南京星河天賦G101營(yíng)銷拓盤報(bào)告-167P

營(yíng)銷策略匯報(bào)南京中原 2018.01KE

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OR

DS項(xiàng)目營(yíng)銷關(guān)鍵詞01大勢(shì)不明02星河首秀03成熟壁壘區(qū)0405首改小體量高價(jià)現(xiàn)房核心命題：！品牌落地售價(jià)實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)項(xiàng)目理解Project

Cognition新秀品牌&成熟區(qū)域功能型改善小型住區(qū)品牌：百?gòu)?qiáng)星河，首秀南京29年積淀，4大核心業(yè)務(wù)中國(guó)地產(chǎn)開發(fā)百?gòu)?qiáng)布局珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海已進(jìn)駐深圳、廣州、天津、南京、常州、寧波、重慶、成都、西安等地段：城北醇熟核心區(qū)交通商業(yè)教育醫(yī)療景觀1.3km地鐵1號(hào)線邁皋橋站200m地鐵6號(hào)線丹霞路站500m地鐵9號(hào)線曹后村站1km萬(wàn)谷慧生活廣場(chǎng)800m常發(fā)廣場(chǎng)玄武紅山小學(xué)、長(zhǎng)江路小學(xué)、科利華中學(xué)分校、拉薩路小學(xué)分校環(huán)嗣1km省中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院200m石景山公園、1km紅山動(dòng)物園2km玄武湖成熟宜居屬性，全優(yōu)配套價(jià)值紅山動(dòng)物園玄武湖石景山商萬(wàn)谷慧學(xué)拉薩路小學(xué)分校醫(yī)省中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院學(xué)邁皋橋中心小學(xué)超沃爾瑪邁皋橋丹霞路學(xué)

紅山小學(xué)學(xué)長(zhǎng)江路小學(xué)科利華中學(xué)分校（在建）常發(fā)廣場(chǎng)商曹后村本案地段：新玄武潛力未來(lái)良好發(fā)展前景，升值潛力看好高品質(zhì)宜居型生活區(qū)五大核心功能功能聚合，定位高端地段：新玄武潛力未來(lái)良好發(fā)展前景，升值潛力看好“兩心兩園兩廊一帶”的空間發(fā)展結(jié)構(gòu)，科技、商務(wù)、生態(tài)、商業(yè)全維度升級(jí)！地段：新玄武潛力未來(lái)交通：地鐵1、3號(hào)線已開通，6、9號(hào)線規(guī)劃中，擴(kuò)建共28條道路，呈現(xiàn)"三橫兩縱"的交通格局商業(yè)：規(guī)劃20萬(wàn)方體量的地下商業(yè)街——丹霞路地下商業(yè)空間！良好發(fā)展前景，升值潛力看好交通路網(wǎng)、商業(yè)配置全面優(yōu)化定位：合理抗壓，功能型改善社區(qū)0%50%40%30%20%10%80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-144㎡144-160㎡160-180㎡180㎡以上2017年邁皋橋板塊改善屬性明顯逐年增強(qiáng)邁皋橋板塊近3年分面積成交占比趨勢(shì)變化2015年 2016年總價(jià)合理控制在后續(xù)市場(chǎng)中尤為重要總價(jià)段200萬(wàn)以下200-250萬(wàn)250-300萬(wàn)300-350萬(wàn)350-400萬(wàn)400-450萬(wàn)450-500萬(wàn)500-550萬(wàn)550-600萬(wàn)600萬(wàn)以上2015年43%26%12%8%6%3%2%2016年9%22%20%17%11%9%9%3%2017年2%13%9%12%20%16%15%8%4%1%2018年近3年邁皋橋板塊分總價(jià)段成交占比總價(jià)可控合理抗壓功能性改善社區(qū)47%100-110㎡33% 10%110-120㎡

120-130㎡10%130-144㎡產(chǎn)品：478席

精品典范建筑新古典典雅建筑風(fēng)格9-25F錯(cuò)落布局綠色生態(tài)建筑人車分流尊貴設(shè)計(jì)雙入戶大堂御制歸家景觀戶型精裝整體架高奢侈造園廳庭院園皇家禮序景觀十字景觀雙軸多元鄰里互動(dòng)空間下沉式庭院動(dòng)感層次打造國(guó)際一線品牌精裝智能溫度控制系統(tǒng)智能燈光控制系統(tǒng)智能家居系統(tǒng)人性化匠心細(xì)節(jié)103-143㎡改善戶型配置大面寬方正布局全戶型雙衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)79-87%超高得房率項(xiàng)目定位星河首秀·玄武核心限量級(jí)典范精品改善住區(qū)核心價(jià)值體系：魅力星河，強(qiáng)勢(shì)IP多元業(yè)態(tài)的掌控能力深耕南京的戰(zhàn)略重心首秀城北的品質(zhì)決心核心價(jià)值體系：活力新玄武，隨心生活時(shí)尚購(gòu)物場(chǎng)，一站式都市生活坐擁城市醇熟配套資源2個(gè)成熟商業(yè)：常發(fā)中心+萬(wàn)谷慧1個(gè)規(guī)劃商業(yè)：20萬(wàn)㎡丹霞路地下商業(yè)1個(gè)待出讓商業(yè)：恒嘉路6萬(wàn)㎡商業(yè)核心價(jià)值體系：活力新玄武，隨心生活雙線地鐵，輕松執(zhí)掌快慢人生地鐵1號(hào)線邁皋橋站1500米地鐵6號(hào)線（2022年通車）丹霞路站100米核心價(jià)值體系：活力新玄武，隨心生活金牌學(xué)區(qū)，9年教育無(wú)憂長(zhǎng)江路小學(xué)科利華中學(xué)一街之隔核心價(jià)值體系：478席品質(zhì)典范新古典奢品建筑103-143㎡改善精品中式皇家禮序景觀營(yíng)銷環(huán)境解讀Market

Environmen市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè)觀價(jià)格突破制約明顯1市場(chǎng)環(huán)境政策現(xiàn)狀：中央定調(diào)樓市，短期內(nèi)無(wú)松動(dòng)可能嚴(yán)控政策短期內(nèi)很難有完全性回調(diào)，中央堅(jiān)持“房住不炒”

的調(diào)控方向1個(gè)主基調(diào)——房住不炒堅(jiān)持房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的。3個(gè)發(fā)展趨勢(shì)限貸限購(gòu)限價(jià)限售政策現(xiàn)狀：南京依然嚴(yán)格執(zhí)行“四限”政策限價(jià)、限購(gòu)、限貸、限售，從上市-購(gòu)房-信貸-出售全維度嚴(yán)格調(diào)控政策現(xiàn)狀：個(gè)案物價(jià)小幅松動(dòng)，但分區(qū)限價(jià)紅線明顯。部分熱門板塊、長(zhǎng)期未出貨的樓盤實(shí)現(xiàn)價(jià)格漲幅，板塊紅線依然長(zhǎng)期存在，仍未突破限價(jià)十九大以后，南京樓市迎來(lái)開盤潮，各大板塊積極出貨，受“限價(jià)令”影響，大部分樓盤并未提高價(jià)格，但少量長(zhǎng)期未開盤的房源或者毛坯改精裝的房源實(shí)現(xiàn)一定幅度的價(jià)格上漲，但均未突破板塊限價(jià)紅線。河西南3.5萬(wàn)/㎡河西中4.5萬(wàn)/㎡麒麟2.5萬(wàn)/㎡燕子磯3萬(wàn)/㎡淳化2.4萬(wàn)/㎡上坊2.5萬(wàn)/㎡330003600023個(gè)月，漲幅9%仁恒綠洲新島河西-江心洲230002553817個(gè)月，漲幅11%觀山悅浦口-核心區(qū)210002879015個(gè)月，漲幅37%（改精裝）華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)浦口-核心區(qū)政策現(xiàn)狀：南京發(fā)布最新人才安居保障措施

，“突破”限購(gòu)政策對(duì)南京城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、科研能力形成良好的促進(jìn)作用，并進(jìn)一步擴(kuò)大置業(yè)需求。高端人才“不限購(gòu)”，購(gòu)房基數(shù)放大40歲以內(nèi)本科生購(gòu)房“不限外”，租房補(bǔ)貼時(shí)間再延長(zhǎng)南京37所高等院校，每年近5萬(wàn)畢業(yè)生持續(xù)擴(kuò)容剛性首置類需求頂級(jí)人才租購(gòu)政策從優(yōu)，可享300萬(wàn)購(gòu)房補(bǔ)貼，貸120萬(wàn)公積金高層次人才可選擇申領(lǐng)不少于300萬(wàn)的購(gòu)房補(bǔ)貼，申購(gòu)不低于200平米的共有產(chǎn)權(quán)房，免費(fèi)租賃200平米人才公寓，且公積金最多可貸120萬(wàn)！對(duì)改善類產(chǎn)品形成一定利好刺激。同時(shí)，細(xì)則中規(guī)定，人才福利置業(yè)用房，5年內(nèi)不得上市交易，仍然維持支持剛性置業(yè)，打壓投資投機(jī)的政策主基調(diào)。政策預(yù)判：2018年解除限購(gòu)限貸無(wú)望，南京后市政策仍將從緊蘭州取消邊遠(yuǎn)地區(qū)的限購(gòu)政策，同時(shí)加碼限售政策蘭州取消了西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策。個(gè)人在上述區(qū)域內(nèi)購(gòu)買的住房(含新建商品住房和存量住房，以合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn))，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》登記簿日期滿三年方可上市交易。青島全面放開城鎮(zhèn)落戶限制，取消購(gòu)房等條件青島政府表示加快取消購(gòu)房面積、就業(yè)年限、投資納稅、積分制等落戶條件優(yōu)先解決農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進(jìn)入城鎮(zhèn)人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及新生代農(nóng)民工等重點(diǎn)群體落戶問(wèn)題全國(guó)層面分類調(diào)控信號(hào)明顯，但南京庫(kù)存長(zhǎng)期低位徘徊，難有放松跡象。降低購(gòu)房準(zhǔn)入門檻，部分區(qū)域取消限購(gòu)等調(diào)控措施，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正在告別此前相對(duì)“一刀切”的簡(jiǎn)單思維，更加突出區(qū)域差別，精準(zhǔn)施策將成為更多城市的新選擇。2018.10-112018.32017.10政策理念提出19大兩會(huì)政府換屆19屆三中全會(huì)一般是重大經(jīng)濟(jì)政策改革全面實(shí)施節(jié)點(diǎn)2017-2018年政策理念提出，還沒(méi)有全面推行實(shí)施，這階段貫徹延續(xù)前期政策，并且政策一般不會(huì)有變動(dòng)，直到新的政策出臺(tái)2018年11月-2022年在新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子領(lǐng)導(dǎo)下，重大經(jīng)濟(jì)政策改革的全面實(shí)施推進(jìn)。政策預(yù)判：南京限價(jià)的逐步放松或出現(xiàn)在2018年底。十九大政策從提出到全面貫徹落實(shí)，預(yù)計(jì)要經(jīng)歷兩個(gè)階段，兩會(huì)前后只是理念提出，政策一般不會(huì)出現(xiàn)變動(dòng)；三中全會(huì)一般是重大經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整的節(jié)點(diǎn)。05000100001500020000250003000004002006001000800140012002010-2017年南京市商品住宅年度供銷量?jī)r(jià)2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017供應(yīng)面積（萬(wàn)方） 成交面積（萬(wàn)方） 成交均價(jià)（元/m2）市場(chǎng)現(xiàn)狀：2017年供銷雙降，市場(chǎng)逐步趨向理性。2017年供銷雙量減少，供銷基本均衡，調(diào)控政策下地塊現(xiàn)房發(fā)售、房企捂盤惜售，市場(chǎng)逐步走向理性n 2017年成交628萬(wàn)㎡，對(duì)比16年成交減半，全年供銷比為1，住宅市場(chǎng)整體去化良好n 2017年南京住宅市場(chǎng)成交均價(jià)上漲至24907元/㎡，一路走高，較去年上漲21%n 2017年四季度集中放量，供銷比出現(xiàn)短暫性升高。1.601.401.201.000.800.600.400.200.00020004000100008000600012000140002017012017022017032017042017052017062017072017082017092017102017112017122017年全市新房逐月供銷價(jià)走勢(shì)供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 供銷比2013年1月-2017年12月全市商品住宅庫(kù)存和去化周期市場(chǎng)現(xiàn)狀：上市量不足導(dǎo)致庫(kù)存長(zhǎng)期低位運(yùn)行，整體穩(wěn)健由于政府嚴(yán)控銷許，上市量較為有限，目前庫(kù)存23454套，去化周期約為5個(gè)月37949558709706055441927138485102000040000600008000010000012000014000016000020112012201320142015201620172011-2017年南京二手房成交套數(shù) 151564 020004000600080001000012000201701201702201703201704201705201706201707201708201709201710201711

