中關(guān)村部分綜合、地下庫房、地下車位等用途房地產(chǎn)抵押價(jià)值估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：王麗娜(注冊(cè)號(hào)：3720170084)唐思瑤(注冊(cè)號(hào)：1120180033)估價(jià)報(bào)告出具日期：2024年9月29日致電(010)58621005或掃描二維碼，查詢本報(bào)告真?zhèn)?南京銀行股份有限公司：承蒙委托，我們對(duì)北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司擁有的位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號(hào)部分綜合、地下庫房、地下車位等用途房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)對(duì)象是：建筑面積合計(jì)為23,514.30平方米的綜合用房(綜合、地下庫房、地下車位)的房屋所有權(quán)和所分?jǐn)偟?,636.06平方米剩余使用年期為27年綜合用途的國有出讓土地使用權(quán)。估價(jià)目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，價(jià)值時(shí)點(diǎn)是2024年6月28日，價(jià)值類型是抵押價(jià)值。我們經(jīng)過市場調(diào)查和實(shí)地查勘，依據(jù)《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》及其他相關(guān)法規(guī)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用成本法、收益法進(jìn)行了分析、測算和判斷，確定估價(jià)對(duì)象結(jié)果如下：房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估結(jié)果匯總表的法定優(yōu)先受償款(元)(萬元)(萬元)(元/m)(萬元)(萬元)北京市海淀區(qū)中房、地下車位等用0陸萬元世聯(lián)評(píng)估4、本報(bào)告使用期限為一年，自2024年9月29日至2025年9月28日深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：二O二四年九月二十九日A世聯(lián)評(píng)估ii一、估價(jià)師聲明 2二、估價(jià)假設(shè)和限制條件 3(一)估價(jià)報(bào)告結(jié)論成立的假設(shè)前提 3 5 5 7(一)估價(jià)委托人 7 7 7(四)估價(jià)對(duì)象 7(五)價(jià)值時(shí)點(diǎn) (七)估價(jià)原則 (八)估價(jià)依據(jù) (十一)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 (十二)實(shí)地查勘期 (十三)估價(jià)作業(yè)期 (十四)估價(jià)報(bào)告使用期限 16(十六)變現(xiàn)能力分析 18(一)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析 (二)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析 (三)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析 21 (五)最高最佳利用分析 (七)估價(jià)測算過程及估價(jià)結(jié)果的確定 (八)估價(jià)結(jié)果確定 五、附件 51■估價(jià)委托書復(fù)印件(我司已與估價(jià)委托方簽定評(píng)估委托框架協(xié)議，故本次評(píng)估不單獨(dú)提供估價(jià)委托書)■預(yù)期稅費(fèi)計(jì)算表■估價(jià)對(duì)象位置圖■估價(jià)對(duì)象周邊及估價(jià)對(duì)象相關(guān)照片■權(quán)利人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件■房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價(jià)備案證書復(fù)印件■注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)資格證書復(fù)印件■無專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見1.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或評(píng)估專業(yè)人員在估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏；2.估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或評(píng)估專業(yè)人員獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制；3.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或評(píng)估專業(yè)人員與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有偏見；4.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或評(píng)估專業(yè)人員依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015)、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50899-2013)、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的規(guī)定進(jìn)行估價(jià)工作，撰寫本報(bào)告。世聯(lián)評(píng)估P.2(一)估價(jià)報(bào)告結(jié)論成立的假設(shè)前提1.一般假設(shè)(1)本次估價(jià)以權(quán)利人提供的估價(jià)資料真實(shí)、完整、合法為前提，若資料失實(shí)或有所隱匿，本報(bào)告不能成立，本公司也不承擔(dān)任何法律責(zé)任。(2)領(lǐng)勘人指認(rèn)的物業(yè)位置與產(chǎn)權(quán)證所述物業(yè)位置一致，界址清晰。(3)估價(jià)對(duì)象合法、持續(xù)使用。(4)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬清晰無異議，不屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)。(5)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。(6)本報(bào)告所引用的信息及觀點(diǎn)均認(rèn)為來自可靠資料，是可信和正確的。(7)我們沒有進(jìn)行實(shí)地丈量，估價(jià)對(duì)象之土地面積、建筑面積依據(jù)《國有土地使用證》《房屋所有權(quán)證》《評(píng)估范圍清單》及《房屋面積測算技術(shù)報(bào)告書》《不動(dòng)產(chǎn)抵押土地分?jǐn)偯娣e計(jì)算》等資料所記載數(shù)據(jù)，均認(rèn)為數(shù)據(jù)資料可靠，不存在配套設(shè)施的爭議。(8)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或評(píng)估專業(yè)人員查勘了估價(jià)對(duì)象視力可及的部分，在可能的情況下亦查勘了物業(yè)的內(nèi)部裝修及室內(nèi)外污染情況，但并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試，未能確定物業(yè)有無結(jié)構(gòu)性損壞，在無理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定及檢測的情況下，本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象無相關(guān)結(jié)構(gòu)安全及環(huán)境污染問題，并能正常安全使用。(9)我們已在能力范圍內(nèi)核實(shí)了領(lǐng)勘人指認(rèn)的物業(yè)位置和界址，但不排除領(lǐng)勘人誤指或惡意指認(rèn)的可能，如果位置失實(shí)或界址不清晰，將導(dǎo)致估值失準(zhǔn)。(10)權(quán)利人未能提供估價(jià)對(duì)象《國有土地使用證》《房屋所有權(quán)證》原件，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或評(píng)估專業(yè)人員進(jìn)行了相關(guān)的盡職調(diào)查，仍未能獲取相關(guān)材料。限于注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或評(píng)估專業(yè)人員工作能力范圍，本次評(píng)估以權(quán)利人提供的估價(jià)對(duì)象《國有土地使用證》《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件作為產(chǎn)權(quán)資料。2.未定事項(xiàng)假設(shè)(1)由于權(quán)利人無法提供土地出讓合同。根據(jù)謹(jǐn)慎原則，本次評(píng)估以土地使用權(quán)期間屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)世聯(lián)評(píng)估P.3(2)房屋容積率采用的為項(xiàng)目總體容積率，數(shù)據(jù)來源于房天下房地產(chǎn)網(wǎng)(/loupan/office/101005m)的項(xiàng)目介紹：容積率為8.81,我們認(rèn)為數(shù)據(jù)資料可靠。(3)權(quán)利人未能提供估價(jià)對(duì)象建成年代相關(guān)資料，本次評(píng)估根據(jù)權(quán)利人提供的《房屋所有權(quán)證》附圖測繪日期確定估價(jià)對(duì)象建成年代為2004年。(4)根據(jù)權(quán)利人提供的《評(píng)估范圍清單》可知，估價(jià)對(duì)象地下車位為3133.背離事實(shí)假設(shè)(1)根據(jù)權(quán)利人提供的《有關(guān)法定優(yōu)先受償權(quán)利的承諾函》及不動(dòng)產(chǎn)登記查詢結(jié)果可知，估價(jià)對(duì)象已經(jīng)設(shè)定抵押。由于本次評(píng)估為續(xù)貸評(píng)估，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在為同一抵押權(quán)人進(jìn)行的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)，可不減去續(xù)貸對(duì)應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，故本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象已抵押債擔(dān)保的權(quán)數(shù)額為零。