東莞-百悅尚城-A地塊市場調(diào)研報告 (NXPowerLite)

東莞房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

——百悅尚城A地塊前期策劃專題1謹(jǐn)呈：鴻景地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn)·百悅尚城項目組10/23/2024報告框架客戶分析別墅市場分析洋房市場分析宏觀市場分析12345房地產(chǎn)市場概況2宏觀市場分析13宏觀政策中央密集出臺眾多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，反映了中央調(diào)控決心；國家對房地產(chǎn)進行短周期調(diào)控成為趨勢4珠三角中心城市功能重新定位，公共交通一體化，形成都市區(qū)、三大產(chǎn)業(yè)圈和新生活方式。都市融合趨勢明顯。1小時生活圈2小時交通圈惠陽廣佛深惠珠海中山廣州深圳東莞珠?；葜葜猩椒鹕浇T肇慶核心圈層——對內(nèi)服務(wù)中心、對外窗口第一圈層——次級輻射中心、城市群功能補漏第二圈層——專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場中心城市功能重新定位，城市格局變化城市格局變化，三大產(chǎn)業(yè)圈層形成城市定位：東莞，珠三角重點發(fā)展區(qū)，珠三角第一圈層城市，次級輻射中心；東莞城市發(fā)展5東莞經(jīng)濟的總量有四個突破千億：●公用資產(chǎn)一千一百六十八億●年出口總額折合人民幣一千四百多億●金融存款一千三百二十八億●實際利用外資累計折合人民幣一千一百個億經(jīng)濟總量位于全省第四，以制造業(yè)為主，是著名的國際制造業(yè)名城；年均增長率保持在10%以上東莞城市發(fā)展6加強東莞和廣深港的交通聯(lián)系，加速莞深一體化建設(shè)是東莞未來城市發(fā)展的主要方向之一；19961997199720002007200720092013京九鐵路通車，東莞與深圳、香港的聯(lián)系虎門港碼頭,虎門大橋開通，東莞成為溝通穗、港以及珠江兩岸和深圳、珠海的交通樞紐廣深高速開通，促進東莞與廣州和深圳的交通聯(lián)系莞深高速開通，進一步加快莞深一體化進程龍大高速開通，縮短深圳中心區(qū)與東莞中心區(qū)的距離廣深高鐵開通，鐵路加快東莞與與核心城市廣州和深圳的聯(lián)系廣深沿江高速，形成以廣州為中心、連接全省各市的高速公路網(wǎng)廣深港高鐵、進一步加快東莞與廣州、深圳、香港等核心城市的聯(lián)系《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》中東莞城市發(fā)展增目標(biāo)定位:建設(shè)珠三角新興物流城市。未來發(fā)展格局7輕軌貫通形成貫通廣深的東西發(fā)展軸，以主城區(qū)和松山湖的發(fā)展中線，由此城區(qū)概念將不斷強化，城市向心力增強以東莞城區(qū)為中心的中心發(fā)展軸高科技產(chǎn)業(yè)帶；以虎門為中心的西部發(fā)展軸和城鎮(zhèn)密集帶；以常平為中心的東部發(fā)展軸和城鎮(zhèn)密集帶。東莞主城區(qū)概念將不斷強化，房地產(chǎn)城市向心力增強，將吸引更多鎮(zhèn)區(qū)客戶長安虎門中心城區(qū)常平樟木頭松山湖塘夏西部發(fā)展軸中部發(fā)展軸東部發(fā)展軸厚街受珠三角發(fā)展軸線影響鐵路帶來產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢受深圳的輻射力影響未來發(fā)展格局8城區(qū)八大板塊市場格局黃旗山板塊西平板塊壩頭板塊宏圖板塊水濂山板塊中心區(qū)板塊老城區(qū)板塊萬江區(qū)域板塊板塊特征代表樓盤黃旗山北高端產(chǎn)品聚集，后續(xù)開發(fā)量有限天驕峰景、星河傳說、御園水濂山板塊純粹的新興高端住宅區(qū)域清華居、御花苑、萬科翡麗山西平板塊開發(fā)時間長，日益成熟的多種檔次樓盤聚集區(qū)國際公館、光大景湖系列、國際公館、森林湖等壩頭板塊多利好之下的后起之秀上東國際、精英世家、金地項目老城區(qū)板日益沒落的商業(yè)成熟區(qū)域塞納河畔、西城樓大街、東田項目中心區(qū)房地產(chǎn)項目相對零散的城市居住區(qū)金域華府、景湖時代城宏圖板塊大盤聚集的新興區(qū)域金域中央、凱旋國際、香樹麗舍、御泉山、百悅尚城萬江區(qū)域中小戶型供應(yīng)為主，客戶以萬江客戶為主濱江公館、陽光海岸9天驕峰景君山水叮當(dāng)黃旗印象東方華府黃旗山北：代表項目天驕峰景關(guān)鍵字：山景資源、大平面產(chǎn)品1）板塊特征：山體景觀及高爾夫景觀資源，黃旗山片區(qū)由于受規(guī)劃限制，別墅用地將不再獲批，片區(qū)未來仍將以大平面洋房供應(yīng)為主。2）產(chǎn)品類型：項目占地多在15萬㎡以上，容積率2.0以上，在售產(chǎn)品以高端大平面產(chǎn)品為主，城區(qū)內(nèi)洋房產(chǎn)品價格標(biāo)桿，超高投入進行產(chǎn)品、園林打造。3）供應(yīng)預(yù)判：約5250套，以大平面高層景觀類產(chǎn)品為主清華居御花苑萬科翡驪山水濂山板塊：代表項目萬科翡驪山關(guān)鍵字：山景資源＋水體資源、交通、配套1）板塊特征：山景資源與水體資源使其成為新興豪宅板塊，交通、配套均不成熟，遠離城市中心區(qū)。2）產(chǎn)品類型：項目均為占地20萬㎡以上大盤，低容積率（1.5左右），未來供應(yīng)將以別墅類產(chǎn)品為主。3）供應(yīng)預(yù)判：約5000套，以舒適型中大戶型產(chǎn)品為主哈地植物園項目黃旗山板塊水濂山板塊占有優(yōu)質(zhì)景觀資源，以大平面、別墅等豪宅產(chǎn)品為主；

