高等學(xué)校大學(xué)物業(yè)管理服務(wù)方案

服務(wù)方案

1管理公司簡介

1.1

XXXX市工商行政管理局批準(zhǔn)成立，注冊(cè)資金元，是一家擁有物業(yè)管理三級(jí)

資質(zhì)的優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。成立之初，通過引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，

逐漸形成了獨(dú)特的“標(biāo)準(zhǔn)化管家”的經(jīng)營模式；并順利通過了IS09001：2000

質(zhì)量體系認(rèn)證。公司現(xiàn)有員工150余人，管理人員全部具有大專以上學(xué)歷。各類

技術(shù)人員持證上崗率100%?

我公司與xx聯(lián)通一直保持長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，自2010年起一直為xx聯(lián)

通市公司及縣分公司提供保潔、保安、維保、職工餐廳、招待所、司機(jī)等物業(yè)服

務(wù)，因細(xì)致、周到、標(biāo)準(zhǔn)的出色服務(wù)，多次受到聯(lián)通公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的表揚(yáng)和贊譽(yù)。

公司除承擔(dān)物業(yè)管理工作外，服務(wù)對(duì)象已拓展到高校、小區(qū)、寫字樓、公寓、

等服務(wù)領(lǐng)域，通過十幾年的不斷實(shí)踐，公司在物業(yè)服務(wù)方面積累了豐富的管理經(jīng)

驗(yàn)，管理水平得到業(yè)主的一致好評(píng)。

公司在發(fā)展中形成了獨(dú)具特色的企業(yè)文化，以其超前的理念、務(wù)實(shí)的作風(fēng)，

凝聚成強(qiáng)大的向心力。以“追求卓越，超越業(yè)主期望”為自己的企業(yè)使命，秉承

“用真心服務(wù)，為業(yè)主當(dāng)好管家”的服務(wù)理念，激勵(lì)著優(yōu)秀的華埠物業(yè)人，不斷

追求卓越，努力回報(bào)社會(huì)！

1.2物業(yè)管理宗旨、總目標(biāo)及主要思路

針對(duì)的各項(xiàng)要素，我們進(jìn)行了深入廣泛的實(shí)地研究和分析討論，在總結(jié)經(jīng)

驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，提煉了物業(yè)管理工作面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)，從而確定了我們對(duì)物

業(yè)管理的宗旨、總體目標(biāo)和主要思路。

1、物業(yè)管理的宗旨

承高校傳統(tǒng)，管一流物業(yè)，樹高校形象，創(chuàng)一流品牌。

2、總體目標(biāo)

在高校物業(yè)管理中，能否管出最佳效果，能否實(shí)現(xiàn)“管理、服務(wù)、育人”

三位一體化管理，對(duì)xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院、對(duì)我公司的影響都很大。我公司將本著

對(duì)高校高度負(fù)責(zé)的精神，瞄準(zhǔn)三項(xiàng)目標(biāo)，發(fā)奮沖刺。我們的三項(xiàng)管理目標(biāo)是：

(1)力爭服務(wù)“零投訴”為質(zhì)量管理目標(biāo)，通過專業(yè)化的管理，規(guī)范化的服

務(wù)，貫穿“以人為本”的服務(wù)思想，致力在學(xué)院內(nèi)創(chuàng)造一個(gè)舒心、安心、順心的

學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。

(2)自接管高校物業(yè)管理之日起，按優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，做到管理

無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔，師生無怨言。

(3)我公司已通過了IS09001：2000質(zhì)量體系認(rèn)證，物業(yè)管理從正式接管后

全面導(dǎo)入IS09001：2000質(zhì)量管理體系，規(guī)范物業(yè)管理，提升物業(yè)管理的內(nèi)涵。

3、主要思路

根據(jù)xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理的特點(diǎn)，在具體的管理服務(wù)過程中，我們將

牢牢把好以下幾個(gè)關(guān)口，確保物業(yè)管理各項(xiàng)工作的正常開展，以求得最佳的管理

效果。

(1)把好安全關(guān)，確保安全有序。經(jīng)常性加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)中心員工的安全意識(shí)

教育，運(yùn)用各種手段，確保安全工作萬無一失。

1、統(tǒng)籌計(jì)劃安排。把安全管理方案統(tǒng)籌考慮，全盤計(jì)劃安排，以形成下緊

上松、內(nèi)緊外松的防護(hù)體系。

2、突出防范重點(diǎn)。根據(jù)高校的安全防范特點(diǎn)，并結(jié)合高校的實(shí)際情況，確

定學(xué)院的治安防范重點(diǎn)部位。保證學(xué)院24小時(shí)值班，每秒鐘不脫人，建立閉鎖

門窗交接制度、夜間值班巡查制度。主動(dòng)配合學(xué)生處和校保衛(wèi)處工作，加強(qiáng)消防

和安全用電、用水工作，經(jīng)常性檢查水、電、消防器材和設(shè)備設(shè)施，確保狀態(tài)良

好。對(duì)于違章用電、用水的同學(xué)要加強(qiáng)管理和教育。

3、制訂學(xué)院突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。設(shè)想可能在學(xué)院內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件（如盜

竊、火災(zāi)等）制定相應(yīng)的應(yīng)急處理預(yù)定方案。

（2）把好設(shè)備關(guān)，確保高效運(yùn)行

精心操作，細(xì)心護(hù)理。負(fù)責(zé)學(xué)院、樓宇設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)和保養(yǎng)，負(fù)責(zé)

水電正常供應(yīng)、衛(wèi)生消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，保證設(shè)施的運(yùn)行正常。管理人員要做

到對(duì)配電設(shè)備進(jìn)行每日巡查，并記錄在案，對(duì)出現(xiàn)的任何不良苗頭不可疏忽大意,

準(zhǔn)確記錄及時(shí)匯報(bào)，妥善處理，并定期作好清潔工作，確實(shí)像愛護(hù)自己眼睛一樣

愛護(hù)各種設(shè)備。

（3）把好衛(wèi)生關(guān)，確保保潔質(zhì)量

整潔的環(huán)境，是高校物業(yè)管理最基本的要求。我公司將把環(huán)境整潔作為提

高高校物業(yè)管理檔次的重要的一個(gè)方面抓緊抓好，實(shí)施全天候、全方位保潔，做

好高校公共及周邊環(huán)境的綠化保潔工作。

1、嚴(yán)格規(guī)定各部位清掃作業(yè)制度，發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象，隨時(shí)處理。嚴(yán)格遵守質(zhì)

量標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，真正做到無可挑剔，人人滿意。

2、嚴(yán)格檢查考核，通過每天的巡視和不定期檢查，通過公司和物業(yè)服務(wù)中

心的定期考核和獎(jiǎng)懲措施，使每個(gè)保潔員保持足夠的工作動(dòng)力和衡定標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持

不懈，一如既往地做好本職工作。

3、實(shí)施“物管110”服務(wù)模式，賦予每位物業(yè)管理人員對(duì)保潔的監(jiān)管職責(zé),

發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象隨時(shí)處理。

（4）把好服務(wù)關(guān)，確保工作秩序

根據(jù)學(xué)校作息時(shí)間，由管理人員開關(guān)公寓、樓宇出入口。每班設(shè)管理員、

值班員，并且每位員工要做到像照顧自己的孩子一樣無微不至的關(guān)心學(xué)生的生

活。在服務(wù)過程中要求做到班班有記錄，事事有依據(jù)，始終注重謙遜禮貌，熱情

周到，主動(dòng)接受師生的監(jiān)督。

1.3物業(yè)管理理念

高校物業(yè)管理不同于社會(huì)的專業(yè)性物業(yè)管理，其根本的區(qū)別就是要在物業(yè)管

理中實(shí)現(xiàn)“管理、服務(wù)、育人”三位一體化的物業(yè)管理模式，因此在高校的物業(yè)

