房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編12

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編12單項選擇題第1題、收益性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命的起始點(diǎn)，是地上建筑物______之日。A.開始施工B.竣工C.登記D.開始營業(yè)我的答案：參考答案：B答案解析：第2題、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，直接導(dǎo)致投資的實際收益率降低的系統(tǒng)風(fēng)險是______。A.時間風(fēng)險B.比較風(fēng)險C.持有期風(fēng)險D.通貨膨脹風(fēng)險我的答案：參考答案：D答案解析：第3題、以開發(fā)居住物業(yè)見長的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其經(jīng)營策略中投資一定比例的商業(yè)物業(yè)，這是通過投資項目的______組合來提高收益、降低風(fēng)險。A.地理區(qū)域B.時間分布C.物業(yè)類型D.收益形式我的答案：參考答案：C答案解析：房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時使風(fēng)險降到最低限度。第4題、下列房地產(chǎn)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)供給指標(biāo)的是______。A.空置率B.預(yù)售面積C.房地產(chǎn)價格D.房屋空間使用數(shù)量我的答案：參考答案：A答案解析：B、C選項屬于交易指標(biāo)；D選項屬于需求指標(biāo)。第5題、某城市寫字樓市場年初存量為1000萬m2，空置量為40萬m2；本年寫字樓施工面積為100萬m2，新開工面積為60萬m2，新竣工面積為50萬m2。該城市寫字樓的平均建設(shè)周期為______年。A.1.20B.1.67C.2.00D.2.80我的答案：參考答案：C答案解析：平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積=100/50=2(年)。第6題、某大型房地產(chǎn)開發(fā)項目對該區(qū)域的商業(yè)、教育、金融等配套帶來較大改善，也提升了周邊房地產(chǎn)的市場價值，這說明該項目具有______。A.壟斷性B.外部性C.復(fù)雜性D.信息不對稱性我的答案：參考答案：B答案解析：第7題、對房地產(chǎn)開發(fā)項目退讓用地邊界的規(guī)劃設(shè)計要求，應(yīng)在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門下發(fā)的______中提出。A.《規(guī)劃意見書(選址)》B.《設(shè)計方案審查意見》C.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》我的答案：參考答案：A答案解析：《規(guī)劃意見書(選址)》中，規(guī)劃設(shè)計要求包括三個方面的內(nèi)容：①規(guī)劃土地使用要求(建筑規(guī)模、容積率、建筑高度、綠地率等)；②居住建筑(含居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán))的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)；③建設(shè)項目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河道、高壓電力線等距離要求。第8題、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收之前的初步檢查工作，由______組織。A.項目施工單位B.項目監(jiān)理單位C.項目建設(shè)單位D.建設(shè)行政主管部門我的答案：參考答案：C答案解析：第9題、在房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴(yán)的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“以價換量”的銷售策略，該策略下的定價方法是______。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.認(rèn)知價值定價法C.成本加成定價法D.隨行就市定價法我的答案：參考答案：答案解析：第10題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了確定開盤價，對其樓盤所在區(qū)域房價的市場認(rèn)可情況進(jìn)行市場調(diào)查，該市場調(diào)查的類型屬于______。A.試探性調(diào)查B.預(yù)測性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.描述性調(diào)查我的答案：參考答案：A答案解析：試探性調(diào)查即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。第11題、購買者對其購買活動的滿意感(S)是其產(chǎn)品期望(E)和該產(chǎn)品可察覺性能(P)的函數(shù)，即S=f(E，P)。若購買者非常滿意，則______。A.P=0B.E﹥PC.E=PD.E﹤P我的答案：參考答案：D答案解析：若E=P，則消費(fèi)者會滿意；若E﹥P，則消費(fèi)者不滿意，若E﹤P，則消費(fèi)者會非常滿意。第12題、在時間序列分析法中，按各期銷售量的時間順序逐點(diǎn)推移，根據(jù)最后的移動平均值來預(yù)測未來某一期銷售量的方法是______。A.指數(shù)平滑法B.移動平均法C.簡單平均法D.