收購存量土地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-政策性銀行、商業(yè)銀行向有條件的企業(yè)發(fā)放貸款

北京智博睿項(xiàng)目管理有限公司北京智博睿項(xiàng)目管理有限公司收購存量土地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-政策性銀行、商業(yè)銀行向有條件的企業(yè)發(fā)放貸款1、建設(shè)目標(biāo)立足推動(dòng)土地節(jié)約集約和高效利用，健全盤活存量土地和低效用地政策體系。一方面，加快構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。有序推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，完善建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)交易規(guī)則、交易服務(wù)平臺(tái)。另一方面，健全盤活存量土地的政策體系。加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌，完善土地收儲(chǔ)機(jī)制，加大政策激勵(lì)，推動(dòng)土地混合開發(fā)、復(fù)合利用，探索用途合理轉(zhuǎn)換。加快有形的土地二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)，做好信息發(fā)布與傳遞，建立起供求雙方有效的溝通交流平臺(tái)，提供相應(yīng)的制度保障與公共服務(wù)。同時(shí)，要做好整體謀劃，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，利用存量土地盤活的機(jī)會(huì)，在城市核心區(qū)引入創(chuàng)新類產(chǎn)業(yè)或高端服務(wù)業(yè)，發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。提供制度供給，通過地方性法規(guī)的方式，減少不利于土地轉(zhuǎn)型的制度約束，同時(shí)大膽制度創(chuàng)新，采用“一事一議”的方式促成土地轉(zhuǎn)型。2、發(fā)展背景近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)加劇，房企面臨的挑戰(zhàn)越來越大。中指研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2024年8月房地產(chǎn)行業(yè)共進(jìn)行了9筆并購交易，比7月減少了7筆。盡管交易筆數(shù)有所減少，但6筆交易公布的交易金額卻達(dá)到了75.1億元，比上個(gè)月增長了41.6%，平均每筆交易規(guī)模為12.5億元，環(huán)比增加了112.4%。可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)在存量物業(yè)納入保障方面正在發(fā)力，盤活存量資產(chǎn)已成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)之一。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，部分房企面臨資金緊張、項(xiàng)目開發(fā)緩慢等問題，導(dǎo)致大量土地處于閑置狀態(tài)。為了有效盤活這些存量土地，央行提出了支持收購房企存量土地的政策。該政策旨在通過政策性銀行和商業(yè)銀行的貸款支持，幫助有條件的企業(yè)以市場(chǎng)化方式收購房企土地，從而激活現(xiàn)有土地資源，緩解房企資金壓力，并促進(jìn)土地資源的高效利用。受近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金承壓等因素影響，房企拿地更加審慎，拿地力度亦有所減弱，多地出現(xiàn)土地流拍、房企拿地后未開工導(dǎo)致土地閑置等現(xiàn)象。根據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2024年1—4月，全國住宅用地流拍宗數(shù)883宗，撤牌75宗，流拍撤牌率28%，較去年同期提升6.2個(gè)百分點(diǎn)，處近年中高位水平。2023年末，百強(qiáng)房企總土地儲(chǔ)備去化周期達(dá)到4.89年。偏高的房企土地儲(chǔ)備去化周期與住宅用地流拍率，意味著地方政府收回閑置土地、收購流拍土地的政策空間較大。近期，自然資源部副部長劉國洪在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上透露，將支持地方按照“以需定購”原則，以合理價(jià)格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。土地儲(chǔ)備曾是地方政府專項(xiàng)債券的主要投向領(lǐng)域。財(cái)政部于2017年起啟動(dòng)發(fā)行土儲(chǔ)專項(xiàng)債，用于支持地方政府依法通過收購、置換、回收等方式取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地。據(jù)天風(fēng)證券研究所統(tǒng)計(jì)，在2017年至2019年間，土儲(chǔ)專項(xiàng)債年度發(fā)行規(guī)模分別約為2425億元、5905億元、6765億元，三年累計(jì)發(fā)行規(guī)模占比在35%左右。2019年9月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議叫停土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行，土儲(chǔ)專項(xiàng)債在運(yùn)用過程中，存在以土地收儲(chǔ)的名義，對(duì)平臺(tái)債務(wù)或者隱債進(jìn)行置換的操作可能性，從而帶來地方債資金一定程度上空轉(zhuǎn)的可能。地產(chǎn)政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，對(duì)于土儲(chǔ)專項(xiàng)債的約束性前提本身已不存在。重啟土儲(chǔ)專項(xiàng)債可以緩解地方政府資金壓力，土儲(chǔ)專項(xiàng)債將推動(dòng)土地收入加快回籠。3、項(xiàng)目建設(shè)的重要性近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷加碼，部分房企面臨資金鏈緊張、銷售回款放緩等問題。加之全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素影響，房企債務(wù)壓力日益增大。在此背景下，部分房企存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而其持有的大量未開發(fā)土地資源則成為潛在的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)。央行此舉正是為了解決房企面臨的困境，降低金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)盤活存量土地資源，避免土地閑置造成的資源浪費(fèi)。央行支持收購房企存量土地將有助于緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金壓力。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)由于市場(chǎng)環(huán)境的變化，面臨著資金鏈緊張的問題。通過并購交易，特別是收購存量土地，不僅可以為這些企業(yè)提供急需的流動(dòng)資金，還能優(yōu)化其資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。央行的政策支持將進(jìn)一步降低融資成本，提升企業(yè)的流動(dòng)性，幫助其渡過難關(guān)。其次，收購房企存量土地能夠有效盤活閑置資源，提高土地利用效率。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于自身經(jīng)營問題，導(dǎo)致手中持有的大量土地長期閑置，未能充分開發(fā)利用。這不僅是資源的浪費(fèi)，也影響了城市的整體發(fā)展。通過政策引導(dǎo)，促使有實(shí)力的企業(yè)收購這些存量土地，能夠加快城市建設(shè)進(jìn)程，提高土地的利用率，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。再次，央行支持收購房企存量土地的政策有助于提升市場(chǎng)信心。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整期，各方對(duì)市場(chǎng)前景的預(yù)期較為謹(jǐn)慎。央行的政策信號(hào)表明了國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視與支持，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)各方信心。特別是對(duì)于投資者而言，看到政策面的積極信號(hào)，可能會(huì)更加愿意進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐顿Y布局，從而帶動(dòng)市場(chǎng)的整體活躍度。此外，通過并購交易，特別是收購存量土地，有助于推動(dòng)行業(yè)整合與優(yōu)化。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部分企業(yè)競爭力不足，市場(chǎng)份額較為分散，存在一定的不穩(wěn)定因素。通過并購交易，優(yōu)質(zhì)企業(yè)有機(jī)會(huì)整合資源，提升市場(chǎng)競爭力，從而推動(dòng)行業(yè)的良性發(fā)展。央行的政策支持將加速這一進(jìn)程，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（2023年5月1日新版）編制大綱一、概論二、項(xiàng)目