房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編13

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編13單項(xiàng)選擇題第1題、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)或本質(zhì)的說(shuō)法，正確的是______。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值B.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)是一種價(jià)格保證而不是僅提供參考意見(jiàn)D.房地產(chǎn)估價(jià)有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi)我的答案：參考答案：B答案解析：第2題、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是______。A.為人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考D.為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考我的答案：參考答案：D答案解析：房地產(chǎn)估價(jià)根據(jù)提供的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的用途和作用，可以分為兩種不同的性質(zhì)：鑒證性估價(jià)和咨詢(xún)性估價(jià)。鑒證性估價(jià)或稱(chēng)證據(jù)性估價(jià)、公證性估價(jià)，該估價(jià)報(bào)告具有“公共產(chǎn)品性質(zhì)”；咨詢(xún)性估價(jià)，該估價(jià)報(bào)告是一種“私人產(chǎn)品”。在這兩種性質(zhì)估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢(xún)性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。第3題、某住宅樓因鄰近施工項(xiàng)目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積10000m2。共有100套住房，有100戶(hù)居民。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/m2，平均每套住房的市場(chǎng)租金為1500元/月，在受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為4500元/m2；如果對(duì)該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)工程費(fèi)為150萬(wàn)元，并需居民搬遷和在外臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費(fèi)平均每戶(hù)每次1300元；該住宅樓修復(fù)后，會(huì)因曾受損而導(dǎo)致心理減價(jià)5%，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f(shuō)法，正確的是______。A.該損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的B.修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額為500萬(wàn)元C.該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額為500萬(wàn)元D.在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶(hù)的賠償金為6.5萬(wàn)元我的答案：參考答案：C答案解析：修復(fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用，包括修復(fù)工程費(fèi)、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)，即：150+0.13×2×100+0.15×6×100=266(萬(wàn)元)(2)修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額，為修復(fù)后與修復(fù)前的市場(chǎng)價(jià)格之差，即：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250.00(萬(wàn)元)該損害在經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)，是看修復(fù)的必要費(fèi)用是否小于或等于修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額。如果修復(fù)的必要費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額，則在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的；反之，在經(jīng)濟(jì)上是不可修復(fù)的。因?yàn)樾迯?fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用266萬(wàn)元大于修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額250萬(wàn)元，所以該損害在經(jīng)濟(jì)上是不可修復(fù)的。(3)該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額，為未受損狀況下與受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)格之差，即：(5000-4500)×10000=500.00(萬(wàn)元)(4)在不修復(fù)情況下，價(jià)值減損額為500萬(wàn)元，平均每戶(hù)可得5萬(wàn)元。第4題、關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。A.房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)B.房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也固定不變C.房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)D.房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。因?yàn)閷?duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置。第5題、關(guān)于估價(jià)對(duì)象狀況描述的說(shuō)法，正確的是______。A.對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍的描述就是說(shuō)明其四至B.對(duì)建筑物外觀的描述應(yīng)說(shuō)明其周?chē)h(huán)境和景觀C.對(duì)建筑物實(shí)物狀況的描述應(yīng)說(shuō)明建筑物朝向和樓層D.對(duì)土地開(kāi)發(fā)程度的描述應(yīng)說(shuō)明到達(dá)地塊紅線(xiàn)的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度我的答案：參考答案：D答案解析：A選項(xiàng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍的描述：說(shuō)明估價(jià)對(duì)象是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、構(gòu)筑物、樹(shù)木等財(cái)產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、機(jī)器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)；B、C選項(xiàng)，建筑物實(shí)物狀況應(yīng)說(shuō)明：①建筑規(guī)模；②層數(shù)和高度；③外觀；④建筑結(jié)構(gòu)；⑤設(shè)施設(shè)備；⑥裝飾裝修；⑦日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水；⑧層高和室內(nèi)凈高；⑨空間布局；⑩竣工日期；⑩維護(hù)情況和完損狀況等。