培訓(xùn)學(xué)院家屬院物業(yè)管理方案

第第頁(yè)培訓(xùn)學(xué)院家屬院物業(yè)管理方案中華人民銀行鄭州培訓(xùn)學(xué)院家屬院物業(yè)管理方案（草案）第一章總則第二章業(yè)主代表大會(huì)和管委會(huì)第三章物業(yè)管理公司第四章業(yè)主公約第五章物業(yè)的使用與維護(hù)第六章費(fèi)用的收繳第七章家屬院公共設(shè)施必需的維護(hù)和修理改造第八章罰則第一章總則第一條為加強(qiáng)我院家屬院物業(yè)管理，推動(dòng)家屬院物業(yè)管理的規(guī)范化、市場(chǎng)化，形成職責(zé)明確，利益分清，產(chǎn)權(quán)清楚，誰(shuí)使用誰(shuí)付費(fèi)市場(chǎng)化動(dòng)作機(jī)制；提高物業(yè)管理水平和服務(wù)水平，創(chuàng)造一個(gè)乾凈、文明、安全、舒適的生活環(huán)境，依據(jù)《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施方法》及鄭州市物業(yè)管理相關(guān)管理規(guī)定，結(jié)合我院家屬院實(shí)際情況，提出一下物業(yè)管理方案：第二條下列用語(yǔ)在本方法中的含義：（一）學(xué)院家屬院是指中華人民銀行鄭州培訓(xùn)學(xué)院紅旗路75號(hào)院1至6號(hào)家屬樓及鄭花道路29號(hào)院中華人民銀行鄭州培訓(xùn)學(xué)院2、3號(hào)家屬樓，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)；（二）物業(yè)是指兩處家屬院內(nèi)各類房屋及其相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)合；（三）業(yè)主是指住在兩家屬院內(nèi)的房屋及其附屬物的全部權(quán)人；第三條家屬院的物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與業(yè)主管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）委托物業(yè)管理公司管理相結(jié)合的原則。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在其管理的住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，并應(yīng)依據(jù)本方法和管委會(huì)的委托對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理。第二章業(yè)主代表大會(huì)和管委會(huì)第四條中華人民銀行鄭州培訓(xùn)學(xué)院可會(huì)同（90%）以上業(yè)主召集第一次業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)。第五條業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主推選的代表構(gòu)成，每幢房屋可推選五至六名業(yè)主代表。召開業(yè)主代表大會(huì)須有具有投票權(quán)的過(guò)90以上業(yè)主代表出席。業(yè)主代表可以委托代理人出席業(yè)主代表大會(huì)。第六條業(yè)主代表大會(huì)表決采用投票方式。住宅房屋的業(yè)主代表以每一住戶為一票；非住宅房屋的業(yè)主代表以每一百平方米的建筑面積為一票（包含一百平方米以下的單獨(dú)的非住宅房屋）。業(yè)主代表大會(huì)的決議，由出席會(huì)議的具有投票權(quán)的三分之二多數(shù)通過(guò)方為有效。第七條業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：（一）選舉產(chǎn)生管委會(huì)并選舉、罷黜管委會(huì)成員；（二）聽取、審議管委會(huì)的工作報(bào)告，變化或撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q議；（三）決議家屬院內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重點(diǎn)事項(xiàng)；（四）審議通過(guò)業(yè)主公約和管委會(huì)章程；（五）其他需要討論的問(wèn)題。第八條業(yè)主代表大會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集，每半年至少召開一次，會(huì)議召開日期和內(nèi)容最遲應(yīng)在七天前通知每位業(yè)主代表。經(jīng)百分之十五以上業(yè)主代表提議，管委會(huì)應(yīng)于接到提議后十五天內(nèi)召開臨時(shí)業(yè)主代表大會(huì)。第九條管委會(huì)委員由五至十五人構(gòu)成。經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)在業(yè)主代表中選舉產(chǎn)生，管委會(huì)委員人數(shù)可以增減，但最低不得少于五人。管委會(huì)主任、副主任由管委會(huì)在委員中選舉產(chǎn)生，管委會(huì)可從物業(yè)公司聘請(qǐng)一名執(zhí)行秘書。第十條管委會(huì)的成立，須向所在地的房產(chǎn)做事處提出申請(qǐng)，并提交下列文件：（一）成立管委會(huì)的申請(qǐng)書；（二）管委會(huì)章程；（三）管委會(huì)構(gòu)成人員名單；（四）辦公場(chǎng)合證明文件。第十一條管委會(huì)每屆任期三年，可以連選連任；管委會(huì)委員為兼職，管委會(huì)主任可以兼職也可以專職。管委會(huì)會(huì)議由管委會(huì)主任依據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會(huì)議召開前七天將會(huì)議通知及有關(guān)料子送達(dá)每位委員。管委會(huì)召開會(huì)議時(shí)可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表列席會(huì)議。第十二條管委會(huì)具有下列職責(zé)：（一）代表住宅小區(qū)全體業(yè)主行使業(yè)主的合法權(quán)益；（二）召集、主持業(yè)主代表大會(huì)，向業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告工作；（三）選聘、解聘家屬院物業(yè)管理的物業(yè)管理公司，代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同；（四）審議物業(yè)管理公司訂立家屬院物業(yè)的年度管理計(jì)劃、配套工程和重點(diǎn)的維護(hù)和修理工程項(xiàng)目；（五）審議家屬院管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（六）監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)家屬院的物業(yè)管理工作；（七）督促業(yè)主遵守業(yè)主公約；（八）行使法律、法規(guī)和管委會(huì)章程予以的其他職責(zé)。