除此之外，本次評(píng)估未發(fā)現(xiàn)可能存在的其他法定優(yōu)先受(2)根據(jù)權(quán)利人提供的租賃合同可知，估價(jià)對(duì)象已部分出租，租賃面積為套內(nèi)建筑面積且剩余租期較短，故本次評(píng)估過程中未考慮可能存在的租4.不相一致假設(shè)(1)根據(jù)權(quán)利人提供的《房屋所有權(quán)證》可知，估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)用途為綜合，經(jīng)實(shí)際查勘，估價(jià)對(duì)象中301、302實(shí)際用途為商業(yè)及庫房，401至406等6套、501至506等6套實(shí)際用途為辦公及配套用房，地下2層和地下3層為車位及庫房，本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象用途為綜合及地下車位及庫(2)根據(jù)現(xiàn)場查勘，估價(jià)對(duì)象301、302打通、401至406等6套、501至506等6套均為打通使用，無法區(qū)分各部分原始結(jié)構(gòu)，本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象可以恢復(fù)原始結(jié)構(gòu)，正常使用為評(píng)估假設(shè)前提。本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象不存在依據(jù)不足事項(xiàng)，故本報(bào)告無依世聯(lián)評(píng)估P.4(二)估價(jià)報(bào)告的使用限制條件1.本報(bào)告結(jié)果僅在本報(bào)告說明的估價(jià)目的下使用，不得作其他用途。2.本報(bào)告使用者為本次估價(jià)委托人，或?yàn)楣纼r(jià)委托合同中約定的其他報(bào)告使用者和國家法律、法規(guī)規(guī)定的報(bào)告使用者。其他任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人在未經(jīng)本機(jī)構(gòu)及本次估價(jià)委托人許可，不能因得到估價(jià)報(bào)告而成為估價(jià)報(bào)告使用者。3.所有本報(bào)告中所展示的地圖、平面圖及證件僅是為形象直觀地討論問題，不能作為測量成果以用作他用，也不允許把它們與本報(bào)告分開來單獨(dú)使用。本報(bào)告不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件。4.未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)委托人的書面同意，任何擁有此報(bào)告及拷貝的人都無權(quán)公開發(fā)表，也無權(quán)用于任何目的。凡因估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。5.本報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。6.本報(bào)告使用期限為一年(自本報(bào)告出具之日起計(jì)算)。超過報(bào)告使用期限使用本報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由報(bào)告使用者承擔(dān)。7.本報(bào)告中所使用的貨幣為人民幣。(三)估價(jià)中未考慮的因素及其他特別說明1.估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本報(bào)告目的下的價(jià)值參考，估價(jià)時(shí)沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒有考慮估價(jià)對(duì)象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果一般亦會(huì)發(fā)生變化。2.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來的影響。3.估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其運(yùn)營企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響。4.估價(jià)結(jié)果未考慮未來處置風(fēng)險(xiǎn)。5.本報(bào)告預(yù)期稅費(fèi)按估價(jià)委托人及報(bào)告使用者要求計(jì)算，其測算結(jié)果僅供世聯(lián)評(píng)估P.57.根據(jù)權(quán)利人提供的《有關(guān)法定優(yōu)先受償權(quán)利的承諾函》及不動(dòng)產(chǎn)登記查詢結(jié)果可知，估價(jià)對(duì)象已經(jīng)設(shè)定抵押。由于本次評(píng)估為續(xù)貸評(píng)估，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在為同一抵押權(quán)人進(jìn)行的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)，可不減去續(xù)貸對(duì)應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，故本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象已抵押債擔(dān)保的8.本次估價(jià)對(duì)象權(quán)利人為北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司，根據(jù)權(quán)利人提供的《抵押承諾書》可知，估價(jià)對(duì)象權(quán)利人同意以估價(jià)對(duì)象為抵押物用于北京中關(guān)村四環(huán)醫(yī)藥開發(fā)有限責(zé)任公司向委托方金融機(jī)構(gòu)貸款使用。世聯(lián)評(píng)估P.6三、估價(jià)結(jié)果報(bào)告委托單位：南京銀行股份有限公司住所：南京市建鄴區(qū)江山大街88號(hào)估價(jià)機(jī)構(gòu)：深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91440300748859878H備案等級(jí)：壹級(jí)證書編號(hào)：粵房估備字壹0200026號(hào)有效期限：至2027年01月10日聯(lián)系電話三)估價(jià)目的1.估價(jià)對(duì)象范圍合、地下庫房、地下車位等用途房地產(chǎn)，估價(jià)世聯(lián)評(píng)估P.7世聯(lián)估字BJ2024D(2)090015號(hào)建筑面積車位(192個(gè))車位(121個(gè))庫房庫房2.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況圖號(hào)地類(用途)使用權(quán)面積(m)分?jǐn)偯娣e(m)京海國用(2003出)第2166號(hào)北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號(hào)綜合、配套(地下)、地下車庫出讓配套(地下):2041年6月26日綜合、地下車庫：2051年6月26日世聯(lián)評(píng)估P.B注：根據(jù)權(quán)利人提供的《不動(dòng)產(chǎn)抵押土地分?jǐn)偯娣e計(jì)算》資料顯示，估價(jià)對(duì)象評(píng)估范圍內(nèi)對(duì)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e為2,636.06平方米。房屋所有權(quán)證丘(地)號(hào)京房權(quán)證海股字第0004603號(hào)北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司股份產(chǎn)京海國用(2003出)字第2166號(hào)出讓2001年6月27日至2051年6月26日幢號(hào)幢號(hào)結(jié)構(gòu)建筑面積(m)使用面積(m2)權(quán)屬性質(zhì)注：上述為估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目的整體土地證和整體產(chǎn)權(quán)證，估價(jià)對(duì)象為產(chǎn)權(quán)證中3.估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況(1)土地基本狀況北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號(hào)部分綜合、地下庫房、地下車北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號(hào)部分綜合、地下庫房、地下車位等用途房地產(chǎn)所屬宗地綜合、配套(地下)、地下車庫宗地面積估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目宗地面積8006.18平方米，分?jǐn)偼恋孛娣e較規(guī)則地形、地勢本無淹水現(xiàn)象，地形地勢較好地質(zhì)水文狀況較無特殊土地使用管制開發(fā)程度宗地紅線內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施完善程度和紅線內(nèi)的場地平整程位)506等6套自用為辦公及公建筑面積合計(jì)4,096.83m、下車位13,906.76m2(313個(gè)車所在樓層：3、4、5層，地下2建筑外觀建筑結(jié)構(gòu)功能布局庫房，其余地下車位及地下庫設(shè)施設(shè)備401至406等6套、501至50建筑性能空間布局空間布局、功能分區(qū)較合理，301、302打通使用；401至406等6套打通使用、501至506等6套打通使用建成于2004年，成新率78%,建筑物工程質(zhì)量、維護(hù)和(五)價(jià)值時(shí)點(diǎn)本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2024年6月28日，此時(shí)點(diǎn)為估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘完成之(六)價(jià)值類型以下價(jià)值定義中均為含增值稅價(jià)值?！龅盅簝r(jià)值：房地產(chǎn)抵押價(jià)值為估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值?！黾俣ㄎ丛O(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值：是指存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則所評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，除此條件之外的條件與市場價(jià)值相同。