2022年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題6

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題6(總分：100.00，做題時(shí)間：150分鐘)一、單項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：35，分?jǐn)?shù)：35.00)1.

估價(jià)中的不同意見(jiàn)記錄______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.應(yīng)作為估價(jià)資料保存

√

B.不應(yīng)作為估價(jià)資料保存

C.由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否保存

D.依委托人的意見(jiàn)決定是否保存解析：[考點(diǎn)]本題考查的是保存估價(jià)資料。

保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括：①估價(jià)報(bào)告；②估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托合同；③估價(jià)所依據(jù)的委托人提供的資料；④估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和溝通情況記錄；⑤估價(jià)作業(yè)方案；⑥估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄；⑦估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄；⑧估價(jià)中的不同意見(jiàn)記錄；⑨外部專(zhuān)業(yè)幫助的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。2.

主要用于檢驗(yàn)其他求取建筑安裝工程費(fèi)的方法的測(cè)算結(jié)果的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.單位比較法

B.分部分項(xiàng)法

C.工料測(cè)量法

D.指數(shù)調(diào)整法

√解析：3.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在本質(zhì)上是一種()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.倒算法

B.預(yù)測(cè)法

C.收益法

√

D.成本法解析：4.

下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素中，不屬于房地產(chǎn)實(shí)物因素的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.建筑結(jié)構(gòu)

B.周?chē)h(huán)境

√

C.建筑物內(nèi)空間布局

D.土地開(kāi)發(fā)程度解析：房地產(chǎn)實(shí)物因素包括土地實(shí)物因素和建筑物實(shí)物因素。①土地實(shí)物因素包括：a．土地面積；b．土地形狀；c．地形、地勢(shì)；d．地質(zhì)；e．土壤；f．土地開(kāi)發(fā)程度。②建筑物實(shí)物因素包括：a．建筑規(guī)模；b．建筑結(jié)構(gòu)；c．設(shè)施設(shè)備；d．裝飾裝修；e．空間布局；f．建筑功能；g．外觀；h．新舊程度。B項(xiàng)屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素。5.()是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.最高最佳原則

B.獨(dú)立、客觀、公正

√

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

D.合法原則解析：房地產(chǎn)估價(jià)工作的性質(zhì)，決定了獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則。6.

某8年前建成交付使用的建筑物，在此期間該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)情況正常，房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)實(shí)地查勘判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為零。用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為_(kāi)_____。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.27%

B.21%

C.73%

D.79%

√解析：當(dāng)R=0時(shí)，該建筑物的成新率=n/(t+n)=30/(8+30)=79%7.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0．8，相應(yīng)的樓面地價(jià)為700元／m2，現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變通為商業(yè)用地，容積率為5．0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為960元／m2，則應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.300萬(wàn)元

B.30萬(wàn)元

C.4240萬(wàn)元

D.1272萬(wàn)元

√解析：8.

下列關(guān)于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期等之間關(guān)系的說(shuō)法錯(cuò)誤的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期

B.建設(shè)期的起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同

C.經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷(xiāo)售期和運(yùn)營(yíng)期

D.經(jīng)營(yíng)期可以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)答案

√解析：A項(xiàng)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn))的日期(即估價(jià)時(shí)點(diǎn))，終點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。B項(xiàng)，建設(shè)期的起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。C項(xiàng)，由于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式有銷(xiāo)售、出租和營(yíng)業(yè)，所以經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷(xiāo)售期和運(yùn)營(yíng)期。D項(xiàng)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期，宜先把開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期分成它的各個(gè)組成部分，然后分別預(yù)測(cè)出各個(gè)組成部分，再把預(yù)測(cè)出的各個(gè)組成部分連接起來(lái)。其中，建設(shè)期的預(yù)測(cè)要相對(duì)容易些，經(jīng)營(yíng)期特別是銷(xiāo)售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。9.不符合最高最佳利用原則應(yīng)同時(shí)滿足條件的是()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.經(jīng)濟(jì)上可行

B.法律上允許

C.價(jià)值最小化

√

D.技術(shù)上可能解析：10.()可以使資金使用者不付利息,房地產(chǎn)使用者不付租金。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.房地產(chǎn)抵押

B.房地產(chǎn)典當(dāng)

√

C.房地產(chǎn)出租

D.沒(méi)有這種事解析：11.

