上海綠洲中環(huán)中心項(xiàng)目整體策劃報(bào)告

綠洲中環(huán)中心項(xiàng)目整體策劃報(bào)告目錄市場(chǎng)篇一、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)二、上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀三、上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析區(qū)域分析篇一、長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城板塊效應(yīng)二、中環(huán)線對(duì)本案的意義及影響三、后虹橋板塊的發(fā)展效應(yīng)項(xiàng)目分析篇一、項(xiàng)目整體規(guī)劃及策劃理念二、項(xiàng)目商業(yè)部分三、商務(wù)部分四、酒店部分五、公寓式酒店六、全裝修住宅市場(chǎng)篇一、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)過(guò)去的老上海作為中國(guó)的金融和經(jīng)濟(jì)中心，房地產(chǎn)業(yè)曾是最發(fā)達(dá)的地區(qū)。然而上世紀(jì)五十年代以來(lái)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻一直處在萎縮態(tài)，由國(guó)家統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)劃管理，投資渠道呈過(guò)度單一態(tài)勢(shì)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)一直缺少活力。直至八十年代后期，提倡改革的思緒啟動(dòng)了上海的房地產(chǎn)業(yè)，特別是到了上世紀(jì)90年代初，在鄧小平同志南巡發(fā)言的推動(dòng)下,上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)在沉寂了半個(gè)世紀(jì)后再度掀起新的高潮，房地產(chǎn)業(yè)的體制、從業(yè)隊(duì)伍、開(kāi)發(fā)量及交易市場(chǎng)等方面都有了迅猛發(fā)展。重要年份商品房銷(xiāo)售和出租情況指標(biāo)1995年2023年2023年2023年2023年商品房銷(xiāo)售額(億元)146.01555.45815.031216.341654.85商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格(元/平方米)25723565413451186385商品房出租面積(萬(wàn)平方米)50.95358.38597.39653.78756.43房地產(chǎn)公司投資總額(億元)466.20566.17748.89901.241113.27房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)收入（億元）297.57783.691330.771557.531789.59房地產(chǎn)公司利潤(rùn)總額（億元）44.3934.30113.37193.64283.18上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前是中國(guó)市場(chǎng)化限度相對(duì)最高的。無(wú)論是土地一級(jí)市場(chǎng)，還是房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)都沒(méi)有國(guó)籍、貨幣的區(qū)分，任何人投資和消費(fèi)主體都可以參與交易。官方數(shù)據(jù)顯示，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有25%是境外資本注入，有約25％是本區(qū)域以外城市注入。即外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力占取整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一半然而在這些令人激動(dòng)的數(shù)據(jù)背后，我們也應(yīng)當(dāng)看到，上海房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個(gè)至關(guān)重要的關(guān)頭。從2023年開(kāi)始，“上海的房地產(chǎn)是否存在巨大泡沫”在政府決策層面、學(xué)術(shù)研究層面和房地產(chǎn)公司層面引起廣泛關(guān)注和爭(zhēng)議。2023年伊始，上海的房地產(chǎn)再次出現(xiàn)供需兩旺，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一片爭(zhēng)議聲中連續(xù)走強(qiáng)。綜合來(lái)看，上海整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上還是處在一個(gè)健康的區(qū)間。有小部分是歷史上的因素積累到現(xiàn)在的集中反映。問(wèn)題的關(guān)鍵是如何改善房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的五大基本特性和走向1、商業(yè)營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)熱銷(xiāo)從2023年終開(kāi)始，零售業(yè)已經(jīng)全面對(duì)外開(kāi)放。無(wú)論內(nèi)資或外資，都享有一視同仁的政策待遇，加之由于地理資源的稀缺性和唯一性，也就形成了誰(shuí)能搶得先機(jī)，占據(jù)有利的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，圈得越多的商業(yè)用地，誰(shuí)就會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中形成絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的局面。因此，商業(yè)房產(chǎn)的火爆也就自然地成為各房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的必然結(jié)果。海外資金已直接或間接地投資于中國(guó)的商業(yè)房產(chǎn)，如荷蘭國(guó)際集團(tuán)(ING)與首創(chuàng)的合作，新加坡嘉德置地投資的上海萊福士廣場(chǎng)，北京春天購(gòu)物中心與英國(guó)巴特勒投資銀行、美國(guó)退休基金投資銀行的合作等。隨著中國(guó)商業(yè)對(duì)外資開(kāi)放領(lǐng)域的加大和加快，外資進(jìn)軍零售和批發(fā)業(yè)的進(jìn)程開(kāi)始提速。他們對(duì)于商業(yè)房產(chǎn)的需求將出現(xiàn)一個(gè)井噴現(xiàn)象。據(jù)記錄上海已有購(gòu)物中心14家，在建的購(gòu)物中心13家，建筑面積已超過(guò)200萬(wàn)平方米。正在規(guī)劃立項(xiàng)的購(gòu)物中心11家，建筑面積將超過(guò)100萬(wàn)平方米。據(jù)預(yù)測(cè)，至2023年上海市將有20多家購(gòu)物中心投入運(yùn)營(yíng)，而到2023年，上海市各類(lèi)購(gòu)物中心將超過(guò)40家。上海已有大賣(mài)場(chǎng)70多家，在建或擬建的大賣(mài)場(chǎng)尚有70多家，總建筑面積將達(dá)60多萬(wàn)平方米。這些項(xiàng)目對(duì)于商業(yè)房產(chǎn)的需求將是巨大的。就目前上海的商業(yè)性房產(chǎn)而言，無(wú)論在數(shù)量上，還是在布局上，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)未來(lái)的需求。上海目前人均零售業(yè)面積不到1.0平方米/人，而香港則達(dá)成了1.1平方米/人，發(fā)達(dá)國(guó)家更約為1.2平方米/人。評(píng)述：上海市商業(yè)地產(chǎn)的連續(xù)走強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目而言，是一大利好因素。同時(shí)，上海內(nèi)環(huán)線以外商業(yè)用房配比量的局限性，對(duì)本案商業(yè)的銷(xiāo)售或經(jīng)營(yíng)招租也有一定的促進(jìn)作用。2、住宅市場(chǎng)需求將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整通過(guò)2023的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，目前市場(chǎng)已經(jīng)逐步擺脫房屋短缺時(shí)代。房改后急于改善住房條件的市民大都已買(mǎi)了房子，短期內(nèi)換房的需求不會(huì)太大。從記錄數(shù)字看，目前上海人均住房建筑面積已經(jīng)接近30平方米/人。雖然不及發(fā)達(dá)國(guó)家，但以中國(guó)的發(fā)展水平來(lái)說(shuō)，已是相稱(chēng)可觀的數(shù)字。由于存量巨大，此后出現(xiàn)跳躍性發(fā)展的也許性不大。同時(shí)，改善需求正在與新增需求、投資需求并列為住宅三大需求。因拆遷產(chǎn)生的強(qiáng)制性需求未來(lái)將大量減少，而市民換房和購(gòu)置第二套住宅將成為住宅市場(chǎng)越來(lái)越重要的需求來(lái)源。因此，市民對(duì)于住宅品質(zhì)的規(guī)定將會(huì)提到他們買(mǎi)房規(guī)定的第一位。目前，市民對(duì)住宅不僅規(guī)定其出行便利，更規(guī)定周邊有完善的生活配套設(shè)施和有良好的教育設(shè)施。因此，一些較高品質(zhì)的樓盤(pán)將受到廣大市民的追捧；而那些較小的，或是偏僻的樓盤(pán)，會(huì)由于生活配套設(shè)施的不完善，而被市民冷遇。評(píng)述：對(duì)本項(xiàng)目而言，住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售(一期）已經(jīng)基本順利完畢。從本項(xiàng)目住宅的銷(xiāo)售情況來(lái)看，客戶(hù)的需求量還是很大的，所以對(duì)于待開(kāi)發(fā)的10號(hào)樓來(lái)說(shuō)，其銷(xiāo)售前景我們將十分看好3、大型開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)更加顯著2023年以來(lái)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，影響最大的毫無(wú)疑問(wèn)是土地政策?！罢小⑴?、掛”對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響，決不僅僅是土地供應(yīng)減少和土地成本的提高。更重要的是它將徹底改變開(kāi)發(fā)商操作項(xiàng)目的方式，并在行內(nèi)建立全新的游戲規(guī)則。新的規(guī)則和新的市場(chǎng)環(huán)境，使開(kāi)發(fā)商發(fā)生了分化。明年還將繼續(xù)分化。不同的是，2023年的分化重要是看誰(shuí)能生存，而未來(lái)幾年的分化，則重要表現(xiàn)在“活法”的不同。不同規(guī)模，不同定位的公司，將采用完全不同的策略參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，那些小型的開(kāi)發(fā)商將漸漸的被市場(chǎng)淘汰，取而代之的是那些擁有品牌價(jià)值，經(jīng)驗(yàn)豐富的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。目前上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司數(shù)量超過(guò)4800家，真正達(dá)成一級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)公司為200家，僅占總量的4%左右。據(jù)專(zhuān)家估計(jì)，上海到2023年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將縮小到300家左右。評(píng)述：未來(lái)開(kāi)發(fā)商規(guī)?；?