2017122017年南京二手逐月成交套數(shù)市場(chǎng)現(xiàn)狀：二手市場(chǎng)成交下行，市場(chǎng)活躍度明顯降低受到一手限價(jià)、一二手價(jià)格倒掛等諸多因素影響，2017年二手房成交大幅下跌市場(chǎng)現(xiàn)狀：土地市場(chǎng)整體火爆，受土拍政策影響，溢價(jià)率大幅降低2.48%11.61%34.28%16.92%35.26%78.93%36.34%30.00%20.00%10.00%0.00%40.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%0100000020000003000000400000050000006000000201120122015201620172011年至今南京住宅類土地成交2013 2014成交量（平米）溢價(jià)率5805101520252015年2016年2017年南京樓面價(jià)2萬(wàn)+/㎡以上地塊數(shù)量232017年度溢價(jià)率僅為2016年的一半，高價(jià)地的數(shù)量得到了有效控制。2017年共成交93幅土地，，與2016年比小幅下降，2017年整體溢價(jià)率為36%，下滑明顯；2017年成交的土地中，共40幅達(dá)最高限價(jià)需要現(xiàn)房銷售，最高限價(jià)成交比達(dá)43%；南京目前2萬(wàn)+以上地塊一共36幅，受到最高限價(jià)政策影響，2017年僅產(chǎn)生8幅2萬(wàn)+以上地塊。市場(chǎng)信號(hào)：一手市場(chǎng)板塊分化加劇，呈現(xiàn)明顯冷熱不均地價(jià)、房?jī)r(jià)矛盾顯現(xiàn)，熱點(diǎn)板塊及限價(jià)區(qū)域仍一房難求，非熱門區(qū)域認(rèn)購(gòu)率降低。冷熱不均熱點(diǎn)區(qū)域、價(jià)值高地、售價(jià)倒掛市場(chǎng)表現(xiàn)：中簽率不足10%，一房難求！板塊樓盤中簽率去化情況江北亞泰山語(yǔ)湖4%日光招商蘭溪谷6.1%日光江寧弘陽(yáng)禹洲時(shí)光印象7.5%日光城北華潤(rùn)幸福里5.7%日光河西佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)8.2%日光溧水萬(wàn)科城8.6%日光創(chuàng)維樂(lè)活城6%日光非熱點(diǎn)區(qū)域、利好透支、規(guī)劃價(jià)值兌現(xiàn)遲緩市場(chǎng)表現(xiàn)：大面積棄號(hào)，銷售結(jié)果不盡如人意！板塊樓盤中簽率去化情況江寧萬(wàn)科和昌金域東方75%3成萬(wàn)科金域國(guó)際70%30套弘陽(yáng)禹洲時(shí)光春曉未達(dá)房源量18套城北電建泛悅廣場(chǎng)33%7成電建洺悅府55.20%7成江北通宇林景尊園未達(dá)房源量10套市場(chǎng)信號(hào)：12月土拍降溫明顯，主城出現(xiàn)地塊流拍熱門板塊土地仍然達(dá)到最高限價(jià)，但非熱門板塊溢價(jià)率降低，甚至出現(xiàn)流拍冷熱不均2017.12.29土拍：板橋G77

流拍（商辦）2016.1.29區(qū)域地王藍(lán)光公園1號(hào)：10689元/㎡（住宅)2017.12.25土拍：溧水G23準(zhǔn)地王(起拍價(jià)9329元/㎡）再次流拍2017.6.15區(qū)域地王三金G07：9051/㎡（住宅)地價(jià)走低上坊-5000元/㎡降幅28%地鐵小鎮(zhèn)G72，13980元/㎡G18，19476元/㎡G73，10174元/㎡G60，20069元/㎡-10000元/㎡降幅49%慘遭流拍同一天出讓的九龍湖G64樓面地價(jià)19132元/㎡達(dá)最高限價(jià)現(xiàn)房銷售后市格局：18年四季度地王圍城，供應(yīng)量激增老盤受限價(jià)影響上市意愿低，新盤受地價(jià)及現(xiàn)房銷售條件影響，難以入市預(yù)計(jì)在2018年四季度價(jià)格適度放松，工程達(dá)到條件，南京將迎來(lái)一輪上市量的激增仙林地王融信G58樓面價(jià)24957麒麟地王新城G59樓面價(jià)22429濱江地王招商G01樓面價(jià)29899高新地王榮盛G51樓面價(jià)16038浦口地王金輝G102樓面價(jià)23235河西南地王葛洲壩G14樓面價(jià)45213河西中地王上海建工G68樓面價(jià)42561城南地王上海御雄G45樓面價(jià)29093南站地王嘉華G89樓面價(jià)27350九龍湖地王銀城G54樓面價(jià)19991方山地王聯(lián)發(fā)G61樓面價(jià)22344上坊地王融僑G18樓面價(jià)19476燕子磯地王萬(wàn)暉G01樓面價(jià)23800邁皋橋地王星河協(xié)通G1011006050403020江北 江寧 城北 河西 城中 城南城東 仙林2018年個(gè)板塊上市量分布上市樓盤個(gè)數(shù) 新盤個(gè)數(shù)381532018年項(xiàng)目銷售條件分類現(xiàn)房銷售非現(xiàn)房銷售后市格局：價(jià)格戰(zhàn)/品質(zhì)戰(zhàn)/客戶戰(zhàn)激烈上演價(jià)格戰(zhàn)各板塊均面臨“低價(jià)”老盤新開和“高價(jià)”地王上市的新老項(xiàng)目?jī)r(jià)格戰(zhàn)品質(zhì)戰(zhàn)高價(jià)地王紛紛上市，刷新南京品質(zhì)標(biāo)桿，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈的同時(shí)，促進(jìn)南京地產(chǎn)格局的產(chǎn)品迭代客戶戰(zhàn)大批房源集中上市帶來(lái)的供需變化將形成激烈競(jìng)爭(zhēng)引發(fā)全城“搶人”大戰(zhàn)，提升南京地產(chǎn)格局的服務(wù)迭代板19大塊之后市政場(chǎng)府“：開受倉(cāng)放整糧”體，市伴隨場(chǎng)全影市板響塊分，化城加劇北，板城北塊亦出出現(xiàn)現(xiàn)開盤下去行化受信阻號(hào)配圖，?售價(jià)+房源數(shù)量+中簽率營(yíng)銷啟示充分預(yù)估營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)前置營(yíng)銷蓄客節(jié)點(diǎn)多種靈活上市預(yù)案政策環(huán)境從緊，限價(jià)放松時(shí)間，空間不明板塊分化加劇，呈現(xiàn)冷熱不均市場(chǎng)環(huán)境價(jià)格戰(zhàn)/品質(zhì)戰(zhàn)/客戶戰(zhàn)，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈核心區(qū)掣肘明顯大城北熱度分流2競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境營(yíng)銷環(huán)境解讀Market

Environmen11%15%21%7%14%20%0%5%10%15%20%25%2015年2016年2017年近3年城北供銷全市占比趨勢(shì)變化（主城八區(qū)）供應(yīng) 銷售板塊市場(chǎng)：城北供銷占比逐年提升，價(jià)格實(shí)現(xiàn)良好伴隨城北多板塊舊城改造的規(guī)劃利好，城北板塊的市場(chǎng)熱度與價(jià)值兌現(xiàn)越發(fā)成熟。1876325841290911677422244272453100029000270002500023000210001900017000150002015年2016年2017年近3年城北與全市均價(jià)實(shí)現(xiàn)走勢(shì)（主城八區(qū)）均價(jià)全市均價(jià)線性