加權(quán)移動平均法我的答案：參考答案：B答案解析：第13題、在房地產(chǎn)市場分析中，對特定區(qū)域內(nèi)商品住宅市場的供需分析屬于______。A.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析B.專業(yè)房地產(chǎn)市場分析C.項目房地產(chǎn)市場分析D.總體房地產(chǎn)市場分析我的答案：參考答案：B答案解析：專業(yè)房地產(chǎn)市場分析，是對特定區(qū)域內(nèi)某一物業(yè)類型房地產(chǎn)市場(住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè))或特定房地產(chǎn)子市場的供需分析，是在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上，對特定的子市場進(jìn)行單獨(dú)的估計和預(yù)測。它側(cè)重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。第14題、與房地產(chǎn)投資“開發(fā)一銷售”經(jīng)營模式相比，“開發(fā)—持有出租—出售”模式的現(xiàn)金流出項中增加了______。A.運(yùn)營成本B.裝修費(fèi)用C.土地費(fèi)用D.開發(fā)成本我的答案：參考答案：A答案解析：第15題、認(rèn)為利率是由貨幣的供給與需求決定的理論是______。A.可貸資金利率理論B.儲蓄投資決定理論C.流動性偏好利率理論D.馬克思利率決定理論我的答案：參考答案：C答案解析：C選項，認(rèn)為利率不是由儲蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的。A選項，認(rèn)為利率是由可貸資金的供求決定的。B選項，認(rèn)為利率是由儲蓄和投資等非貨幣的實際因素所決定的；D選項，以剩余價值在不同的資本家之間分割為起點(diǎn)，認(rèn)為利息是貸出資本的資本家從借入資本的資本家那里分割來的一部分剩余價值。第16題、某房地產(chǎn)投資項目的實際收益率為8.0%，若銀行的存、貸款年利率分別為3.5%和6.5%，通貨膨脹率為4.0%，則該項目投資的名義收益率是______。A.11.78%B.12.00%C.12.32%D.15.02%我的答案：參考答案：C答案解析：實際利率=[(1+名義利率)/(1+通貨膨脹率)]-1，則(實際利率+1)×(1+通貨膨脹率)=1+名義利率，(8.0%+1)×(1+4.0%)=1+名義利率，則名義利率=12.32%。第17題、某家庭向銀行申請了一筆年利率為6.5%，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0.4%等比遞增，若該家庭第10年最后一個月的還款額為3044.54元，則該筆貸款最后一個月的還款額是______元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36我的答案：參考答案：B答案解析：第18題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款3000萬元，期限為2年，年利率為7.5%。若該筆貸款的還款方式是期間按月付息，到期后一次償還本金，則該企業(yè)支付的本息總額是______萬元。A.3450.00B.3466.88C.3480.67D.3483.88我的答案：參考答案：D答案解析：F=P×(1+r/m)m=3000×(1+7.5%12)12×2=3483.88(萬元)第19題、采用分期收款方式銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)成本通常按______計算。A.工程進(jìn)度B.當(dāng)期開發(fā)建設(shè)實際投入C.當(dāng)期銷售面積占全部銷售面積的比率D.當(dāng)期開發(fā)建設(shè)實際投入與項目總投資的比例我的答案：參考答案：C答案解析：對于分期收款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)投資的營業(yè)成本通常按當(dāng)期銷售面積占全部銷售面積的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)成本。第20題、某房地產(chǎn)投資項目的總投資為1000萬元，其中60%來自銀行貸款，其余為資本金，貸款財務(wù)費(fèi)用水平為10%。若項目全部投資的收益率為16%，則其資本金的投資收益率為______。A.16%B.25%C.26%D.40%我的答案：參考答案：B答案解析：資本金=1000×40%=400(萬元)，資本金收益=400×16%=64(萬元)，投資者收益=1000×60%×16%-1000×60%×10%=36(萬元)，資本金總收益=64+36=100(萬元)，資本金的投資收益率=100/400=25%。第21題、由于通貨膨脹會對投資收益產(chǎn)生影響，所以投資者在進(jìn)行投資分析時，通常要用______作為評價指標(biāo)。A.較高的期望投資回報率B.較高的實際投資回報率C.較低的期望投資回報率D.較低的實際投資回報率我的答案：參考答案：A答案解析：通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失。第22題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年初未償還貸款本息累計為10200萬元，其中未償還利息累計為200萬元。年初新增貸款300萬元，若貸款年利率為7%，當(dāng)年只付息不還本，則當(dāng)年應(yīng)計利息為______萬元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00我的答案：參考答案：C答案解析：第23題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，表明其______。A.資本金較充裕B.財務(wù)風(fēng)險較高C.償債能力較強(qiáng)D.