、大型化的發(fā)展趨勢(shì)以及品牌優(yōu)勢(shì)的明顯顯現(xiàn)，對(duì)我們上海置業(yè)所發(fā)明的綠洲品牌而言，我們所開(kāi)發(fā)的該品牌系列樓盤(pán)會(huì)在市場(chǎng)中更具有競(jìng)爭(zhēng)力。4、土地供應(yīng)繼續(xù)偏緊，地價(jià)繼續(xù)上升土地出讓制度的轉(zhuǎn)變，將直接改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的操作方法。項(xiàng)目的策劃和定位將具有前所未有的重要性。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)在增大，而利潤(rùn)空間卻被壓縮。與此同時(shí)，消費(fèi)者將獲得比以前更好的產(chǎn)品，涉及建筑質(zhì)量、設(shè)計(jì)規(guī)劃等等方面，但銷(xiāo)售價(jià)格也將同時(shí)提高。土地政策發(fā)生主線性改變后，一個(gè)全國(guó)性的趨勢(shì)是，土地供應(yīng)越來(lái)越少，拿地越來(lái)越難，土地成本也越來(lái)越高?？梢钥隙?，明年的地價(jià)仍將保持上漲的勢(shì)頭。因土地成本大漲而調(diào)整產(chǎn)品定位的開(kāi)發(fā)商將會(huì)越來(lái)越多。在土地稀缺的背景下，市場(chǎng)將會(huì)供應(yīng)更多的中高檔產(chǎn)品，中低檔產(chǎn)品則由于經(jīng)濟(jì)合用房的增長(zhǎng)而日益淡出開(kāi)發(fā)商的視線。評(píng)述：土地成本的趨高對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，就是利潤(rùn)空間的壓縮。但對(duì)于本項(xiàng)目而言，因土地獲得的時(shí)間較早，不存在這方面的風(fēng)險(xiǎn)，反而相對(duì)于其他拿地較晚的項(xiàng)目，具有更大的優(yōu)勢(shì)。5、住房貸款條件升高，投機(jī)型購(gòu)房將減少2023年初，上海的各個(gè)銀行都對(duì)個(gè)人房屋貸款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了改革，目的是為了防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。目前，上海各家銀行總共背負(fù)著2515.46億元個(gè)人住房貸款，隨著房?jī)r(jià)的不斷走高，其貸款的風(fēng)險(xiǎn)也在加大。央行已經(jīng)多次對(duì)上海的各家銀行發(fā)出了預(yù)警。另一方面，上海各家銀行警惕采用行動(dòng)，緊鎖房貸，分別從房?jī)r(jià)、購(gòu)房面積和房齡等三個(gè)方面對(duì)個(gè)人住房貸款提高門(mén)檻。規(guī)定貸款數(shù)量不得超過(guò)房?jī)r(jià)的6成，同時(shí)對(duì)于房屋的年齡也作了規(guī)定，對(duì)于老公房基本不貸款。當(dāng)然，這些舉措并不意味著樓市會(huì)受到打壓。提高房貸條件，并不會(huì)克制人們由于居住需求而產(chǎn)生的購(gòu)房行為。同時(shí)，投機(jī)型購(gòu)房重要集中在那些高檔樓盤(pán)，對(duì)于中低檔的樓盤(pán)的沖擊不會(huì)太大。政府調(diào)控房?jī)r(jià)的措施是出于對(duì)樓市的長(zhǎng)期看好，所以相關(guān)政策反而會(huì)在某種限度上增強(qiáng)購(gòu)房人的“心理預(yù)期”。因此，房貸門(mén)檻的提高只會(huì)讓房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步的發(fā)展，減少由于投機(jī)型購(gòu)房而產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫。評(píng)述：房貸門(mén)檻的提高，直接影響的就是投資性購(gòu)房。對(duì)于本案而言，影響最大的必然就是商業(yè)項(xiàng)目和辦公樓項(xiàng)目的銷(xiāo)售。二、上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀上海的商業(yè)地產(chǎn)雖然發(fā)展時(shí)間較短，但其發(fā)展規(guī)模與速度驚人。目前，上海商業(yè)地產(chǎn)有1700萬(wàn)平方米，加上未來(lái)五年的規(guī)劃要達(dá)成2500萬(wàn)平方米。上海市四街四城租金水平對(duì)比商業(yè)中心層次商圈名稱(chēng)租金水平范圍（RMB/m2/天）租金中位置市級(jí)商業(yè)中心（“四街”）南京西路30-6040淮海中路25-5538南京西路20-6035中山北路8-3022市級(jí)商業(yè)中心（“四城”）徐家匯商城10-3530豫園商城20-6040新客站不夜城4-2010新上海商業(yè)城4-158上海市各大市級(jí)商業(yè)副中心租金水平對(duì)比市級(jí)商業(yè)副中心區(qū)商圈內(nèi)典型路段租金水平范圍(元/平方米/天)租金中位值1.五角場(chǎng)商圈政旦東路（國(guó)濟(jì)路—國(guó)合路段）5-107邯鄲、四平、黃興、翔殷路口15-30222.老西門(mén)商圈人民路（浙江南路—河南南路）4.5-106中華路（復(fù)興東路—安瀾路段）15-3525沉香路（舊校場(chǎng)路—侯家安路段）7.5-108.53.曹家渡商圈萬(wàn)航渡路（康定路—武定西路段）4.5-126長(zhǎng)壽路（武寧路—萬(wàn)航渡路段）4-85.54.中山公園商圈定西路（長(zhǎng)寧路—延安西路）5-3010愚園路（長(zhǎng)寧路—江蘇路）4-2085.虹橋商圈仙霞路（安龍路—延安西路）5-159水城路（仙霞路—虹橋路）3-1256.大柏樹(shù)商圈車(chē)站北路（涼城路—水電路段）2.5-4.53涼城路（車(chē)站北路—汶水東路段）3-4.53.57.提籃橋商圈霍山路（楊樹(shù)浦路—大連路段）5-157.5楊樹(shù)浦路（海門(mén)路—許昌路段）3-114.58.打浦路商圈瑞金二路（淮海中路—肇嘉浜路段）15-2420徐家匯路（瑞金南路—重慶南路段）5-1599.上海莘城商圈水清路（滬杭高速—莘建東路）2-63.5莘松路（七莘路—莘西路段）1.5-42.510.浦東昌里商圈昌里路（洪山路—水清路段）4-156昌里東陸（洪山路—云蓮路段）4-125以2300萬(wàn)上海常住人口來(lái)計(jì)算，到2023年上海人均商業(yè)地產(chǎn)為將達(dá)成1平方米/人。目前在上海比較成功的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式有：SHOPPINGMALL、投資型酒店、產(chǎn)權(quán)式商鋪。2023年上海商鋪供應(yīng)結(jié)構(gòu)1、大型購(gòu)物中心（SHOPPINGMALL）SHOPPINGFMALL這種銷(xiāo)售樣式起源于美國(guó)的，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，購(gòu)物中心不是一種新業(yè)態(tài)，而是集超市、百貨、專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店，娛樂(lè)、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)和功能為一身的綜合商業(yè)設(shè)施，從理論上說(shuō)重要依賴(lài)三個(gè)條件：人均收入達(dá)成3000美元～6000美元

汽車(chē)私有化限度較高城市擴(kuò)張及郊區(qū)城市化所有這些都促成了人們購(gòu)物娛樂(lè)方式的改變，比如說(shuō)遠(yuǎn)距離的、大批量的購(gòu)物等等，很明顯，像上海這樣發(fā)達(dá)的大城市，已基本具有了類(lèi)似條件。中國(guó)的情況又與美國(guó)的略有不同，但跟東南亞國(guó)家非常相似的是，土地稀缺，人口眾多，城市里人口密度比較大，盡管上海的人均收入雖未達(dá)成支撐一個(gè)大型購(gòu)物中心的規(guī)定，但其消費(fèi)總量仍然相稱(chēng)可觀。目前上海的購(gòu)物中心發(fā)展速度飛快，據(jù)記錄2023年上海全年商鋪供應(yīng)量達(dá)79萬(wàn)平方米，其中46萬(wàn)平方米為“購(gòu)物中心”類(lèi)型的物業(yè)，據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)兩年內(nèi)尚有140萬(wàn)平方米的各類(lèi)“購(gòu)物中心”將建成，占所有商鋪市場(chǎng)供應(yīng)量也將達(dá)成66%。2、投資型酒店（產(chǎn)權(quán)式酒店）投資型酒店，即我們平時(shí)所謂的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，是由開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請(qǐng)酒店管理公司引進(jìn)酒店式的物業(yè)管理，為業(yè)主開(kāi)展出租服務(wù)和理財(cái)服務(wù)。產(chǎn)權(quán)式酒店1976年發(fā)端于法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)，最先由瑞士公司家亞歷山大·耐提出“時(shí)權(quán)酒店”的概念，之后推廣并風(fēng)靡歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家。在國(guó)際上，產(chǎn)權(quán)式酒店60％是生活富余的高收入人士投資，40％是公司集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)。目前在上海，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U。目前，上海產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)率在7－10％，年回報(bào)率最高的是在長(zhǎng)寧、靜安兩區(qū)，平均有10％，浦東、徐匯、虹口也都有8－9％。據(jù)權(quán)威部門(mén)預(yù)測(cè)，到2023年全世界游客量將達(dá)成16億人次以上。屆時(shí)，上海將成為世界旅游的一個(gè)重要目的地，境外高消費(fèi)水平的公務(wù)、商務(wù)客人、旅游客人將有較大幅度增長(zhǎng)。目前滬上除300余萬(wàn)外省市人口外，港、澳、臺(tái)和外籍常住人口約8至10萬(wàn)人，約占上?？?cè)丝诘?.5—0.6%，而流動(dòng)性人口現(xiàn)已達(dá)30萬(wàn)人，接近上?？?cè)丝诘?%。在強(qiáng)大的潛在消費(fèi)前提下，上海的酒店消費(fèi)前景廣闊。3、投資型商鋪目前上海是全國(guó)“投資型商鋪”交易最為火爆的地區(qū)。自2023年下半年以來(lái)，上海興起“商鋪投資熱”之后，商鋪房產(chǎn)一直處在高速、繁榮的發(fā)展階段。同時(shí)，上海商鋪的投資方向也出現(xiàn)了一些改變，原有的以“四街”(南京東路、淮海路、四川路、南京西路)和“四城”(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城)為代表的傳統(tǒng)商業(yè)街，由于這部分地區(qū)商鋪供應(yīng)量的日漸飽和，使得租金連續(xù)上揚(yáng)，如南京路、淮海路沿街店鋪每平方米年租賃價(jià)格已上升至2—3萬(wàn)元人民幣，銷(xiāo)售價(jià)格每平方米在10多萬(wàn)元人民幣左右，不少熱門(mén)店鋪已形成有價(jià)無(wú)市的局面。投資者的目光開(kāi)始關(guān)注于社區(qū)商鋪。投資者之所以鐘情于住宅社區(qū)配套商鋪，除了自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，無(wú)力承擔(dān)傳統(tǒng)商業(yè)街、大型商場(chǎng)高昂的租金外，隨著上海住宅業(yè)的發(fā)展和居民居住區(qū)的延伸、擴(kuò)展，社區(qū)商鋪的投資潛力正顯示出燦爛的前景。據(jù)不完全記錄，目前全市已形成的114個(gè)大型居住區(qū)，待開(kāi)發(fā)的社區(qū)配套商業(yè)營(yíng)業(yè)面積尚有250萬(wàn)平方米的缺口，銷(xiāo)售價(jià)格可達(dá)600億元人民幣，擁有非常巨大的潛力。