房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課件

幻燈片1

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

工管11級(jí)

幻燈片2

導(dǎo)論

?房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科性質(zhì)

?房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象

?房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的體系結(jié)構(gòu)

幻燈片3

導(dǎo)論

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是經(jīng)濟(jì)科學(xué)中的一個(gè)新興的分支學(xué)科。從學(xué)科性質(zhì)上說(shuō)，既是整個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的

一個(gè)分支，又是各類(lèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)科的基礎(chǔ)。

幻燈片4

導(dǎo)論

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門(mén)研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律以及研究房地產(chǎn)資源的合理利用與有效配置

等宏觀經(jīng)濟(jì)理論問(wèn)題為主要內(nèi)容的學(xué)科。研究對(duì)象是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)特有的運(yùn)動(dòng)規(guī)律。

幻燈片5

導(dǎo)論

第一篇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理論

第二篇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)微觀分析

第三篇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀分析

第一篇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理論

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)

?土地與土地使用制度

?城市地租與土地區(qū)位

幻燈片7

第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)

?房地產(chǎn)業(yè)

幻燈片8

第一節(jié)房地產(chǎn)

I、房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱(chēng)，即房屋和土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱(chēng)，包括建筑在地上的各種

房屋，及一切未經(jīng)人類(lèi)勞動(dòng)投入開(kāi)發(fā)的土地和經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)利用的土地，以及與房屋、土地有

關(guān)的權(quán)益。

幻燈片9

第一節(jié)房地產(chǎn)

簡(jiǎn)單概括:

房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三

者的綜合體。

幻燈片10

第一節(jié)房地產(chǎn)

房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)以及商業(yè)、服

務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育等各行各業(yè)的用房等。

地產(chǎn)是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間，包括地

面、地上一定的空間和地下相關(guān)的設(shè)施等。

?這個(gè)定義包括三層涵義：

?從實(shí)物形態(tài)上說(shuō)，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物。

?從價(jià)值形態(tài)上說(shuō)，房地產(chǎn)作為商品是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體。

?從產(chǎn)權(quán)關(guān)系來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)作為社會(huì)財(cái)富，又是一種資產(chǎn)，反映一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系。

/房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值是指可以用來(lái)滿足人

\們生產(chǎn)和生活等各種需要。

房地產(chǎn)商品的價(jià)值是指人類(lèi)一般勞動(dòng)的凝

結(jié)。

由于房地產(chǎn)具有空間位置的不可移動(dòng)性的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)商品交

易中，它的空間位置并不移動(dòng)，而只是房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系(包括所有權(quán)、

占有權(quán)、支配權(quán)和使用權(quán))的轉(zhuǎn)移和改變。

幻燈片11

第一節(jié)房地產(chǎn)

II、房地產(chǎn)的構(gòu)成和類(lèi)型

(-)建筑地塊

建筑地塊是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)并具有特殊用途的土地。

(1)工業(yè)用地

(2)商業(yè)用地

(3)住宅用地

幻燈片12

第一節(jié)房地產(chǎn)

(4)倉(cāng)庫(kù)用地

(5)道路交通用地

(6)市政建設(shè)工程用地

(7)公共綠化用地

(8)教育、文化、體育、衛(wèi)生等用地

(9)港口建設(shè)用地

(10)辦公用地

(11)軍事用地

(12)其他用地

幻燈片13

第一節(jié)房地產(chǎn)

(-)房屋建筑物

房屋建筑物是指建筑地塊上建設(shè)的房屋及附屬設(shè)施，它是房屋建筑與建房地基的

有機(jī)結(jié)合體。房屋建筑物種類(lèi)繁多，按用途劃分，可以分為以下幾類(lèi)：

(1)住宅用房

(2)生產(chǎn)用房

(3)營(yíng)業(yè)用房

(4)行政用房

(5)其它專(zhuān)業(yè)用房

幻燈片14

第一節(jié)房地產(chǎn)

(三)配套基礎(chǔ)設(shè)施

單純的房屋建筑并不能直接投入使用，還必須具備相應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施

(1)道路、交通設(shè)施

(2)地下管道等“三通”設(shè)施

(3)生活配套設(shè)施

(4)生態(tài)環(huán)境設(shè)施

如購(gòu)物的商鋪、文化體育設(shè)施、子女上學(xué)的學(xué)校和郵電通信設(shè)施等

第一節(jié)房地產(chǎn)

房地產(chǎn)的特性

1、位置固定性與獨(dú)一無(wú)二性

2、數(shù)量有限性與供給稀缺性

3、產(chǎn)權(quán)分割性與權(quán)益流動(dòng)性

4、保值增值性與報(bào)酬遞減性

流動(dòng)性是指在沒(méi)有太多損失的條件下，將非現(xiàn)金

資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。房地產(chǎn)流動(dòng)性差，難以

變現(xiàn)。

幻燈片16

第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)

I、房地產(chǎn)業(yè)的涵義

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理等各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)

濟(jì)中具有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門(mén)。它體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程各種參與者之間

的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

幻燈片17

第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)

?房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)貫穿于房地產(chǎn)生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)之中

?在生產(chǎn)過(guò)程中，主要是房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)

?在分配過(guò)程中，主要是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)交換

?在消費(fèi)過(guò)程中，主要是指房屋使用過(guò)程中的物業(yè)管理

幻燈片18

第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)

?II、房地產(chǎn)行業(yè)屬性

?房地產(chǎn)業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門(mén)

?房地產(chǎn)業(yè)具有第三產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特征

?房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)，主要是從事的是資源的整合、組織和管理等服務(wù)活

動(dòng)，并不直接建造房屋本身

?房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，直接從屬于流通領(lǐng)域，而流通行業(yè)理應(yīng)劃歸第三產(chǎn)業(yè)

?房地產(chǎn)業(yè)中的一些分支行業(yè)，如房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管