市場價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。法定優(yōu)先受償款：是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款?！鲱A(yù)期稅費(fèi)：是指估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓過程中，賣方應(yīng)繳納稅費(fèi)，主要有增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加、印花稅及土地增值稅等?！龅盅簝糁担菏侵傅盅簝r(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的價(jià)值。本次評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值。世聯(lián)評(píng)估P.11(七)估價(jià)原則報(bào)告遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則及替代原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳利用原則等技術(shù)性原則：獨(dú)立、客觀、公正原則：要求站在中立的立場上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理價(jià)值或價(jià)格的原則。合法原則：要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則替代原則：要求評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)的原則。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則：要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則。最高最佳利用原則：要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。謹(jǐn)慎原則：評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的因素下的價(jià)值或價(jià)格的原則。(八)估價(jià)依據(jù)1.國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件■《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》(主席令第46號(hào))■《中華人民共和國土地管理法》(主席令6屆第41號(hào)，2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議第三次修正)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》(國務(wù)院令第743號(hào)第三次修訂)■《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議第三次修正)■《中華人民共和國民法典》(主席令13屆第45號(hào))《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(主席令13屆第29號(hào))■《中華人民共和國印花稅法》(主席令第89號(hào))■《中華人民共和國契稅法》(中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議于2020年8月11日通過)世聯(lián)評(píng)估P.12■《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅法》(主席令第51號(hào))■《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國務(wù)院令第588號(hào)修訂)■《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國務(wù)院令第17號(hào)，2013年12月7日第三次修訂)■《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部[1995]6■《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(2021年3月30日住建部令第52號(hào)修■《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào))■《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào))■《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))2.技術(shù)規(guī)程及有關(guān)技術(shù)文件■《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-201《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50實(shí)施)3.權(quán)利人提供的有關(guān)資料■《估價(jià)委托書》(我司已與估價(jià)委托方簽定評(píng)估委托框架協(xié)議，故本次評(píng)估不單獨(dú)提供估價(jià)委托書)■《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件■《國有土地使用證》復(fù)印件《評(píng)估范圍清單》■《房屋面積測算技術(shù)報(bào)告書》《不動(dòng)產(chǎn)抵押土地分?jǐn)偯娣e計(jì)算》復(fù)印件《有關(guān)法定優(yōu)先受償權(quán)利的承諾函》及《抵押承諾書》等權(quán)利人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件■權(quán)利人提供的其他有關(guān)資料4.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握和搜集的估價(jià)所需資料■注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或評(píng)估專業(yè)人員實(shí)地查勘和市場調(diào)查的資料■注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或評(píng)估專業(yè)人員掌握的其他資料(九)估價(jià)方法本次估價(jià)采用成本法和收益法分別進(jìn)行分析、測算和判斷，估算出估價(jià)對(duì)象價(jià)值。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、不動(dòng)產(chǎn)市場狀況以及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或評(píng)估專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)，以上述兩種方法測算結(jié)果綜合確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。2.估價(jià)方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015),房地產(chǎn)評(píng)估常用方法有比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法，每種估價(jià)方法都有其適用的估價(jià)對(duì)象和估價(jià)需要具備的條件。估價(jià)人員通過實(shí)地查勘，認(rèn)真分析調(diào)查收集的資料，在確定估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，結(jié)合本報(bào)告的評(píng)估目的，選取成本法、收益法作為本次估價(jià)的基本方法，其具體方法選擇情況出于以下考慮：定義估價(jià)方法選取理由比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)定可比性的房地產(chǎn)。不選用儲(chǔ)等)房地產(chǎn)，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)類似房地產(chǎn)較少發(fā)生交易，故不選用比較法評(píng)估。收益法是預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。適用于估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的收益性房地產(chǎn)。選用可預(yù)測，故選用收益法。本次估價(jià)采用報(bào)酬資本化法。法等成本法以外的方法測算的房地產(chǎn)。不選用估價(jià)對(duì)象為已建成物業(yè)，無重新開發(fā)建設(shè)必開發(fā)法。出估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)值。故選用成本法評(píng)估。選用獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。世聯(lián)評(píng)估P.14(十)估價(jià)結(jié)果(萬元)(萬元)(萬元)(萬元)(萬元)(萬元)貳件捌建筑面積注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款(元)(元/m)總價(jià)(萬元)北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號(hào)部分綜合、地下庫房、地下車位等用途房地產(chǎn)0陸萬元本次估價(jià)結(jié)果未包含相關(guān)專業(yè)幫助或依據(jù)相關(guān)專業(yè)意見。(十一)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名注冊(cè)號(hào)簽名日期2024年9月29日王麗娜注冊(cè)號(hào)：37201700842024年9月29日(十二)實(shí)地查勘期2024年6月28日至2024年6月28日止2024年6月28日至2024年9月29日止世聯(lián)評(píng)估P.15本報(bào)告自出具之日起壹年內(nèi)有效，即使用期限自2024年9月29日至2025(十五)風(fēng)險(xiǎn)提示1.估價(jià)對(duì)象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設(shè)、交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用狀況等因素變化導(dǎo)致抵押價(jià)值減損。2.估價(jià)對(duì)象可能因房地產(chǎn)市場變化、國家宏觀政策和經(jīng)濟(jì)形勢變化、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)和銀行利率調(diào)整等因素導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值減損。