管理過程中，不但要做好硬件管理，使之達(dá)到保質(zhì)增值的功能，而且要以員工的

高素質(zhì)、企業(yè)的文化品位、人性化的管理來達(dá)到育人的根本目的。

我公司通過多年高校的物業(yè)管理，已經(jīng)從中取得了一定的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，并

已基本上實(shí)現(xiàn)了“管理、服務(wù)、育人”三位一體化的物業(yè)管理模式，我公司相信

我們有能力管理好學(xué)院，有能力在課余時(shí)間照顧好學(xué)生的生活起居。

在xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理過程中，我們倡導(dǎo)以下物業(yè)管理理念。

1.物管110：

亦稱“首問負(fù)責(zé)制”或“一話通服務(wù)”，其核心思想即為：物業(yè)服務(wù)中心的

員工，不分彼此，不分份內(nèi)份外，全員均為物管110的執(zhí)行者。服務(wù)員既是師生

的服務(wù)者，也是保潔者；保潔員既是保潔者，也是師生的服務(wù)者，諸如此類。不

論業(yè)主有何需要，只要通過值班電話或向物業(yè)服務(wù)中心的任一員工反映，都會(huì)做

到事事有交待，件件有落實(shí)，其目的是形成110服務(wù)聯(lián)動(dòng)，為師生提供方便、快

捷、全方位的服務(wù)。

2.零干擾管理

就是給學(xué)生創(chuàng)造個(gè)性化的私密空間，保障學(xué)生的隱私不被泄露。在服務(wù)、管

理的時(shí)候，應(yīng)盡可能不打擾學(xué)生，將學(xué)生在學(xué)習(xí)、休息時(shí)受外界干擾的程度降到

最低限度。物業(yè)管理人員不進(jìn)入私人隱密區(qū)域；物業(yè)服務(wù)中心在不干擾學(xué)生的情

況下提供服務(wù)等。

3.人性化管理

即“以人為本”的理念。根據(jù)公司服務(wù)對(duì)象------學(xué)生的獨(dú)特群體，對(duì)他們

進(jìn)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)同時(shí)，生活上多關(guān)心幫助、思想上多溝通，培養(yǎng)學(xué)生積極向上樂觀

的思想、健康心理，互幫互助、愛心的培育，增強(qiáng)集體榮譽(yù)感，以高校為榮，傾

心營造“崇尚文明、同學(xué)親善、親切自然、共建校園”的人性化理念。

親情化管理

即把我們所倡導(dǎo)的“親情、友情、愛情”融入到我們的物業(yè)管理中去，讓我

們的每位管理人員像照顧自己的兒女一樣照顧我們的同學(xué)，使我們學(xué)院的每一位

同學(xué)都能夠感覺到家庭的溫暖。

5.點(diǎn)滴管理

點(diǎn)滴管理即全心服務(wù)，簡單地說，就是物管人員在任何時(shí)候，對(duì)待我們的學(xué)

生都要做到：“認(rèn)真到不能再認(rèn)真的程度；細(xì)致到不能再細(xì)致的程度”，這就叫實(shí)

實(shí)在在地全心服務(wù)。比如同學(xué)生病，我們的管理人員要像照顧自己的兒女一樣關(guān)

心、照顧同學(xué)。通過點(diǎn)點(diǎn)滴滴，始終如一地把美好生活的每一細(xì)節(jié)都帶給每一位

學(xué)生。

6.一分鐘反應(yīng)

物業(yè)服務(wù)中心每個(gè)員工無論何時(shí)接到何任務(wù)，必須在一分鐘內(nèi)行動(dòng)，以確保

每項(xiàng)工作都能及時(shí)準(zhǔn)確的落實(shí)到位。

7.品牌服務(wù)

“市場向品牌集中，效益向規(guī)模傾斜”，高校物業(yè)管理人深諳此理。在堅(jiān)持

規(guī)?；l(fā)展任務(wù)的同時(shí)，始終將品牌服務(wù)作為公司頭等大事來抓。以我們的“高

校社區(qū)”品牌服務(wù)讓師生們?cè)趯W(xué)習(xí)、休息時(shí)真正的感到舒心、安心、放心、稱心。

8.溝通零距離

就是我們的員工在日常的物業(yè)管理過程中要注重與學(xué)生的溝通，要最大限度

的與學(xué)生交流，深入的了解我們的學(xué)生的心理狀態(tài)，時(shí)刻注意學(xué)生的心理變化，

為我們更好的實(shí)施“管理、服務(wù)、育人”三位一體化管理模式打下良好的基礎(chǔ)。

2項(xiàng)目概況

2.1項(xiàng)目概述

xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院位于xx市雙橋區(qū)下二道河子，校園占地286畝（包括高廟

西校區(qū)10畝），建筑面積10.2萬平方米。學(xué)院建筑物有教學(xué)樓、辦公樓、實(shí)驗(yàn)

樓、實(shí)訓(xùn)樓、學(xué)生宿舍樓、圖書館樓、體育館等?，F(xiàn)有在校生5300,教職工340

人。本項(xiàng)目為學(xué)院物業(yè)管理服務(wù)，包括：零星維修維護(hù)、安全保衛(wèi)、宿舍管理、

室內(nèi)外清潔保潔、校園綠化美化、開水供應(yīng)、西校區(qū)看護(hù)。

2.2保潔服務(wù)內(nèi)容及范圍

（1）日常檢查、維修、維護(hù)

水電暖日常維修維護(hù)，門、窗、鎖等（不含食堂、商店）的維修，辦公家具

及教室桌椅的日常維修、日常搬運(yùn)。

供水檢查、維護(hù)、維修范圍為市政自來水表以內(nèi)至各用水點(diǎn)的水龍頭、開關(guān)

截門、管路、水泵等加壓系統(tǒng)。

供電檢查、維護(hù)、維修范圍為配電室總閘下口至各用電點(diǎn)的燈具、開關(guān)、插

座、配電箱、電線電纜。

供暖檢查、維護(hù)、維修范圍為換熱站出口至各用暖單元的散熱器、截門、管

道泵、管路。

排水系統(tǒng)范圍為各用水點(diǎn)水盆、地漏、排水管路至學(xué)院排污總出口。

水泵房內(nèi)設(shè)施維修維護(hù)，管路、電路維修，截門、底閥更換、山上景觀噴泉

的維護(hù)維修，開關(guān)、截門、噴頭等配件的更換。

雨水排出管道范圍為校園內(nèi)雨排入口（水篦子、排水口）至校園北出口（大

門衛(wèi)對(duì)過通往液化氣站橋下出口處）和校園東出口（小門衛(wèi)明水溝至校園外）雨

季清理，及時(shí)疏通排水口，保證排水暢通。配備防洪物資用工。

建筑物、護(hù)坡、護(hù)壩、道路、馬路牙、墻面、地面、踢腳線、臺(tái)階、護(hù)欄、

圍墻小面積損壞的臨時(shí)維修、維護(hù)。

⑵清潔、保潔、消殺（除四害）、消毒、垃圾清運(yùn)