黃旗山開發(fā)殆盡，未來2-3年城區(qū)豪宅集中在水濂山板塊豪宅板塊10地段優(yōu)勢性強，配套完善，集中眾多中高端住宅；近年土地供應(yīng)放量，各項目均在1-2年入市，土地儲備不足中高端項目板塊景湖時代金域華府中心板塊中心板塊：代表項目金域華府關(guān)鍵字：成熟配套、地段優(yōu)勢1）板塊特征：項目分布零散，配套齊全，生活氛圍純熟，交通、地段優(yōu)勢明顯，品牌發(fā)展商主導(dǎo)。2）產(chǎn)品類型：中大規(guī)模項目、容積率偏高（3左右），多產(chǎn)品線組合，緊湊型中等居家產(chǎn)品為主，滿足不同置業(yè)人群需求，高附加值產(chǎn)品，高投入精品園林打造。3）供應(yīng)預(yù)判：約2200套，多產(chǎn)品線組合，緊湊型中等居家類產(chǎn)品為主。西平板塊，經(jīng)過數(shù)年的自然開發(fā)，已型成成熟的高端居住片區(qū)，板塊內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣，居住氛圍純熟。精英世家上東國際金地項目壩頭板塊鵬基地產(chǎn)項目壩頭板塊：代表項目精英世家、上東國際關(guān)鍵字：地段優(yōu)勢、新興熱點板塊1）板塊特征：臨近城市中心，一定程度占有城市配套資源，“萬江盤”使市場對板塊認(rèn)知較低。2）產(chǎn)品類型：中等規(guī)模項目、容積率適中，經(jīng)濟型中等居家產(chǎn)品為主，產(chǎn)品打造一般，附加值低。3）供應(yīng)預(yù)判：約3000套，經(jīng)濟型中等居家產(chǎn)品為主。11新興板塊，土地儲備充足；西平板塊成熟度高，配套完善；宏圖配套不足，現(xiàn)由CLD轉(zhuǎn)型為CBD，規(guī)劃利好性強中高端熱點板塊宏圖板塊：代表項目凱旋國際關(guān)鍵字：規(guī)劃利好、開發(fā)熱點區(qū)域1）板塊特征：總部經(jīng)濟區(qū)域規(guī)劃支撐下，區(qū)域內(nèi)開發(fā)逐步放量，生活配套尚不齊全，公共交通體系缺乏，尚不具備成熟居住區(qū)的條件。2）產(chǎn)品類型：由別墅、大平面產(chǎn)品向中等居家多產(chǎn)品線結(jié)合方向變化：后期項目多為中大規(guī)模，容積率偏高（3.0以上）3）供應(yīng)預(yù)判：約5700套，多產(chǎn)品線組合，經(jīng)濟型中等居家類產(chǎn)品為主。金域中央百悅尚城凱旋國際御泉山香樹麗舍宏圖板塊玫瑰公館世紀(jì)城森林湖東駿地塊西平板塊西平板塊：代表項目世紀(jì)城國際公館關(guān)鍵字：成熟居住氛圍、豪宅產(chǎn)品形象1）板塊特征：山景資源與水體資源使其成為新興豪宅板塊，交通、配套均不成熟，遠離城市中心區(qū)。2）產(chǎn)品類型：中大規(guī)模項目為主，產(chǎn)品線由別墅、大平面產(chǎn)品向經(jīng)濟型中等居家產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，大尺度園林配套，體現(xiàn)豪宅形象。3）供應(yīng)預(yù)判：約3000套，經(jīng)濟型中等居家產(chǎn)品為主。12葡萄莊園天邑灣陽光海岸濱江公館老城區(qū)板塊：代表項目富通圍仔項目關(guān)鍵字：配套齊全、規(guī)模較小1）板塊特征：城市中心，強勢占有城市配套資源，項目分布較散，板塊內(nèi)總體供應(yīng)量較少。2）產(chǎn)品類型：偏重商業(yè)、寫字樓類，以小戶型產(chǎn)品為主，非房地產(chǎn)主流市場。3）供應(yīng)預(yù)判：約2500套，寫字樓、公寓類。萬江區(qū)域：代表項目濱江公館關(guān)鍵字：遠離城區(qū)、配套缺失1）區(qū)域特征：距離城市中心較遠，客戶認(rèn)可度低，萬江本地客戶為主要消費人群，區(qū)域形象較差、配套不成熟。2）產(chǎn)品類型：中大規(guī)模項目居多，產(chǎn)品線齊全，以經(jīng)濟型中等居家產(chǎn)品為主，贈送空間提升產(chǎn)品附加值。3）供應(yīng)預(yù)判：約4800套，經(jīng)濟型中等居家產(chǎn)品為主。萬江區(qū)域富通項目龍光項目老城區(qū)板塊板塊內(nèi)項目主要面向周邊輻射人群，很難吸引區(qū)域外客戶，對市場總體格局影響較小補缺性板塊詳細(xì)數(shù)據(jù)分析見附件13板塊產(chǎn)品類型市場角色景觀資源居住成熟度地段配套黃旗山大平面豪宅高端豪宅強勢山景較為成熟城市近郊較少水濂山舒適型中大戶型高端豪宅強勢山景+水體生活氛圍較淡城市遠郊缺失西平經(jīng)濟型中等居家主流供應(yīng)方一般遠端山景生活氛圍較濃距城市中心距離中等較為齊備中心區(qū)緊湊型中等居家中心稀缺價值無成熟居住氛圍城市中心齊備完善宏圖經(jīng)濟型中等居家主流供應(yīng)方一般遠端山景生活氛圍較淡距城市中心較遠較少壩頭經(jīng)濟型中等居家主流供應(yīng)方一般東江+運河生活氛圍較濃臨近城市中心占有城市配套資源老城區(qū)寫字樓、公寓類市場補缺者無成熟居住氛圍城市中心齊備完善萬江經(jīng)濟型中等居家邊緣勢力一般東江生活氛圍較淡遠離城市中心較少未來2-3年豪宅熱點板塊為水濂山，中等居家熱點板塊為西平、宏圖；西平板塊成熟度高，宏圖板塊規(guī)劃利好板塊分析14宏圖板塊規(guī)劃為總部經(jīng)濟板塊，市政配套將全面升級，未來2-3年將是城區(qū)熱點的中高端住宅板塊板塊解讀黃旗山板塊西平板塊壩頭板塊宏圖板塊水濂山板塊中心區(qū)板塊老城區(qū)板塊萬江區(qū)域城區(qū)土地供應(yīng)集中在宏圖板塊、西平板塊，兩板塊將成為房地產(chǎn)熱點片區(qū)。區(qū)域交通便利，但距離中心區(qū)有一定距離，配套不夠完善，居住成熟度不足2009年宏圖板塊規(guī)劃由CLD轉(zhuǎn)為CBD總部經(jīng)濟區(qū)域，板塊規(guī)劃利好明顯。規(guī)劃將帶來片區(qū)配套全面升級，預(yù)計2-3年后板塊將成為城市發(fā)展熱點片區(qū)，配套不斷完善，土地價值將不斷提高。15房地產(chǎn)市場概況216東莞城區(qū)商住用地供應(yīng)相對充足，成交價格不斷攀升