(均價(jià))線性

(全市均價(jià))供銷占比：近3年城北板塊供銷雙量占比穩(wěn)步提升，2017年城北板塊占全市主城8區(qū)份額的2成左右；價(jià)格實(shí)現(xiàn)：2017年板塊成交均價(jià)直逼3萬(wàn)，價(jià)格實(shí)現(xiàn)情況良好。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供應(yīng)套數(shù)37644639025970128113950172012272781銷售套數(shù)1070247806115884994496653011501012531503銷售均價(jià)250102836132208304403361530482257232827929817280742716928192400003000020000100000200015001000500025003000供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)銷售均價(jià)板塊市場(chǎng)：年底供應(yīng)放量，銷售回落，去化率不足7成城北板塊2017年度供銷比1.09，供需基本平衡，年末集中開盤，去化率明顯降低。2017年城北共計(jì)供應(yīng)新房10665套，其中11月、12月供應(yīng)達(dá)到全年占比的近4成，而供應(yīng)量的激增并沒(méi)有帶來(lái)銷；量的大幅提升，9月以后，板塊月度銷量逐步回落；12月城北共計(jì)六盤上市，剛需盤無(wú)法日光，改善盤去化受阻較大。2017年城北月度供銷及均價(jià)走勢(shì)樓盤開盤套數(shù)均價(jià)（元/㎡)中簽率去化率電建洺悅府6162238055.20%70%電建海賦尚城2452580038.70%70%電建泛悅廣場(chǎng)1163590033%65%證大閱公館41334422-3581951%未公布恒大濱江42434623-3518582.30%40%深業(yè)濱江半島2643878059.60%60%城北板塊12月開盤成交數(shù)據(jù)一覽45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%濱江燕子磯邁皋橋五塘新堯近3年城北板塊成交份額分布2015年2016年2017年板塊市場(chǎng)：邁皋橋/濱江/燕子磯三大核心供銷主力邁皋橋、鼓樓濱江、燕子磯三大板塊成為城北最重要的主流板塊邁皋橋、鼓樓濱江、燕子磯三大板塊占城北板塊整體成交量的9成；鼓樓濱江、邁皋橋兩大板塊長(zhǎng)期領(lǐng)跑板塊價(jià)格。100001500020000250003000035000400002015年2016年2017年近3年城北板塊均價(jià)走勢(shì)五塘新堯?yàn)I江燕子磯邁皋橋城北均價(jià)競(jìng)爭(zhēng)格局：星河G101面臨雙重競(jìng)爭(zhēng)格局內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)外部競(jìng)爭(zhēng)邁皋橋板塊直接競(jìng)爭(zhēng)燕子磯片區(qū)分流影響5km片區(qū)距離較近，未來(lái)上市場(chǎng)體量巨大占據(jù)低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，會(huì)對(duì)本區(qū)域形成一定分流鼓樓濱江片區(qū)間接競(jìng)爭(zhēng)6.8km整體規(guī)劃起點(diǎn)高新建住宅品質(zhì)感跳檔升級(jí)坐擁濱江風(fēng)光帶客戶會(huì)在兩者之間作比較邁皋橋核心區(qū)內(nèi)3個(gè)在售項(xiàng)目1個(gè)在售地塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)星河G101棲霞G53星葉瑜憬灣紫郡蘭園恒大翡翠華庭內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)屬總體量產(chǎn)品類型待推貨量主力面積段月均銷售（套）均價(jià)（元/㎡）星葉瑜憬灣棲霞區(qū)25萬(wàn)方高層+洋房20萬(wàn)方86-129㎡（剩余）5320000（前期）紫郡蘭園鼓樓區(qū)55萬(wàn)方小高層9.5萬(wàn)方114-186㎡（二期）9636900恒大翡翠華庭玄武區(qū)33萬(wàn)方高層+洋房1.6萬(wàn)方230㎡（剩余）3831000-32000棲霞G53棲霞區(qū)8.81萬(wàn)方高層8.81萬(wàn)方————19954（樓面價(jià)）未來(lái)同期競(jìng)爭(zhēng)主要為板塊內(nèi)品質(zhì)速度標(biāo)桿紫郡蘭園和口碑較好的星葉瑜憬灣。在售項(xiàng)目中，星葉瑜憬灣、紫郡蘭園剩余貨量較為充足；考慮到棲霞長(zhǎng)期捂盤，同板塊內(nèi)尚有瑜憬灣大量未售，預(yù)計(jì)同期上市可能性較低。星河首進(jìn)南京，品牌實(shí)力雄厚，但南京的品牌影響力尚未形成品牌競(jìng)爭(zhēng)葛洲壩招商紫郡蘭園綜合質(zhì)素較高，規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出。星河G101現(xiàn)房銷售，交付周期優(yōu)勢(shì)明顯，綜合配套有一定優(yōu)勢(shì)，但售價(jià)壓力突出。行政區(qū)屬：葛洲壩招商紫郡蘭園≈星河G101

＞星葉瑜憬灣外部配套資源：星河G101＞葛洲壩招商紫郡蘭園＞星葉瑜憬灣項(xiàng)目規(guī)模：葛洲壩招商紫郡蘭園＞星葉瑜憬灣＞星河G101住宅產(chǎn)品舒適度：星河G101地塊＞

＞星葉瑜憬灣＞葛洲壩招商紫郡蘭園地塊屬性項(xiàng)目行政區(qū)屬建筑規(guī)模容積率產(chǎn)品類型景觀資源交通優(yōu)勢(shì)商業(yè)配套地價(jià)銷售條件星河G101地塊玄武區(qū)5.7萬(wàn)㎡≤2.2高層+洋房石景山公園紅山動(dòng)物園、玄武湖200米地鐵站（6號(hào)線）820米萬(wàn)谷慧生活廣場(chǎng)30006現(xiàn)房葛洲壩招商紫郡蘭園鼓樓區(qū)55萬(wàn)㎡2.7高層紅山動(dòng)物園玄武湖900米地鐵站（1號(hào)線）2公里萬(wàn)谷慧生活廣場(chǎng)項(xiàng)目自帶近30萬(wàn)方的綜合業(yè)態(tài)體量8746期房星葉瑜憬灣棲霞區(qū)25萬(wàn)㎡2.2高層+洋房——70地鐵站（0米6號(hào)線）1公里萬(wàn)谷慧生活廣場(chǎng)6490期房定位錯(cuò)峰，但總價(jià)段競(jìng)爭(zhēng)較為激烈紫郡蘭園二期主力面積為120-144㎡，星葉瑜憬灣主力面積為80-90㎡以及120-130㎡，與本案100-120㎡主力產(chǎn)品形成定位上的錯(cuò)位關(guān)系，單總價(jià)段競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。面積配比面積段80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-144144-160160-180180-200合計(jì)星河G101223156485147847%32%10%11%100%星葉瑜憬灣173579933942420411431%31%9%3%1%37%18%100%葛洲壩招商紫郡蘭園6431620450687029%45%29%7%10%100%藍(lán)色框線內(nèi)是星葉瑜憬灣部分房源為已領(lǐng)銷許，甲方通過(guò)銷控的保留房源星河—103㎡共計(jì)173套星河—108㎡共計(jì)50套星河—118㎡共計(jì)156套紫郡蘭園—114㎡共計(jì)64套項(xiàng)目星河G101葛洲壩招商紫郡蘭園面積103108118114套數(shù)1735015664功能三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)電梯格局2T22T42T22T2是否南北通透是否是是得房率78.60%79.60%79.80%79.90%朝南開間3333客廳開間3.53.63.84主臥開間3.63.53.54次臥開間333.23競(jìng)爭(zhēng)研判：103/108㎡面積控制有一定優(yōu)勢(shì)同樣功能，面積更為緊湊，開間尺度略弱118㎡戶型明顯劣勢(shì)面積/主功能開間尺度均存在劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：競(jìng)品戶型貨量較少，103/108㎡保持總價(jià)優(yōu)勢(shì)，快速出貨，118㎡錯(cuò)峰出貨戶型對(duì)比星河—123㎡共計(jì)48套紫郡蘭園—129㎡共計(jì)316套星葉瑜憬灣—129㎡星葉瑜憬灣—122㎡共計(jì)144套 共計(jì)144套項(xiàng)目星河G101葛洲壩招商紫郡蘭園星葉瑜憬灣面積123129129122套數(shù)48316144144功能三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)電梯格局2T42T22T3/42T3/4是否南北通透是是是是得房率79.6%80-82%81%80%朝南開間3322客廳開間3.8443.9主臥開間3.643.83.9次臥開間3.2333競(jìng)爭(zhēng)研判：紫郡蘭園129㎡＞星河123㎡＞星葉瑜憬灣129㎡＞星葉瑜憬灣122㎡戶型開間數(shù)、面積控制有一定優(yōu)勢(shì)，開間尺度和得房率存在一定劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：劣勢(shì)房源數(shù)量較少，跟隨型出貨戶型對(duì)比星河—137㎡共計(jì)17套星河—143㎡共計(jì)34套星葉瑜憬灣—140㎡

