大型企業(yè)商務樓建設項目可行性研究報告

XX大型企業(yè)商務樓建設項目可行性研究報告【本文為WORD格式，下載后可自由編輯】第一章申報單位及項目概況

第一節(jié)項目申報單位概況企業(yè)名稱：**XX企業(yè)事務代理有限公司企業(yè)類型：有限責任公司法定代表人：XX建設地址：**縣中都大街南段988號第二節(jié)項目概況一、項目申請報告編制依據(jù)1、項目單位委托書；2、國家及省市有關政策、法規(guī)和文件；3、項目總體規(guī)劃；4、《住宅建筑設計規(guī)范》；5、《**縣城市總體規(guī)劃》；6、《城市居住規(guī)劃設計規(guī)范》；7、**市及**縣各類建筑取費標準；8、**市土地分等級及基準地價；9、《2010年**縣統(tǒng)計年鑒》；10、項目承辦單位提供的有關設想及基礎資料。二、項目背景及建設的必要性1、**縣概況**縣地處魯西南，面積877平方公里，耕地84.7萬畝，轄14處鄉(xiāng)鎮(zhèn)、493個村居，總人口76萬。**歷史悠久，文化燦爛，物華天寶，人杰地靈，佛教文化、儒家文化、運河文化交相輝映，素有“千年佛都，儒賢圣地”之美譽。日東高速橫穿東西，105國道縱貫南北。**古稱中都，歷史悠久，文化底蘊豐厚，是著名的佛教圣地?？h城西北隅的太子靈蹤塔始建于宋代，氣勢雄偉。1994年3月，在塔內發(fā)現(xiàn)了141件佛教圣物。公元前501年，偉大的思想家、教育家、政治家孔子初仕中都宰。明朝嘉靖至萬歷年間，**相繼有四人出任尚書之職。**現(xiàn)存眾多名勝古跡，發(fā)掘的北辛文化遺址和細石器化距今約1—1.5萬年。文廟建筑群始建于唐代，堪與曲阜的孔廟相媲美。自然條件氣候：**縣屬北溫帶大陸性季風濕潤氣候區(qū)，光照充足，四季分明，無霜期長，降水年季變化大，春季多南風，少雨干旱，由于氣溫回升快，季末高溫，常出現(xiàn)干熱風，形成春旱；夏季多東南風，天氣炎熱，降雨集中，日照時間長，濕度大，有利于作物生長；秋季光照充足，晝夜溫差大，降水量30年平均628毫米，因東南風和西北風頻繁互易，常出現(xiàn)秋旱和連陰雨；冬季多西北風，干旱少雪。地貌：**地處魯中低山丘陵與魯西平原交接地帶，東北屬古老泰山隆起的殘丘低嶺，西南部屬古大野澤，梁山泊東畔，整個地勢由東北緩頃西南，至高點為曇山頂峰，海拔171.7米；最低點在蜀山湖湖底，海拔36.5米，中部地勢平坦，為黃河沖擊平原，土層厚、土質好、地下水較豐富，為糧棉高產區(qū)。歷史上有山、有水、有湖泉。山脈：境內山丘屬泰沂山系，多為東南西北走向，純山面積31平方公里，主要曇山、太白山（水牛山）、臥佛山、彩山、九峰山等。太白山醉似臥牛，亦叫水牛山，有摩崖石刻，唐**寶相寺景色(13張)代大詩人李白曾到此觀賞，因此得名。河流：境內屬淮河流域京杭大運河水系。內河主要有小汶河、泉河、小新河、因勢由東北向西南注入京杭大運河，著名的京杭大運河經(jīng)**西南邊境12公里，大汶河流經(jīng)北部邊境15.3公里。湖泉：縣境西南部有南旺、蜀山、馬踏三湖、水岸相接，面積約65平方公里。明編《**縣志》記載：“湖多魚鱉荻蔬蒲，居人賴焉。夏秋之間，菱荷錦張，燦若曉霞，游者似睹江南之勝”。東北部較著名山泉11個，龍斗泉、薛家溝泉、老源頭泉、雞爪泉、趙家橋泉、濼當泉、馬莊泉等。上世紀60年代里干涸。生物資源：主要有香附、蔓荊子、枸杞子、桔梗等藥材資源104科259種,葦、藕、荸薺等水生植物，鯉、鯽、鰱、草魚、鲇魚等水生動物，兔，獾、貍、刺猬等獸類動物，貓頭鷹、麻雀、喜鵲等飛禽。社會環(huán)境簡況（社會經(jīng)濟結構、教育、文化、文物保護等）：面對**欠發(fā)達的實際，**縣委縣政府本著“正視差距、求真務實，借助外力、啟動內力，居弱圖強、爭先進位”的原則，確定了全縣經(jīng)濟社會發(fā)展總的指導思想和工作思路，以科學發(fā)展觀統(tǒng)領全局，圍繞建設“經(jīng)濟強縣、文化名縣、生態(tài)優(yōu)縣”，2007年初提出了力爭“奮戰(zhàn)五年，進入全市第一方陣，達到全省中等以上發(fā)展水平”的奮斗目標。并根據(jù)縣情實情和發(fā)展階段性特征，及時對發(fā)展目標進行調整提升。2008年4月赴蘇北考察學習后，提出了“大干2008、拼搏2009、攻堅2010，沖刺‘十二五’，兩年翻一番，五年奔強縣”的奮斗目標。地區(qū)生產總值由2006年的71.3億元提高到2008年的115億元，年均遞增27%；地方財政收入由2006年的2億元提高到2008年的3.6億元，年均遞增34.2%；固定資產投資由2006年的24.3億元提高到2008年的55億元，年均遞增50.3%。連續(xù)兩年在**市科學發(fā)展現(xiàn)場觀摩綜合評比中名列第一，人民群眾滿意度測評全市第一，獲**市經(jīng)濟社會發(fā)展綜合考核一等獎，縣域經(jīng)濟綜合評比連續(xù)三年在全省30個欠發(fā)達縣中排名第一。2008年全縣承辦市級以上各類現(xiàn)場工作會議62次，獲省級以上各類表彰獎勵125項。先后被評為全國科技進步先進縣、全省基層黨建先進縣、全省縣域經(jīng)濟社會發(fā)展先進單位、全省城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治先進縣、“平安山東”建設先進縣。按照市委對**“早日跨入強縣行列”的指示要求，把2009年確定為“拼搏創(chuàng)新年”，在縣委六次全體會議上，提出“奮戰(zhàn)五年，爭當魯南排頭兵，沖刺全省30強”的戰(zhàn)略目標，以目標高定位催生跨越發(fā)展的新動力，經(jīng)濟社會繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢。1—10月份，全縣完成GDP115億元，增長14.6%；固定資產投資68億元，增長31.2%；地方財政收入4.13億元，增長18.2%，稅收收入占地方財政收入的比重達到83.7%，提前50天完成全年財政預算收入任務。幾項主要經(jīng)濟指標增幅均居**市14個縣市區(qū)前列。堅持把跨越發(fā)展的著力點放在工業(yè)強縣上。把做大做強煤電化工（鋼材）、機械電子、紡織服裝三個百億元產業(yè)作為項目建設的總抓手，逐步實現(xiàn)由資源開發(fā)型向高新技術型的轉變。目前，投資2.6億元的義橋煤礦、投資10億元的陽城煤礦、一期投資14.05億元的陽城資源綜合利用電廠、投資1.5億元的金成機械、投資1.35億元的北匯玻璃、投資2.69億元的蒙?，F(xiàn)代牧業(yè)、總投資38億元的如意天容50萬錠緊密紡一期工程等項目，已建成投產發(fā)揮效益，其中“利生牌”小麥粉和“風光牌”變頻器獲全國名牌產品。中鋼集團富全鐵礦、華都LED項目、義能煤礦等投資過億元項目已開工建設；由聯(lián)想控股投資年產50萬噸氯堿及氯系列產品項目、100萬噸鑄鍛項目即將開工建設。截止目前，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到285個，比2006年增加105個；1—10月份，規(guī)模工業(yè)企業(yè)完成銷售收入141.5億元、實現(xiàn)利稅19億元，同比增長17.3%和11.5%。圍繞做大做強中心城區(qū)，明確了“儒釋圣地、禪意水城”一個定位，建設佛苑景區(qū)、泉河、淥河三條景觀帶，實施東部文化政務區(qū)、南部工業(yè)區(qū)、西部物流倉儲區(qū)、北部旅游生態(tài)區(qū)、中部商貿居住區(qū)五大版塊支撐，加速推進城市化進程。一是拓展城市發(fā)展框架。結合濟徐高速、臺前－兗州鐵路建設，形成了“兩環(huán)五縱七橫”的道路交通網(wǎng)絡，城區(qū)規(guī)劃面積由20平方公里擴大到42平方公里。大力度實施城市拆遷改造，進一步激活房地產市場。三年完成拆遷200余萬㎡，新建320萬㎡，長樂湖小區(qū)、北辰小區(qū)、佛都小區(qū)已回遷完畢，黃金水岸、?；坌聟^(qū)、東湖佳苑等回遷樓正在建設。完成了圣澤綜合商務廣場建設，啟動建設4星級陽光溫泉大酒店。目前，城區(qū)人均居住面積由2006年的18.9㎡增長到2008年的27.5㎡。二是暢通水系框架。開挖了蓮花湖，規(guī)劃建設了蓮花湖濕地農業(yè)生態(tài)園，實施了泉河城區(qū)段治理和淥河修復改造，貫通了城市水系。三是搭建旅游框架。突出主題文化旅游項目建設，寶相寺建筑群、佛苑景區(qū)二期工程已經(jīng)建成，對游客開放；佛苑景區(qū)三期工程已經(jīng)開工，明年上半年可完成主體工程。同時，整合佛教文化、儒家文化、運河文化，實施文化品牌戰(zhàn)略和古跡修復工程。太子靈蹤文化節(jié)被評為“中國最具影響力城市文化節(jié)”，在中央電視臺播放了《黃金塔的秘密》和《探秘**圣物》，正策劃獨具**特色的文藝演出，促進文化與經(jīng)濟的良性互動發(fā)展。2、項目的提出近幾年來，隨著住房制度改革和舊城改造步伐的加快，**縣商務寫字樓需求明顯增加，商家購房熱情持續(xù)高漲。新開發(fā)的商務樓如雨春筍般不斷涌現(xiàn)，不僅改善了人們的辦公環(huán)境，也讓**縣城區(qū)變得越來越美，越來越現(xiàn)代。樓高了、道寬了、天藍了、水清了、草綠了，人們的日子越來越好。雖然房價不斷上漲，雖然**縣城區(qū)已經(jīng)開發(fā)建成了許多商務商務樓，城市規(guī)劃區(qū)內的未開發(fā)地帶已經(jīng)不多，但是，商務樓的供需矛盾依然突出，人們購買力的旺盛依然不減。為進一步推進城市改造，提高土地使用價值，經(jīng)國土局批準，**XX企業(yè)事務代理有限公司取得該項目國有土地使用權。該項目位于**縣**縣中都大街南段988號，該項目占地面積為1919平方米。3、項目建設的必要性（1）符合國家產業(yè)政策房地產作為不動產，價值大、資金占用多，且具有保值增值的特點，不僅具有消費價值還具有投資價值。國務院2003年頒布的18號文件對房地產業(yè)在國民生產總值中的地位作了肯定，稱之為支柱產業(yè)。從房地產行業(yè)的地位來看，在國民經(jīng)濟中的支柱地位將更明顯。多年來，我國房地產業(yè)實現(xiàn)了持續(xù)、快速的發(fā)展態(tài)勢，為改善人民生活和發(fā)展國民經(jīng)濟做出了巨大貢獻。全國80多個行業(yè)中，在投資上，房地產業(yè)居首位，表明了房地產業(yè)與國民經(jīng)濟的聯(lián)系日益加深，它的持續(xù)、穩(wěn)步、健康發(fā)展，對消費、投資、相關產業(yè)、金融安全以及整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，都將產生重大影響。從房地產宏觀政策上看，始終堅持一個目標和16字方針。房地產業(yè)既是國民經(jīng)濟的基礎性、先導性產業(yè)，又是風險性產業(yè)。為實現(xiàn)房地產業(yè)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的目標，采取非“一刀切”的因地制宜、分別決策、區(qū)別對待、分類指導的16字方針將是今后國家宏觀調控落實科學發(fā)展觀必須堅持的原則。（2）符合房地產開發(fā)規(guī)劃要求當前，居民購房及商務購房十分看重住房質量，“規(guī)劃設計是否合理，功能設施是否齊全，物業(yè)管理是否完善”已經(jīng)成為買房時最為關心的問題。但是，“房屋利用率低，住房面積小”，“小區(qū)缺乏整體規(guī)劃，附屬設施不完善”的問題在**仍然存在。為此，國家對房地產發(fā)展的規(guī)劃和要求成為房地產業(yè)發(fā)展的重要基礎。隨著住房體制改革的深化、福利性分房體制的取消及貨幣購房體制的實行，城鎮(zhèn)居民的居住條件得到了顯著改善。為此，建設部制定了城市住宅建設與房地產開發(fā)“十一五”規(guī)劃，省、市也相繼編制了房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從**XX企業(yè)事務代理有限公司建設**XX企業(yè)事務代理有限公司商務樓項目來看，完全符合國家和地方房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，而且能夠帶動當?shù)鼐用裣M水平的提高，并能夠迅速提高居民的生活質量。（3）符合**市及**縣城市發(fā)展規(guī)劃**市的發(fā)展越來越迅速，經(jīng)濟規(guī)模也在不斷的增大，在經(jīng)濟規(guī)模增大的前提下，為社會各個產業(yè)的良好和健康發(fā)展奠定了堅實的基礎。在**市的遠景總體規(guī)劃中，要求全市大力發(fā)展經(jīng)濟，使**成為魯西南的工業(yè)和商貿中心。在這一總的思想指導下，順應**市大的發(fā)展方向，現(xiàn)在所要建設的小區(qū)就位于新規(guī)劃的**縣創(chuàng)業(yè)大道地帶，將為附近商戶提供更加舒適和方便的辦公生活場所。三、市場需求分析1、國內房地產市場情況按照世界各國城市化發(fā)展的一般規(guī)律，一國的城市化水平在達到30%后，城市化進程便會加快。