某住宅小區(qū)附近興建了一座化工廠，該居住小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值下降，這種折舊屬于______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟(jì)折舊

√

D.設(shè)備折舊解析：12.

基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.最低價(jià)格

B.最高價(jià)格

C.平均價(jià)格

√

D.成交價(jià)格解析：13.

下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率

B.增加土地有效供給

C.降低契稅

√

D.提高購(gòu)房貸款利率解析：選項(xiàng)A降低貸款利率，將降低開(kāi)發(fā)成本，可以導(dǎo)致價(jià)格下降；B選項(xiàng)增加有效供給，結(jié)果是價(jià)格的下降，這是供給規(guī)律作用的結(jié)果；D選項(xiàng)提高購(gòu)房者貸款利率，將導(dǎo)致需求減少，也是導(dǎo)致價(jià)格下跌。降低契稅，使購(gòu)房者成本減低，需求增加，價(jià)格上升，還有一種解釋?zhuān)醵惤档停沟猛顿Y成本降低，刺激投資導(dǎo)致價(jià)格上升。14.

若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照“四三二一法則”計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為_(kāi)_____。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.78%

√

B.85%

C.117%

D.150%解析：根據(jù)下表可知，此時(shí)的累計(jì)深度價(jià)格修正率為117%，又平均深度價(jià)格修正率=累計(jì)深度價(jià)格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度。所以，臨街深度為15m宗地價(jià)格的平均深度價(jià)格修正率=117%×10/15=78%?；凇八娜环▌t”制作的臨街深度價(jià)格修正率表15.

估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以______名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費(fèi)用。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.估價(jià)師

B.估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承接人員

C.估價(jià)機(jī)構(gòu)

√

D.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人解析：16.

某商鋪建筑面積為4000m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為40年；市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為150元/m2；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的35%；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為_(kāi)_____萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.457.66

√

B.533.00

C.695.00

D.711.00解析：[考點(diǎn)]本題考查的是凈收益每年不變的公式。

V=[(150×4000×12)×(1-35%)/10%]×[1-1/(1+10%)40]=457.66(萬(wàn)元)。17.間接比較修正的綜合計(jì)算公式為：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：18.某收益性房地產(chǎn)，有效毛收入為I，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為E，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)gI，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)gE，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為Y，則計(jì)算該房地產(chǎn)價(jià)值的公式為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查收益法中凈收益的求取。本題為凈收益按一定比例遞增或遞減的情況，這種情況在輔導(dǎo)教材中介紹的很詳細(xì)，在復(fù)習(xí)時(shí)應(yīng)注意加減符號(hào)，應(yīng)在理解的基礎(chǔ)上加強(qiáng)記憶。19.以下有關(guān)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在表現(xiàn)形式上是成本法的“倒算法”

B.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，在中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)較多的情況下，得到了廣泛應(yīng)用

C.對(duì)于應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)

√

D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析的常用方法之一解析：20.下列說(shuō)法中錯(cuò)誤的是()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.從全社會(huì)來(lái)看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低

B.房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率正相關(guān)

√

C.風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)的價(jià)值高

D.報(bào)酬率應(yīng)等同于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率解析：此題屬于掌握的范疇?？疾榈氖菆?bào)酬率的概念。報(bào)酬率是一種收益率，是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。解決此題的關(guān)鍵在于深刻理解報(bào)酬率的含義。21.

判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況修正系數(shù)為_(kāi)_____。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.0.060

B.0.940

C.1.060

D.1.064

√解析：在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。由題意可知，交易情況修正系數(shù)=1÷(1-6%)=1.064。22.下列哪種房地產(chǎn)不是按用途來(lái)劃分的類(lèi)型()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.綜合房地產(chǎn)

B.出租房地產(chǎn)

√

C.辦公房地產(chǎn)

D.娛樂(lè)房地產(chǎn)解析：23.估價(jià)資料歸檔的目的是建立資料庫(kù)和備案，以方便今后的估價(jià)及管理工作。估價(jià)資料歸檔主要作用不包括()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不斷提高估價(jià)水平

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛

C.有助于保持估價(jià)機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性

√

D.有助于行政主管部門(mén)和行業(yè)組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核解析：24.

