房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題匯編11

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題匯編11問(wèn)答題第1題、甲上市公司為收購(gòu)其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)用房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，由于甲上市公司要求出具評(píng)估報(bào)告的時(shí)間短，乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未能對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況，并詢問(wèn)了其評(píng)估期望值。估價(jià)中選用收益法為主要的估價(jià)方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)。分別測(cè)算得到該商業(yè)用房的月租金為280元/m2、300元/m2和350元/m2。然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/m2作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后，求出年凈收益為2940元/m2，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率，測(cè)算出了該商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)值。請(qǐng)問(wèn)：上述估價(jià)工作中有哪些錯(cuò)誤或不當(dāng)之處?______我的答案：我的答案：參考答案：1．乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘。(或：未對(duì)甲公司提供的資料進(jìn)行核實(shí)；未對(duì)估價(jià)對(duì)象拍照，)2．乙評(píng)估機(jī)構(gòu)不應(yīng)向甲上市公司詢問(wèn)評(píng)估期望值。3．確定有效毛收入時(shí)應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)姆课菘罩寐省?或：不應(yīng)把租金直接作為有效毛收入，)4．不應(yīng)選用350元/m2作為估價(jià)對(duì)象的客觀租金(或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值；曲解了最高最佳利用原則)。(或：未說(shuō)明收益年限；)5．不應(yīng)選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。答案解析：甲公司擁有的某汽車加油站，于1年前進(jìn)行了裝修改造。站內(nèi)建有營(yíng)業(yè)樓及加油棚各1幢。有若干個(gè)儲(chǔ)油罐、加油機(jī)和加油槍?，F(xiàn)因公司經(jīng)營(yíng)方向調(diào)整，甲公司擬放棄加油站業(yè)務(wù)，為此轉(zhuǎn)讓該加油站，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該加油站的市場(chǎng)價(jià)值。[請(qǐng)問(wèn)]第2題、該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象范圍具體應(yīng)包括哪些?______我的答案：我的答案：參考答案：(1)加油站的房屋、構(gòu)筑物(及其占用范同內(nèi)的使用權(quán)。(2)加油站的設(shè)施設(shè)備以及工器具等動(dòng)產(chǎn)。(3)加油站的特色裝飾裝修。(4)加油站的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。答案解析：第3題、乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些資料?______我的答案：我的答案：參考答案：(1)加油站的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)(房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證)。(2)加油站的設(shè)施設(shè)備情況(儲(chǔ)油罐、加油機(jī)等的數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格等)。(3)加油站的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、特許經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同。(4)加油站近3年的經(jīng)營(yíng)狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表。答案解析：某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估位于某歷史文化街的一臨街小型商鋪的市場(chǎng)價(jià)值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某對(duì)該商鋪進(jìn)行實(shí)地查勘后，擬選用市場(chǎng)法作為主要的估價(jià)方法。但僅搜集到A、B、C、D四個(gè)交易實(shí)例。實(shí)例A交易時(shí)帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場(chǎng)租金；實(shí)例B是兄弟之間轉(zhuǎn)讓；實(shí)例C是相鄰商鋪的業(yè)主購(gòu)買后擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模；實(shí)例D平面形狀為“L”形，是業(yè)主將原為矩形的商鋪臨街面1/2寬度、1/3深度的部分轉(zhuǎn)讓給某銀行安裝自動(dòng)取款機(jī)所致。除以上情況外，四個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性。[請(qǐng)問(wèn)]第4題、四個(gè)交易實(shí)例是否可以選作可比實(shí)例?______我的答案：我的答案：參考答案：四個(gè)交易實(shí)例不可直接作為可比實(shí)例，經(jīng)過(guò)修正或調(diào)整后可以選作可比實(shí)例。答案解析：第5題、四個(gè)交易實(shí)例中若有可以選作可比實(shí)例的，應(yīng)如何對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行修正或者調(diào)整?______我的答案：我的答案：參考答案：(1)對(duì)實(shí)例A應(yīng)進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，具體思路是對(duì)剩余3年租期中市場(chǎng)租金與租約租金的差價(jià)折現(xiàn)后加總。(或調(diào)整至完整權(quán)利狀態(tài)下的價(jià)格)(2)對(duì)實(shí)例B應(yīng)進(jìn)行利害關(guān)系人之間交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，一般情況下其成交價(jià)格會(huì)低于正常市場(chǎng)價(jià)格。