按照后勤管理部門的要求，完成校園環(huán)境、室內(nèi)外衛(wèi)生管理服務(wù)工作，包括

教學(xué)樓、辦公樓、圖書館樓、學(xué)生宿舍樓的樓內(nèi)走廊、樓梯道、教學(xué)樓四個(gè)120

人大教室內(nèi)、電教室、階梯教室、體育館教室、籃球館、電梯間、衛(wèi)生間、會(huì)議

室（大、?。?、會(huì)議廳及室外道路、停車場、體育場、山體公園、綜合服務(wù)樓周

邊、綜合服務(wù)樓ATM機(jī)室、家屬樓周圍等學(xué)校管理范圍內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，

清潔開荒、日常保潔、消殺、消毒、生活垃圾的收集、清運(yùn)等（不含食堂、商店

的樓內(nèi)部分）。

（3）學(xué)生宿舍的管理

按照學(xué)生管理部門的要求，完成學(xué)生宿舍日常管理工作，包括生活秩序管理、

公共秩序管理、宿舍安全管理、宿舍紀(jì)律維持等。

（4）安全工作管理

按照安全保衛(wèi)部門的要求，完成大門衛(wèi)、小門衛(wèi)人員和車輛出入管理、夜間

巡邏校園，監(jiān)控、消防設(shè)施管理。

（5）樹木綠地的修剪及養(yǎng)護(hù)管理

按照后勤管理部門要求，完成校園綠化服務(wù)工作，包括山體公園、校區(qū)內(nèi)所

有樹木、綠化帶、草坪、花壇、樹盆、綠籬、天然植物群落等的整枝、修剪、養(yǎng)

護(hù)、病蟲害防治、抗旱澆水、施肥、雜草雜物清理。

（6）電鍋爐房管理、供應(yīng)開水

（7）西校區(qū)物業(yè)的看護(hù)

（8）物業(yè)管理制度與檔案、資料管理

（9）校園綜合服務(wù)和零星用工

（10）化糞池、排污井、排污管道檢查、清掏、疏通

檢查、清掏、疏通辦公樓、教學(xué)樓、宿舍樓、綜合服務(wù)樓等學(xué)院所有建筑的

化糞池、排污井、排污管道。

2.3服務(wù)要求

（一）日常維修、維護(hù)

1、確保門窗等共用設(shè)施的完好和正常使用；及時(shí)完成各項(xiàng)零星維修任務(wù),

合格率100%。建立日常巡查制度，做好日常巡查記錄和維修記錄。

2、保證公共水電暖等公共設(shè)施正常運(yùn)行。公共設(shè)施、供水供電設(shè)施每天

檢查一遍，做好檢查記錄。發(fā)現(xiàn)故障或損壞應(yīng)在20分鐘內(nèi)到場，12小時(shí)內(nèi)維修完

畢。供暖前全面檢查供暖設(shè)施。

3、給排水系統(tǒng)設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏現(xiàn)象；遇有事故，

維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水和長時(shí)間停水現(xiàn)象。

4、重大節(jié)日保證噴泉運(yùn)轉(zhuǎn)、及時(shí)上水補(bǔ)水、排水、衛(wèi)生清理、噴頭、電機(jī)

檢查維護(hù)維修、冬季防護(hù)、防凍等。

5、小型維修（包工不包料）

（1）水、電、門鎖、門窗維修不過夜；

（2）水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞、玻璃損壞，要隨

叫隨修；

（3）排水管、排污管要保持暢通，如有堵塞應(yīng)立即疏通。

（4）家具、桌椅維修要及時(shí)，24小時(shí)內(nèi)完成維修。

（二）清潔、保潔、消殺（除四害）、消毒、垃圾清運(yùn)

1、按工作程序?qū)Ψ秶鷥?nèi)的場所進(jìn)行定期清掃或不定期的清掃保潔，做到

全天候、全方位保潔；

2、定期殺滅蚊、蠅、鼠，并做到無滋生源，每周對(duì)范圍內(nèi)的場所消毒一

次；

3、污水排放通暢；

4、如遇突發(fā)事件或突擊檢查時(shí)，積極配合校方，搞好衛(wèi)生工作，隨叫隨

到。

5、入口及大堂清潔要求

①門窗（玻璃、窗框、窗臺(tái)、門把手）無手印、無污漬，保持光潔明亮。

②地面、地腳線、指示牌、座地?zé)熁抑褵o污漬、水跡、塵跡，保持光潔明

亮。

③燈飾、天花頂無蛛絲、無污塵。

④電梯（轎廂、燈飾、排風(fēng)扇及按鈕）無塵跡、污漬，地面干凈整潔。

6、樓層公共區(qū)域部分清潔要求

①指示牌、懸掛牌光潔明亮。保持消防通道無雜物。

②地面、墻面、消防器材、果皮箱、垃圾筒無污漬、無痰漬、無塵跡。

③天花板無蜘蛛網(wǎng)和灰塵污漬。

④門把、鏡子無水漬、無印跡，明亮照人。

⑤樓道內(nèi)滅火器、宣傳欄無灰塵。

7、衛(wèi)生間清潔要求

①地面、墻面、門、窗、玻璃鏡面、隔板無灰塵污漬和雜物。

②小便器、坐廁、洗手盆無污漬、無積水、無垢、無臭，瓷器光潔明亮。

③保持下水管道水流暢通。

8、露天部分清潔要求

①地面無垃圾、無雜草、無積水、無明顯污漬油跡。

②室外設(shè)施無明顯灰塵污漬及不良張貼物。

③校園宣傳欄、宣傳窗、雕塑無灰塵、無污漬。

④燈飾、欄桿、指示牌無污漬、水跡及明顯灰塵。

⑤垃圾清運(yùn)及時(shí)，物品擺放整齊。

⑥垃圾桶無明顯灰塵污漬，不過滿。

⑦房屋立面、道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)象。

⑧綠化帶及四周無落葉無垃圾，公園內(nèi)道路無落葉無垃圾。

9、垃圾清運(yùn)要求

①垃圾箱、筒的垃圾存量不超過上緣，及時(shí)清理，垃圾不在筒箱內(nèi)過夜。

②垃圾中轉(zhuǎn)站定期消毒，無蚊蠅飛舞。

③垃圾清運(yùn)過程中不得產(chǎn)生二次污染。

④與垃圾箱運(yùn)輸部門建立聯(lián)系機(jī)制，及時(shí)外運(yùn)，不得產(chǎn)生垃圾堆積現(xiàn)象。

⑤整理樹木、平整草坪花園等產(chǎn)生的樹枝、石塊、樹葉等固體垃圾歸堆后,

整體外運(yùn)，不得隨意存放到學(xué)院院內(nèi)。

10、每月進(jìn)行一次集中大掃除，清理衛(wèi)生死角。

（三）學(xué)生宿舍的管理

1、嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)院《學(xué)生公寓管理規(guī)定》。

2、嚴(yán)格公寓出入管理。嚴(yán)禁非本公寓人員進(jìn)入宿舍，對(duì)出入公寓的物品應(yīng)

進(jìn)行查問。如有家長探視、施工維修等外部人員進(jìn)入，要進(jìn)行詢問核實(shí)并做好登

記。

3、嚴(yán)格住宿生出勤管理。按時(shí)開關(guān)門鎖及電閘，督促學(xué)生自覺遵守學(xué)校的

各項(xiàng)規(guī)章制度和作息時(shí)間，晚10點(diǎn)查房清點(diǎn)登記住宿人員。對(duì)請(qǐng)假的學(xué)生要進(jìn)