理服務(wù)行業(yè)，更是第三產(chǎn)業(yè)的直接組成部分

第三產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類(lèi)服務(wù)行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特征并不直

接生產(chǎn)產(chǎn)品，而是通過(guò)物資的流通和勞動(dòng)服務(wù)活動(dòng)，為人們的

生產(chǎn)和生活提供服務(wù)，來(lái)改善和提高生產(chǎn)效率和人們的生活水

平

幻燈片19

第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)

?III、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性

?先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性

?綜合性和關(guān)聯(lián)性

?資金密集型和高風(fēng)險(xiǎn)性

?級(jí)差收益型和區(qū)域性

?權(quán)利主導(dǎo)型和制約性

幻燈片20

第二章土地與土地使用制度

?土地與房地產(chǎn)

?城市土地使用制度

幻燈片21

第一節(jié)土地與房地產(chǎn)

I、土地的雙重屬性

土地的基本特性主要包括兩個(gè)方面，

即和。

土地的自然特性是土地自然屬性的表現(xiàn)，是土地所固有的，與人類(lèi)對(duì)土地的占有和

利用狀態(tài)無(wú)關(guān)。而土地的經(jīng)濟(jì)特性則是在人類(lèi)利用土地過(guò)程中產(chǎn)生的，是人類(lèi)社會(huì)的各種

經(jīng)濟(jì)關(guān)系在土地方面的反映。

自然特性

幻燈片22

第一節(jié)土地與房地產(chǎn)

不同地區(qū)、不同區(qū)位土地的肥沃程度、地質(zhì)地貌狀態(tài)、氣候條件以及

位置優(yōu)劣等是不同的，由此造成土地較大的自然差異性。而且同塊

土地又可以有多種用途，不同用途對(duì)土地的相關(guān)自然特點(diǎn)的要求又存

在較大的差異，這樣組合起來(lái)形成紛繁復(fù)雜的土地利用狀態(tài)。

(-)土地的自然特性

1、土地總量的有限性

2、土地區(qū)位的差異性

3、土地位置的固定性

4、土地使用的耐久性

幻燈片23

第一節(jié)土地與房地產(chǎn)

(-)土地的經(jīng)濟(jì)特性

1、土地的稀缺性

2、土地的區(qū)位可變性

3、土地的報(bào)酬遞減性

4、土地經(jīng)營(yíng)的壟斷性

由于土地自然方面存在的有限性、位置固定性，一旦某一

特定土地山某個(gè)經(jīng)濟(jì)主體使用，其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體無(wú)法同

時(shí)使用這宗土地，而且這宗土地的使用會(huì)對(duì)相鄰?fù)恋禺a(chǎn)生

直接的影響。

幻燈片24

第一節(jié)土地與房地產(chǎn)

II、土地在房地產(chǎn)業(yè)中的地位和作用

(-)土地在房地產(chǎn)業(yè)中的地位

土地在房地產(chǎn)業(yè)中居于基礎(chǔ)性的地位，是一切房地產(chǎn)活動(dòng)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、

經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、營(yíng)銷(xiāo)等的先導(dǎo)性資源，土地本身的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性對(duì)所有與其相關(guān)

的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體的利益都會(huì)產(chǎn)生直接的影響。

幻燈片25

第一節(jié)土地與房地產(chǎn)

1、土地在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中居于基礎(chǔ)性的地位

2、土地市場(chǎng)是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的基礎(chǔ)性市場(chǎng)

3、土地的權(quán)屬關(guān)系是房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)關(guān)系

(二)土地在房地產(chǎn)業(yè)中的作用

1、促進(jìn)土地資源合理配置，提高企業(yè)效益

2、土地區(qū)位選擇決策是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵

3、土地政策是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段

幻燈片26

第一節(jié)土地與房地產(chǎn)

城市土地利用的集聚性是指城

市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在空間上集中，土地利用

集約化。

皿、城市土地的特性

1、城市土地利用的集聚性

2、城市土地利用的高成本性

3、城市土地利用的高沖突性

4、城市土地利用的綜合性

幻燈片27

第二節(jié)城市土地使用制度

I、城市土地使用制度的類(lèi)別

從我國(guó)城市土地使用制度的具體內(nèi)容來(lái)看，大致包括以下幾個(gè)方面:

1、城市土地使用權(quán)出讓

2、城市土地使用權(quán)劃撥

3、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

4、城市土地使用權(quán)出租

5、城市土地使用權(quán)抵押

指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使

用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行

為。

在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使

用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用，除法律

規(guī)定外，無(wú)使用期限的限制。

幻燈片28

第二節(jié)城市土地使用制度

?II、中國(guó)城市土地使用制度改革

?我國(guó)傳統(tǒng)城市土地使用制度是一種對(duì)土地實(shí)行行政劃撥，無(wú)償無(wú)期限使

用，禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。

?基本特征就在于：

?行政劃撥

?無(wú)償無(wú)限使用

?禁止轉(zhuǎn)讓

幻燈片29

第二節(jié)城市土地使用制度

城市土地使用制度進(jìn)行改革大致經(jīng)過(guò)如下幾個(gè)階段：

1、征收土地使用費(fèi)

2、實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓

3、修改憲法和土地管理法，制定全國(guó)性土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條件

幻燈片30

第三章城市地租與土地區(qū)位

?城市地租

?城市土地區(qū)位

?土地區(qū)位與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

幻燈片31

第一節(jié)城市地租

I、城市地租及其形態(tài)

（一）城市地租的含義

所謂城市地租是指住宅經(jīng)營(yíng)者或工商企業(yè)為建筑住宅、工廠、商店、銀行、娛

樂(lè)場(chǎng)所，租用城市土地而交付給土地所有者的地租。

（二）城市級(jí)差地租

城市級(jí)差地租產(chǎn)生的條件也是土地等級(jí)不同。這種等級(jí)表現(xiàn)在土地位置距市場(chǎng)