2009年地王項目預(yù)計均將在明后兩年面市，加大競爭風(fēng)險2008-2010年城區(qū)商住用地成交統(tǒng)計年份宗數(shù)占地面積建筑面積2008年610.6萬㎡39.8萬㎡2009年513.9萬㎡24.8萬㎡2010年上半年14971㎡1萬㎡宗地號位置用途土地面積容積率成交價競得人2010G037萬江區(qū)莞穗大道南側(cè)商住49712.131910東莞市深城投實業(yè)投資有限公司2009G024南城區(qū)東駿路西側(cè)商住336610.528600東莞市中熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009G019莞城區(qū)體育路商住537152.770300深圳市龍光房地產(chǎn)有限公司2009G026萬江區(qū)牌樓基村商住409811.53316000東莞市中潤投資實業(yè)有限公司2009G003萬江莞穗大道商住32792.131050東莞市深城投實業(yè)投資有限公司2009G004萬江莞穗大道商住76072.132440東莞市深城投實業(yè)投資有限公司2008G14東城莞長路商住159954.3410560東莞市江和房地產(chǎn)投資有限公司20074071南城篁村村商住11634.132217廣東宏遠集團有限公司2008G035南城區(qū)東駿路西側(cè)商住109521.53850東莞市東駿房地產(chǎn)投資有限公司20084050莞城東平街商住2478.83.64100東莞市鴻翔實業(yè)投資有限公司20081001莞城運河?xùn)|二路商住451795.594000東莞市城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20074072萬江石美村商住20000.7812040東莞市坤華實業(yè)投資有限公司城區(qū)土地成交統(tǒng)計17東莞年消化量在500萬㎡左右波動，波動周期受政策影響較大；目前樓市處于政策影響期，預(yù)計未來房地產(chǎn)將隨政策以2-3年為周期波動年度成交套數(shù)成交面積成交總值成交單價2007年上半年26,097套306.0萬㎡143.6億元4,691元/㎡下半年28,039套314.6萬㎡193.3億元6,143元/㎡2008年上半年14,881套161.0萬㎡96.8億元6,011元/㎡下半年19,484套202.7萬㎡107.8億元5,316元/㎡2009年上半年26,796套301.7萬㎡161.9億元5,365元/㎡下半年23,861套264.3萬㎡151.1億元5,717元/㎡2010年上半年16,281套176.1萬㎡105.0億元5,959元/㎡東莞二級市場概況18別墅市場319松山湖水濂山厚/長/虎版塊錦繡山河厚街：湖景·壹號莊園/豐泰·觀山碧水虎門：東海山莊塘廈常平國際公館四期萬江運河片區(qū)江南第一城蔚藍城邦二期萬科棠樾黃旗山中信御園黃江金地黃江項目碧桂園大朗項目天驕御峰中信·森林湖清華居御花苑大嶺山萬科麓湖別墅葡萄莊園翡麗山別墅供應(yīng)主力為城區(qū)，特別是南城水濂山片區(qū)項目多達5個，競爭激烈，鎮(zhèn)區(qū)別墅分布較散在售項目20項目基本情況盤點片區(qū)樓盤名稱主力別墅類型銷售價格套價銷售情況購買客戶南城片區(qū)御花苑260-280㎡聯(lián)排別墅1.2-1.4萬元/㎡300-350萬/套4月初認(rèn)籌,累計認(rèn)籌40個,開盤前銷售40套,開盤基本售完御花苑前期業(yè)主+東莞企業(yè)主森林湖二期500-800㎡獨棟別墅1.2-2.5萬元/㎡700-2200萬/套2008年的尾貨,2009年中已經(jīng)消化完畢中信粉絲+東莞企業(yè)主森林湖三期260-900㎡獨棟\聯(lián)排\雙拼，共191套1.6-2萬元/㎡400-500萬/套首批24套，開盤售完，12.26新推45磋獨棟，余貨明年推出東莞企業(yè)主清華居300-330㎡聯(lián)排別墅0.8-1.2萬元/㎡240-300萬/套年度銷售緩慢,月均銷售5套/月,年度累計銷售約70套南城地緣性客戶+新世紀(jì)關(guān)系客戶御泉山380-541㎡獨棟別墅1.8萬元/㎡700-900萬/套總計60套別墅,開盤當(dāng)天銷售20套，開盤2月內(nèi)清貨政府公務(wù)員+企業(yè)主+富二代+部分投資客國際公館292-339㎡聯(lián)排68套218-275疊加224套1.1-1.8萬元/㎡230-450萬/套2009年6朋開盤，累計銷售約100套，月均15套南城\厚街企業(yè)主，老業(yè)主重復(fù)購買東城花樣年·君山3套獨棟400-600平方38套聯(lián)排260-280平方1.2-1.3萬元/㎡350-400萬/套別墅貨量較少,開盤基本售罄東城區(qū)企業(yè)主松山湖虹溪諾雅一期8套295平，二期14套254㎡雙拼，31二期352㎡獨棟4-6萬元/㎡1000-1500萬/套別墅貨量較少,開盤基本售罄東莞市企業(yè)主，深圳客戶錦銹山河16套雙拼332-373116獨棟469-10371.0-4萬元/㎡800-4000萬/套目前余貨50套，月均6-10套東莞市企業(yè)主，長安、厚街、虎門均有厚街湖景壹號300-800㎡獨棟別墅3萬元/㎡1200萬/套年度走貨緩慢,2009年度累計銷售約8套厚街鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)主常平萬科城220-260雙拼130套450左右獨棟9套雙拼0.9-1.3萬元/獨棟1.8萬元/㎡200-350萬/套2009年11月推貨，首批56套1月內(nèi)銷售完,年度銷售133套。常平、黃江本地人卓越蔚藍城邦210-270疊加、270-350聯(lián)排、450左右雙拼0.6-1.1萬/㎡150-300萬/套全年銷售約130套，月均12套左右大部分深圳客，少量常平人別墅市場21其他鎮(zhèn)區(qū)2010年2010年東莞別墅總體供應(yīng)約1160套，2011年新增供應(yīng)約1180套，供應(yīng)主要集中在城區(qū)未來供應(yīng)2011年御花苑三期15萬㎡別墅，約600套，11年推清華居雙拼、聯(lián)排別墅目前剩余70套觀山碧水400~800㎡獨棟別墅余貨約100套四期規(guī)劃中目前余貨390-550㎡獨棟別墅