城市化水平的提高，必然帶來城市人口的增加，從而極大帶動了對房地產的需求，成為促進房地產行業(yè)快速發(fā)展的主要動力。同時，房地產作為不動產，價值大、資金占用多，且具有保值增值的特點，使房地產不僅具有消費價值還具有投資價值。國家對房價進行調控，提高銀行貸款利率，增加經(jīng)濟適用房和一般住宅的供應量，限制“炒房”投機行為，更有利于房地產市場健康發(fā)展。我國城鎮(zhèn)家庭收入的快速增長，同時住宅消費支出在家庭支出中所占比例的快速提高，使我國城鎮(zhèn)家庭用于住宅消費支出的金額不斷加大。經(jīng)專家研究預測，未來我國房地產發(fā)展的趨勢是：（1）從房地產市場總體形勢來看，未來走勢平穩(wěn)，行業(yè)關注度減弱。在國家宏觀調控措施指導下，近年來我國房地產開發(fā)投資的快速增勢得以遏制，初步形成了以普通商品房為主的住房供應結構，房價趨于穩(wěn)定。平穩(wěn)是未來房地產市場走勢的主調，行業(yè)“關注度”減弱，成熟度將逐步提高，“橫眉冷對千夫指”、大起大伏的時代將結束。（2）從束縛已久的城市化需求看，將會帶動國家對基礎設施投資和房地產項目的大幅上升。以城市居民和總人口的比例來衡量，我國的城市化水平非常低。由于國家在改革開放以前一直實行城市和農村勞動力市場相分離的政策，使得廣大農村地區(qū)至今仍然沒有走上城市化和工業(yè)化道路。1978年實行改革開放以來，我國就逐步開始了城市化的進程，并在過去幾年里加快了這一目標實施的步伐。由于目前全國的城市居民數(shù)僅占總人口的40%，所以，農村勞動力向城市的轉移還有很長的路要走，同樣對城市住房的需求也會有很大的發(fā)展空間。（3）從被束縛的住房升級需求看，以農村人口加速轉移為表現(xiàn)的城市化伴隨而來的是住房升級的需求。城市和農村居民的人均住房面積從1980年的7～8平方米提高到如今的20多平米。因此，城市住房的總使用面積大約為30年前的十倍，在農村大約為3倍。（4）從壯大的中產階層看，收入分配和中產階層的出現(xiàn)是影響人們需求變化的重要因素。不同的收入水平?jīng)Q定了對不同產品的購買力。其它國家的經(jīng)驗顯示，人均年收入超過3000美元將會出現(xiàn)一個中產階層迅速擴大，消費需求大幅上升的時期。中國全球經(jīng)濟研究小組預測，到2011年，我國人均年收入將是目前收入水平的兩倍，達到大約2500美元，這將使中產階層的人數(shù)達到目前的6倍(總人口的28%)。（5）從住宅質量的趨勢來看，追求住宅品質的時代已經(jīng)到來。居住品質決定了生活品質，直接影響到每個人、家庭的生活品質。品質房地產時代的到來，加劇了企業(yè)的競爭，所以，開發(fā)商所建住宅、建筑要追求的不能是一時的需求，而應是經(jīng)得住時間考驗的一勞永逸的好產品。如果今天建的房子，五十年以后的人還覺得它是好房子，那么就說明是經(jīng)得起時間的考驗。所以住宅這一特殊商品的時間品質要求耐久性、文化感、適應今天和未來需求等多個方面。這一更高標準逐漸成為開發(fā)商的共識。（6）從消費者的消費觀念角度看，隨就業(yè)地附近居住的時代已經(jīng)到來。在就業(yè)地附近居住的優(yōu)點是能夠降低交通成本、時間成本，相應地也會提高個人的生活品質。隨著我國二手房、租賃市場的規(guī)范、成熟，也將推動隨就業(yè)地附近居住格局的形成,新到一地就業(yè)就出現(xiàn)一次“買賣”行為或“賣”“租”行為，一生只在一地居住，一生只買一次房子的行為將隨之改變。2、**市房地產市場狀況**市近幾年房地產市場出現(xiàn)了火爆的局面，尤其經(jīng)濟適用性住宅以及商務寫字樓更為暢銷，已經(jīng)開始成為**強有力的經(jīng)濟增長點。在當前住房制度的轉軌過渡階段，**市集團和個人購買力也隨著房改力度的加大和全民收入的增加而逐步提高，目前處于上升發(fā)展階段。但具有超前意識強、綜合性服務高的住宅建設工程目前還僅僅處于起步階段，它的市場潛力隨著市區(qū)居民的增多，對居住環(huán)境要求改善的呼聲越來越高，再加上經(jīng)濟強市、文化名市和組群結構大城市的規(guī)劃建設，**市城市規(guī)模不斷擴大，中高檔住宅的需求越來越大。特別是從2001年起，**市房地產業(yè)開始逐步規(guī)范化，宏觀環(huán)境漸趨規(guī)范，為全市房地產業(yè)的健康發(fā)展提供了保障。**房地產市場營銷時代已經(jīng)顯現(xiàn)，激烈的房地產市場競爭，促進了房地產質量、規(guī)劃、環(huán)境、景觀、配套設施等的協(xié)調和優(yōu)化。特別是**市新一輪城市環(huán)境改造，為規(guī)劃住宅社區(qū)提供了以人為本的生態(tài)氣息，從而提高了**人的居住檔次與生活品位。隨著**經(jīng)濟逐年快速增長，居民收入水平也逐年提高，對戶型合理、環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全、物業(yè)管理較好的樓盤比較看重，或投資、或居住。3、項目的市場預測**XX企業(yè)事務代理有限公司商務樓項目位于**縣中都大街南段988號，新規(guī)劃**縣中心地帶，具有以下幾個方面的市場優(yōu)勢：（1）是區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢：周邊教育、醫(yī)療、公共服務設施齊全，所處地段和區(qū)域位置極佳。因此，該項目的市場需求前景較好，市場潛力非常大。（2）是交通優(yōu)勢：緊鄰105國道，交通便利。四、建設規(guī)模和建設內容1、建設規(guī)模本項目根據(jù)**縣商務樓市場需求情況和城市總體規(guī)劃要求，結合建設地點條件和周圍環(huán)境，確定本項目總體規(guī)劃建設規(guī)模為：地上建筑總面積19000平方米，全部為商務寫字樓，另建有地下車位200個。項目總用地面積1919平方米。2、建設內容地上建筑總面積19000平方米，全部為商務寫字樓，另建有地下車位200個；項目規(guī)劃用地1919平方米，擬建商務寫字樓1棟，高處19層，低處17層，配套公共建筑、區(qū)內道路、廣場、區(qū)內綠化、景觀建筑等。五、規(guī)劃布局與工程方案（一）規(guī)劃設計方案1、設計依據(jù)本項目設計依據(jù)主要有：（1）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2）《**市城市總體規(guī)劃（2004-2020年）》（3）《**縣城市總體規(guī)劃（2004-2020年）》（4）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（5）《山東省實施“中華人民共和國城市規(guī)劃法”辦法》（6）《**市關于“中華人民共和國城市規(guī)劃法”實施意見》（7）其他有關的法律、法規(guī)及規(guī)劃局的建議2、指導思想本項目的設計指導思想為：堅持“高起點、高定位、高檔次”的原則，整體規(guī)劃，充分體現(xiàn)項目的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。結合區(qū)位特點，打造獨特的社區(qū)特色和景觀個性。依據(jù)現(xiàn)有實際，統(tǒng)籌安排，長遠規(guī)劃，從硬件到軟件都體現(xiàn)出高水平、高質量、高起點，體現(xiàn)出設施現(xiàn)代化、服務規(guī)范化、管理科學化的新型社區(qū)。3、規(guī)劃地點及現(xiàn)狀**XX企業(yè)事務代理有限公司商務樓項目位于**縣中都大街南段988號，緊靠105國道，地勢平整，地理條件優(yōu)越，交通便利。4、規(guī)劃目標合理布局，因地制宜，適應城市總體規(guī)劃的格局，滿足城市長遠發(fā)展要求，創(chuàng)造最佳的環(huán)境和宜人的空間，尋求人與城市、人與自然的和諧與均衡，建設綠色社區(qū)、文明社區(qū)并提高該地塊的綜合效益。5、規(guī)劃原則協(xié)調一致：各專業(yè)設計之間應保證協(xié)調一致，特別是設備、電氣專業(yè)之間的管線、豎井之間的關系，以及與土建之間的關系等。經(jīng)濟合理：在滿足商務樓各種使用功能的基礎上，設計時應盡量提高產品的經(jīng)濟性，特別是結構設計以及設備、電氣的管道、井、設備儀表等的設計和選用，在可能的條件下盡量降低造價，以達到節(jié)約投資的目的。環(huán)保節(jié)能：設計中應盡量選用對環(huán)保節(jié)能有力的各類材料、產品和施工工藝。建筑節(jié)能設計應滿足現(xiàn)行的國家有關標準。6、豎向設計現(xiàn)狀地形比較平坦，為了保證以后的建設和工作人員生活用水和排水的通暢，在現(xiàn)有地形上要進行一定的地面改造，在保證地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，本方案綜合進行了考慮，盡量減少填土量，降低工程造價。場地坡度為0.2-0.8%，人行道比道路路緣石高100-200毫米，地塊標高高于路面標高0.2-0.4米。7、建筑設計商務寫字樓平面貫徹“多樣性”原則，以達到多樣性的戶型來包容不同人的不同行為活動。戶型力求功能合理、面積緊湊，并且每戶主要房間均有良好的日照和景觀朝向，并遵守為小區(qū)量身定做的設計標準。項目開發(fā)時間要求短平快，建筑設計選擇了簡潔的現(xiàn)代風格，利用建筑橫豎相交錯的墻體，形成骨架；并結合凸窗、陽臺、入口雨棚、空調機位等精心的細部處理，線條流暢，棱角分明，營造了現(xiàn)代感極強的居住氛圍。在建筑造型設計上，本設計力求創(chuàng)造一種輕盈、明快的現(xiàn)代感，表達一種輕松、積極的情感，是傳統(tǒng)風格與現(xiàn)代風格的完美結合。在大的風格統(tǒng)一的前提下每種戶型都有自己的造型特點，增加了整個服務區(qū)和商住單體的可識別性。11、主要技術指標編號項目單位數(shù)量1規(guī)劃用地（含道路用地）平方米19192規(guī)劃總建筑面積平方米19000其中中商業(yè)建筑面積平方米190003規(guī)劃商務樓層數(shù)層194容積率9.95建筑密度%58.246綠地率%407停車位地上20地下200（二）建筑設計方案1、設計依據(jù)《住宅建筑設計規(guī)范》（GB50096—1999）《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2006，2010年版本）《人民防空工程設計防火規(guī)范》（GB50098-2009）《商店建筑設計規(guī)范》（JGJ48-88）《民用建筑設計通則》（GB50352-2005）《屋面工程技術規(guī)范》（GB50345-2004）《汽車庫建筑設計規(guī)范》（JGJ100-98）其它現(xiàn)行國家、部委、省市有關規(guī)范、標準和條文2、建筑設計指導思想（1）創(chuàng)造鮮明、和諧的主體城市形象。（2）體現(xiàn)鄒**XX企業(yè)事務代理有限公司深厚的文化底蘊及人文環(huán)境。（3）創(chuàng)造新世紀的居住環(huán)境。（4）精心的平面布局并兼顧投入成本。3、建筑平面設計**是一個北方城市，住戶的居住行為與氣候特征結合起來是設計的一個方向，因此在滿足自然采光通風的基礎上，盡可能將室內公共活動區(qū)域的開窗面積增大，盡量加大向陽面與室外環(huán)境的接觸面，使室內外融為一體。寫字樓平面設計力求靈活、適用、新穎。按照大衛(wèi)、大廳、大廚、小臥的原則區(qū)分功能，合理布局，優(yōu)化設計。住宅均保證明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳，日照窗地比滿足規(guī)范要求。房屋開間進深適當，門、窗尺寸及位置符合采光、通風的要求。室內房間布置以起居室為中心，合理安排各廳、室及廚房、衛(wèi)生間的位置，既滿足日常生活的需要，又滿足住室隱秘性的要求。根據(jù)與建設單位的多次協(xié)商及多輪方案的修改，同時根據(jù)**縣的市場需求，以及滿足日照、防火等技術要求，最終確定現(xiàn)在的戶型組合。該戶型組合充分考慮了用地、開發(fā)效益、城市景觀、市場需求等多方面的因素，應該說是無論哪個角度講都不盡完美，但又比較客觀現(xiàn)實的方案。戶型綜合考慮了多種組合，90平方米以下戶型為主導，占70%以上，滿足了不同商戶的現(xiàn)實需求，同時滿足了購買和租賃等多種使用方式。人民防空建筑作為高層建筑，是國家明令要求設計的內容之一。本項目屬于高層住宅，故每棟主體建筑下均有一層人防地下室。人防地下室結合地上建筑的功能分區(qū)，每個樓座設兩個防護單元，每個防護單元有獨立的防護設備，每個防護單元為一個獨立的防火分區(qū)和防煙分區(qū)。每個防護單元設兩個（或有的共用一個）防護出口滿足規(guī)范要求。4、建筑剖面設計本商務寫字樓工程由1棟19層高層建筑組成，地下車庫為1層。建筑層高為2.9m。