行核實(shí)，對(duì)無故夜不歸宿的要及時(shí)打電話通知輔導(dǎo)員或所屬系的值班老師，并做

好記錄。

4、嚴(yán)格日常檢查督導(dǎo)。每2小時(shí)巡查宿舍一次，經(jīng)常巡視公寓公共設(shè)施，

確保設(shè)施正常使用，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修。加強(qiáng)學(xué)生宿舍鑰匙管理，督促學(xué)生按時(shí)

整理內(nèi)務(wù)，及時(shí)排查并處置學(xué)生私自接換電線、使用大功率電器、吸煙、喝酒、

賭博及私藏管制刀具等行為，及時(shí)向所屬系輔導(dǎo)員反饋信息，并做好記錄。

5、關(guān)愛尊重學(xué)生，全心全意為學(xué)生服務(wù)。學(xué)生有病或生活、學(xué)習(xí)上有困難,

要稱王給予熱情幫助。發(fā)現(xiàn)學(xué)生有重大病情要及時(shí)報(bào)告輔導(dǎo)員，并協(xié)助及時(shí)送校

醫(yī)室或醫(yī)院治療。深入了解學(xué)生中存在的問題，及時(shí)排查學(xué)生矛盾隱患，查處學(xué)

生打架行為。

6、加強(qiáng)安全防范意識(shí)，防火防盜防電。發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情及時(shí)報(bào)告、處置。掌握應(yīng)

急疏散方法，遇有緊急情況，迅速妥善疏散學(xué)生，確保學(xué)生人身安全。

7、認(rèn)真做好值班、交接班記錄，保存好有關(guān)工作資料，為學(xué)生宿舍評(píng)優(yōu)工

作提供依據(jù)。

8、遇突發(fā)事情發(fā)生，值班管理人員必須在第一時(shí)間報(bào)告其系部值班領(lǐng)導(dǎo)，

同時(shí)向?qū)W院安全工作處和學(xué)院行政值班領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，如情況緊急應(yīng)同時(shí)直接報(bào)警

（110、120或119等）。

9、按時(shí)參加系及學(xué)生處組織的有關(guān)活動(dòng)，認(rèn)真完成好各項(xiàng)臨時(shí)性任務(wù)。

（四）安全工作管理

1、門衛(wèi)管理

①嚴(yán)格執(zhí)行門衛(wèi)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行外來人員和車輛準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格執(zhí)行來

客登記制度，對(duì)校門周圍進(jìn)行巡查。

②禁止任何人將非教學(xué)所需的易燃易爆物品、有毒物品、動(dòng)物、管制刀具和

其他危及學(xué)校安全的物品帶入校園。

③發(fā)現(xiàn)不法分子及時(shí)啟動(dòng)一鍵報(bào)警設(shè)備或通過其他方式報(bào)警，設(shè)法制止侵

害，保護(hù)師生安全。

④嚴(yán)禁小商販等社會(huì)閑散人員進(jìn)入校園，對(duì)可疑人員要仔細(xì)盤查，并及時(shí)上

報(bào)安全工作處。

⑤做好門衛(wèi)警衛(wèi)室配備的安防器械的管理和維護(hù)。

⑥禁止出租車進(jìn)入校園。

⑦嚴(yán)格執(zhí)行遵守學(xué)院各項(xiàng)規(guī)章制度，服從相關(guān)職能部門的安排和管理。

2、校園安全管理

①按時(shí)按要求開關(guān)各樓門，鎖門前對(duì)樓內(nèi)各部位進(jìn)行安全巡查。

②每隔一小時(shí)對(duì)校園重點(diǎn)部位進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，妥善處理。

③認(rèn)真做好消防檢查，掌握消防設(shè)施的使用方法，保障校園無火災(zāi)事故。

④如遇一般刑事案件和治安案件要保護(hù)好現(xiàn)場，并及時(shí)上報(bào)。

⑤及時(shí)清出校內(nèi)閑散人員。

⑥認(rèn)真填寫值班記錄。

⑦遵守學(xué)院各項(xiàng)規(guī)章制度，服從相關(guān)職能部門的安排和管理。

（五）樹木綠地的修剪及養(yǎng)護(hù)管理

1、根據(jù)樹木、綠地的生長情況，定期不定期進(jìn)行修剪、抗旱

澆水、施肥、噴藥殺蟲、除雜草等養(yǎng)護(hù)工作，保證植物生長良好。

2、如因養(yǎng)護(hù)不及時(shí)或養(yǎng)護(hù)不當(dāng)造成樹木死亡，中標(biāo)人負(fù)責(zé)免費(fèi)替換。

3、每年4月初和10月末對(duì)山體公園、學(xué)院綠化區(qū)進(jìn)行一次集中清理，清除雜

草雜物，統(tǒng)一澆水。防火高峰期與山上保潔人員積極配合保衛(wèi)處做好防火值班工

作。日常山體公園花卉養(yǎng)護(hù)。過冬花卉防凍、防寒、保溫等。

（六）電鍋爐房管理、供應(yīng)開水

1、負(fù)責(zé)電鍋爐房和開水房的室內(nèi)衛(wèi)生。

2、負(fù)責(zé)早7:00-8:00,午11:30-13:30,晚16:30-19:00時(shí)間段的開水供應(yīng)。

3、負(fù)責(zé)供水設(shè)備的正常維護(hù)與檢修。

4、協(xié)助每年一次的鍋爐清洗工作。

（七）西校區(qū)物業(yè)的看護(hù)

負(fù)責(zé)西校區(qū)校園及建筑物的看護(hù)，做好防火、防盜工作，保證無重大事故的

發(fā)生。

（A）物業(yè)管理制度與檔案、資料管理

1、建立資料的收集、分類整理、歸檔管理制度。

2、在日常管理中要建立交接班、項(xiàng)目故障與維修、保養(yǎng)等登記制度。

3、檔案資料包括：實(shí)施管理和服務(wù)工作中的各種制度、規(guī)程、記錄、圖表、

函件等。

（九）校園綜合服務(wù)和零星用工

按要求提供校區(qū)重大會(huì)議、慶典、招生、考試、報(bào)到、藝術(shù)節(jié)、護(hù)士節(jié)、學(xué)

術(shù)活動(dòng)、布展（運(yùn)動(dòng)會(huì)2天、大中專新生報(bào)到4天、校慶、招聘會(huì)、單招考試、四

六級(jí)英語考試、公務(wù)員考試、教師資格證考試、自學(xué)考試（2天）、成人高考（2

天）、醫(yī)護(hù)英語水平考試）等活動(dòng)的勞動(dòng)服務(wù)，包括布置會(huì)場、搬運(yùn)器材、桌椅、

試室布置、清場、掛條幅、掛標(biāo)牌、插彩旗。運(yùn)動(dòng)場沙坑日常管理、平整等工作。

各種臨時(shí)事件的零星用工。五一、十一至少兩名工人配合自來水公司清洗、消毒

山上、山下蓄水池。

（十）化糞池、排污井、排污管道檢查、清掏、疏通

每天檢查辦公樓、教學(xué)樓、宿舍樓、綜合服務(wù)樓等學(xué)院所有建筑的化糞池、

排污井、排污管道，做好檢查記錄并就發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)清掏、疏通。安排專人負(fù)責(zé)