紫郡蘭園—143㎡共計(jì)204套 共計(jì)204套項(xiàng)目星河G101星河G101紫郡蘭園星葉瑜憬灣面積137143143140套數(shù)1734204204建筑形態(tài)高層洋房高層洋房功能四房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)格局2T21T22T21T2得房率79.8%87.6%82.2%——朝南開間3433客廳開間3.94.24.24.2主臥開間3.63.943.9次臥開間3.23.333.2競(jìng)爭(zhēng)研判：143㎡戶型明顯優(yōu)勢(shì)開間數(shù)量、得房率、產(chǎn)品類型均具備明顯優(yōu)勢(shì)137㎡戶型尺度控制具備一定優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：143㎡可作為優(yōu)勢(shì)型溢價(jià)產(chǎn)品137㎡房源較少，無(wú)明顯劣勢(shì)，可搭配出貨戶型對(duì)比葛洲壩招商紫郡蘭園開發(fā)品牌產(chǎn)品品質(zhì)綜合配套剩余貨量戶型設(shè)置總價(jià)區(qū)間6大維度審視貼身競(jìng)爭(zhēng)葛洲壩招商紫郡蘭園將成為本案上市的最大掣肘者競(jìng)爭(zhēng)判斷價(jià)格戰(zhàn)價(jià)值戰(zhàn)葛洲壩招商紫郡蘭園收官均價(jià)37300元/㎡首開至售罄，8個(gè)月時(shí)間，漲幅不足4%未來(lái)售價(jià)預(yù)估漲幅8%15%20%售價(jià)402844289544760即使按照非常樂(lè)觀的20%漲幅測(cè)算二期價(jià)格約為45000元/㎡（精裝）相比于3萬(wàn)/㎡地價(jià)，仍占有價(jià)格主導(dǎo)權(quán)集55萬(wàn)㎡規(guī)模配套為一體的葛洲壩招商紫郡蘭園作為板塊內(nèi)改善標(biāo)桿級(jí)項(xiàng)目擁有雙會(huì)所、雙大堂、5000元/㎡裝標(biāo)、干掛石材立面等引領(lǐng)型配置一期三開三捷，收獲了大量蘭園粉絲和良好的市場(chǎng)口碑478席小型社區(qū)，無(wú)內(nèi)部配套的星河首秀式作品在品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)中，缺乏破局式優(yōu)勢(shì)同期銷售中，價(jià)值認(rèn)可與售速實(shí)現(xiàn)制約明顯競(jìng)爭(zhēng)判斷010203競(jìng)爭(zhēng)策略靈活推售，避免正面競(jìng)爭(zhēng)在同期競(jìng)爭(zhēng)中，星河G101無(wú)法避免單價(jià)壓力下的被動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)因此，盡量通過(guò)蘭園市場(chǎng)真空期靈活出貨強(qiáng)化獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，建立價(jià)值認(rèn)可強(qiáng)化現(xiàn)房?jī)r(jià)值及洋房產(chǎn)品的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，利用產(chǎn)品力、品牌力、營(yíng)銷力多維發(fā)力，建立星河G101價(jià)值認(rèn)可優(yōu)化內(nèi)部定價(jià)體系和推售節(jié)奏，錯(cuò)峰出貨產(chǎn)品類別優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品相對(duì)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品相對(duì)劣勢(shì)產(chǎn)品戶型（㎡）143103108137118123套數(shù)（套）34173501715648外部競(jìng)爭(zhēng)：鼓樓濱江深業(yè)濱江半島中冶盛世濱江江山匯萬(wàn)國(guó)府中海桃源里在售待售仁恒桃園世紀(jì)從銷售時(shí)間上看中冶盛世濱江、仁恒桃園世紀(jì)、萬(wàn)國(guó)府將對(duì)本案產(chǎn)生一定的熱度分流2018年2019年2020年中海桃源里中冶盛世濱江深業(yè)濱江半島仁恒桃園世紀(jì)待推約859套約497套約50萬(wàn)方當(dāng)代萬(wàn)國(guó)府江山匯剩余約200套約200套剩余約200套從產(chǎn)品打造上看鼓樓濱江板塊定位起點(diǎn)較高，產(chǎn)品偏向于尺度型豪宅，因此仁恒桃園世紀(jì)的111㎡戶型對(duì)本案產(chǎn)品產(chǎn)生客戶分流中冶盛世濱江低于100㎡戶型的產(chǎn)品均為65年產(chǎn)權(quán)，70年以上的產(chǎn)品均在140㎡以上，基本與本案不形成客戶分流當(dāng)代萬(wàn)國(guó)府打造230-250㎡大平層產(chǎn)品，總價(jià)1300萬(wàn)起步，與本案不形成客戶分流100以下100-140㎡140㎡以上中冶盛世濱江仁恒桃園世紀(jì)111㎡65年產(chǎn)權(quán)當(dāng)代萬(wàn)國(guó)府約140套外部競(jìng)爭(zhēng)：鼓樓濱江140㎡以上70年產(chǎn)權(quán)深業(yè)濱江半島中冶盛世濱江江山匯萬(wàn)國(guó)府中海桃源里在售待售仁恒桃園世紀(jì)外部競(jìng)爭(zhēng)：燕子磯新城在售待售融創(chuàng)玉蘭公館金浦紫御東方中航國(guó)際社區(qū)電建海賦尚城華發(fā)G32華潤(rùn)G29金科G33佳兆業(yè)G34仁恒G012018年2019年2020年融創(chuàng)玉蘭公館剩余約760套待推約900套剩余約844套剩余200余套中航國(guó)際社區(qū)海賦尚城金浦紫御東方燕子磯新城在售的項(xiàng)目品質(zhì)較低，定位剛需，不形成直接競(jìng)爭(zhēng)。從銷售時(shí)間上看金浦紫御東方、電建海賦尚城與本案銷售時(shí)間重疊，但燕子磯新城目前產(chǎn)品主打剛需市場(chǎng)，品質(zhì)較弱，項(xiàng)目定位上差異明顯外部競(jìng)爭(zhēng)：燕子磯新城燕子磯地價(jià)全面進(jìn)入2萬(wàn)+時(shí)代預(yù)計(jì)2019年進(jìn)入板塊售價(jià)、品質(zhì)迭代，預(yù)計(jì)與本案面積段高度重疊，形成熱度與客戶的雙重分流。2018年2019年2020年約27萬(wàn)方，預(yù)計(jì)單價(jià)380000+約4萬(wàn)方，預(yù)計(jì)單價(jià)380000+約6.2萬(wàn)方，預(yù)計(jì)單價(jià)380000+約8.32萬(wàn)方，預(yù)計(jì)單價(jià)40000+12.7萬(wàn)方，預(yù)計(jì)單價(jià)380000+仁恒G01佳兆業(yè)G34金科G33中海G51華潤(rùn)華發(fā)G29華潤(rùn)G32約27.5萬(wàn)方，預(yù)計(jì)單價(jià)380000+在售待售融創(chuàng)玉蘭公館金浦紫御東方中航國(guó)際社區(qū)電建海賦尚城華發(fā)G32華潤(rùn)G29金科G33佳兆業(yè)G34仁恒G01燕子磯新城待售項(xiàng)目面臨售價(jià)及品質(zhì)迭代，將形成熱度與客戶的雙重分流。鼓樓濱江新玄武燕子磯剛需1000萬(wàn)600萬(wàn)500萬(wàn)400萬(wàn)300萬(wàn)剛改改善終極邁皋橋片區(qū)持續(xù)深化高端品質(zhì)改善定位鼓樓濱江片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)策略強(qiáng)產(chǎn)品力打造，占有總價(jià)優(yōu)勢(shì)主打高性價(jià)比品質(zhì)樓盤燕子磯片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)策略強(qiáng)化品質(zhì)占位，區(qū)分主力客群與之形成差異化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)外部競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)鼓樓濱江、燕子磯后續(xù)供應(yīng)較為充裕，未來(lái)在板塊熱度將形成較大分流。鼓樓濱江形成強(qiáng)烈的產(chǎn)品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，燕子磯形成明顯的總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)策略強(qiáng)化綜合配套價(jià)值，突顯品質(zhì)產(chǎn)品力，形成G101的獨(dú)特產(chǎn)品魅力，吸附區(qū)域內(nèi)品質(zhì)改善客群！板19大塊之后市政場(chǎng)府“：開受倉(cāng)放整糧”體，市伴隨場(chǎng)全影市板響塊分，化城加劇北，板城北塊亦出出現(xiàn)現(xiàn)開盤下去行化受信阻號(hào)配圖，?售價(jià)+房源數(shù)量+中簽率營(yíng)銷啟示強(qiáng)化改善品質(zhì)和成熟地段優(yōu)勢(shì)合理錯(cuò)峰推售，內(nèi)部?jī)?yōu)化定價(jià)規(guī)避劣勢(shì)產(chǎn)品正面競(jìng)爭(zhēng)邁皋橋：葛洲壩紫郡蘭園品質(zhì)、規(guī)模、售價(jià)形成強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)鼓樓濱江：板塊規(guī)劃逐步兌現(xiàn)，形成板塊熱度分流市場(chǎng)環(huán)境燕子磯：后續(xù)供應(yīng)充足，形成板塊熱度和客戶分流城北核心片區(qū)客戶地緣屬性明顯3客戶環(huán)境營(yíng)銷環(huán)境解讀Market

Environmen0%5%10%25%30%35%鼓樓其他下關(guān)燕子磯玄武曉莊邁皋橋萬(wàn)壽邁皋橋板塊地緣改善客群為主力，區(qū)域壁壘明顯競(jìng)品客戶來(lái)源分析15% 20%中海玄武公館星葉瑜憬灣城北79%邁皋橋板塊作為城北成熟居住核心區(qū)，地緣改善類客戶最為集中，城北地緣客戶占比近8成地緣改善為主輔以板塊內(nèi)首置首改客戶改善60%剛改20%剛需20%競(jìng)品客戶置業(yè)目的分析項(xiàng)目：中海玄武公館單價(jià)：35000-40000元/㎡賣點(diǎn)：邁皋橋成熟地段低密度社區(qū)中海品牌精裝交付+100項(xiàng)人性化細(xì)節(jié)項(xiàng)目：葛洲壩招商紫郡蘭園單價(jià)：36900元/㎡賣點(diǎn)：小市成熟地段55萬(wàn)方城市綜合體葛洲壩+招商品牌精裝交付

科技住宅進(jìn)階中的邁皋橋板塊，品質(zhì)成為主要驅(qū)動(dòng)因素產(chǎn)品打造注重品質(zhì)，以品牌和品質(zhì)吸引客戶400-600萬(wàn)成為主力成交總價(jià)段，板塊改善屬性日益明顯20%25%55%0%10%20%30%40%50%60%首置面積改善環(huán)境&品質(zhì)改善置業(yè)目的分析25%54%21%中海玄武公館客戶分析：家庭結(jié)構(gòu)二人世界三口之家三代同堂品質(zhì)優(yōu)秀：實(shí)力央企中海打造價(jià)值排序：地段稀缺：看好新玄武板塊的發(fā)展案例分析——中海玄武公館：改善主導(dǎo)，關(guān)注品質(zhì)家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，現(xiàn)居住面積舒適，主要為環(huán)境和品質(zhì)改善最為關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)，認(rèn)可中海央企品牌以及精裝標(biāo)準(zhǔn)客戶來(lái)源鎖定：邁皋橋絕對(duì)核心，兼顧大城北邁皋橋板塊作為城北成熟居住核心區(qū)，社區(qū)分布密集，客群集中度較高本案僅478套房源，體量較小，城北板塊基本滿足項(xiàng)目客戶的基數(shù)需求星河G101僅478席新玄武板塊新作客戶需求量較小邁皋橋核心區(qū)居住密度大

2.5公里范圍內(nèi)覆蓋60余個(gè)二手小區(qū)周邊客流支撐充足客戶置業(yè)階段鎖定：首改核心，兼顧分巢47% 33% 10% 10%100-110㎡ 110-120㎡

