產(chǎn)業(yè)土地買賣糾紛案例研究

鄭州市委政發(fā)[2016]12號文件第一條第十款規(guī)定：“完產(chǎn)權(quán)等手續(xù)辦理方面開辟綠色通道。在示范區(qū)通過出讓方式獲得的工業(yè)用地和科研用地，用于開發(fā)建設(shè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化載體的，在不改變孵化服務(wù)用途的前提下，其房讓(涉及的土地權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓)、出租?！蔽錆h市出臺《關(guān)于加強部分房地產(chǎn)開發(fā)項目管理有關(guān)問題的通知》,并不禁止“工業(yè)地產(chǎn)”作為商品房銷售，文件同時不禁止“分層、分(套)間分割轉(zhuǎn)讓”。文件要求：目前在售或可進行“分層、分(套)間分割轉(zhuǎn)讓”的“非住宅”地產(chǎn)項目，應(yīng)在有關(guān)商品房買賣合同中明示房屋使用年限、稅費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費、水電費、項目性質(zhì)，并應(yīng)明確約定購房人不得改變規(guī)劃用途，以避免發(fā)生購房人與銷售企業(yè)之間的合同糾紛；文件發(fā)布之日后申請分割銷售的“非住宅”地產(chǎn)項目，開發(fā)企業(yè)須經(jīng)所在地政府(管委會)同意，并經(jīng)發(fā)改、規(guī)劃、房屋管理杭州市政府出臺《關(guān)于實施“畝產(chǎn)倍增”計劃促進土地節(jié)約集約利用的若干意見》。第三條第二項規(guī)定：“鼓勵開發(fā)區(qū)(園區(qū))建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，標(biāo)準(zhǔn)廠房可以分幢、分層轉(zhuǎn)讓，中小企業(yè)原則上通過標(biāo)準(zhǔn)廠房解決生產(chǎn)用房?！鄙虾Ｊ姓D(zhuǎn)發(fā)了關(guān)于市規(guī)劃國土資源局制訂《關(guān)于加強本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定(試行)》,針對研發(fā)總部通用類的工業(yè)用地做出明確規(guī)定：可出租，建設(shè)割轉(zhuǎn)讓；土地房屋整體轉(zhuǎn)讓和分割轉(zhuǎn)讓的，需經(jīng)出讓人同意，也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區(qū)管理機構(gòu)優(yōu)先收購。采取土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)納入全市統(tǒng)北京市出臺《關(guān)于進一步完善已建成研發(fā)、工業(yè)項目轉(zhuǎn)“為深化‘放管服’改革，持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，現(xiàn)就進一步完善已建成研發(fā)、工業(yè)項目轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題通知一、建設(shè)單位整體轉(zhuǎn)讓已建成研發(fā)、工業(yè)項目的，買受人應(yīng)是區(qū)政府審定的企業(yè)或?qū)I(yè)園、公共服務(wù)平臺、孵二、國務(wù)院、市政府批準(zhǔn)設(shè)立的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的其他研發(fā)、工業(yè)項目，由區(qū)政府確定行業(yè)主管部門負(fù)責(zé)三、對買受人的申請，各審核主體應(yīng)按照審核標(biāo)準(zhǔn)提出審核意見并報區(qū)政府審定，在15個工作日內(nèi)出具書面意見。同意購買的，同時將書面意見函告區(qū)房屋交易和不動產(chǎn)登記部門。各審核主體應(yīng)結(jié)合本市、區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策要求等，制定審核標(biāo)準(zhǔn)，并由區(qū)政府于2019年5月25日前，將審核主體、審核標(biāo)準(zhǔn)報送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委備五、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委不再受理建設(shè)單位申請研發(fā)、工業(yè)項目的轉(zhuǎn)讓或銷售。六、本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行，(京國土用〔2010〕480號)中有關(guān)規(guī)定與本通知不符以本通知為準(zhǔn)?！蹦暇┏雠_《關(guān)于進一步規(guī)范工業(yè)及科技研發(fā)用地管理的銷售的，由開發(fā)園區(qū)、紫金特區(qū)、功能板塊管理單位在土地出讓預(yù)申請時提出，存量工業(yè)用地改變?yōu)榭萍佳邪l(fā)用地的，由用地單位在申請時提出，但分割轉(zhuǎn)讓、銷售房屋分割轉(zhuǎn)讓、銷售，需經(jīng)開發(fā)園區(qū)、紫金特區(qū)、功能板塊管理單位同意，分割轉(zhuǎn)讓、銷售的對象須為符合開發(fā)園區(qū)、紫金特區(qū)、功能板塊管理單位規(guī)定條件的科技研發(fā)企業(yè)或機構(gòu)，不得轉(zhuǎn)讓、銷售給個人?！