而周?chē)h(huán)境和景觀屬于區(qū)位狀況描述內(nèi)容，朝向和樓層一般也屬于建筑物區(qū)位狀況描述內(nèi)容。第6題、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲取得一宗以?huà)炫品绞匠鲎尩慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其可接受的最高價(jià)，該估價(jià)應(yīng)采用的價(jià)值類(lèi)型為_(kāi)_____。A.市場(chǎng)價(jià)值B.投資價(jià)值C.謹(jǐn)慎價(jià)值D.在用價(jià)值我的答案：參考答案：B答案解析：第7題、采用成本法評(píng)估某新建商品房的價(jià)值，測(cè)算出的建筑物重置單價(jià)為3200元/m2，土地重新取得單價(jià)為2100元/m2，容積率為2，建筑密度為40%。該商品房的單價(jià)為_(kāi)_____元/m2。A.3700B.4040C.4250D.5300我的答案：參考答案：C答案解析：容積率=總建筑面積/占地面積，2=總建筑面積/占地面積，總建筑面積=2×占地面積該商品房的單價(jià)=(3200×總建筑面積+2100×占地面積)/總建筑面積(3200×2×占地面積+2100×占地面積)/2×占地面積=4250(元/m2)第8題、某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類(lèi)似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%，類(lèi)似商品住宅期房的市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2，尚需10個(gè)月才能入住，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房市場(chǎng)價(jià)值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)值為_(kāi)_____元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366我的答案：參考答案：D答案解析：該期房目前市場(chǎng)價(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值月租金凈收益=1000/100=10(元/m2)，月折現(xiàn)率=6%/12=0.5%，5000=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-10/0.5%×[1-1/(1+0.5%)10]-現(xiàn)房?jī)r(jià)格×5%現(xiàn)房?jī)r(jià)格=5366元/m2第9題、下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是______。A.商業(yè)用房B.住宅C.寫(xiě)字樓D.工業(yè)用房我的答案：參考答案：A答案解析：對(duì)某層商業(yè)用房來(lái)說(shuō)，樓層是十分重要的位置因素。第10題、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是______。A.居民收入增加B.房產(chǎn)稅征收C.人民幣升值D.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升我的答案：參考答案：B答案解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價(jià)等。B選項(xiàng)，房產(chǎn)稅征收屬于制度政策因素。第11題、在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，合法原則的運(yùn)用主要體現(xiàn)在______。A.估價(jià)主體資格需依法取得B.估價(jià)對(duì)象狀況需依法判定C.估價(jià)對(duì)象收益需依法確定D.估價(jià)方法需依法選用我的答案：參考答案：B答案解析：第12題、下列估價(jià)基本事項(xiàng)中，首先應(yīng)予以明確的是______。A.估價(jià)目的B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)對(duì)象D.價(jià)值類(lèi)型我的答案：參考答案：A答案解析：估價(jià)目的是龍頭，估價(jià)目的確定后，估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象及價(jià)值類(lèi)型就可以確定下來(lái)。第13題、相似的房地產(chǎn)之間之所以?xún)r(jià)格相互牽制、相互接近，是因?yàn)橄嗨频姆康禺a(chǎn)之間具有______。A.異質(zhì)性B.排他性C.替代性D.互補(bǔ)性我的答案：參考答案：C答案解析：第14題、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價(jià)格為1000美元/m2，同年1月1日至9月1日類(lèi)似房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月增加80元/m2，該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計(jì)算的正常價(jià)格為_(kāi)_____美元/m2(假設(shè)該年1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣)。A.1051B.1096C.1100D.1147我的答案：參考答案：D答案解析：該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計(jì)算的正常價(jià)格為：(1000×6.7+80×8)÷6.4=1147(美元/m2)第15題、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價(jià)為80萬(wàn)元，其中附帶家具和電器的價(jià)值為2萬(wàn)元，成交價(jià)款在成交當(dāng)日支付50%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為_(kāi)_____元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574我的答案：參考答案：A答案解析：先計(jì)算在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格：(80-2)÷100×75%=0.585(萬(wàn)元/m2)，再計(jì)算實(shí)際交易價(jià)格：0.585×50%+0.585×50%÷(1+6%)=0.5684(萬(wàn)元/m2)。第16題、某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格比正常價(jià)格低8%，買(mǎi)賣(mài)雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)交易中賣(mài)方和買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價(jià)格的5%和3%?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為_(kāi)_____。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%我的答案：參考答案：A答案解析：如所有稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，則約定成交價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額，如所有稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，則約定成交價(jià)格=買(mǎi)方實(shí)付金額。在此題中，所有稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，則約定成交價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額，而賣(mài)方實(shí)得金額=正常成交價(jià)格-賣(mài)方稅費(fèi)=(1-5%)×正常成交價(jià)格=0.95×正常成交價(jià)格，也就是說(shuō)該可比實(shí)例在正常情況下的約定成交價(jià)格=0.95×正常成交價(jià)格，而實(shí)際上該可比實(shí)例約定成交價(jià)格=0.92×正常成交價(jià)格，比正常情況下偏低，應(yīng)予以調(diào)增，相應(yīng)的修正系數(shù)=0.95/0.92=103.26%。