120-130㎡ 130-144㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)100-120㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)產(chǎn)品占比8成，主力總價(jià)段500-600萬(wàn)客戶置業(yè)階段：以功能型的首次改善為核心，涵蓋部分分巢及二改需求。30006元/㎡樓面地價(jià)總價(jià)段：500-700萬(wàn)總價(jià)區(qū)間改善型總價(jià)面積段：100-120㎡主力功能型首改及分巢類產(chǎn)品戶型配置：全雙衛(wèi)配置改善型產(chǎn)品特征他們是：地緣情·改善派·品質(zhì)追求者在新玄武板塊長(zhǎng)期生活或工作習(xí)慣城北的居住氛圍品質(zhì)改善，具有較強(qiáng)購(gòu)買能力希望居所能夠帶來(lái)更多的尊重，更具都市感客戶定位聚焦一：3公里半徑內(nèi)地緣客戶聚焦三：大城北客戶聚焦二：5公里半徑內(nèi)近緣客戶聚焦四：機(jī)會(huì)型客戶邁皋橋、新玄武n 核心客戶n 重要客戶n 次要客戶n 補(bǔ)充客戶中央門、曉莊工作在城北，對(duì)片區(qū)較為熟悉，不愿離開配套成熟的地段存在改善需求，需要購(gòu)置新房改善原有居住品質(zhì)工作、生活在新玄武、邁皋橋區(qū)域依賴周邊的成熟配套條件城北其他區(qū)域（鼓樓濱江燕子磯等區(qū)域）改善居住環(huán)境對(duì)大城北有地緣情結(jié)看中新玄武未來(lái)發(fā)展?jié)摿εc產(chǎn)品品質(zhì)全城機(jī)會(huì)客戶注重地段的選擇看中交通、教育、生活等配套選擇有潛力的區(qū)域客群鎖定客群特征客群共性特征工作生活在城北熟悉板塊，認(rèn)可并期待新玄武的魅力價(jià)值30-45歲年齡，家庭事業(yè)穩(wěn)定上有老下有小，家庭中堅(jiān)力量工作生活朋友都在城北生活半徑以城北為絕對(duì)核心地緣情結(jié)成熟階層圈子固定板19大塊之后市政場(chǎng)府“：開受倉(cāng)放整糧”體，市伴隨場(chǎng)全影市板響塊分，化城加劇北，板城北塊亦出出現(xiàn)現(xiàn)開盤下去行化受信阻號(hào)配圖，?售價(jià)+房源數(shù)量+中簽率營(yíng)銷啟示集中有效資源深耕城北核心區(qū)客戶來(lái)源：城北核心區(qū)域，地緣特征明顯客戶特征：事業(yè)、家庭穩(wěn)定的成熟階層市場(chǎng)環(huán)境置業(yè)階段：功能型改善及分巢集中項(xiàng)目核心難點(diǎn)大品牌 小項(xiàng)目新項(xiàng)目 高價(jià)值嚴(yán)限價(jià) 近板塊高價(jià)格 強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)1營(yíng)銷策略one品牌高調(diào)起勢(shì)營(yíng)造項(xiàng)目影響力以事件級(jí)活動(dòng)影響大眾，以意見(jiàn)領(lǐng)袖帶動(dòng)口碑星河品牌落地思考作為品牌云集的南京作為首進(jìn)金陵的星河如何快速實(shí)現(xiàn)品牌形象落地，升華項(xiàng)目?jī)r(jià)值？星河品牌落地思考2010年，保利地產(chǎn)首入南京。作為文化地產(chǎn)的踐行者，利用自身文化資源，舉辦四大獸首南京秀。在短期內(nèi)引起廣泛關(guān)注，數(shù)十萬(wàn)人到場(chǎng)參觀，提升保利品牌的知名度和美譽(yù)度！以優(yōu)秀產(chǎn)品力塑造品牌美譽(yù)度，重要節(jié)點(diǎn)以大型活動(dòng)冠名，引發(fā)品牌爆發(fā)，贏得關(guān)注！星河品牌落地思考星河品牌落地思考《夜歸人》微電影線上傳播中海玄武公館精工細(xì)節(jié)持續(xù)炒作產(chǎn)品上：精工打造，全方面跳脫區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)；宣傳上：通過(guò)公益類活動(dòng)主題串聯(lián)，借助新媒體展開一系列宣傳。星河品牌落地思考品牌氣質(zhì)貼合，形成專屬印象公益立意切入，利于傳播發(fā)酵項(xiàng)目落地承載，助力項(xiàng)目發(fā)聲品牌主線最美星河以品牌帶動(dòng)項(xiàng)目以項(xiàng)目夯實(shí)品牌形成標(biāo)簽鮮明的“星河”認(rèn)知【最美星河】三部曲9月?tīng)I(yíng)銷示范區(qū)公開11月項(xiàng)目首開7月星河，在蓬勃發(fā)展的同時(shí)，一直以“企業(yè)文化的熏染，企業(yè)人性的回歸”為信念，堅(jiān)持履行企業(yè)公民職責(zé)。飲水思源、回報(bào)社會(huì)，是星河人的追求。20余年來(lái)，在慈善、宗教方面的公益捐款超過(guò)6億元，教育事業(yè)建設(shè)方面的捐資約10億元。最美星河心【最美星河】三部曲9月?tīng)I(yíng)銷示范區(qū)公開11月項(xiàng)目首開7月最美星河心7月流火，盛夏南京星河以愛(ài)之名致敬城市建筑師【最美星河】三部曲9月?tīng)I(yíng)銷示范區(qū)公開11月項(xiàng)目首開7月最美星河心神秘建筑師刷屏朋友圈發(fā)布7張最美建筑師形象照和個(gè)人箴言，利用自媒體大V、官微刷屏朋友圈神，引發(fā)各界猜想他們是誰(shuí)，為何最美？牛在哪里？——相約周一“一條”見(jiàn)【最美星河】三部曲9月?tīng)I(yíng)銷示范區(qū)公開11月項(xiàng)目首開7月最美星河心【1條】視頻解密建筑師的逆襲以視頻方式記錄7位星河現(xiàn)場(chǎng)建筑工人的華麗變身并選取典型代表人物講述“最美建筑師”背后的溫情故事【最美星河】三部曲9月?tīng)I(yíng)銷示范區(qū)公開11月項(xiàng)目首開7月1系列暖心小事最美星河心盛夏送清涼為建筑工人送上溫情關(guān)懷迪士尼家庭日給留守兒童一個(gè)完美童年豪門家宴家庭溫馨歡聚時(shí)刻【最美星河】三部曲9月?tīng)I(yíng)銷示范區(qū)公開11月項(xiàng)目首開7月最美星河心朋友圈項(xiàng)目官微自媒體大號(hào)網(wǎng)絡(luò)新聞星河，在意關(guān)乎品質(zhì)的每一件小事星河首秀南京，做的第一件是竟然是？對(duì)建筑工人都如此細(xì)心，星河品質(zhì)值得期待星河的匠心，我信了。。?！咀蠲佬呛印咳壳?月?tīng)I(yíng)銷示范區(qū)公開11月項(xiàng)目公開8月邀請(qǐng)南京業(yè)內(nèi)、媒體人、自媒體大V等共赴深圳開展一場(chǎng)為期3天的品牌之旅深化星河品牌認(rèn)知，強(qiáng)化市場(chǎng)發(fā)聲最美星河行《你不知道的星河》南京媒體星河深圳品牌行【最美星河】三部曲9月?tīng)I(yíng)銷示范區(qū)公開11月項(xiàng)目公開8月最美星河行通過(guò)對(duì)星河總部、星河代表性住宅、商業(yè)項(xiàng)目參觀形成品牌的高度認(rèn)知總部參觀品牌沙龍COCOPARK參觀星河國(guó)際參觀【最美星河】三部曲9月?tīng)I(yíng)銷示范區(qū)公開11月項(xiàng)目公開8月最美星河秀跨界大咖背書星河實(shí)力星河戰(zhàn)略發(fā)布TED演講，傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值匠心星河，星筑未來(lái)星河地產(chǎn)南京品牌發(fā)布會(huì)布置3D效果“星河”造景通道，將12星座布景融入，營(yíng)造有趣、神秘的氛圍，引發(fā)媒體和客戶傳播。最美星河秀——南京星河品牌戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)文化界、美學(xué)界、建筑界、地產(chǎn)界，碰撞最美產(chǎn)品火花。1、力邀文化界代表：六朝博物館總館長(zhǎng)胡阿祥、臺(tái)灣花藝大師凌宗涌，建筑領(lǐng)軍人物宋照清站臺(tái)，為星河南京打CALL；2、星河南京戰(zhàn)略愿景發(fā)布3、《星河的價(jià)值觀》TED演講，產(chǎn)品價(jià)值解析。2營(yíng)銷策略

TWO以城北為絕對(duì)營(yíng)銷核心打動(dòng)一座城全維度深耕板塊，形成強(qiáng)烈的區(qū)域影響力精致小項(xiàng)目無(wú)需吸附全城客戶高單總價(jià)難以吸引全市范圍剛需/改善客戶城北板塊具備非常明顯的地域壁壘性營(yíng)銷重心星動(dòng)城北【星動(dòng)城北】?jī)r(jià)值傳遞—規(guī)劃價(jià)值【參考案例】上海某項(xiàng)目，以“清理陸家嘴內(nèi)存，更新陸家嘴”為噱頭，展現(xiàn)浦東的發(fā)展歷程，參與者在最后界面會(huì)出現(xiàn)“第XXX位，恭喜您，成功更新陸家嘴”將板塊的發(fā)展與客戶之間產(chǎn)生聯(lián)系。魅力新玄武——星動(dòng)更新打造創(chuàng)意H5推送，細(xì)數(shù)新玄武規(guī)劃價(jià)值，重塑板塊價(jià)值高度板塊規(guī)劃→交通升級(jí)→商業(yè)升級(jí)→產(chǎn)業(yè)升級(jí)→教育升級(jí)→環(huán)境升級(jí)【星動(dòng)城北】?jī)r(jià)值傳遞—規(guī)劃價(jià)值一墻讀懂城北在城北核心商圈萬(wàn)谷慧設(shè)立創(chuàng)意攀巖墻，以城北升級(jí)的地鐵、公園、商業(yè)作為攀巖墻的巖石，供愛(ài)好者攀爬，強(qiáng)化城北的新玄武魅力未來(lái)現(xiàn)有1號(hào)線規(guī)劃6、9號(hào)線拉薩路小學(xué)分校，紅山小學(xué)規(guī)劃眾多學(xué)校石景山+紅山+幕府山玄武湖萬(wàn)谷慧+常發(fā)廣場(chǎng)未來(lái)規(guī)劃商業(yè)【星動(dòng)城北】?jī)r(jià)值傳遞—情感價(jià)值不了解城北的人，認(rèn)為城北是這樣的征集【城北故事】，我為新玄武代言開展“最美城北故事”有獎(jiǎng)?wù)骷顒?dòng)，用城北人的視角記錄城北的專屬魅力！其實(shí)，城北現(xiàn)在是這樣的【星動(dòng)城北】?jī)r(jià)值傳遞—情感價(jià)值通過(guò)地道城北人，講述城北的人與情，城與家！還原城北人居魅力，傳播新玄武潛力價(jià)值。我是***，我在城北**年，我為城北代言！【星動(dòng)城北】?jī)r(jià)值傳遞—生活價(jià)值一圖游遍城北——星河手繪版《城北逛吃地圖》首發(fā)南京搜集城北知名的美食、甜點(diǎn)、公園等，繪制成星河地圖，以成熟生活配套喚起客戶對(duì)于老城北的價(jià)值認(rèn)可【星動(dòng)城北】?jī)r(jià)值傳遞—生活價(jià)值星動(dòng)星河運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部健康生活，即刻“星”動(dòng)成立星河運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部以星動(dòng)俱樂(lè)部為活動(dòng)平臺(tái)，整合城北運(yùn)動(dòng)達(dá)人，聯(lián)合門派等專業(yè)運(yùn)動(dòng)社群，充分利用區(qū)域內(nèi)景觀資源，每月組織一場(chǎng)主題戶外活動(dòng)，聯(lián)動(dòng)玄武湖、幕府山、石景山等城北自然資源，倡導(dǎo)健康生活模式。3營(yíng)銷策略THREE以話題性亮點(diǎn)活動(dòng)引爆項(xiàng)目熱度話題性炒作活動(dòng)，迅速形成G101的項(xiàng)目認(rèn)知。事件級(jí)起勢(shì)活動(dòng)玄武核心醇熟生活星悅卡星河首秀·玄武核心限量級(jí)典范精品改善住區(qū)雙線地鐵暢達(dá)全程星動(dòng)卡名校環(huán)伺教育無(wú)憂星愿卡星河控股品質(zhì)保障星河卡五大商業(yè)綜合體環(huán)繞星紛卡星河首秀·玄武核心限量級(jí)典范精品改善住區(qū)星河首秀·玄武核心限量級(jí)典范精品改善住區(qū)星河首秀·玄武核心限量級(jí)典范精品改善住區(qū)星河首秀·玄武核心限量級(jí)典范精品改善住區(qū)5大賣點(diǎn)，打造星河G101專屬【星動(dòng)】卡事件級(jí)起勢(shì)活動(dòng)加入官微，每日打卡即可獲得刮刮卡官微星河首秀·玄武核心限量級(jí)典范精品改善住區(qū)留電即可獲得紙質(zhì)刮刮卡掃碼可獲星動(dòng)卡外展參與【星動(dòng)】城北系列活動(dòng)即可獲得刮刮卡活動(dòng)線上互動(dòng)發(fā)送指定秘鑰即可獲得刮刮卡電臺(tái)每周一篇微信稿轉(zhuǎn)發(fā)即可獲得線上刮刮卡朋友圈星河首秀·玄武核心限量級(jí)典范精品改善住區(qū)星河首秀·玄武核心限量級(jí)典范精品改善住區(qū)星河首秀·玄武核心限量級(jí)典范精品改善住區(qū)星河首秀·玄武核心限量級(jí)典范精品改善住區(qū)5大通路，線上線下合力傳播，刮起一股【星動(dòng)】熱潮。事件級(jí)起勢(shì)活動(dòng)集齊全套【星動(dòng)】卡，即可刮分10萬(wàn)元現(xiàn)金紅包，利用獎(jiǎng)金刺激、互動(dòng)傳播，形成事件級(jí)的傳播效應(yīng)！NEXTNEXTNEXTNEXT起勢(shì)活動(dòng)10萬(wàn)元獎(jiǎng)金激發(fā)參與度0