(3)對(duì)實(shí)例C應(yīng)進(jìn)行相鄰房地產(chǎn)合并交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，一般情況下其成交價(jià)格會(huì)高于正常市場(chǎng)價(jià)格。(或測(cè)算合并后的增值收益)(4)對(duì)實(shí)例D應(yīng)進(jìn)行臨街寬度(寬深比)修正和形狀(平面布局)修正。答案解析：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000m2的綜合樓申請(qǐng)了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值經(jīng)評(píng)估均為12億元。2010年3月1目，甲公司再次以該綜合樓申請(qǐng)了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評(píng)估，該綜合樓的市場(chǎng)價(jià)值為15億元。截至該時(shí)點(diǎn)，2009年申請(qǐng)的抵押貸款余額為2億元。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，對(duì)該綜合樓作出了征收決定并公告，經(jīng)評(píng)估，該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場(chǎng)價(jià)值為16億元。甲公司尚未償還的抵押貸款余額為4億元。第6題、2010年3月1日該綜合樓的再次抵押價(jià)值為()億元。A.10B.11C.13D.15我的答案：參考答案：B答案解析：第7題、2011年7月1日該綜合樓的被征收價(jià)值為()億元。A.12B.14C.15D.16我的答案：參考答案：D答案解析：第8題、征收補(bǔ)償時(shí)，該綜合樓室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)()。A.委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定B.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等確定C.由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定D.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等，結(jié)合市場(chǎng)情況綜合確定我的答案：參考答案：C答案解析：第9題、政府發(fā)布的征收決定公告中，一般不包括的內(nèi)容為()。A.征收補(bǔ)償方案B.行政訴訟權(quán)利C.行政復(fù)議權(quán)利D.搬遷期限我的答案：參考答案：D答案解析：甲公司因債務(wù)糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開(kāi)發(fā)的某幢辦公樓償還債務(wù)。乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受法院委托，評(píng)估該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格。經(jīng)調(diào)查，甲公司債務(wù)情況如下：拖欠施工單位工程款300萬(wàn)元，銀行貸款余額2700萬(wàn)元，第三方欠款2000萬(wàn)元。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該辦公樓全部可銷售面積為5萬(wàn)m2，其中已售出3萬(wàn)m2。經(jīng)評(píng)估，該辦公樓市場(chǎng)價(jià)格為6000元/m2，拍賣變現(xiàn)時(shí)費(fèi)用及稅金為2500萬(wàn)元。第10題、法院第一次拍賣保留價(jià)應(yīng)為()萬(wàn)元。A.7500B.9600C.12000D.18000我的答案：參考答案：C答案解析：第11題、拍賣完成后，首先應(yīng)支付的費(fèi)用為()。A.施工單位工程款B.銀行貸款C.第三方欠款D.拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金我的答案：參考答案：D答案解析：第12題、拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金不包括()。A.拍賣傭金B(yǎng).營(yíng)業(yè)稅及附加C.評(píng)估費(fèi)D.房地產(chǎn)稅我的答案：參考答案：D答案解析：甲公司于3年前以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，土地使用期限為40年，約定不可續(xù)期。經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)方案為：容積率為12，設(shè)計(jì)高度為150m，設(shè)計(jì)用途為酒店。該項(xiàng)目基礎(chǔ)工程完成時(shí)，因城市規(guī)劃調(diào)整，酒店設(shè)計(jì)高度降為120m。酒店現(xiàn)已按期竣工，為確定規(guī)劃調(diào)整給該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造成的損失，甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)分析測(cè)算，規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬(wàn)元，使用成本均高出2萬(wàn)元，功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50萬(wàn)元，報(bào)酬率為7%。第13題、對(duì)該酒店進(jìn)行損害賠償估價(jià)，不適宜采用的估價(jià)方法為()。A.修復(fù)費(fèi)用法B.損失資本化法C.賠償實(shí)例比較法D.損失前后差價(jià)法我的答案：參考答案：A答案解析：第14題、規(guī)劃調(diào)整該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造成的損失不包括()。A.投資利息損失B.土地價(jià)值減損C.前期工程費(fèi)損失D.酒店品質(zhì)受損造成經(jīng)營(yíng)收益損失我的答案：參考答案：B答案解析：第15題、規(guī)劃調(diào)整給該酒店造成的價(jià)值減損額為()萬(wàn)元。A.655.85B.682.08C.1675.85D.1702.08我的答案：參考答案：D答案解析：指錯(cuò)題第16題、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：××市×××區(qū)××東街××號(hào)商業(yè)用房征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估報(bào)告估價(jià)委托人：××市房屋征收管理辦公室估價(jià)機(jī)構(gòu)：××市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司估價(jià)人員：×××(注冊(cè)號(hào)：×××)×××(注冊(cè)號(hào)：×××)估價(jià)作業(yè)日期：2011年8月8日至8月18日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××估字第××號(hào)目錄(略)致委托人函(略)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(略)估價(jià)假設(shè)和限制條件(略)估價(jià)結(jié)果報(bào)告(一)估價(jià)委托人(略)(二)估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)(三)估價(jià)對(duì)象1．