中心的遠(yuǎn)近，交通是否方便，人口流量是否足夠大，配套設(shè)施是否齊全等方面。

幻燈片32

第一節(jié)城市地租

城市土地位置優(yōu)劣不同必然產(chǎn)生不同的級(jí)差生產(chǎn)力，較優(yōu)位置土地的級(jí)差生產(chǎn)

力必然轉(zhuǎn)化為超額利潤(rùn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地所有權(quán)和使用權(quán)的壟斷及其分離，使這

種超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為城市級(jí)差地租I。

城市土地和農(nóng)村土地一樣也可以進(jìn)行集約經(jīng)營(yíng)，即在同一塊土地上進(jìn)行連續(xù)追

加投資，由于各次追加投資生產(chǎn)率的不同，形成了級(jí)差生產(chǎn)力，這種級(jí)差生產(chǎn)力也必然轉(zhuǎn)

化為級(jí)差超額利潤(rùn)，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為城市級(jí)差地租H。

幻燈片33

第一節(jié)城市地租

（三）城市絕對(duì)地租和壟斷地租

1、城市絕對(duì)地租

城市同樣存在絕對(duì)地租。城市土地所有權(quán)由國(guó)家壟斷，任何企業(yè)、單位、個(gè)人

要使用城市土地，都必須向土地的所有者交納地租。這個(gè)由所有權(quán)的壟斷而必須繳納的地

租就是城市絕對(duì)地租。

城市絕對(duì)地租與農(nóng)村絕對(duì)地租相比具有不同的特點(diǎn)。城市絕對(duì)地租主要由使用

城市土地的第二、三產(chǎn)業(yè)提供的，城市土地是作為第二、三產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的場(chǎng)所、基地、立足

點(diǎn)和空間條件使用的，它的優(yōu)劣評(píng)價(jià)尺度主要由位置確定。

幻燈片34

第一節(jié)城市地租

2、城市壟斷地租

城市壟斷地租，是指城市中由某些特殊地塊的稀有功能帶來(lái)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商品的壟

斷價(jià)格所形成的壟斷超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化來(lái)的地租。

壟斷地租是一種以真正的壟斷價(jià)格為基礎(chǔ)的地租，這種壟斷價(jià)格既不是由商品的

生產(chǎn)價(jià)格決定，也不是由商品的價(jià)值決定，而是由購(gòu)買(mǎi)者的需要和支付能力決定。

幻燈片35

第一節(jié)城市地租

II、地租與城市房地產(chǎn)

（一）地租與房地產(chǎn)價(jià)格

1、地租與土地價(jià)格

土地價(jià)格就是指能帶來(lái)同地租等量的利息的貨幣額，即地租的資本化。

2、地租和房地產(chǎn)價(jià)格

地租對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著非常重大的影響。可以說(shuō)地租變動(dòng)直接影響著房地產(chǎn)價(jià)

格，引起房地產(chǎn)價(jià)格上下波動(dòng)。在其他條件不變時(shí)，地租水平提高，將使房地產(chǎn)價(jià)格上漲,

反之，地租水平降低，將使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

幻燈片36

第一節(jié)城市地租

（二）地租與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)是追求經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的綜合平衡和優(yōu)

化。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)角度，主要是追求經(jīng)濟(jì)效益即利潤(rùn)的最大化。而地租水平的高低，

進(jìn)而土地價(jià)格的高低是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的重要因素。從政府角度而言，地租是城市土

地使用者選擇用地的信號(hào)和指標(biāo)。土地使用者根據(jù)地租水平的高低和變化調(diào)節(jié)自己的用地

行為和方向。

幻燈片37

第二節(jié)城市土地區(qū)位

I、土地區(qū)位

關(guān)于區(qū)位概念，一般有狹義和廣義兩種用法：

狹義的區(qū)位概念是指特定地塊（宗地）的地理和經(jīng)濟(jì)空間位置及其與相鄰地塊

的相互關(guān)系；

廣義的區(qū)位概念是指人類(lèi)一切活動(dòng)，包括經(jīng)濟(jì)的、文化教育的、科學(xué)衛(wèi)生的

一切活動(dòng)以及人們的居住活動(dòng)的空間布局及相互關(guān)系。

幻燈片38

第二節(jié)城市土地區(qū)位

II、決定城市土地區(qū)位的主要因素

1、自然條件和環(huán)境

2、交通和通訊

3、基礎(chǔ)設(shè)施

4、人口和經(jīng)濟(jì)集聚

5、社會(huì)文化

大致包括地形地貌、地質(zhì)、水文、氣候、沿江沿湖臨海靠山等自

然條件以及資源狀況（主要指礦產(chǎn)資源和旅游資源等）

幻燈片39

第二節(jié)城市土地區(qū)位

m、城市土地利用的原則和功能分區(qū)

（一）城市土地利用的原則

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地資源在各種競(jìng)爭(zhēng)性用途及競(jìng)爭(zhēng)者中進(jìn)行分配。在競(jìng)爭(zhēng)

是充分而完全的情況下，土地最終歸屬于用途最佳的方向且出價(jià)最高的使用者，這時(shí)候土

地利用達(dá)到最佳狀態(tài)。但是現(xiàn)實(shí)生活中競(jìng)爭(zhēng)不可能是充分且完全的，土地利用可能難以達(dá)

到最優(yōu)狀態(tài)，必須予以適當(dāng)?shù)母深A(yù)，而干預(yù)的基本原則就是“最高最佳利用原則

幻燈片40

第二節(jié)城市土地區(qū)位

（二）城市土地利用的功能分區(qū)

1、商業(yè)區(qū)

商業(yè)區(qū)一般在大城市中心、交通路口、繁華街道兩側(cè)、大型公共設(shè)施周?chē)?/p>

2、工業(yè)區(qū)

