)行精確的量化無(wú)疑是主要的困難。具體內(nèi)容包括:房地產(chǎn)本身的因素(地點(diǎn)因素,實(shí)物性能因素,權(quán)益性能因素);人口因素:影響人口規(guī)模,人口結(jié)構(gòu)和綜合人口素質(zhì);機(jī)構(gòu)政策影響因素(房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)政策,稅收機(jī)構(gòu)政策,金融機(jī)構(gòu)政策,相關(guān)特別政策,相關(guān)計(jì)劃和方案);經(jīng)濟(jì)因素(市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,居民收入,利率,匯率)及其他社會(huì)環(huán)境因素(市場(chǎng)環(huán)境中的心理狀況,如買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)的情緒,個(gè)人喜歡愛(ài)好,時(shí)尚等)3.1.1可比實(shí)例選取的主觀傾向性強(qiáng)根據(jù)《房地產(chǎn)評(píng)估條例》的規(guī)定,在采用房地產(chǎn)市場(chǎng)比較管理的方法時(shí),應(yīng)當(dāng)考慮到選擇一些與評(píng)估目標(biāo)相同或者最為相似的、并且具有代表性的房地產(chǎn)交易案例作為一個(gè)可比的實(shí)例。該評(píng)標(biāo)規(guī)范從三個(gè)角度提出了基本的要求:在一定的可比條件下,類(lèi)似的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)成為評(píng)標(biāo)的主體。交易的日期是否接近被估計(jì)的時(shí)間;交易的價(jià)格既是正常的價(jià)格,也可以被修改成正常的價(jià)格。在"資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)-房地產(chǎn)"中,對(duì)選定的類(lèi)似示例也提出了類(lèi)似的要求。但是,實(shí)際上,由于我們?nèi)狈ο嚓P(guān)國(guó)家或其他地區(qū)的市場(chǎng)和貿(mào)易案例資料數(shù)據(jù)庫(kù),評(píng)估組織機(jī)構(gòu)和被認(rèn)為受到了經(jīng)濟(jì)效益的驅(qū)動(dòng),或者是面臨著激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng),或者是評(píng)估的結(jié)果不能夠符合顧客的實(shí)際期望,甚至讓客戶給出結(jié)果。評(píng)估報(bào)告。評(píng)估人員甚至故意制作出符合評(píng)估結(jié)果的虛假"可比示例",從而造成這種情況導(dǎo)致與價(jià)格比較存在一定偏差。此外,這兩個(gè)具有規(guī)范性的文件對(duì)于相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的界定含糊不清,這也就造成了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中各項(xiàng)市場(chǎng)比較方法的科學(xué)性、客觀性的重要程度大大降低。綜上所述,選取一個(gè)可比樣品作為估算方法是市場(chǎng)化比較分析方法的一個(gè)核心組成部分,也是判斷估算結(jié)果是否精確合理的重要關(guān)鍵步驟。如果一個(gè)評(píng)估師缺乏經(jīng)驗(yàn),或者不充分了解當(dāng)前的市場(chǎng)趨勢(shì),或者是在主觀上期望對(duì)其進(jìn)行更高或者低的評(píng)估,則由于被評(píng)估師自己選定的比重所引起產(chǎn)生的糾錯(cuò)或修正后的結(jié)果就有可能會(huì)與真正的市場(chǎng)價(jià)值截然不同。選取一個(gè)可以進(jìn)行比較示例的主觀性將嚴(yán)重削弱了對(duì)于市場(chǎng)進(jìn)行比較的方法估計(jì)結(jié)果的精度及其合理性。3.1.2因素修正過(guò)程過(guò)于簡(jiǎn)單房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中,因素錯(cuò)誤糾偏評(píng)估法的錯(cuò)誤修正通常分為有固定百分率法和固定差額法兩種主要修正錯(cuò)誤方法。