三、上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析1、上海寫(xiě)字樓現(xiàn)狀上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)興起于20世紀(jì)80年代末，90年代上半階段發(fā)展到鼎盛時(shí)期，后受到亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響跌入低谷，90年代末一直處在停滯狀態(tài)，直至2023年才開(kāi)始出現(xiàn)正向的發(fā)展。目前上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)在總體上正以良性的態(tài)勢(shì)發(fā)展。2023年終，上海寫(xiě)字樓的空置率更是2023來(lái)的最低，降到了6.51%。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景利好性因素的增長(zhǎng)，跨國(guó)公司總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及本地經(jīng)濟(jì)的不斷壯大，近幾年上海市寫(xiě)字樓的需求市場(chǎng)仍會(huì)超過(guò)供應(yīng)市場(chǎng)的增長(zhǎng)，因而，由供求關(guān)系決定的租售價(jià)格仍將保持上揚(yáng)趨勢(shì)。同時(shí)，隨著浦西寫(xiě)字樓的供應(yīng)數(shù)量和品質(zhì)的提高，一些公司從辦公成本較高的浦東陸家嘴地區(qū)遷出，導(dǎo)致了浦東與浦西之間租金差距的減少。上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)、吸納量、空置率：上海寫(xiě)字樓租金情況2、上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的分布狀況目前上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的區(qū)域重要集中在長(zhǎng)寧、徐匯、黃浦、浦東、盧灣、靜安等市中心地區(qū)，而這些地區(qū)的共同特點(diǎn)是：交通便利、大多數(shù)有軌道交通通過(guò)，且寫(xiě)字樓相對(duì)集中、辦公氛圍良好，同時(shí)這些寫(xiě)字樓又具有如下特性：外觀形象突出，智能化高，檔次高，面積可自由分割。上海2023年甲級(jí)寫(xiě)字樓區(qū)域分布情況在未來(lái)5-2023內(nèi)，隨著靜安、徐匯以及盧灣的舊城改造的進(jìn)一步，區(qū)域功能劃分的明確，將會(huì)有一批甲級(jí)寫(xiě)字樓在這些區(qū)域出現(xiàn)。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年寫(xiě)字樓區(qū)域分布情況產(chǎn)生如下演變：上海2023至2023年寫(xiě)字樓區(qū)域分布情況預(yù)計(jì)區(qū)域分析篇一、長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城板塊效應(yīng)長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城規(guī)將歸劃建設(shè)成為體現(xiàn)“國(guó)際水準(zhǔn)、海派風(fēng)格、生態(tài)效益”，集旅游娛樂(lè)、商貿(mào)辦公、中高檔住宅“三大板塊”為一體的大型國(guó)際性生態(tài)社區(qū)。規(guī)劃面積3.93平方公里，其中核心區(qū)域可開(kāi)發(fā)面積約2.2平方公里。規(guī)劃建筑面積353萬(wàn)平方米。長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城充足發(fā)揮了各方優(yōu)勢(shì)，采用市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制，加快了長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備和前期開(kāi)發(fā)，為將長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)建設(shè)成為上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)積聚區(qū)，蘇州河生態(tài)走廊的標(biāo)志性景觀發(fā)明了良好的條件，同時(shí)也奠定了長(zhǎng)風(fēng)區(qū)域板塊未來(lái)的商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。作為蘇州河兩岸規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)之一，長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)新開(kāi)發(fā)規(guī)劃擬分為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)以及同其相配套的崇高住宅區(qū)兩大區(qū)域：蘇州河濱水地區(qū)及延長(zhǎng)風(fēng)公園、中環(huán)線地塊規(guī)劃為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，規(guī)劃建設(shè)150萬(wàn)平米的生態(tài)商務(wù)港和都市娛樂(lè)休閑設(shè)施；云嶺東路以北中部地塊為崇高住宅區(qū)，擬規(guī)劃興建一批酒店式公寓、中高檔住宅，并規(guī)劃建設(shè)中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院及社區(qū)服務(wù)中心等各種公建配套設(shè)施24.4萬(wàn)平米，成為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)的生活基地。據(jù)悉，普陀區(qū)政府準(zhǔn)備配套改造長(zhǎng)風(fēng)公園，南擴(kuò)后將長(zhǎng)風(fēng)公園水面與蘇州河水連通，并增長(zhǎng)植物種類(lèi)，提高景觀欣賞品位，使長(zhǎng)風(fēng)公園成為一個(gè)生態(tài)型公園。同時(shí)城市功能也得到了進(jìn)一步的提高。長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)位于規(guī)劃上海西北城市副中心“真如副中心”和市級(jí)專(zhuān)業(yè)中心“虹橋涉外貿(mào)易中心”之間，將與兩個(gè)市級(jí)中心聯(lián)動(dòng)發(fā)展，并承擔(dān)市級(jí)中心疏散功能，形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和新的城市公共活動(dòng)中心。長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)基本功能布局是以促進(jìn)土地功能升級(jí)為主導(dǎo)，將長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)創(chuàng)建為優(yōu)美的濱水城市景觀廊道，集多種城市活動(dòng)功能為一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新型公共活動(dòng)區(qū)、時(shí)尚生態(tài)居住區(qū)為重要目的；突出生態(tài)、景觀、公共活動(dòng)、產(chǎn)業(yè)、居住、文化六大功能，形成三片六區(qū)多軸的結(jié)構(gòu)體系。其中，“長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城”功能布局形式：于真北路以西、云嶺西路以南為商務(wù)辦公居住綜合區(qū)；于真北路以東為近期重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，云嶺東路以北重要為居住區(qū)，云嶺東路以南重要為公共活動(dòng)區(qū)。長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)是蘇州河景觀建設(shè)的重要地段，涉及蘇州河段總5.3km，其中“長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城”河段為4.5km。規(guī)劃將水系和綠帶有機(jī)結(jié)合，組成生態(tài)景觀走廊；沿蘇州河綠帶寬80-130米；建筑距蘇州河200米內(nèi)，建筑高度與距離按1：2控制，距河200米以?xún)?nèi)，建筑高度控制在100米以下。建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)生態(tài)建筑和人性化設(shè)計(jì)理念，構(gòu)成統(tǒng)一有變化的群體形象和個(gè)性化的城市空間。同時(shí)，設(shè)立由河邊通向內(nèi)陸的綠色廊道：木櫝港、中環(huán)線綠帶匯同地塊內(nèi)兩條30米寬綠帶形成貫穿南北的縱向景觀通道，并在云嶺東路北側(cè)規(guī)劃50米寬綠帶，作為“長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城”與長(zhǎng)風(fēng)公園連接的紐帶，從而構(gòu)筑長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)人與自然共存的城市生態(tài)景觀系統(tǒng)。長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)規(guī)劃進(jìn)一步調(diào)整、完善了地區(qū)道路和交通系統(tǒng)。規(guī)劃道路網(wǎng)有快速路、次干路、支路三級(jí)構(gòu)成，多處設(shè)橋連接蘇州河南岸；并以軌道交通（M5、L1線）為骨架，優(yōu)化完善地面交通線網(wǎng)規(guī)劃和站點(diǎn)、出租車(chē)站、交通設(shè)施等規(guī)劃，編制綜合運(yùn)用地下空間資源的規(guī)劃；以達(dá)成地區(qū)對(duì)外交通便捷、地區(qū)內(nèi)部各種交通互相銜接配合而互不干擾的目的，從而保障地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)真北商務(wù)區(qū)。規(guī)劃建設(shè)成為集商務(wù)、商業(yè)、餐飲娛樂(lè)、居住綜合功能于一體的商業(yè)商務(wù)居住區(qū)。以組團(tuán)式辦公樓為載體，以吸引跨國(guó)公司和大型民營(yíng)公司總部、研發(fā)中心、銷(xiāo)售中心為目的，加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。規(guī)劃建設(shè)中的5大項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積103.9萬(wàn)平方米，其中：辦公37.8萬(wàn)平方米，商業(yè)18.4萬(wàn)平方米，酒店8.8萬(wàn)平方米。2023年，重點(diǎn)推動(dòng)綠洲中環(huán)中心、興力達(dá)國(guó)際博交中心、凱旋生活廣場(chǎng)、祥和春天大酒店和曹楊新偉龍等項(xiàng)目的建設(shè)。位于上海西北部的普陀區(qū)是近年來(lái)重點(diǎn)發(fā)展大型居住區(qū)的區(qū)域，而上海市中環(huán)線工程建設(shè)在普陀地區(qū)的展開(kāi)，無(wú)疑給區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注入了新的動(dòng)力，特別是真北路地區(qū)商務(wù)圈的規(guī)劃開(kāi)發(fā)將成為未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)。未來(lái)五年，普陀的中環(huán)西段區(qū)域?qū)⒔?00萬(wàn)平方米的辦公樓及相關(guān)配套設(shè)施，未來(lái)真北區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，其潛在的市場(chǎng)價(jià)值和蘊(yùn)含的商機(jī)無(wú)可限量。評(píng)述：長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城的全面啟動(dòng)，為本案的的開(kāi)發(fā)與投資提供了一個(gè)全新的價(jià)值座標(biāo)。