根據(jù)各種工業(yè)的特點(diǎn)、污染狀況、占地面積等，可以分成內(nèi)圈工業(yè)區(qū)、外圍工

業(yè)區(qū)和遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)

3、居住區(qū)

居住區(qū)一般在中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，也可以設(shè)在內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圍工

業(yè)區(qū)之間

幻燈片41

第三節(jié)土地區(qū)位與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

I、土地區(qū)位和城市規(guī)劃

（一）土地區(qū)位與城市土地利用規(guī)劃的相互關(guān)系

城市土地利用規(guī)劃的實(shí)質(zhì)就是人類(lèi)自覺(jué)地運(yùn)用區(qū)位規(guī)律，合理安排土地用途

的方向和規(guī)模，以獲取最大的效益。

幻燈片42

第三節(jié)土地區(qū)位與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

?（二）住宅區(qū)位與城市規(guī)劃

?城市住宅建設(shè)的區(qū)位選擇要服從城市土地利用總體規(guī)劃和功能分區(qū)規(guī)劃；

?各經(jīng)濟(jì)主體、居民戶對(duì)距離市中心遠(yuǎn)近不同的地段、愿意或能夠支付的地租數(shù)額

是不一樣的；

?在城市級(jí)差地租杠桿的調(diào)節(jié)下，住宅用地的區(qū)位選擇有一定的向外移動(dòng)的特性。

幻燈片43

第三節(jié)土地區(qū)位與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

II、土地區(qū)位與房地產(chǎn)投資

（一）工業(yè)用房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇

宏觀區(qū)位一般只涉及工業(yè)用房地產(chǎn)，工業(yè)用房地產(chǎn)又是由全國(guó)范圍內(nèi)工業(yè)的宏

觀空間布局決定的；

工業(yè)區(qū)位的因素主要有資源條件、環(huán)境條件、交通和通訊條件、科學(xué)技術(shù)和勞

動(dòng)力條件以及市場(chǎng)條件等。

幻燈片44

第三節(jié)土地區(qū)位與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

?(-)城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇

?1、選擇商業(yè)房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)主要有：

?房屋本身

?要處于商業(yè)區(qū)，以獲得大量的外部經(jīng)濟(jì)

?一面或二面要面臨街道或道路

?要交通及通訊方便；人口流量要大

?增值潛力大，周?chē)彽仡A(yù)期有大的發(fā)展規(guī)劃

幻燈片45

第三節(jié)土地區(qū)位與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

?2、居民戶選擇居住房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)：

?房屋本身的結(jié)構(gòu)

?周?chē)匀画h(huán)境是否優(yōu)雅、清靜，面向廣場(chǎng)、綠地、海灘更好

?交通、通訊和人間交往是否方便

?社會(huì)文化環(huán)境包括文化娛樂(lè)設(shè)施是否完善，治安良好

?購(gòu)物出行買(mǎi)賣(mài)是否方便

?增值潛力是否大

幻燈片46

第三節(jié)土地區(qū)位與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

?(三)區(qū)位選擇中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

?當(dāng)前，在我國(guó)城市房地產(chǎn)區(qū)位選擇過(guò)程中特別要重視三個(gè)問(wèn)題:

?注意區(qū)位升值潛力的分析

?選擇區(qū)位具有超前意識(shí)

?選擇區(qū)位要運(yùn)用定量定性相結(jié)合的辦法

幻燈片47

第二篇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)微觀分析

?房地產(chǎn)市場(chǎng)

?房地產(chǎn)價(jià)格

?房地產(chǎn)金融

?房地產(chǎn)稅收

?房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與制度

幻燈片48

第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給

房地產(chǎn)市場(chǎng)體系

房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行

幻燈片49

第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

I、房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域和場(chǎng)所。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品一切交換和流通關(guān)系的總和。既包括土地、房產(chǎn)

及相關(guān)的勞務(wù)服務(wù)的交易行為，又包括土地所有權(quán)和使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易

以及租賃、典當(dāng)、抵押等各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是所有這些交換和流通關(guān)系的綜合，

體現(xiàn)了市場(chǎng)中的當(dāng)事人之間錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。

幻燈片50

第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

II、房地產(chǎn)市場(chǎng)的

（-）房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主體

1、供給主體

2、需求主體：有償取得房地產(chǎn)商品的所有權(quán)或使用權(quán)的單位或個(gè)人

3、中介機(jī)構(gòu)

①房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)：提供法律、政策、信息、技術(shù)支持

②房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)

③房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：收取傭金，居間代理業(yè)務(wù)。

4、管理者：國(guó)有土地管理局和房地產(chǎn)管理局

---y▼k

政府、房地產(chǎn)公司、一般企事業(yè)單位、居民、

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

、一-----

二/土地出讓、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押、租賃、）

典當(dāng)、拍W與、合作A

幻燈片51

第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

(-)房地產(chǎn)市場(chǎng)的客體

房地產(chǎn)市場(chǎng)客體，是指交易對(duì)象。一般來(lái)說(shuō)包括地產(chǎn)、房產(chǎn)及他們相關(guān)的服務(wù)。

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易組織形式

1、房地產(chǎn)交易所

2、場(chǎng)外市場(chǎng)

幻燈片52

第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

III、房地產(chǎn)市場(chǎng)的

1、市場(chǎng)信息不充分

2、區(qū)域性強(qiáng)

3、產(chǎn)品的異質(zhì)性

4、壟斷性

5、對(duì)商品短期供求變化反應(yīng)不靈敏

6、政府干預(yù)性強(qiáng)

幻燈片53

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

I、供給與需求的一般概念

(-)需求

1、需求(demand)的定義：是指消費(fèi)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在各種可能的價(jià)格水平上

愿意而且能夠購(gòu)買(mǎi)的該商品的數(shù)量量。

2、需求的兩個(gè)條件：(1)有購(gòu)買(mǎi)欲望

(2)有購(gòu)買(mǎi)能力

幻燈片54

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

3、需求函數(shù)

就是表示某一特定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)上某種商品的各種可能需求量和決定這些需求

量的因素之間的關(guān)系。

Qd=f(P,Pr,Pe,M,F,t,...)