第十三條管委會(huì)決議、業(yè)主公約、管委會(huì)章程和業(yè)主代表大會(huì)決議，應(yīng)符合國(guó)家和鄭州市的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。違反前款規(guī)定的，家屬院所在地的房產(chǎn)辦管理部門有權(quán)予以矯正或撤銷。第三章物業(yè)管理公司第十四條家屬院業(yè)主管理管委會(huì)員成立后，由管委會(huì)公開選聘物業(yè)管理公司。第十五條物業(yè)管理公司依據(jù)管委會(huì)的委托對(duì)家屬院實(shí)施物業(yè)管理。第十六條物業(yè)管理公司須具有下列條件：（一）具備固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合，經(jīng)工商行政管理部門登記注冊(cè)，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）具有三十萬(wàn)元以上的注冊(cè)資金；（三）具有八名以上技術(shù)管理人員，其中中級(jí)職稱以上的須實(shí)現(xiàn)百分之三十；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第十七條管委會(huì)應(yīng)與被委托物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。委托管理合同應(yīng)包含下列內(nèi)容：（一）委托管理事項(xiàng)；（二）管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（三）管理服務(wù)權(quán)限；（四）管理服務(wù)期限；（五）管理服務(wù)費(fèi)用；（六）監(jiān)督、檢查違約的責(zé)任；（七）雙方商定的其他權(quán)利、義務(wù)。第十八條物業(yè)管理公司的管理范圍包含下列內(nèi)容：（一）房屋的維護(hù)和修理、養(yǎng)護(hù)；（二）家屬院內(nèi)消防、機(jī)電設(shè)備、供電、供暖、衛(wèi)生保潔、健身器材及場(chǎng)合、路燈、走廊、腳踏車車房（棚）、園林綠地、溝渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等公用設(shè)施和公共場(chǎng)合的維護(hù)和修理、養(yǎng)護(hù)和管理；（三）車輛通行及停靠服務(wù)；（四）治安保衛(wèi)服務(wù)和小區(qū)公共秩序管理；（五）委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。第十九條物業(yè)管理公司的職責(zé)：（一）依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，訂立本家屬院的物業(yè)管理方法，并報(bào)本家屬院所在地房產(chǎn)做事處備案；（二）依照國(guó)家和鄭州市房屋物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同的要求，對(duì)家屬院實(shí)行物業(yè)管理，制止違反家屬院物業(yè)管理規(guī)定的行為；（三）依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取住宅管理服務(wù)費(fèi)，并負(fù)責(zé)管理；（四）接受管委會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；（五）依照法律、法規(guī)從事經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，幫忙有關(guān)部門供應(yīng)社區(qū)生活服務(wù)和社區(qū)文化活動(dòng)。第四章業(yè)主公約第二十條業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有管束力的，有關(guān)業(yè)主在家屬院使用、維護(hù)、管理物業(yè)、收費(fèi)等方面權(quán)利和義務(wù)的行為守則。第二十一條業(yè)主公約應(yīng)包含下列內(nèi)容；（一）家屬院的名稱、地方、面積及戶數(shù)；（二）公共場(chǎng)合及公用設(shè)施情形；（三）業(yè)主代表大會(huì)的召開程序及決議家屬院重點(diǎn)事項(xiàng)的方式；（四）業(yè)主使用其住宅和住宅小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)合及公用設(shè)施的權(quán)益；（五）業(yè)主參加家屬院物業(yè)管理的權(quán)利；（六）業(yè)主對(duì)管委會(huì)和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；（七）家屬院各項(xiàng)物業(yè)維護(hù)和修理、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳納；（八）業(yè)主在本家屬院內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；（九）違反業(yè)主公約的責(zé)任；（十）其他有關(guān)事項(xiàng)。業(yè)主公約應(yīng)有房產(chǎn)管理部門供應(yīng)范本，業(yè)主代表大會(huì)可以依據(jù)家屬院或整幢房屋的實(shí)際情況進(jìn)行必需的修改和增補(bǔ)。第二十二條業(yè)主公約經(jīng)三分之二以上業(yè)主簽署生效后，報(bào)家屬院所在地的房產(chǎn)部門備案。第二十三條業(yè)主公約的訂立應(yīng)符合法律、法規(guī)和政策有關(guān)規(guī)定。第五章物業(yè)的使用與維護(hù)第二十四條相鄰住戶應(yīng)當(dāng)依照有利居住、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理房屋使用、給排水、通行、通風(fēng)、采光、維護(hù)和修理等方面的關(guān)系。修繕公用設(shè)備時(shí)，有關(guān)相鄰住戶應(yīng)予搭配。因修繕造成相鄰住戶房屋或設(shè)備損壞及其他資產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)予以修復(fù)或賠償。凡相鄰住戶阻礙修繕的，由管委會(huì)協(xié)調(diào)；因相鄰住戶阻礙修繕造成房屋及他人人身、資產(chǎn)損害的，由阻礙人承當(dāng)賠償責(zé)任。第二十五條凡房屋室內(nèi)及其附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業(yè)主應(yīng)予及時(shí)修繕。對(duì)拒不修繕的，管委會(huì)可授權(quán)物業(yè)公司進(jìn)行修繕，費(fèi)用由業(yè)主承當(dāng)。第二十六條房屋的維護(hù)和修理責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：（一）室內(nèi)部分由業(yè)主負(fù)責(zé)維護(hù)和修理，可以向本住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司報(bào)修，也可以向其他修繕單位報(bào)修；維護(hù)和修理費(fèi)用業(yè)主承當(dāng)。