學(xué)院地漏、排污管道的疏通工作。每月用抽糞車對(duì)各建筑物化糞池檢查兩次以上,

及時(shí)清掏并將清掏出的紙巾等固體物質(zhì)外運(yùn)，不能造成二次堵塞，不能影響環(huán)境

衛(wèi)生。

2.4人員配置及服務(wù)參數(shù)

*本項(xiàng)目需配置人員110人。其中:

（-）*項(xiàng)目主管：1名

（-）*零星維修、維護(hù)：6人

（三）*清潔、保潔、消殺（除四害）、消毒、垃圾清運(yùn)

宿舍區(qū)14人，教學(xué)區(qū)12人，體育館2人，辦公區(qū)4人，操場、道路、公共

場地及外運(yùn)垃圾6人，山體公園保潔1人（每年4月~10月）,體育館教室1人,

教務(wù)公用教室1人，合計(jì)41人。

（四）*學(xué)生宿舍的管理

公寓樓名稱樓層應(yīng)配備工作時(shí)間

宿舍數(shù)量容量崗位數(shù)

人員數(shù)

廣2層464241324小時(shí)

3?4層454191324小時(shí)

A座宿舍樓

5~6層474381324小時(shí)

7?8層383621324小時(shí)

廣2層464561324小時(shí)

3~4層454461324小時(shí)

B座宿舍樓5~6層474661324小時(shí)

7~8層474661324小時(shí)

9?1層393861324小時(shí)

2號(hào)宿舍樓廣4層745801324小時(shí)

廣3層645481324小時(shí)

3號(hào)宿舍樓

3~6層655501324小時(shí)

山下宿舍樓廣4層454001324小時(shí)

合計(jì)數(shù)1339

（五）*安全工作管理

崗位名稱崗位數(shù)應(yīng)配備人員數(shù)工作時(shí)間

大門衛(wèi)4824小時(shí)

小門衛(wèi)4424小時(shí)

校園夜間巡邏36下午5:00?早8:00

合計(jì)1318

(六)*樹木綠地的修剪及養(yǎng)護(hù)管理

配備3人(與山體公園保潔人員合作)，工作時(shí)間為每年4月~10月。

(七)*電鍋爐房管理、供應(yīng)開水

配備1人

(A)*西校區(qū)物業(yè)的看護(hù)

配備1人

七、人員要求和說明

1、投標(biāo)人應(yīng)具有一套物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)章制度和素質(zhì)較高的管理隊(duì)伍。

2、中標(biāo)單位安排到學(xué)院工作的人員要求有責(zé)任心，有專業(yè)管理技術(shù)和一

定的工作經(jīng)驗(yàn)，并經(jīng)嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)。各類工作人員應(yīng)持有相應(yīng)的資格證、上崗

證，人員數(shù)量應(yīng)滿足學(xué)校的物業(yè)管理要求。按崗位不同統(tǒng)一著裝，形象良好，舉

止文明，對(duì)學(xué)生和教職員工提供微笑服務(wù)。承諾遵守學(xué)校的各項(xiàng)規(guī)章制度。

3、特殊崗位人員要求

(1)日常維修、維護(hù)

1名具有水電暖維修工作經(jīng)驗(yàn)，1名具有木工工作經(jīng)驗(yàn)，1名具有管道焊接

技術(shù)。均需要有相應(yīng)資格證書。

(2)學(xué)生宿舍的管理

愛崗敬業(yè)，為人師表，關(guān)愛學(xué)生，盡職盡責(zé)；堅(jiān)持原則，秉公辦事，敢于管

理，文明服務(wù)；堅(jiān)守崗位，嚴(yán)禁空崗，私自調(diào)崗，在崗不為；服從分配，聽從指

揮，團(tuán)結(jié)協(xié)作，不弄是非。

(3)安全工作管理

①50周歲以下，身高1.65米以上，男性，五官端正，身體健康。

②具有一定的思想政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，責(zé)任心強(qiáng)，品行良好。

③無精神病史和其他不能控制自己行為能力和疾病史。

④沒有受過刑事處罰、勞動(dòng)教養(yǎng)、收容教育、強(qiáng)制隔離戒毒、行政拘留等。

（4）樹木綠地修剪及養(yǎng)護(hù)管理

具有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

（5）電鍋爐房管理、供應(yīng)開水

50歲左右，男性；具有健康證，特種設(shè)備鍋爐工上崗證，具有相關(guān)工作經(jīng)歷

者，懂電工知識(shí)。要求在學(xué)校住宿。

（6）西校區(qū)物業(yè)的看護(hù)

50歲左右，男性，身體健康，在學(xué)校住宿。

2.5服務(wù)地點(diǎn)及質(zhì)量監(jiān)督

1、服務(wù)地點(diǎn)：XX市下二道河子XX護(hù)理職業(yè)學(xué)院院內(nèi)

2、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督

（1）服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考核由學(xué)院各相關(guān)部門進(jìn)行。

（2）中標(biāo)單位在開展以上各類管理服務(wù)時(shí)，必須接受學(xué)校相關(guān)部門的管理、

指導(dǎo)、監(jiān)督。

（3）中標(biāo)單位必須支持和配合學(xué)校開展工作，保證學(xué)校各項(xiàng)工作的正常運(yùn)

行。

（4）學(xué)院派專人采取定期檢查和不定期抽查的方式對(duì)中標(biāo)方服務(wù)質(zhì)量、服

務(wù)態(tài)度、安全等進(jìn)行監(jiān)督，若有違反相關(guān)的規(guī)定和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)隨時(shí)開具

處罰通知書給中標(biāo)方，無須中標(biāo)方同意，罰款將從當(dāng)月服務(wù)費(fèi)中扣除，扣罰標(biāo)準(zhǔn)

如下表：

處罰通知4張以上/連續(xù)2月

1張/月2張/月3張/月

書月4張以上

按月服務(wù)按月服按月服務(wù)按月服務(wù)學(xué)院有權(quán)

按服務(wù)

費(fèi)X1%務(wù)費(fèi)X費(fèi)x5%扣費(fèi)X10%取消承包

費(fèi)％扣罰

0X3

扣罰2%扣罰訓(xùn)扣罰合同

2.6其他要求和說明

1、中標(biāo)單位根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)實(shí)行一體

化的統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。

2、物業(yè)委托管理期限為24個(gè)月，從2017年8月20日起至2019年8月20日。

3、本服務(wù)項(xiàng)目采用一次性包干，承包期間如遇國家政策性調(diào)價(jià)，市場材料

價(jià)格發(fā)生變化，本服務(wù)項(xiàng)目均不予調(diào)整。

4、學(xué)院每年有近三個(gè)月的假期，除項(xiàng)目主管、安全保衛(wèi)工作、西校區(qū)看護(hù)

為全年工作外，其他崗位工作人員均按9個(gè)月計(jì)算服務(wù)費(fèi)。若因臨時(shí)性任務(wù)、放

假期間發(fā)生服務(wù)，費(fèi)用按用工情況單獨(dú)計(jì)算。

5、辦公室、教室和學(xué)生宿舍內(nèi)的清潔服務(wù)不在本招標(biāo)管理服務(wù)范圍內(nèi)（已

說明的除外）。

6、校區(qū)內(nèi)各類門牌、標(biāo)識(shí)牌、垃圾筒、箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施、維修零

部件均由校方負(fù)責(zé)；但物業(yè)管理所需的各類標(biāo)識(shí)由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)。

7、物業(yè)在交接期間的清潔開荒由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)。

8、學(xué)院提供1間工作用房，1間管理人員用房，其它一切服務(wù)所需消耗品、

在校住宿人員的生活用品等費(fèi)用均由中標(biāo)方負(fù)擔(dān)。

9、校區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、家具、桌椅等設(shè)施設(shè)備的維修零部件由校方提供。