采用百分率系數(shù)計(jì)算公式方法的修正校驗(yàn)率和修正概率公式則也可通過(guò)表示定義為:（3.1）采用差額法的修正公式為：修正后可比實(shí)例價(jià)格=修正前可比實(shí)例價(jià)格±因子修正額（3.2）由上式我們可以清楚地看到,無(wú)論是采用百分比法或差額法,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響很大程度都并沒(méi)有直接的反映權(quán)重差異,也就是說(shuō)進(jìn)口不會(huì)對(duì)權(quán)重的影響。這就會(huì)導(dǎo)致每個(gè)權(quán)重因素之間的差別對(duì)于評(píng)估結(jié)果具有相同的影響。因此,這種權(quán)重因素相同結(jié)果評(píng)估的結(jié)果明顯不夠精確。由上式我們可以清楚地看到,無(wú)論是采用百分比法或差額法,對(duì)房地產(chǎn)總體價(jià)值的影響很大程度均無(wú)間接的差異。也就是說(shuō),在房地產(chǎn)的價(jià)值上如果引入權(quán)重系數(shù)將會(huì)造成各個(gè)方面的差別而影響其評(píng)估的結(jié)果，因此,這樣的評(píng)估的結(jié)果明顯會(huì)顯得不是特別精確。3.1.3評(píng)估結(jié)果的確定過(guò)于粗略可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格，經(jīng)交易情況、成交日期和房地產(chǎn)情況更正后，然后將可比實(shí)例的成交價(jià)格修改成為可比價(jià)格，但是，由于我們?cè)谠u(píng)估過(guò)程中選擇了多個(gè)可比實(shí)例，所以我們得出的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格不一定就是單一價(jià)格，所以我們需要將多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格通過(guò)一些方法整合為一個(gè)作為最終的我們需要的評(píng)價(jià)結(jié)果。通常情況下綜合的方法，一般會(huì)有以下幾種:（1）平均數(shù)法在評(píng)估的實(shí)操中,最常見(jiàn)的方法之一就是平均法。將該平均值主要被劃分為簡(jiǎn)易算術(shù)的平均值，以及加權(quán)算術(shù)的平均值。其中簡(jiǎn)單的加權(quán)平均法就是指所有選擇的可比較示例進(jìn)行一致均等處理,但是這樣就忽視了需要和待評(píng)估房地產(chǎn)相似度之間的差異,這樣可能就會(huì)導(dǎo)致在數(shù)據(jù)上，評(píng)估結(jié)果可能會(huì)出現(xiàn)一定的錯(cuò)誤。但是對(duì)于一般的加權(quán)算術(shù)平均法來(lái)說(shuō),一般的權(quán)重都是根據(jù)被評(píng)價(jià)者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)情況來(lái)進(jìn)行判斷的,這必然是主觀的。(2)中位數(shù)法這個(gè)方法是根據(jù)先對(duì)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行高低排序，最終評(píng)價(jià)結(jié)果會(huì)選擇處于中間位置的價(jià)格作為評(píng)價(jià)結(jié)果，但是這種方法會(huì)損失大量的信息，當(dāng)比較的實(shí)例離得很遠(yuǎn)時(shí)，可能會(huì)導(dǎo)致很大的錯(cuò)誤。(3)眾數(shù)法選擇標(biāo)準(zhǔn)價(jià)中出現(xiàn)最多的價(jià)值作為評(píng)估結(jié)果。這種方法丟棄了大量信息，并且不太可能顯示出與標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格相同的價(jià)值。(4)幾種方法混合無(wú)論采用哪種方法，在有多個(gè)比較價(jià)格的情況下，評(píng)估結(jié)果的確定和方法的選擇都是主觀的。這種主觀性使評(píng)估結(jié)果不科學(xué)，不合理。即使評(píng)估者是客觀，公正和有經(jīng)驗(yàn)的，確定評(píng)估結(jié)果的方法的模糊性也大大降低了評(píng)估結(jié)果的說(shuō)服力。