3.估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用估價(jià)價(jià)值。關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)費(fèi)用變化對(duì)估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的影響；關(guān)注估價(jià)報(bào)告出具之后至抵押登記期間是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)。4.使用者應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)值變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再估價(jià)。5.我們已在能力范圍內(nèi)核實(shí)了領(lǐng)勘人指認(rèn)的物業(yè)位置和界址，但不排除領(lǐng)勘人誤指或惡意指認(rèn)的可能，如果位置失實(shí)或界址不清晰，將導(dǎo)致估值失6.根據(jù)權(quán)利人提供的《有關(guān)法定優(yōu)先受償權(quán)利的承諾函》及不動(dòng)產(chǎn)登記查詢結(jié)果可知，估價(jià)對(duì)象已經(jīng)設(shè)定抵押。由于本次評(píng)估為續(xù)貸評(píng)估，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在為同一抵押權(quán)人進(jìn)行的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)，可不減去續(xù)貸對(duì)應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，故本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象已抵押債擔(dān)保的權(quán)數(shù)額為零。除此之外，本次評(píng)估未發(fā)現(xiàn)可能存在的其他法定優(yōu)先受償款。7.根據(jù)權(quán)利人提供的租賃合同可知，估價(jià)對(duì)象已部分出租，租賃面積為套內(nèi)建筑面積且剩余租期較短，故本次評(píng)估過程中未考慮可能存在的租約限8.本次估價(jià)對(duì)象權(quán)利人為北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司，根據(jù)權(quán)利人提供的《抵押承諾書》可知，估價(jià)對(duì)象權(quán)利人同意以估價(jià)對(duì)象為抵押物用于北京中關(guān)村四環(huán)醫(yī)藥開發(fā)有限責(zé)任公司向委托方金融機(jī)構(gòu)貸款使用。9.根據(jù)現(xiàn)場查勘，估價(jià)對(duì)象301、302打通、401至406等6套、501至506等6套均為打通使用，無法區(qū)分各部分原始結(jié)構(gòu)，本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象可以恢復(fù)原始結(jié)構(gòu)，正常使用為評(píng)估假設(shè)前提。提請(qǐng)報(bào)告使用人注意。(十六)變現(xiàn)能力分析房地產(chǎn)變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。項(xiàng)目內(nèi)容估價(jià)對(duì)象為多套房地產(chǎn)，目前部分打通使用，故獨(dú)立使用性一般。根據(jù)合法用途和產(chǎn)權(quán)狀況，估價(jià)對(duì)象已辦理整體房地產(chǎn)證，故分割轉(zhuǎn)讓性一般。估價(jià)對(duì)象整體面積較大，總價(jià)值較大，變現(xiàn)所需資金較大，處估價(jià)對(duì)象位于海淀區(qū)中關(guān)村大街18號(hào)，地理位置優(yōu)越，區(qū)位條件好，易近期片區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)銷售市場活躍度一般，銷售價(jià)格有所下降，但租賃市略有下行。綜上所述，我們預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)在未來一段時(shí)期內(nèi)的市場交易價(jià)格將理性回歸。綜上所述，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力一般。1、變現(xiàn)成本(包括處置費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅費(fèi))2、抵押權(quán)(第一抵押權(quán)、第二抵押權(quán))名稱綜合、配套(地下)、地下車庫宗地面積估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目宗地面積8006.18平方米，分?jǐn)偼恋孛娣e較規(guī)則地形、地勢無特殊土地使用管制開發(fā)程度宗地紅線內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施完善程度和紅線內(nèi)的場地平整程度公建筑面積合計(jì)4,0建筑外觀建筑結(jié)構(gòu)功能布局0m(其中地上3、4、5層等14套辦(313個(gè)車位)定用途為辦公、地下庫房及車庫設(shè)施設(shè)備401至406等6套、501至506等6套建筑性能空間布局406等6套打通使用、501至506等6套打通使用建成于2004年，成新率78%,建筑物工程質(zhì)量、維護(hù)和3.實(shí)物狀況分析估價(jià)對(duì)象所在大樓維護(hù)情況良好，竣工日期為2004年，物業(yè)維護(hù)情況良好，近期內(nèi)尚無需進(jìn)行大修及主要設(shè)施設(shè)備升級(jí)替換，公共部位為精裝標(biāo)準(zhǔn)，配套設(shè)施較齊全，符合中小型企業(yè)的承租要求；總體來說，估價(jià)對(duì)象整體情況較好，無明顯瑕疵，估價(jià)對(duì)象出租有一定的市場接受度，估價(jià)對(duì)(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析1.產(chǎn)權(quán)登記情況圖號(hào)地類(用途)使用權(quán)面積(m)分?jǐn)偯娣e(m2)北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號(hào)綜合、配套(地下)、地下車庫出讓配套(地下):2041年6月26日綜合、地下車庫：2051年6月26日根據(jù)房產(chǎn)證：X京房權(quán)證海字第323313號(hào)，北京商品房買建筑面積10705.14平方米及對(duì)應(yīng)分?jǐn)偼恋孛娣e1200.1平證號(hào)為京海國用(2012出)第00233號(hào)，本宗地土地面積變更為8006.18平方米。2014年1月1日起，地號(hào)變更為110108011001GB00162.房屋所有權(quán)證證號(hào)京房權(quán)證海股字第0004603號(hào)北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司產(chǎn)別股份產(chǎn)幢號(hào)結(jié)構(gòu)建筑面積(m)設(shè)計(jì)用途土地證號(hào)使用面積(m)權(quán)屬性質(zhì)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利摘要附記京海國用(2003出)字第2166號(hào)出讓2001年6月27日至2051年6月26日2.共有情況單獨(dú)所有。3.其他權(quán)利狀況根據(jù)權(quán)利人介紹及估價(jià)人員現(xiàn)場查勘核實(shí)，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為部分出租，其中301、302出租用于商業(yè)及庫房，租戶為北京智通仁和科技發(fā)展有限公司，地下車位及地下庫房部分出租(分散租戶較多，權(quán)利人未能提供全部租賃合同資料)故估價(jià)對(duì)象中部分存在租賃權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》有關(guān)規(guī)定，以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。抵押權(quán)根據(jù)權(quán)利人提供的資料及不動(dòng)產(chǎn)登記查詢結(jié)果可知，估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)已設(shè)定抵押權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》有關(guān)規(guī)定。在政府相關(guān)管理部門進(jìn)行解押登記后，方可作為抵押物進(jìn)行抵押貸款?！霾榉庀拗茩?quán)利根據(jù)權(quán)利人提供的《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件及估價(jià)人員現(xiàn)場查勘及調(diào)研結(jié)果，未獲得估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)被查封的任何證明?！銎渌麢?quán)利狀況除上述權(quán)利外，估價(jià)對(duì)象未設(shè)置如地役權(quán)、典權(quán)等其他他項(xiàng)權(quán)利?！緳?quán)利狀況分析】通過以上分析，我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬是清晰合法的。估價(jià)對(duì)象系屬權(quán)利人購入的房地產(chǎn)，土地使用權(quán)取得方式為出讓，土地用途為綜合、配套(地下)、地下車庫，房屋用途設(shè)計(jì)為綜合用途，符合相關(guān)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓時(shí)無需要補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金等相關(guān)費(fèi)用；估價(jià)對(duì)象現(xiàn)已出租，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物；另權(quán)利人如需出售已出租物業(yè)，應(yīng)當(dāng)在出賣房產(chǎn)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；估價(jià)委托人與借款人不一致，需經(jīng)得權(quán)利人書面同意后方可辦理相關(guān)抵押貸款事宜；至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，土地剩余使用年限為綜合27年，土地剩余使用年限較充足。