2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考前沖刺試卷B卷含答案

2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考前沖刺試

卷B卷含答案

單選題（共40題）

1、運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升

或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用（）進(jìn)行測算。

A.平均增減量法

B.平均發(fā)展速度法

C.移動平均法

D.指數(shù)修勻法

【答案】B

2、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為

12%,土地使用期限為30年，土地報酬率為6%,該房地產(chǎn)的價值為（）萬

兀。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】C

3、可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時，一般

（）。

A.不能作為可比實例

B.取相同的部分作可比性

C.經(jīng)調(diào)整后可作為可比實例

D.可作為可比實例

【答案】A

4、房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類，在這兩類不同作用的估

價中，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)法律責(zé)任的大小為（）。

A.一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任大于在起簽

證性、證據(jù)性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

B.一般來說，起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，大于起咨詢

性、參考性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

C.兩類均等

D.起咨詢性、參考性作用的估價中不承擔(dān)法律責(zé)任

【答案】B

5、下列關(guān)于估價上的建筑物為舊的說法中，錯誤的是（）°

A.估價上的折舊與會計上的擰舊有本質(zhì)區(qū)別

B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額

C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失

D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建成本與市場價值之間的差

額

【答案】B

6、相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有

（）O

A.易受限制

B.獨一無二

C.相互影響

D.不可移動

【答案】C

7、每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均

年產(chǎn)值的（）。

A.1?2倍

B.2?4倍

C.4?6倍

D.6?8倍

【答案】C

8、薛雪的著作是

A.《溫病條辨》

B.《濕熱條辨》

C.《溫?zé)嵴摗?/p>

D.《睥胃論》

【答案】B

9、在運(yùn)用移動平均法時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的（）進(jìn)行移動平均。

A.平均速度

B.周期長度

C.經(jīng)濟(jì)壽命

D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命

【答案】B

10、胃熱的形成原因為

A.邪熱犯胃

B.嗜食辛辣

C.肝膽之火，橫逆犯胃

D.以上均是

【答案】D

11、可比實例的成交價格一般是在（）的價格。

A.估價作業(yè)日期

B.其成交日期

C.估價時點

D.建成時點

【答案】B

12、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進(jìn)行

的。

A.可比實例房地產(chǎn)

B.估價對象房地產(chǎn)

C.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)

D.類似房地產(chǎn)

【答案】C

13、為評估出公平合理的價值，估價人員必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地

產(chǎn)價格的各種因素，不斷提高估價理論水平、豐富估價經(jīng)驗，并遵循科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)

的（）。

A.估價細(xì)則

B.估價原則

C.估價準(zhǔn)則

D.估價程序

【答案】D

14、某估價機(jī)構(gòu)于2003年6月10日20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價時

點為2003年6月15Ho因估價結(jié)果有爭議，2003年8月15進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)

估的估價時點為（）。

A.2003年6月15日

B.2003年8月15B

C.簽訂估價委托合同之日

D.估價人員與委托人商定的某日

【答案】A

15、到達(dá)目內(nèi)眥的經(jīng)脈有

A.陽蹺脈

B.膀胱經(jīng)

C.肝經(jīng)

D.陰蹺脈

【答案】A

16、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在

上一年的基礎(chǔ)上減少2.4萬元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（）年。

A.10.0

B.12.5

C.13.5

D.40.0

【答案】C

17、采用成本法估價，要求在運(yùn)用成本法時注意“逼近”，其中有要（）。

A.區(qū)分實際成本和客觀成本

B.正確估計正常花費(fèi)和實際花費(fèi)

C.同時考慮升值與貶值因素

D.考慮功能折舊

【答案】A

18、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。

A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格所用成本法的倒算法

B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)

用

C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D.假設(shè)開發(fā)通常測算的是一次性的價格剩余

