奧園神農(nóng)養(yǎng)生城建設(shè)項目可行性研究報告

奧園神農(nóng)養(yǎng)生城建設(shè)項目可行性研究報告

目錄第一章總論 11.1項目概況 11.2項目背景 21.3項目實施的必要性 61.4可行性報告編制依據(jù)和研究范圍 81.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 12第二章市場分析與預(yù)測 142.1國內(nèi)市場分析與預(yù)測 142.2國際市場分析與預(yù)測 182.3價格走勢分析 182.4市場前景分析 252.5市場競爭分析 28第三章建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容和產(chǎn)品方案 273.1項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 273.2產(chǎn)品方案 34第四章建設(shè)地點及建設(shè)條件 354.1選址原則 354.2建設(shè)地點與地理位置 354.3項目建設(shè)條件 35第五章工藝技術(shù)方案和設(shè)備選型 375.1工藝技術(shù)方案 375.2設(shè)備選型 38第六章項目總體布局、公用工程建設(shè)及運輸 376.1項目總體布局 376.2公用輔助工程 386.3產(chǎn)品運輸 43第七章原材料、燃料及動力供應(yīng) 457.1育肥牛供應(yīng) 457.2飼草料供應(yīng) 467.3動力供應(yīng) 47第八章節(jié)水及節(jié)能措施 488.1節(jié)水措施 488.2節(jié)能措施 48第九章環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生及消防 479.1設(shè)計依據(jù) 479.2環(huán)境保護(hù) 479.3安全衛(wèi)生及勞動保護(hù) 53第十章項目組織與實施進(jìn)度 5810.1組織機(jī)構(gòu) 5810.2勞動定員 5810.3人員培訓(xùn) 5710.4項目實施進(jìn)度 57第十一章投資估算和資金籌措 5911.1投資構(gòu)成和估算 5911.2資金籌措 63第十二章效益分析 6412.1經(jīng)濟(jì)效益分析 6412.2社會效益分析 6712.3生態(tài)效益分析 6712.4風(fēng)險分析 68第十三章招標(biāo)內(nèi)容 6713.1招標(biāo)依據(jù) 6713.2招標(biāo)范圍 6713.3項目招標(biāo)組織形式 6713.4項目招標(biāo)方式 6813.5招標(biāo)程序 6813.6項目招標(biāo)內(nèi)容一覽表 68第十四章可行性研究結(jié)論與建議 6914.1可行性研究結(jié)論 6914.2建議 73附表1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 74附表2建設(shè)投資估算表 75附表3固定資產(chǎn)折舊估算表 73附表4無形及遞延資產(chǎn)攤銷估算表 74附表5投資計劃與資金籌措表 75附表6總成本費用估算表 76附表7銷售收入和銷售稅金及附加估算表 77附表8損益表 78附表9現(xiàn)金流量表（全部投資） 79附表10敏感性分析表 80附圖1總平面布置圖 81附件1企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 82附件2組織機(jī)構(gòu)代碼證 83

1概述1.1項目名稱及擬建地點項目名稱：奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城擬建地點：####市天元區(qū)十六區(qū)1.2項目申報單位####金業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.3申請報告編制單位編制單位：####盛龍工程項目管理有限公司資質(zhì)等級：甲級資質(zhì)證號：工咨甲############發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會1.4編制依據(jù)與研究范圍1.4.1編制依據(jù)（1）關(guān)于編制本項目申請報告的咨詢服務(wù)協(xié)議書；（2）《項目申請報告通用文本》（2007）；（3）國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》；（4）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》（2000）；（5）《####市城市總體規(guī)劃（2006-2020）》；（6）《####市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；（7）其他相關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范；（8）項目申報單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。