4、需求曲線和需求規(guī)律

(1)需求曲線：是表示和反映價(jià)格與需求量之間的反向關(guān)系的函數(shù)曲線。

需求方程：Qd=a-bP

+

幻燈片55

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

(1)需求曲線

P

D

Q

(2)需求法則：

在其他條件不變的情況下，商品價(jià)格上升，需求量減少；商品價(jià)格下降，需求量

增加。

幻燈片56

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

5、需求的影響因素

(1)商品的價(jià)格(P)

(2)消費(fèi)者偏好(F)

(3)消費(fèi)者收入水平(M)

(4)相關(guān)商品價(jià)格(Pr)

(5)消費(fèi)者對(duì)商品的價(jià)格預(yù)期(Pe)

幻燈片57

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

6、需求量的變動(dòng)和需求的變動(dòng)

(1)需求量的變動(dòng)：指在決定需求量的其他因素不變的情況下，只是由于價(jià)

格的變化而引起的消費(fèi)者愿意而且能夠購(gòu)買(mǎi)的商品數(shù)量的變化。P

D

Q

幻燈片58

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

(2)需求的變動(dòng)：指在決定需求量的價(jià)格因素不變的情況下，由于其他因素的

變化而引起的消費(fèi)者愿意而且能夠購(gòu)買(mǎi)的商品數(shù)量的變化。

P

D1

1.0D2

D

789

幻燈片59

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

（二）供給

1、供給（supply）的定義：是指廠商（生產(chǎn)者）在某一特定時(shí)期內(nèi)，在各種可能的價(jià)格

水平上愿意而且能夠出賣(mài)的該種商品的數(shù)量。

2、供給的兩個(gè)條件：（1）有出售欲望

（2）有供應(yīng)能力

幻燈片60

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

3、供給函數(shù)

就是表示某一特定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)上某種商品的各種可能供給量和決定這些供給

量的因素之間的關(guān)系。

QS=f（P,Pr,Pe,C,N,...）

4、供給曲線和供給規(guī)律

（1）供給曲線：是表示和反映價(jià)格與供給量之間的正向關(guān)系的函數(shù)曲線。

供給方程：QS=-C+dP

+

幻燈片61

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

（1）供給曲線

P

S

Q

（2）供給規(guī)律:

在其他條件不變的情況下，商品價(jià)格上升，供給量增加；商品價(jià)格下降，供給量

減少。

幻燈片62

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

5、供給的影響因素

(1)商品的價(jià)格(P)

(2)生產(chǎn)成本(C)

(3)政府的政策(N)

(4)相關(guān)商品價(jià)格(Pr)

(5)生產(chǎn)者對(duì)商品的價(jià)格預(yù)期(Pe)

負(fù)相關(guān)

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

6、供給量的變動(dòng)和供給的變動(dòng)

（1）供給量的變動(dòng)：指在決定供給量的其他因素不變的情況下，只是由于價(jià)

格的變化而引起的供給者愿意而且能夠供給的商品數(shù)量的變化。P

S

A

幻燈片64

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

(2)供給的變動(dòng)：指在決定供給量的價(jià)格因素不變的情況下，由于其他因素的

變化而引起的生產(chǎn)者愿意而且能夠提供出售的商品數(shù)量的變化。

P

S1

1.0S2

S

789

幻燈片65

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

(三)需求彈性與供給彈性

1、需求的價(jià)格彈性

(1)定義：簡(jiǎn)稱(chēng)為需求彈性，需求彈性是表示某一商品的需求量對(duì)它本身的價(jià)格變

化的反應(yīng)程度的概念。需求彈性一般為負(fù)數(shù)，其絕對(duì)值體現(xiàn)變動(dòng)的程度大小。

(2)需求的基本公式：

需求量變化的百分比

需求彈性=

價(jià)格變化的百分比

幻燈片66

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

①需求的弧彈性公式：

表示需求曲線兩點(diǎn)之間的一段弧的彈性，當(dāng)價(jià)格變動(dòng)較大時(shí)，則用弧彈性。

E一。__些

"竺APQ

V

幻燈片67

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

②需求的弧彈性中點(diǎn)公式：

取兩點(diǎn)的算術(shù)平均數(shù)，實(shí)際上是測(cè)定兩點(diǎn)的中點(diǎn)的點(diǎn)彈性。

△0

Qi+QD

%=AP+2

UK

2

幻燈片68

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

③需求的點(diǎn)彈性公式：

當(dāng)需求曲線上的兩點(diǎn)之間的變化量趨于零時(shí)，需求彈性用點(diǎn)彈性表示。

E,-lim----—

APf0APQ

dQP

-----------?-----

dPQ

幻燈片69

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

(2)需求彈性的分類(lèi)

+

需求彈性名稱(chēng)含義

|Ed|=0完全無(wú)彈性不論價(jià)格如何變動(dòng)，需求量

固定不變

lEdKl缺乏彈性需求量變動(dòng)的比率小于價(jià)格

變動(dòng)的比率，需求曲線陡峭。

IEdl=l單一彈性價(jià)格每提高(或降低)1%,需

求量相應(yīng)減少(或增加)1%

|Ed|>l富有彈性需求量變動(dòng)的比率大于價(jià)格

變動(dòng)的比率，需求曲線平坦。

|Ed|f8完全彈性在既定價(jià)格之下，需求量可

以任意變動(dòng)，一旦價(jià)格發(fā)生

微小變化，需求量就變?yōu)榱恪?/p>

幻燈片70

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

(3)需求彈性與銷(xiāo)售收入的關(guān)系

(i)需求缺乏彈性：

價(jià)格I,收入I；價(jià)格3收入f

(ii)需求富有彈性：

價(jià)格I,收入t;價(jià)格3收入I

(iii)需求具有單一彈性：商品價(jià)格一定程度的變化對(duì)生產(chǎn)的收益影響不大。

幻燈片71

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

(4)影響需求價(jià)格彈性的因素

①商品的替代性：易被替代的商品富有彈性

②商品的種類(lèi)：生活必需品缺乏彈性，奢侈品

富有彈性

③商品的消費(fèi)支出占消費(fèi)者總支出的比重：

比重大的商品彈性大

④時(shí)間的長(zhǎng)短：時(shí)間越長(zhǎng)，彈性越大

幻燈片72

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

案例1七寶古鎮(zhèn)的收費(fèi)教訓(xùn)