資金應(yīng)變能力較強(qiáng)我的答案：參考答案：B答案解析：資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)或項目的資本金不足，對負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)或項目的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。第24題、某項目的投資額為500萬元，運(yùn)營期為3年，各年的運(yùn)營費(fèi)用分別為160萬元、200萬元和220萬元，殘值為100萬元。若投資發(fā)生在年初，費(fèi)用發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為10%，則該項目的費(fèi)用現(xiàn)值為______萬元。A.876.03B.900.90C.1051.16D.1076.03我的答案：參考答案：B答案解析：第25題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)一占地面積為30000m2的住宅項目，容積率為3.0，預(yù)計總開發(fā)成本為45000萬元，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%，如要實現(xiàn)30%的成本利潤率，則住宅的平均銷售單價為______元/m2。A.6500.00B.6878.31C.7142.86D.7751.94我的答案：參考答案：B答案解析：第26題、在對房地產(chǎn)項目進(jìn)行多因素敏感性分析時，通常假定同時變化的幾個因素發(fā)生變化的概率相同，而且是______的。A.相互關(guān)聯(lián)B.相互排斥C.相互獨(dú)立D.相互制約我的答案：參考答案：C答案解析：第27題、某房地產(chǎn)經(jīng)營項目在市場前景為好、中、差的情況下的凈現(xiàn)值分別為500萬元、300萬元和-80萬元，市場前景好、中、壞出現(xiàn)的概率分別為30%、50%和20%，該項目凈現(xiàn)值的期望值是______萬元。A.240B.284C.300D.316我的答案：參考答案：B答案解析：500×30%+300×50%-80×20%=284(萬元)。第28題、在利用期望值法進(jìn)行項目風(fēng)險分析時，各不確定性因素發(fā)生的概率Pi的取值范圍是______。A.Pi≥0B.Pi≤1C.0≤Pi≤1D.Pi≥1我的答案：參考答案：C答案解析：各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于1。第29題、下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價參數(shù)中，屬于評價標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù)的是______。A.出租率B.貸款利率C.基準(zhǔn)收益率D.資本金投入比例我的答案：參考答案：C答案解析：A選項屬于收益相關(guān)參數(shù)；B、D選項屬于融資相關(guān)參數(shù)。第30題、在估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋開發(fā)費(fèi)用時，用單位工程量投資乘以工程量來估算單項工程投資的方法是______。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程最近似匡算法我的答案：參考答案：C答案解析：第31題、用于計算房地產(chǎn)開發(fā)項目全部投資動態(tài)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的財務(wù)報表是______現(xiàn)金流量表。A.資本金B(yǎng).財務(wù)計劃C.項目投資D.投資者各方我的答案：參考答案：C答案解析：第32題、從法律角度分析，認(rèn)股權(quán)證本質(zhì)上是一種______契約。A.權(quán)利B.義務(wù)C.信用D.債務(wù)我的答案：參考答案：A答案解析：第33題、李某的月均收入為4500元，購買小汽車每月須償還的貸款額為800元，住房抵押貸款月償還款為1440元，每月支出的物業(yè)管理費(fèi)用為120元。李某的所有債務(wù)與收入比是______。A.32.00%B.34.67%C.49.78%D.52.44%我的答案：參考答案：D答案解析：(800+1440+120)/4500=52.44%。第34題、證券市場上的資金供給者是______。A.證券發(fā)行人B.證券投資者C.證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)D.證券市場的中介機(jī)構(gòu)我的答案：參考答案：B答案解析：第35題、關(guān)于收益性物業(yè)的說法，正確的是______。A.零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對資金調(diào)整作出規(guī)定B.收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金C.在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用都包含在租金中D.在出租率達(dá)到100%時，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營收入最高我的答案：參考答案：C答案解析：A選項，在租約中必須對租金調(diào)整作出明確的規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用；B選項，收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他收入(不含保證金和大修基金)；D選項，若物業(yè)租金低于市場租金，雖然出租率達(dá)到100%，其獲得的凈經(jīng)營收入并非一定理想。