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5大價(jià)值點(diǎn)形成反復(fù)傳播整合線上線下媒介通路可索取轉(zhuǎn)贈(zèng)提升趣味性事件級(jí)起勢(shì)活動(dòng)通過(guò)可索取，可贈(zèng)予的形成星動(dòng)卡趣味傳播反復(fù)傳播與記憶以營(yíng)銷中心公開為引爆節(jié)點(diǎn)，引發(fā)超千人到場(chǎng)參與。營(yíng)銷中心公開當(dāng)天到場(chǎng)客戶，均可獲得一張任意卡。集滿全套【星動(dòng)】卡客戶，即可刮分10萬(wàn)現(xiàn)金紅包。4營(yíng)銷策略

FOUR靈活推售預(yù)案應(yīng)對(duì)不確定市場(chǎng)環(huán)境充分考慮價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)條件，充分發(fā)揮現(xiàn)房銷售的上市靈活性上市考量銷售條件入市原則合理利潤(rùn)盡早入市項(xiàng)目體量銷售條件：現(xiàn)房入市時(shí)機(jī)：本案屬現(xiàn)房銷售，大量投入前期資金，不同于期房項(xiàng)目，可暫緩工期等待入市。因此需積極爭(zhēng)取入市時(shí)間，獲得資金流盡快回正。項(xiàng)目體量：478套入市價(jià)格：項(xiàng)目體量小，不具備低開高走的價(jià)格梯度實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)，因此，首期入市價(jià)格，需實(shí)現(xiàn)一定利潤(rùn)指標(biāo)。方案一：樂(lè)觀上市方案（限價(jià)完全解除）上市背景：河西地王高價(jià)上市，價(jià)格領(lǐng)漲新老項(xiàng)目均可申報(bào)合理入市價(jià)格推售原則：高開高走，追求利潤(rùn)最大化！本案首期入市價(jià)格目標(biāo)：4.8萬(wàn)/㎡3萬(wàn)/㎡地價(jià)+精裝成本+合理利潤(rùn)空間競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境預(yù)判：葛洲壩紫郡蘭園可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格漲幅，利潤(rùn)率顯著提高，價(jià)格接近或略低于本案，積極入市。25F18F8-9F18F18F5#1#2#17F 3#4#時(shí)間樓棟套數(shù)戶型均價(jià)面積總銷金額2018年11月4#96103、11948000107555.162019年4月5#168103、108、118、123、13650000193859.692019年7月2#、3#180103、119510001988610.142020年9月1#341435500048732.68合計(jì)——478——504145489927.68相對(duì)劣勢(shì)房源先行出貨，優(yōu)質(zhì)房源壓后收官，獲取更高的產(chǎn)品溢價(jià)。銷售周期10個(gè)月，共計(jì)4次推盤。整盤住宅總銷27.68億元，住宅均價(jià)50414元/㎡。方案一：樂(lè)觀上市方案（限價(jià)完全解除）方案二：客觀上市方案（限價(jià)小幅放松）上市背景：全市高價(jià)地塊適度放松物價(jià)限制在售項(xiàng)目嚴(yán)格控制物價(jià)漲幅年份2015年2016年2017年2018年邁皋橋板塊均價(jià)19831266723205440068(預(yù)估）根據(jù)近2年板塊年均漲幅，預(yù)估2018年板塊均價(jià)為40068元/㎡2017年，,邁皋橋板塊均價(jià)32054元/㎡，可比競(jìng)品中海玄武公館、紫郡蘭園收官價(jià)格37000元/㎡，溢價(jià)能力約16%根據(jù)板塊均價(jià)趨勢(shì)預(yù)估和可實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品溢價(jià)能力，預(yù)計(jì)本案上市價(jià)格4.5萬(wàn)/㎡（毛坯）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境預(yù)判：葛洲壩紫郡蘭園價(jià)格突破較小，價(jià)格明顯低于本案，競(jìng)品上市意愿較低，小幅惜售。本案首期入市價(jià)格目標(biāo)：4.5萬(wàn)/㎡（毛坯）3萬(wàn)/㎡地價(jià)+合理利潤(rùn)空間方案二：客觀上市方案（限價(jià)小幅放松）18F8-9F18F18F25F 5#1#2#17F 3#4#時(shí)間樓棟套數(shù)戶型均價(jià)面積總銷金額2018年11月1#、2#142103、119、14345000（1#48500元/㎡；2#43500元/㎡）168067.562019年5月3#、5#（西）156103、108、119、12345500173407.892019年11月4#+5#（東）180103、119、13647500207559.86合計(jì)——478——461055489925.31優(yōu)質(zhì)房源先行出貨，以類洋房產(chǎn)品制衡競(jìng)品；優(yōu)劣房源、多種戶型搭配出貨，最大限度豐富客群適用面；優(yōu)化內(nèi)部定價(jià)關(guān)系，抬高優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品定價(jià)，拉低競(jìng)品同質(zhì)戶型定價(jià)，控制競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的總價(jià)段，提升價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力；銷售周期8個(gè)月，共3次推盤，整盤住宅總銷25.31億元，住宅均價(jià)46105元/㎡。2018年底2019.52019.11入市時(shí)間：市場(chǎng)依舊從嚴(yán)，物價(jià)松動(dòng)幅度小，采用毛坯入市，降低金融成本，目標(biāo)售價(jià)4.5萬(wàn)/㎡市場(chǎng)有轉(zhuǎn)暖跡象，以2000元/㎡中檔精裝入市，目標(biāo)價(jià)格4.9萬(wàn)/㎡市場(chǎng)再度瘋狂，以3000-4000元/㎡高檔精裝入市，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價(jià)，目標(biāo)價(jià)格5.2萬(wàn)/㎡多種上市可能的靈活預(yù)案2018年上市后，如后市出現(xiàn)市場(chǎng)回暖，價(jià)格大幅放松，建議通過(guò)毛坯改精裝方式提升售價(jià)，獲取利潤(rùn)方案二：客觀上市方案（溢價(jià)思考）儲(chǔ)藏室同批報(bào)物價(jià)，拉低均價(jià)，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的適度突破1#、5#有部分地下儲(chǔ)藏室，建議共同申報(bào)物價(jià)，適度拉低整體均價(jià)，以更快達(dá)到價(jià)格入市條件溢價(jià)方案精裝包銷售，提供3000元/㎡精裝選配方案通過(guò)毛坯與精裝包分開報(bào)價(jià)，降低物價(jià)審批難度，以更快達(dá)到價(jià)格入市條件大師精裝歐系品牌優(yōu)化精裝包價(jià)值30萬(wàn)精裝貸最低月還款額5475元/㎡降低資金壓力毛坯精裝統(tǒng)一交付拉長(zhǎng)毛坯交付等待時(shí)間提升精裝包選取意愿度方案二：客觀上市方案（溢價(jià)思考）5營(yíng)銷策略FIVE優(yōu)化產(chǎn)品體驗(yàn)強(qiáng)化現(xiàn)房?jī)r(jià)值利用營(yíng)銷服務(wù)與體驗(yàn)，站位競(jìng)爭(zhēng)制高點(diǎn)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)化思考現(xiàn)房銷售，交房周期優(yōu)勢(shì)明顯全區(qū)體驗(yàn)，眼見(jiàn)為實(shí)，現(xiàn)場(chǎng)感官條件更優(yōu)營(yíng)銷中心為商鋪改造，空間較為局促地價(jià)較高，產(chǎn)品優(yōu)化成本受限產(chǎn)品優(yōu)化思路重體驗(yàn)輕營(yíng)銷重細(xì)節(jié)輕空間重概念輕品牌7*24

健康人文家7

大系統(tǒng)

24

小時(shí)，全天候提供健康生活智能重概念輕品牌，強(qiáng)化產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)Air

暢?呼吸Light

適?采光Water

凈?取水Comfort

悅?舒心Mind

寧?靜心

Nourishment

享?廚心

intelligent

樂(lè)?智能24小時(shí)分戶式新風(fēng)系統(tǒng)

|

抗霾防PM2.5除塵系統(tǒng)Low-E高效節(jié)能玻璃前置中央過(guò)濾器

|

全屋中央軟水機(jī)

|

RO反滲透直飲凈水機(jī)智能恒溫中央空調(diào)系統(tǒng)

|勻溫高舒適地板采暖系統(tǒng)

|風(fēng)管電熱防霉加濕系統(tǒng)

|

抗干擾噪音降噪系統(tǒng)

|全屋同層排水系統(tǒng)十重智能安防系統(tǒng)抗油煙系統(tǒng)

|

餐廚智能清潔系統(tǒng)

|

廚余垃圾處理系統(tǒng)智能定時(shí)|

智能遮陽(yáng)|

智能場(chǎng)景|智能照明|智能監(jiān)控重概念輕品牌，強(qiáng)化產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)5大空間關(guān)懷系統(tǒng)108個(gè)人性化細(xì)節(jié)入戶關(guān)懷系統(tǒng)廚房關(guān)懷系統(tǒng)衛(wèi)浴關(guān)懷系統(tǒng)臥室關(guān)懷系統(tǒng)客廳關(guān)懷系統(tǒng)①②③④⑤重概念輕品牌，強(qiáng)化產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)三合一門鎖入戶掛鉤可視對(duì)講