（二）房屋的外墻面、房頂、樓梯間、通道、屋面、配電設(shè)施、暖氣交換站、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電機(jī)設(shè)備和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由學(xué)院養(yǎng)護(hù)和維護(hù)和修理，其費(fèi)用在專項(xiàng)維護(hù)和修理費(fèi)用中支出，列入當(dāng)年學(xué)院預(yù)算。第二十七條家屬院的道路、路燈、溝渠、池、井、綠地、娛樂(lè)場(chǎng)合、停車場(chǎng)、住宅走廊、腳踏車車房（棚）等住宅小區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、維護(hù)和修理、養(yǎng)護(hù)。其費(fèi)用由物業(yè)公司在收取的物業(yè)管理費(fèi)中支出。第二十八條家屬院的衛(wèi)生保潔、保安服務(wù)、物業(yè)公司的家屬院管理人員、維護(hù)和修理人員工資等費(fèi)用由物業(yè)公司在收取的物業(yè)管理費(fèi)中支出。第二十九條家屬院的消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)由學(xué)院負(fù)責(zé)安裝、更新，日常維護(hù)和修理養(yǎng)護(hù)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，可以向業(yè)主收取確定費(fèi)用。其費(fèi)用不在物業(yè)管理費(fèi)中，與業(yè)主另定收取標(biāo)準(zhǔn)并簽協(xié)議。第三十條（一）家屬院各住戶外、圍墻以內(nèi)部分的水（水表以外）、電（電表以外）、煤氣、電訊等管道、管線的維護(hù)和修理養(yǎng)護(hù)，由學(xué)院負(fù)責(zé)維護(hù)和修理養(yǎng)護(hù)。（二）家屬院各住戶內(nèi)的水（非主管道）、電、煤氣、電訊、網(wǎng)絡(luò)等管道、管線的維護(hù)和修理養(yǎng)護(hù)，由各住戶負(fù)責(zé)，維護(hù)和修理費(fèi)用自理。第三十一條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包含物業(yè)服務(wù)本錢、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)本錢構(gòu)成一般包含以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)學(xué)院專項(xiàng)維護(hù)和修理資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)本錢。第三十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)面積收取。已辦理房屋全部權(quán)證的，以房屋全部權(quán)證登記建筑面積為準(zhǔn)，建筑面積包含套內(nèi)建筑面積和公共部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e。未辦理房屋全部權(quán)證的，以物業(yè)買賣合同中商定的建筑面積為準(zhǔn)。另有商定的除外。第三十三條物業(yè)管理公司應(yīng)按規(guī)定公布住宅修繕的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格按規(guī)定收費(fèi)。依照三級(jí)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)服務(wù)；管理住宅區(qū)建筑面積多層30000平方米以下，住宅區(qū)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，有綠化，房屋及配套設(shè)施基本齊全并保持狀態(tài)良好，有規(guī)劃、房屋、共用設(shè)施及業(yè)主資料。多層住宅0.26元/月.m2,可以經(jīng)物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)協(xié)商上下浮動(dòng)?；疽?、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)自動(dòng)、熱誠(chéng)。6、公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方商定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維護(hù)和修理和回訪記錄。7、依據(jù)業(yè)主需求，供應(yīng)物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和替辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。8、按有關(guān)規(guī)定和合同商定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。9、每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的看法。（二）房屋管理1、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維護(hù)和修理養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、依據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用情形，需要維護(hù)和修理，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維護(hù)和修理計(jì)劃和住房專項(xiàng)維護(hù)和修理資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，依據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議，組織維護(hù)和修理。3、每3日巡查1次區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維護(hù)和修理養(yǎng)護(hù)。4、依照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每2日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。5、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自變化房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。6、住宅區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。（三）共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)和修理養(yǎng)護(hù)1、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)和修理養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由學(xué)院、相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)的除外）2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維護(hù)和修理、保養(yǎng)等記錄齊全。