多項選擇題第36題、關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說法，正確的有______。A.商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來越成為一種趨勢B.商業(yè)物業(yè)交易常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行C.區(qū)位選擇對商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性D.商業(yè)物業(yè)不適合長期投資E.商業(yè)物業(yè)投資收益全部來自出租收益我的答案：參考答案：BC答案解析：A選項，開發(fā)一持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有模式越來越成為一種趨勢。D、E選項，由于商用物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，因而更適合作為長期投資。第37題、王某花50萬元購買了某宗物業(yè)，預(yù)期目標(biāo)收益率為10%，但該投資第一年末出現(xiàn)了風(fēng)險損失，該物業(yè)第一年的實際收益可能為______萬元。A.2B.3C.4D.5E.6我的答案：參考答案：ABC答案解析：第38題、關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的說法，正確的有______。A.房地產(chǎn)市場信息不充分是房地產(chǎn)市場周期循環(huán)存在的主要原因之一B.傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性C.合理空置率可作為房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點(diǎn)D.在房地產(chǎn)市場自然周期的第二階段，市場空置率高于合理空置率E.房地產(chǎn)市場租金的下滑始于房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段我的答案：參考答案：ABC答案解析：D選項，在房地產(chǎn)市場自然周期的第二階段，空置率降到了合理空置率以下；E選項，房地產(chǎn)市場租金在房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段的上漲趨緩或者停止，出現(xiàn)下滑是在第四階段。第39題、衡量房地產(chǎn)泡沫常用的指標(biāo)有______。A.房價收入比B.租金售價比C.實際價格與理論價格之比D.房地產(chǎn)供求比E.房地產(chǎn)價格指數(shù)與居民消費(fèi)價格指數(shù)之比我的答案：參考答案：ACE答案解析：衡量房地產(chǎn)泡沫常用的指標(biāo)包括“實際價格/理論價格”“房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率”“房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費(fèi)價格指數(shù)”“房價收入比”“個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率”“房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求”等指標(biāo)。第40題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申領(lǐng)《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件包括______。A.建設(shè)工程用地批準(zhǔn)手續(xù)已經(jīng)辦理B.建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不少于工程合同價的30%C.已按規(guī)定辦理了工程安全監(jiān)督手續(xù)D.已按規(guī)定確定了施工企業(yè)E.施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查我的答案：參考答案：ACDE答案解析：B選項，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。第41題、下列房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查的有______。A.房地產(chǎn)銷售價格調(diào)查B.房地產(chǎn)促銷策略調(diào)查C.城鎮(zhèn)居民家庭收入調(diào)查D.城市人口地理分布調(diào)查E.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查我的答案：參考答案：AB答案解析：房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查包括產(chǎn)品調(diào)查、價格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查和促銷策略調(diào)查四種類型；C、E選項屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查；D選項屬于人口資源環(huán)境調(diào)查。第42題、從投資的角度來看，決定資金時間價值大小的主要因素有______。A.投資利潤率B.通貨膨脹率C.投資風(fēng)險D.經(jīng)濟(jì)增長率E.存款準(zhǔn)備金率我的答案：參考答案：ABC答案解析：資金時間價值大小取決于多方面因素，從投資的角度來看主要有：①投資利潤率；②通貨膨脹率；③風(fēng)險因素。