上海近郊的七寶古鎮(zhèn)以物美價(jià)廉的各色小吃見(jiàn)長(zhǎng)，且交通便利，吸引了大批游客，

客流滾滾帶來(lái)了財(cái)源滾滾。但有關(guān)方面卻動(dòng)起了圈起古鎮(zhèn)賣(mài)門(mén)票的念頭，盡管反對(duì)者眾多,

還是要“試收費(fèi)半年”，結(jié)果實(shí)際門(mén)票收入與預(yù)期相去甚遠(yuǎn)，游客減少讓鎮(zhèn)上商戶叫苦連天。

管理者只好在2005年春節(jié)黃金周到來(lái)之際，叫停試行了半年的10元門(mén)票收費(fèi)。放棄收費(fèi)

之后的七寶古鎮(zhèn)又恢復(fù)了收費(fèi)前的人流如織。

這說(shuō)明七寶古鎮(zhèn)門(mén)票的需求彈性是很大的。

幻燈片73

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

案例2航空客運(yùn)與鐵路客運(yùn)的需求彈性

上世紀(jì)末本世紀(jì)初的幾年，我國(guó)的航空客運(yùn)票價(jià)與鐵路客運(yùn)票價(jià)成為媒體與老百姓

關(guān)注的熱點(diǎn)之一。過(guò)去，各大航空公司根據(jù)航空客運(yùn)市場(chǎng)的情況，實(shí)際上都對(duì)機(jī)票實(shí)行不

同程度的折價(jià)出售。后來(lái)，民航總局為了整頓航空客運(yùn)市場(chǎng)的票價(jià)秩序，強(qiáng)制性統(tǒng)一規(guī)定

機(jī)票一律按全價(jià)出售，不得折價(jià)出售。這樣，機(jī)票實(shí)際上相當(dāng)于漲價(jià)了。

幻燈片74

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

于是，人們紛紛改乘火車(chē)等其它交通工具，飛機(jī)乘客大幅度減少。那時(shí)，一架

波音777航班上只坐著十幾位乘客的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。航空公司普遍性虧損。在航空公司的

呼吁和現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)壓力下，民航總局后又對(duì)機(jī)票折價(jià)出售采取默許態(tài)度，飛機(jī)乘客量馬上明

顯反彈，航空公司的銷(xiāo)售收入也相應(yīng)地明顯增加。

幻燈片75

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

與航空客運(yùn)的較大需求彈性相反，我國(guó)鐵路客運(yùn)市場(chǎng)的需求彈性很小，尤其是在春

運(yùn)期間。鐵道部為了減輕鐵路客運(yùn)壓力，提高了春運(yùn)期間的列車(chē)客運(yùn)票價(jià)，實(shí)際上為列車(chē)

客運(yùn)經(jīng)營(yíng)部門(mén)增加了可觀的收入。許多消費(fèi)者對(duì)于鐵道部的提價(jià)行為表示不滿，有的消費(fèi)

者甚至于對(duì)鐵道部的提價(jià)行為提起了訴訟。

幻燈片76

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

作業(yè)：

(1)為什么我國(guó)航空客運(yùn)的需求彈性大而鐵路客運(yùn)的需求彈性小？

(2)非春運(yùn)期間的火車(chē)票價(jià)適度降低能否增加客運(yùn)收入？

幻燈片77

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

(5)需求的交叉彈性

A、定義：表示在影響商品X需求量的各因素包括該商品的價(jià)格(Px)都是給定不變的

條件下，另一相關(guān)商品Y的價(jià)格(Py)的變動(dòng)引起的X的需求量(Qx)的變動(dòng)程度，一般用Exy

表o

、Qx

p-Qx_、Qx4

E-亙方蒼

PY

幻燈片78

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

B、交叉彈性分類(lèi)

①替代品：如果兩種商品在消費(fèi)中存在互相替代的關(guān)系，它們就是互替的相關(guān)

商品或叫替代品。如大米和白面，豬肉和牛肉等。替代品交叉彈性系數(shù)必定是正值，即Exy

>0

②互補(bǔ)品：如果兩種商品在消費(fèi)中存在互相補(bǔ)充的關(guān)系，它們就是互補(bǔ)的相關(guān)商品

或叫互補(bǔ)品。如球和球拍，鋼筆和墨水等。替代品交叉彈性系數(shù)必定是負(fù)值，即ExyVO

③獨(dú)立品：Exy=O

幻燈片79

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

(6)需求的收入彈性

(i)定義：在商品價(jià)格和影響需求量的其他因素不變的條件下，消費(fèi)者收入

(M)的變動(dòng)將引起商品需求量(Q)的變動(dòng)。

△Q

_AM

。=。

JDM——------?—

AMAMQ

幻燈片80

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

(ii)商品檔次的劃分

根據(jù)EM的大小，商品分為以下兩類(lèi)：

①正常商品：某種產(chǎn)品的需求量隨收入的提高而增加，即需求量與收入成正向

變動(dòng)。

即：Em>0

i.必需品：0VEmVI(如糧食、食鹽)

ii.奢侈品：Em>l(如黃金、鉆石、高檔家電、旅游等)