5、建筑立面設計商住建筑單棟面寬較窄，利用高度優(yōu)勢體現(xiàn)出建筑向上，挺拔的感覺，利用現(xiàn)代立面構成手段，利用構架，凸窗、挑板等手法結合主體，鮮明、飽和的色彩突出的屋面造型，形成個性化的寫字樓組群。6、建筑裝修住宅建筑填充墻體采用多排孔燒結粉煤灰磚,符合本市發(fā)展節(jié)能墻體材料的要求。戶內分隔墻采用輕質隔墻，以盡量增大戶內使用空間。入戶門采用防盜門，內門采用夾板門或暫不裝門，窗戶采用中空塑鋼窗，以滿足建筑節(jié)能要求。架空層地面采用防潮地面；寫字樓面為C20細石砼地面；餐廳、會議中心地面為貼防滑磚地面（帶防水層），墻面皆為混合砂漿墻面，刷乳膠漆，頂棚為混合砂漿頂棚，廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面標高皆低于其它地面20mm。屋面平屋頂處為膨脹珍珠巖保溫屋面，坡屋面處為紅色粘土瓦屋面。屋面排水為有組織排水，雨水管采用PVC塑料落水管。室外坡道為混凝土坡道，散水為1000寬細石砼散水。（三）結構設計方案1、設計依據(jù)《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》GB50068-2001《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009-2001《砌體結構設計規(guī)范》GB50003-2001《混凝土結構設計規(guī)范》GB50010-2002《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011-2002《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB5007-2002《建筑地基處理規(guī)范》JGJ79-920022、基本設計參數(shù)建筑結構的安全等級為二級。建筑結構可靠度采用的設計基準期T取50年?？拐鹪O防烈度為7度，設計基本地震加速值為0.05g，設計地震分組為第一組。建筑抗震重要性分類為乙類建筑，地震作用須符合7度抗震設防烈度的要求抗震等級商業(yè)框架抗震等級為四級。地下車庫框架抗震等級為三級。3、上部結構方案商業(yè)公建結構采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結構體系，梁板式樓面。地下車庫結構采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結構體系框架結構建筑物外墻均采用空心磚墻，并做外墻體保溫。內墻為砌塊墻，磚砌體結構建筑物墻體均采用燒結煤矸石磚墻。連系梁兼做門窗過梁。圍護墻皆按有關結構規(guī)范要求設置構造柱、圈梁，并設置墻柱拉結筋，以滿足結構抗震設防要求。4、基礎設計方案商住樓擬采用箱形基礎。其它建筑物擬采用混凝土條形基礎或獨立柱基。具體的基礎形式應根據(jù)實際的地質勘察資料和結構荷載情況確定。5、結構荷載基本風壓Wｏ=0.55kN/m2，地面粗糙度取B類。雪菏載：0.35kN/m2主要樓面和屋面菏載標準值按建筑結構菏載規(guī)范取值：庫房5.0kN/m2商業(yè)3.5kN/m2廁所、陽臺、樓梯2.5kN/m26、結構材料本項目建筑物主體結構混凝土強度等級：混凝土強度等級：五層以下為C35；框架混凝土強度等級為C30、基礎墊層混凝土為C10外，其它處皆為C20；鋼筋采用HPB235級和HRB335級鋼筋。砌體材料強度等級為Mu10，砌筑砂漿地面以下采用M5.0水泥砂漿，地面以上為M5.0混合砂漿，未說明的其它結構問題皆按國家有關規(guī)范、規(guī)程執(zhí)行。（四）給排水設計方案1、設計依據(jù)及設計范圍建設單位提供的有關設計任務書和建筑專業(yè)方案資料。國家頒布的現(xiàn)行有關規(guī)范和標準。設計范圍：規(guī)劃基地內室內外給排水，消防設計。2、給水方案（1）需水預測①商業(yè)建筑用水按7升/m2.天計，商業(yè)建筑面積為19000平方米，則最高日最高用水量為133立方米。②市政、公建、綠化用水量為取上述的15%，最高日最高用水量為19.95立方米。③未預見用水量及管網(wǎng)漏失水量未預見用水及管網(wǎng)漏失水量按其最高日用水量的10%計，則該用水量為13.3立方米。綜上所述，規(guī)劃該項目最高日總用水量為166.25立方米。（2）供水水源及水壓①水源：取自市政給水管網(wǎng)，擬從城市干道各引入一路DN200給水管，引入后在基地內成環(huán)狀布置，以滿足整個社區(qū)生活和消防用水。市政水壓按0.25Mpa考慮。②水質：水質符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》GB5745-89。③給水系統(tǒng)：供水系統(tǒng)根據(jù)建筑高度的不同分成3個不同的壓力分壓。低壓生活供水系統(tǒng)：1—6層建筑、市政用水，由**縣供水集團供應。中壓生活供水系統(tǒng)：7—15層建筑生活用水、室外消防。高壓生活供水系統(tǒng)：15層以上建筑生活用水。（3）管網(wǎng)的布置為了提高商務樓供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結合的方式。主干管以環(huán)狀網(wǎng)布置，支管以枝狀網(wǎng)布置。在主要道路上布置給水主干管。3、消防設計（1）建筑物按二類建筑防火標準設計，耐火等級為二級。（2）消防水量：根據(jù)消防規(guī)范商務樓同一時間內按發(fā)生一次火災計，一次火災滅火用水量為20升/秒，一次著火時間按2小時計，則項目室外消防用水量為140立方米/日。對于項目室內消防用水由變頻調速供水設備供水，消防用水量為室內消火栓系統(tǒng)15升/秒，同一時間內按2個消火栓計算，2個小時滅火用水量為216立方米/日，則消防總用水量為356立方米/日。（3）消防水源：室外消防用水取自城市自來水網(wǎng)，兩路DN200給水管在基地內呈環(huán)狀網(wǎng)布置，環(huán)網(wǎng)上按間距不大于120m布置地上式三出口消火栓,消防栓采用半地下防凍式。室內消防用水儲存在消防專用水池內，消火栓系統(tǒng)按火災延續(xù)時間2小時，自動噴水滅火系統(tǒng)按火災延續(xù)時間1小時計，消防貯水量共為360m3。（4）消防系統(tǒng)：室內消火栓系統(tǒng)管網(wǎng)豎向成環(huán)，按規(guī)范要求在走道公共部位布置單出口消防栓，其間距保證任何部位有兩個消防栓的水槍充實水柱同時到達，充實水柱按10m設計。（5）自動噴水滅火系統(tǒng)為穩(wěn)高壓濕式系統(tǒng)，每個防火分區(qū)及樓層分別設有水流指示器，在大廳、公共走道庫房等處均布置快速響應噴頭。（6）每層按規(guī)范配置磷酸銨鹽干粉手提式滅火器。。（7）建筑疏散樓梯在數(shù)量、間距、疏散寬度等方面均應能滿足消防要求。4、排水方案（1）排水體制：本著高起點、高標準的要求，室內排水采用污、廢水合流制排水系統(tǒng)；室外排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。污水經(jīng)生化處理消毒后排入市政污水管網(wǎng)，雨水排至市政雨水管網(wǎng)。（2）排水系統(tǒng)：①雨水：雨水流量按**市暴雨強度公式計算，重現(xiàn)期為一年，雨水管管徑按雨水流量計算；各管段流向布置，根據(jù)豎向規(guī)劃及水系分布進行考慮，本著就近排入水體的原則進行布置。最小管徑D300，最大管徑為D600。規(guī)劃后，該項目區(qū)排水通暢、迅速、無積水現(xiàn)象。②污水：污水流量按給水量的90%計，商住數(shù)、公建樓的污水需經(jīng)化糞池初沉，然后流入污水管。5、管材（1）室外給水管選用實壁給水塑料管，橡膠圈接口；室內給水管選用PPR塑料管，熱熔焊接。（2）室內排水管選用硬聚氯乙烯排水塑料管，粘接；室外排水管選用排水塑料管，橡膠圈接口。（3）熱水管選用耐熱型鋁塑管及配件，卡套連接。（4）消防噴淋管DN150選用無縫鋼管，內外熱鍍鋅；DN≤100，選用熱鍍鋅鋼管，管道連接；DN≧100，卡箍連接；DN＜100，絲扣連接。（五）制冷及取暖設計方案1.制冷機組選用多聯(lián)機，用于夏季制冷，冬季制熱，置于屋頂，不需單設機房。2.室內冬季室內溫度24-27度，廚房冬季室內溫度19度，其余房間冬季室內溫度22度.3.采用風機盤管加新風系統(tǒng).4.新風均由新風機處理后,提供各房間.5.風管道全部采用新型風管保溫板材制作。（七）供電及電信設計方案1、供電設計（1）設計依據(jù)建設單位提供的有關設計任務書。建筑、結構、給排水等有關專業(yè)提供的資料。國家頒發(fā)的有關設計規(guī)范和標準。《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》【GB50052-2009】《10KV及以下變電所設計規(guī)范》【GB50053-94】《低壓配電設計規(guī)范》【GB50054-95】《建筑物防雷設計規(guī)范》【GB50057-94，2000年版】《民用建筑電氣設計規(guī)范》【JGJ16-2008】《建筑設計防火規(guī)范》【GB50016-2006,2010年版】《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》【GB500116-98】（2）供電設計1、本工程屬一類高層建筑：消防系統(tǒng)設施電源（消防中心、安防、正壓送風機、排煙風機、消防電梯、消防照明及應急指示疏散照明、普通客梯、各走廊、電梯前室、防煙樓梯間、通信系統(tǒng)等為一級負荷）。生活水泵、排污泵等為二級負荷，其它為三級負荷。2、供電電源：采用兩路獨立10KV電源供電，兩路10KV電源采用電纜穿保護管埋地引入本建筑，并送至地下層高壓配電室的電源進線柜。兩路10KV電源同時工作，互為備用，當一路電源停電或故障時，另一路電源自動投入帶全部負荷供電。3、在地下層設高低壓配、變電室，供本工程的消防配電系統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、應急照明及誘導疏散指示照明系統(tǒng)和普通照明系統(tǒng)的用電。4、消防系統(tǒng)設施電源均采用雙回路專用電纜供電，在最末一級配電箱處設雙電源自投裝置，自投方式采用雙電源自投自復，其它電力設備采用放射式與樹干式供電方式。5、自配變電室至各層的消防設施、動力設備及其它設備的供電線路均沿強電豎井內的電纜橋架敷設。自各層配電箱至各用電設備的供電線路均穿鋼管沿地板或沿墻暗敷設。6、室內照明設計依據(jù)建筑照明設計標準（GB50034-2004）要求布置燈具。（3）建筑物防雷建筑物防雷按二級考慮。在各建筑物頂部設避雷帶做接閃器，引下線利用柱內二根以上主筋，接地極利用建筑物基礎，建筑物每層利用框架梁鋼筋與柱內主筋連接形成法拉第籠防雷擊，對建筑物各電源電纜進戶處設置防雷擊電涌保護器。各建筑物的強、弱電豎井引入線采用金屬管保護以防雷電波侵入。建筑物內低壓配電屏、各層配電箱及帶有計算機、弱電信息裝置的中端配電箱分三級設置電涌保護器。本工程接地保護采用TN-S接地系統(tǒng)，變壓器中性點直接接地，設專用接地線（PE線），接地體利用建筑物基礎鋼筋，所有進戶金屬管線、電梯接地、防雷接地、弱電接地、電氣設備接地及建筑物的各種水平、垂直金屬管干線與建筑物接地體全部連接，形成總等電位連接，接地電阻小于1歐。淋浴、衛(wèi)生間等設施局部輔助等電位聯(lián)結，防止電擊或微電擊的發(fā)生。2、電信設計（1）在地下一層設弱電室，電話、有線電視、網(wǎng)絡系統(tǒng)均終端均設在弱電室內。（2）網(wǎng)絡信息點及電話點設置：1）辦公區(qū)域部分按5-10平方米配置一個信息點點、公共區(qū)域部分按20-50平方米配置一個信息點、每個會議室配置1-2個信息點。2）網(wǎng)絡及電話均引自市市政各網(wǎng)絡，進戶采用光纖穿管埋地引入弱電室。室內線路均沿弱電豎井內橋架敷設。由弱電豎井內配線架至各電話出線座的線路，均穿鋼管沿地或沿墻暗敷設。（3）有線電視系統(tǒng)的設置：1）有線電視引自市有線電視網(wǎng)，進戶采用光纖穿管埋地及沿橋一側引入弱電室。室內線路均沿弱電豎井內橋架敷設。由弱電豎井內分配箱至各電視出線座的線路，均穿鋼管沿地或沿墻暗敷設。2）在各會議室、會議休息廳、展覽室、接待室等設置有線電視出線座。（八）管線鋪設方案本工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃氣管共7種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設外，其余管線一律采用直埋鋪設。各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時，應遵守如下原則：1、壓力流管讓重力流管。2、小管徑讓大管徑3、給水管盡量在污水管上面。4、易彎曲管讓不易彎曲管。5、臨時性管線讓永久性管線。6、工程量小的管線讓工程量大的管線。