3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維護(hù)和修理，屬于物業(yè)管理維護(hù)和修理范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，由學(xué)院組織維護(hù)和修理或者更新改造。5、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。6、設(shè)備房保持乾凈、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。7、住宅區(qū)緊要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全。8、路燈、樓道燈完好率不低于90%。9、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四）維護(hù)公共秩序1、住宅區(qū)主出入口24小時(shí)值勤，其中16小時(shí)站崗。2、住宅區(qū)內(nèi)按規(guī)定線路巡邏，每2小時(shí)巡查1次。3、對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。4、對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理。5、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并幫忙采取相應(yīng)措施。（五）保潔服務(wù)1、按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運(yùn)1次。2、家屬院的道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃1次；樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時(shí)清除區(qū)內(nèi)緊要道路積水、積雪。3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每2個(gè)月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。4、二次供水水箱督促供水部門按規(guī)定清洗。5、依據(jù)住宅區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行消毒和滅蟲除害。（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。2、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。3、定期清除綠地雜草、雜物。4、適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5、適時(shí)噴灑藥物，防備病蟲害。第六章費(fèi)用收繳第三十四條費(fèi)用收繳包含住戶物業(yè)管理費(fèi)，住戶的水、電、氣、暖、有線電視費(fèi)，車輛停放管理費(fèi)、消防安全、監(jiān)控日常維護(hù)費(fèi)等。（一）物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的商定定時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)公司直接按合同商定的時(shí)間向業(yè)主收取。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)商定合同逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可督促限期繳納或依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人商定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其商定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（二）住戶水、電、氣、暖和有線電視費(fèi)的收繳。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等部門應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。家屬院外來(lái)住戶（非學(xué)院正式職工）的以上費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)公司直接向其收??；家屬院住戶是學(xué)院正式職工的以上費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)公司供應(yīng)實(shí)在數(shù)據(jù)（經(jīng)住戶簽字認(rèn)可），從員工工資中扣除。（三）家屬院車輛管理費(fèi)（汽車、電動(dòng)車、腳踏車等），消防設(shè)施、監(jiān)控及報(bào)警系統(tǒng)日常維護(hù)費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)公司依據(jù)鄭州市有關(guān)規(guī)定及與業(yè)主達(dá)成的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，直接向用戶收取。第七章家屬院公共設(shè)施的維護(hù)和修理改造第三十五條鄭州市房產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定要求，家屬院委托物業(yè)服務(wù)公司管理時(shí)，應(yīng)保持家屬院的公共設(shè)施、設(shè)備的狀態(tài)良好；依據(jù)目前我院家屬院公共設(shè)施、設(shè)備現(xiàn)有情形，須進(jìn)行必需的維護(hù)和修理改造。（一）變壓器、配電柜、入戶電纜維護(hù)和修理改造。目前我院紅旗路家屬院的配電設(shè)備及入戶電纜使用多年，已經(jīng)老化、負(fù)荷小，常常發(fā)生跳閘、短路、燒壞線路等現(xiàn)象，形成安全隱患，需要對(duì)其維護(hù)和修理改造。該維護(hù)和修理改造項(xiàng)目，06年年底簽報(bào)已批，待今年用電高峰過(guò)后進(jìn)行維護(hù)和修理改造。（二）熱交換站的維護(hù)和修理改造。紅旗路家屬院熱交換站使用多年，機(jī)器老化，常常顯現(xiàn)故障，熱交換本領(lǐng)不足，影響供熱效果，運(yùn)行費(fèi)用高。去年就此事做出簽報(bào)并批復(fù)同意，但由于熱力公司的原因沒(méi)有進(jìn)行改造，計(jì)劃今年改造。（三）樓寓防盜門及對(duì)講系統(tǒng)。紅旗路家屬院樓寓防盜門及對(duì)講系統(tǒng)已經(jīng)使用15年左右，其系統(tǒng)已經(jīng)損壞，需進(jìn)行更換。第三十六條未經(jīng)職能部門批準(zhǔn)，業(yè)主和非業(yè)主使用人不得變化家屬院房屋用途；不得對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天井、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占。