一鍵總控，一鍵呼梯 鑰匙掛鉤，智能感應(yīng)頂燈 上下柜的雙重鞋柜及旋轉(zhuǎn)鞋柜 廚房轉(zhuǎn)角柜收納抽拉龍頭天使拉籃防水臺(tái)面重概念輕品牌，強(qiáng)化產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)衣帽間收納系統(tǒng)衣帽間感應(yīng)燈床頭多功能USB插座床頭小夜燈，閱讀燈馬桶手機(jī)支架，USB接口衛(wèi)柜下感應(yīng)夜燈防滑扶手防霧鏡面淋浴間墻面壁龕淋浴間隱形地漏重概念輕品牌，強(qiáng)化產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)空間部位品牌空間部位品牌建材類入戶門德施曼廚房洗菜盆弗蘭卡戶內(nèi)門德施曼水龍頭室內(nèi)其他設(shè)備空調(diào)大金中央空調(diào)抽油煙機(jī)西門子新風(fēng)及除霾除濕大金燃?xì)庠钕词峙瓒爬S特洗碗機(jī)衛(wèi)浴浴缸蒸烤爐一體機(jī)坐便器櫥柜歐派五金施耐德凈水器3M采用目前市場(chǎng)主流的國(guó)際一線精裝品牌，通過(guò)中高端產(chǎn)品系搭配，有效控制精裝成本。精裝標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡（成本）本案精裝品牌建議：重概念輕品牌，強(qiáng)化產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)重體驗(yàn)輕營(yíng)銷，強(qiáng)化現(xiàn)房銷售優(yōu)勢(shì)實(shí)體樣板區(qū)營(yíng)銷中心景觀節(jié)點(diǎn)景觀節(jié)點(diǎn)景觀節(jié)點(diǎn)景觀節(jié)點(diǎn)弱化營(yíng)銷中心洽談功能重點(diǎn)打造全區(qū)帶看動(dòng)線將景觀亮點(diǎn)全面展示強(qiáng)化現(xiàn)房銷售感知戶外洽談區(qū)重體驗(yàn)輕營(yíng)銷，強(qiáng)化現(xiàn)房銷售優(yōu)勢(shì)第一洽談空間：營(yíng)銷中心內(nèi)部重點(diǎn)強(qiáng)化品牌與區(qū)位價(jià)值第二洽談空間：陽(yáng)光草坪通過(guò)增設(shè)戶外休閑座椅，成為第二洽談空間加深客戶的現(xiàn)房實(shí)景魅力感知重體驗(yàn)輕營(yíng)銷，強(qiáng)化現(xiàn)房銷售優(yōu)勢(shì)打造分區(qū)樣板，滿足多樣化看房需求分別開放高中低三區(qū)的樣板展示空間低區(qū)為精裝樣板間中高區(qū)為交標(biāo)樣板間避免現(xiàn)房銷售過(guò)程中，客戶存在多樣化看房需求難以統(tǒng)一管控的營(yíng)銷問(wèn)題。小戶型風(fēng)格建議：配色哲學(xué)打破常規(guī)配色規(guī)律，多用撞色，選色明麗鮮艷，將獨(dú)到的配色哲學(xué)蔓延到當(dāng)代都市生活空間中重體驗(yàn)輕營(yíng)銷，強(qiáng)化現(xiàn)房銷售優(yōu)勢(shì)大戶型風(fēng)格建議：極簡(jiǎn)主義以極致簡(jiǎn)約的藝術(shù)表達(dá)方式彰顯豪宅氣度。重體驗(yàn)輕營(yíng)銷，強(qiáng)化現(xiàn)房銷售優(yōu)勢(shì)重體驗(yàn)輕營(yíng)銷，強(qiáng)化現(xiàn)房銷售優(yōu)勢(shì)保安，園藝、入戶管家、保潔等各個(gè)環(huán)節(jié)物業(yè)人員提前介入，在營(yíng)銷示范區(qū)內(nèi)為準(zhǔn)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)重細(xì)節(jié)輕空間，打造特色跨界場(chǎng)重場(chǎng)景細(xì)節(jié)，營(yíng)造獨(dú)有的藝術(shù)文化氣息海棠集藝賞空間凌 勇重細(xì)節(jié)輕空間，打造特色跨界場(chǎng)重服務(wù)細(xì)節(jié)，彰顯高端物業(yè)服務(wù)魅力服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：星河物業(yè)+五星級(jí)酒店培訓(xùn)體系Wifi提示牌、醫(yī)藥箱防撞倒角水景文化嬰兒床重細(xì)節(jié)輕空間，打造特色跨界場(chǎng)手機(jī)充電站 兒童座椅、老人椅、毛毯重服務(wù)細(xì)節(jié)，彰顯高端物業(yè)服務(wù)魅力提供多樣化的人性化增值服務(wù)兒童廁所/成人兒童兩用馬桶蓋6營(yíng)銷策略SIX前置營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)多維海量蓄客充分預(yù)估市場(chǎng)環(huán)境帶來(lái)的營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)以萬(wàn)全準(zhǔn)備備戰(zhàn)現(xiàn)房銷售營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)品牌起勢(shì)階段2018.7 2018.82018.92018.112019.52019.11項(xiàng)目升溫階段項(xiàng)目公開項(xiàng)目首開項(xiàng)目引爆階段加推收官階段核心訴求核心動(dòng)作去化目標(biāo)蓄客目標(biāo)品牌形象入市形成全城關(guān)注深度解讀城北價(jià)值深挖區(qū)域客戶價(jià)值點(diǎn)全面輸出，形成項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)號(hào)召力海量蓄客，實(shí)現(xiàn)首開9成夯實(shí)星河品牌及產(chǎn)品價(jià)值，進(jìn)一步提升客戶認(rèn)知度及滿意度利用業(yè)主口碑及圈層溢價(jià)收官實(shí)現(xiàn)星河的品牌價(jià)值認(rèn)可1、品牌落地最美星河心以愛(ài)之名致敬城市建筑師2、推廣啟動(dòng)形象出街城市展廳蓄客推出1、2#，共計(jì)142套戶型：103、119、143㎡目標(biāo)去化128套，去化率90%蓄客目標(biāo)：2130組營(yíng)銷總綱鋪排營(yíng)銷階段蓄勢(shì)加推完美收官1、品牌深化最美星河行主流媒體品牌行2、項(xiàng)目升溫最美星河秀星河G101發(fā)布會(huì)3、板塊炒作星動(dòng)城北系列活動(dòng)1、價(jià)值傳遞線上載體組合引爆價(jià)值點(diǎn)密集炒作2、話題事件星動(dòng)卡席卷全城營(yíng)銷中心盛大公開3、密集蓄客全渠道組合出擊1、線上保溫優(yōu)質(zhì)媒體精細(xì)投放2、話題事件家在星河試住報(bào)告?zhèn)鞑?、常態(tài)拓展優(yōu)質(zhì)渠道精準(zhǔn)出擊1、線上保溫優(yōu)質(zhì)媒體精細(xì)投放2、話題事件星宴城北客戶答謝活動(dòng)3、常態(tài)拓展優(yōu)質(zhì)渠道精準(zhǔn)出擊3#、5#（西），共156套戶型：103/108/119/123目標(biāo)去化140套，去化率90%蓄客目標(biāo)：1560組4#、5#（東），共180套戶型：103/108/119/136目標(biāo)去化161套，去化率90%蓄客目標(biāo)：1800組核心動(dòng)作目標(biāo)實(shí)現(xiàn)線上載體線下渠道2018.7.22018.7.15線下：打造星河美學(xué)館，雙城市客廳聯(lián)動(dòng)南京城首輪商超、社區(qū)、企業(yè)展點(diǎn)廣泛留電蓄客目標(biāo)：留電目標(biāo)2000組2018.8.6-8.92018.8.15最美星河行傳播星河品牌價(jià)值通過(guò)公益事件、講述星河匠心，品牌形象入市，吸引客戶關(guān)注通過(guò)媒體參觀星河總部、星河打造的標(biāo)桿項(xiàng)目，在媒體層面樹立品質(zhì)星河+實(shí)力星河的形象線上：戶外大牌形象站位微信自媒體、大V、業(yè)內(nèi)人士等進(jìn)行朋友圈持續(xù)刷屏炒作內(nèi)容：首次入駐南京，星河會(huì)帶來(lái)怎樣的匠心作品？星河在意關(guān)乎品質(zhì)的沒(méi)一件小事！以建筑致匠心炒作內(nèi)容：星河來(lái)了！炒作星河發(fā)展歷程，所打造的標(biāo)桿項(xiàng)目，輸出對(duì)南京項(xiàng)目打造的決心制作專題炒作品牌價(jià)值營(yíng)銷策略階段執(zhí)行——階段一/品牌起勢(shì)項(xiàng)目升溫階段最美星河心致敬城市建筑師線上推廣：戶外形象出街，自媒體首輪發(fā)聲戶外大牌：選擇新街口、城北核心區(qū)1-2幅優(yōu)質(zhì)戶外，形象啟動(dòng)微信自媒體：優(yōu)選有影響力的微信自媒體、大V、業(yè)內(nèi)人士等進(jìn)行朋友圈持續(xù)刷屏營(yíng)銷策略階段執(zhí)行——階段一/品牌起勢(shì)項(xiàng)目升溫階段n 1心：打造星河美學(xué)館，雙城市客廳聯(lián)動(dòng)南京城n 3線：商超、社區(qū)、企業(yè)三線并進(jìn)，廣泛留電n 客戶保鮮：在售樓處未公開的情況下，人為制造階段性活動(dòng)，以城市展廳為陣地，進(jìn)行收客回籠營(yíng)銷策略階段執(zhí)行——階段一/品牌起勢(shì)項(xiàng)目升溫階段線下蓄客：1心3線，啟動(dòng)首輪客戶召集。城市展廳企業(yè)巡展?fàn)I銷策略階段執(zhí)行——階段一/品牌起勢(shì)項(xiàng)目升溫階段1心：2大城市展廳，站位城市高度，精準(zhǔn)形象滲透新街口德基廣場(chǎng)——7.2-7.15，為期2周，站位城市級(jí)高度城北萬(wàn)谷慧廣場(chǎng)——7.2-7.31，為期4周，精準(zhǔn)形象滲透營(yíng)銷策略階段執(zhí)行——階段一/品牌起勢(shì)項(xiàng)目升溫階段主要形式：派發(fā)免費(fèi)美食兌換券，增加留電量點(diǎn)位選擇：每周4個(gè)商超展點(diǎn)，留電指標(biāo)100組/點(diǎn)/周級(jí)別點(diǎn)位一級(jí)展點(diǎn)邁皋橋沃爾瑪萬(wàn)谷慧生活廣場(chǎng)二級(jí)展點(diǎn)曉莊蘇果萬(wàn)壽蘇果月苑蘇果3線：同步開啟社區(qū)、商超、企業(yè)巡展，廣泛留電。