第17題、某類(lèi)房地產(chǎn)2012年1月的市場(chǎng)價(jià)格為4230元/m2，2012年9月的市場(chǎng)價(jià)格為4654元/m2。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2012年1月至9月，該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的平均環(huán)比月上漲率為_(kāi)_____。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%我的答案：參考答案：C答案解析：4654=4230×(1+t)8t=1.20%第18題、估價(jià)對(duì)象為總樓層6層的住宅樓中第四層的一套住宅，可比實(shí)例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實(shí)例的成交價(jià)格為5700元/m2，所有交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類(lèi)5層和6層住宅樓以第一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅價(jià)格差異系數(shù)見(jiàn)下表；6層住宅樓中第一層住宅價(jià)格為5層住宅樓中第一層住宅價(jià)格的98%，買(mǎi)方和賣(mài)方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為成交價(jià)格的3%和6%，除上述因素外，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的其他情況均相同，由可比實(shí)例成交價(jià)格求取的比準(zhǔn)價(jià)值為_(kāi)_____元/m2。A.6280B.6408C.6881D.7021我的答案：參考答案：C答案解析：第19題、某宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%，收益年限為40年條件下的市場(chǎng)價(jià)值為5500元/m2；若報(bào)酬率為8%，收益年限為30年，則該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為_(kāi)_____元/m2。A.4644B.5192C.5308D.5500我的答案：參考答案：A答案解析：第20題、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為30萬(wàn)元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2.4萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為_(kāi)_____年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0我的答案：參考答案：C答案解析：令A(yù)-(n-1)b=0，有30-(n-1)×2.4=0，n=13.5年第21題、已知一年期國(guó)債年利率為3.31%，貸款年利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率為1.42%，投資帶來(lái)的優(yōu)惠率為0.50%，利用累加法計(jì)算的報(bào)酬率為_(kāi)_____。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%我的答案：參考答案：A答案解析：報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率=3.31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.50%=7.78%第22題、有效毛收入乘數(shù)法沒(méi)有考慮估價(jià)對(duì)象與類(lèi)似房地產(chǎn)在______方面的差異。A.房地產(chǎn)租金以外的收入B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率C.空置率D.可出租面積的比率我的答案：參考答案：B答案解析：有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)的空置和租金損失情況。缺點(diǎn)是沒(méi)有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。第23題、某房地產(chǎn)在未來(lái)6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益50萬(wàn)元，預(yù)測(cè)在這6年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值將上漲20%，報(bào)酬率為10%，若采用直接資本化法評(píng)估該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，則資本化率為_(kāi)_____。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%我的答案：參考答案：B答案解析：第24題、某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置價(jià)格為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線(xiàn)法計(jì)算該建筑物當(dāng)前的成新率為_(kāi)_____。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%我的答案：參考答案：B答案解析：q=1-dt=1-2%×9=82%.第25題、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實(shí)際未安裝，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯(包括土建工程費(fèi)用、電梯購(gòu)置與安裝費(fèi)用等)需要100萬(wàn)元。類(lèi)似帶電梯的辦公樓的重置價(jià)格為2500萬(wàn)元，其中電梯配置費(fèi)用為90萬(wàn)元，扣除因沒(méi)有電梯引起的折1日后，該辦公樓的價(jià)值為_(kāi)_____萬(wàn)元。A.2400B.2410C.2490D.2500我的答案：參考答案：A答案解析：該辦公樓扣除沒(méi)有電梯引起的折舊后的價(jià)值=2500-100=2400(萬(wàn)元)。第26題、在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于2001年8月31日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，后于2011年8月31日補(bǔ)辦了建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年(自2011年8月31日起計(jì))，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后對(duì)建筑物按殘余價(jià)值給予補(bǔ)償。2012年8月31日對(duì)該辦公樓進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)測(cè)算，該辦公樓的土地重新取得價(jià)格為3000萬(wàn)元，建筑物重置價(jià)格為4500萬(wàn)元，殘值率為0。該辦公樓在2012年8月31日的評(píng)估價(jià)值為_(kāi)_____萬(wàn)元。A.5850B.6125C.6510D.6675我的答案：參考答案：D答案解析：舊的房地價(jià)格=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊=3000+4500×[1-(1-S)/Nt]=3000+4500×(1-1/60×11)=6675(萬(wàn)元)第27題、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用期限為50年，項(xiàng)目建設(shè)期為5年，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為I1000m2，年凈收益為350萬(wàn)元，若報(bào)酬率為7%，折現(xiàn)率為10%，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用期限同時(shí)結(jié)束，則建成后的房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為_(kāi)_____萬(wàn)元。