從地理相鄰關(guān)系的角度來(lái)考察，綠洲中環(huán)中心受其外部效益的輻射和影響最大，也最直接。但同時(shí)我們應(yīng)當(dāng)看到：長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城作為一個(gè)地方政府主導(dǎo)型的“造城計(jì)劃”，無(wú)論在整體戰(zhàn)略的把握方面，還是在具體市場(chǎng)的運(yùn)做方面，其資源整合的能力及具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，目前尚存有相稱(chēng)的不擬定性。二、中環(huán)線對(duì)本案的意義及影響中環(huán)線給我們揭示的是一個(gè)環(huán)的概念，在一個(gè)城市的地圖上，環(huán)卻又擁有了許多新的含義，它代表了一個(gè)城市向外膨脹的能量和伸展的空間，這是一種自然與人力交合的推動(dòng)。中環(huán)線是申城四個(gè)中心主環(huán)中的重要一環(huán)?？梢悦黠@地感到它那圓環(huán)狀的擴(kuò)張脈動(dòng)。隨著上海城區(qū)外延的不斷擴(kuò)大，這個(gè)輪廓也正越來(lái)越清楚地顯現(xiàn)在我們面前。它們分別是內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)和郊環(huán)，這些環(huán)其實(shí)也分別代表了上海近期新一輪擴(kuò)張的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)。而正在建設(shè)的中環(huán)線其本生所蘊(yùn)藏的意義代表了上海的未來(lái)。中環(huán)線全長(zhǎng)70公里，自北向西、南、東走翔殷路－邯鄲路－汶水路－真北路－北虹路－虹許路－虹梅路－上中路—浦東華夏路—申江路—張江路—金橋路—軍工路。自從中環(huán)線這個(gè)概念被提出，就被業(yè)界譽(yù)為申城樓市的“金腰帶”，由于“金腰帶”正好把次中心的幾個(gè)區(qū)域連成一體。隨著中環(huán)線北段的部分通車(chē)，中環(huán)線附近的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)慢慢顯現(xiàn)。隨著部分路段的通車(chē)，2023年終，中環(huán)線浦西段通車(chē)，周邊的環(huán)境將得到很大的改善，交通便利帶來(lái)的效益將逐漸顯現(xiàn)，中環(huán)線北段兩側(cè)已建有不少大賣(mài)場(chǎng)，好飾家汶水店、汶水路木板木材市場(chǎng)，此外，麥德龍、大潤(rùn)發(fā)、易初蓮花等大型超市也紛紛進(jìn)入，最近歐倍德也在附近開(kāi)了新店，可見(jiàn)商家都看好這一地段，至少商家的銷(xiāo)售半徑會(huì)因中環(huán)線而擴(kuò)大，區(qū)域消費(fèi)者會(huì)擴(kuò)大，而中環(huán)附近良好的空間環(huán)境，對(duì)有車(chē)一族而言不會(huì)為停車(chē)煩惱，帶來(lái)了人氣也就帶來(lái)了銷(xiāo)售，商鋪?zhàn)饨鹱匀粫?huì)水漲船高。另一方面，中環(huán)線與內(nèi)環(huán)線有很大的不同，與內(nèi)環(huán)線純交通功能相比，中環(huán)線在緩解城市交通壓力的同時(shí)又肩負(fù)起城市中心城區(qū)擴(kuò)增的使命。其貫穿了幾大熱點(diǎn)區(qū)域，五角場(chǎng)、真如、虹橋、梅隴、三林、金橋等，因此，在中環(huán)線熱點(diǎn)區(qū)域板塊內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目隨著建設(shè)的推動(dòng)，道路兩側(cè)新建的住宅區(qū)大增，環(huán)線兩邊的商鋪價(jià)自然會(huì)隨之上揚(yáng)，并且全長(zhǎng)70公里的中環(huán)線，還將打?qū)е伦匀伙L(fēng)貌與人文特色相結(jié)合的景觀通道，屆時(shí)中環(huán)線不光是車(chē)流，更有大量的人流，人們穿行在中環(huán)線上，可以欣賞到兩側(cè)嶄新的現(xiàn)代都市景觀。中環(huán)線的建成，對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接的影響就是，它打破了原有的以道路交網(wǎng)劃分的舊城區(qū)格局，同時(shí)為上海已有的內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間界定不明顯的大片區(qū)域擬定了新的區(qū)域價(jià)值。眾所周知，在房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成中，土地價(jià)格占了相稱(chēng)大的比重，而土地價(jià)格的衡量標(biāo)準(zhǔn)也是個(gè)相稱(chēng)彈性的概念，從過(guò)去的只論地段指標(biāo)到現(xiàn)今的交通、規(guī)劃、未來(lái)等各個(gè)因素都可成為土地價(jià)值的關(guān)鍵點(diǎn)。而自中環(huán)線立項(xiàng)規(guī)劃起，途經(jīng)中環(huán)沿線的地產(chǎn)項(xiàng)目及儲(chǔ)備地塊價(jià)格都因中環(huán)線概念而有了相稱(chēng)比例的增長(zhǎng)，特別是中環(huán)線作為上海市未來(lái)中心城區(qū)的主交通動(dòng)脈，其輻射面是以線型向外部擴(kuò)張，結(jié)合中心區(qū)重點(diǎn)區(qū)域，形成了點(diǎn)到線再到面的功能效應(yīng)，導(dǎo)致在其影響半徑內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目因此利好而達(dá)成價(jià)值提高的作用?？v觀中環(huán)線浦西段38.2公里全線，其貫穿了三大熱點(diǎn)區(qū)域板塊：五角場(chǎng)板塊、真北板塊、虹梅路板塊。從目前來(lái)看，五角場(chǎng)及真如區(qū)域板塊的發(fā)展勢(shì)頭最為良好。評(píng)述：交通更多的是一個(gè)時(shí)間概念，而不單純是一個(gè)距離概念，對(duì)位于中環(huán)線的本項(xiàng)目而言，中環(huán)線建成后將大大縮短本項(xiàng)目與虹橋、古北之間的距離。從中環(huán)線真北路至虹梅路只需7分鐘的車(chē)程。時(shí)間距離上的縮短，實(shí)際意義上地區(qū)范圍上的擴(kuò)大，將對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展發(fā)明不可比擬的交通優(yōu)勢(shì)。三、后虹橋板塊的發(fā)展效應(yīng)中環(huán)線的建設(shè)，縮短了本項(xiàng)目與虹橋、古北板塊之間的距離。從中環(huán)線真北路至古北虹梅路只需7分鐘的車(chē)程。目前，虹橋古北板塊房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)相稱(chēng)成熟的階段，后續(xù)的新盤(pán)供應(yīng)已有局限性的跡象。同時(shí)，本案所處的區(qū)位，無(wú)論從周邊配套設(shè)施、人口導(dǎo)入的角度來(lái)看，還是從地鐵規(guī)劃與交通樞紐的便利限度來(lái)看，本項(xiàng)目與目前正在興建的中山公園商圈有相稱(chēng)的共性之處。因此，探討本項(xiàng)目發(fā)展的后虹橋板塊效應(yīng)，將以上述兩個(gè)商圈作為參照系，謀定而后動(dòng)。中山公園商圈——核心區(qū)以總量32萬(wàn)平方米的“龍之夢(mèng)”為重心。1.14平方公里的中山公園地區(qū)，將以“商業(yè)+商務(wù)”為主線，建成上海的一個(gè)園林式、樞紐型區(qū)域商業(yè)中心?！褒堉畨?mèng)”購(gòu)物中心是一幢涉及地下４層和地上９層的綜合建筑，總建筑面積３２萬(wàn)平方米，商業(yè)部分面積達(dá)１２．５萬(wàn)平方米。該建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是把整個(gè)商城和各種交通換乘通道融為一體，所有的換乘方式都通過(guò)巧妙的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)室內(nèi)換乘，將軌道交通帶來(lái)的大客流引向商業(yè)項(xiàng)目還在建設(shè)與軌道交通多個(gè)出入口相通的4萬(wàn)平方米的兆豐商城、2萬(wàn)平方米的新宇購(gòu)物中心、大型室內(nèi)敞開(kāi)回廊式玫瑰坊商業(yè)街、米蘭地下時(shí)尚廣場(chǎng)等組成的核心商圈。屆時(shí)，中山地區(qū)的總建筑規(guī)模會(huì)達(dá)成344萬(wàn)平方米。其中，住宅總面積142萬(wàn)平方米；零售商業(yè)、酒店總建筑面積80萬(wàn)平方米；商務(wù)辦公總建筑面積88萬(wàn)平方米；科研設(shè)施總建筑面積10萬(wàn)平方米；教育、停車(chē)及市政等其他設(shè)施總建筑面積24萬(wàn)平方米?！椛鋮^(qū)以中山公園的軌道交通為基點(diǎn)。周邊區(qū)域還會(huì)形成定西路特色商業(yè)街。這里將涉及力走高端的洛克雙喜國(guó)際廣場(chǎng)、女性主題商廈巴黎春天百貨，以及出售傳統(tǒng)名牌的三聯(lián)商廈。（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)中山公園商圈將憑借軌道二號(hào)線、三號(hào)線相交和緊靠?jī)?nèi)環(huán)高架、延安路高架的交通優(yōu)勢(shì)，以及中山公園的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，定位為上海市區(qū)西部的地區(qū)中心，集公共交通集散、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂(lè)、休閑觀光等于一體。同時(shí)，隨著多個(gè)辦公樓在這一地區(qū)全面建設(shè)和落成，加上本來(lái)已經(jīng)形成一定規(guī)模的以數(shù)碼為主題的、以多媒體產(chǎn)業(yè)為特色的上海多媒體產(chǎn)業(yè)園，中山公園地區(qū)未來(lái)的商務(wù)功能也將釋放出來(lái)。（2）核心問(wèn)題：如何把人流有效地轉(zhuǎn)化為客流人流不等于客流。作為軌道二號(hào)線和三號(hào)線的換乘樞紐，這個(gè)區(qū)域主線不缺少大商圈所必須的人氣。天天，軌道交通所帶來(lái)的人流約20萬(wàn)人次。但由于中山公園地區(qū)以往的商業(yè)發(fā)展缺少規(guī)模效應(yīng)，所以盡管交通優(yōu)勢(shì)地位早已體現(xiàn)，但長(zhǎng)期以來(lái)仍然沒(méi)有形成成熟的商業(yè)環(huán)境。一份調(diào)查顯示，中山公園商業(yè)中心到2023年終僅有商店350戶(hù)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積近9萬(wàn)平方米，平均每戶(hù)的商業(yè)面積僅為230平方米，文化娛樂(lè)設(shè)施合計(jì)只有4437平方米。商業(yè)底蘊(yùn)局限性、人流多而客流少、商業(yè)布局不合理成為中山公園商圈發(fā)展的最大缺陷。大型商場(chǎng)、影院、休閑娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)偏少，商圈內(nèi)多數(shù)商業(yè)店鋪所有是街鋪形式，大多由民用住房或是初期老式商業(yè)用房改建而成，雜亂而少規(guī)劃都讓中山公園商圈沒(méi)有發(fā)揮出應(yīng)有的能量。（3）中山公園商圈的未來(lái)展望預(yù)計(jì)未來(lái)三年，在交通條件到位后，中山公園天天人流量將達(dá)成40萬(wàn)到50萬(wàn)人次。近年來(lái)中山公園周邊及長(zhǎng)寧路西段新建了不少規(guī)模較大的中高檔住宅社區(qū)，居住人數(shù)急劇增長(zhǎng)，消費(fèi)需求也隨之而來(lái)，商圈的人流資源、消費(fèi)潛力都十分巨大。據(jù)悉，“龍之夢(mèng)”購(gòu)物中心半徑1.5公里范圍內(nèi)的常住人口30.5萬(wàn)人。這些客觀優(yōu)勢(shì)將讓中山公園商圈擁有了不小的發(fā)展?jié)摿ΑＤ壳啊褒堉畨?mèng)”的招商工作非常順利，已有約500個(gè)商家與其簽訂了入駐協(xié)議。目前，中山公園商圈寫(xiě)字樓的租金水平在0.4-0.5美元/平方米/天，如位于中山公園地鐵站上的兆豐大廈；商鋪?zhàn)饨馂?9元-30元/平方米/天，如玫瑰坊。