實(shí)物狀況(1)土地狀況估價(jià)對(duì)象位于××區(qū)××街，四至：東至××劇院，西至××東街，南至××商場(chǎng)，北至××餐廳。土地使用權(quán)面積為1000m2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢(shì)平坦，土地開(kāi)發(fā)程度為“三通一平”(其他情況咯)。(2)建筑物狀況估價(jià)對(duì)象建于1999年8月，坐東面西，為鋼混結(jié)構(gòu)建筑，總層數(shù)為4層。建筑面積為3000m2，分割為9個(gè)零售商鋪和餐飲賣場(chǎng)，統(tǒng)一由某資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司裝修、經(jīng)營(yíng)(其他情況略)。2．權(quán)益狀況(1)土地使用權(quán)根據(jù)委托人提供的資料，《國(guó)有土地使用權(quán)證》證號(hào)為×××號(hào)，用地面積為1000m2，使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)，起止日期為1997年8月8日至2037年8月7日，約定不可續(xù)期。(2)房屋所有權(quán)估價(jià)對(duì)象已辦理了《房屋所有權(quán)證》，證號(hào)為×××號(hào)，產(chǎn)權(quán)人為××公司，建筑面積為3000m2(其他情況略)。(3)他項(xiàng)權(quán)利估價(jià)對(duì)象已于2010年11月辦理了抵押貸款，貸款額度為1000萬(wàn)元人民幣，抵押貸款期限為1年，至今尚未償還。(4)租賃情況估價(jià)對(duì)象由某資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司租賃使用，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，月租金為65元/m2，租賃期從2010年8月8日至2030年8月7日，租賃期內(nèi)不調(diào)整租金，租賃稅費(fèi)按規(guī)定各自承擔(dān)。合同到期后，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司可優(yōu)先租賃。3．區(qū)位狀況(略)(四)估價(jià)目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年8月8日，即房屋征收決定公告之日。(六)價(jià)值定義被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價(jià)時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。(七)估價(jià)依據(jù)(1)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。(2)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。(3)《中華人民共和國(guó)土地管理法》。(4)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)。(5)《城市房屋征收管理?xiàng)l例》。(6)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。(7)《房屋征收評(píng)估委托書(shū)》。(8)《房屋征收評(píng)估委托合同》。(9)委托人提供的《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》。(10)估價(jià)對(duì)象的《房屋租賃合同》。(11)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘獲得的資料和市場(chǎng)調(diào)查資料。(八)估價(jià)原則(1)獨(dú)立、客觀、公正原則(說(shuō)明略)。(2)合法原則(說(shuō)明略)。(3)最高最佳利用原則(說(shuō)明略)。(4)替代原則(說(shuō)明略)。(5)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則(說(shuō)明略)。(九)估價(jià)方法經(jīng)綜合分析，確定選用市場(chǎng)法和收益法作為本次估價(jià)的估價(jià)方法。市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚齺?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的一種估價(jià)方法。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。(十)估價(jià)結(jié)果評(píng)估總價(jià)：4001.24萬(wàn)元大寫金額：人民幣肆仟零壹萬(wàn)貳仟肆佰圓整(單價(jià)略)(十一)估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××(蓋章)；注冊(cè)號(hào)：×××。(十二)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)(十三)估價(jià)作業(yè)日期2011年8月8日至2011年8月18日______我的答案：我的答案：參考答案：1．價(jià)值定義表述不準(zhǔn)確，缺少“但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，，等內(nèi)容。2．估價(jià)依據(jù)中《城市房屋征收管理?xiàng)l例》錯(cuò)，應(yīng)為《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。3．結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告的總價(jià)均表述為萬(wàn)元。但按照規(guī)定：“房屋征收評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元”。4．結(jié)果報(bào)告只有估價(jià)師蓋章而無(wú)簽字，按照規(guī)定“不得以印章代替簽字”。5．結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期與估價(jià)作業(yè)日期順序顛倒。[第(十二)與(十三)項(xiàng)順序顛倒]答案解析：第17題、估價(jià)技術(shù)報(bào)告(一)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析(略)(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析(略)(三)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析(略)(四)市場(chǎng)背景描述與分析(略)(五)最高最佳利用分析(略)(六)估價(jià)方法適用性分析(略)(七)估價(jià)測(cè)算過(guò)程1．