【答案】C

19、某建筑物建筑面積為4000m2,經(jīng)濟(jì)壽命40年，單位建筑面積的重置價格

多2500元/m2,有效經(jīng)過年數(shù)為15年，殘值率為5船該建筑物現(xiàn)值為（）萬

元。

A.523.45

B.593.75

C.643.75

D.1000

【答案】C

20、收益法估價的典型對象是（），其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)

擔(dān)的費(fèi)用后的余額。

A.混合收益的房地產(chǎn)

B.出租的房地產(chǎn)

C.自用或空置的房地產(chǎn)

D.自營的房地產(chǎn)

【答案】B

21、能讓口鼻干燥，皮膚干澀、甚則皴裂，毛發(fā)不榮，小便短少，大便干結(jié)的

病邪是

A.熱

B.寒

C.風(fēng)

D.燥

【答案】D

22、某抵押房地產(chǎn)的市場價值為600萬元，己知法定優(yōu)先受償款為50萬元，抵

押率為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（）萬元。

A.370

B.385

C.420

D.550

【答案】B

23、在路線價法中，"標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為比較法中的（）。

A.“交易實例”

B.“可比實例”

C.“收集交易實例”

D.“建立價格可比基礎(chǔ)”

【答案】B

24、評估某宗房地產(chǎn)2013年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價

格為3000元/m2,成交日期為2012年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2012年6月至

2013年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%,對可比實例甲進(jìn)行市

場狀況修正后的價格為（）元/砌。

A.3214

B.3347

C.3367

D.3458

【答案】B

25、評估甲別蟹的市場價值，選取乙別嬖為可比實例，乙別器的成交價格為

10000元/m2,裝修標(biāo)準(zhǔn)為1200元/m2,（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2）,

囚乙別嬖的周邊環(huán)境優(yōu)于甲別里，在同等條件下，單價比甲別墅高3%,若不考

慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價值為（）元/m2。

A.9515

B.9690

C.10500

D.10737

【答案】A

26、米用成本法估價時，關(guān)十投資利息的表述中，止確的是（）。

A.投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費(fèi)

B.從估價的角度看，自有資金應(yīng)獲得的利息可以算作開發(fā)利潤

C.投資利息的應(yīng)計息項目包括土地成本.建設(shè)成本.管理費(fèi)用.銷售費(fèi)用和銷售稅

費(fèi)

D.投資利息計算時一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率

【答案】D

27、為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為（）。

A.快速變現(xiàn)價值

B.謹(jǐn)慎價值

C.在用價值

D.殘余價值

【答案】B

28、某商品房在建工程己完成工程的正常建設(shè)期為1年，實際建設(shè)期為1.5

年，現(xiàn)在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為

0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年。在

強(qiáng)制拍賣下評估該在建工程市場價值時，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。

A.1

B.1.5

C.2

D.2.5

【答案】D

29、當(dāng)成本法求得的價值（）市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場

不景氣。

A.低于

B.高于

C.等于

D.無法確定

【答案】B

30、現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為3850m2,從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市

場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50%,半年后和一年后分別售出其余的30%和

20%,出售的平均單價為2850元/成。若折現(xiàn)率為15%,則該項目開發(fā)完成后的

總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬元。

A.766

B.791

C.913

D.1046

【答案】B

31、簽訂了書面估價委托合同之后，應(yīng)當(dāng)至少明確（）能夠勝任該項目估價工

作的注冊房地產(chǎn)估價師擔(dān)任項目負(fù)責(zé)人。

A.一名

B.兩名

C.兩名以上

D.無明確規(guī)定

【答案】A

32、除了耕地占用稅和（）因按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價提供有

關(guān)服務(wù)之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)

估價提供有關(guān)服務(wù)。

A.房產(chǎn)稅

B.土地增值稅

C.城鎮(zhèn)土地使用稅

D.契稅

【答案】C

33、有一宗房地產(chǎn)交易實例，其成交總價為40萬元，其中首付10%,余款在半

年和一年后分兩次平均支付，假設(shè)月利率為0.5%,則在成交日期一次付清的價

格為（）萬元。

A.37.91

B.38.25

C.38.42

D.50.00

【答案】C

34、頭痛、項強(qiáng)、鼻塞、咽癢、咳嗽的病邪是

A.熱

B.寒

C.風(fēng)