2、泛虹橋商圈分析（1）受政策面以及外在因素的影響，虹橋商務(wù)中心的發(fā)展一波三折。——虹橋商務(wù)作為上海改革開(kāi)放的前沿陣地，其辦公樓曾占據(jù)上海市場(chǎng)的半壁江山。初期，它就形成了一定的辦公氛圍，并且由于距離虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)較近，具有了相稱(chēng)的先天優(yōu)勢(shì)?！捎谑堋爸匦臇|移”政策的影響，以及近年來(lái)區(qū)域交通和商業(yè)環(huán)境發(fā)展相對(duì)滯后，虹橋既無(wú)軌道交通，也未成為商業(yè)中心。再則，國(guó)際航班的東遷致使虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的寫(xiě)字樓租金整體水平受到一定的影響?！?997年以后，隨著浦東陸家嘴、淮海路以及南京路一大批新興甲級(jí)辦公樓相繼建成，虹橋優(yōu)勢(shì)有所下降。辦公樓入住率從過(guò)去的90％以上一度降至62％，每平方米日租金由頂峰時(shí)期的每日2美元／平方米降至每日0．4美元／平方米，辦公樓建設(shè)也因此出現(xiàn)“斷層”。——隨著上海經(jīng)濟(jì)拓展步伐加快，新生經(jīng)濟(jì)力量更傾向于選擇成熟的中心商務(wù)區(qū)。作為上海最早的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，虹橋長(zhǎng)期發(fā)展形成的整體優(yōu)勢(shì)得到了進(jìn)一步凸現(xiàn)，帶動(dòng)了虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)辦公樓市場(chǎng)的回暖。一批跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)大、中型公司紛紛進(jìn)駐虹橋地區(qū)，市場(chǎng)租金升至0.52美元，入住率回升至82％。隨著2023年13.3萬(wàn)平方米的上海萬(wàn)都中心的出現(xiàn)，刷新了虹橋地區(qū)辦公樓市場(chǎng)最高紀(jì)錄，并且躋身上海目前最佳甲級(jí)辦公樓之行列。目前，虹橋商圈寫(xiě)字樓的租金水平在0.5美元/平方米/天左右，如虹橋上海城。商鋪?zhàn)饨鹚皆?2元/平方米/天左右，如虹橋新天地；商鋪售價(jià)為62023元/平方米（面積在300平方米左右）（2）目前該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品面臨同質(zhì)化與勢(shì)能衰減趨勢(shì)目前整個(gè)虹橋?qū)懽謽腔炯性谙上悸贰⒀影猜犯浇?，已形成了相稱(chēng)的集聚規(guī)模，如遠(yuǎn)東國(guó)際、萬(wàn)都中心、國(guó)際貿(mào)易中心、世貿(mào)商城、仲盛金融中心和協(xié)泰中心都成為區(qū)域內(nèi)知名建筑。這些樓盤(pán)品質(zhì)總體而言較為一般，許多項(xiàng)目建筑年限較長(zhǎng)，原建筑標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施已落后于新建成的辦公樓，除了萬(wàn)都中心、遠(yuǎn)東國(guó)際等較少數(shù)的幾個(gè)樓盤(pán)能與市場(chǎng)頂級(jí)樓盤(pán)相比肩外，其他項(xiàng)目已難以進(jìn)入高層次競(jìng)爭(zhēng)的格局。辦公樓市場(chǎng)只租不售的局面已被打破，在售甲級(jí)辦公樓仍是屈指可數(shù)，價(jià)格基本在每平方米2500美元上下，租金水平可維持在天天每平方米0.6至0．7美元之間，年回報(bào)率約8％－9％左右。（3）以產(chǎn)業(yè)為依托，憑借區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，打造臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)是實(shí)行"依托虹橋、發(fā)展長(zhǎng)寧，優(yōu)化功能、增創(chuàng)優(yōu)勢(shì)"，面向二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的三大經(jīng)濟(jì)組團(tuán)之一。是集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，都市型工業(yè)和空港經(jīng)濟(jì)于一體的園區(qū)。園區(qū)毗鄰虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，緊連外環(huán)線、滬寧、滬杭、滬嘉高速公路和318國(guó)道，建設(shè)中的地鐵二號(hào)線延伸段將到達(dá)園區(qū)。園區(qū)規(guī)劃面積2.8平方公里，以其優(yōu)越的樓宇地址和良好服務(wù)環(huán)境，吸引了置信（與美國(guó)GE合作）、聯(lián)信(與美國(guó)霍尼韋爾合資)、瑞華(與瑞典合資)、神州數(shù)碼、北大青鳥(niǎo)等知名公司，同時(shí)，海煙物流配送中心等規(guī)模較大的IT物流公司悉數(shù)入駐，神州數(shù)碼上?？萍紙@的現(xiàn)代物流中心已進(jìn)入運(yùn)營(yíng)。建成總部型、高科技、園林式的高層次商務(wù)園區(qū)。評(píng)述：中環(huán)線的建設(shè)將本項(xiàng)目和虹橋板塊連為一體，5-10分鐘的車(chē)距，加上本案規(guī)劃和設(shè)計(jì)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，足以讓這兩者之間的樓盤(pán)價(jià)值差距無(wú)限縮小。中山公園商圈和虹橋商圈的研究還表白，一個(gè)商圈的有效形成，至少涉及以下4個(gè)條件：其一是本區(qū)域的消化能力；其二是因交通樞紐快捷而引發(fā)的跨區(qū)域消費(fèi)力；其三是有具有相稱(chēng)輻射力的產(chǎn)業(yè)依托；其四是市場(chǎng)的拉動(dòng)力和政府的推動(dòng)力同時(shí)發(fā)生作用。目前本案在很大限度上具有這四個(gè)初始條件，因此，可以定位于向區(qū)域級(jí)商務(wù)中心靠攏。項(xiàng)目分析篇一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策劃戰(zhàn)略1、項(xiàng)目總體規(guī)劃闡述綠洲中環(huán)中心占地面積近8萬(wàn)平方米，建筑面積接近30萬(wàn)平方米，是上海70公里中環(huán)線上的地標(biāo)級(jí)建筑群落。整個(gè)社區(qū)以國(guó)際最先進(jìn)的1/3規(guī)劃理念進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，物業(yè)類(lèi)型涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、住宅、公寓式酒店等，建筑與水景園林相映成趣，渾然天成，是上海西區(qū)最具潛力的RBD社區(qū)。1/3規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的核心優(yōu)勢(shì)在于：（1）符合亞洲人喜歡集群居住的習(xí)慣，是具有濃厚親情味的社區(qū)風(fēng)格；（2）上海的土地資源十分有限，如何做到盡也許的資源共享相稱(chēng)重要，商業(yè)與住宅空間被合理運(yùn)用后，晚上商務(wù)區(qū)碩大的地下車(chē)庫(kù)可讓住宅充足運(yùn)用而白天則來(lái)滿(mǎn)足商務(wù)的需求。同時(shí)其他的物業(yè)形態(tài)又支撐了商業(yè)使其形成良性循環(huán)；（3）公建部分與住宅景觀相融合，住宅的大面積園林景觀能與商務(wù)共享，從而發(fā)明上海少有的并且是真正意義上的生態(tài)商務(wù)和商業(yè)環(huán)境。2、項(xiàng)目的綜合分析與評(píng)價(jià)（1）市場(chǎng)贏機(jī)分析——城市功能的進(jìn)一不發(fā)展和深化，引發(fā)本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值再定位：無(wú)論是真北商務(wù)帶的積極醞釀，還是長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城的實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，和真如城市副中心的重新擺上日程，周邊各項(xiàng)配套設(shè)施完善，都直接為本項(xiàng)目發(fā)明了極佳的外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)?！卷?xiàng)目屬于地標(biāo)級(jí)建筑：無(wú)論是在建筑體量上，還是在建筑的高度上，在上海70公里中環(huán)線上具有地標(biāo)性意義；同時(shí)本項(xiàng)目所處的地理位置可以合縱連橫，把外環(huán)、內(nèi)環(huán)、滬寧、滬嘉等快速干道有機(jī)聚集，與虹橋板塊一衣帶水，又有規(guī)劃中的地鐵出入口和本項(xiàng)目相接?！?xiàng)目規(guī)劃思想獨(dú)特，具有原創(chuàng)性、唯一性和排他性的特性：綠洲中環(huán)中心整個(gè)項(xiàng)目中，涵蓋多種物業(yè)類(lèi)型，住宅和公建彼此相對(duì)獨(dú)立，同時(shí)又互相依賴(lài)，借力借勢(shì)，積極創(chuàng)導(dǎo)一種全新的生活和工作概念，在一個(gè)房地產(chǎn)品“均質(zhì)化”日益嚴(yán)重的市場(chǎng)，具有相稱(chēng)的號(hào)召力和先發(fā)優(yōu)勢(shì)?！卷?xiàng)目具有顯著的品牌和成本優(yōu)勢(shì)：本案的土地取得具有一定的成本優(yōu)勢(shì)，在保證利潤(rùn)的前提下，無(wú)論是短期的市場(chǎng)運(yùn)做，還是中長(zhǎng)線的謀劃，都存有很大的閃騰空間和余地；同時(shí)，“上海置業(yè)”及“綠洲”品牌的含金量和影響力可認(rèn)為本案發(fā)明更多的附加值。（2）市場(chǎng)障礙分析——本項(xiàng)目周邊一系列重大市政和商業(yè)配套項(xiàng)目仍存有一定的變數(shù)和時(shí)滯因素，從而直接影響潛在客戶(hù)群體對(duì)本區(qū)域地段價(jià)值的全面結(jié)識(shí)和判斷?！卷?xiàng)目的公建比重相對(duì)較大。與住宅不同，無(wú)論是商務(wù)樓還是商業(yè)，一般都是現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房的銷(xiāo)售才干實(shí)現(xiàn)超額的附加值，因此項(xiàng)目的整體運(yùn)作在管理和資金等方面等對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的規(guī)定。——本項(xiàng)目由于包含的物業(yè)類(lèi)型比較復(fù)雜，其實(shí)行周期偏長(zhǎng)，各功能分區(qū)的有效運(yùn)營(yíng)也許受到互相制約和影響。——本案包含多種物業(yè)類(lèi)型，就整體項(xiàng)目而言，具有一定的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和規(guī)模效應(yīng)，但同時(shí)，由于各個(gè)分區(qū)功能的體量相對(duì)較小，在某種限度上又存在一定的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)因素，面臨著周邊同類(lèi)型物業(yè)的的直接競(jìng)爭(zhēng)。（3）本項(xiàng)目的綜合評(píng)述——本案屬于典型的“領(lǐng)袖型”物業(yè)產(chǎn)品：無(wú)論在概念層面，還是具體的區(qū)位層面和產(chǎn)品層面，都具有很強(qiáng)的辨認(rèn)性和核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！景竻^(qū)位處在上海城市的“截流位置”，即一方面相應(yīng)著長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的涌入，另一方面又面向著傳統(tǒng)中心城區(qū)部分經(jīng)濟(jì)主體的外溢，決定了其具有相稱(chēng)的勢(shì)能與動(dòng)能?！