第43題、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均經(jīng)營收入為150萬元，經(jīng)營成本、運(yùn)營費(fèi)用以及營業(yè)稅金及附加等占年平均經(jīng)營收入的40%，財務(wù)費(fèi)用占年平均經(jīng)營收入的10%，則該投資在借款償還期內(nèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算正確的有______。A.投資利潤率為16.67%B.投資利潤率為22.50%C.資本金利潤率為31.25%D.資本金利潤率為37.50%E.資本金利潤率為62.50%我的答案：參考答案：AC答案解析：投資利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/項目總投資=[150×(1-40%)-150×10%]/(400+50)=16.67%；資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/資本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=31.25%。第44題、房地產(chǎn)投資項目互斥方案在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選時應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有______。A.備選方案差異原則B.備選方案獨(dú)立原則C.最低可接受收益率原則D.不行動原則E.備選方案關(guān)聯(lián)性原則我的答案：參考答案：ACD答案解析：在對互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中，通常要遵循三個決策準(zhǔn)則。這些準(zhǔn)則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。第45題、盈虧平衡分析中，產(chǎn)品成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系的假設(shè)條件有______。A.產(chǎn)品總成本不隨產(chǎn)銷量變化B.產(chǎn)品銷售量等于生產(chǎn)量C.單位產(chǎn)品變動成本不隨產(chǎn)銷量變化D.單位產(chǎn)品銷售價格不隨產(chǎn)銷量變化E.單位產(chǎn)品固定成本不隨產(chǎn)銷量變化我的答案：參考答案：CD答案解析：第46題、決策的有效性程度通常從決策的______等方面來評價。A.合理性B.可接受性C.時效性D.參與性E.經(jīng)濟(jì)性我的答案：參考答案：ABCE答案解析：決策的評價標(biāo)準(zhǔn)主要是評價決策的有效性程度，通常從決策的質(zhì)量或合理性、決策的可接受性、決策的時效性和決策的經(jīng)濟(jì)性四個方面來評價。第47題、房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括______。A.接受委托B.投資機(jī)會研究C.初步可行性研究D.詳細(xì)可行性研究E.項目評估與決策我的答案：參考答案：BCDE答案解析：可行性研究分為四個階段：投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項目評估與決策。第48題、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資中其他工程費(fèi)用包括______。A.可行性研究費(fèi)B.臨時用地費(fèi)C.場地平整費(fèi)D.施工執(zhí)照費(fèi)E.竣工圖編制費(fèi)我的答案：參考答案：BDE答案解析：其他工程費(fèi)主要包括臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等雜項費(fèi)用。第49題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方案比選時，通常會選擇______的方案。A.資金來源可靠B.審核程序復(fù)雜C.資金結(jié)構(gòu)合理D.融資成本較低E.融資風(fēng)險較小我的答案：參考答案：ACDE答案解析：在初步確定項目的資金籌措方式和資金來源后，接下來的工作就是進(jìn)行融資方案分析，比較并挑選資金來源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險小的方案。第50題、下列費(fèi)用中，應(yīng)計入收益性物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用的有______。A.公用設(shè)施的維修費(fèi)B.人員的工資C.抵押貸款還本付息額D.房產(chǎn)稅E.保險費(fèi)我的答案：參考答案：ABDE答案解析：收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本(建筑物及相關(guān)場地的維護(hù)、維修費(fèi))、為租戶提供服務(wù)的費(fèi)用(公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等)，保險費(fèi)、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營費(fèi)用的范疇。判斷題第51題、在資本資產(chǎn)定價模型中，βj是綜合考慮了資產(chǎn)j的系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險后得出的風(fēng)險系數(shù)。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)β，是代表某一種投資項目相對于整個市場變化反應(yīng)幅度的參考指標(biāo)。第52題、由于買賣雙方主要為分散的普通居民，所以存量住房市場的結(jié)構(gòu)特征為競爭多于壟斷。