六、項目實施進度本項目申請報告報告于2011年3月編制，立項批復后應立即著手進行前期準備工作，及時委托設計單位編制初步設計，并進行建設場地的拆遷、勘測和場地平整等工作。開發(fā)建設期為兩年。開發(fā)總目標是建設一個環(huán)境優(yōu)美、舒適、工程質量優(yōu)良，規(guī)劃設計合理，配套設施齊全，物業(yè)管理一流，集居住、娛樂、購物為一體的文明社區(qū)，成為**縣的優(yōu)良寫字樓。為確保工程質量和施工進度，嚴格執(zhí)行投資項目的法人責任制、招標投標制、工程監(jiān)理制和合同管理制，通過科學組織、合理安排工期，加快項目建設進度，確保建設目標的實現(xiàn)。七、投資估算與資金籌措（一）建設投資1、編制依據(jù)國家發(fā)改委、建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版。中華人民共和國建設部發(fā)布的《房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。規(guī)劃設計院提供的總體規(guī)劃圖設計說明。估算中的有關稅金和費用按現(xiàn)行規(guī)定和同類項目的平均水平測算。該項目的基本配套費用按現(xiàn)行造價估算。工程費用按國家建設工程計價規(guī)范及山東省建筑工程消耗量定額計算。國家現(xiàn)行的有關法規(guī)和規(guī)定。2、投資估算范圍投資估算范圍為本次項目分析的全部內容，包括土地購置費用，建筑安裝工程費用，工程建設其他費用，管理費用，銷售費用，以及財務費用，不可預見費等。3、編制方法建安工程費參照同類建筑物近期單位造價,按指標估算法進行估算，其他費用均根據(jù)項目實際情況估算，并考慮了5%的不可預見費。4、項目總投資經(jīng)測算，項目總投資估算額為4900萬元，全部為開發(fā)產品投資。詳見項目總投資估算表。（二）開發(fā)進度計劃項目擬開發(fā)建設期為兩年，項目開發(fā)用款計劃詳見投資使用計劃與資金籌措表。（三）資金籌措本項目總投資4900萬元，所需資金由**XX企業(yè)事務代理有限公司通過自籌、預售房款解決。**XX企業(yè)事務代理有限公司投入項目資本金2800萬元，房屋預售款2100萬元。四、投資指標開發(fā)部分單位功能總投資為2437.81元/平方米。