幻燈片81

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

②低檔商品：某種產(chǎn)品的需求量隨收入的提高反而減少，即需求量與收入成

反向變動(dòng)。

Em<0(如吉芬物品，黑白電視機(jī)、普通自行車(chē)等)

幻燈片82

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

2、供給的價(jià)格彈性

供給的價(jià)格彈性測(cè)量?jī)r(jià)格變動(dòng)引起的供給量變動(dòng)的程度大小。

(1)彈性系數(shù)的計(jì)算

△Q

Q__^QP_

AP-AP2

~p

口供給量變動(dòng)的百分比

ho=------------------------------------------------------------=

價(jià)格變動(dòng)的百分比

幻燈片83

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

(2)供給彈性的分類(lèi)

供給彈性名稱(chēng)含義

Es=O完全無(wú)彈性無(wú)論價(jià)格如何變動(dòng)，供給量

不會(huì)改變

0<Es<1缺乏彈性供給量變動(dòng)的幅度小于價(jià)格

變動(dòng)的幅度

Es=l單一彈性價(jià)格與供給量以等比例變動(dòng)

Es>l富有彈性供給量變動(dòng)的幅度大于價(jià)格

變動(dòng)的幅度

Esf8完全彈性供給量的變動(dòng)對(duì)于價(jià)格變化

的反應(yīng)非常敏感，如果價(jià)格

稍有上升或下降，供給量便

減至為零。

幻燈片84

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

?(3)供給價(jià)格彈性的決定因素

?調(diào)整時(shí)間長(zhǎng)短：調(diào)整時(shí)間越長(zhǎng)，供給彈性越大

?生產(chǎn)周期：周期短、彈性大

?生產(chǎn)成本：產(chǎn)量增加引起邊際成本提高較小的產(chǎn)品，供給彈性較大。

幻燈片85

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

(四)市場(chǎng)均衡

1、均衡價(jià)格和均衡產(chǎn)量的決定

P2時(shí):需求〉供給，價(jià)格會(huì)上升P3時(shí):供給〉需求，價(jià)格會(huì)下跌。只有當(dāng)價(jià)

格為P1時(shí)，需求正好等于供給。此時(shí)需求曲線與供給曲線的交點(diǎn)決定的價(jià)格(P1)與產(chǎn)量(Q1)

為均衡價(jià)格與均衡產(chǎn)量。

幻燈片86

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

?2、均衡價(jià)格的變動(dòng)

?(1)需求的變動(dòng)對(duì)均衡價(jià)格的影響

0QIQ2Q

需求t均衡產(chǎn)量t,均衡價(jià)格t

需求I均衡產(chǎn)量I,均衡價(jià)格I

幻燈片87

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

?(2)供給的變動(dòng)對(duì)均衡價(jià)格的影響

?0Q2QIQ3Q

?供給t均衡產(chǎn)量3均衡價(jià)格I

?供給I均衡產(chǎn)量I,均衡價(jià)格t

p，

幻燈片88

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

II、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與供給

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

(-)房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)需求的涵義

房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者(包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)主體和個(gè)人消費(fèi)者)，在

特定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，愿意購(gòu)買(mǎi)而且能夠購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)商品量。

幻燈片89

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

2、房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)

(1)房地產(chǎn)需求的整體性

(2)房地產(chǎn)需求的區(qū)域性

(3)房地產(chǎn)需求的層次性

從檔次結(jié)構(gòu)看，分為高檔住房、中檔住房、低檔住

房

幻燈片90

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

3、房地產(chǎn)需求的類(lèi)型

按需求的性質(zhì)劃分：

(1)生產(chǎn)性需求

(2)消費(fèi)性(生活性)需求

(3)投資性需求

(4)投機(jī)性需求

按需求者來(lái)源，還可分為本地人士需求、外省市人士需求、境外人士需求

幻燈片91

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

(二)影響房地產(chǎn)需求的主要因素

1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

2、居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)

3、房地產(chǎn)價(jià)格

4、城市化水平

5、國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策

6、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期

幻燈片92

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

(三)房地產(chǎn)需求彈性

1、房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性

指房地產(chǎn)商品的價(jià)格變化的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率，它表示

了房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。

從一般意義上講，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格在一定幅度內(nèi)變動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)需求缺乏價(jià)格

彈性。這是因?yàn)閷?duì)商品用房而言，由于區(qū)位條件至關(guān)重要，又難以替代，因此，在此時(shí)價(jià)

格變動(dòng)需求量的影響程度不大。

幻燈片93

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

對(duì)住房而言，由于是生活必需品，根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)住宅的售價(jià)相當(dāng)于住戶

收入的3~6倍時(shí)，需求缺乏價(jià)格彈性，但當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格超過(guò)一定幅度而繼續(xù)上漲時(shí)，房地

產(chǎn)需求的價(jià)格彈性較大。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是耐用品，因此當(dāng)價(jià)格偏高時(shí)，消費(fèi)者會(huì)緊縮正

常需求量，導(dǎo)致住房需求量減少。

幻燈片94

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

房地產(chǎn)商品的需求曲線一般呈現(xiàn)為一條拐折線，如圖所示：在DIE段為房地

產(chǎn)需求缺乏價(jià)格彈性，其曲線表現(xiàn)為比較陡峭狀態(tài)；在D2E段為房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性,

其曲線表現(xiàn)為比較平坦?fàn)顟B(tài)，而且這種“富有價(jià)格彈性”呈現(xiàn)出單向性，即價(jià)格上升時(shí)呈

現(xiàn)這種趨勢(shì)，而價(jià)格下降時(shí)，則并不呈現(xiàn)這種趨勢(shì)。

幻燈片95

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

2、房地產(chǎn)需求的收入彈性

房地產(chǎn)需求的收入彈性是指收入變動(dòng)的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的