28套；湖景1號麗水佳園聯(lián)排240-350㎡，雙拼420㎡，共200套，首批70套森林湖目前三期余貨95套別墅未推，后期為洋房200套別墅金地黃江碧桂園大朗150套別墅320-500㎡三拼、雙拼、獨棟。剩余75套未銷售新世紀(jì)領(lǐng)居中信御園215套線合院、雙拼、獨棟別墅萬科麓湖別墅220-400雙拼、獨棟約340套，首批140套錦繡山河三期約50套別墅（580-680㎡）二期200-250㎡聯(lián)排80套；蔚藍城邦世紀(jì)城四期目前余貨94套，未推292-339㎡聯(lián)排68、218-275疊加224葡萄莊園約110套，260㎡雙拼80套，獨棟2套，230㎡4聯(lián)排28套天驕御景55棟別墅，有部分獨棟789101221113546789101211黃旗山水濂山干擾版塊22別墅產(chǎn)品小結(jié)物業(yè)類別市場接受程度主流面積段供應(yīng)量暢銷產(chǎn)品類別價值實現(xiàn)獨棟高600㎡以上充足強勢資源拉動資源充分可實現(xiàn)高溢價雙拼高250㎡以內(nèi)較少資源豐富資源充分可實現(xiàn)高溢價聯(lián)排高210-250㎡較多最大4聯(lián)排端頭位可實現(xiàn)溢價、中間單位價值適中疊加低200㎡以內(nèi)較多配設(shè)電梯溢價能力低盡可能排布雙拼、聯(lián)排等低密度別墅產(chǎn)品232、銷售量：在售項目均采用少量多推策略，效果良好，基本都能開盤售罄，月均速度8-15套左右；別墅消化量較為穩(wěn)定，受市場影響較少，年消化量在1500套左右1、價格實現(xiàn)：各盤價格不一，總體均價約為：獨棟1.8-2萬/㎡，聯(lián)排1-1.5萬/㎡；疊加0.8-1.1萬/㎡?？們r300萬以下別墅銷售速度快，鎮(zhèn)區(qū)比城區(qū)均價略低；目前城區(qū)為別墅主要供應(yīng)區(qū)域，價格高于鎮(zhèn)區(qū)，產(chǎn)品全面，銷量穩(wěn)定，但未來別墅將退出城區(qū)市場趨勢3、產(chǎn)品線：黃旗山、水濂山、松山湖等資源強勢板塊產(chǎn)品以舒適型產(chǎn)品為主，面積較大，擁有部分雙拼及獨棟產(chǎn)品；西平、萬江、鎮(zhèn)區(qū)資源優(yōu)勢不明顯區(qū)域產(chǎn)品較為緊湊，以經(jīng)濟型別墅為主。4、城區(qū)別墅退出市場：受土地政策制約，未來將鮮有別墅用地面市，純別墅項目將退出城區(qū)市場；混合型社區(qū)別墅價值將得到提升。24洋房市場425黃旗山板塊西平板塊壩頭板塊宏圖板塊水濂山板塊中心區(qū)板塊老城區(qū)板塊萬江區(qū)域城區(qū)住宅供應(yīng)量充足，集中在西平、中心區(qū)和宏圖板塊國際公館御泉山金域中央景湖時代城清華居金域華府中信凱旋國際香樹麗舍天驕峰景東方華府龍光地塊花城廣場精英世家上東國際金地地塊東郡地塊在售項目26主城區(qū)中高檔樓盤供應(yīng)集中在南城，預(yù)計已規(guī)劃各面積產(chǎn)品總供應(yīng)量約8050套，將要動工新地塊約32萬平米城區(qū)供應(yīng)2011年東駿路地塊龍光體育路地塊8.4萬平米5萬平米36-41平米/103套,84—113平米/102套,150—159平米/55套,287—337平米/235套63平米/1套,98—102平米/53套,135—139平米/4套2010年三季度四季度一季度二季度天驕峰景東城南城四期尾貨230套，130-178平米70—75平米/5套,90—134平米/249套,152—165平米/128套

兩房406套；三房209套；四房52套東方華府其他小于100㎡351，100-140㎡609，160㎡200套60-99平米/30套，140-160平米/64套、160-180平米/461套56-86平/158套；92-107平/237套；113-147平/115套，154-178平/221套，206-226平/21套，總共：752套洋房：160-200平米/189套洋房：160-200平米/184套50-80平米/278套、150-200平米11套、50-80平米/160套、380平米24套、137—156平米/27套,184—254平米/176套,281—357平米/27套,417—473平米/6套清華居御泉山金域中央香樹麗舍景湖時代城金域華府中信凱旋國際天利中央花園國際公館時間軸5期產(chǎn)品300套，100-160平米2799平以下單位約1113套，100-139平米三房產(chǎn)品約1163套、140-160平米舒適四房供應(yīng)量較少，160平以上大平面超過1400套中大戶型供應(yīng)本項目107-135平單位同產(chǎn)品段供應(yīng)：百悅尚城二期產(chǎn)品，總量234套預(yù)計10月推出；景湖時代城約352套；金域華府約56套；凱旋國際約249套香樹麗舍261套東方華府102套上東國際，二期68余套，本項目145-178平單位同產(chǎn)品段供應(yīng)：御泉山，全年放量近525套；景湖時代城221套；中信凱旋國際，此戶型全年放量近128套；東方華府55套清華居189余套。項目2010——2011年供貨套數(shù)60-99平99-140平140-160平160-180平180-250平250平以上世紀(jì)城·國際公館三期438