A.3752B.3806C.4128D.4830我的答案：參考答案：A答案解析：第28題、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不適用______求取。A.市場(chǎng)法B.成本法C.收益法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法我的答案：參考答案：B答案解析：運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法求取，否則表面上是采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，實(shí)質(zhì)上是采用成本法估價(jià)。第29題、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計(jì)利息的項(xiàng)目為_(kāi)_____。A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值B.管理費(fèi)用C.銷(xiāo)售稅費(fèi)D.購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)我的答案：參考答案：C答案解析：應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)，以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。第30題、采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)時(shí)，決定直線(xiàn)趨勢(shì)法公式Y(jié)=a+bx中的常數(shù)a、b的因素應(yīng)是______。A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料B.房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料C.房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料D.房地產(chǎn)的歷史、現(xiàn)時(shí)和未來(lái)價(jià)格資料的總和我的答案：參考答案：A答案解析：運(yùn)用直線(xiàn)趨勢(shì)法預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格的時(shí)間序列散點(diǎn)圖，應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線(xiàn)趨勢(shì)。第31題、某宗土地的臨街深度為100ft，臨街寬度為60ft，市場(chǎng)價(jià)值為1500萬(wàn)元，根據(jù)哈柏法則，臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價(jià)值為_(kāi)_____萬(wàn)元。A.600B.738C.900D.960我的答案：參考答案：C答案解析：第32題、某宗土地的總面積為5000m2，容積率為2，剩余使用年限為30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到3，剩余使用年限不變。現(xiàn)時(shí)該類(lèi)工業(yè)用地50年期的建設(shè)用地使用權(quán)樓面地價(jià)為2000元/m2，工業(yè)用地報(bào)酬率為6%；變更后條件下40年期的商業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)土地單價(jià)為12000元/m2，商業(yè)用地報(bào)酬率為10%。該土地因變更用途和容積率應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為_(kāi)_____萬(wàn)元。A.4000B.4004C.4021D.4037我的答案：參考答案：D答案解析：第33題、關(guān)于明確估價(jià)基本事項(xiàng)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。A.估價(jià)目的本質(zhì)上由委托人的估價(jià)需要決定B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)由估價(jià)目的決定C.估價(jià)對(duì)象由委托人和估價(jià)目的決定D.估價(jià)類(lèi)型由估價(jià)師決定我的答案：參考答案：D答案解析：D選項(xiàng)，估價(jià)對(duì)象不能簡(jiǎn)單地根據(jù)委托人的要求來(lái)確定，也不能根據(jù)估價(jià)師的主觀愿望來(lái)確定，而應(yīng)是估價(jià)師在委托人指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已明確的估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。第34題、對(duì)運(yùn)用各種估價(jià)方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的要求不包括______。A.估價(jià)方法選用恰當(dāng)B.估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分C.計(jì)算公式和計(jì)算過(guò)程正確無(wú)誤D.各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果一致我的答案：參考答案：D答案解析：第35題、關(guān)于估價(jià)資料歸檔的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。A.估價(jià)師和相關(guān)工作人員不得將估價(jià)資料據(jù)為已有或者拒不歸檔B.估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄、估價(jià)報(bào)告、估價(jià)委托合同、實(shí)地查勘記錄、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄等應(yīng)歸檔C.估價(jià)檔案自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算滿(mǎn)10年的，即可銷(xiāo)毀D.估價(jià)機(jī)構(gòu)終止的，其估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料應(yīng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門(mén)或者其指定的機(jī)構(gòu)我的答案：參考答案：C答案解析：C選項(xiàng)，例如，某個(gè)住房抵押貸款估價(jià)項(xiàng)目，如果該筆住房抵押貸款期限為20年，則為該筆住房抵押貸款服務(wù)的估價(jià)檔案應(yīng)保存20年以上。對(duì)保存期限屆滿(mǎn)的估價(jià)檔案，需要銷(xiāo)毀的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定編造清冊(cè)后銷(xiāo)毀。多項(xiàng)選擇題第36題、在估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)，其主要作用有______。A.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)B.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)C.使評(píng)估價(jià)值更接近實(shí)際成交價(jià)格D.告知和提醒估價(jià)報(bào)告使用人注意有關(guān)事項(xiàng)E.使委托人能得到其預(yù)期的估價(jià)結(jié)果我的答案：參考答案：ABD答案解析：第37題、下列估價(jià)目的中，對(duì)已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)的有______。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房屋征收評(píng)估C.房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)我的答案：參考答案：BC答案解析：第38題、決定某類(lèi)房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有______。