況北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號(hào)位于北四環(huán)西路與中關(guān)村大街交叉口東南側(cè)世聯(lián)評(píng)估P.21臨路狀況臨近中關(guān)村大街18號(hào)樓3、4、5層，地下2層、地下3層交通狀況出入可利用交區(qū)域內(nèi)有5路、10路、11路等公交車通過，公共交通便捷度較高交通管制情況周邊道路無交通管制停車方便程度套公共服務(wù)設(shè)施自然環(huán)境景觀區(qū)域發(fā)展度較高，配套較完善，區(qū)位條件較好，區(qū)域發(fā)展(四)市場背景描述與分析1.北京市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況1)北京市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況1-5月，全市經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢，生產(chǎn)平穩(wěn)增長，需求持續(xù)恢復(fù)，價(jià)格穩(wěn)1-5月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長7.3%。重點(diǎn)行業(yè)中，計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)增長20.3%,汽車制造業(yè)增長17.5%,電力、熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長8.8%,醫(yī)藥制造業(yè)增長2.9%。規(guī)模以上工業(yè)出口交貨值增長19.1%,其中，計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)增長近3成，五大裝備制造業(yè)[1]增長超1成。部分高端或新興領(lǐng)域產(chǎn)品產(chǎn)量快速增長，新能源汽車、工業(yè)機(jī)器人、風(fēng)力發(fā)電機(jī)組和智能手機(jī)產(chǎn)量分別增長3.1倍、1倍、63.8%和22.4%。固定資產(chǎn)投資增勢良好，有效投資支撐明顯1-5月，全市固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)同比增長11.1%,有效投資持續(xù)世聯(lián)評(píng)估P.22擴(kuò)大，反映企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)能力的設(shè)備購置投資增長66.2%,反映實(shí)物工作量的建筑安裝工程投資增長4.5%。分領(lǐng)域看，制造業(yè)投資增長34.7%,基礎(chǔ)設(shè)施投資增長10.7%,房地產(chǎn)開發(fā)投資下降0.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資下降22.3%,第二產(chǎn)業(yè)投資增長28.3%,第三產(chǎn)業(yè)投資增長9.3%。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資快速增長，高技術(shù)制造業(yè)投資增長49.6%,其中計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)投資增長66.1%;高技術(shù)服務(wù)業(yè)投資增長46.7%,其中信息服務(wù)投資增長54.3%,研發(fā)與設(shè)計(jì)服務(wù)投資增長76.7%。1-5月，全市房屋施工面積10580.9萬平方米，同比下降9.8%,其中住宅施工面積5270萬平方米，下降8.9%。全市商品房銷售面積373.8萬平方米，同比下降13.5%,其中住宅銷售面積262.7萬平方米，下降16.3%。消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)增長1-5月，全市市場總消費(fèi)額同比增長5%。其中，服務(wù)性消費(fèi)額增長9%;實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額5769.5億元，在“618”促銷活動(dòng)提前帶動(dòng)下，由降轉(zhuǎn)增，增長1%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額中，限額以上批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上零售額2064.4億元，增長5.4%,比1-4月提高4.1個(gè)百分點(diǎn)；按消費(fèi)形態(tài)分，餐飲收入530.7億元，下降2.7%,商品零售5238.8億元，增長1.4%;主要商品類別中，金銀珠寶類、體育娛樂用品類和通訊器材類商品零售額分別增長27.4%、16.7%和11.3%,汽車類商品零售額增長0.2%,其中新能源汽車增長30.9%。居民消費(fèi)價(jià)格溫和上漲，工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格延續(xù)降勢1-5月，全市居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲0.1%。其中，食品價(jià)格下降4.3%,非食品價(jià)格上漲0.9%,消費(fèi)品價(jià)格下降1.0%,服務(wù)價(jià)格上漲1.4%。構(gòu)成CPI的八大類商品和服務(wù)價(jià)格“四升三平一降”:教育文化娛樂、其他用品及服務(wù)、衣著、生活用品及服務(wù)價(jià)格同比分別上漲5.5%、4.0%、0.3%和0.3%,居住、交通通信、醫(yī)療保健價(jià)格同比持平，食品煙酒價(jià)格同比下降2.5%。5月份，居民消費(fèi)價(jià)格同比下降0.1%,環(huán)比下降0.4%。1-5月，全市工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格同比下降1.1%,購進(jìn)價(jià)格同比下降0.8%。5月份，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格同比下降1.3%,環(huán)比下降0.5%;購進(jìn)價(jià)格同比下降0.1%,環(huán)比下降0.1%。。世聯(lián)評(píng)估P.232)北京市2024年1-5月份年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況房地產(chǎn)市場建設(shè)情況1-5月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積590.5萬平方米，同比增長22.6%。其中，住宅新開工面積376.3萬平方米，增長50.4%;辦公樓12.5萬平方米，下降61.8%;商業(yè)營業(yè)用房14萬平方米，下降48%。全市房屋竣工面積343.8萬平方米，同比下降6.8%。其中，住宅竣工面積190.3萬平方米，增長19.9%;辦公樓14.9萬平方米，下降73.1%;商業(yè)營業(yè)用房23.2萬平方米，增長38.8%。房地產(chǎn)市場銷售情況1-5月，全市新建商品房銷售面積373.8萬平方米，同比下降13.5%。其中，住宅銷售面積262.7萬平方米，下降16.3%;辦公樓26.8萬平方米，下降11.5%;商業(yè)營業(yè)用房19.7萬平方米，下降27.5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況1-5月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金1454.8億元，同比下降30.4%。其中，定金及預(yù)收款615.6億元，下降46.8%;自籌資金292.4億元，增長14.2%;國內(nèi)貸款254.2億元，下降21.1%。2.本地房地產(chǎn)商業(yè)辦公市場狀況土地市場2024年1-5月，北京共推出各類用地規(guī)劃建筑面積359.75萬m,同比下降32%;成交規(guī)劃建筑面積302.19萬m,同比下降40.17%。2024年5月，北京共推出各類用地規(guī)劃建筑面積79.08萬m,同比下降61.12%;成交規(guī)劃建筑面積46.36萬m,同比增長66.94%。2021年6月-2024年5月北京各類間地排出與成交同比走勢世聯(lián)評(píng)估P.242024年1-5月，北京成交樓面均價(jià)為20035元/m,同比上漲130.67%;平均溢價(jià)率為4.5%,較去年同期下降0.96個(gè)百分點(diǎn)；各類用地出讓金達(dá)605.44億元，同比增長38.01%。2024年5月，北京成交樓面均價(jià)為21873元/m,環(huán)比上漲130.46%,同比下跌8.31%;平均溢價(jià)率為0%,較去年同期下降14.61個(gè)百分點(diǎn)；各類用地出讓金達(dá)101.4億元，環(huán)比增長465.29%,同比增長53.08%。2024年1-5月，北京共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積196.71萬m,同比下降3.32%;成交規(guī)劃建筑面積166.5萬m,同比增長69.98%。2024年5月，北京共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積76.64萬m,同比下降41.19%;成交規(guī)劃建筑面積20.54萬m,同比增長40.93%。2024年1-5月，北京成交樓面均價(jià)為27957元/m2,同比下跌8.85%;平均溢價(jià)率為5.94%,較去年同期下降2.24個(gè)百分點(diǎn)；住宅用地出讓金達(dá)465.49億元，同比增長54.94%。2024年5月，北京成交樓面均價(jià)為27999元/m,環(huán)比上漲48.43%,同比下跌36.98%;平均溢價(jià)率為0%,較去年同期下降15個(gè)百分點(diǎn)；住宅用地出讓金達(dá)57.5億元，環(huán)比增長258.7%,同比下降11.19%。2024年1-5月，北京共推出商辦用地規(guī)劃建筑面積39.02萬m,同比下降50.44%;成交規(guī)劃建筑面積73.07萬m,同比增長27.4%。2024年1-5月，北京成交樓面均價(jià)為17391元/m2,同比上漲15.49%;平均溢價(jià)率為0%;商辦用地出讓金達(dá)127.07億元，同比增長47.14%。世聯(lián)評(píng)估P.25房地產(chǎn)市場2024年1-5月，北京商業(yè)成交均價(jià)為23210元/m,同比上漲29.9%。5月，北京商業(yè)成交均價(jià)為23648元/m2,環(huán)比下跌32.9%,同比上漲20.5%。2024年1-5月，北京商業(yè)成交面積為24.0萬m,同比下降35.2%;商業(yè)成交套數(shù)為812套，同比增長20.1%。2024年05月，北京商業(yè)成交面積為2.30萬m,環(huán)比下降53.88%,同比下降36.69%;商業(yè)成交套數(shù)為112套，環(huán)比下降4.27%,同比下降26.8%。