第三十七條家屬院內(nèi)禁止下列行為：（一）占用綠地；（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、腳踏車車房（棚）等公用設(shè)施、公用部位而影響其正常使用功能；（三）進(jìn)行違章搭建、設(shè)攤、拋物等；（四）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕刻；（五）破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為；（六）從事業(yè)主公約所禁止的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。第八章罰則第三十八條違反本方法第三十六條、第三十七條規(guī)定，在公共部位違章堆物、搭建，情節(jié)細(xì)小的，由管委會(huì)、物業(yè)管理公司責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，可按業(yè)主公約的規(guī)定，向有關(guān)部門提出恢復(fù)原狀的申請(qǐng)；造成損失的，有權(quán)要求其賠償。第三十九條違反本方法第三十六條、第三十七條規(guī)定，擅自變化房屋用途或變化房屋主體承重結(jié)構(gòu)的，由有關(guān)職能部門依照有關(guān)的法律、法規(guī)予以懲罰。第四十條物業(yè)管理公司對(duì)家屬院的物業(yè)管理未能實(shí)現(xiàn)委托管理合同的要求，或者違反委托管理合同的，管委會(huì)或委托方有權(quán)停止合同，并可要求其承當(dāng)違約責(zé)任。第四十一條對(duì)不繳納各項(xiàng)費(fèi)用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理公司有權(quán)要求其限期繳納并按規(guī)定收取滯納金；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理公司可按家屬院業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定催繳；連續(xù)十二個(gè)月以上拒絕繳納各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的，物業(yè)管理公司和管委會(huì)可向所在地人民法院提起訴訟。第四十二條當(dāng)事人對(duì)有關(guān)職能部門的行政懲罰不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議、不起訴又不履行的，作出懲罰決議的職能部門可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。第四十三條當(dāng)事人因房屋使用、維護(hù)和修理、管理等發(fā)生糾紛的，可以向房屋仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，或直接向人民法院提起訴訟。行政事務(wù)部篇2:銀行培訓(xùn)學(xué)院家屬院物業(yè)管理方案中華人民銀行鄭州培訓(xùn)學(xué)院家屬院物業(yè)管理方案（草案）第一章總則第二章業(yè)主代表大會(huì)和管委會(huì)第三章物業(yè)管理公司第四章業(yè)主公約第五章物業(yè)的使用與維護(hù)第六章費(fèi)用的收繳第七章家屬院公共設(shè)施必需的維護(hù)和修理改造第八章罰則第一章總則第一條為加強(qiáng)我院家屬院物業(yè)管理，推動(dòng)家屬院物業(yè)管理的規(guī)范化、市場(chǎng)化，形成職責(zé)明確，利益分清，產(chǎn)權(quán)清楚，誰(shuí)使用誰(shuí)付費(fèi)市場(chǎng)化動(dòng)作機(jī)制；提高物業(yè)管理水平和服務(wù)水平，創(chuàng)造一個(gè)乾凈、文明、安全、舒適的生活環(huán)境，依據(jù)《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施方法》及鄭州市物業(yè)管理相關(guān)管理規(guī)定，結(jié)合我院家屬院實(shí)際情況，提出一下物業(yè)管理方案：第二條下列用語(yǔ)在本方法中的含義：（一）學(xué)院家屬院是指中華人民銀行鄭州培訓(xùn)學(xué)院紅旗路75號(hào)院1至6號(hào)家屬樓及鄭花道路29號(hào)院中華人民銀行鄭州培訓(xùn)學(xué)院2、3號(hào)家屬樓，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)；（二）物業(yè)是指兩處家屬院內(nèi)各類房屋及其相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)合；（三）業(yè)主是指住在兩家屬院內(nèi)的房屋及其附屬物的全部權(quán)人；第三條家屬院的物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與業(yè)主管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）委托物業(yè)管理公司管理相結(jié)合的原則。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在其管理的住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，并應(yīng)依據(jù)本方法和管委會(huì)的委托對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理。第二章業(yè)主代表大會(huì)和管委會(huì)第四條中華人民銀行鄭州培訓(xùn)學(xué)院可會(huì)同（90%）以上業(yè)主召集第一次業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)。第五條業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主推選的代表構(gòu)成，每幢房屋可推選五至六名業(yè)主代表。召開業(yè)主代表大會(huì)須有具有投票權(quán)的過(guò)90以上業(yè)主代表出席。業(yè)主代表可以委托代理人出席業(yè)主代表大會(huì)。第六條業(yè)主代表大會(huì)表決采用投票方式。住宅房屋的業(yè)主代表以每一住戶為一票；非住宅房屋的業(yè)主代表以每一百平方米的建筑面積為一票（包含一百平方米以下的單獨(dú)的非住宅房屋）。業(yè)主代表大會(huì)的決議，由出席會(huì)議的具有投票權(quán)的三分之二多數(shù)通過(guò)方為有效。第七條業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：（一）選舉產(chǎn)生管委會(huì)并選舉、罷黜管委會(huì)成員；（二）聽取、審議管委會(huì)的工作報(bào)告，變化或撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q議；（三）決議家屬院內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重點(diǎn)事項(xiàng)；（四）審議通過(guò)業(yè)主公約和管委會(huì)章程；（五）其他需要討論的問(wèn)題。