深圳科技園某大廈招租招商投標(biāo)書

一、市場初步調(diào)查分析，含區(qū)域市場現(xiàn)狀及未來走勢預(yù) （一）2008年深圳寫字樓市場回 （二）2008年第四季度深圳寫字樓市場低 （三）深圳市南山科技園各片區(qū)寫字樓市場調(diào)研分 （四）2009年3月深圳高新區(qū)寫字樓調(diào)查總 二、項目產(chǎn)品分析，產(chǎn)品租賃市場定位建 （一）項目理 （二）項目之SWOT分 （三）項目風(fēng)險評 （四）客戶訪談分 （??）定位的再調(diào) （六）項目改造調(diào)整建 廚房與餐廳、車位，寫字樓還要分樓層、朝向）建 （一）定價策 （二）客觀因 （三）財務(wù)預(yù) 推廣時間、自身營銷網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場包裝、推廣費用預(yù)測等 （一）營銷推廣的思想和原 （二）我公司專業(yè)的市場調(diào)研分析平 （三）與高新區(qū)軟件園的緊密合 （四）項目推廣、招商策 ??、招租、招商安排與進度控 （一）招商總監(jiān)實施進度控制應(yīng)明確目標(biāo)，采取綜合性措施對進度實施全面的控制 （二）具體招商招租進度安排及計劃 （三）現(xiàn)場管 六、半月報表管 （一）總 （二）管理內(nèi)容與要 七、代理項目部組織、框架與管 （一）招商項目 （二）組織框 （三）專業(yè)技術(shù)支 （四）招商專 八、人員培訓(xùn)辦法與內(nèi) （一）招商百 （二）洽談技 （三）標(biāo)準(zhǔn)流 （四）專業(yè)禮 （??）開發(fā)客戶的方 九、投標(biāo)人的代理服務(wù)優(yōu)勢闡述、承 （一）實力與背 （二）經(jīng)驗與優(yōu) （三）服務(wù)承 十、客戶入駐配合與后期經(jīng)營管 （一）管理措 （二）客戶關(guān)系的維 （三）VIP客戶的維 第二部分：投標(biāo)方案（專業(yè)技術(shù)標(biāo)TCL12616720985有2416220350/350400350330260南區(qū)目前在租或在售的新興寫字樓配置完善，面積從120平方31政府軟件園A5深圳科技工業(yè)17A17B棟9A,B126645（8（含8A毛坯，配備安防系統(tǒng)、對外會議室系空調(diào)??2.40.06加班0.0317515842410200~2504001101501700110的寫字樓租價基本上都保持在每平方米60-70元左右，但是寫字樓和萬利達本項目均在今年先后建成推出，分布在半公里半徑內(nèi)，寫字樓新增供應(yīng)時間與區(qū)域都甚為集中。騰訊總部大樓與大族激光大廈主體高度均在100米以上，外形穩(wěn)重踏實，高雅氣派，昭示性極深圳市宇陽科技發(fā)展有限公9A座6B座976樓：100～300758413包括第??2.57降價或者變相降價求租。據(jù)調(diào)查，目前北區(qū)寫字樓租金降幅達200820%的增速.25.6%，成為深圳市經(jīng)濟“保27023%；9913.6%67%，利潤同比增119%；47%，54%；39%，48%，83%；23%園眾多發(fā)展的企業(yè)給予重創(chuàng)，特別是與國外合作掛鉤緊密的企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營方面，我公司業(yè)績尤為突出，目前所經(jīng)營管理的大型綜合商業(yè)社區(qū)---中航苑社區(qū)已成為深圳市商業(yè)經(jīng)營的一個成功典范。因此在本大廈招商管理中，在商業(yè)、寫字樓客戶資源方面擁有絕對的優(yōu)勢。雖然科技園對于商業(yè)客戶進駐有著非常嚴(yán)格的審批及限便利店：7-11萬利達科技大廈作為科技園片區(qū)新建物業(yè)的標(biāo)志性建筑，其規(guī)模、設(shè)計、硬件建設(shè)等方面都是一流，對客戶具有很強的吸引力。其中樓宇智能化、自動化系統(tǒng)貫穿應(yīng)用于整個大廈，高標(biāo)準(zhǔn)的硬件停車位配置、多功能會議室和休息室的劃分以及專為寫字樓客戶提供休閑、娛樂、餐飲配套的北側(cè)裙樓都非常人性化。如果由進駐客戶自行安裝，則會加大客戶承租的經(jīng)濟負擔(dān)，無多，眾多空調(diào)主機的存放目前也沒有設(shè)置足夠的安裝位置。另，根據(jù)我方多年的物業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗，一般像高層寫字樓大廈，中央空調(diào)配置必不可少，可對進駐客戶收取空調(diào)管理費和空調(diào)流量使用費。如本大廈沒有配備中央空調(diào)，按目前市場行情預(yù)算，2400㎡的100??②中小客戶，由業(yè)主方進行投資安裝中央空調(diào)，向使用客戶③由客戶提前預(yù)支部分租金，然后業(yè)主方用預(yù)支租金安裝中(二)項目之SWOT所以本項目突出的劣勢在于商業(yè)缺乏繁榮氣息以及建筑體量廈形成頗具現(xiàn)代化風(fēng)格的高層地標(biāo)