10、大型施工垃圾由施工單位負(fù)責(zé)清理。

11、清潔衛(wèi)生用具、運(yùn)輸工具由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)配備。

12、日常維修維護(hù)等各種工具由由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)配備。

13、消殺用藥、綠化植物病蟲害防止用藥、用品、器具由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)。

14、管道疏通、化糞池清理所用工具及糞車由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)。

如因工作失誤而造成學(xué)院經(jīng)濟(jì)損失，由中標(biāo)方負(fù)責(zé)賠償經(jīng)濟(jì)損失。不可抗力

的因素除外。

3物業(yè)管理方式和計(jì)劃

3.1管理方式

面對(duì)xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理特點(diǎn)，選擇怎樣的管理方式才能達(dá)到最佳的

管理效果，這是我們作為管理公司所確定管理方式的重要課題，我公司在深入調(diào)

查研究的基礎(chǔ)上確定了學(xué)院物業(yè)管理的管理方式。

我們采取的管理方式分為組織機(jī)構(gòu)系統(tǒng)、運(yùn)作程序系統(tǒng)、信息反饋系統(tǒng)和激

勵(lì)系統(tǒng)四部分組成。

（一）組織系統(tǒng)

1、組織架構(gòu)圖（見下頁）

理

2、組織架構(gòu)描述

從管理機(jī)構(gòu)圖中可以看出，物業(yè)管理中心將在xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院和公司的領(lǐng)

導(dǎo)下，實(shí)行學(xué)院分管部門領(lǐng)導(dǎo)下的一種垂直領(lǐng)導(dǎo)方式，管理中心設(shè)各部門經(jīng)理，

每個(gè)部門設(shè)分項(xiàng)，其編制力求精干，其人員力求一專多能。在擬制計(jì)劃、組織領(lǐng)

導(dǎo)和對(duì)各項(xiàng)工作檢查指導(dǎo)協(xié)調(diào)等方面由領(lǐng)班直接負(fù)責(zé)，各項(xiàng)具體工作在由學(xué)校對(duì)

口管理部門直接安排，各領(lǐng)班、工作人員向?qū)W校對(duì)口管理部門負(fù)責(zé)。這樣的結(jié)構(gòu)

使權(quán)力集中、責(zé)任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，工作高效。

3、人員配置

隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變

化。物業(yè)管理人員的配備已從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員和操作

人員比例縮小，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，

我們要求管理人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職。

在管理隊(duì)伍的建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，

運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，并實(shí)行10%的淘汰

率，確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（一）*項(xiàng)目主管：1名

（二）*零星維修、維護(hù)：6人

（三）*清潔、保潔、消殺（除四害）、消毒、垃圾清運(yùn)

宿舍區(qū)14人，教學(xué)區(qū)12人，體育館2人，辦公區(qū)4人，操場、道路、公共

場地及外運(yùn)垃圾6人，山體公園保潔1人（每年4月~10月）,體育館教室1人,

教務(wù)公用教室1人，合計(jì)41人。

（四）*學(xué)生宿舍的管理

公寓樓名稱樓層應(yīng)配備工作時(shí)間

宿舍數(shù)量容量崗位數(shù)

人員數(shù)

廣2層464241324小時(shí)

A座宿舍樓3~4層454191324小時(shí)

5~6層474381324小時(shí)

7~8層383621324小時(shí)

廣2層464561324小時(shí)

3~4層454461324小時(shí)

B座宿舍樓5~6層474661324小時(shí)

7~8層474661324小時(shí)

9~1層393861324小時(shí)

2號(hào)宿舍樓廣4層745801324小時(shí)

廣3層645481324小時(shí)

3號(hào)宿舍樓

3~6層655501324小時(shí)

山下宿舍樓1~4層454001324小時(shí)

合計(jì)數(shù)1339

（五）*安全工作管理

崗位名稱崗位數(shù)應(yīng)配備人員數(shù)工作時(shí)間

大門衛(wèi)4824小時(shí)

小門衛(wèi)4424小時(shí)

校園夜間巡邏36下午5:00~早8:00

合計(jì)1318

（六）*樹木綠地的修剪及養(yǎng)護(hù)管理

配備3人（與山體公園保潔人員合作），工作時(shí)間為每年4月10月。

（七）*電鍋爐房管理、供應(yīng)開水

配備1人

（八）*西校區(qū)物業(yè)的看護(hù)

配備1人

合計(jì)110人。

（二）運(yùn)作程序系統(tǒng)

（見下頁）

2、整體運(yùn)作流程圖說明:

2.1從整體運(yùn)作流程圖中看，我們注重于整體設(shè)計(jì)全面合理，各項(xiàng)工作環(huán)

節(jié)緊密銜接，起到承上啟下，相互制約的作用。

2.2在整體運(yùn)作過程中，始終堅(jiān)持全過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性

管理，保證管理有效、及時(shí)到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點(diǎn)。

2.3整體運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)物業(yè)服務(wù)中心逐步按照IS09001：2000版的質(zhì)量

保證體系進(jìn)行運(yùn)作，它同樣適用于學(xué)院物業(yè)服務(wù)中心的整體運(yùn)作方案。在實(shí)踐中

逐步應(yīng)用現(xiàn)代化的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)智能化管理。

（三）信息反饋系統(tǒng)

1、信息反饋示意圖

（見下頁）

1、信息反饋示意圖

信

息

傳

遞

2、信息反饋示意圖說明

2.1信息也是資源學(xué)院物業(yè)服務(wù)中心的信息來源于執(zhí)行機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和

信息反饋渠道。

2.2監(jiān)督機(jī)構(gòu)分別為：學(xué)生處、相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主投訴、專職檢查員。

公司將設(shè)立核查反饋控制點(diǎn)來加強(qiáng)日常的監(jiān)管力度。

2.3在監(jiān)督機(jī)構(gòu)控制方式中，我們采取A管理模式中的例行檢查和突擊抽查

相結(jié)合的管理反饋方式，而監(jiān)督控制的措施有預(yù)先控制與由黃控制相結(jié)合。

（四）激勵(lì)系統(tǒng)

1、激勵(lì)系統(tǒng)示意圖

（見下頁）

2、激勵(lì)系統(tǒng)示意圖說明

2.1激勵(lì)是物管部內(nèi)部對(duì)員工管理的主要方式。每個(gè)員工的個(gè)人權(quán)利需要得

到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟(jì)效益和

社會(huì)效益。

2.2思想工作機(jī)制重在激發(fā)每一個(gè)員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動(dòng)員工的個(gè)人積

極性，適時(shí)做好深入細(xì)致的思想工作，其主要工作方式有與員工談心，為員工排

憂解難，組織有益的集體活動(dòng)和家訪等。

2.3獎(jiǎng)懲機(jī)制應(yīng)以表揚(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)為主、懲處為輔的原則，但獎(jiǎng)懲要分明，用優(yōu)勝

劣汰的方式，純潔用工隊(duì)伍，在獎(jiǎng)勵(lì)類型上，要堅(jiān)持以精神鼓勵(lì)為主，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)

為輔。

2.4工資福利機(jī)制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動(dòng)部分工資，拉大

距離不搞一刀切，激勵(lì)員工優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)向上的團(tuán)隊(duì)精神。