1.4.2研究范圍1.5項目概況1.5.1建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模（1）建設(shè)內(nèi)容奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城擬建設(shè)9棟32層住宅樓、5棟28層住宅樓、1棟24層住宅樓；32棟4層住宅樓、1棟3層幼兒園、1棟2層內(nèi)部商業(yè)用房及出入口崗?fù)ぃ?棟21層公寓樓、1棟25層公寓樓、1棟32層公寓樓（附設(shè)小區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)管理及公廁垃圾用房）、1棟32層寫字樓及連接用多層商業(yè)裙樓及區(qū)內(nèi)道路、綠化、供配電、給排水等附屬工程。本項目開發(fā)擬采取“一次規(guī)劃、分四期實施”的運作方案。一期工程擬建設(shè)6棟32F高層住宅樓及區(qū)內(nèi)道路、綠化、供配電、給排水等附屬工程。二期工程擬建設(shè)1棟3F幼兒園、1棟24F、5棟28F、3棟32F高層住宅樓及區(qū)內(nèi)道路、綠化、供配電、給排水等附屬工程。三期工程擬建設(shè)32棟4F多層住宅樓及區(qū)內(nèi)道路、綠化、供配電、給排水等附屬工程。四期工程擬建設(shè)1棟2層內(nèi)部商業(yè)用房、2棟21層公寓樓、1棟25層公寓樓、1棟32層公寓樓（附設(shè)小區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)管理及公廁垃圾用房）、1棟32層寫字樓及連接用多層商業(yè)裙樓以及區(qū)內(nèi)道路、綠化、供配電、給排水等附屬工程。（2）建設(shè)規(guī)模奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城總用地面積157318.2㎡（合235.98畝），規(guī)劃總建筑面積488489.4㎡，其中：住宅318855.26㎡（多層21600㎡，高層222995.26㎡，公寓74260㎡），商業(yè)用房35000㎡，寫字樓33040㎡，幼兒園2257.14㎡，物管用房2753㎡，社區(qū)服務(wù)用房1180㎡，公廁及垃圾房210㎡，天面梯屋機(jī)房1560㎡，商業(yè)首層架空2074㎡，地下車庫91560㎡。項目規(guī)劃容積率2.5，建筑密度19.8%，綠地率35.0%。規(guī)劃建設(shè)住宅1349套，停車位2543個（其中：地面254個，地下2289個）。一期工程用地面積32024.11㎡，規(guī)劃建筑面積149325.40㎡，其中：高層住宅125390.0㎡，地下室23456.8㎡，天面梯屋機(jī)房478.6㎡。規(guī)劃建設(shè)住宅882套，地下停車位587個。二期工程用地面積30420.29㎡，規(guī)劃建筑面積122874.6㎡，其中：高層住宅97605.26㎡，幼兒園2257.14㎡，地下車庫22599.4㎡，天面梯屋機(jī)房412.8㎡。規(guī)劃建設(shè)住宅403套，地下停車位565個。三期四期工程用地面積29531.75㎡，規(guī)劃建筑面積170756.6㎡，其中：商業(yè)用房35000㎡，寫字樓33040㎡，公寓74260㎡，物管用房2753㎡，社區(qū)服務(wù)用房1180㎡，公廁及垃圾房210㎡，天面梯屋機(jī)房668.6㎡，地下車庫21571㎡，商業(yè)首層架空2074㎡。規(guī)劃建設(shè)停車位793個（地上254個，地下539個）。1.5.2主要建設(shè)條件奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城位于####市天元區(qū)十六區(qū)，北臨珠江北路，東臨神農(nóng)大道。項目的供電、給排水、燃?xì)?、通訊基礎(chǔ)設(shè)施擬從神農(nóng)大道和珠江北路引入。1.5.3項目估算總投資與資金籌措方案（1）項目估算總投資經(jīng)估算，項目總投資173261萬元，其中：工程費用86983萬元，工程建設(shè)其他費用81408萬元，基本預(yù)備費4870萬元。詳見投資估算表。一期工程投資45549萬元，其中：工程費用26565萬元，工程建設(shè)其他費用17501萬元，基本預(yù)備費1483萬元。二期工程投資38853萬元，其中：工程費用21443萬元，工程建設(shè)其他費用16212萬元，基本預(yù)備費1198萬元。三期工程投資39207萬元，其中：工程費用8482萬元，工程建設(shè)其他費用30268萬元，基本預(yù)備費457萬元。四期工程投資49652萬元，其中：工程費用30493萬元，工程建設(shè)其他費用17427萬元，基本預(yù)備費1732萬元。（2）資金籌措本項目估算總投資173261萬元，其資金籌措方案如下：1）項目申請單位自有資金40502萬元，占總投資的23.4％，其中：已付土地費用30000萬元，基本賬戶資金10502萬元；2）余款132759萬元擬通過商品房預(yù)售和銀行按揭貸款解決，占總投資的76.6％。