第二章發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析

第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析一、**市城市性質：以發(fā)展先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)為主的魯西南地區(qū)中心城市，省級歷史文化名城。二、市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：城鎮(zhèn)規(guī)模等級結構分為四級，一級為中心城市**一曲阜都市區(qū)(**市區(qū)、曲阜、兗州、**)；二級為次中心城市微山、魚臺、金鄉(xiāng)、嘉祥、**、泗水、梁山等7個縣城；三級為22個中心鎮(zhèn)；四級為其他一般建制鎮(zhèn)。城市化水平2010年達到49％左右，2020年達到60％左右。要優(yōu)先構建復合中心城市，加強都市區(qū)一體化建設；著力培植次中心城市，積極發(fā)展中心鎮(zhèn)，適度發(fā)展一般鎮(zhèn)，適時合并行政村；統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)居民點、各類產業(yè)、重大基礎設施和公共服務設施，努力構建分工有序、布局合理的城鎮(zhèn)體系。三、城市規(guī)模：近期到2010年，城市人口25萬人左右，用地35平方公里；遠期到2020年，城市人口35萬人左右，用地50平方公里。四、城市規(guī)劃布局：**有著豐富的歷史積淀和濃郁的人文景觀。近年來，**縣在城市規(guī)劃中，堅持以彰顯歷史文化名城和新興煤電工業(yè)基地的特色為總綱，統(tǒng)籌城市、鄉(xiāng)村、產業(yè)、基礎設施、經(jīng)濟社會、生態(tài)建設，做到各類規(guī)劃相互支撐配套銜接，促進資源要素優(yōu)化配置，實現(xiàn)融合互動發(fā)展。突出產業(yè)先導。突出以人為本。堅持把“以人為本”，把城市設施的實用性和普惠性結合起來，大到重點工程，小到一個公交站點，力求體現(xiàn)便民利民。不斷加大民生項目實施力度，加快經(jīng)濟適用房和廉租房建設步伐，提高城市住房保障能力。突出生態(tài)宜居。緊扣“儒學之都、園林城市、山清水秀、生態(tài)宜居”城市形象定位，堅持生態(tài)環(huán)境建設與城市開發(fā)建設一起抓，水系整治、造綠與周邊開發(fā)建設同部署。注重生態(tài)建設和景點打造，按照適度超前、分區(qū)合理、特色鮮明、優(yōu)勢凸顯的原則，完善城市總體規(guī)劃，編制城市片區(qū)控制性詳細規(guī)劃和重要地段、重要節(jié)點修建性詳細規(guī)劃，逐步實現(xiàn)規(guī)劃全覆蓋。突出規(guī)劃的經(jīng)濟性，把城市規(guī)劃與經(jīng)濟發(fā)展相結合，強化城市設計意識，把特色化、精品化設計理念融入到城市規(guī)劃中。同時，實行“六公示一監(jiān)督”制度，切實維護規(guī)劃的嚴肅性和權威性。為加快**舊城改造，改善老城區(qū)居住環(huán)境，項目區(qū)規(guī)劃為商業(yè)。項目符合**縣總體規(guī)劃，也符合加強**環(huán)境綜合整治，創(chuàng)建“國家園林城市”的目標要求。

第二節(jié)產業(yè)政策分析目前我國正在經(jīng)歷工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，市場化，國際化，并行快速發(fā)展的階段，房地產既是重要的生產資料，也是重要的生活資料。經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，和生活水平的持續(xù)提高，都必然導致房產業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)產業(yè)鏈很長，與上下游的關聯(lián)眾多。由此決定了房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中具有支柱產業(yè)地位。所以保持房地產業(yè)務的健康持續(xù)發(fā)展，意義重大。本項目為商業(yè)商務樓，符合房地產開發(fā)的產業(yè)政策。

第三節(jié)行業(yè)準入分析該項目完全符合**縣城市規(guī)劃，項目單位資質符合房地產行業(yè)準入標準的規(guī)定。

第三章資源開發(fā)及綜合利用分析

第一節(jié)資源開發(fā)方案本項目為房地產開發(fā)，不屬于資源開發(fā)類項目，故不再進行資源開發(fā)方案分析。

第二節(jié)資源利用方案一、我國資源利用現(xiàn)狀資源是指維持生命和生活所必需和經(jīng)常利用的物質，包括空氣、水、陸地、森林、礦產、能源等。人人都在利用或接觸資源，人類對地球資源的需要不斷增加。地球資源的開發(fā)和利用，為人類文明進程提供了必要的物質基礎。人口多、人均資源不足是中國的基本國情。土地即地球陸地的表面部分，它是人類生活和生產的主要空間場所。土地是由氣候、地貌巖石、土壤、植被和水文等自然要素共同作用下形成的自然綜合體，也是人類生產勞動的產物。土地資源是一種“綜合”的自然資源，具有一切農業(yè)自然資源的屬性，是人類社會最基本的生產資料與勞動對象。中國山地多，平地少，干旱、高寒區(qū)域大，耕地發(fā)展受限制；人均耕地少，人地矛盾尖銳。目前，我國經(jīng)濟的快速增長在很大程度上是靠消耗大量資源實現(xiàn)的。我國的資源比較貧乏，人均資源擁有量僅為世界平均水平的四分之一，且時空分布不均。土地是極其寶貴的自然資源，是生產力的重要要素，是人類生產和生活最基本的物質資料。我國實有耕地18.3億畝，平均每人只有耕地1.4畝，只相當于美國人均耕地11.1畝的十分之一左右，還不到世界平均水平的三分之一。因此，我國是一個典型的人多地少、人均資源緊缺的國家。我國實行最為嚴格的土地資源管理制度。基本建設項目主要消耗的是土地資源。二、項目所在區(qū)域的資源概況根據(jù)《**年鑒》，至2009年末，全市土地總面積4375平方公里，耕地面積20萬公頃，陸地面積36.18萬公頃，水域面積7.33萬公頃。同期全市戶籍人口達351.6萬人，人口密度為每平方公里804人，而全省人口平均密度為每平方公里724人，**市人口密度高于全省人口密度，可見**市人口稠密，是土地資源十分寶貴的地區(qū)。三、項目資源利用分析1、本項目總用地面積1919㎡2、用水量估算：最高日用水量：166.25m3/d