O（機會高新科技業(yè)作為深圳重要的支柱產(chǎn)業(yè),發(fā)展前景廣闊,高新企業(yè)對物業(yè)政府對高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的支持以及

80m2，因此項目的租金不適宜定得太高。樓層對象租金（樓層對象租金（可分租面積小型客戶，需將整層面積分割出租，建議對公客戶租賃整層或兩層面積的可靈活把握租金價52F60～80m2，進駐客戶為社60/m2左右。20％，8％。 第1第2第3第4第5第6第7第8第910出租面積（㎡年租金收入（元由于缺乏總投資、設(shè)備設(shè)施投入等數(shù)據(jù)，暫時無法完成詳盡的財務(wù)測算。如我司最終取得本項目的代理權(quán)，將通過調(diào)研、定位、年收入、成本費用等一系列財務(wù)指標(biāo)，為業(yè)主方提供決策依據(jù)。評估項目的風(fēng)險情況，綜合各方面因素，論證項目租賃經(jīng)營策略的可1（深圳北門站）近在咫尺，交通更顯方內(nèi)實現(xiàn)高出租率是CPM在招商過程中重點關(guān)注客戶需求，安排需求量較大、知名度較高的企業(yè)進駐高層，中小散戶進駐中低層，同時對于低樓層的客戶16-23層，我司建立了針對項目定位的專業(yè)考察機制和市場調(diào)研分析平的招商工作，繼而為后期經(jīng)營管理提供可持續(xù)發(fā)展的平臺。成為關(guān)注和首選入住的焦點，則項目的整體綜合素質(zhì)必須達到更高的水平，并力求在宣傳包裝方面突出項目的市場定位，創(chuàng)造物業(yè)品牌特點。各項工作萬利達公司一直嚴(yán)格控制，層層把關(guān)，這部分硬件條件應(yīng)當(dāng)絕對過關(guān)，在此不再詳細敘述。爭取時間，另一方面需利用小型的推廣活動和現(xiàn)場氛圍的營造配合萬利達集團標(biāo)識等對環(huán)境進行點綴和美化，營造具有生機活力的氛物業(yè)管理是CPM的主業(yè)，是CPM的優(yōu)勢所在。在物業(yè)管理服務(wù)方面，我們將對萬利達集團和以高新科技企業(yè)為主的客戶進行需求創(chuàng)造一個安全、優(yōu)美、舒適、便利、高效、智能化的辦公環(huán)境，讓使用者更有效地投入工作之中。少的投入向潛在目標(biāo)客戶宣傳萬利達科技大廈最適宜高新科技企業(yè)研發(fā)辦公的5A級智能型寫字樓的形象，力求達到最佳的效上以較大篇幅文字對項目、環(huán)境之背景情況和發(fā)展商品牌進行詳細成為目標(biāo)市場中談?wù)摰囊粋€話題，給計劃尋找租賃物業(yè)的客戶一個鮮明的印象。通過主要新聞媒體的主題報道和業(yè)內(nèi)評論，以客觀的姿態(tài)評判優(yōu)劣，進而體現(xiàn)項目的市場關(guān)注性和新聞焦點性，以構(gòu)筑高新區(qū)發(fā)展懸念，引發(fā)潛在客戶對項目的求租熱情。前期新聞稿將重點介紹高新區(qū)之規(guī)劃與發(fā)展前景。公關(guān)活動主要目的是增加項目在各傳播媒介中的曝光率,以提活動推廣將重點放在萬利達科技大廈的形象推廣、企業(yè)宣傳、產(chǎn)品推介，在公關(guān)活動中提高大廈知名度，吸引客戶進駐。④信息發(fā)布渠道10新區(qū)飛亞達大廈物業(yè)管理以及商業(yè)經(jīng)營管理過程中更是與并且，在宣傳和推廣的投入，應(yīng)貫穿項目運營的全過程，并應(yīng)制20）10CPMCPM經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)資源，其中包括租售網(wǎng)絡(luò)資源：CPM針對高新科技企業(yè)頻繁使用互聯(lián)網(wǎng)的特點，互聯(lián)網(wǎng)將成為項目招商的重要補充渠道?；ヂ?lián)網(wǎng)這一途徑主要用于項目招商信息的發(fā)布和傳遞。招商小組將選擇在房地產(chǎn)領(lǐng)域具有影響力的網(wǎng)站，如深（（）以及其它高新科技企業(yè)經(jīng)常訪問網(wǎng)站，針對目標(biāo)客戶，發(fā)布大廈的招商信息，包括：大廈概況、項目優(yōu)勢、招商條件、聯(lián)系方式等。此外，互聯(lián)網(wǎng)信息還有成本低、覆蓋面廣、信息傳播迅速的特點。