34御泉山30

64461

百悅尚城264234

天驕峰景

272006景湖時代域華府156

中信凱旋國際5249128

清華居

189184

香樹麗舍406261

東方華府

10255235上東國際68

2010下半年供貨總量約1302套約1322套約369套約773套約405套約241套28未來供給：2011-2012年未來競爭激烈，且區(qū)域內(nèi)外均有競爭所屬區(qū)域?qū)傩皂椖棵Q占地面積建筑面積容積率大平面區(qū)間推售量預(yù)計時間主城區(qū)現(xiàn)售項目新推天驕峰景二期15萬45萬2.96200～300平米600套2011年下半年國際公館四期12萬9萬0.7165～205平米200套2011年上半年中信森林湖——————預(yù)計有大戶型1500套2011上半年入市金域中央五期18萬348781.11241平米82套2011年上半年新盤推售光大盛世豪庭15.8萬51.7萬——預(yù)計為中大戶型——2011-2012年天利中央花園4.8萬27萬2.7160平米以上300套10年底或11年上半年田禾大芳園5萬20萬——大戶型為主——2011-2012年天驕御峰14.8萬32.8萬2.21200平米以上1000套2011-2012年君御旗峰豪園5.3萬21.3萬2.7180平米以上240套2011年上半年鼎峰板嶺20.1萬26.2萬1.1160平米以上150套2011年上半年中信凱旋公館3.96萬9.05萬2.2180平米以上256套2011年松山湖現(xiàn)售項目新推虹溪諾雅35萬24萬0.84175-235㎡600套2010年7月錦繡山河三期19萬22.4萬2170-320㎡432套2011年上半年160㎡以上29未來1-2年市場大戶型供應(yīng)放大，舒居戶型供給相對較少，存在市場機會。區(qū)域項目名稱入市時間預(yù)計套數(shù)<100平米100-140平米140-160平米〉160平米南城金域中央五期存量2011初000100森林湖后期洋房2011年中0001600御泉山二期存量2010年下半年000200香樹麗舍二期存量2010年5月50050050金域華府二期2011年下半年100050000萬科翡麗山2011年0001200國際公館四期存量2010年11月20015050220世紀(jì)城玫瑰公館2011年中2807810064御花苑后期洋房2011下半年003001200天利中央花園存量2010年底2505000150中信凱旋公館2011下半年000500中熙香域名門2011年中200200180110光大景湖菁華（中等面積戶型）2011下半年未定未定未定未定南城區(qū)東駿路西側(cè)東駿項目2011年下半年80020000合計約3270約1678套約630套約5286套競爭壓力最小不同面積段戶型未來供應(yīng)競爭壓力競排序：140-180平米〈100-140平米〈100平米以下的〈180平米以上的140-160平米30新政影響：新政后多數(shù)高端盤成交下滑，影響明顯，整體走量較慢且目前東莞大平面豪宅主要以貼金貼銀的形象，重金明星造勢模式，以粗放式的推廣為主，如天驕風(fēng)景、東方華府、虹溪諾雅、錦繡河山、金域中央等項目；160㎡以上31新政初期市場表現(xiàn)良好，仍能保持一定的走量；后銀行按揭受到限制，銷售受到較大沖擊產(chǎn)品面積戶型位置戶數(shù)套數(shù)比銷售套數(shù)90平米2房2廳6棟二單元02、033814.8％18105平米3房2廳10棟一單元033011.8％2120－121平米3房2廳6棟二單元0110棟一單元01、02、0410942.5％20152平米三房3房2廳6棟二單元04197.5％4165平米三房3房2廳8棟一單元01、026023.4%10合計256100%54凱旋國際2010年4月25日開盤，銷售54套，120-141平米戶型產(chǎn)品有較好的市場表現(xiàn)，7月份后銷售情況不佳香樹麗舍2010年5月1日開盤，128-130平米的四房單位仍能保持走量，7月份后全面滯銷金域中央新政后成交受新政影響明顯，但仍有每周近十套的成交；戶型面積成交套數(shù)兩房7032香樹麗舍三房8293四房12816130主力戶型面積成交套數(shù)（4.1-4.25）成交套數(shù)（4.26-5.3）成交套數(shù)（5.4-5.26）金域中央120-1551898120-160平米32中等居家或成市場供應(yīng)機會點宏圖板塊未來供應(yīng)機會2、90平米左右緊湊住宅：受90/70限制以及國家宏觀調(diào)控方向影響，90平米左右緊湊住宅將成為市場供應(yīng)主流，其客戶群為首次置業(yè)客戶，客戶群體龐大，是未來市場熱點產(chǎn)品。1、公寓產(chǎn)品較少：公寓產(chǎn)品為過渡性產(chǎn)品，具有較強投資屬性，對地段要求較高。未來2-3年宏圖板塊雖然會有一定發(fā)展，但土地價值尚未實現(xiàn)，預(yù)計未來公寓不會成為宏圖片區(qū)主力產(chǎn)品。3、120-160平米舒適住宅：120-160平米舒適住宅受90/70限制多為拼合戶型，目前受銀行政策影響成交低迷。由于未來2-3年宏觀調(diào)控方向不明朗，作為首改產(chǎn)品，改產(chǎn)品類型具有較強市場機會。4、160平米以上豪宅:160以上豪宅市場供應(yīng)充足，消化速度緩慢且穩(wěn)定，價值實現(xiàn)由產(chǎn)品質(zhì)素（如資源、地段、稀缺性）相關(guān)性強，宏圖板塊資源優(yōu)勢不足，城市價值不明顯，故很難成為豪宅主力供應(yīng)片區(qū)。33舒適改善型居家產(chǎn)品將是未來供應(yīng)機會點07年：小戶型年城南尚品、晶城、城市風(fēng)景、天誠康橋、匯景上層、時尚島等小戶型扎堆上市，初級剛需得到釋放，年輕一代新莞人定居?xùn)|莞08年：群雄逐鹿上東國際、金域中央、世紀(jì)城、萬科城市高爾夫、東駿豪苑、塞納河畔、景湖名郡等多個大盤規(guī)模放量，中等居家洋房市場供應(yīng)充足，競爭激烈，二次換房需求開始出現(xiàn)09年及目前：（兩級分化；剛需之下的緊湊居家+豪宅）剛需之下的緊湊居家：景湖時代、金域華府、凱旋國際齊全產(chǎn)品線設(shè)計，90-110㎡緊湊型三房主導(dǎo)，快速出貨，滿足剛需首置需求；130㎡以上舒適戶型用以實現(xiàn)價格標(biāo)桿；豪宅：天驕風(fēng)景、世紀(jì)城、帝庭園大平面為主，高價低速，面向高端客群，提供奢華居住體驗未來：……開發(fā)項目90/70政策的全面受限，土地拍賣體量限制（單幅地塊小于10萬平米）決定了未來開發(fā)地塊絕大多數(shù)為剛需之下的緊湊居家產(chǎn)品，豪宅項目仍將以消化存量土地為主有可能持續(xù)維持目前的趨勢：兩極分化——緊湊居家+豪宅城區(qū)市場未來供應(yīng)機會34特征1：城區(qū)地產(chǎn)市場已進入版塊發(fā)展時代城區(qū)地產(chǎn)市場根據(jù)不同的規(guī)劃定位和市場成熟度已形成了七大發(fā)展版塊，各版塊都有著各自的市場特征；12特征2：城區(qū)洋房市場未來競爭激烈未來城區(qū)洋房供應(yīng)量較多，其中尤以南城表現(xiàn)最為明顯，隨著眾多新項目的陸續(xù)入市，競爭會更加激烈；城區(qū)房地產(chǎn)市場特征小結(jié)3特征3：舒適改善型居家產(chǎn)品將是未來供應(yīng)機會點未來市場的產(chǎn)品供應(yīng)將呈現(xiàn)以緊湊居家和豪宅產(chǎn)品為主力供應(yīng)產(chǎn)品的兩極分化特征，舒適改善型居家產(chǎn)品存在較大的市場機會35東莞客戶特征分析536客戶地緣屬性強，同時城區(qū)向心力逐漸增強，鎮(zhèn)區(qū)客戶比例增加；更加注重社區(qū)、物業(yè)、品牌等軟性價值客戶特征1天驕風(fēng)景客戶居住區(qū)域分析2%2%45%4%2%2%4%8%4%6%2%6%4%2%2%2%2%茶山大朗東城寮步南城深圳石龍莞城萬江中堂松山湖石碣高埗廣州橫瀝洪梅黃江37客戶層次多樣化，高端住宅生意人仍為主流，注重圈層，成交客戶業(yè)主介紹、朋友介紹比例較高客戶特征2天驕風(fēng)景客戶職業(yè)分析天驕風(fēng)景客戶認(rèn)知途徑分析38經(jīng)歷過2007年-2008年大漲大跌后，客戶愈加理性，成熟度越來越高，維權(quán)意識強，新政后投資需求受到抑制客戶特征339購房需求與人的年齡有直接聯(lián)系:研究表明人口對住宅市場產(chǎn)生重大影響的關(guān)鍵年齡段是26-42歲生活中的事件平均年齡進入勞動力市場20通貨膨脹（約是進入勞動力市場后3年）23革新23成家26購買第一套房子28貸款高峰32住房支出高峰42負(fù)債高峰42支出高峰48投資高峰54事業(yè)高峰58退休（通貨膨脹率下降）63凈資產(chǎn)高峰64資料來源：世聯(lián)研究購房、換房的高峰時期投資的高峰時期房產(chǎn)投資或其他途徑客戶置業(yè)趨勢40主流需求：功能性換房房間足夠（舒適三房）（生育及教育需求）總價合適城市化有一定品位購房客戶變化：70年代人的購房：功能性換房/改善性需求迫切非主流需求：首次置業(yè)自我空間（兩房）（結(jié)婚需求）需求共性家庭生命周期進入新階段：已有一定積蓄，但還不足以揮霍70年代功能性換房群體：具有豪宅情結(jié)，但尚不具備豪宅購買力——中高端消費人群，城市的中堅力量客戶置業(yè)趨勢4180年代房群體：尋找物質(zhì)歸屬感，希望長久定居，一步到位購房需求趨勢明顯——具有爆發(fā)力的購房群體面積?。們r控制原則）功能全面城市化足夠炫耀前瞻性置業(yè)（兩個家庭支撐）需求共性傳統(tǒng)主流需求：緊湊戶型新主流需求：中大戶型緊湊戶型成為年輕人尋找城市歸屬感，融入城市生活的切入點；未來兩個家庭支撐一套中大戶型住房的趨勢會更加明顯。購房客戶變化：80年代人的購房：物質(zhì)上的歸屬感，包含傳統(tǒng)過渡性首次置業(yè)及前瞻性置業(yè)兩種趨勢客戶置業(yè)趨勢42第一批換房客戶來源于06年前開發(fā)的小區(qū)，有龐大的基數(shù)群金域中央、世紀(jì)城三期中大戶型產(chǎn)品主力客戶均為來自南城片區(qū)的改善型購房需求客戶來源：南城中信、光大社區(qū)、莞城及虎門換房客中信陽光澳園、新天地、格林小城為代表的大東泰片區(qū)出現(xiàn)大量二次改善性居住需求客戶群客戶置業(yè)趨勢43置業(yè)趨勢特征：05-09年新莞人首次置業(yè)高峰