第三節(jié)資源節(jié)約措施1、所有設備一律選用符合國家有關規(guī)定的節(jié)能型設備，不在國家已公布淘汰的機電產品之列。電器設備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。2、衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。3、燈具以節(jié)能型為主，以節(jié)約電能。4、合理布置建筑物朝向，盡量保持采光條件良好。5、采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術、新工藝以節(jié)能降耗。除上述措施外，項目區(qū)管理機構應加強管理，完善各種規(guī)章制度，按期對各類設備、管道、器具等進行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費。

第四章節(jié)能方案分析

中國是能源資源嚴重短缺的國家。石油、天然氣人均剩余可采儲量僅有世界平均水平的7.7%和7.1%，儲量比較豐富的煤炭也只有世界平均水平的58.6%。按目前探明儲量和開采能力測算，中國煤炭、石油、天然氣的可采年限分別只有80年、15年和30年,而世界平均水平分別是230年、45年和61年。近年來能源消費急劇增長，供需矛盾日益突出，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟社會持續(xù)發(fā)展的最大制約，直接威脅國家經(jīng)濟安全。2005年煤炭產量達21.9億噸，比2000年翻了一番，仍不能滿足需要。石油凈進口量由2000年的0.76億噸，迅速增長到2005年的1.43億噸。與能源短缺形成強烈反差的是，能源浪費驚人。近年來單位國內生產總值能耗不降反升，單位GDP能耗數(shù)倍于發(fā)達國家，按2000年價格計算，2002年至2004年分別為1.30、1.36、1.43噸標準煤／萬元，2005年與2004年持平，今年上半年同比上升0.8%。面對如此嚴峻的形勢，十屆全國人大四次會議審議通過的“十一五”規(guī)劃綱要確定，2010年單位國內生產總值能耗比2005年降低20%，這是新中國成立以來第一次以法律文件的形式，將節(jié)能確立為必須完成的約束性目標。在眾多能耗領域里，建筑能耗是最大的。目前，建筑能耗已占到我國各工業(yè)部門全國總能耗的1/3。建設部已把能耗標準作為一個強制性門檻，推行到建筑的各個環(huán)節(jié)。把能耗標準作為項目審批、核準和開工建設的強制性門檻。凡是達不到工程建設節(jié)能強制性標準的，不得進入市場?！蹦壳拔覈青l(xiāng)建筑圍護結構保溫隔熱和氣密性能差、采暖空調系統(tǒng)能源利用效率低下，這與發(fā)達國家不斷提高的建筑節(jié)能要求相比，差距越來越大，譬如北京市，一個冬季每平方米采暖需耗費22.4公斤標準煤，而在德國，這一數(shù)字小于９公斤。我國已經(jīng)編制的居住建筑與公共建筑節(jié)能設計標準，都是在原有能耗基礎上，通過改善建筑圍護結構保溫隔熱性能，以及提高設備和系統(tǒng)能源利用效率，做到節(jié)能50%。按照標準建造的節(jié)能建筑，不僅節(jié)約能源，還提高了建筑的舒適性，做到冬暖夏涼。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國目前已累計建成節(jié)能建筑面積10．6億平方米，但這一數(shù)字僅占全國城鎮(zhèn)既有建筑面積7％的比例。