某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為4200元/m2，成本法測(cè)算的土地重置單價(jià)為4800元/m2、建筑物重置單價(jià)為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價(jià)值為_(kāi)_____/萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2340

B.3780

√

C.4140

D.5220解析：4200元/m2×3000m2×3=3780萬(wàn)元錯(cuò)誤解法總建筑面積=3000×3=9000(m2)，該房地產(chǎn)的總價(jià)值=4800×3000+3000×9000=4140(萬(wàn)元)。錯(cuò)在沒(méi)有考慮建筑物折舊，而且忽略了可比實(shí)例成交價(jià)格的已知條件。25.以下數(shù)值中，不是假設(shè)開(kāi)發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的是()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格

B.測(cè)算后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

√

C.測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)

D.測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用解析：26.在現(xiàn)今社會(huì)，房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示，慣例上也是用貨幣形式來(lái)償付，但也可以用實(shí)物、()等其他形式來(lái)償付。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.勞務(wù)

√

B.工資

C.貸款

D.高貸解析：在現(xiàn)今社會(huì)，房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示，慣例上也是用貨幣形式來(lái)償付，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來(lái)償付，例如，以房地產(chǎn)作價(jià)入股換取設(shè)備、技術(shù)等。27.

建筑物實(shí)物因素中的采光和______尤其對(duì)住宅和辦公樓來(lái)說(shuō)，比較重要。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.保溫

B.隔聲

C.日照

√

D.隔熱解析：28.在估價(jià)報(bào)告中陳述()，既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.估價(jià)師聲明

√

B.估價(jià)的假設(shè)和限制條件

C.估價(jià)方法

D.估價(jià)對(duì)象解析：29.某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方支付給賣(mài)方29萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方和買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為()萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.27.6

B.28.2

√

C.29.0

D.29.9解析：30.

對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。以上描述的方法屬于長(zhǎng)期趨勢(shì)法方法中的______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.指數(shù)修勻法

B.平均增減量法

C.移動(dòng)平均法

√

D.平均發(fā)展速度法解析：31.

某棟大廈的總建筑面積為10000m2，房地產(chǎn)總價(jià)值為7000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為3000萬(wàn)元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250m2，房地產(chǎn)價(jià)值為150萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t王某占有的土地份額為_(kāi)_____。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1.67%

√

B.2.33%

C.2.75%

D.3.33%解析：32.

許多待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不能采用______求取。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.比較法

B.成本法

√

C.收益法

D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法解析：33.

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)2006年的租金收入為500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為租金收入的30%，從2007年開(kāi)始年收入增長(zhǎng)2%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)1.5%，該房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)2007年1月1日的收益價(jià)格為_(kāi)_____萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2044.87

B.4296.54

√

C.5526.56

D.7337.33解析：34.()，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，使得拆遷估價(jià)問(wèn)題有了參考依據(jù)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2003年1月1日

B.2004年1月1日

C.2004年12月1日

D.2003年12月1日

√解析：35.

國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)采用______標(biāo)準(zhǔn)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.非市場(chǎng)價(jià)值

B.市場(chǎng)價(jià)值

√

C.現(xiàn)狀價(jià)值

D.殘余價(jià)值解析：如果未來(lái)將集體土地征收補(bǔ)償改為按照被征收土地的價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，則會(huì)存在集體土地所有權(quán)價(jià)值評(píng)估。而國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償已于2001年從實(shí)物安置補(bǔ)償改為貨幣補(bǔ)償，并規(guī)定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。二、多項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：30.00)36.

在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案，估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.估價(jià)服務(wù)費(fèi)的支付方式

B.擬搜集的估價(jià)所需資料及其來(lái)源渠道

√

C.預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)

√

D.估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

√

E.違約責(zé)任解析：37.收益法中確定資本化率的基本方法有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.市場(chǎng)提取法

√

B.累加法

√

C.指數(shù)調(diào)整法

D.投資報(bào)酬率排序插入法

√

E.收益乘數(shù)法解析：確定資本化率的基本方法有累加法、市場(chǎng)提取法和投資報(bào)酬率排序插入法。38.