D.火

【答案】C

35、評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為

8000元/m2,裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2）,因位

置比甲別蟹好，在同等條件下，單價比甲別嬖高10%,若不考慮其他因素，則

通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價格為（）元/m2。

A.7020

B.7091

C.7380

D.8580

【答案】B

36、下列關(guān)于比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是（）。

A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格

B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格

C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價格或收

益價格

D.比準(zhǔn)價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高

賣價

【答案】C

37、（）一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價格處在較低水平

A.低價格政策

B.高價格政策

C.均價格政策

D.最高價格政策

【答案】A

38、市場狀況調(diào)整實質(zhì)上是（）對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。

A.政府出臺新的政策措施

B.利率

C.房地產(chǎn)市場狀況

D.可比實例房地產(chǎn)狀況

【答案】C

39、動而心悸、呼吸氣短，屬于

A.肺衛(wèi)氣虛

B.心氣虛

C.脾氣虛

D.宗氣虛

【答案】D

40、收集什么樣的實例資料，主要取決于擬采用的估價方法，對于比較法而

言，主要是（）。

A.成本實例資料

B.交易實例資料

C.收益實例資料

D.成交實例資料

【答案】B

多選題（共20題）

1、在房地產(chǎn)估價中，移動平均法能夠顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。移動平

均法有（）兩種方法。

A.簡單移動平均法

B.多維移動平均法

C.加權(quán)移動平均法

D.平均發(fā)展速度法

E.長期趨勢法

【答案】AC

2、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)

【答案】ABCD

3、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應(yīng)計息的項目包括（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)

C.續(xù)建開發(fā)成本

D.銷售費(fèi)用

E.銷售稅金

【答案】ABCD

4、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】A

5、卜列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有

（）O

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.消費(fèi)者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消

D.人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價格未來會上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢

【答案】CD

6、按經(jīng)營使用方式劃分，房地產(chǎn)的類型主要有（）。

A.現(xiàn)房

B.出售

C.出租

D.自用

E.自營

【答案】BCD

7、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有（）。

A.建筑規(guī)模

B.臨路狀況

C.樓層

D.繁華程度E建筑容積率

【答案】BD

8、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值

的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（），。

A.意外破壞的損毀

B.市場供給的過量

C.建筑設(shè)計的缺陷

D.人們消費(fèi)觀念的改變

E.周圍環(huán)境條件惡化

【答案】CD

9、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此

之外的狀況均維持不變，再采用（）等求取該土地的重新購置價格。

A.比較法

B.收益法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.基準(zhǔn)地價修正法

E.長期趨勢法

【答案】AD

10、下列可以作為假設(shè)開發(fā)法適用的對象有（）。

A.待開發(fā)的土地

B.在建工程

C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)

D.可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)E既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)

【答案】ABD

11、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于

（）o

A.賣方實際得到的價格+（卜應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）

B.賣方實際得到的價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C.買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)+應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率E買方實際付出的價格-（1-

應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）

【答案】AC

12、運(yùn)用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進(jìn)行修

正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度

【答案】ABC

13、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。

A.地震

B.電梯數(shù)量不夠

C.酸雨

D.單行道

E.門窗的自然破損

【答案】AC

14、對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產(chǎn)價值是（）。

A.個別人的價值判斷

B.估價人員的主觀定價

C.由市場力量決定

D.市場參與者集體競價的結(jié)果

E.由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定

【答案】CD

15、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的是（）。

A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準(zhǔn)確

C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應(yīng)對可比實例價格進(jìn)行減價調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素

【答案】ABC

16、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設(shè)

B.外部配套設(shè)施

C.人口素質(zhì)變化

D.地區(qū)衰落

E.城市建設(shè)