1.5.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1總的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1總用地面積㎡157318.2合235.98畝2總建筑面積㎡488489.42.1住宅㎡318855.262.1.1高層㎡222995.262.1.2多層㎡216002.1.3公寓㎡742602.2商業(yè)用房㎡350002.3寫字樓㎡330402.4幼兒園㎡2257.142.5物管用房㎡27532.6社區(qū)服務(wù)用房㎡11802.7公廁及垃圾房㎡2102.8天面梯屋機(jī)房㎡15602.9商業(yè)首層架空㎡20742.10地下車庫㎡915603容積率2.54建筑密度%19.85綠地率%35.06居住戶（套）數(shù)套13497停車位個25437.1地上個2547.2地下個22898估算總投資萬元1732619預(yù)計銷售收入萬元24540110利潤總額萬元4858211所得稅萬元1214512凈利潤萬元3643713投資利潤率%21.03靜態(tài)14投資利稅率%35.97靜態(tài)15財務(wù)內(nèi)部收益率%12.87動態(tài)16財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）萬元1769動態(tài)17投資回收期年3.68靜態(tài)18建設(shè)工期年3表1-2一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1用地面積㎡32024.112建筑面積㎡149325.42.1高層住宅㎡1253902.2天面梯屋機(jī)房㎡478.62.3地下車庫㎡23456.83居住戶（套）數(shù)套8824地下停車位個5875估算投資萬元45549表1-3二期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1用地面積㎡30420.292建筑面積㎡122874.62.1高層住宅㎡97605.262.2幼兒園㎡2257.142.3天面梯屋機(jī)房㎡412.82.4地下車庫㎡22599.43居住戶（套）數(shù)套4034地下停車位個5655估算投資萬元38853表1-4三期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1用地面積㎡65342.012建筑面積㎡45532.82.1多層住宅㎡216002.2地下車庫㎡23932.83居住戶（套）數(shù)套644地下停車位個5985估算投資萬元39207表1-5四期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1用地面積㎡29531.752建筑面積㎡170756.62.1商業(yè)㎡350002.2寫字樓㎡330402.3公寓㎡742602.4物管用房㎡27532.5社區(qū)服務(wù)用房㎡11802.6公廁及垃圾房㎡2102.7天面梯屋機(jī)房㎡668.62.8地下車庫㎡215712.9商業(yè)首層架空㎡20743停車位個7933.1地上個2543.2地下個5394估算投資萬元496521.6研究結(jié)論奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城的（2）項目符合####市城市規(guī)劃的要求，擬建場址交通便利，給排水、供電、通訊、燃?xì)獾仁姓A(chǔ)設(shè)施配套完備，供應(yīng)可靠，項目建設(shè)內(nèi)外部條件良好。（3）項目估算總投資173261萬元，建設(shè)資金全部自籌。（4）本項目建成后，可以提供1349套商品住宅，給需求者提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住條件，具有良好的社會效益。因此，項目建設(shè)是必要的、可行的。

2申報單位2.1項目申報單位2.2申報單位基本情況####金業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2012年8月14日。公司的經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售（憑資質(zhì)證經(jīng)營）?，F(xiàn)有員工公司住所：####市天元區(qū)泰山路572號注冊資本：人民幣5000萬元