凈收益是從潛在毛租金收入和其他收入中扣除______以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.有效毛收入

B.空置和收租損失

√

C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

√

D.抵押貸款還本付息

E.所得稅解析：凈收益是凈運(yùn)營(yíng)收益的簡(jiǎn)稱，是指從有效毛收入中扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入?；谧赓U收入測(cè)算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。由公式可以明顯的看出，凈收益是從潛在毛租金收入和其他收入中扣除空置和收租損失和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入，即從有效毛收入中扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的收入。39.

下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.應(yīng)做到誠(chéng)實(shí)正直，公正執(zhí)業(yè)

√

B.為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過(guò)自己專(zhuān)業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目

C.未經(jīng)委托人的書(shū)面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開(kāi)

√

D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費(fèi)用

E.不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章

√解析：本題考核的是房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德。房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德，主要的內(nèi)容如下：(1)應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)正直，依法獨(dú)立、客觀、公正地估價(jià)；(2)應(yīng)當(dāng)回避利害關(guān)系人或者有利益關(guān)系的房地產(chǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)；(3)不應(yīng)承接超出自己專(zhuān)業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)；(4)應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)地做好每項(xiàng)估價(jià)工作，包括對(duì)委托人提供的估價(jià)所依據(jù)的資料進(jìn)行審慎檢查，努力搜集估價(jià)所需資料，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行認(rèn)真的實(shí)地查勘；(5)應(yīng)當(dāng)保守在估價(jià)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密，不得泄露個(gè)人隱私，妥善保管委托人提供的資料；(6)應(yīng)當(dāng)維護(hù)估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)行業(yè)的聲譽(yù)，不得以貶低其他估價(jià)師或者其他估價(jià)機(jī)構(gòu)、低收費(fèi)、商業(yè)賄賂的方式進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)；(7)不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的報(bào)告上簽字、蓋章，不得將估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)借給他人使用或者允許他人使用自己的名義；(8)應(yīng)當(dāng)具有自豪感、責(zé)任感，不斷努力學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，積累估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，提高專(zhuān)業(yè)勝任能力。40.投資價(jià)值的含義有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.價(jià)值的投資

√

B.愿意投資

C.利用投資得到利潤(rùn)

D.投資有可行性

E.從某個(gè)特定的投資者的角度來(lái)衡量的價(jià)值

√解析：41.以下可以成為房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.住宅樓中的某套住房

√

B.保齡球館的一條球道

C.在建工程

√

D.以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)

√

E.賓館的大堂解析：42.

關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費(fèi)用的說(shuō)法，正確的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.采用最合理修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)發(fā)生的必要費(fèi)用

√

B.修復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用

√

C.大于修復(fù)后所能帶來(lái)房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用

D.小于或者等于修復(fù)后所能帶來(lái)房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用

√

E.包括長(zhǎng)壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用，不包括短壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用解析：預(yù)計(jì)修復(fù)成本小于或者等于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，即：修復(fù)成本≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值—修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值，是可修復(fù)的；反之，是不可修復(fù)的，即預(yù)計(jì)修復(fù)成本大于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額。修復(fù)成本是采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。43.對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)認(rèn)識(shí)正確的有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值

B.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)

√

C.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證

√

D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)

√

E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)又是一門(mén)藝術(shù)

√解析：44.影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素有()等。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.建筑規(guī)模

B.臨路狀況

√

C.樓層

D.建筑容積率

E.繁華程度

√解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素總的認(rèn)識(shí)。影響因素中的區(qū)位因素是對(duì)某地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有影響的因素。解決此題的關(guān)鍵在于正確理解一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的含義，將其區(qū)分清楚。45.

下列建筑物狀況中，屬于建筑物權(quán)益狀況的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.公共服務(wù)設(shè)施

B.地役權(quán)的設(shè)立

√

C.建筑密度

D.土地用途

E.物業(yè)管理

√解析：對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述，一般分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩大部分。其中，對(duì)建筑物權(quán)益狀況的描述，主要說(shuō)明下列方面：①房屋所有權(quán)狀況，包括說(shuō)明房屋所有權(quán)人和說(shuō)明房屋所有權(quán)是單獨(dú)所有還是共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)兩部分；②出租或占用情況，即說(shuō)明有無(wú)出租、占用情形；③他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況，即說(shuō)明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利；④其他特殊情況；⑤其他。如物業(yè)管理情況，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約等。46.