總之,在房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估中,評(píng)估核心就是選取合適可比樣品,并對(duì)其最后評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行合理的影響因素校正。然而,傳統(tǒng)的可比示例市場(chǎng)化估算方法的一個(gè)缺點(diǎn)就是,在選擇具有可比示例時(shí)的主觀性很高,因素校正的過(guò)程太簡(jiǎn)單,對(duì)估值結(jié)果的判斷過(guò)于粗糙。因此,建立一個(gè)定量分析的模型在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的各種市場(chǎng)比較模式中,綜合考慮以上所有必要的因素,采取更加合理的方法來(lái)確定各種參數(shù)值,以降低其主觀性和任意度是非常必要的。3.2關(guān)于市場(chǎng)比較法估價(jià)的改進(jìn)思路3.2.1將房地產(chǎn)狀況特征因素的量化在我們進(jìn)一步確定了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的各種特征性因素，以及其他特征性因素的權(quán)重之后,有必要針對(duì)這些特征性因素進(jìn)行量化,即通過(guò)建立一個(gè)具有隸屬程度的特征性因子模型。在房地產(chǎn)評(píng)估中,房地產(chǎn)條件的基本特征性指標(biāo)通?？梢苑譃閮深?lèi):硬性指標(biāo)和軟性指標(biāo)。硬索引意味著可以量化概念的擴(kuò)展性,例如樓層,建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量等?？梢赃x擇各種類(lèi)型的隸屬度函數(shù)來(lái)獲得隸屬度。但是,軟指標(biāo)很難被量化。它們僅僅只是一個(gè)諸如環(huán)保和繁榮等各種模糊觀點(diǎn)。這時(shí),將會(huì)使用一種專(zhuān)家級(jí)別評(píng)分的方法,來(lái)決定它們的隸屬程度。這些指標(biāo)都取決于一個(gè)房地產(chǎn)交易中的案件在當(dāng)前實(shí)際發(fā)生情況下的地理區(qū)域。評(píng)估者們就能夠通過(guò)使用百度地圖來(lái)搜索周?chē)囊粋€(gè)公園,醫(yī)院,學(xué)校和其他與房地產(chǎn)相關(guān)的信息,并且還能夠結(jié)合自己的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)去判斷和確定各種特征性影響因素的隸屬程度。盡管很難用一些線性方程式來(lái)建立起隸屬度函數(shù)作為一個(gè)衡量指標(biāo),比如到達(dá)學(xué)校距離的速度來(lái)表明該學(xué)校對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響,但該方程式無(wú)疑具有局限性和局限性。因?yàn)檫@種方程式難以證明學(xué)校的規(guī)模,學(xué)校教學(xué)質(zhì)量等利弊都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)3.2.2依靠大數(shù)據(jù)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)修正在特定實(shí)踐中，每個(gè)要評(píng)估的實(shí)際對(duì)象的評(píng)估時(shí)間與可比實(shí)例的交易時(shí)間之間會(huì)有某些差異。這要求房地產(chǎn)評(píng)估師修改房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的變化。我們可以從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的月度數(shù)據(jù)中了解信譽(yù)度較高的大中城市房?jī)r(jià)的同比和環(huán)比指數(shù)。這種獲取信息的方式也更加方便，因此我們可以利用交易時(shí)間的差異，修訂采用價(jià)格指數(shù)。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)最短的時(shí)期通常是每月，并且沒(méi)有每日比較指數(shù)。因此,本文以月度比較指數(shù)為基礎(chǔ),提出基于互聯(lián)網(wǎng)搜索指數(shù)綜合的交易時(shí)差日修正,修正公式如下:4案例分析我們選取了北京的某高層公寓住宅樓來(lái)作為此次的分析案例,我們分別收集了九個(gè)實(shí)際可比案例，這九個(gè)實(shí)際可比案例都和待售與待評(píng)估房地產(chǎn)附近的住宅實(shí)際市場(chǎng)售價(jià)比較接近。