2024年1-5月，海淀區(qū)、石景山區(qū)、通州區(qū)等區(qū)域?yàn)楸本┥虡I(yè)成交主力區(qū)域，共成交9.95萬m,占城市成交面積的41.4%。其中，成交面積同比增長的區(qū)域有海淀區(qū)、東城區(qū)、豐臺(tái)區(qū)等，同比分別增長436.8%、233.8%、196.3%;成交面積同比下降的區(qū)域有門頭溝區(qū)、順義區(qū)、石景山區(qū)等，同比分別下降87.9%、78.5%、65.5%。2024年1-5月，北京商業(yè)月均新批上市面積為0.68萬m2,同比下降40.7%。2024年1-5月，北京寫字樓成交均價(jià)為30478元/m,同比上漲36.9%。5月，北京寫字樓成交均價(jià)為20879元/m2,環(huán)比下跌61.4%,同比下跌0.7%。2024年1-5月，北京寫字樓成交面積為42.3萬m,同比增長9.0%;寫字樓成交套數(shù)為1439套，同比下降17.7%。2024年05月，北京寫字樓成交面積為1.07萬m,環(huán)比下降89.33%,同比下降83.81%;寫字樓成交套數(shù)為65套，環(huán)比下降80.65%,同比下降2024年1-5月，豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)、大興區(qū)等區(qū)域?yàn)楸本懽謽浅山恢髁^(qū)域，共成交28.74萬m,占城市成交面積的67.9%。其中，成交面積同128.1%;成交面積同比下降的區(qū)域有平谷區(qū)、門頭溝區(qū)、昌平區(qū)等，同比分別下降89.5%、88.1%、86.3%。2024年1-5月，北京寫字樓月均新批上市面積為2.44萬m,同比增長4.估價(jià)對(duì)象周邊市場狀況預(yù)估對(duì)象位于海淀區(qū)中關(guān)村大街18號(hào)，附近與預(yù)估對(duì)象類似辦公房地產(chǎn)的租金水平在4.5-6元/m·天之間、地下車位約500-900元/個(gè)·月，出租率在80-90%之間，庫房通常為地上辦公約0.4-0.5修正系數(shù)。類似物業(yè)辦公辦公辦公世聯(lián)評(píng)估P.27(五)最高最佳利用分析最高最佳利用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大四保持現(xiàn)狀利用■更新改造利用■改變用途利用■改變規(guī)模利用■重新開發(fā)利用通過考察分析，我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象保持現(xiàn)狀利用用途，為其最高最佳利用1.估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)證土地登記用途為綜合用地，房屋登記用途為綜合，符合3.估價(jià)對(duì)象為建成物業(yè)，如需改變規(guī)模難以得到法律上的許可；(六)估價(jià)方法適用性分析本次估價(jià)采用成本法和收益法分別進(jìn)行分析、測算和判斷，估算出估價(jià)對(duì)象價(jià)值。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、不動(dòng)產(chǎn)市場狀況以及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或評(píng)估專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)，以上述兩種方法測算結(jié)果綜合確定估價(jià)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015)較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法，每種估價(jià)方法都有其適用的估價(jià)對(duì)估價(jià)人員通過實(shí)地查勘，認(rèn)真分析調(diào)查收集的資料，在確定估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，結(jié)合本報(bào)告的評(píng)估目的，選取成本法、估價(jià)方法選取理由定可比性的房地產(chǎn)。不選用儲(chǔ)等)房地產(chǎn)，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)類似房地產(chǎn)較少發(fā)生交易，故不選用比較法評(píng)估。選用可預(yù)測，故選用收益法。本次估價(jià)采用報(bào)酬資本化法。法等成本法以外的方法測算的房地產(chǎn)。不選用估價(jià)對(duì)象為已建成物業(yè)，無重新開發(fā)建設(shè)必開發(fā)法。出估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)值。故選用成本法評(píng)估。獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。選用(七)估價(jià)測算過程及估價(jià)結(jié)果的確定擇估價(jià)路徑根據(jù)規(guī)范要求，評(píng)估房地產(chǎn)整體價(jià)值時(shí)應(yīng)優(yōu)先需用房地合估路徑；只評(píng)估(1)計(jì)算公式房地產(chǎn)成本價(jià)值=A+B+C+D+E+F+G-HB一建設(shè)成本C一管理費(fèi)用D一銷售費(fèi)用E一投資利息F一銷售稅費(fèi)G一開發(fā)利潤H一建筑物折舊(2)確定土地成本根據(jù)估價(jià)對(duì)象具體情況，本次評(píng)估采用市場購置土地方式取得土地。②取地價(jià)格我們采用比較法確定取地價(jià)格，其土地價(jià)格是在土地用途為綜合用地，土地剩余土地使用年限為27年，容積率為8.81,土地開發(fā)程度為“七通一估價(jià)對(duì)象為北京市基準(zhǔn)地價(jià)體系覆蓋區(qū)域，其土地價(jià)值采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)根據(jù)北京市人民政府辦公廳于2022年3月14日印發(fā)《北京市人民政府關(guān)于更新出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》(京政發(fā)[2022]12號(hào))及《北京市國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果》北京市出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)采用級(jí)別、區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)予以表示，并以基準(zhǔn)地價(jià)表(級(jí)別、區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)表)、基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別(區(qū)片)范在設(shè)定土地開發(fā)程度和平均容積率條件下，每建筑面積分?jǐn)偟膰薪ㄔO(shè)用1)基準(zhǔn)期日2021年1月1日2)平均容積率用途類別一級(jí)至二級(jí)八級(jí)至十二級(jí)工業(yè)(M4)公共服務(wù)類3)土地使用年限22商業(yè)用地40年、辦公用地50年，住宅用地70年，工業(yè)用地50年、公共服務(wù)用地50年。4)土地開發(fā)程度一至七級(jí)為宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱及宗地?nèi)平整(簡稱“七通一平”),八至十二級(jí)為宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水及宗地內(nèi)平整(簡稱“五通一平”)。ii.宗地價(jià)格的類型及計(jì)算公式根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)測算的宗地價(jià)格可分為樓面熟地價(jià)、政府土地出讓收益兩種類型，地上、地下需要單獨(dú)計(jì)算。1)地上部分商業(yè)用地樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)×用途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×樓層修正系數(shù)(或容積率修正系數(shù))×因素修正系數(shù)政府土地出讓收益=樓面熟地價(jià)×政府土地出讓收益比例辦公、住宅、工業(yè)、公共服務(wù)類用地樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)×用途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)政府土地出讓收益=樓面熟地價(jià)×政府土地出讓收益比例2)地下部分樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)×用途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×相應(yīng)用途地下空間修正系數(shù)政府土地出讓收益=樓面熟地價(jià)×政府土地出讓收益比例Ⅲ.宗地適用基準(zhǔn)地價(jià)水平的確定①基準(zhǔn)地價(jià)參照《北京市區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)表》確定。②商業(yè)路線價(jià)加價(jià)幅度表中列示的商業(yè)街兩側(cè)的商業(yè)用地；軌道交通站點(diǎn)500米范圍內(nèi)的辦公用地；公園、水系、軌道交通站點(diǎn)1500米范圍內(nèi)住宅用地及其他特殊住宅用地，均需先進(jìn)行特殊情況修正。③對(duì)于建成后限定物業(yè)自持的商業(yè)、辦公、住宅類用地，需進(jìn)行物業(yè)持世聯(lián)評(píng)估P.31區(qū)片級(jí)別級(jí)別編號(hào)區(qū)片價(jià)格(元/m)自持修正幅度商務(wù)金融用商務(wù)金融用地l4同地上他)商務(wù)金融用地4同地上1)用途修正系數(shù)地用途二級(jí)分類為商務(wù)金融用地(綜合用地參考此項(xiàng)),相應(yīng)的用途修正系數(shù)為1。2)期日修正時(shí)間3)年期修正系數(shù)的確定世聯(lián)評(píng)估P.32%%基準(zhǔn)日基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵(年)(法定最高出讓年限)剩余使用年限(年)4)容積率修正系數(shù)的確定地上部分，按照自然資源管理部門給定的宗地地上容積率(R),查相應(yīng)的《容積率修正系數(shù)表》確定容積率修正系數(shù)。當(dāng)R≥1,R?<R<R?(0.8947參照《北京市基準(zhǔn)地價(jià)地下空間修正系數(shù)表》確定，估價(jià)對(duì)象位于辦公用途Ⅱ級(jí)，對(duì)應(yīng)地下倉儲(chǔ)地下空間修正系數(shù)為0.3,地下車庫為0.2。