A.該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格水平B.消費(fèi)者的收入水平C.該類(lèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本D.該類(lèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期我的答案：參考答案：ACDE答案解析：B選項(xiàng)屬于房地產(chǎn)需求量供給的影響因素。第39題、下列估價(jià)目的中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有______。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房屋征收評(píng)估C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)估價(jià)E.房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)我的答案：參考答案：ACD答案解析：如果是為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金(簡(jiǎn)稱(chēng)合同租金、租約租金)與市場(chǎng)租金差異的影響。但如果是為房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房屋來(lái)估價(jià)。第40題、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有______。A.稅收政策B.城市規(guī)劃調(diào)整C.環(huán)境狀況D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況E.匯率我的答案：參考答案：CD答案解析：第41題、評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于______。A.估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的熟悉程度C.委托人D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫(kù)中可用資料情況E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況我的答案：參考答案：ADE答案解析：第42題、市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的______。A.區(qū)位相近B.權(quán)利性質(zhì)相同C.面積相等D.檔次相當(dāng)E.建成年份相同我的答案：參考答案：ABD答案解析：第43題、市場(chǎng)法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括______。A.土地使用期限B.容積率C.土地開(kāi)發(fā)程度D.房屋空間布局E.地役權(quán)設(shè)立我的答案：參考答案：ABE答案解析：權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、規(guī)劃條件(如容積率)、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。第44題、根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測(cè)算包括______。A.直接資本化法B.基于租賃收入測(cè)算C.收益乘數(shù)法D.基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法我的答案：參考答案：BD答案解析：第45題、對(duì)于同一房地產(chǎn)，關(guān)于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率大小的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有______。A.銷(xiāo)售利潤(rùn)率小于投資利潤(rùn)率B.投資利潤(rùn)率小于成本利潤(rùn)率C.成本利潤(rùn)率小于直接成本利潤(rùn)率D.直接成本利潤(rùn)率小于銷(xiāo)售利潤(rùn)率E.年利潤(rùn)率小于總利潤(rùn)率我的答案：參考答案：BD答案解析：各種利潤(rùn)率的分子都是相同的，僅分母不同。其中，銷(xiāo)售利潤(rùn)率的分母是所有房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目，成本利潤(rùn)率的分母不包含銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，投資利潤(rùn)率的分母不包含投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，直接成本利潤(rùn)率的分母不包含管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因此，利潤(rùn)率由大到小依次為直接成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率。第46題、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值時(shí)，選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括選取最佳的______。A.區(qū)位B.用途C.檔次D.周?chē)h(huán)境E.建筑規(guī)模我的答案：參考答案：BCE答案解析：最佳開(kāi)發(fā)利用方式包括用途、建筑規(guī)模、檔次等。第47題、某類(lèi)房地產(chǎn)2007～2011年的價(jià)格見(jiàn)下表，關(guān)于平均增減量法適用條件及其價(jià)格趨勢(shì)值的說(shuō)法，正確的有______。某類(lèi)房地產(chǎn)2007～2011年的價(jià)格(單位：元/m2)A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程應(yīng)是持續(xù)上升或持續(xù)下降的B.各期房地產(chǎn)價(jià)格上升或下降的數(shù)額應(yīng)大致相同C.2010年的價(jià)格趨勢(shì)值為6900元/m2D.2011年的價(jià)格趨勢(shì)值為7283元/m2E.2012年的價(jià)格趨勢(shì)值為7634元/m2我的答案：參考答案：ABE答案解析：第48題、基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)具備的條件有______。A.政府確定并公布了征收農(nóng)用地地區(qū)片價(jià)標(biāo)準(zhǔn)B.估價(jià)對(duì)象位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域C.有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系D.估價(jià)對(duì)象宗地的開(kāi)發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)程度一致E.估價(jià)對(duì)象宗地的使用年限與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年限相同我的答案：參考答案：BC答案解析：第49題、從理論上講，可按______分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)。A.建筑物價(jià)值B.房地產(chǎn)價(jià)值C.土地價(jià)值D.建筑面積E.樓層我的答案：參考答案：BCD答案解析：高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ邪凑战ㄖ锩娣e進(jìn)行分?jǐn)?、按照房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偤桶凑胀恋貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟确椒?。?0題、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告簽名、蓋章的說(shuō)法，正確的有______。A.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以蓋個(gè)人印章不簽名B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以只簽名不蓋個(gè)人印章C.