市場(chǎng)法測(cè)算市場(chǎng)法具體估價(jià)思路：由于目前類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象的狀況和估價(jià)目的搜集了大量交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例；將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與這些可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行比較，進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況(實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況)調(diào)整；結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格。(1)選取可比實(shí)例(2)比較因素說(shuō)明表房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)中，實(shí)物狀況權(quán)重確定為30%，權(quán)益狀況權(quán)重確定為35%，區(qū)位狀況權(quán)重確定為35%；權(quán)重、修正系數(shù)確定過(guò)程略。市場(chǎng)法評(píng)估單價(jià)：16670.81元/m2市場(chǎng)法評(píng)估總價(jià)：16670.81×3000=50012430(元)2．收益法測(cè)算收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。其計(jì)算公式為：V=A/Y[1-(1+Y)n式中V——收益法評(píng)估及價(jià)格；A——房地產(chǎn)凈收益；Y——房地產(chǎn)報(bào)酬率；n——房地產(chǎn)收益年限。(1)房屋收益、空置率和重置價(jià)格確定根據(jù)租賃合同，月租金為65元/m2，期間不調(diào)整租金，且租賃合同到期后資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司可優(yōu)先續(xù)租，因此本次評(píng)估月租金取65元/m2，空置率取0。根據(jù)估價(jià)對(duì)象房屋造價(jià)審計(jì)報(bào)告，經(jīng)造價(jià)指數(shù)修正和成新修正后，確定房屋重置成本為1200元/m2(測(cè)算過(guò)程略)。(2)報(bào)酬率確定報(bào)酬率的確定方法有累加法、市場(chǎng)提取法、排序插入法等。本次估價(jià)采取累加法。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率選取估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的一年期存款基準(zhǔn)利率為3.5%；依據(jù)對(duì)影響估價(jià)對(duì)象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果，確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%(過(guò)程略)，最終求出：報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，即6.5%。(3)收益年限確定根據(jù)委托人提供的資料，估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)的建筑，建筑經(jīng)濟(jì)壽命為60年。商業(yè)用地最高使用年限為26年。根據(jù)孰短原則，確定收益年限為26年。(4)價(jià)格評(píng)估確定(詳見(jiàn)下表)參數(shù)選取及具體計(jì)算過(guò)程略。收益法評(píng)估單價(jià)：7444.35元/m2收益法評(píng)估總價(jià)：22333038.05元(八)估價(jià)結(jié)果確定考慮到市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果能較客觀地反映估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)值，而收益法測(cè)算結(jié)果背離市場(chǎng)交易價(jià)格，故收益法測(cè)算結(jié)果僅供參考，不予采用。綜合分析確定估價(jià)對(duì)象××市××區(qū)××東街××號(hào)××商業(yè)用房于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年8月8日的被征收房屋價(jià)值為：人民幣50012430元。由于該宗房地產(chǎn)目前尚未償還的貸款為1000萬(wàn)元，應(yīng)作為法定優(yōu)先受償款予以扣除，即50012430—1000000=40012430(元)因此評(píng)估總價(jià)為40012430元，即：4001.24萬(wàn)元大寫金額：人民幣肆仟零壹萬(wàn)貳仟肆佰圓整(單價(jià)略)××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司二○一一年八月十八日附件(略)______我的答案：我的答案：參考答案：1．市場(chǎng)法測(cè)算未列出計(jì)算公式。2．市場(chǎng)法比較因素中樓層應(yīng)屬于區(qū)位狀況。3．市場(chǎng)法比較因素系數(shù)確定未說(shuō)明比較基準(zhǔn)。4．市場(chǎng)法交易日期修正系數(shù)確定無(wú)依據(jù)。5．市場(chǎng)法可比實(shí)例樓層修正，多層和高層不適宜采用統(tǒng)一修正系數(shù)。(交易實(shí)例B、C為高層，不宜選作可比實(shí)例)6．未說(shuō)明求取估價(jià)對(duì)象最終比準(zhǔn)價(jià)格的方式。7．收益法公式選取未說(shuō)明理由。(收益法公式選用未分析未來(lái)收益變化趨勢(shì))8．收益法的潛在毛收益不能直接使用租約租金，按照規(guī)定應(yīng)該“不考慮租賃因素的影響”。(應(yīng)采用客觀租金)9．收益法測(cè)算未考慮押金利息收入等其他收入。10．收益法測(cè)算中，空置率取“0”不妥，應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)目罩寐省?1．收益法測(cè)算中建筑物重置成本應(yīng)是客觀成本。12．收益法測(cè)算中建筑物重置成本不應(yīng)做成新修正。13．市場(chǎng)法與收益法測(cè)算結(jié)果的價(jià)值內(nèi)涵不一致。(市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果不應(yīng)包含裝修價(jià)值)14．確定估價(jià)結(jié)果時(shí)扣除了抵押貸款余額，按照規(guī)定“評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額”。答案解析：指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程，主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片斷：(六)估價(jià)方法適用性分析第18題、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)，主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。______我的答案：我的答案：參考答