卷?xiàng)目的RBD定位，由一水之隔的虹橋高級(jí)商務(wù)板塊古北崇高休閑住宅區(qū)作為參照系，其具有“價(jià)值可視化”的特性?！C合來(lái)看，本項(xiàng)目所具有的優(yōu)勢(shì)是客觀存在，而面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與抗性，則更多限度上是主觀意義上的，完全可以通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)做的總體把握和有效執(zhí)行，來(lái)將其負(fù)面影響降至最低。3、本項(xiàng)目整體策劃的三大原則（1）一體化與模塊化的結(jié)合本項(xiàng)目是個(gè)綜合性的社區(qū)，內(nèi)部涵蓋諸多物業(yè)類(lèi)型。各個(gè)功能分區(qū)通過(guò)水景園林有機(jī)結(jié)合，互促人流和商氣，硬件和軟件可以實(shí)現(xiàn)很大限度的共享，內(nèi)在的資源和要素可以互相流動(dòng)，從而構(gòu)筑出本案所獨(dú)有的魅力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，強(qiáng)調(diào)本案的一體化特性，無(wú)論是在總體策略的把握上，還是在具體推廣的技巧上，都要以此為綱。同時(shí)，需要我們注意的是：在諸多物業(yè)類(lèi)型中，住宅、商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)都分別存有巨大的直接或替代性競(jìng)爭(zhēng)，在項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)和組合推廣的過(guò)程中，又要注意防止產(chǎn)生項(xiàng)目的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。在具體操作上，要保證分別都能做到各單個(gè)功能分區(qū)的區(qū)域市場(chǎng)極大值。（2）內(nèi)生性和外源性的結(jié)合本項(xiàng)目具有先天的產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)。從項(xiàng)目?jī)?nèi)部機(jī)理和運(yùn)做機(jī)制來(lái)考察，基本可以自成體系，成為一個(gè)新興的商務(wù)休閑“特區(qū)”。同時(shí)，在本案區(qū)位周邊存在大量的利好因素，可以借勢(shì)，可謂“天時(shí)，地利，人和”。因此在項(xiàng)目具體策劃過(guò)程中，要著重把握這一點(diǎn)，即“內(nèi)生性”和“外源性”的結(jié)合。所謂“內(nèi)生性”，即但是多考慮外在的利好因素，以免受制于人，而是在本案內(nèi)部各功能分區(qū)間挖掘潛力，使其良性互動(dòng)?！巴庠葱浴?，即在充足運(yùn)用內(nèi)部資源的同時(shí)，要具有開(kāi)放性的思維，密切關(guān)注區(qū)域周邊的進(jìn)展，無(wú)論從軟件和硬件方面，還是從推廣策略方面都要預(yù)備設(shè)立端口。（3）原則度與靈活度的結(jié)合本案屬于一個(gè)純粹的創(chuàng)新型產(chǎn)品，在整體策劃和具體操作方面，無(wú)同類(lèi)案例或經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可循，因此，若缺少主創(chuàng)核心團(tuán)隊(duì)強(qiáng)勢(shì)的總體把握能力，本案則完全有也許操作為一個(gè)不倫不類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目。強(qiáng)調(diào)原則，并不意味著僵化不變，由于市場(chǎng)是個(gè)動(dòng)態(tài)的因素，營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略事實(shí)上已經(jīng)從以前的“藍(lán)圖時(shí)代”，轉(zhuǎn)向現(xiàn)在的“工藝時(shí)代”。戰(zhàn)略的“藍(lán)圖時(shí)代”適合在市場(chǎng)變化相對(duì)較緩的階段，強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略方案設(shè)計(jì)，以及緊隨其后的執(zhí)行，糾偏和評(píng)估；而“工藝時(shí)代”強(qiáng)調(diào)必要的靈活度，體現(xiàn)在，根據(jù)市場(chǎng)的隨時(shí)變化和趨勢(shì)，來(lái)對(duì)項(xiàng)目制造和拓展進(jìn)行實(shí)時(shí)的更正，優(yōu)化和完善。結(jié)合本項(xiàng)目所處房地產(chǎn)行業(yè)的特性，目前，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)相稱(chēng)微妙的位置。與其說(shuō)策劃是為本項(xiàng)目的運(yùn)做提供了行動(dòng)方針，還不如說(shuō)它可以在項(xiàng)目運(yùn)做過(guò)程中碰到問(wèn)題時(shí)教我們?cè)撊绾嗡伎紝?duì)策。4、整體營(yíng)銷(xiāo)策劃思緒：“差異拉開(kāi)差距，品質(zhì)提高品牌，價(jià)值驅(qū)動(dòng)價(jià)位，時(shí)間換取空間”（1）差異拉開(kāi)差距：本案在區(qū)域市場(chǎng)幾乎沒(méi)有相同類(lèi)型的競(jìng)爭(zhēng)型物業(yè)，通過(guò)產(chǎn)品的差異化可以有效拉開(kāi)與周邊物業(yè)的差距，從而為本案的相對(duì)高定位提供基礎(chǔ)。（2）品質(zhì)提高品牌：本案在規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品配置、品質(zhì)和服務(wù)等方面，幾乎做到了精益求精，和周邊的物業(yè)相比，無(wú)論從概念層面還是具體細(xì)節(jié)層面，都有極大的超越，有形產(chǎn)品和無(wú)形品牌，在本案得到有機(jī)結(jié)合。（3）價(jià)值驅(qū)動(dòng)價(jià)位：假如說(shuō)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)重要以“市場(chǎng)比較法”為判斷依據(jù)，那么其在選擇非住宅房地產(chǎn)品時(shí)重要運(yùn)用的是“收益還原法”，在這里，價(jià)值決定價(jià)格的原理得到了充足的表達(dá)，特別是部分商業(yè)物業(yè)可以適當(dāng)考慮借鑒包租的形式，充足挖掘其內(nèi)在價(jià)值，以便于輕松打開(kāi)物業(yè)的價(jià)格空間。（4）時(shí)間換取空間：城市功能的分化和演變?yōu)楸卷?xiàng)目提供了更多的想象空間和升值預(yù)期。根據(jù)我們對(duì)本案所處區(qū)位的反復(fù)調(diào)查與論證，發(fā)現(xiàn)其周邊存在大量的潛在利好因素，只是暫時(shí)尚有待挖掘。從價(jià)值發(fā)現(xiàn)的角度，我們主張成本案的部分物業(yè)可以適當(dāng)持有一定的時(shí)間，以獲取更多的利潤(rùn)空間。5、核心價(jià)值訴求（1）價(jià)值訴求即消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為發(fā)生的主線理由，是產(chǎn)品能帶給消費(fèi)者的核心利益，也就是還產(chǎn)品獨(dú)一無(wú)二的銷(xiāo)售主張（USP）。（2）本案的USP可以考慮由兩條線索相交而成：其一是對(duì)于本案的感性認(rèn)同，即“綠洲中環(huán)中心”帶給潛在消費(fèi)者的非凡感受和身份體驗(yàn)；其二是對(duì)于本案的理性認(rèn)同，即“綠洲中環(huán)中心”具有現(xiàn)實(shí)的投資價(jià)值和利益。（3）“綠洲中環(huán)中心”的投資價(jià)值是最核心、最具競(jìng)爭(zhēng)力的特性。（4）本案的推廣思緒將采用兩者交替進(jìn)行，從感性和理性?xún)蓚€(gè)角度最大限度地使這兩條線索能在消費(fèi)者心目中形成交集和焦點(diǎn)。6、項(xiàng)目整體策劃理念（1）項(xiàng)目核心策劃理念：后上海主義——未來(lái)生活范式現(xiàn)在，上海人的生活與工作處在一種“鐘擺式”的狀態(tài)之中，天天在居住地和工作地之間疲于奔命，將大量的精力和時(shí)間都消耗在道路和通勤上。因而，本項(xiàng)目所要向他們展示的就是一種全新的生活方式。在綠洲中環(huán)中心，居住區(qū)、工作區(qū)和娛樂(lè)休閑區(qū)集中在一起，這就大大減少了人們浪費(fèi)在道路和通勤上的時(shí)間，反而可以把這些時(shí)間用于休閑娛樂(lè)。后上海主義不僅僅是一種建筑規(guī)劃理念，更是一種全新的生活模式和精神狀態(tài)。我們以對(duì)話的方式，即通過(guò)歷史與未來(lái)的對(duì)話，凡人與智者的對(duì)話，人文與自然的對(duì)話，時(shí)尚與經(jīng)典的對(duì)話，建筑與風(fēng)水的對(duì)話，這5個(gè)對(duì)話來(lái)闡述后上海主義這樣一種未來(lái)的生活范式的來(lái)源、演變和精髓。在項(xiàng)目后續(xù)一系列的概念包裝和媒體推廣過(guò)程中，綠洲中環(huán)中心將始終以“后上海主義”作為其精神要義和文化指南。歷史與未來(lái)的對(duì)話建筑是最客觀、最普遍、最直接的歷史存在。它不僅忠實(shí)地記錄了當(dāng)時(shí)的滄桑歲月，風(fēng)雨歷程，也向當(dāng)代傳遞著豐富的文化信息。它無(wú)言而博大，靜謐而活躍。人類(lèi)文明已經(jīng)經(jīng)歷了神話時(shí)代、宗教時(shí)代、工業(yè)時(shí)代，并逐步進(jìn)入后工業(yè)時(shí)代。相應(yīng)地，人類(lèi)思維水平和思維方式也經(jīng)歷了一個(gè)從“一維”演變至“二維”、“三維”和“四維”的過(guò)程。神話時(shí)代的建筑，是為了滿(mǎn)足人類(lèi)最基本的“遮蔽”這一單方面的需要。在宗教時(shí)代，宮殿、寺廟、官邸、陵寢等處在建筑主流地位。這些建筑中隱含著綱常倫理、封建秩序或者宗教神明。這一時(shí)期的代表建筑大多運(yùn)用象征主義的手法，形象和立面是這一時(shí)期建筑所關(guān)注的焦點(diǎn)。19世紀(jì)末、20世紀(jì)初的工業(yè)革命，給建筑帶來(lái)了一場(chǎng)革命性的運(yùn)動(dòng)，現(xiàn)代建筑應(yīng)運(yùn)而生，各種現(xiàn)代建筑流派此起彼伏，“建筑是住人的機(jī)器”、“少就是多”、“裝飾就是罪惡”、等等是這一時(shí)期的具有代表性的建筑思想，三維的“空間”被認(rèn)為是建筑的本質(zhì)和精華之所在，并出現(xiàn)了類(lèi)似“流動(dòng)空間”、“靈活空間”等種種設(shè)計(jì)手法。到了后工業(yè)時(shí)代，人的價(jià)值和需要日益得到了重視，人類(lèi)被科學(xué)文明壓抑的本能、潛意識(shí)思想情緒釋放出來(lái)了。關(guān)于人的研究日漸活躍。建筑更加注重發(fā)明有特性、有氣氛、有歸屬感的場(chǎng)合?！皥?chǎng)合”概念既具有實(shí)體形態(tài)的空間性質(zhì)，同時(shí)也涉及人的體驗(yàn)意義、歸屬感和領(lǐng)域性等方面的因素?；仡櫣沤裰型獾慕ㄖl(fā)展歷程，無(wú)論是埃及的金字塔、古希臘的雅典衛(wèi)城、古羅馬的決斗場(chǎng)、中國(guó)的長(zhǎng)城、秦始皇兵馬俑還是法國(guó)的盧浮宮、悉尼大劇院無(wú)不湛透著人們對(duì)生活的發(fā)明性追求和盡善盡美的渴望。讓我們把視角從歷史的長(zhǎng)河投向上海。從“十里洋場(chǎng)”的上海灘，到陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的全面形成，再到如火如荼的新城規(guī)劃和建設(shè)，她總是世人矚目的焦點(diǎn)?？纯袋S浦江邊散發(fā)著藝術(shù)氣息的上世紀(jì)建筑，走走佘山一棟棟林立的別墅豪宅，自然會(huì)領(lǐng)略上海這個(gè)國(guó)際大都會(huì)、世界級(jí)居住中心的吸引力。這種吸引力，把上海塑導(dǎo)致一個(gè)不斷上演精彩劇目的國(guó)際性舞臺(tái)。在這里，人，建筑和城市交相呼應(yīng)，和諧互動(dòng)。綠洲中環(huán)中心，所積極提倡的后上海主義，正是在這樣一個(gè)背景下隆重上演。后上海主義，并不僅僅簡(jiǎn)樸的停留于概念層面，而是通過(guò)實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品，清楚地勾勒出一種全新的生活空間和精神狀態(tài)。