然后我們請(qǐng)一些專(zhuān)家評(píng)審房地產(chǎn)及九個(gè)土地交易條例案件的相關(guān)具體情況，根據(jù)每個(gè)交易實(shí)例與待評(píng)估案例的各項(xiàng)指標(biāo)的相似程度進(jìn)行了打分，詳見(jiàn)本文詳見(jiàn)附錄問(wèn)題A:4.1選取比較案例我們通過(guò)附錄A可以清晰的看到與待評(píng)估案例狀況相似的九個(gè)其他案例的基本估價(jià)情況，我們同時(shí)采取了一種專(zhuān)家綜合估價(jià)打分的評(píng)價(jià)方式，讓專(zhuān)家對(duì)這九個(gè)案例的一些綜合情況進(jìn)行評(píng)估然后打分，評(píng)價(jià)這些估價(jià)交易實(shí)例的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要是根據(jù)選擇的案例和待評(píng)估對(duì)象之間的相似程度來(lái)確定，具體評(píng)分參見(jiàn)了附表4-1。表4—1案例相似度評(píng)分表這一章的計(jì)算方法主要是由應(yīng)用統(tǒng)計(jì)分析軟件通過(guò)綜合計(jì)算數(shù)據(jù)分析方法得出的,應(yīng)用主要是成分計(jì)算分析法對(duì)數(shù)據(jù)評(píng)分表及其中的相關(guān)數(shù)據(jù),計(jì)算分析方法可以得出各個(gè)數(shù)據(jù)評(píng)分點(diǎn)及表中相關(guān)數(shù)據(jù)之間的相關(guān)系數(shù)矩陣,然后我們通過(guò)進(jìn)一步的計(jì)算分析方法可以直接得到該系數(shù)矩陣的相關(guān)各種數(shù)據(jù)特征平均值、貢獻(xiàn)率及相關(guān)累計(jì)數(shù)據(jù)貢獻(xiàn)率。見(jiàn)表4-2和表4-3表4-2相關(guān)系數(shù)矩陣表4-3特征值和貢獻(xiàn)率由表4-3可以得到前三個(gè)特征值都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于1,其對(duì)累積貢獻(xiàn)率90.4%>85%。圖4-4是對(duì)主成分進(jìn)行分析的結(jié)果碎石圖。在第三個(gè)節(jié)點(diǎn)處該碎石圖上已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)彎點(diǎn),所以我們將三個(gè)主要成分從該圖中提取出來(lái),由下列表4-3可知其最大的可信性約為90.4%。圖4一4主成分分析結(jié)果的碎石圖下面我們可以利用它的stata分析軟件首先對(duì)復(fù)相關(guān)系數(shù)分析進(jìn)行了通用計(jì)算機(jī)的分析,驗(yàn)證一下它的原始數(shù)據(jù)分析是否正確,并且我們能夠直接采用目前主流的成分綜合分析法技術(shù)來(lái)對(duì)其進(jìn)行綜合分析。結(jié)果如表4-5所示,每一個(gè)分析變量的值，我們通過(guò)SMC都可以將該值0.7以上,根據(jù)這個(gè)數(shù)值我們從原始化的數(shù)據(jù)庫(kù)就可以直接對(duì)它進(jìn)行一個(gè)主和次成分的綜合分析。表4-5復(fù)相關(guān)系數(shù)平方計(jì)算相關(guān)系數(shù)矩陣最大的三個(gè)特征值對(duì)應(yīng)的特征向量，見(jiàn)表4-6。表4-6特征向量我們可以從特征向量中得出選取的三個(gè)主成分的關(guān)系式：從而可以比較一個(gè)案例的最終綜合評(píng)估值:．三個(gè)主要成分的權(quán)重是它們對(duì)應(yīng)的特征值。該計(jì)算方法可以獲得比較案例的最終綜合評(píng)價(jià)值，并對(duì)其進(jìn)行排名,見(jiàn)表4-7。表4-7最終評(píng)價(jià)值及排序根據(jù)通過(guò)主成分分析法計(jì)算出的總體綜合評(píng)價(jià)值，可以看出，在這種情況下，三個(gè)房地產(chǎn)G，I和F在總體綜合評(píng)價(jià)中具有最大的價(jià)值。綜合評(píng)估值的數(shù)量越多，被比較案例與待評(píng)估房地產(chǎn)類(lèi)型之間的相似度就越高。因此，本文選擇案例G，I和F作為可比較的示例進(jìn)行評(píng)估。