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第53題、投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第54題、全部使用國有資金投資的建設(shè)項目應(yīng)采用公開招標(biāo)方式確定施工單位。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第55題、在一定的時間范圍內(nèi)，首套住房需求量與改善性住房需求量之間的距離表示住房需求的市場營銷敏感性。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的市場營銷敏感性。第56題、復(fù)利可分為間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利，由于資金在不停地運(yùn)動，所以在實際使用中通常采用的是連續(xù)復(fù)利計息方式。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：從理論上講，資金在不停地運(yùn)動，每時每刻都在通過生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計息，但是在實際使用中都采用較為簡便的間斷復(fù)利計息方式計算。第57題、從名義利率與實際利率的關(guān)系來看，實際利率一定大于名義利率。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：名義利率與實際利率的關(guān)系為：實際利率=(1+名義利率/計息周期)計息周期-1。第58題、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要表現(xiàn)為項目的開發(fā)利潤。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤。第59題、房地產(chǎn)開發(fā)的資金密集性和較高的資金借貸額，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目具有較高的資產(chǎn)負(fù)債率和流動比率。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動，且普遍使用較高的財務(wù)杠桿，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。第60題、如果房地產(chǎn)開發(fā)項目的總收入和總費(fèi)用是同步變化的，那么該項目的凈利潤將基本保持不變。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第61題、不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析可以代替風(fēng)險分析。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險分析，它不能代替風(fēng)險分析。第62題、構(gòu)造房地產(chǎn)開發(fā)項目評估方案，就是在對項目進(jìn)行策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第63題、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃表應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度與將會發(fā)生的實際付款時間和金額進(jìn)行編制。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。第64題、REITs可以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)所有者融資渠道的多元化，吸引資本市場的資金不斷流入房地產(chǎn)市場。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第65題、物業(yè)管理人員一般通過強(qiáng)調(diào)租金低廉的宣傳方式來吸引租戶。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：一般很少通過強(qiáng)調(diào)租金低廉來吸引租戶。計算題第66題、甲公司花4.3億元購買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營。該公司自有資金投入為購買價格的60%，其余為年利率7.5%、期限20年、按年等額還款的抵押貸款。該寫字樓可出租面積為36000m2，前兩年的租金均為150元/(m2·月)，以后租金每年遞增5%。另有地下停車位310個，租金為500元/(個·月)。寫字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%，包括營業(yè)稅和房產(chǎn)稅在內(nèi)的運(yùn)營費(fèi)用為潛在毛租金收入的30%。建筑物采用直線折1日，年折舊額為600萬元，土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)年攤銷額為800萬元，其他設(shè)備的年折舊額為200萬元。請計算該項目第5年的稅前現(xiàn)金回報率和償債備付率。____我的答案：我的答案：參考答案：解：第一年凈收入A1=(150×12×36000+500×12×310)×(1-10%-30%)=39996000(元)第五年凈收入A5=A1×(1+5%)3=46300369.5(元)稅前現(xiàn)金回報率=(46300369.5-16871856.96)/(430000000×60%)=11.41%答案解析：第67題、甲公司在2009年12月31日通過競拍，以400萬元/畝的價格獲得一宗面積為200畝的建設(shè)用地，土地費(fèi)用一次性付清。該宗土地為居住用途，使用期限為70年，容積率為2.0。該項目的計劃開發(fā)周期為6年，其中建設(shè)期5年。經(jīng)市場調(diào)研和方案設(shè)計，確定項目建設(shè)成本為32