3項目概況3.1項目名稱奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城3.2擬建地點本項目位于####市天元區(qū)十六區(qū)3.3項目的建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模（1）建設(shè)內(nèi)容奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城擬建設(shè)9棟32層住宅樓、5棟28層住宅樓、1棟24層住宅樓；32棟4層住宅樓、1棟3層幼兒園、1棟2層內(nèi)部商業(yè)用房及出入口崗?fù)ぃ?棟21層公寓樓、1棟25層公寓樓、1棟32層公寓樓（附設(shè)小區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)管理及公廁垃圾用房）、1棟32層寫字樓及連接用多層商業(yè)裙樓及區(qū)內(nèi)道路、綠化、供配電、給排水等附屬工程。本項目開發(fā)擬采取“一次規(guī)劃、分四期實施”的運作方案。一期工程擬建設(shè)6棟32F高層住宅樓及區(qū)內(nèi)道路、綠化、供配電、給排水等附屬工程。二期工程擬建設(shè)1棟3F幼兒園、1棟24F、5棟28F、3棟32F高層住宅樓及區(qū)內(nèi)道路、綠化、供配電、給排水等附屬工程。三期工程擬建設(shè)32棟4F多層住宅樓及區(qū)內(nèi)道路、綠化、供配電、給排水等附屬工程。四期工程擬建設(shè)1棟2層內(nèi)部商業(yè)用房、2棟21層公寓樓、1棟25層公寓樓、1棟32層公寓樓（附設(shè)小區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)管理及公廁垃圾用房）、1棟32層寫字樓及連接用多層商業(yè)裙樓以及區(qū)內(nèi)道路、綠化、供配電、給排水等附屬工程。（2）建設(shè)規(guī)模奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城總用地面積157318.2㎡（合235.98畝），規(guī)劃總建筑面積488489.4㎡，其中：住宅318855.26㎡（多層21600㎡，高層222995.26㎡，公寓74260㎡），商業(yè)用房35000㎡，寫字樓33040㎡，幼兒園2257.14㎡，物管用房2753㎡，社區(qū)服務(wù)用房1180㎡，公廁及垃圾房210㎡，天面梯屋機(jī)房1560㎡，商業(yè)首層架空2074㎡，地下車庫91560㎡。項目規(guī)劃容積率2.5，建筑密度19.8%，綠地率35.0%。規(guī)劃建設(shè)住宅1349套，停車位2543個（其中：地面254個，地下2289個）。一期工程用地面積32024.11㎡，規(guī)劃建筑面積149325.40㎡，其中：高層住宅125390.0㎡，地下室23456.8㎡，天面梯屋機(jī)房478.6㎡。規(guī)劃建設(shè)住宅882套，地下停車位587個。二期工程用地面積30420.29㎡，規(guī)劃建筑面積122874.6㎡，其中：高層住宅97605.26㎡，幼兒園2257.14㎡，地下車庫22599.4㎡，天面梯屋機(jī)房412.8㎡。規(guī)劃建設(shè)住宅403套，地下停車位565個。三四期工程用地面積29531.75㎡，規(guī)劃建筑面積170756.6㎡，其中：商業(yè)用房35000㎡，寫字樓33040㎡，公寓74260㎡，物管用房2753㎡，社區(qū)服務(wù)用房1180㎡，公廁及垃圾房210㎡，天面梯屋機(jī)房668.6㎡，地下車庫21571㎡，商業(yè)首層架空2074㎡。規(guī)劃建設(shè)停車位793個（地上254個，地下539個）。3.4建設(shè)條件3.4.1自然條件（1）地形地貌奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城用地呈不規(guī)則形狀，場內(nèi)地勢北高南低、西高東低，最大高差約10m。（2）氣候氣象####市屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，具有四季分明、氣候溫和、無霜期長等特點。雨水充足，年平均降雨量1471mm。境內(nèi)歷年平均氣溫17.5℃，極端最高氣溫41℃，極端最低氣溫-7.2℃。無霜期280天左右，年日照時數(shù)1430小時。（3）工程地質(zhì)條件參照場址臨近已建工程的地質(zhì)情況，初步推斷項目場址的地質(zhì)條件穩(wěn)定，宜于本項目建設(shè)。按照《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001）、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB5011-2001（2008年版）附錄A，我國主要城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度設(shè)計基本地震加速度和設(shè)計地震分組，####市抗震設(shè)防烈度小于6度，為非抗震區(qū)。3.4.2交通條件項目東臨神龍大道，北臨珠江北路，交通較為方便。3.4.3主要公用設(shè)施（1）給、排水奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城的給水由城市自來水管網(wǎng)供給。從珠江北路的市政自來水管上開一個DN300梯口，從神農(nóng)大道的市政自來水管上開一個DN250梯口，將兩處引入管在整個項目地塊內(nèi)布置成環(huán)狀給水管網(wǎng)，滿足項目的給水要求；項目場內(nèi)的污廢水和場內(nèi)雨水均以重力流方式自流排入神農(nóng)大道和珠江北路的市政污水管道和雨水管道。