綠洲中環(huán)中心一方面是對(duì)傳統(tǒng)建筑文化與科技的傳承，更是對(duì)未來(lái)生活方式的一種響應(yīng)。建筑大師貝聿銘先生曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“一座建筑，要想植根于未來(lái)，必須植根于歷史。完美的建筑作品，必須實(shí)現(xiàn)歷史與未來(lái)、時(shí)間與空間、建筑與藝術(shù)的完美結(jié)合。”作為一個(gè)具有責(zé)任感與使命感的開(kāi)發(fā)公司，應(yīng)當(dāng)超越單純的商業(yè)視角，成為居住文明的發(fā)明者和時(shí)代文化的傳播者。建筑也應(yīng)當(dāng)具有超越時(shí)空的生命力，成為城市人類(lèi)文明進(jìn)程的一個(gè)標(biāo)志和進(jìn)步的推動(dòng)力，以開(kāi)放的心態(tài)、國(guó)際的視野、學(xué)習(xí)的精神，將西方現(xiàn)代文明與中國(guó)傳統(tǒng)文化相結(jié)合，發(fā)明出既是地方的又是國(guó)際的、既超越傳統(tǒng)又面向未來(lái)的國(guó)際化社區(qū)。凡人與智者的對(duì)話20世紀(jì)30年代以來(lái)，現(xiàn)代功能主義的設(shè)計(jì)思想，在整個(gè)城市的發(fā)展和建設(shè)過(guò)程中處在主導(dǎo)性的地位。當(dāng)時(shí)國(guó)際現(xiàn)代建筑會(huì)議發(fā)表的《雅典憲章》這樣認(rèn)為，“城市規(guī)劃就是將各種預(yù)計(jì)作為居住、工作、游憩的不同地區(qū)，在位置和面積方面作一個(gè)平衡的布置，同時(shí)建立一個(gè)聯(lián)系三者的交通網(wǎng)”。這種單純功能主義的原則，一方面使城市規(guī)劃、建筑開(kāi)始從古典的放射、圓形廣場(chǎng)一類(lèi)形式主義的桎梏中解放出來(lái)；另一方面功能主義又使城市規(guī)劃、建筑逐漸陷入機(jī)械主義，它刻板的分區(qū)肢解了城市的有機(jī)結(jié)構(gòu)，忽略了人與人之間的多方面聯(lián)系。當(dāng)人們生活的所有內(nèi)容：工作、居住、休閑、娛樂(lè)，被解剖成一個(gè)個(gè)獨(dú)立功能的零件，而城市設(shè)計(jì)過(guò)程中則把這些功能零件加以組合，裝配。于是，整個(gè)城市自身也成了一個(gè)機(jī)器。在把這些零件通過(guò)復(fù)雜的交通系統(tǒng)組成一個(gè)功能體的過(guò)程中，人們卻發(fā)現(xiàn)，作為這個(gè)城市本體而存在的人，再次被忽略了?，F(xiàn)代都市人們的生活，就仿佛鐘擺同樣，在工作區(qū)和居住區(qū)擺來(lái)擺去。在看似約定俗成的生活模式前，在天天的匆忙與奔波過(guò)程中，人的生活價(jià)值與尊嚴(yán)無(wú)時(shí)不刻在接受一種無(wú)謂的貶損和挑戰(zhàn)。蒙田曾這樣說(shuō)過(guò)：“沒(méi)有任何事情比適本地扮演人這一角色那樣美好與合理，也沒(méi)有任何學(xué)問(wèn)比懂得如何度此一生那樣艱巨和自然，在我們所具有的一切弱點(diǎn)中，最為粗魯?shù)哪耸禽p視我們的生存?！鄙鐓^(qū)規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)究竟該如何真正順應(yīng)人生活的復(fù)雜性與多樣性、講求城市結(jié)構(gòu)的多重性和功能的復(fù)合性，如何將環(huán)境與多元化的生活方式復(fù)合，激發(fā)居住者對(duì)所居住的環(huán)境的心理和情感上的認(rèn)同等，成為城市建設(shè)與房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中亟待解決的歷史性課題。上海置業(yè)通過(guò)大量的實(shí)地調(diào)研和取證，發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)外的很多CBD在人員下班后，整個(gè)區(qū)域像一座空城，這一方面是對(duì)城市資源的一種極大浪費(fèi)；另一方面，也導(dǎo)致了對(duì)現(xiàn)代都市人群生活質(zhì)量的實(shí)質(zhì)性損害。由于“鐘擺式”生存狀態(tài)不可避免的要將大量的時(shí)間和精力被消耗在道路和通勤上。上海置業(yè)認(rèn)為城市資源有效運(yùn)用的1/3概念模式（即1/3公建、1/3商務(wù)、1/3住宅）非常適合中國(guó)國(guó)情，并以“綠洲中環(huán)中心”實(shí)際建設(shè)來(lái)推動(dòng)和深化這種代表未來(lái)發(fā)展方向的社區(qū)開(kāi)發(fā)模式。綠洲中環(huán)中心總建筑面積近30萬(wàn)平方米。集3幢高層經(jīng)典住宅、3幢國(guó)際化高標(biāo)寫(xiě)字樓、一條環(huán)型商業(yè)休閑街和2座酒店及酒店式公寓于一體。這些高品質(zhì)的建筑群落由一個(gè)上萬(wàn)平方米的水景園林進(jìn)行有機(jī)銜接。整個(gè)社區(qū)建筑與景觀交相輝映，人與建筑和諧互動(dòng)，勾勒出一派生機(jī)盎然的景象。在這里，你可以在崇高生態(tài)寫(xiě)字樓里健康辦公，可以在商業(yè)風(fēng)情街享受城市文化的愉悅，也可以在酒店式公寓中獨(dú)擁尊貴服務(wù)，可以在景觀住宅中與家人共享天倫之樂(lè)，也可以獨(dú)自將美景攬入視線盡情揮霍享用。綠洲中環(huán)中心的住宅部分可以滿(mǎn)足商業(yè)、商務(wù)人士的居住需求，是商業(yè)、商務(wù)的重要補(bǔ)充。可以有效避免商務(wù)中心下班后的“空城”現(xiàn)象，而居住人員生活之必需在這里可基本方便地得到滿(mǎn)足，這在一定限度上促進(jìn)商業(yè)發(fā)展。以商業(yè)聚人氣，以人氣促商業(yè)，互相依存，互相補(bǔ)充，從而使城市資源得以有效運(yùn)用。人文與自然的對(duì)話人類(lèi)歷史曾被描述成一部與自然的抗?fàn)幨贰３跗诘娜祟?lèi)活動(dòng)簡(jiǎn)樸到僅僅是為了維持生存，對(duì)自然甚至其他動(dòng)物曾經(jīng)充滿(mǎn)敬畏。然而，人類(lèi)畢竟是地球上擁有知識(shí)自我積累與更新能力的高級(jí)生物。隨著文明限度的提高，人類(lèi)越來(lái)越希望擺脫自然的束縛，獲取更大的身心自由，也慢慢喪失了對(duì)自然的敬畏。于是，自然的和諧被打破，人類(lèi)有組織的行動(dòng)對(duì)自然的塑造，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其自身的演化。而隨著高致病性禽流感尾隨SARS的不期而至，也許可以促使人類(lèi)學(xué)會(huì)懷疑與敬畏，懷疑在對(duì)技術(shù)理性近乎迷信之下心安理得的生活，懷疑人類(lèi)對(duì)自然的掌控限度，從而重新產(chǎn)生對(duì)自然應(yīng)有的敬畏，思考人類(lèi)與自然的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)自然、人類(lèi)與心靈的和諧。所謂現(xiàn)代化的大都市，在一個(gè)硬地遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于濕地的范圍，在一個(gè)建筑密度高的驚人的空間，在一個(gè)機(jī)器多于生物的區(qū)域，這種探索和追求顯得尤為必要而可貴。而房地產(chǎn)景觀作為一種相對(duì)直觀有效解決方案，逐漸顯示出它的普遍意義。而對(duì)于房地產(chǎn)景觀，開(kāi)發(fā)商結(jié)識(shí)的深度迥異不同，實(shí)踐的效果和意義自然也就大相徑庭。就在上海，有的開(kāi)發(fā)商，在本質(zhì)上把它理解為一種裝飾的藝術(shù)和技巧；有的開(kāi)發(fā)商把它理解為一種為應(yīng)對(duì)綠化率規(guī)定的無(wú)奈之舉；當(dāng)然也有一部分的開(kāi)發(fā)商正進(jìn)行著如何把景觀審美價(jià)值和生態(tài)價(jià)值努力結(jié)合的嘗試。事實(shí)上，假如說(shuō)建筑是人與自然簽定的公開(kāi)契約，并且要約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，就有必要站在一個(gè)新的高度來(lái)判斷人文和自然的內(nèi)在關(guān)系。綠洲中環(huán)中心追求一種人與自然、建筑的互動(dòng)，體現(xiàn)“天人合一”的養(yǎng)生思想。無(wú)論是高層景觀公寓、高級(jí)寫(xiě)字樓，還是高星級(jí)酒店、圍繞式風(fēng)情商業(yè)步行街，基本上都是依水而建，占綠而筑。綠造坡，坡引泉，泉匯水成景，營(yíng)造自然鮮氧的社區(qū)綠肺，寫(xiě)意人與自然、建筑和諧共存的靈動(dòng)空間，為快節(jié)奏的都市人群提供了抱負(fù)的生活之城。當(dāng)人文和自然達(dá)成默契的時(shí)候，人與自然的和諧，就不存在誰(shuí)向誰(shuí)妥協(xié)的問(wèn)題，也不必要進(jìn)行過(guò)去那種艱難的取舍。人，自身就是自然的一部分。同樣，自然景觀由于有人的積極參與，而變得更富有活力和神韻。在綠洲中環(huán)中心，自然的感性和人文的理性有機(jī)交織，生態(tài)景觀和人文景觀交相呼應(yīng)，形成一種獨(dú)具品位的“場(chǎng)合”精神。時(shí)尚與經(jīng)典的對(duì)話后上海主義所理解的時(shí)尚，堅(jiān)持徹頭徹尾的簡(jiǎn)約精神，尊重自我和原創(chuàng)，同時(shí)又具有一種以開(kāi)放心態(tài)擁抱科技的情懷。簡(jiǎn)約是一種心態(tài)，是經(jīng)歷了繁冗的程式、經(jīng)歷了懷疑一切、經(jīng)歷了生命中不能承受之重后的選擇。簡(jiǎn)約是繁華燦爛后的平淡、大喜大悲后的從容。簡(jiǎn)約相信直達(dá)目的，刪繁就簡(jiǎn)，生活的意義因而明確、寧?kù)o、快樂(lè)、有趣。在這個(gè)浮華的世界里，簡(jiǎn)約是一種內(nèi)斂的淡淡喜悅和低調(diào)奢華。尊重自我和原創(chuàng)，強(qiáng)調(diào)的是對(duì)自己真實(shí)的感覺(jué)和體驗(yàn)負(fù)責(zé)。你所追求的，就是你所想要的東西，而不是社會(huì)潮流強(qiáng)加于你。你對(duì)于生活的理解，你的舉手投足、衣食住行、家居空間都貼著個(gè)性化的生活標(biāo)簽。在很多人對(duì)于所謂時(shí)尚的追求過(guò)程中，而你則自覺(jué)不自覺(jué)的成為一個(gè)時(shí)尚的領(lǐng)導(dǎo)者。同時(shí)，后上海主義生活，善于運(yùn)用一切也許的高科技手段，將科技導(dǎo)入生活，把技術(shù)與藝術(shù)相結(jié)合，改變以前固有的思維和行為模式，為自己發(fā)明更多的優(yōu)質(zhì)空間和時(shí)間。特別當(dāng)現(xiàn)代社會(huì)工作界線和休閑界線越來(lái)越模糊的時(shí)候，對(duì)于技術(shù)手段的科學(xué)理解和運(yùn)用，可以讓自己掌握著更多的積極權(quán)。與未來(lái)的生活方式相切合，后現(xiàn)代主義建筑理念風(fēng)格和上海海派文化的就這樣浪漫邂逅，并勾勒出一種獨(dú)立而不孤立的精神狀態(tài)，一個(gè)理性并富有發(fā)明性的生活空間。綠洲中環(huán)中心的雙塔寫(xiě)字樓，外立面線條冷竣，具有商務(wù)與科技的簡(jiǎn)約格調(diào)，前衛(wèi)中略帶收斂。干掛花崗石板和鋁合金中空玻璃幕墻巧妙結(jié)合，坡屋頂為鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；其大堂、電梯廳均為高檔磨光花崗巖地面、高檔裝修，國(guó)際最先進(jìn)的樓宇智能化系統(tǒng)，為辦公提供最方便快捷的支持。生態(tài)商務(wù)的概念在這里得到了縱深的發(fā)展，整體和細(xì)節(jié)無(wú)一不體現(xiàn)著以人為本的精神。雖然置身建筑內(nèi)部，但空氣在環(huán)保清風(fēng)系統(tǒng)的作用下同樣新鮮，仿若綠地中。綠洲中環(huán)中心的高層景觀住宅——綠洲湖畔花園，更是整個(gè)社區(qū)的建筑亮點(diǎn)。時(shí)尚大氣的立面造型，通透的寬敞空間，大幅景觀窗的開(kāi)闊視野，全面采光，四周取景。憑借陽(yáng)臺(tái)欄桿，仰望月亮悄悄爬上夜空，看湖面霓虹倒影，星光點(diǎn)點(diǎn)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，本來(lái)生活是可以這樣享受的。