地下1層地下2層0.30.30.20.250.20.20.2世聯(lián)評(píng)估P.33辦公類方向(元/m)其他)用地序號(hào)計(jì)容建筑面積(m)開發(fā)建設(shè)期(年):計(jì)算方法及說明計(jì)算結(jié)果(元)2取地稅費(fèi)前期費(fèi)用土地取得成本=地價(jià)+取得稅費(fèi)按基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測算結(jié)果總地價(jià)=樓面地價(jià)×建筑面積②345建筑安裝工程費(fèi)土建工程費(fèi)經(jīng)綜合確定估價(jià)對(duì)象建設(shè)成本為14,949,335元；折合單價(jià)為3,649元/m00指建設(shè)單位為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營指建設(shè)單位為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營建設(shè)成本的2-6%,結(jié)合估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和投資規(guī)模，本次評(píng)估管理費(fèi)按建設(shè)成本的3%是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必售收入的1%～3%,本次評(píng)估按銷售收入的據(jù)項(xiàng)目情況確定工期為2年，利率取現(xiàn)行管理費(fèi)用銷售費(fèi)用一年期LPR加點(diǎn)后確定。根據(jù)央行發(fā)布的67地方教育費(fèi)附加印花稅重置成本(V)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》,采用簡易銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改<征收教育費(fèi)附加的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為單位和個(gè)人(包括外商投資企計(jì)算繳納印花稅。則：銷售收入÷(1+5%)根據(jù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的上市公司潤率一般為5-25%,結(jié)合估價(jià)對(duì)象用途、9建筑物折舊物質(zhì)折舊功能折舊外部折舊建筑物重置成本×(1-綜合成新率)的缺乏、落后或過剩造成的建筑物價(jià)值減建筑物重置成本-建筑物折舊重置成本-建筑物折舊000項(xiàng)目計(jì)算方法及說明同《成本法估價(jià)計(jì)算表》計(jì)算結(jié)果(元)前期費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)①土建工程費(fèi)ab②安裝工程費(fèi)③裝飾裝修工程費(fèi)14,949,335元；折合單價(jià)為3,649元/m基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)00其他工程費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)2管理費(fèi)用管理費(fèi)用=建設(shè)成本×管理費(fèi)率3銷售費(fèi)用4印花稅5教育費(fèi)附加地方教育費(fèi)附加印花稅印花稅6開發(fā)利潤=(建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用7建筑物名稱地下庫房不計(jì)容建筑面積(m2):開發(fā)建設(shè)期(年):計(jì)算方法及說明單價(jià)或比率計(jì)算結(jié)果(元)2取地稅費(fèi)土地取得成本=地價(jià)+取得稅費(fèi)取地稅費(fèi)按基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測算結(jié)果總地價(jià)=樓面地價(jià)×建筑面積b345建筑安裝工程費(fèi)土建工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)土建工程費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用前期費(fèi)用15,337,133元；折合單價(jià)為2,783元/m2售收入的1%～3%,本次評(píng)估按銷售收入的678銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改<征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定>的決定》規(guī)定，教育費(fèi)附加以各教育費(fèi)附加單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)征3.地方教育費(fèi)附加標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為單位和個(gè)人(包括外商投資企2.00%算繳納印花稅。則：銷售收入÷(1+5%)×0.00048V根據(jù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的上市公司般非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)成本利營情況和所在區(qū)域，本次評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象營情況和所在區(qū)域，本次評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象重置成本(V)V=1+2+3+4+5+6+714,426重置成本×(1-綜合成新率)重置成本-建筑物折舊項(xiàng)目計(jì)算方法及說明同《成本法估價(jià)計(jì)算表》計(jì)算結(jié)果(元)前期費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)①土建工程費(fèi)ab②安裝工程費(fèi)綜合確定估價(jià)對(duì)象建設(shè)成本為15,337,133③裝飾裝修工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)00其他工程費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)2管理費(fèi)用管理費(fèi)用=建設(shè)成本×管理費(fèi)率3銷售費(fèi)用44投資利息=(建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)印花稅5教育費(fèi)附加地方教育費(fèi)附加印花稅附)世聯(lián)評(píng)估P.4067序序號(hào)不計(jì)容建筑面積(m2):開發(fā)建設(shè)期(年):計(jì)算方法及說明單價(jià)或比率計(jì)算結(jié)果(元)1土地取得成本=地價(jià)+取得稅費(fèi)按基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測算結(jié)果總地價(jià)=樓面地價(jià)×建筑面積取地稅費(fèi)2建設(shè)成本=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)前期費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)①②主體工程38,452,191元；折合單價(jià)為2,765元/m2003管理費(fèi)用4銷售費(fèi)用售收入的1%～3%,本次評(píng)估按銷售收入的67值時(shí)點(diǎn)最新一年期LPR為3.45%,本次取估城市維護(hù)建設(shè)稅按7%。則：增值稅×7%×3%標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為單位和個(gè)人(包括外商投資企潤率一般為5-15%,結(jié)合估價(jià)對(duì)象用途、9重置成本(V)建筑物折舊物質(zhì)折舊功能折舊外部折舊為87%,則：綜合成新率=年限成新率×建筑物重置成本×(1-綜合成新率)重置成本-建筑物折舊000序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算方法及說明計(jì)算結(jié)果(元)1同《成本法估價(jià)計(jì)算表》前期費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)①土建工程費(fèi)ab②安裝工程費(fèi)綜合確定估價(jià)對(duì)象建設(shè)成本為38,452,191③裝飾裝修工程費(fèi)00其他工程費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)2管理費(fèi)用3銷售費(fèi)用4投資利息=(建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)印花稅5教育費(fèi)附加6地方教育費(fèi)附加印花稅 72.收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值(1)選擇具體估價(jià)方法A一房地產(chǎn)未來第一年凈收益t一凈收益變化的年份(2)確定未來收益①租約限制②市場租金的確定確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場租金，測算過程如下：中關(guān)村科貿(mào)中心中科大廈辦公辦公辦公成交日期2024年6月2024年6月2024年6月5成交租金含稅不包括物業(yè)費(fèi)、水、電、暖等費(fèi)用按照建筑面積計(jì)租。費(fèi)、水、電、暖等費(fèi)用；費(fèi)、水、電、暖等費(fèi)用；按照建筑面積計(jì)租。正常中區(qū)正常低區(qū)正常低區(qū)結(jié)構(gòu)5辦公辦公辦公正常正常正常租賃時(shí)間2024年6月28日2024年6月2024年6月2024年6月商務(wù)氛圍低區(qū)100中區(qū)觀宗地外“七通”100通”通”通”空間布局中高檔中高檔(7-8)成新標(biāo)準(zhǔn)平層標(biāo)準(zhǔn)平層標(biāo)準(zhǔn)平層設(shè)備設(shè)施權(quán)權(quán)益租賃權(quán)限制益無限制無限制無限制無限制狀況無規(guī)劃限制無規(guī)劃限制無規(guī)劃限制無規(guī)劃限制比較租金(元/m2·天)5經(jīng)評(píng)估測算，三個(gè)可比實(shí)例的修正后比較租金差異不大，結(jié)合我們的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，本次評(píng)估取三者的簡單算術(shù)平均值作為最終評(píng)估租金單價(jià)，則估價(jià)對(duì)象地上辦公客觀市場租金單價(jià)為5元/m·日。經(jīng)現(xiàn)場查勘了解，估價(jià)對(duì)象周邊類似地下庫房租金一般為地上租金修正系數(shù)約0.4,故本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象地下庫房租金為2元/m·日。