通過執(zhí)行建筑節(jié)能標準就能把我國巨大的節(jié)能潛力挖掘出來，從而提高我國國民經(jīng)濟的總效率。一、節(jié)能設計依據(jù)1、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》2、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》【JGJ134-2001】3、《民用建筑熱工設計規(guī)范》【GB50176-93】4、《建筑照明設計標準》【GB50034-2004】5、《公共建筑節(jié)能設計標準》【GB50189-2005】6、《建筑采光設計標準》【GB/T50033】7、《建筑節(jié)能工程施工質量驗收規(guī)范》【GB50411-2007】二、節(jié)能設計要求我國幅員遼闊、地形復雜、由于地理緯度、地勢和地理條件的不同，各地區(qū)氣候差異懸殊，根據(jù)氣候特點，我國分為五個建筑熱工分區(qū)：嚴寒地區(qū)、寒冷地區(qū)、夏熱冬冷地區(qū)、夏熱冬暖地區(qū)、溫和地區(qū)。山東地區(qū)屬于夏熱冬冷地區(qū)，**市年平均最高氣溫19.4℃，年平均最低氣溫8.6℃，該地區(qū)的建筑必須滿足夏季防熱要求，適當兼顧冬季保溫。本項目的有關節(jié)能要求如下：1、設計指標：室內熱環(huán)境指標：冬季采暖建筑室內平均溫度不低于18℃，換氣次數(shù)為1.0次/小時，夏季空調建筑室內平均溫度不低于26℃，換氣次數(shù)為1.5次/小時，夏季自然通風情況下，建筑物外圍護結構內表面溫度不高于35℃。建筑能耗指標：本項目采暖耗熱量、空調耗冷量、耗電量指標采暖期空調降溫期耗熱量指標qH(W/M2)耗冷量指標qR(W/M2)耗電量指標qER(W/M2)22.024.012.82、本項目建筑熱工設計的一般要求本項目建筑群體的平面和豎向布局，宜采用交錯排列、斜、坡地臺階排列形式，不宜采用不利于自然通風的周邊式和混合式布置，朝向宜為南偏西5℃至南偏東30.5℃之間，綠化方面宜在建筑需要遮陽部位南側或東西側布置樹冠高大的落葉樹，有條件可以采用綠化屋面、并做好建筑物周邊場地的綠化工作。3、圍護結構規(guī)定性指標要求本項目建筑設計應采用合理的平面布局，減少外表面積。建筑的體型系數(shù)宜控制在0.32以下。當體型系數(shù)超過0.32時，外圍護結構屋面、墻面、窗的傳熱阻應符合下面各表的要求，體型系數(shù)不得超過0.38。屋面：屋面?zhèn)鳠嶙柚礡(M2·K/W)ρ〈0.700.7-0.85D4.1-61.6-4>3≤3R0.971.091.261.42當體型系數(shù)超過0.35時，屋面?zhèn)鳠嶙柚礡除符合上表外。不得小于1.26M2·K/W，體現(xiàn)系數(shù)在0.32-0.35之間時R按插值計算。墻體傳熱阻值R(M2·K/W)墻體D=4.1-6D=1.6-4南墻0.620.69東西墻ρ≥0.60.730.80ρ<0.60.620.69北墻0.740.83墻體冷橋處傳熱系數(shù)應不小于0.52M2·K/W，當體型系數(shù)超過0.35時，南墻、東西墻的傳熱系數(shù)按北墻采用。門窗：本項目各朝向門窗總面積與各朝向墻體總面積之比，或不同朝向的窗墻面積比及其相應的門窗傳熱阻應符合下表規(guī)定：窗朝向窗墻面積比傳熱阻R(M2·K/W)北0.25≥1/3.0東西南北朝向建筑0.15≥1/4.7東西朝向建筑0.30≥1/2.7南0.35≥1/4.7總面積比0.23各方向的熱阻值同上當體型系數(shù)超過0.32，每增加0.01，減少窗傳熱10%，當體型系數(shù)達到或超過0.35時，各朝向窗戶的傳熱阻R應不小于1/2.7M2·K/W，各朝向或窗墻面積比超過上表規(guī)定時，每增加20%，各朝向或總窗戶的保溫性能按下窗的傳熱系數(shù)表的窗戶類型序列提高1當。多層建筑門窗的氣密性不低于GB7107規(guī)定的Ⅲ級，高層建筑門窗的氣密性不低于Ⅱ級，陽臺門肚板傳熱系數(shù)應達到0.59M2·K/W。南、東、西窗均應設置外遮陽設施，外遮陽設施宜采用活動遮陽，遮陽率應達到80%，遮陽設施應在建筑設計中考慮，并不得影響通風和正常采光。窗的傳熱系數(shù)表窗框材料窗戶類型空氣層厚度（mm）窗框窗洞面積比（%）傳熱系數(shù)K(W/M2K)鋼鋁單層窗-20-306.4單框雙玻璃1220-303.91620-303.720-3020-303.6雙層窗100-14020-303.0單層+單框雙玻璃100-14020-302.5塑料（木）單層窗-30-404.7單框雙玻璃1230-402.71630-402.620-3030-402.5雙層窗100-14030-402.3單層+單框雙玻璃100-14030-402.0樓梯間：本項目的樓梯間宜采用封閉式，封閉式樓梯間外墻應設置保溫層，與封閉式樓梯間相鄰的隔墻，當建筑為1-6層時，其傳熱阻應為北墻的60%；當建筑為7-30層時，其傳熱阻應為北墻的60%；與非封閉式樓梯間相鄰的隔墻，按外墻設計。樓梯間分戶門的傳熱阻應與樓梯間隔墻的傳熱阻一致，氣密性要求同窗戶合格品要求。三、節(jié)能施工要求建筑節(jié)能分部工程分為10個分項工程，節(jié)能工程應按分項工程驗收。而各檢驗批應按主控項目和一般項目驗收；主控項目應全部合格；一般項目應合格，當采用計數(shù)檢驗時，應有90％以上的檢查點合格，且其余檢查點不得有嚴重缺陷；各檢驗批應具有完整的施工操作依據(jù)和質量驗收記錄。建筑節(jié)能的施工必須認真執(zhí)行《建筑節(jié)能工程施工質量驗收規(guī)范》（GB50411-2007），并符合以下強制性條文的要求：第一條：單位工程竣工驗收應在建筑節(jié)能分部工程驗收合格后進行。第二條：設計變更不得降低建筑節(jié)能效果。當設計變更涉及建筑節(jié)能效果時，應經(jīng)原施工圖設計審查機構審查，在實施前應辦理設計變更手續(xù)，并獲得監(jiān)理或建設單位的確認。第三條：建筑節(jié)能工程應按照經(jīng)審查合格的設計文件和經(jīng)審查批準的施工方案施工。第四條：墻體節(jié)能工程使用的保溫隔熱材料，其導熱系數(shù)、密度、抗壓強度、燃燒性能應符合設計要求。第五條：墻體節(jié)能工程的施工，應符合下列規(guī)定：1、溫隔熱材料的厚度必須符合設計要求。2、保溫板材與基層及各構造層之間的粘結或連接必須牢固。粘結強度和連接方式應符合設計要求。保溫板材與基層的粘結強度應做現(xiàn)場拉拔試驗。3、保溫漿料應分層施工。當采用保溫漿料做外保溫時，保溫層與基層之間及各層之間的粘結必須牢固，不應脫層、空鼓和開裂。4、當墻體節(jié)能工程的保溫層采用預埋或后置錨固件固定時，錨固件數(shù)量、位置、錨固深度和拉拔力應符合設計要求。后置錨固件應進行錨固力現(xiàn)場拉拔試驗。第六條：嚴寒和寒冷地區(qū)外墻熱橋部位，應按設計要求采取節(jié)能保溫等隔斷熱橋措施。第七條：幕墻節(jié)能工程使用的保溫隔熱材料，其導熱系數(shù)、密度、燃燒性能應符合設計要求。幕墻玻璃的傳熱系數(shù)、遮陽系數(shù)、可見光透射比、中空玻璃露點應符合設計要求。第八條：建筑外窗的氣密性、保溫性能、中空玻璃露點、玻璃遮陽系數(shù)和可見光透射比應符合設計要求。第九條：屋面節(jié)能工程使用的保溫隔熱材料，其導熱系數(shù)、密度、抗壓強度或壓縮強度、燃燒性能應符合設計要求。第十條：地面節(jié)能工程使用的保溫材料，其導熱系數(shù)、密度、抗壓強度或壓縮強度、燃燒性能應符合設計要求。第十一條：建筑節(jié)能工程的施工作業(yè)環(huán)境和條件，應滿足相關標準和施工工藝的要求。節(jié)能保溫材料不宜在雨雪天氣中露天施工。外保溫工程施工期間以及完工后24h內，基層及空氣溫度不應低于5℃。夏季應避免陽光暴曬。在5級以上大風天氣和雨天不得施工。第十二條：采暖系統(tǒng)的安裝應符合下列規(guī)定：1、采暖系統(tǒng)的制式，應符合設計要求；2、散熱設備、閥門、過濾器、溫度計及儀表應按設計要求安裝齊全，不得隨意增減和更換；3、室內溫度調控裝置、熱計量裝置、水力平衡裝置以及熱力入口裝置的安裝位置和方向應符合設計要求，并便于觀察、操作和調試；4、溫度調控裝置和熱計量裝置安裝后，采暖系統(tǒng)應能實現(xiàn)設計要求的分區(qū)）溫度調控、分棟熱計量和分戶或分室（區(qū)）熱量分攤的功能。第十三條：采暖系統(tǒng)安裝完畢后，應在采暖期內與熱源進行聯(lián)合試運轉和調試。聯(lián)合試運轉和調試結果應符合設計要求，采暖房間溫度相對于設計計算溫度不得低于2℃，且不得高于1℃。檢驗方法：檢查室內采暖系統(tǒng)試運轉和調試記錄。檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。第十四條：通風與空調節(jié)能工程中的送、排風系統(tǒng)及空調風系統(tǒng)、空調水系統(tǒng)的安裝，應符合下列規(guī)定：1、各系統(tǒng)的制式，應符合設計要求；2、各種設備、自控閥門與儀表應按設計要求安裝齊全，不得隨意增減和更換；3、水系統(tǒng)各分支管路水力平衡裝置、溫控裝置與儀表的安裝位置、方向應符合設計要求，并便于觀察、操作和調試；4、空調系統(tǒng)應能實現(xiàn)設計要求的分室(區(qū))溫度調控功能。對設計要求分棟、分區(qū)或分戶(室)冷、熱計量的建筑物，空調系統(tǒng)應能實現(xiàn)相應的計量功能。第十五條：通風與空調系統(tǒng)安裝完畢，應進行通風和空調機組等設備的單機試運轉和調試，并應進行系統(tǒng)的風量平衡調試。單機試運轉和調試結果應符合設計要求；系統(tǒng)的總風量與設計風量的允許偏差不應大于10%，風口的風量與設計風量的允許偏差不應大于15%。檢驗方法：觀察檢查；核查試運轉和調試記錄。檢驗數(shù)量：全數(shù)檢查。第十六條：空調與采暖系統(tǒng)冷熱源設備和輔助設備及其管網(wǎng)系統(tǒng)的安裝，應符合下列規(guī)定：1、管道系統(tǒng)的制式，應符合設計要求；2、各種設備、自控閥門與儀表應按設計要求安裝齊全，不得隨意增減和更換；3、空調冷(熱)水系統(tǒng)，應能實現(xiàn)設計要求的變流量或定流量運行；4、供熱系統(tǒng)應能根據(jù)熱負荷及室外溫度變化實現(xiàn)設計要求的集中質調節(jié)、量調節(jié)或質-量調節(jié)相結合的運行。檢驗方法：觀察檢查。檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。第十七條：空調與采暖系統(tǒng)冷熱源和輔助設備及其管道和管網(wǎng)系統(tǒng)安裝完畢后，系統(tǒng)試運轉及調試必須符合下列規(guī)定：1、冷熱源和輔助設備必須進行單機試運轉及調試；2、冷熱源和輔助設備必須同建筑物室內空調或采暖系統(tǒng)進行聯(lián)合試運轉及調試。3、聯(lián)合試運轉及調試結果應符合設計要求，且允許偏差或規(guī)定值應符合下表的有關規(guī)定。當聯(lián)合試運轉及調試不在制冷期或采暖期時，應先對下表中序號2、3、5、6四個項目進行檢測，并在第一個制冷期或采暖期內，帶冷(熱)源補做序號1、4兩個項目的檢測。聯(lián)合試運轉及調試檢測項目與允許偏差或規(guī)定值序號檢測項目允許偏差或規(guī)定值1室內溫度冬季不得低于設計計算溫度2℃，且不應高于1℃；夏季不得高于設計計算濕度2℃，且不應低于1℃2供熱系統(tǒng)室外管網(wǎng)的水力平衡度0.9-1.23供熱系統(tǒng)的補水率≤0.5%4室外管網(wǎng)的熱輸送效率≥0.92%5空調機組的水流量≤20%6空調系統(tǒng)冷熱水、冷卻水總流量≤10%檢驗方法：觀察檢查；核查試運轉和調試記錄。檢驗數(shù)量：全數(shù)檢查。第十八條：低壓配電系統(tǒng)選擇的電纜、電線截面不得低于設計值，進場時應對其截面和每芯導體電阻值進行見證取樣送檢。每芯導體電阻值應符合表12.2.2的規(guī)定。不同標稱截面的電纜、電線每芯導體最大電阻值標稱截面(mm2)20℃時導體最大電阻(Ω/km)圓銅導體(不鍍金屬)標稱截面(mm2)20℃時導體最大電阻(Ω/km)圓銅導體(不鍍金屬)0.536.0350.5240.7524.5500.3781.018.1700.2681.512.1950.1932.57.411200.15344.611500.12463.081850.0991101.832400.0754161.153000.0601250.727檢查方法：進場時抽樣送檢，驗收時核查檢驗報告。檢查數(shù)量：同廠家各種規(guī)格總數(shù)的10%，且不少于2個規(guī)格。第十九條：通風與空調監(jiān)測控制系統(tǒng)的控制功能及故障報警功能應符合設計要求。檢驗方法：在中央工作站使用檢測系統(tǒng)軟件，或采用在直接數(shù)字控制器或通風與空調系統(tǒng)自帶控制器上改變參數(shù)設定值和輸入?yún)?shù)值，檢測控制系統(tǒng)的投入情況及控制功能；在工作站或現(xiàn)場模擬故障，檢測故障監(jiān)視、記錄和報警功能。檢查數(shù)量：按總數(shù)的20%抽樣檢測，不足5臺全部檢測。第二十條：建筑節(jié)能分部工程質量驗收合格，應符合下列規(guī)定：1、分項工程應全部合格；2、質量控制資料應完整；3、外墻節(jié)能構造現(xiàn)場實體檢驗結果應符合設計要求；4、嚴寒、寒冷和夏熱冬冷地區(qū)的外窗氣密性現(xiàn)場實體檢測結果應合格；5、建筑設備工程系統(tǒng)節(jié)能性能檢測結果應合格。