4.2基于多維度層次分析方法的房地產(chǎn)要素權(quán)重所賦予的模型在上一節(jié)中，我們基于主成分分析模型選擇了多個(gè)比較案例。在本節(jié)中，我們將給出多元化的層次分析方法的影響因素的權(quán)重，并且應(yīng)用到該模型在評(píng)估中,求取得房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格。4.2.1交易情況和交易日期修正：由附錄A可知三個(gè)比較案例均為正常交易，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。比較案例與待評(píng)估房地產(chǎn)的成交日期及價(jià)格指數(shù)見(jiàn)表4-8。表4—8成交日期及價(jià)格指數(shù)下面進(jìn)行交易日期價(jià)格修正：計(jì)算房地產(chǎn)狀況因素權(quán)重。根據(jù)構(gòu)建的層次模型，它是影響城市住宅房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的主要因素。它分為三個(gè)區(qū)域因素和現(xiàn)有的物理因素。區(qū)域因素主要包括地理位置，交通狀況，配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量。物理因素主要包括建筑物的結(jié)構(gòu)，類(lèi)型和等級(jí)，設(shè)施和設(shè)備，建筑質(zhì)量和裝修技術(shù)。因此構(gòu)建的AHP層次結(jié)構(gòu)如圖4—9所示。圖4-9AHP層次結(jié)構(gòu)2)構(gòu)造判斷矩陣計(jì)算權(quán)重值，運(yùn)用1-9標(biāo)度法來(lái)建立各層判斷矩陣，如下表所示：①C1一C4對(duì)B1的判斷矩陣：②C5-C8對(duì)B2的判斷矩陣：③B1-B2對(duì)A的判斷矩陣：這里，當(dāng)每個(gè)判斷矩陣中的CR<0.1時(shí)，認(rèn)為判斷矩陣具有令人滿意的一致性，因此每個(gè)判斷矩陣都具有令人滿意的一致性。表4-10為第三層諸因素Ci對(duì)A層的權(quán)重計(jì)算結(jié)果。符號(hào)A／Ci表示將Ci層換算到A層，Wi(A／Ci)表示Ci對(duì)A層的權(quán)重系數(shù)。表4-10權(quán)重?fù)Q算根據(jù)指標(biāo)Ci(i＝1，2，3…，10)對(duì)待評(píng)估房地產(chǎn)以及比較案例G、I、F分別打分，得表4-11。結(jié)合權(quán)重求取比較案例G、I、F和估價(jià)對(duì)象的得分具體過(guò)程見(jiàn)表4-11：表4-11案例4.3確定待評(píng)估房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果各案例修正后的價(jià)格及得分如下表所示：5研究結(jié)論與啟示5.1研究結(jié)論本文的研究成果及結(jié)論包括：(1)本文通過(guò)對(duì)市場(chǎng)比較方法的基本原理和估值步驟的分析，總結(jié)了市場(chǎng)比較方法應(yīng)用中的主要問(wèn)題，即比較案例選擇的隨意性和房地產(chǎn)權(quán)重的主觀性。(2)本文使用主成分分析法，建立了一種根據(jù)比較案例來(lái)選擇主要修正因素的主成分分析模型，這在一定程度上改善了之前市場(chǎng)比較法選取比較案例的隨意性，從而使得比較案例的選擇可以變得更加客觀，更加理性準(zhǔn)確。(3)本文采取運(yùn)用多種層次分析方法進(jìn)一步構(gòu)建了房地產(chǎn)因素的權(quán)重模型,并通過(guò)多種層次分析方法綜合計(jì)算了各種房地產(chǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響力和權(quán)重,克服了以往單純依靠估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，過(guò)于依靠估價(jià)師的主觀能動(dòng)性，使得一些因素被賦予了過(guò)重的權(quán)重，使得市場(chǎng)化相對(duì)比較方法的估價(jià)結(jié)果變得更為準(zhǔn)確。5.2研究啟示本文的研究啟示如下:第一,依靠互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù),建立一個(gè)房地產(chǎn)的案例和數(shù)據(jù)