2.5培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工有較強(qiáng)的

事業(yè)心和敬業(yè)精神，對(duì)工作能做到一專多能，精益求精。把培養(yǎng)提升、培訓(xùn)、進(jìn)

修等工作有機(jī)地結(jié)合在一起使之形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。

2.6文化活動(dòng)機(jī)制是溝通物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動(dòng)的開

展增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一起。

3.2工作計(jì)劃

根據(jù)擬定的管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理工作

和進(jìn)入正常運(yùn)行期的管理工作，按照輕重緩急有序進(jìn)行，具體計(jì)劃如下：

1、前期管理工作計(jì)劃

序

項(xiàng)目內(nèi)容時(shí)間

號(hào)

1、成立投標(biāo)工作小組；

擬訂物業(yè)管理方

——

2、仔細(xì)閱讀招標(biāo)文件；

案

3、對(duì)學(xué)院展開深入的調(diào)查研究；

1、人員的選拔；

組建物業(yè)管理隊(duì)

二2、人員的培訓(xùn)；

伍

3、人員的上崗。

1、安排管理用房；

完善管理及辦公

三2、安排員工宿舍

條件

3、準(zhǔn)備管理用物質(zhì)裝備。

制定管理規(guī)章制根據(jù)學(xué)院的實(shí)際情況修改制定切合實(shí)際的各

四

度項(xiàng)規(guī)章制度；

物業(yè)的驗(yàn)收與接1、依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題，督促整改；

五

管2、辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。

2、正常運(yùn)行期的管理工作計(jì)劃

序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容時(shí)間

1、制定學(xué)院養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；學(xué)院交付之日

—■保潔、樓管

2、學(xué)院的養(yǎng)護(hù)服務(wù)。起

二設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)1、設(shè)備的資料管理；同步進(jìn)行

1、治安管理；

三安全管理同步進(jìn)行

2、消防管理；

1、綠化管理；

四環(huán)境衛(wèi)生管理2、清潔衛(wèi)生管理；同步進(jìn)行

3、環(huán)保管理。

1、物資賬目；

五物資管理同步進(jìn)行

2、物資收發(fā)。

1、人事檔案

檔案管理2、設(shè)備檔案同步進(jìn)行

3、日常管理檔案

七CIS系統(tǒng)全面導(dǎo)入CIS企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)同步進(jìn)行

八質(zhì)量管理體系全面導(dǎo)入1509001:2000同步進(jìn)行

九員工培訓(xùn)全面實(shí)行員工崗中培訓(xùn)同步進(jìn)行

4服務(wù)工作目標(biāo)和實(shí)施措施

1工作目標(biāo)

序號(hào)指標(biāo)體系國家標(biāo)準(zhǔn)承諾標(biāo)準(zhǔn)

1學(xué)院配套設(shè)施完好率98%98%

2工程維修質(zhì)量合格率100%100%

3維修質(zhì)量回訪率100%100%

4清潔保潔率99%99%

5道路、公共設(shè)施完好率95%98%

6學(xué)院內(nèi)治安案件年發(fā)生率1%。以下0

7火災(zāi)年發(fā)生率1%。以下0

8業(yè)主有效投訴率2%。以下1%。以下

9業(yè)主有效處理率95%以上100%以上

10業(yè)主有效回訪率95%以上100%以上

11業(yè)主綜合服務(wù)滿意率90%90%以上

12綠化完好率95%98%以上

13管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率80%85%以上

2保證目標(biāo)的實(shí)施措施

為實(shí)現(xiàn)我們對(duì)學(xué)院物業(yè)管理服務(wù)的整體策劃及設(shè)想，依據(jù)國家建設(shè)部物業(yè)管

理示范大廈的評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，我們將采取切實(shí)可行的措施落實(shí)承諾的各項(xiàng)指標(biāo)。其主

要指標(biāo)及實(shí)施措施如下：

主要指標(biāo)實(shí)施措施

1、加強(qiáng)管理員消防安全知識(shí)，落實(shí)責(zé)任人負(fù)責(zé)

巡視，發(fā)現(xiàn)隱患、苗頭及時(shí)處理；

學(xué)院2、制定火災(zāi)事故應(yīng)急措施，定期演練；

無火災(zāi)事件發(fā)生3、杜絕室內(nèi)明火和使用大功率電器；

4、定期宣傳，讓學(xué)生了解防火知識(shí)，組織由學(xué)

校、物業(yè)、學(xué)生共同參加的消防演練。

1、管理員對(duì)來訪人員嚴(yán)格執(zhí)行登記手續(xù)，杜絕

安全管

閑雜人員進(jìn)入學(xué)院；

理

2、對(duì)學(xué)院內(nèi)物品的出入實(shí)行登記放行手續(xù)；

3、執(zhí)行24小時(shí)值班巡查制度，確保無偷盜案

學(xué)院

件發(fā)生；

無偷盜案件發(fā)生

4、制定公寓鑰匙管理規(guī)定，鑰匙的登記、領(lǐng)用

有序；

5、加強(qiáng)法制宣傳、教育、培養(yǎng)學(xué)生知法、守法

的意識(shí)。

1、嚴(yán)格執(zhí)行公寓管理制度，異性同學(xué)及異性來

訪者不得進(jìn)入寢室；

2、充分發(fā)揮公寓中團(tuán)組織及學(xué)生群體組織的示

學(xué)院無男女同寢、

范作用，加強(qiáng)學(xué)生凝聚力。組織學(xué)生之間的交

斗毆等事件發(fā)生

流，培養(yǎng)學(xué)生“互幫互助”的思想；

3、制定斗毆事件的應(yīng)急程序和解決措施，定期

演練。

學(xué)院保持整潔衛(wèi)生，

做到“五不”即不見1、加強(qiáng)保潔員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，熟練掌握操作技能

積水、積土、雜物、和專業(yè)知識(shí)；

不漏收垃圾、不亂倒2、嚴(yán)格按照保潔工作程序操作，加強(qiáng)監(jiān)督檢查；

垃圾；“五凈”即路3、保證對(duì)垃圾實(shí)行袋裝化；

面凈、路沿凈、人行4、按區(qū)域責(zé)任到人，加強(qiáng)巡查，監(jiān)督檢查，嚴(yán)

道凈、雨水口凈、果格考核制度。

皮箱凈。

1、保潔員為學(xué)生進(jìn)行衛(wèi)生清潔指導(dǎo)，幫助學(xué)生

環(huán)境衛(wèi)做好寢室衛(wèi)生；

生管理學(xué)生寢室內(nèi)2、管理員掌握一定的室內(nèi)美化技能，不定期為

保持衛(wèi)生和美化學(xué)生進(jìn)行室內(nèi)美化指導(dǎo)；

3、對(duì)學(xué)生寢室定期監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)，對(duì)不合

格的發(fā)出限期整改通知單，并跟蹤復(fù)查。

1、制定傳染病防止預(yù)案，管理人員必須按照規(guī)

定的預(yù)案程序處理，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向?qū)W校匯報(bào)；

作好傳染病2、宣傳傳染病防治知識(shí)，加強(qiáng)學(xué)生身體健康檢

的預(yù)防與處理查；

3、定期請(qǐng)學(xué)校醫(yī)務(wù)處醫(yī)生為學(xué)生進(jìn)行健康教

育。

1、制定嚴(yán)格的工作行為禮儀規(guī)范，管理人員上

崗必須統(tǒng)一著裝，佩帶工號(hào)牌，并不斷的加強(qiáng)

