下半年重慶省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析估價(jià)方法適用性分析考試題

2016年下半年重慶省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)方法適用性分析考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題(共25題,每題2分，每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)事最符合題意)1、城市房屋拆遷估價(jià)的目的是為確定被拆遷房屋__而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

A．與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋結(jié)算差價(jià)

B．價(jià)值

C．貨幣補(bǔ)償金額

D．重置價(jià)格2、某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫字樓在建工程,采用假設(shè)開發(fā)法求取其價(jià)值時(shí),開發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了市場(chǎng)法和收益法求取；采用成本法求取其價(jià)值時(shí),土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了。

A:假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法

B:假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法

C：假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法和成本法四種方法

D:假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資，其目標(biāo)收益率為12％，當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)的平均收益率為15％，國家債券的收益率為3。5%。此時(shí)，該地區(qū)寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是__。

A．0。57

B．0。74

C．0。80

D．1.044、相似的房地產(chǎn)之間之所以價(jià)格相互牽制、相互接近，是因?yàn)橄嗨频姆康禺a(chǎn)之間具有。

A：異質(zhì)性

B：排他性

C：替代性

D:互補(bǔ)性

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元,期限10年，年利率6％的住房抵押貸款.若采用月還款常數(shù)為0。7%的還款方式，并在最后1個(gè)月還清所余本息.則相對(duì)于按月等額還款方式．該家庭在還貸期間,除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了元。

A:137。5

B：410。2

C:432。2

D：452。2

E:借款合同6、某墻身詳圖中所標(biāo)明的尺寸為660，表明其所對(duì)應(yīng)的實(shí)際尺寸是__。

A．660mm

B．1320mm

C．5500mm

D．13200mm7、在人均耕地特別少的地方，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過土地被征用前3年平均產(chǎn)值的__。

A．15倍

B．20倍

C．25倍

D．30倍8、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡,采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為元／㎡。

A:849

B：865

C：882

D:915

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年,估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物,判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為__。

A．43。2％

B．50%

C．56。8%

D．70%10、某建筑物的建筑面積為2000㎡，占地面積為3000㎡，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元／㎡,建筑物重置價(jià)格為900元／㎡,而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元／㎡．則該建筑物的成新率為。

A：44％

B：50％

C：67%

D：94％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

11、某宗土地的臨街深度為100ft，臨街寬度為60ft，市場(chǎng)價(jià)值為1500萬元，根據(jù)哈柏法則,臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價(jià)值為萬元。

A：600

B：738

C:900

D:960

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、下列關(guān)于城市總體規(guī)劃與其他相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系，表述不正確的是。

A：城市總體規(guī)劃是區(qū)域規(guī)劃的重要依據(jù)

B:國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的依據(jù)

C:城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接

D：區(qū)域規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的重要依據(jù)

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展急需擴(kuò)展房地產(chǎn)__渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行貸款的局面.

A．間接融資

B．直接融資

C．基金融資

D．債券融資14、政府部門審查房地產(chǎn)項(xiàng)目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)是__。

A．轉(zhuǎn)讓利潤

B．市場(chǎng)影響

C．產(chǎn)權(quán)是否清晰

D．被拆遷人的利益15、一般而言，如果商品的替代品數(shù)目越多，則該商品的需求。

A:越富有彈性

B：需求彈性越小

C:越缺乏彈性

D：完全無彈性

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能,是房地產(chǎn)投資中的__.

A．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

B．需要適時(shí)更新改造投資

C．不一樣性

D．保值性與增值性17、在房地產(chǎn)估價(jià)中,長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是．【2006年考題】

A：過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來仍然存在

B:市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

C：房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去無明顯的季節(jié)變動(dòng)

D：政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、需求彈性是指由于影響需求的諸因素發(fā)生變化后，作出反應(yīng)的程度。

A：供給量

B：需求量

C：需求曲線

D：供給曲線

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、若估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開、平等、自愿的交易市場(chǎng),要求估價(jià)對(duì)象在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易，則評(píng)估價(jià)值應(yīng)是。

A:謹(jǐn)慎價(jià)值

B：市場(chǎng)價(jià)值

C:快速變現(xiàn)價(jià)值

D:投資價(jià)值

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯(cuò)誤的是。

A：凈收益包括有形收益和無形收益

B:運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

C：通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)

D：應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、下列關(guān)于臨時(shí)使用土地，說法不正確的是。

A：工程項(xiàng)目施工,需要材料堆放場(chǎng)地、運(yùn)輸?shù)缆泛推渌R時(shí)設(shè)施的用地，應(yīng)盡可能在征收的土地范圍內(nèi)安排

B:確實(shí)需要另行增加臨時(shí)用地的,由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的機(jī)關(guān)提出臨時(shí)用地的數(shù)量和期限的申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，同批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的機(jī)關(guān)簽訂臨時(shí)用地協(xié)議后方可征用

C：使用臨時(shí)土地，不得改變批準(zhǔn)的用途,不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動(dòng)，不得修建永久性建筑

D：臨時(shí)用地期滿后,應(yīng)將場(chǎng)地清理并按用地協(xié)議支付一切費(fèi)用，土地管理部門同時(shí)注銷其臨時(shí)用地使用權(quán)

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章22、用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現(xiàn)值=。

A:房屋重置價(jià)格—房屋年折舊額

B：房屋重置價(jià)格×房屋成新度

C：房屋重置價(jià)格—年折舊額×耐用年限

D：房屋重置價(jià)格-年折舊額×尚可使用年限

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、李某與w房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，合同約定建筑面積為100。后經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，李某所預(yù)購商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為95.其面積誤差比為。

A：-3％

B：3％

C：-5％

D：5%

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、甲開發(fā)商2000年按法定最高出讓年限取得一塊商業(yè)用地的土地使用權(quán),2002年李某購得該地塊上建成的商業(yè)用房一間，五年后又將該房轉(zhuǎn)讓給王某。王某取得該房的土地使用年限是年.（2008年試題）

A:33

B：35

C:38

D：40

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章25、某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為年.（說明:題干中假設(shè)土地出讓合同中未約定不可續(xù)期）

A：40

B:43

C：47

D：50

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng).錯(cuò)選,本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0。5分）1、下列社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的有.