第八條業(yè)主代表大會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集，每半年至少召開一次，會(huì)議召開日期和內(nèi)容最遲應(yīng)在七天前通知每位業(yè)主代表。經(jīng)百分之十五以上業(yè)主代表提議，管委會(huì)應(yīng)于接到提議后十五天內(nèi)召開臨時(shí)業(yè)主代表大會(huì)。第九條管委會(huì)委員由五至十五人構(gòu)成。經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)在業(yè)主代表中選舉產(chǎn)生，管委會(huì)委員人數(shù)可以增減，但最低不得少于五人。管委會(huì)主任、副主任由管委會(huì)在委員中選舉產(chǎn)生，管委會(huì)可從物業(yè)公司聘請(qǐng)一名執(zhí)行秘書。第十條管委會(huì)的成立，須向所在地的房產(chǎn)做事處提出申請(qǐng)，并提交下列文件：（一）成立管委會(huì)的申請(qǐng)書；（二）管委會(huì)章程；（三）管委會(huì)構(gòu)成人員名單；（四）辦公場(chǎng)合證明文件。第十一條管委會(huì)每屆任期三年，可以連選連任；管委會(huì)委員為兼職，管委會(huì)主任可以兼職也可以專職。管委會(huì)會(huì)議由管委會(huì)主任依據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會(huì)議召開前七天將會(huì)議通知及有關(guān)料子送達(dá)每位委員。管委會(huì)召開會(huì)議時(shí)可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表列席會(huì)議。第十二條管委會(huì)具有下列職責(zé)：（一）代表住宅小區(qū)全體業(yè)主行使業(yè)主的合法權(quán)益；（二）召集、主持業(yè)主代表大會(huì)，向業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告工作；（三）選聘、解聘家屬院物業(yè)管理的物業(yè)管理公司，代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同；（四）審議物業(yè)管理公司訂立家屬院物業(yè)的年度管理計(jì)劃、配套工程和重點(diǎn)的維護(hù)和修理工程項(xiàng)目；（五）審議家屬院管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（六）監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)家屬院的物業(yè)管理工作；（七）督促業(yè)主遵守業(yè)主公約；（八）行使法律、法規(guī)和管委會(huì)章程予以的其他職責(zé)。第十三條管委會(huì)決議、業(yè)主公約、管委會(huì)章程和業(yè)主代表大會(huì)決議，應(yīng)符合國(guó)家和鄭州市的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。違反前款規(guī)定的，家屬院所在地的房產(chǎn)辦管理部門有權(quán)予以矯正或撤銷。第三章物業(yè)管理公司第十四條家屬院業(yè)主管理管委會(huì)員成立后，由管委會(huì)公開選聘物業(yè)管理公司。第十五條物業(yè)管理公司依據(jù)管委會(huì)的委托對(duì)家屬院實(shí)施物業(yè)管理。第十六條物業(yè)管理公司須具有下列條件：（一）具備固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合，經(jīng)工商行政管理部門登記注冊(cè)，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）具有三十萬(wàn)元以上的注冊(cè)資金；（三）具有八名以上技術(shù)管理人員，其中中級(jí)職稱以上的須實(shí)現(xiàn)百分之三十；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第十七條管委會(huì)應(yīng)與被委托物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。委托管理合同應(yīng)包含下列內(nèi)容：（一）委托管理事項(xiàng)；（二）管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（三）管理服務(wù)權(quán)限；（四）管理服務(wù)期限；（五）管理服務(wù)費(fèi)用；（六）監(jiān)督、檢查違約的責(zé)任；（七）雙方商定的其他權(quán)利、義務(wù)。第十八條物業(yè)管理公司的管理范圍包含下列內(nèi)容：（一）房屋的維護(hù)和修理、養(yǎng)護(hù)；（二）家屬院內(nèi)消防、機(jī)電設(shè)備、供電、供暖、衛(wèi)生保潔、健身器材及場(chǎng)合、路燈、走廊、腳踏車車房（棚）、園林綠地、溝渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等公用設(shè)施和公共場(chǎng)合的維護(hù)和修理、養(yǎng)護(hù)和管理；（三）車輛通行及停靠服務(wù)；（四）治安保衛(wèi)服務(wù)和小區(qū)公共秩序管理；（五）委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。第十九條物業(yè)管理公司的職責(zé)：（一）依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，訂立本家屬院的物業(yè)管理方法，并報(bào)本家屬院所在地房產(chǎn)做事處備案；（二）依照國(guó)家和鄭州市房屋物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同的要求，對(duì)家屬院實(shí)行物業(yè)管理，制止違反家屬院物業(yè)管理規(guī)定的行為；（三）依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取住宅管理服務(wù)費(fèi)，并負(fù)責(zé)管理；（四）接受管委會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；（五）依照法律、法規(guī)從事經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，幫忙有關(guān)部門供應(yīng)社區(qū)生活服務(wù)和社區(qū)文化活動(dòng)。第四章業(yè)主公約第二十條業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有管束力的，有關(guān)業(yè)主在家屬院使用、維護(hù)、管理物業(yè)、收費(fèi)等方面權(quán)利和義務(wù)的行為守則。