2010年之后，將以改善型居住需求為主05年代表樓盤:景湖春天主力戶型：160-180平客戶比例：本地60%新莞人40%06年代表樓盤:東駿豪苑主力戶型：160-180平客戶比例：本地80%新莞人20%07年代表樓盤:運河?xùn)|一號、0769主力戶型：130平客戶比例：本地30%新莞人70%以城南尚品為代表的熱銷小戶型開始出現(xiàn)，為新莞人定居?xùn)|莞提供條件入戶條件08年代表樓盤:金域中央、世紀(jì)城主力戶型：130-200平客戶特征：二次置業(yè)換房客大批出現(xiàn)09年代表樓盤:景湖時代、金域華府主力戶型：90-130平特征：多種產(chǎn)品線結(jié)合，主要滿足首次置業(yè)客戶，并考慮二次換房客戶需求首次置業(yè)為主中等偏大居家戶型首次置業(yè)為主中等偏大居家戶型中等居家戶型為主小戶型扎堆上市新莞人置業(yè)高潮二次置業(yè)客戶大量出現(xiàn)，需求中等偏大居家戶型全系列產(chǎn)品線項目，覆蓋多種需求客戶群體03年以前，本地自住客戶為主在新莞人第一波首次置業(yè)潮過后，未來市場將會以改善型居住需求群體為主2010年，新莞人的換房置業(yè)高峰將會來臨——舒適型中大面積產(chǎn)品的潛在客戶04-09年，新莞人置業(yè)高潮10年以后，新莞人換房高潮來臨置業(yè)人群置業(yè)群體分類當(dāng)前特征09年11年70年代換房、投資群體來東莞多年，事業(yè)小成，經(jīng)濟積累有一定實力二次置業(yè)需求開始釋放，個案項目表現(xiàn)出明顯趨勢改善性住房需求將全面釋放，舒適型產(chǎn)品得成為首選80年代首次置業(yè)及前瞻性置業(yè)來東莞工作五年左右，具備一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，并且有家庭支撐首次置業(yè)需求，并有前瞻性置業(yè)需求（兩個家庭支撐舒適三房）首次置業(yè)需求基本得到滿足、換房需求開始萌芽70年代人首次置業(yè)70年代人二次改善置業(yè)80年代人首置需求迫切客戶置業(yè)趨勢44THEEHDTOBECONTINUE…45附件

在售項目盤點46賴特流水別墅，依托國際公館成熟配套及口碑影響力，前期聯(lián)排銷售情況較好四期基礎(chǔ)指標(biāo)別墅用地面積：122017.3平方米別墅建筑面積：113486.7平方米別墅容積率：0.754總戶數(shù)：392套物業(yè)類型：雙拼、疊加、聯(lián)排依托一-三期成熟社區(qū)氛圍，配套有幼兒園、南開實驗學(xué)校、大型超市、商業(yè)街、會所。項目賣點規(guī)模：180萬平米大規(guī)模高端社區(qū)人文：公館人文，公館個體——東莞最高端的客戶群——公館家族品牌：世紀(jì)城－以國際視野造城；國際公館——百年公館、百年尊貴產(chǎn)品：賴特草原流水別墅。世紀(jì)城·

國際公館47公館大盤優(yōu)勢，產(chǎn)品及景觀資源一般。城區(qū)稀缺別墅產(chǎn)品世紀(jì)城

國際公館優(yōu)勢：公館文化、大盤開發(fā)、品牌優(yōu)勢劣勢：景觀資源缺乏、產(chǎn)品質(zhì)素一般二區(qū)項目概況：基本情況：建筑面積31萬平米，共約400戶；09年一區(qū)銷售105套，剩余疊加160套，聯(lián)排17套，雙拼4套；二區(qū)未推，疊加128套，聯(lián)排68套，雙拼4套；客戶群體：客戶主要以城區(qū)為主，對比08年東城客戶占比增加，鎮(zhèn)區(qū)客戶聚集于厚街\虎門；戶型：292-339㎡聯(lián)排，218-275㎡疊加；價格：聯(lián)排整體均價18000元/平米；疊加整體均價11000元/平米；一區(qū)48銷售情況暢銷戶型：聯(lián)排非水邊單位（價格相對較低）、疊加上層單位；一區(qū)聯(lián)排，剩3套樣板房單位一區(qū)疊加，剩50套銷售情況：一區(qū)共銷售105套，剩余疊加40套，聯(lián)排3套樣板房單位，雙拼4套；二區(qū)未推，共有疊加128套，聯(lián)排68套，雙拼4套。產(chǎn)品特征：一區(qū)聯(lián)排3/4/5/14/15/16棟臨水，疊加17/18/19/25棟臨水，其余4套雙拼臨水單位。49價格分析臨水單邊位建筑面積均價（含地下室）總價地上面積均價A41.8-2萬元/㎡590-670萬元2.2-2.5萬元/㎡非臨水單邊位建筑面積均價（含地下室）總價地上面積均價A41.5-1.6萬元/㎡492-537萬元1.9-2萬元/㎡聯(lián)排整體均價1.5萬元/㎡（含地下室）臨水中間位建筑面積均價（含地下室）總價地上面積均價A2/A3約1.6萬元/㎡467-476萬元約2.1萬元/㎡非臨水中間位建筑面積均價（含地下室）總價地上面積均價A2/A31.3-1.4萬元/㎡379-417萬元1.5-1.8萬元/㎡50七年之養(yǎng)，不爭而天下。三期瑪瑙嶼基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積：90732平方米總建筑面積：144550平方米總戶數(shù)：191戶物業(yè)類型：獨棟、聯(lián)排5年品牌積累，東莞口碑影響力強，目前為最后一批別墅產(chǎn)品，受市場追捧。項目賣點規(guī)模：65萬平米原生低密純別墅豪宅社區(qū)品牌：五年別墅修為，中信地產(chǎn)傾力打造；環(huán)境：自然環(huán)境優(yōu)越，地塊南、西、北三面環(huán)山，地塊中部為東西走向的天然湖泊，湖泊面積約7萬平米，山體面積約14萬平米，加24米生態(tài)隔離帶，再現(xiàn)生活原味質(zhì)感。中信森林湖51中信森林湖項目概況：基本情況：三期瑪瑙嶼建筑面積15萬平米，共約200套。聯(lián)排單位09年銷售24套，余下單位預(yù)計2010年推出市場。2010年元旦開盤，二次推售單位銷售30余套，目前別墅剩余量約140套；客戶群體：別墅客戶主要來源城區(qū)客戶；戶型：