根據(jù)市場了解，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域周邊地下車位租金約為500-900元/個(gè)·月，結(jié)合估價(jià)對(duì)象地下車位租賃情況，本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象地下車位租金為600元/個(gè)·月。(3)測算收益價(jià)值取值及計(jì)算說明建筑面積(m)租賃面積(m2)(313個(gè))重置單價(jià)(元/m)收益年限(n)6)世聯(lián)評(píng)估P.46物業(yè)名稱取值及計(jì)算說明123報(bào)酮率(Y)報(bào)酬率為：辦公1.5%+4%+0.1%+1%-1.地下庫房1.5%+3%+0.1%+1%-1.1%=4地下車位1.5%+2.5%+0.1%+1根據(jù)比較法及市場調(diào)研確定。凈收益年遞增率(g)凈收益年遞增率(g)下庫房15%。(年利率為1.50%)日單位租金×租賃面積×365運(yùn)營費(fèi)用房屋租賃管理相關(guān)規(guī)定，房屋的運(yùn)營費(fèi)用如運(yùn)營費(fèi)用下：運(yùn)營費(fèi)用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+取值及計(jì)算說明問題的通知》規(guī)定，地方教育費(fèi)附加按照實(shí)際繳納的增值稅稅額的2%計(jì)算繳納。則：增稅按租賃金額1%繳納，則：有效毛收入÷用，本次評(píng)估建筑物的有效毛收入計(jì)算；則：有效毛收入×0.5%。管理費(fèi)次評(píng)估按有效毛收入計(jì)算，則：有效毛收入×Y≠g,A/(Y-g)×(1-((1+g)/(1+Y經(jīng)評(píng)估測算，最終確定估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)值，地上辦公總值為10,517.16萬元、地下庫房總值為4,801.63萬元、地下車位總值為2,950.46萬元(四舍五入保留至百位)。(八)估價(jià)結(jié)果確定1.確定估價(jià)對(duì)象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求及估價(jià)對(duì)象的具體情況，我們分別采用成本法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了價(jià)格測算，測算結(jié)果差距較大。通過對(duì)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場調(diào)查和項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境分析，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為收益法能直觀地反映市場情況，其測算結(jié)果較成本法更接近估價(jià)對(duì)象的客觀市場價(jià)值，因此采用以收益法測算結(jié)果為主，成本法測算結(jié)果為輔，取兩者的加權(quán)平均值來確定估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)值。則估價(jià)對(duì)象的評(píng)估結(jié)果為：世聯(lián)評(píng)估P48評(píng)估結(jié)果測算表項(xiàng)目名稱(萬元)(萬元)(元/m)收益法地下庫房收益法收益法2.確定法定優(yōu)先受償款法定優(yōu)先受償款為假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人根據(jù)權(quán)利人提供的《有關(guān)法定優(yōu)先受償權(quán)利的承諾函》及不動(dòng)產(chǎn)登記查詢結(jié)果可知，估價(jià)對(duì)象已經(jīng)設(shè)定抵押。由于本次評(píng)估為續(xù)貸評(píng)估，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在為同一抵押權(quán)人進(jìn)行的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)，可不減去續(xù)貸對(duì)應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，故本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象已抵押債擔(dān)保的權(quán)數(shù)額為零。除此之外，本次評(píng)估未發(fā)現(xiàn)可能存在的其他法定優(yōu)先受償款。故本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款合計(jì)為0萬元。3.確定抵押價(jià)值房地產(chǎn)抵押價(jià)值為假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估抵押價(jià)值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-法定優(yōu)先受償款=26,006(萬元)4.確定預(yù)期稅費(fèi)根據(jù)北京市相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法繳納稅費(fèi)。本報(bào)告預(yù)計(jì)賣方應(yīng)交納稅費(fèi)為人民幣2,897萬元(計(jì)算詳見附件《預(yù)期稅費(fèi)計(jì)算5.確定抵押凈值抵押凈值=抵押價(jià)值-預(yù)期稅費(fèi)=23,109(萬元)6.確定最終估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場調(diào)查，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素和使用現(xiàn)狀，最終確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估價(jià)結(jié)>假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值：大寫金額：人民幣貳億陸仟零陸萬元整法定優(yōu)先受償款：人民幣0萬元大寫金額：人民幣貳億陸仟零陸萬元整大寫金額：人民幣貳億叁仟壹佰零玖萬元整(此頁以下無正文)■估價(jià)委托書復(fù)印件(我司已與估價(jià)委托方簽定評(píng)估委托框架協(xié)議，故本次評(píng)估不單獨(dú)提供估價(jià)委托書)預(yù)期稅費(fèi)計(jì)算表估價(jià)對(duì)象位置圖估價(jià)對(duì)象周邊及估價(jià)對(duì)象相關(guān)照片■估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明等資料復(fù)印件■權(quán)利人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件■房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價(jià)備案證書復(fù)印件■注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)資格證書復(fù)印件世聯(lián)評(píng)估附件一：預(yù)期稅費(fèi)計(jì)算表根據(jù)北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法繳納稅費(fèi)，若預(yù)估對(duì)象以評(píng)估總值發(fā)生轉(zhuǎn)讓，預(yù)計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)如下：預(yù)期稅費(fèi)計(jì)算表單位：萬元位用途房地產(chǎn)稅(費(fèi))種稅(費(fèi))計(jì)算方法轉(zhuǎn)讓額(萬元):26,006開發(fā)成本費(fèi)用(萬元):應(yīng)補(bǔ)地價(jià)(萬元):增值稅含稅銷售收入/(1+5%)×5%印花稅不含增值稅的銷售收入×0.05%土地增值稅核定征收=不含增值稅的銷售收入×核定征收率(5%)處置費(fèi)用轉(zhuǎn)讓額×1%計(jì)算說明：1.表中所計(jì)為轉(zhuǎn)讓方(賣方)應(yīng)繳的稅費(fèi)，并未計(jì)入買方應(yīng)繳的稅費(fèi)政策問題的通知》的規(guī)定征收土地增值稅。3.計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，包括：(1)取得房地產(chǎn)所支付的金額；(2)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(3)財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)5%扣除金額。4.計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%;(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%;(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%;(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%。5.北京市根據(jù)京財(cái)稅[2003]1376號(hào)文件的規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額，世聯(lián)評(píng)估內(nèi)部狀況查勘人員與估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況內(nèi)部狀況內(nèi)部狀況內(nèi)部狀況發(fā)證機(jī)關(guān)章)房屋所有權(quán)人黏海淀區(qū)中關(guān)村大街18號(hào)5產(chǎn)別股份產(chǎn)房屋狀況幢號(hào)結(jié)構(gòu)總層數(shù)所在層數(shù)(平方米4營綜合類共有權(quán)證號(hào)自至羅土地使用情況摘要土地證號(hào)京海國用(20)字第210權(quán)屬性質(zhì)出計(jì)年一月0日至年(月專日權(quán)利權(quán)利范圍設(shè)定日期約定期限注銷日期8o8400④*北京市房屋登記表共3頁第1頁北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司股份制宗地面積樓平房占地總面積平房建筑面積樓房建筑面積樓、平房建筑總面積或號(hào)總部位及房號(hào)結(jié)構(gòu)份積使用面積套內(nèi)建筑面積(含陽臺(tái))陽臺(tái)建筑面積建筑面積計(jì)附記：另有地下四層人防建筑面積8323.61.m2不在以上總建筑面積以內(nèi)備注地下建筑面積含地下車庫面積：16318.21n2,地下配套面積：389.57m2。測圖日期：2004年11月5日填裘人：郭金海檢查人：填表日期：2004年11月5日古;北京市房屋登記表(樓房附頁)落母母總部位及房號(hào)結(jié)構(gòu)份積使用而閱套內(nèi)建筑面積(含陽臺(tái))陽臺(tái)建筑面積建筑面積8注日期：2004年11月5日