第二十一條業(yè)主公約應(yīng)包含下列內(nèi)容；（一）家屬院的名稱、地方、面積及戶數(shù)；（二）公共場(chǎng)合及公用設(shè)施情形；（三）業(yè)主代表大會(huì)的召開程序及決議家屬院重點(diǎn)事項(xiàng)的方式；（四）業(yè)主使用其住宅和住宅小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)合及公用設(shè)施的權(quán)益；（五）業(yè)主參加家屬院物業(yè)管理的權(quán)利；（六）業(yè)主對(duì)管委會(huì)和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；（七）家屬院各項(xiàng)物業(yè)維護(hù)和修理、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳納；（八）業(yè)主在本家屬院內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；（九）違反業(yè)主公約的責(zé)任；（十）其他有關(guān)事項(xiàng)。業(yè)主公約應(yīng)有房產(chǎn)管理部門供應(yīng)范本，業(yè)主代表大會(huì)可以依據(jù)家屬院或整幢房屋的實(shí)際情況進(jìn)行必需的修改和增補(bǔ)。第二十二條業(yè)主公約經(jīng)三分之二以上業(yè)主簽署生效后，報(bào)家屬院所在地的房產(chǎn)部門備案。第二十三條業(yè)主公約的訂立應(yīng)符合法律、法規(guī)和政策有關(guān)規(guī)定。第五章物業(yè)的使用與維護(hù)第二十四條相鄰住戶應(yīng)當(dāng)依照有利居住、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理房屋使用、給排水、通行、通風(fēng)、采光、維護(hù)和修理等方面的關(guān)系。修繕公用設(shè)備時(shí)，有關(guān)相鄰住戶應(yīng)予搭配。因修繕造成相鄰住戶房屋或設(shè)備損壞及其他資產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)予以修復(fù)或賠償。凡相鄰住戶阻礙修繕的，由管委會(huì)協(xié)調(diào)；因相鄰住戶阻礙修繕造成房屋及他人人身、資產(chǎn)損害的，由阻礙人承當(dāng)賠償責(zé)任。第二十五條凡房屋室內(nèi)及其附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業(yè)主應(yīng)予及時(shí)修繕。對(duì)拒不修繕的，管委會(huì)可授權(quán)物業(yè)公司進(jìn)行修繕，費(fèi)用由業(yè)主承當(dāng)。第二十六條房屋的維護(hù)和修理責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：（一）室內(nèi)部分由業(yè)主負(fù)責(zé)維護(hù)和修理，可以向本住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司報(bào)修，也可以向其他修繕單位報(bào)修；維護(hù)和修理費(fèi)用業(yè)主承當(dāng)。（二）房屋的外墻面、房頂、樓梯間、通道、屋面、配電設(shè)施、暖氣交換站、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電機(jī)設(shè)備和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由學(xué)院養(yǎng)護(hù)和維護(hù)和修理，其費(fèi)用在專項(xiàng)維護(hù)和修理費(fèi)用中支出，列入當(dāng)年學(xué)院預(yù)算。第二十七條家屬院的道路、路燈、溝渠、池、井、綠地、娛樂(lè)場(chǎng)合、停車場(chǎng)、住宅走廊、腳踏車車房（棚）等住宅小區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、維護(hù)和修理、養(yǎng)護(hù)。其費(fèi)用由物業(yè)公司在收取的物業(yè)管理費(fèi)中支出。第二十八條家屬院的衛(wèi)生保潔、保安服務(wù)、物業(yè)公司的家屬院管理人員、維護(hù)和修理人員工資等費(fèi)用由物業(yè)公司在收取的物業(yè)管理費(fèi)中支出。第二十九條家屬院的消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)由學(xué)院負(fù)責(zé)安裝、更新，日常維護(hù)和修理養(yǎng)護(hù)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，可以向業(yè)主收取確定費(fèi)用。其費(fèi)用不在物業(yè)管理費(fèi)中，與業(yè)主另定收取標(biāo)準(zhǔn)并簽協(xié)議。第三十條（一）家屬院各住戶外、圍墻以內(nèi)部分的水（水表以外）、電（電表以外）、煤氣、電訊等管道、管線的維護(hù)和修理養(yǎng)護(hù)，由學(xué)院負(fù)責(zé)維護(hù)和修理養(yǎng)護(hù)。（二）家屬院各住戶內(nèi)的水（非主管道）、電、煤氣、電訊、網(wǎng)絡(luò)等管道、管線的維護(hù)和修理養(yǎng)護(hù)，由各住戶負(fù)責(zé)，維護(hù)和修理費(fèi)用自理。第三十一條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包含物業(yè)服務(wù)本錢、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)本錢構(gòu)成一般包含以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)學(xué)院專項(xiàng)維護(hù)和修理資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)本錢。第三十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)面積收取。已辦理房屋全部權(quán)證的，以房屋全部權(quán)證登記建筑面積為準(zhǔn)，建筑面積包含套內(nèi)建筑面積和公共部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e。未辦理房屋全部權(quán)證的，以物業(yè)買賣合同中商定的建筑面積為準(zhǔn)。另有商定的除外。第三十三條物業(yè)管理公司應(yīng)按規(guī)定公布住宅修繕的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格按規(guī)定收費(fèi)。依照三級(jí)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)服務(wù)；管理住宅區(qū)建筑面積多層30000平方米以下，住宅區(qū)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，有綠化，房屋及配套設(shè)施基本齊全并保持狀態(tài)良好，有規(guī)劃、房屋、共用設(shè)施及業(yè)主資料。多層住宅0.26元/月.m2,可以經(jīng)物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)協(xié)商上下浮動(dòng)。