獨棟：45套，700—900平米；雙拼：12套，441平米；聯(lián)排：134套，260—441平米；價格：獨棟別墅價格1.6-1.9萬/平米；優(yōu)勢：品牌開發(fā)商、區(qū)位佳、品質(zhì)高劣勢：單價均價2.4萬，現(xiàn)在售的雙拼別墅總價在1200萬以上；三面環(huán)山，7萬平湖泊，資源獨一無二。目前在售為三期瑪瑙嶼，剩余體量約140套在售未推三期瑪瑙嶼52銷售情況暢銷戶型：聯(lián)排及雙拼產(chǎn)品，推出即售完，獨棟總價高，速度相對較慢；銷售情況：湖居獨棟單位剩余13套，其余雙拼及聯(lián)排均售完；剩余未推單位：9套獨棟、7棟雙拼、74套聯(lián)排。產(chǎn)品特征：4月推出74套聯(lián)排，18套為山居單位，56套為林居單位湖景山景4月推出未推53庭院別墅未含地下室面積均價約1.6萬/平米；含地下室面積均價為1.4-1.5萬/平米樓棟建筑面積地下室面積花園面積簽約價格（含地下室）總價湖居1-13約344約169約39-44145735013112湖居15-27約260無地下室約46-97158324116320湖居55-67約272無地下室約143-246160044353088銷售價格54清華居基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積：13萬平方米總建筑面積：20萬平方米總戶數(shù)：1004戶（別墅206戶）物業(yè)類型：雙拼、聯(lián)排、洋房項目賣點品牌：新世紀(jì)及宏遠作為東莞本地品牌開發(fā)商，擁有較多高端客戶資源教育資源：總價100萬以上，均贈送東莞中學(xué)松山湖學(xué)校的學(xué)位環(huán)境：緊鄰水濂山及水濂山水庫，周邊的自然環(huán)境較好產(chǎn)品：清華居戶型面積較大，舒適性較好；平頂設(shè)計，樓頂可搭梯贈送123456789101112131415222329303637444552456053616869767784洋房別墅產(chǎn)品舒適性高，新世紀(jì)品牌具有較高知名度，贈送學(xué)位為其增加附加值55銷售情況暢銷戶型：單邊位聯(lián)排產(chǎn)品，面積較大，舒適性高；未來競爭預(yù)判：持續(xù)銷售第二批第三批剩余單位。銷售情況：共剩余73套別墅第一批推出68套別墅，剩余7套，基本已售罄；第二批推出72套別墅，剩余20套；第三批推出66套別墅，剩余46套；第二、三批產(chǎn)品特征：中間4棟均為雙拼戶型，合計46套（可合為一套獨棟銷售）；靠路邊3-4棟均為4聯(lián)排。第一批第二批第三批56價格分析聯(lián)排中間位（E/F型）建筑面積（含地下室）簽約均價（含地下室）總價63、66、79、82棟344.52㎡9740元/㎡3355624元聯(lián)排整體簽約均價約10000元/㎡（含地下室）；雙拼整體簽約均價約12000元/㎡（含地下室）雙拼（E/F型）建筑面積（含地下室）簽約均價（含地下室）總價56、57、72、73棟337.47㎡11920元/㎡4022642元聯(lián)排單邊位（G/H型）建筑面積（含地下室）簽約均價（含地下室）總價64、65、80、81棟388.05㎡10202元/㎡3958886元57戶型分析

建筑面積（㎡）地上建筑面積（㎡）半地下室（㎡）花園面積（㎡）露臺（㎡）G/H戶型385-398290-31085-101約70-12061-85G/H戶型特征（聯(lián)排單邊位）：半地下室設(shè)計，通風(fēng)采光良好，層高2.5米，為計容面積；花園、露臺贈送面積中規(guī)中矩；雙車位設(shè)計；面寬近8米，其面積近似于獨棟產(chǎn)品，舒適性好。58戶型分析