高星級(jí)酒店、酒店式公寓參照國(guó)際高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則，外觀高貴宏偉，房型寬敞舒適。國(guó)際酒店管理集團(tuán)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)，采用全球領(lǐng)先的酒店管理模式，配備締造金領(lǐng)價(jià)值、專(zhuān)屬商業(yè)精英俱樂(lè)部，匯聚功能廳、商務(wù)中心、中西餐廳、咖啡吧、SPA等眾多娛樂(lè)、休閑設(shè)施，為住戶(hù)提供全方位的星級(jí)服務(wù)，充足彰顯主人的尊貴價(jià)值。極具綠色生態(tài)風(fēng)情的商業(yè)街區(qū)將特色的休閑文化植入綠意與水的懷抱中，充足展現(xiàn)商業(yè)公園化的無(wú)盡魅力，輕松漫步于街區(qū)，可以充足感受無(wú)盡的優(yōu)雅與從容。建筑與風(fēng)水的對(duì)話綜觀當(dāng)代規(guī)劃理論，西方的技術(shù)體系一度因其忽視人與自然的有機(jī)聯(lián)系，即整體性的協(xié)調(diào)協(xié)同關(guān)系，偏執(zhí)于人力和機(jī)械力量，片面強(qiáng)調(diào)“征服自然”，終致導(dǎo)致自然的加倍報(bào)復(fù)，演為二十世紀(jì)下半葉以來(lái)一系列的環(huán)境危機(jī)；而脫胎于中國(guó)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)文明的“風(fēng)水”觀念，其前提是天人合一的宇宙觀和實(shí)用理性的整體思辨，注重人與自然的和諧共生，主張順應(yīng)自然、運(yùn)用自然和有節(jié)制地改造自然，涉及觀照自然、寄情山水、游目澄懷的審美。這種觀念恰恰與西方觀念形成一種互補(bǔ)。因此，當(dāng)率先研究生態(tài)建筑學(xué)的西方學(xué)者偶爾把目光投向東方文化時(shí)便驚訝地發(fā)現(xiàn)：延綿發(fā)展了幾千年的中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)理論，其環(huán)境觀、自然觀與建筑規(guī)，與當(dāng)代生態(tài)建筑學(xué)、景觀建筑學(xué)的新思潮理論產(chǎn)生了歷史的共鳴?，F(xiàn)代風(fēng)水學(xué)的內(nèi)涵與使命就是要將傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)的合理內(nèi)涵與當(dāng)代生態(tài)建筑學(xué)、景觀建筑學(xué)相融合，既研究建筑的方位、形態(tài)、材料色彩等等對(duì)于不同人的身心健康與事業(yè)發(fā)展的正負(fù)效應(yīng)，也研究建筑的種種要素組合格局對(duì)于大自然生態(tài)的正反影響，掌握對(duì)建筑要素及其格局的調(diào)整、優(yōu)化，使之與人體生命信息和整個(gè)自然生態(tài)更協(xié)調(diào)、更同步，以更有利的科學(xué)方法，探索人、建筑物、自然生態(tài)三位一體和諧共生的客觀規(guī)律。而綠洲中環(huán)中心正是從這一角度，把傳統(tǒng)的風(fēng)水含義置入現(xiàn)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念與科技情景中。后上海主義所理解的風(fēng)水，并非出自簡(jiǎn)樸的對(duì)于舊物的獵奇與展玩，而是對(duì)于當(dāng)代社會(huì)理智而發(fā)明性的辯證歸復(fù)，既追溯人類(lèi)歷史又展望未來(lái)，從中尋覓人類(lèi)曾一度喪失，卻又為人類(lèi)所必須的和諧追求：“天、地、人”。綠洲中環(huán)中心在總體設(shè)計(jì)定位上以“一個(gè)中心、二大分區(qū)、三位一體、四周開(kāi)放”為基本原則。“一個(gè)中心”就是以大型的生態(tài)湖面為中心，建筑與小品依水而建；“二大分區(qū)”意味著把商業(yè)辦公、賓館、酒店式公寓組合為公共建筑區(qū)，把住宅單獨(dú)組成為住宅社區(qū)，使開(kāi)放性和私密性空間有機(jī)聯(lián)系又互不干擾；“三位一體”表現(xiàn)為將建筑、環(huán)境、人文三者有機(jī)結(jié)合，發(fā)明一個(gè)“天人合一”新型開(kāi)發(fā)理念；“四周開(kāi)放”重點(diǎn)突出本項(xiàng)目用大量的底層架空方式將生態(tài)環(huán)境引入城市，讓社區(qū)環(huán)境成為上海城市景觀的一大亮點(diǎn)。假如說(shuō)，綠洲中環(huán)中心的整體布局滲透了其對(duì)于風(fēng)水的參悟和理解，那么在單體項(xiàng)目的實(shí)行過(guò)程中，在不同類(lèi)型項(xiàng)目關(guān)系的把握上，甚至在具體建筑細(xì)部的運(yùn)用上，更體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商對(duì)每一寸土地、每一寸空間的尊重。自然的氣憤、人氣和商氣互相補(bǔ)充、互相促進(jìn)，居住價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值得到一種發(fā)明性的融合。在這里，你可以在崇高生態(tài)寫(xiě)字樓里健康辦公，可以在商業(yè)風(fēng)情街感受現(xiàn)代都市文化的時(shí)尚，可以在酒店式公寓中獨(dú)擁尊貴細(xì)致的服務(wù)，可以在景觀住宅中與家人共享天倫之樂(lè)，當(dāng)然，你也可以在湖畔的小亭靜享沉思的愉悅。無(wú)論是對(duì)于傳統(tǒng)風(fēng)水文化精髓的研判，還是對(duì)于現(xiàn)代科技建筑前沿的借鑒，或者對(duì)于未來(lái)人們生活方式的孜孜探索，綠洲中環(huán)中心所不懈追求的，正是把這些通過(guò)反復(fù)思考的理性成果，轉(zhuǎn)化為一種簡(jiǎn)樸而充滿(mǎn)感性的生活環(huán)境和狀態(tài)。在這個(gè)從復(fù)雜到簡(jiǎn)樸、從理性又回復(fù)到感性的跨越中，恰恰顯示出后上海主義的智慧和力量。2、項(xiàng)目整體策劃模式概念拉動(dòng)概念拉動(dòng)價(jià)值驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品推動(dòng)稀缺性唯一性排他性綠洲中環(huán)中心二、項(xiàng)目的商業(yè)部分1、普陀區(qū)商業(yè)市場(chǎng)總述普陀區(qū)是上海新興的商業(yè)中心，形成了亞新生活廣場(chǎng)、華源世界廣場(chǎng)、中百一店滬西商廈等近百座大型商辦設(shè)施；形成了麥德龍、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)量販等六大賣(mài)場(chǎng)；形成了聯(lián)華、華聯(lián)、農(nóng)工商三大超市配送中心；形成了有色金屬、汽車(chē)、化工、農(nóng)副產(chǎn)品等１００余家大型生產(chǎn)資料和生活資料市場(chǎng)；全國(guó)唯一的白銀現(xiàn)貨交易市場(chǎng)也落戶(hù)在普陀區(qū)。本區(qū)是大賣(mài)場(chǎng)、大市場(chǎng)和大型配送中心集中的區(qū)域。有綜合性大賣(mài)場(chǎng)１０個(gè)，專(zhuān)業(yè)性大賣(mài)場(chǎng)５個(gè)。如德國(guó)的麥德龍和歐培德。法國(guó)的家樂(lè)福，臺(tái)灣的亞新生活廣場(chǎng)、好又多和樂(lè)購(gòu)購(gòu)物中心，常州的紅星美凱龍家具裝飾城和月星家具廣場(chǎng)，南京的金盛好來(lái)福裝飾城，上海的華聯(lián)、聯(lián)華和農(nóng)工商三大超市大賣(mài)場(chǎng)。有大型配送中心６家，如麥德龍配售中心，歐培德配售中心，和上海華聯(lián)、聯(lián)華、農(nóng)工商配售中心等。2、全區(qū)商業(yè)屬性普陀區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)以滿(mǎn)足本區(qū)居民的消費(fèi)為主，商家多以經(jīng)營(yíng)中底檔商品。隨著普陀新一輪商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，其原先“溫飽型”公司將逐漸向“小康型”轉(zhuǎn)變。這些新型的商業(yè)吸引多元化的資本，以購(gòu)物中心為主題，融合超市、便利店、健身房、咖啡店、網(wǎng)吧等各種新興業(yè)種構(gòu)成，形成“國(guó)際大都市社區(qū)商業(yè)”，一改以往的馬路菜聲＋卷簾門(mén)的舊商業(yè)。以下根據(jù)各商圈不同的商業(yè)特性分別加以闡述：（1）武寧路武寧路商圈是普陀區(qū)初期興起的繁華路段，商業(yè)重要集中在武寧路橋至中山北路段，分布最為密集，大體長(zhǎng)約800-900米。而目前所看到的商業(yè)，也已通過(guò)不斷的擴(kuò)大以及改建，商業(yè)規(guī)模的的不斷擴(kuò)大以及個(gè)各個(gè)業(yè)種的不斷豐富，使武寧路商圈的商業(yè)價(jià)值不斷增長(zhǎng)。該地區(qū)擁有滬西工人文化宮，周邊商業(yè)氛圍濃郁，且區(qū)域內(nèi)新建中高檔住宅區(qū)密集，擁有滬西域逾100萬(wàn)消費(fèi)人口構(gòu)成的人流，加之上?！笆逵?jì)劃”中將該區(qū)域列入重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域之一，政府斥巨資投入改造，消費(fèi)力迅速提高，市場(chǎng)發(fā)展前景極其樂(lè)觀。未來(lái)的武寧商圈，將被改造為集影視文化、娛樂(lè)、餐飲于一體的大型休閑中心。在其周邊區(qū)域，將規(guī)劃建一批個(gè)性化、高品質(zhì)的開(kāi)敞式主題購(gòu)物公園、一條人性化的休閑步行街。該商業(yè)街以綜合類(lèi)商業(yè)以及銀行、專(zhuān)賣(mài)店、金銀器店、餐飲、休閑為主。商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況（以西門(mén)町為例）：——租賃價(jià)格：1Ｆ10－12元／平方米／天2F6元/平方米/天3F3元/平方米/天4F2.5元/平方米/天——銷(xiāo)售價(jià)格：1F35000元/平方米2F22023元/平方米3F14000元/平方米（2）長(zhǎng)壽路長(zhǎng)壽路為東西方向的6車(chē)道，其商業(yè)氣氛比較集中的地段為：東起陜西北路西至武寧路段。位于普陀、靜安商業(yè)街重要以大型規(guī)模性商場(chǎng)為主，帶動(dòng)周邊的餐飲、娛樂(lè)，商業(yè)行為涉及的種類(lèi)以服裝、日用百貨、專(zhuān)賣(mài)店、休閑娛樂(lè)等綜合范圍。未來(lái)長(zhǎng)壽商業(yè)圈將建成一個(gè)區(qū)域性的休閑購(gòu)物樂(lè)園。除了已有的亞新生活廣場(chǎng)外，該區(qū)域?qū)⒔ㄒ粋€(gè)面積達(dá)22萬(wàn)平方米的家具博物、會(huì)展館，一個(gè)上海最大的KTV娛樂(lè)城、一個(gè)上海最大的洗浴健身中心等。商鋪?zhàn)赓U價(jià)格情況：——租賃價(jià)格：10-20元/平方米/天——銷(xiāo)售價(jià)格：40000元/平方米（底商，面積100平方米左右）（3）長(zhǎng)風(fēng)—曹楊商圈曹楊商圈以蘭溪路一路最為集中，是普陀區(qū)比較早形成的商業(yè)集中區(qū)域，此區(qū)域以大型商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)共存的方式，商業(yè)大多以中低檔產(chǎn)品為主，重要客源也多數(shù)來(lái)自該區(qū)域周邊居民，以及部分嘉定和普陀區(qū)周邊居民，以區(qū)域消費(fèi)為主。而緊鄰長(zhǎng)風(fēng)新村地區(qū)也因地制宜大力興辦第三產(chǎn)業(yè)，在怒江路、棗陽(yáng)路一帶已形成商業(yè)中心。與曹楊商圈形成一片。未來(lái)此商圈將憑地理資源，充足運(yùn)用該區(qū)沿蘇州河的地區(qū)優(yōu)勢(shì)，在蘇州河沿岸建造親水平臺(tái)、露天濱水酒吧等。在長(zhǎng)風(fēng)公園內(nèi)引進(jìn)世界著名的主題公園如太空娛樂(lè)城等大型旅游項(xiàng)目，發(fā)揮地區(qū)特性。商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況：——租賃價(jià)格：1F18元/平方米/天2F12元/平方