基本要求1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)自動(dòng)、熱誠(chéng)。6、公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方商定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維護(hù)和修理和回訪記錄。7、依據(jù)業(yè)主需求，供應(yīng)物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和替辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。8、按有關(guān)規(guī)定和合同商定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。9、每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的看法。（二）房屋管理1、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維護(hù)和修理養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、依據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用情形，需要維護(hù)和修理，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維護(hù)和修理計(jì)劃和住房專項(xiàng)維護(hù)和修理資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，依據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議，組織維護(hù)和修理。3、每3日巡查1次區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維護(hù)和修理養(yǎng)護(hù)。4、依照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每2日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。5、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自變化房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。6、住宅區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。（三）共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)和修理養(yǎng)護(hù)1、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)和修理養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由學(xué)院、相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)的除外）2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維護(hù)和修理、保養(yǎng)等記錄齊全。3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維護(hù)和修理，屬于物業(yè)管理維護(hù)和修理范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，由學(xué)院組織維護(hù)和修理或者更新改造。5、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。6、設(shè)備房保持乾凈、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。7、住宅區(qū)緊要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全。8、路燈、樓道燈完好率不低于90%。9、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四）維護(hù)公共秩序1、住宅區(qū)主出入口24小時(shí)值勤，其中16小時(shí)站崗。2、住宅區(qū)內(nèi)按規(guī)定線路巡邏，每2小時(shí)巡查1次。3、對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。4、對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理。5、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并幫忙采取相應(yīng)措施。（五）保潔服務(wù)1、按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運(yùn)1次。2、家屬院的道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃1次；樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時(shí)清除區(qū)內(nèi)緊要道路積水、積雪。3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每2個(gè)月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。4、二次供水水箱督促供水部門按規(guī)定清洗。5、依據(jù)住宅區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行消毒和滅蟲除害。（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。2、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。3、定期清除綠地雜草、雜物。4、適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5、適時(shí)噴灑藥物，防備病蟲害。第六章費(fèi)用收繳第三十四條費(fèi)用收繳包含住戶物業(yè)管理費(fèi)，住戶的水、電、氣、暖、有線電視費(fèi)，車輛停放管理費(fèi)、消防安全、監(jiān)控日常維護(hù)費(fèi)等。（一）物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的商定定時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)公司直接按合同商定的時(shí)間向業(yè)主收取。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)商定合同逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可督促限期繳納或依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人商定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)