A：商品住房限購政策導(dǎo)致住房租金上漲

B：居民對(duì)高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅

C：保障性住房供給增加抑制商品住房?jī)r(jià)格

D：房?jī)r(jià)大幅下降導(dǎo)致美國次貸危機(jī)爆發(fā)

E：通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加2、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，2008年5月1日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場(chǎng)價(jià)值為8000萬元,其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值為6800萬元。該項(xiàng)目2008年5月1日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為萬元。

A:

B：6000

C：6475

D：8000

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、由于出讓計(jì)劃不明確，對(duì)以抵押方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長(zhǎng)不得超過（）年。

A．1

B．2

C．3

D．54、不屬于影響消費(fèi)者購買因素的是（）。

A．經(jīng)濟(jì)因素

B．社會(huì)因素

C．個(gè)人因素

D．理性因素5、商品住房在銷售時(shí)，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修資金繳納約定。購房者應(yīng)當(dāng)按購房款__的比例向售房單位繳納維修資金。

A．1％

B．2%

C．3％

D．4％6、引起建筑物折舊的因素包括.

A:地震

B：電梯數(shù)量不夠

C：酸雨

D：?jiǎn)涡械?/p>

E:門窗的自然破損7、是保險(xiǎn)合同成立的基本條件，是從屬于主要合同的承諾。

A:告知

B：保證

C：棄權(quán)

D：禁止反言

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、控制性詳細(xì)規(guī)劃中的規(guī)定性地塊控制指標(biāo)包括__。

A．用地性質(zhì)

B．容積率

C．人口密度

D．綠地率

E．市政公用設(shè)施9、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)提高適用稅額標(biāo)準(zhǔn)__。

A．是不容許的

B．必須報(bào)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)

C．應(yīng)召開聽證會(huì)民主評(píng)議

D．應(yīng)在年度規(guī)劃中預(yù)先提出申請(qǐng)10、影響需求價(jià)格彈性的主要因素有__。

A．商品的可替代程度

B．商品帶給消費(fèi)者的效用

C．商品用途的多樣性

D．時(shí)間的長(zhǎng)短

E．商品生產(chǎn)廠家的資質(zhì)

11、下列敘述錯(cuò)誤的是__.

A．房地產(chǎn)的權(quán)益，是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益

B．房地產(chǎn)的所有權(quán)中,建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合性的權(quán)利

C．土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人依法對(duì)國有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利

D．地役權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為他人能在自己土地上通行而使用自己土地的權(quán)力

E．典權(quán)是指支付典價(jià)占有他人房地產(chǎn)而為自己使用、收益的權(quán)利12、成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià),這類房地產(chǎn)主要包括等。

A：圖書館

B:鋼鐵廠

C：空置的寫字樓

D：?jiǎn)渭兊慕ㄖ?/p>

E：加油站13、實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括。

A:物業(yè)管理企業(yè)的酬金

B：物業(yè)服務(wù)支出

C：物業(yè)管理企業(yè)的利潤

D:法定稅費(fèi)

E:物業(yè)服務(wù)成本14、若某商務(wù)寫字樓目前尚未出租，因而并未產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，則此宗商務(wù)樓應(yīng)歸屬于__。

A．非收益性房地產(chǎn)

B．收益性房地產(chǎn)

C．綜合性房地產(chǎn)

D．保值增值性房地產(chǎn)15、組織形式為合伙制的三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的出資額應(yīng)當(dāng)不少于__萬元。

A．30

B．50

C．100

D．20016、下列不符合房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)一級(jí)資質(zhì)的是。

A：從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上，且取得二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)3年以上

B：業(yè)績(jī)要求在暫定期內(nèi)完成估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的建筑物建筑面積8萬㎡以上或者土地面積3萬㎡以上

C:注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)要求，有15名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

D:有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為__.

A．有效經(jīng)過年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

B．有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

C．有效經(jīng)過年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

D．有效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)18、按照?qǐng)?bào)表編制的單位分類，企業(yè)編制的報(bào)表可分為。

A：基層報(bào)表

B：匯總報(bào)表

C：合并報(bào)表

D:現(xiàn)金流量表

E：資產(chǎn)負(fù)債表19、根據(jù)權(quán)利的作用,可將民事權(quán)利分為.

A:專屬權(quán)

B：支配權(quán)

C：請(qǐng)求權(quán)

D:形成權(quán)

E:抗辯權(quán)20、建筑構(gòu)造中的條形基礎(chǔ)適用于建筑中。

A:磚木結(jié)構(gòu)

B：磚混結(jié)構(gòu)

C：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

D：鋼結(jié)構(gòu)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、在司法處置拍賣中,某房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為100萬元，如果第一次拍賣流拍，則第二次拍賣保留價(jià)的范圍應(yīng)在萬元之間。

A:60~100

B:64~80

C：64~100

D：80～100

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、簽訂、變更、終止租賃合同的,房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后__日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

A．10

B．20

C．30

D．4023、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)