保證管理人員精神培訓(xùn)；

飽滿，有良好服務(wù)意2、聘請(qǐng)專業(yè)人員講課，增強(qiáng)管理人員的服務(wù)水

識(shí)和態(tài)度平；

3、組織學(xué)習(xí)勞動(dòng)模范的事跡，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)；

內(nèi)部管

4、組織服務(wù)競賽，鼓勵(lì)管理人員爭創(chuàng)服務(wù)標(biāo)兵。

理

1、學(xué)校布置的工作，由物業(yè)服務(wù)中心站長親自

指揮負(fù)責(zé)，保證按時(shí)完成；

完成學(xué)校布置的工

2、物業(yè)服務(wù)中心的工作以學(xué)校的規(guī)章制度為依

作，執(zhí)行學(xué)校的規(guī)章

據(jù)，工作規(guī)程不能和學(xué)校制度相抵觸；

制度

3、加強(qiáng)與學(xué)校各處室、各院系的溝通與交流，

了解工作的不足之處，認(rèn)真改進(jìn)。

1、加強(qiáng)平時(shí)的管理與培訓(xùn)，遇到突發(fā)事件，不

慌不忙，冷靜處理；

突發(fā)事作好對(duì)突發(fā)事件2、制定突發(fā)事件緊急處理預(yù)案，管理人員必須

件處理的處理工作按照規(guī)定的預(yù)案程序處理；

3、對(duì)突發(fā)事件要按程序及時(shí)匯報(bào)學(xué)校，并配合

學(xué)校對(duì)事件的調(diào)查。

1、積極主動(dòng)配合學(xué)校宣傳部、學(xué)工處，以及各

院系組織開展的學(xué)生文化、娛樂活動(dòng)；

2、聯(lián)合自管會(huì)，發(fā)掘有特長的學(xué)生，積極開展

公寓文保證學(xué)院各項(xiàng)座談、競賽、表演、講座等活動(dòng)；

化建設(shè)文化氛圍的營造3、以宣傳欄為陣地，結(jié)合各類有意義的主題展

開專題宣傳；

4、支持配合學(xué)生自行組織的有意義的文體活

動(dòng)。

1、物業(yè)服務(wù)中心年初制定全年重大節(jié)日活動(dòng)計(jì)

重大節(jié)日組織公寓

戈IJ,以便提早組織、安排活動(dòng)；

學(xué)生

2、逢重大節(jié)日，安排專人負(fù)責(zé)學(xué)院的裝點(diǎn)，如

開展活動(dòng)，營造節(jié)日

有需要公司總部提供資金并派人支援；

氣氛

3、積極配合學(xué)校有關(guān)重大節(jié)日的工作安排。

5管理方案

5.1物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容

（-）日常檢查、維修、維護(hù)

水電暖日常維修維護(hù)，門、窗、鎖等（不含食堂、商店）的維修，辦公家具

及教室桌椅的日常維修、日常搬運(yùn)。

供水檢查、維護(hù)、維修范圍為市政自來水表以內(nèi)至各用水點(diǎn)的水龍頭、開關(guān)

截門、管路、水泵等加壓系統(tǒng)。

供電檢查、維護(hù)、維修范圍為配電室總閘下口至各用電點(diǎn)的燈具、開關(guān)、插

座、配電箱、電線電纜。

供暖檢查、維護(hù)、維修范圍為換熱站出口至各用暖單元的散熱器、截門、管

道泵、管路。

排水系統(tǒng)范圍為各用水點(diǎn)水盆、地漏、排水管路至學(xué)院排污總出口。

水泵房內(nèi)設(shè)施維修維護(hù)，管路、電路維修，截門、底閥更換、山上景觀噴泉

的維護(hù)維修，開關(guān)、截門、噴頭等配件的更換。

雨水排出管道范圍為校園內(nèi)雨排入口（水篦子、排水口）至校園北出口（大

門衛(wèi)對(duì)過通往液化氣站橋下出口處）和校園東出口（小門衛(wèi)明水溝至校園外）雨

季清理，及時(shí)疏通排水口，保證排水暢通。配備防洪物資用工。

建筑物、護(hù)坡、護(hù)壩、道路、馬路牙、墻面、地面、踢腳線、臺(tái)階、護(hù)欄、

圍墻小面積損壞的臨時(shí)維修、維護(hù)。

（二）清潔、保潔、消殺（除四害）、消毒、垃圾清運(yùn)

按照后勤管理部門的要求，完成校園環(huán)境、室內(nèi)外衛(wèi)生管理服務(wù)工作，包

括教學(xué)樓、辦公樓、圖書館樓、學(xué)生宿舍樓的樓內(nèi)走廊、樓梯道、教學(xué)樓四個(gè)120

人大教室內(nèi)、電教室、階梯教室、體育館教室、籃球館、電梯間、衛(wèi)生間、會(huì)議

室（大、小）、會(huì)議廳及室外道路、停車場、體育場、山體公園、綜合服務(wù)樓周

邊、綜合服務(wù)樓ATM機(jī)室、家屬樓周圍等學(xué)校管理范圍內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，

清潔開荒、日常保潔、消殺、消毒、生活垃圾的收集、清運(yùn)等（不含食堂、商店

的樓內(nèi)部分）。

（三）學(xué)生宿舍的管理

按照學(xué)生管理部門的要求，完成學(xué)生宿舍日常管理工作，包括生活秩序管

理、公共秩序管理、宿舍安全管理、宿舍紀(jì)律維持等。

（四）安全工作管理

按照安全保衛(wèi)部門的要求，完成大門衛(wèi)、小門衛(wèi)人員和車輛出入管理、夜

間巡邏校園，監(jiān)控、消防設(shè)施管理。

（五）樹木綠地的修剪及養(yǎng)護(hù)管理

按照后勤管理部門要求，完成校園綠化服務(wù)工作，包括山體公園、校區(qū)內(nèi)

所有樹木、綠化帶、草坪、花壇、樹盆、綠籬、天然植物群落等的整枝、修剪、

養(yǎng)護(hù)、病蟲害防治、抗旱澆水、施肥、雜草雜物清理。

（六）電鍋爐房管理、供應(yīng)開水

（七）西校區(qū)物業(yè)的看護(hù)

（八）物業(yè)管理制度與檔案、資料管理

（九）校園綜合服務(wù)和零星用工

（十）化糞池、排污井、排污管道檢查、清掏、疏通

檢查、清掏、疏通辦公樓、教學(xué)樓、宿舍樓、綜合服務(wù)樓等學(xué)院所有建筑的

化糞池、排污井、排污管道。

5.2日常服務(wù)項(xiàng)目及采取的措施

針對(duì)xx市護(hù)理職業(yè)學(xué)院的特點(diǎn)，我們的日常服務(wù)工作將由接管期、常規(guī)期

二個(gè)部分組成。

1、接管期物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及措施

在接管期內(nèi)，對(duì)學(xué)院內(nèi)部充分了解，通過接管驗(yàn)收，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的

各項(xiàng)性能特點(diǎn)，預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)的方案，真正做到防患于

未然。并在此基礎(chǔ)上制定各類與貴校相關(guān)的接管文件。

對(duì)所托物業(yè)的前期介入，我公司可另行向校學(xué)生處呈報(bào)詳盡的《XX市護(hù)理

職業(yè)學(xué)院物業(yè)服務(wù)前期介入服務(wù)運(yùn)作實(shí)施方案》

2、常規(guī)期的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及措施

（一）設(shè)施維修、維護(hù)

為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，特制定本辦法。

維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工