第五章建設用地、征地拆遷及移民安置分析

第一節(jié)建設用地一、**縣自然條件**縣城區(qū)屬于沖洪積平原。土地巖層共分七層，各層的工程地質特征自上而下分述如下：（1）粉質粘土：層厚1.0—1.6m，平均厚0.75米，棕褐色，可塑，以粉質粘土為主，含腐植根毛系、磚瓦片、砂粒，屬中等壓縮性土。（2）粉土：層厚1.2－2.3m，平均厚1.65米，黃色，可塑，含云母片、蟲孔、貝殼、腐植物，屬中等壓縮性土。（3）粘土層厚0.2－0.9m，平均厚0.7米，灰黑色－黑色，可塑，含有機質、腐植物、蟲孔、貝殼，屬中等偏高壓縮性土。（4）粉質粘土層厚1.3－2.4m，平均厚1.82米，灰黃色，可塑，含姜石、蟲孔、貝殼、鐵質氧化物、砂粒，屬中等壓縮性土。（5）粉質粘土：層厚0－2.4m，平均厚2.16米，黃色，可塑－硬塑，含鐵質氧化物、砂粒、貝殼、姜石Φ0.5－3.0cm，含量約10％，屬中等壓縮性土，局部夾（5）－1層細砂，黃色，中密。（6）中砂：層厚3.6－6.4m，平均厚5.2米，黃色，中密－密實，以長石．石英為主，顆粒級配良好，含云母片，砂粒自上而下逐漸由細變粗，可按中等壓縮性土考慮。（7）粉質粘土層厚4.5m，褐黃色－棕黃色，可塑，含灰斑、砂粒、鐵錳質氧化物、姜石Φ0.5－2.5cm，屬中等壓縮性土。二、氣象條件**縣屬暖溫帶季風型大陸性氣候，其特征是春季風大干旱，夏季炎熱多雨，秋季秋高氣爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏長，四季分明。根據(jù)地區(qū)歷年統(tǒng)計資料氣象顯示：年平均氣溫13.5℃極端最高氣溫41.6℃極端最低氣溫－19.4℃年平均最高氣溫19.4℃年平均最低氣溫8.6℃冬季采暖室外計算溫度-7℃年平均降水量676.7mm年最大降水量1186.0mm全年平均風速3.1m/S最大風速22.7m/S最大凍土深度370mm全年主導風向東南冬季主導風向西北夏季主導風向東南二、建設地點**XX企業(yè)事務代理有限公司商務寫字樓項目區(qū)位于**縣中都大街南段988號，地勢平整，地理條件優(yōu)越，交通便利，區(qū)位條件較好。三、基礎設施條件區(qū)域內基礎設施已經(jīng)實現(xiàn)了“七通”（通上水、通下水、通路、通訊、通電、通暖、通氣）。道路：僅靠105國道，東西兩面為新規(guī)劃道路，交通便捷；供水：區(qū)域內為地下水源，地下水源來自城市規(guī)劃內的承壓水層。排水：由市政排水管道排水，排水暢通；供電：由市政變電站供電網(wǎng)供電；通訊：區(qū)域內通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路暢通；通暖：由市政集中供暖網(wǎng)絡系統(tǒng)供暖,項目區(qū)北側有市政蒸氣管道，如果需要，可以從北側供給。通氣：本項目采用市煤氣公司提供的天然氣?？梢杂身椖繀^(qū)北側引入，并建設調壓站。氣量較足，完全能夠滿足餐廳生活用氣需要。第二節(jié)征地拆遷及移民安置分析本項目用地原為規(guī)劃商業(yè)用地，不涉及拆遷。

第六章環(huán)境影響分析

一、依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》［主席令（第22號）］《建設項目環(huán)境保護管理條例》［國務院令（第253號）］《環(huán)境空氣質量標準》（GB3095-96）《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096-2008）《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）二、主要環(huán)境問題及保護措施基地外環(huán)境總體上對本項目的影響較小。項目的主要污染有施工期間的建筑粉塵、建筑施工噪聲、建筑垃圾及建設期和營運期的污水、垃圾等。1、建筑粉塵建筑施工過程和建筑材料運輸過程均有塵土飛揚，建筑施工單位必須嚴格按照《環(huán)境空氣質量標準》（GB3095-96）（見下表），加強施工現(xiàn)場管理，落實防塵措施，文明施工，對建筑材料加以覆蓋并經(jīng)常對施工現(xiàn)場灑水抑塵，減少塵土飛揚。標準號污染物標準值日平均（㎎/m3）《環(huán)境空氣質量標準》（GB3095-96）SO20.15TSP0.30NO20.122、建筑施工噪聲根據(jù)《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90），施工場界最高噪聲限值為85dB(A)，夜間不超過55dB(A)。如有特殊情況，需夜間施工的，在不影響周圍居民正常生活、學習的前提下，必須到當?shù)丨h(huán)境保護行政主管部門辦理夜間施工許可證及相關手續(xù)。同時，施工單位必須根據(jù)有關規(guī)定，向環(huán)保局申報，接受環(huán)保局對建筑施工噪聲的現(xiàn)場管理。3、建筑垃圾建筑過程中產生的建筑生活垃圾由建筑施工單位負責及時清運，并交環(huán)衛(wèi)部門的特種垃圾管理站統(tǒng)一處理，對周圍環(huán)境、居民生活無直接影響。嚴禁隨意焚燒、堆放、丟棄或向河道傾倒，同時建筑垃圾在運輸過程中加以覆蓋，防止沿途撒落。4、污水污水的排放參見《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）等有關規(guī)定。建設期產生的污水必須經(jīng)沉淀后，方可排人附近下水道，不得直接排放。營運期實行雨污分流，污水接入城市污水管網(wǎng)，進污水處理廠集中處理；雨水經(jīng)收集后直接排入附近雨水管道。5、垃圾垃圾收集后定點推放，交環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理，對周圍環(huán)境無直接影響。四、竣工驗收本項目建設完成后，必須環(huán)保部門驗收合格，方可投入正式使用。本項目竣工使用后，環(huán)境空氣質量需滿足《環(huán)境空氣質量標準》（GB3095-96）中的相關規(guī)定；環(huán)境噪聲滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096-2008）中的相關要求。

第七章項目招投標計劃一、招投標依據(jù)1、《中華人民共和國建筑法》2、《中華人民共和國招標投標法》3、《工程建設項目招投標范圍和規(guī)模標準》（國家發(fā)改委第3號令）4、山東省實施《中華人民共和國招標投標法》辦法二、招標范圍（一）根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》(1999年8月30日)第三條：在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：1、大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目；2、全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；3、使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。（二）根據(jù)國家發(fā)改委第3號令《工程建設項目招投標范圍和規(guī)模標準》（2000年5月1日），上述規(guī)定范圍內的各類工程建設項目，達到下列標準之一的，必須進行招標：1、施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的；2、重要設備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；3、勘察、設計、監(jiān)理等服務的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；4、單項合同估算價低于上面規(guī)定的，但項目總投資在3000萬元人民幣以上的。（三）本項目總投資估算為4900萬元，按照以上規(guī)定再結合本項目的情況，必須實行招標的有：設計、施工、主要材料、設備、監(jiān)理等。三、招標方式（一）我國《招標投標法》規(guī)定的招標方式有兩種：1、公開招標。就是招標人以招標公告的方式，邀請不特定的法人或者其他組織參加投標的一種形式。2、邀請招標。就是招標人以投標邀請書的方式，邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織參加投標的一種形式。（二）《招標投標法》中規(guī)定：政府對國家重點項目、地方重點項目以及機電設備國際招標中采用邀請招標的方式要進行嚴格控制。公開招標中沒有這方面的限制。國家發(fā)改委3號令中明確規(guī)定：依法必須進行招標的項目，全部使用國有資金投資或者國有資金投資占控股或者主導地位的，應當公開招標。本項目為企業(yè)投資，沒有國有資金，可以采用邀請招標的方式進行。

根據(jù)以上情況，招標方式建議按下表進行：名稱招標方式勘察、建筑設計邀請招標工程施工邀請招標主要設備邀請招標主要材料邀請招標監(jiān)理邀請招標四、招標組織形式根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定，招標中可以采用自行招標和委托代理招標，自行招標，招標單位必須具備自行招標的能力；代理招標，代理單位必須具備與招標項目相對應的規(guī)定資質。具體如下：名稱招標組織形式勘察、建筑設計代理招標工程施工代理招標主要材料代理招標設備代理招標監(jiān)理代理招標五、投標單位資質要求根據(jù)中華人民共和國建設部令第159號《建筑業(yè)企業(yè)管理規(guī)定》等文件和本項目規(guī)模，建筑施工和設備安裝單位必須具有施工總承包二級以上資質和機電設備安裝專業(yè)承包三級以上資質。重要材料廠商必須具有相應的生產許可證。

第八章經(jīng)濟效益分析

一、評價依據(jù)1、國家計委、建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版。2、中華人民共和國建設部發(fā)布的《房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。3、國家現(xiàn)行的財稅制度和有關法規(guī)。二、開發(fā)產品項目擬開發(fā)地上建筑面積為19000平方米，全部為商務寫字樓。三、項目計算期根據(jù)項目特點，項目實施期以項目開工至商品房全部售完、資金回籠為限。本項目計算期以半年計，共為6個計算期。四、開發(fā)產品銷售計劃根據(jù)項目開發(fā)計劃及國家現(xiàn)行有關商品房銷售政策，項目開工后計劃三年開發(fā)產品銷售完畢。各期銷售計劃見銷售價格及計劃表。五、銷售資金回籠計劃見項目回款進度表。六、銷售收入、稅金及附加估算商業(yè)用房按4000元/平方米銷售，車位按40000元/個銷售，實現(xiàn)銷售收入8400萬元。銷售稅金及附加稅率為5.5%，其中營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設稅和教育費附加按營業(yè)稅額的10%計取。經(jīng)測算，銷售稅金及附加為462.00萬元。七、總成本費用估算開發(fā)產品投資銷售后結轉為經(jīng)營成本和營運費用（銷售費用、管理費用和財務費用）。各年總成本費用估算見總成本費用估算表八、各年損益及利潤分配投產后利潤總額首先彌補前一年度虧損，而后按33%繳納所得稅，稅后利潤按10%提取法定盈余公積金，按5%提取公益金，按3%提取任意盈余公積金。經(jīng)測算，項目共可獲得利潤總額為2954.00萬元，所得稅為974.82萬元，稅后利潤為1979.18萬元。各年損益及利潤分配見損益表九、利潤指標投資利潤率60.29%投資凈利潤率40.39%投資利稅率91.32%十、財務盈利能力分析財務現(xiàn)金流量計算見現(xiàn)金流量表，據(jù)此計算以下財務指標：財務評價指標表指標稅前全部投資稅后全部投資備注財務凈現(xiàn)值（萬元）1599.13879.83財務內部收益率(年)43.16%30.44%靜態(tài)投資回收期（年）2.332.41由上述指標可以看出，本項目的財務內部收益率高于同期銀行貸款利率及設定的13%的基準收益率，因此在財務盈利能力上是可行的。十一、清償能力分析通過對“長期貸款償還表”、“資金來源與運用表”、“資產