商超巡展主要形式：派發(fā)星河夜燈，加深品牌印象點(diǎn)位選擇：城北、鼓樓優(yōu)質(zhì)社區(qū)，每周4個(gè)社區(qū)社區(qū)巡展首輪社區(qū)點(diǎn)位陽(yáng)光嘉園紫金墨香苑蘭亭雅苑美達(dá)淺草明苑紅山機(jī)電花園墨香山莊方圓綠茵曉莊國(guó)際廣場(chǎng)中電頤和家園北城嘉園贊成湖畔居楓橋雅筑月苑小區(qū)北苑小區(qū)恒基九龍?zhí)熳u(yù)丁家莊主要形式：企業(yè)食堂/大堂果飲派發(fā)點(diǎn)位選擇：城北、鼓樓企業(yè)及產(chǎn)業(yè)園，每周4個(gè)企業(yè)企業(yè)巡展企業(yè)名稱華東電子依維柯汽車公司南京汽車集團(tuán)有限公司中儲(chǔ)股份區(qū)域各大銀行江蘇省送電公司江蘇省中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院武警醫(yī)院東南大學(xué)附屬醫(yī)院南京市第二醫(yī)院產(chǎn)業(yè)園名稱紅山產(chǎn)業(yè)園新港產(chǎn)業(yè)園移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地南線產(chǎn)業(yè)園數(shù)碼港創(chuàng)意中央產(chǎn)業(yè)園南京都市產(chǎn)業(yè)園營(yíng)銷策略階段執(zhí)行——階段二/項(xiàng)目引爆階段2018.8.272018.9.82018.11.10目標(biāo)實(shí)現(xiàn)通過(guò)項(xiàng)目發(fā)布會(huì)、售樓處、樣板間的公開，樹立星河項(xiàng)目的改善形象，吸引城北地緣客戶的到訪核心動(dòng)作星河G101品牌產(chǎn)品發(fā)布會(huì)全城【星動(dòng)】示范區(qū)公開線上載體線下渠道線上：結(jié)合項(xiàng)目發(fā)布會(huì)、售樓處開放以及鄰近首開前三大節(jié)點(diǎn)加大線上投入，節(jié)點(diǎn)爆破炒作內(nèi)容：項(xiàng)目品牌以及板塊的深入解讀炒作內(nèi)容：核心價(jià)值體系深入解讀炒作內(nèi)容：星河打動(dòng)你的一系列故事主要以星河產(chǎn)品的細(xì)節(jié)為主線，以點(diǎn)滴細(xì)節(jié)切入講述產(chǎn)品品質(zhì)以及匠心，如：為了迎接你的到來(lái)，我們等待了不止XXXX天，以·輸出新玄武以及項(xiàng)目利好為輔線，持續(xù)炒作板塊利好線下：深耕城北客戶，以項(xiàng)目5MK范圍內(nèi)為主要客群，多點(diǎn)出擊，海量蓄客蓄客目標(biāo)：2100組項(xiàng)目首開營(yíng)銷策略階段執(zhí)行——階段二/項(xiàng)目引爆階段區(qū)域型全市型戶外電臺(tái)社區(qū)道閘寫字樓框架商業(yè)地庫(kù)燈箱微信定投地鐵夾報(bào)線上投放策略：根據(jù)發(fā)布會(huì)、營(yíng)銷中心公開、首開3個(gè)核心節(jié)點(diǎn)，深耕區(qū)域?yàn)橹?，覆蓋全市為輔，階段性加大線上投放力度。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略階段執(zhí)行——階段二/項(xiàng)目引爆階段已開展渠道持續(xù)商超巡展階段新增渠道異業(yè)導(dǎo)入派單截客蓄客渠道社區(qū)巡展企業(yè)巡展一二手聯(lián)動(dòng)CALL客渠道蓄客策略：以營(yíng)銷中心為陣地，以批量導(dǎo)入、精準(zhǔn)導(dǎo)入為渠道核心，7大通路實(shí)現(xiàn)首開前渠道導(dǎo)客超1500組。營(yíng)銷策略階段執(zhí)行——階段二/項(xiàng)目引爆階段渠道蓄客策略：原有渠道，以快速轉(zhuǎn)訪為目標(biāo)，持續(xù)有效開展原有渠道，增加轉(zhuǎn)訪有禮的禮品券，當(dāng)周活動(dòng)的紙質(zhì)邀請(qǐng)函等銷售道具，加速留電轉(zhuǎn)訪周期與比例。營(yíng)銷策略階段執(zhí)行——階段二/項(xiàng)目引爆階段n 全面啟動(dòng)中介渠道，全城尋找客戶，為項(xiàng)目導(dǎo)入直接有效客源，以增加有效客戶的上門量n 制定相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)措施，包括成交獎(jiǎng)和帶訪獎(jiǎng)勵(lì)，刺激經(jīng)紀(jì)人帶訪n 放置相關(guān)項(xiàng)目資料和物料在中介門店，擴(kuò)大項(xiàng)目宣傳面渠道蓄客策略：一二手聯(lián)動(dòng)全面啟動(dòng)，精準(zhǔn)導(dǎo)入目標(biāo)客戶營(yíng)銷策略階段執(zhí)行——階段二/項(xiàng)目引爆階段女主人的消費(fèi)圈美容美甲機(jī)構(gòu)、瑜伽館、花藝店、寵物店等以購(gòu)買體驗(yàn)券的形式與美容機(jī)構(gòu)、高端瑜伽館、花藝店等達(dá)成合作協(xié)議，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滲透式宣傳。聯(lián)動(dòng)方式以提供場(chǎng)地的形式，舉辦合作機(jī)構(gòu)客戶專場(chǎng)活動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)客戶資源的導(dǎo)入。12渠道蓄客策略：異業(yè)聯(lián)動(dòng)，形成持續(xù)的批量客戶導(dǎo)入，促進(jìn)項(xiàng)目認(rèn)知面的擴(kuò)大和營(yíng)銷中心銷售氛圍的提升。每月不低于4場(chǎng)資源型導(dǎo)入，每場(chǎng)客戶量不低于30組/場(chǎng)營(yíng)銷策略階段執(zhí)行——階段二/項(xiàng)目引爆階段男主人的消費(fèi)圈4S店、銀行證券、金融保險(xiǎn)、運(yùn)動(dòng)健身協(xié)會(huì)等凡合作單位VIP客戶都可憑借消費(fèi)積分兌換項(xiàng)目定制高端禮品。聯(lián)動(dòng)方式為VIP客戶舉辦專場(chǎng)定制活動(dòng)，帶動(dòng)圈層營(yíng)銷。12渠道蓄客策略：異業(yè)聯(lián)動(dòng)，形成持續(xù)的批量客戶導(dǎo)入，促進(jìn)項(xiàng)目認(rèn)知面的擴(kuò)大和營(yíng)銷中心銷售氛圍的提升。每月不低于4場(chǎng)資源型導(dǎo)入，每場(chǎng)客戶量不低于30組/場(chǎng)營(yíng)銷策略階段執(zhí)行——階段二/項(xiàng)目引爆階段孩子的消費(fèi)圈早教機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、留學(xué)機(jī)構(gòu)、興趣愛(ài)好班等與留學(xué)機(jī)構(gòu)定期共同舉辦留學(xué)沙龍，針對(duì)他們舉辦的活動(dòng)提供獎(jiǎng)品、禮品類的支持。聯(lián)動(dòng)方式以提供場(chǎng)地的形式，舉辦留學(xué)機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、少年宮客戶資源導(dǎo)入。12渠道蓄客策略：異業(yè)聯(lián)動(dòng)，形成持續(xù)的批量客戶導(dǎo)入，促進(jìn)項(xiàng)目認(rèn)知面的擴(kuò)大和營(yíng)銷中心銷售氛圍的提升。每月不低于4場(chǎng)資源型導(dǎo)入，每場(chǎng)客戶量不低于30組/場(chǎng)營(yíng)銷策略階段執(zhí)行——階段三/蓄勢(shì)加推核心動(dòng)作12月30日夜宴金陵首期客戶新年答謝舞會(huì)3月家在星河，業(yè)主試住報(bào)告目標(biāo)實(shí)現(xiàn)通過(guò)線上熱度的延續(xù)和客戶答謝活動(dòng)實(shí)現(xiàn)剩余房源的快速清貨并培育首批【星河粉】線上載體線下渠道線上：城北范圍內(nèi)的社區(qū)、寫字樓框架廣告，節(jié)點(diǎn)性的網(wǎng)絡(luò)廣告和微信定投微信自媒體、大V、業(yè)內(nèi)人士等持續(xù)發(fā)聲2018.122019.22019.5炒作內(nèi)容和星河一起跨年成為星河業(yè)主的9大特權(quán)線下：全民經(jīng)紀(jì)人/老帶新/一二手聯(lián)動(dòng)/異業(yè)導(dǎo)入/企業(yè)聯(lián)動(dòng)商超、社區(qū)巡展/CALL客通過(guò)優(yōu)質(zhì)線上載體的精準(zhǔn)投放試住報(bào)告的傳播發(fā)酵召集精準(zhǔn)客戶，實(shí)現(xiàn)再開再捷炒作內(nèi)容史上最全試住報(bào)告星河的99個(gè)小心機(jī)你一定不能錯(cuò)過(guò)的星河營(yíng)銷策略階段執(zhí)行——階段三/蓄勢(shì)加推核心動(dòng)作一：夜宴金陵-首期業(yè)主新年答謝舞會(huì)活動(dòng)場(chǎng)地：G101中央景觀草坪活動(dòng)內(nèi)容：1、業(yè)主回饋：以辭舊迎新的跨年為契機(jī)，邀請(qǐng)客戶及家人共同參與跨年舞會(huì)，通過(guò)精彩的演出和豐厚的獎(jiǎng)品，回饋首批業(yè)主；2、圈層搭建：為“新鄰居”提供圈層交流平臺(tái)，打造有溫度的鄰里觀；3、星河圈粉：成立南京星河會(huì)，授予首批業(yè)主為榮譽(yù)會(huì)員，提供業(yè)主再購(gòu)的最高優(yōu)惠，并免費(fèi)參與后期持續(xù)開展