比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)收入變動(dòng)的反應(yīng)程度。

從一般意義上講，房地產(chǎn)需求的收入彈性與一國(guó)或一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

和國(guó)民收入水平有密切的聯(lián)系。這主要是由于不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和階段，對(duì)居民的消費(fèi)

結(jié)構(gòu)的變化有著不同的影響。

幻燈片96

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

在發(fā)達(dá)國(guó)家，人們認(rèn)為房地產(chǎn)需求是缺乏收入彈性的，即房地產(chǎn)需求變動(dòng)對(duì)居

民收入的變動(dòng)是不敏感的。然而，在中國(guó)現(xiàn)階段，隨著住房制度改革的深化和居民收入水

平的提高，房地產(chǎn)需求是富有收入彈性的，這是收入增加和消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化共同作用的結(jié)果。

不同的房地產(chǎn)商品，其需求的收入彈性是不同的。例如，普通住宅面向廣大工

薪階層，其需求的收入彈性較大；而高檔別墅、高檔商品住宅面向外商和高收入階層，其

需求的收入彈性較小。

幻燈片97

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給

(-)房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵和特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)供給的涵義

房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠

租售的房地產(chǎn)商品量。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品(俗稱(chēng)增量房)，也

包括過(guò)去生產(chǎn)的存貨(俗稱(chēng)存量房)。

幻燈片98

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

2、房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)

(1)城市土地供應(yīng)的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性

(2)房地產(chǎn)供給的層次性

現(xiàn)實(shí)供給層次是指房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入流通領(lǐng)域，可以隨時(shí)出售和出租的房地

產(chǎn)。

儲(chǔ)備供給層次是指房地產(chǎn)生產(chǎn)者出于一定的考慮將一部分可以進(jìn)入市場(chǎng)的房地

產(chǎn)商品暫時(shí)儲(chǔ)備起來(lái)不上市。

潛在供給層次是指已經(jīng)開(kāi)工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房

地產(chǎn)產(chǎn)品，還包括一部分過(guò)去屬于非商品房地產(chǎn)，但在未來(lái)可能改變其屬性而進(jìn)入房地產(chǎn)

市場(chǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

幻燈片99

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

(3)房地產(chǎn)供給的滯后性

(4)房地產(chǎn)供給的時(shí)期性

特短期是指市場(chǎng)上房地產(chǎn)生產(chǎn)資源固定不變，從而房地產(chǎn)供給量固定不變的一

段時(shí)期。

短期是指土地等房地產(chǎn)生產(chǎn)的固定要素不變，但可變要素是可以變動(dòng)的時(shí)期。

長(zhǎng)期是指房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所有的生產(chǎn)要素可以變動(dòng)，而且可以與社會(huì)其他行業(yè)的

資本互相流動(dòng)，從而是對(duì)房地產(chǎn)供給產(chǎn)生較大幅度影響的一段時(shí)期。

供給無(wú)彈性

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

（二）決定房地產(chǎn)供給的主要因素分析

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

2、土地價(jià)格和城市土地的數(shù)量

3、資金供應(yīng)量和利率

4、稅收政策

5、建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力

6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期

幻燈片101

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

（二）房地產(chǎn)供給彈性

所謂房地產(chǎn)供給彈性，就是指供給的價(jià)格彈性，即房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的比率

所引起的其供應(yīng)量變動(dòng)的比率，它表示了房地產(chǎn)供給量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度

1、特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無(wú)彈性

2、短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小

3、長(zhǎng)期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大

幻燈片102

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡與時(shí)滯效應(yīng)

（-）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡

1、房地產(chǎn)供求均衡的涵義（結(jié)合板書(shū)）

所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡，即供給與需求的均衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供

給價(jià)格與需求價(jià)格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。

2、時(shí)滯效應(yīng)（結(jié)合板書(shū)）

幻燈片103

第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系

?I、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的內(nèi)涵

?房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的簡(jiǎn)要定義，是指多種房地產(chǎn)市場(chǎng)互相聯(lián)系，互相制約

所形成的市場(chǎng)集合體和系統(tǒng)。

?房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是多種房地產(chǎn)市場(chǎng)的集合而形成的有機(jī)統(tǒng)一體

?房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是多種房地產(chǎn)市場(chǎng)之間密切聯(lián)系的市場(chǎng)關(guān)系

?房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)

幻燈片104

第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系

?II、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的結(jié)構(gòu)

?房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的構(gòu)成可以按照不同的角度進(jìn)行劃分:

?1、按市場(chǎng)運(yùn)行層次劃分

?一級(jí)市場(chǎng)

?二級(jí)市場(chǎng)

?三級(jí)市場(chǎng)

幻燈片105

第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系

?2、按用途需要?jiǎng)澐?/p>

?住宅市場(chǎng)

?寫(xiě)字樓市場(chǎng)

?商業(yè)用房市場(chǎng)

?工廠廠房市場(chǎng)

?倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)

?特殊用途市場(chǎng)

幻燈片106

第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系

?3、按房地產(chǎn)市場(chǎng)交易客體劃分

?土地市場(chǎng)

?房產(chǎn)市場(chǎng)

?房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)

?房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

?物業(yè)管理市場(chǎng)

幻燈片107

第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系

(-)土地市場(chǎng)

1、土地市場(chǎng)的涵義

土地市場(chǎng)又稱(chēng)為地產(chǎn)市場(chǎng)，是土地這種特殊商品的交易領(lǐng)域及其在流通過(guò)程中

發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。

土地市場(chǎng)流通的土地，主要是城市土地。建筑地塊，經(jīng)過(guò)人類(lèi)開(kāi)發(fā)、加工、

改造，凝結(jié)了人類(lèi)的勞動(dòng)，因而是由土地物質(zhì)和土地資本結(jié)合在一起的土地商品。

幻燈片108

第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系

土地