單位體積法主要適用于同一類(lèi)型的建筑物的單位體積建筑安裝工程費(fèi)基本相同的建筑物，如______等。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.住宅

B.辦公樓

C.別墅

D.儲(chǔ)油罐

√

E.地下油庫(kù)

√解析：47.下列情形下可以應(yīng)用路線價(jià)法評(píng)估的有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.城市土地整理時(shí)進(jìn)行的價(jià)格評(píng)估

√

B.城市房屋拆遷補(bǔ)償目的的價(jià)格評(píng)估

√

C.房地產(chǎn)稅收目的的價(jià)格評(píng)估

√

D.臨街商業(yè)用地出租目的的價(jià)格評(píng)估

E.需要大范圍內(nèi)同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的情形

√解析：48.

關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說(shuō)法中，正確的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估

√

B.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類(lèi)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率

√

C.評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高收益率

D.投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為(如購(gòu)買(mǎi)行為)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件

√

E.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)是客觀的解析：[考點(diǎn)]本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。

選項(xiàng)C，評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最低收益率；選項(xiàng)E，投資價(jià)格的評(píng)估是個(gè)非常主觀的過(guò)程，對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)不一定是客觀的。49.歸納起來(lái)，古今中外主要有()分配方式。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.武力爭(zhēng)奪

√

B.禮讓

√

C.抽簽

√

D.排隊(duì)

√

E.比較解析：50.樓面地價(jià)應(yīng)該是()二者之比值。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.建筑容積率與土地單價(jià)

B.土地單價(jià)與建筑覆蓋率

C.土地單價(jià)與建筑容積率

√

D.土地總價(jià)與總建筑面積

√

E.土地總價(jià)與建筑容積率解析：三、判斷題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：15.00)51.估價(jià)報(bào)告一般應(yīng)采取書(shū)面形式。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：52.對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開(kāi)發(fā)利用前提尚未確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。53.

建筑安裝工程費(fèi)包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝飾裝修工程費(fèi)用等。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：建筑安裝工程費(fèi)，包括：①建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)；②安裝工程費(fèi)；③裝飾裝修工程費(fèi)等。附屬工程是指房屋周?chē)膰鷫Α⑺?、建筑小品、綠化等。要注意避免與下面的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)重復(fù)。54.假設(shè)開(kāi)發(fā)法其實(shí)就是成本法的倒算法，它與成本法其實(shí)沒(méi)有什么區(qū)別。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：55.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)始動(dòng)工的日期，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn))的日期，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。56.

自有資金資本化率通常為未來(lái)幾年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額而得到。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：57.

估價(jià)上的折舊注重的是原始價(jià)值的真實(shí)減損。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：58.

假設(shè)開(kāi)發(fā)法類(lèi)似于地租原理，只不過(guò)地租是每年的租金剩余，假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：假設(shè)開(kāi)發(fā)法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體地說(shuō)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法更深層的理論依據(jù)類(lèi)似于地租原理，只不過(guò)地租是每年的租金剩余，假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的通常是一次性的價(jià)格剩余。59.

兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的報(bào)酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的報(bào)酬率低。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：60.在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價(jià)目的是龍頭。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：61.

在比較法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得103分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得99分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.961。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100/103×99/100=0.961。62.

在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，無(wú)論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，可不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或者下跌時(shí)，則必須進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格狀況調(diào)整，以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。63.

地役權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為便利使用自己的土地而使用他人土地的權(quán)利。最典型的地役權(quán)是在他人土地上通行的權(quán)利。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：64.

由于時(shí)間的原因，甲估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)報(bào)告完成后，直接將其交給了委托人乙，這種做法是可行的。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成估價(jià)師簽名、估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章等手續(xù)后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定和估價(jià)委托合同約定的方式，及時(shí)將估價(jià)報(bào)告交給委托人。因此，估價(jià)報(bào)告完成后必須經(jīng)內(nèi)部審核并簽字、蓋章，甲估價(jià)機(jī)構(gòu)的做法不可行。65.

目前我國(guó)土地使用權(quán)出讓的方式有招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、協(xié)議四種。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份，將建設(shè)用地使用