【答案】ABD

17、下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有（）。

A.住宅已設(shè)定抵押權(quán)

B.地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定

C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租

D.在建工程有拖欠工程款

E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀

【答案】ABCD

18、下列行為中，體現(xiàn)某宗房地產(chǎn)受到外部經(jīng)濟(jì)性影響的有（）

A.在其鄰近建化工廠

B.調(diào)整城市發(fā)展方向

C.在其鄰近建垃圾站.公共廁所

D.在其鄰近建花園.開辟一塊綠地

E.改善城市格局

【答案】D

19、下列屬于非收益性房地產(chǎn)的有（）。

A.農(nóng)用地

B.行政辦公樓

C.教堂

D.寺廟

E.汽車加油站

【答案】BCD

20、在明確了估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進(jìn)行初步分析，擬定估價

作業(yè)方案，估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括（）o

A.擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法

B.擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道

C.預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi)

D.估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排E違約責(zé)任

【答案】ABCD

大題(共10題)

一、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該

費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地

價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3知改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地

價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(舊廠房一批發(fā)市場)第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值Vl=

A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元報課咨詢電話：

契稅=(補(bǔ)地價+舊廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費(fèi)用

-1300.86X0.5/(1+15%)0.75—585.71萬元

二、某舊廠房的建筑面積26400成，占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該

費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/成天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地

價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2：預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/ni2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地

價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(舊廠房-批發(fā)市場)第一年存租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價=4500X26400-1500X12500=10005萬元報課咨詢電話：

契稅=（補(bǔ)地價+舊廠房價值VO）X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.87萬元營銷費(fèi)用

-1300.86X0.5/（1+15%）0.75—585.71萬元

三、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元小2,同

類建筑物重置價格是1000元為2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等

可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)

備的重置價格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8吼

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】

四、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m,沒有電梯，建筑面積為

30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造

該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），

專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的

3%,銷售費(fèi)用為重新購建價格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年，建筑安裝

費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)

均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35吼又知該

建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，

平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10

年，己使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%

月租金為30元/ni2,但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電

梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出

租率為85%,正常月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高，

使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時由

于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率

為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價

①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200X8%=96（元/m2）；

③管理費(fèi)用：（1200+96）X3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：CX3%；

⑤投資利息:（1200+96+38.88+3%C）X60%X[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）X40%X[（1+6%）0.5-1]=88.93+0.2%C；⑥銷

售稅費(fèi)：CX6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3杭）

X35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C46.5%C+467.208+1.

05%Co其次，計算總價①建安成本：1200X30000=3600（萬元）；

②專業(yè)費(fèi)用：3600X8%=288（萬元）；

五、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2,同

類建筑物重置價格是1000元為2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等

可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)

備的重置價格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】

六、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，

選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下

表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民

幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率

2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人

民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民

幣計價的市場價格。

【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積=60m2/0.72=

83.33m22）房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格一非房地產(chǎn)成分

的價值=112萬元一3.5萬元=108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位

6.61X16.5萬美元=109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下

的價格二賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）=109.065萬/（1—

7%）=117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元

港幣+1.2=95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為

基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）

七、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報

酬率為8機(jī)請計算該商場20：3年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一（己抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計

值500萬元，收益期限為40年-5年二35年,利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：

￥=500/8%X[1-1/（1+8%）351=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押

價值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬元）

八、某幢寫字樓，土地面積4000m，總建筑面積為9000肝，建成于2002年

10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目?2047年10月1日?，F(xiàn)在獲

得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/戶，建筑物重建成本為3000元/

m2,建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）

門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更

換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬

元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8

萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)

為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字

樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投

產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失

為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報酬

率為8機(jī)（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10

月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

九、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，

取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)

用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價格的7樂房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳

地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600H12；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)II為公寓售價的3%；改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的

6%0根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/破，現(xiàn)狀容積

率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價

為4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居住用地樓面

地價下降2初補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。