至少有兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章我的答案：參考答案：BCE答案解析：需要強(qiáng)調(diào)的是，一份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必須有至少兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得以印章代替簽字；可以只簽字不蓋印章，也可以既簽字又蓋印章。D選項(xiàng)，估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或執(zhí)行合伙人可在《致估價(jià)委托人函》上蓋章或簽字。判斷題第51題、房地產(chǎn)估價(jià)師除了可以從事房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，還可以從事房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等咨詢(xún)業(yè)務(wù)。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第52題、估價(jià)假設(shè)是指估價(jià)師對(duì)估價(jià)所必要且能準(zhǔn)確確定的前提條件作出的某種假定。______A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：估價(jià)假設(shè)是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中對(duì)估價(jià)所必要，但尚不能肯定，而又必須予以明確的前提條件所作的合理假定，以及對(duì)由估價(jià)目的決定的估價(jià)設(shè)定的估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀不同之處等所作的說(shuō)明。第53題、不同房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力不同，房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力與其通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等有關(guān)。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第54題、在合法利用下，現(xiàn)狀利用為最高最佳利用時(shí)，房地產(chǎn)在用價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值；在不合法利用下，在用價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)值。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第55題、把交通時(shí)間和交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量的距離，稱(chēng)為交通時(shí)間距離。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：把交通時(shí)間和交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量的距離，稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)距離。第56題、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循合法原則，因此只有依法登記的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。第57題、市場(chǎng)法求得的價(jià)值是最真實(shí)、最可靠的，因?yàn)樗鞘袌?chǎng)價(jià)格的體現(xiàn)。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：市場(chǎng)法求得的價(jià)值有時(shí)并不一定合理、真實(shí)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)參與者群體過(guò)于樂(lè)觀或過(guò)于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格可能被市場(chǎng)高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不合理，而偏離房地產(chǎn)本身的價(jià)值。第58題、甲乙兩塊其他條件相同的土地，甲土地單價(jià)為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年；乙土地單價(jià)為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年。投資乙土地較投資甲土地更經(jīng)濟(jì)(假設(shè)土地報(bào)酬率為6%)。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第59題、自有資金資本化率通常為未來(lái)第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第60題、住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房與其設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用不能計(jì)入本小區(qū)內(nèi)商品住宅的價(jià)格中。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第61題、某房地產(chǎn)由于空間布局欠佳而引起的折舊屬于外部折舊。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：屬于功能性折舊。第62題、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，它與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第63題、運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：應(yīng)為各期上升或下降的幅度大致相同。第64題、有一幢總樓層為4層的房地產(chǎn)，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價(jià)為第一層的1.35倍，第三層的房地價(jià)為第四層的1.45倍，第四層的房地價(jià)為第二層的91%，按房地價(jià)分?jǐn)偡ㄓ?jì)算出的第三層房地產(chǎn)占用的土地份額為33.24%。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：設(shè)第一層的房地價(jià)值為1，則第二層的房地價(jià)為1.35，第四層的房地價(jià)為0.91×1.35，第三層的房地價(jià)為1.45×0.91×1.35按房地價(jià)值分?jǐn)?，第三層占有的土地份額=該部分的房地價(jià)值/房地總價(jià)值=1.45×0.91×1.35/(1+1.35+0.91×1.35+0.91×1.35)=33.235%第65題、接受估價(jià)委托后，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確合適的估價(jià)人員負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：接受估價(jià)委托后，未經(jīng)委托人同意，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。計(jì)算題第66題、某寫(xiě)字樓的持有期估計(jì)為10年，預(yù)測(cè)其未來(lái)第一年的有效毛收入為50萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為18萬(wàn)元，有效毛收入每年增長(zhǎng)5%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用每年增長(zhǎng)3%；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，持有期結(jié)束時(shí)的資本化率為10%，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為