睖刂菔谐雠_《溫州市小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)權(quán)分割管理辦法》,明確以“工業(yè)地產(chǎn)形式”開發(fā)和以“企業(yè)聯(lián)建形湖南省政府頒布《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于促進工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的意見》,明確工業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)的生產(chǎn)廠房，按照經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計圖紙，在公共部位明確、滿足房屋獨立使用的條件下，可按照自然層、部位等進行出租、出東莞市政府頒布《東莞市科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割管理暫行辦法》規(guī)定，在國有或集體工業(yè)用地、科研用地和商業(yè)用地上，以科技企業(yè)孵化器為主要建設(shè)內(nèi)容的園區(qū)或者企業(yè)，包括新建和已建的科技園均可以申請產(chǎn)權(quán)分割，依照《暫行辦法》的規(guī)定，產(chǎn)業(yè)用房可按照基本單元進行分割銷售，至此東莞市成為全國第五個明文規(guī)定多數(shù)城市對產(chǎn)業(yè)用地分割銷售的管控雖嚴(yán)，但對高科創(chuàng)新型、開放型等產(chǎn)業(yè)項目并非完全禁止，而是根據(jù)城市(一)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃手續(xù)的買賣合黃某與貴州某產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司簽訂的《招商入駐合同》無效；貴州某產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司返還黃某購房款人民幣5500000元及利息。關(guān)于《招商入駐合同》的效力問題。參照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條：“出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！奔啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條等規(guī)定，本案合同所涉及的廠房至一審法庭辯論終結(jié)前未取得合法報批報建手續(xù)，亦未取得預(yù)售許可證，違反了我國法律強制性的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)屬于無效合(二)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)買賣合同不違反法律規(guī)定，合同的履行(2020)京01民初216號案件法院認(rèn)為，永豐國際公司與中科科儀有限公司簽訂的涉案房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬合法有效，雙方均應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除永豐國際公司主張涉案房屋買賣合同已事實上履行不本院認(rèn)為，首先，已有生效判決判令永豐國際公司應(yīng)當(dāng)雙方合同簽訂在有關(guān)政策文件實施之前，且涉案樓在未批先建補辦手續(xù)等特殊情況，有關(guān)行政機關(guān)未明確表示涉案部分房屋無法辦理轉(zhuǎn)移登記。再次，并雙方合同的履行會影響政策執(zhí)行從而導(dǎo)致?lián)p害公共秩序和利益的情況。因此，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明合同履在事實或法律上不能，永豐國際公司要求終止合同，本雙方約定出賣人負(fù)責(zé)將綜合樓項目所有權(quán)證和土地使用證由相關(guān)政府部門按照買受人所購樓的實際情況進行分割，并將分割后的房屋所有權(quán)證和土地證轉(zhuǎn)移至買受人中科科儀有限公司要求辦理不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)予以支持。剩余購房款問題，雙方均不要求在本案中處(三)符合產(chǎn)業(yè)政策要求的買賣合同有效(2022)京03民終180號案件法院認(rèn)為，關(guān)于德潤公司主張?zhí)m格加華公司為其辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記問題。根據(jù)二審中德潤公司補充提交的證據(jù)及雙方當(dāng)事人陳述，德潤公司于2021年12月30日經(jīng)相關(guān)行政部門審核批準(zhǔn)，符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。在此情形下，對于德潤公司的為涉案房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的該項訴訟請求，理由正當(dāng)，證據(jù)(四)能否夠辦理過戶登記，不影響買賣合同的效力。(2019)川01民終10850號案件一審法院認(rèn)為，案涉房屋僅僅是涉及轉(zhuǎn)讓房屋辦理權(quán)屬證書的合同附隨義務(wù)尚未履行完畢，根據(jù)上述，案涉轉(zhuǎn)讓房屋至今不能辦理不動需要由政府相關(guān)部門配合研究解決辦法后處理，因而現(xiàn)階段辦理分戶產(chǎn)權(quán)的政策性條件尚未成就，既不可歸責(zé)于合同雙