建筑面積（㎡）地上建筑面積（㎡）半地下室（㎡）花園面積（㎡）露臺（㎡）E/F戶型334-344253-26080-8630-3336-49E/F戶型特征（聯(lián)排中間位、雙拼單位可合拼為獨棟銷售）半地下室設(shè)計，通風(fēng)采光良好，層高2.5米，為計容面積；花園、露臺贈送面積較少；面積較大、舒適性較好。59樓王600大獨棟450大獨棟400小獨棟350雙拼320合院250合院、雙拼、小獨棟總價競爭；大獨棟以下產(chǎn)品客戶群接近中信御園項目概況：基本情況：建筑面積11萬平米，累計215套獨棟別墅。戶型：雙拼約320平米；獨棟別墅約350-600平米；其中，350平米的小獨棟別墅占貨量比的40%。價格：預(yù)計2010年7月份推出市場，預(yù)計御園的市場報價會較高，優(yōu)勢：品牌開發(fā)商、地段較好、強勢山體資源劣勢：規(guī)劃小黃旗山豪宅片區(qū)，純獨棟產(chǎn)品，地段及景觀資源具有較強優(yōu)勢，業(yè)內(nèi)口碑及熱度較高60錦繡山河松山湖豪宅片區(qū)，擁有頂級稀缺景觀資源，光大品牌開發(fā)商。目前2-3期在售，剩余別墅約50套項目概況：基本情況：總占地6000畝，目前已開發(fā)三期，一期132套別墅，二期786套洋房，三期別墅50套；一期別墅目前剩余50套，二期洋房剩余500套?？蛻羧后w：東城、大朗及大嶺山客戶，少量深圳客戶型：一期別墅330-1050平米；二三期洋房140-330平米；價格：獨棟別墅9000-40000元/平米；洋房均價12000元/平方米；優(yōu)勢：區(qū)位好、環(huán)境好、開發(fā)商品牌、送學(xué)位劣勢：價格高（總價基本都在1000萬以上）一期二期三期四期61別墅市場案例小結(jié)產(chǎn)品配比：多產(chǎn)品線組合，滿足不同客戶需求；控制總價產(chǎn)品打造：高檔用材用料，高科技產(chǎn)品使用，制造營銷噱頭，體現(xiàn)高端客戶高端品味。產(chǎn)品資源：強勢山水資源拉動，豪宅產(chǎn)品設(shè)計：創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計，注重居住舒適度，高實用面積贈送，增加產(chǎn)品附加值園林：重點打造主景觀軸，內(nèi)部大面積水景運用提高項目價值與本項目契合可借鑒優(yōu)化符合市場實際需求的趨勢需要采用，極致表現(xiàn)需要采用，極致表現(xiàn)地段板塊：城區(qū)熱點豪宅熱點板塊，有助于價值實現(xiàn)與本項目契合東莞別墅社區(qū)打造KPI別墅價格實現(xiàn)區(qū)域獨棟雙拼及聯(lián)排端邊位聯(lián)排中間位疊加城區(qū)24000-4000018000-2400012000-200008000-12000鎮(zhèn)區(qū)9000-400007500-180006000-120005000-10000本項目適用62獨棟產(chǎn)品特征面積過大目前在售別墅項目中，獨棟面積過大，基本都超過600㎡，因總價過高消化速度較慢資源拉動總價超過1000萬的獨棟，客戶還十分注重整體居住環(huán)境，更愿意選擇類似松山湖、水濂山等環(huán)境優(yōu)美的區(qū)域；高贈送大花園、地下室、退臺等贈送空間是獨棟產(chǎn)品的必備選項；高檔用材外立面、用材等對于有效提升形象檔次，實現(xiàn)成功溢價有很大幫助。63雙拼產(chǎn)品特征供應(yīng)量少純雙拼別墅項目不多，除萬科城以雙拼為主力產(chǎn)品外，其它別墅項目均以聯(lián)排、疊加為主；面積控制雙拼面積控制在250㎡左右（地上面積）的產(chǎn)品較為暢銷；總價控制：雙拼總價在500萬以內(nèi)的產(chǎn)品，客戶較容易接受；高贈送大花園\地下室\退臺等贈送空間對于提升附加值十分必要；創(chuàng)新戶型雙拼可適當(dāng)創(chuàng)新。如采用“L型”、”凸字型”等,甚至可以定制，按獨棟來設(shè)計實現(xiàn)雙拼變獨棟；64聯(lián)排產(chǎn)品特征供應(yīng)量大聯(lián)排別墅是別墅的主力供應(yīng)產(chǎn)品，競爭激烈，城區(qū)銷售最好的是國際公館和森林湖；4聯(lián)排別墅價值實現(xiàn)高聯(lián)排超過4聯(lián)排時，影響聯(lián)排的素質(zhì)，中間位價值實現(xiàn)較低；別墅為4聯(lián)排時候土地利用率及價值實現(xiàn)最高；創(chuàng)新設(shè)計中空客廳、中庭、前中后三花園、地下室、露臺等多贈送設(shè)計；端頭位設(shè)計聯(lián)排端頭單位可按雙拼的面積進行設(shè)計，客戶接受度與雙拼趨同；總價控制總價在350萬左右，客戶較容易接受；65疊加產(chǎn)品特征客戶接受度低東莞市場客戶對疊加別墅的價值認(rèn)可有限，疊加別墅的價值實現(xiàn)普遍不高；面積控制市場上在售的疊加面積基本在200㎡以左右；總價控制總價在200萬左右，客戶較容易接受；創(chuàng)新設(shè)計下層送地下室，上層送閣樓；電梯配置消除客戶對上層人行便利性抗性，可以在疊加上層加電梯；66物業(yè)類別洋房建筑類別小高層、高層裝修狀況毛坯占地面積19萬㎡總建筑面積50萬㎡主力產(chǎn)品54㎡兩房75㎡三房98㎡四房總套數(shù)1596套綠化率31%容積率2.6金域華府城區(qū)代表性樓盤，萬科品牌大盤，單價突破城區(qū)市場價格天花板2134526層27層23層26層618層718層818層67緊湊型居家產(chǎn)品為主，創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計，25%-35%超高贈送率，1500元/平高檔精裝修，性價比較高產(chǎn)品分析戶型建筑面積實際面積套數(shù)套數(shù)比總建筑面積面積比兩房567153633%3001625%三房739553633%3912832%四房9813553633%5252843%合計1608100%121672100%贈送贈送贈送贈送贈送73㎡三房56㎡兩房98㎡四房68非樓王單位135㎡四房，景觀、朝向一般，仍可實現(xiàn)高速高價，實收均價7800元/平重點產(chǎn)品分析超大面積贈送，品牌精裝修非樓王單位，景觀朝向一般，三房單位35%為北向萬科金域華府客戶區(qū)域來源分析客戶主要來源于城區(qū)，以大東泰、南城CBD、宏遠生活區(qū)為主，同時遷引部分鎮(zhèn)區(qū)中高端人群；三房單位面積優(yōu)勢可首付兩成，可滿足首置、改善兩類需求2134526層27層23層26層8679500元/㎡贈送贈送73㎡三房約73㎡（95㎡），兩房變?nèi)恳恍l(wèi)戶型特點：1）帶入戶花園；2）臥室超南采光極佳，3.6米客廳開間，廚房、餐廳相通。3）6平方米寬景陽臺，落地明窗4）贈送面積約18平米，贈送率高達25%；69KPI分析高端、齊全商業(yè)配套精品概念展示區(qū)精致展示氛圍品牌精裝修70KPI體系緊湊型產(chǎn)品均勻配比：針對首次置業(yè)客戶打造緊湊兩房、三房，經(jīng)濟型四房括大客戶群體，保證客戶純粹，拉寬客戶選擇空間產(chǎn)品打造：國際品牌精裝修，提升產(chǎn)品精品形象，增加產(chǎn)品附加值地段：科技路北段，近城市中心，交通便捷硬性指標(biāo)產(chǎn)品配套展示包裝品牌：萬科市場品牌形象，萬科會（運河?xùn)|一號、松山湖一號、深圳業(yè)主…）設(shè)計：創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計，超高面積贈送，極大提升產(chǎn)品附加值高端商業(yè)配套：沃爾瑪、大地影院，提升項目檔次豪宅氣勢：“唯我中心”體現(xiàn)項目霸氣，樹立項目市場高端形象認(rèn)知豪華銷售中心：鉆石會所，10米層高，體現(xiàn)項目大氣、品質(zhì)感概念園林、樣板房：通過精品樣板園林、摸擬樣板房展示，規(guī)避產(chǎn)品高密度缺陷，提升客戶心理預(yù)期71物業(yè)類別洋房建筑類別小高層、高層裝修狀況毛坯占地面積9.8萬㎡總建筑面積25萬㎡主力產(chǎn)品120~130㎡三房150~180㎡四房230㎡五房總套數(shù)1246套綠化率46%容積率2世紀(jì)城國際公館重要指標(biāo)性樓盤，城區(qū)大盤，成熟