需注意客戶的形象及經(jīng)營檔次應(yīng)與大廈整體定位的檔次相匹應(yīng)全面深入的了解客戶的經(jīng)營項目、檔次、資金實力等多方面的狀況，顧全項目的整體大局，不能實行價高者得的策略，應(yīng)當(dāng)使項目的整體形象、檔次、業(yè)態(tài)有個良好的整合。對于符合項目整體并多方收集客戶的意見與建議，以最快的速度處理客戶的投訴，同時保證不影響整體商業(yè)形象與客戶的經(jīng)營活動，并總結(jié)經(jīng)驗，不斷的對經(jīng)營管理工作進行改進和提高；給對于整體商業(yè)經(jīng)營有積極作用的客戶創(chuàng)造經(jīng)營上的便利，對于整體商業(yè)經(jīng)營起消積作用的客戶則給予經(jīng)營上的引導(dǎo)與建議。VI最好一臺電腦（2）124中航物業(yè)中航物業(yè)經(jīng)營公司中航物業(yè)中航物業(yè)經(jīng)營公司中航樓宇公司中航生活公司供餐服務(wù)供餐服務(wù)使用率為多少？大概60%，具體使用率由政府相關(guān)部門提????③慎重式開局???? 復(fù)原裝修（個性化裝修 中航物業(yè)擁有經(jīng)營公司、樓宇設(shè)備公司、電梯公司、保安服務(wù)公司和生活公司等??大專業(yè)公司，可以為客戶提供全方位的專業(yè)服5000背靠多家專業(yè)公司的資源技術(shù)及人力支持，確保為商業(yè)項目提供高水平的顧問服務(wù)。依托中航集團航空工業(yè)背景和技術(shù)支持，分享集團資源優(yōu)勢。中航集團擁有天虹商場、格蘭云天酒店、亨吉利名表中心、正章干66IT500200810～15％10％3％的驕人業(yè)績。2008年平均出租率94％，比廣州租賃市場平均出租率高出約10個百分20105（三）二〇〇2、首先大廈交予租戶的寫字樓標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)為：消防標(biāo)準(zhǔn)：(1).(2).弱電標(biāo)準(zhǔn)：(1).(2).租賃面積，租賃期限、租金單價及總價，客戶的主要負責(zé)人，經(jīng)常聯(lián)系人以及有否租賃的特殊條款等等。不要輕下承諾。最好將問題與同行服務(wù)人員協(xié)商一下，或者④處理及落實處理方案2、VIP④經(jīng)營銷售人員平時要做到不定時地對重要客戶進行電話問⑨當(dāng)獲知重要客戶對我們有服務(wù)或管理方面有進一步的要求3VIP??VIP 年 月 日至 年 組②本周來 組④本周派發(fā)樓 戶⑥本周大 戶⑧本周退 戶，累 元⑩銷售均

第三部分：商務(wù)標(biāo)（報價及代理合同樣稿一．我方同意代理傭金系數(shù)為：1.1500（500；15%以上的。二．代理傭金計取方式為：：：8第三條招租招商物業(yè)代理范圍：3~2222009630，20097170·月（不含物業(yè)管理費，物業(yè)管理費元/平方米，寫字樓部分最低均價65·300 理費，物業(yè)管理費元/平方米，寫字樓部分最低均價 第??第六條甲方應(yīng)提供房屋產(chǎn)權(quán)證明、法人身份證件等資料供乙方辦理第七條甲方應(yīng)提供項目竣工驗收和合法使用的各項證明，甲方應(yīng)取第八條甲方如不能保證項目于計劃時間通過竣工驗收的，如延遲時第十條乙方應(yīng)在招租招商代理服務(wù)合同簽訂之日起45天內(nèi)提交大第十一條乙方應(yīng)在招租招商代理服務(wù)合同簽訂之日起60天內(nèi)提交第十三條甲方對本次招租招商的樓層擁有無可爭議的直接招租、招只付給乙方合同約定代理傭金30%作為咨詢、管理、配合費7總監(jiān)1人、策劃師2人和招商專員4人。整體招租招商工作 第十??條項目招商小組的營銷人員要相對固定，項目總監(jiān)未經(jīng)業(yè)主；代理傭金=每個租賃客戶成交面積1個月的租金×代理傭金租賃面積、1個月的租金。本合同按實際租賃成交面積及約第十七條乙方提交市場調(diào)查分析報告和招租招商策劃報告至依合約0＜出租率代理系數(shù)30%＜出租率代理系數(shù)60%＜出租率代理系數(shù)80%＜出租率代理系數(shù)90%＜出租率代理系數(shù)個工作日審核完畢、10每月代理傭金暫扣20%作為招租招商代理信譽保證金（招租第二十條若合同期滿后未能實現(xiàn)目標(biāo)均價，則按照未能實現(xiàn)目標(biāo)均價的代理傭金系數(shù)×0.8結(jié)算代理傭金。如果在規(guī)定期限超傭金系數(shù)×1.2階段未能完成招租計劃的50%，則業(yè)主有權(quán)終止本合同，招租招商代理信譽保證金，并按代理傭金系數(shù)×0.8結(jié)算代理第二十二條雙方商定，對招租招商代理