（2）供電項目所需兩個10kV電源擬分別從神農(nóng)大道開閉所和珠江北路開閉所引入，另購置一臺柴油發(fā)電機(jī)組，滿足消防需要。（3）通訊項目區(qū)內(nèi)的電信、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視等電信設(shè)施均已配套完善，項目均可就近接入。（4）燃?xì)馍颀埓蟮酪岩胧姓艿捞烊粴?，項目用氣條件滿足。3.5主要工程技術(shù)方案3.5.1項目組成本項目為####市金業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城項目，項目功能為城市多、高層混合居住小區(qū)，包括建筑系統(tǒng)、道路系統(tǒng)、環(huán)境及景觀系統(tǒng)及工程管線系統(tǒng)、信息系統(tǒng)。建筑系統(tǒng)包括32棟4層住宅、9棟32層住宅樓、5棟28層住宅樓、1棟24層住宅樓；1棟3層幼兒園、1棟2層內(nèi)部商業(yè)用房及出入口崗?fù)ぃ?棟21層公寓樓、1棟25層公寓樓、1棟32層公寓樓（附設(shè)小區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)管理及公廁垃圾用房）、1棟32層寫字樓及連接用多層商業(yè)裙樓。道路系統(tǒng)包括院內(nèi)道路及地面停車場。環(huán)境及景觀系統(tǒng)包括環(huán)境小品（含雕塑）、水景、綠化、景觀小路鋪裝及景觀照明等。工程管線系統(tǒng)包括場地內(nèi)工程管線的綜合處置含動力、照明、給水、排水，天然氣輸送管網(wǎng)，電信及有線網(wǎng)絡(luò)光纖等。3.5.2總平面設(shè)計3.5.2.1設(shè)計原則（1）充分注重用地形狀及城市道路圍合情況，因地制宜創(chuàng)建獨具特色的居住小區(qū)，營造資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的兩型社區(qū)；（2）堅持可持續(xù)發(fā)展的原則，正確處理人、建筑和環(huán)境的相互關(guān)系；（3）保護(hù)生態(tài)環(huán)境，防止污染和破壞環(huán)境；（4）以人為本，滿足人們物質(zhì)與精神的需求，提高生活質(zhì)量；（5）貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源、節(jié)約用水和節(jié)約原材料的基本國策；（6）符合當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃的要求，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。3.5.2.2場地分析本項目建設(shè)用地位于####市天元區(qū)珠江北路與神農(nóng)大道西南地塊內(nèi)，北臨珠江北路，東臨神農(nóng)大道，擬建設(shè)用地面積約16公頃。項目用地呈不規(guī)則形狀，場內(nèi)地勢北高南低、西高東低，最大高差約10m。場地周邊已建有房地產(chǎn)居住小區(qū)、學(xué)校、行政單位、炎帝廣場等公共設(shè)施?；亻L軸沿東西方向，長寬大致尺寸為515m×406m。場地周邊道路各節(jié)點標(biāo)高與場地高程相適應(yīng)；用地周邊局部道路最大縱坡不超過1.0%，地勢相對平坦，適宜作為居住小區(qū)建設(shè)用地。3.5.2.3總體布局根據(jù)項目的具體功能，結(jié)合地形條件按高標(biāo)準(zhǔn)、高起點規(guī)劃和布置，完善配套設(shè)施，體現(xiàn)居住建筑的特點，力求做到平面布置和豎向布置合理。總平面布置中采用成組成團(tuán)方式進(jìn)行功能分區(qū)，多層住宅布置在用地南邊，相對遠(yuǎn)離城市交通干線，環(huán)境安靜舒適，避免噪聲；高層住宅部分布置在用地北面及西北面，可以隔絕冬季寒風(fēng)對用地內(nèi)部侵襲，遮擋外部交通噪聲干擾；公共服務(wù)設(shè)施布置在用地東面，緊鄰神龍大道，符合城市規(guī)劃要求，方便用地內(nèi)部住戶及城市居民使用，符合城市可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。場地根據(jù)功能分區(qū)設(shè)定設(shè)2個出入口，其中東面出入口服務(wù)多層區(qū)；北面出入口起著分隔高層住宅與公共服務(wù)設(shè)施的作用又緊鄰一起，方便內(nèi)外部用戶使用，并把高層區(qū)與多層區(qū)連接在一起，方便使用。地面停車主要設(shè)置在公共服務(wù)設(shè)施區(qū)及用地北面，住宅用戶及高層商業(yè)建筑主要采取地下停車，通過用地各出入口處的地下停車場出入口就近停車，避免停車對內(nèi)部景觀、環(huán)境產(chǎn)生影響，總停車位2543個。3.5.2.4道路交通及消防設(shè)計場地內(nèi)部道路環(huán)繞本項目三大功能組團(tuán)用地，避免內(nèi)部道路對各功能秩序產(chǎn)生干擾，又可使消防車輛通達(dá)各單項建筑形成良好的撲救面，滿足消防要求。道路圍繞建筑，通過與廣場、綠地和小品等有機(jī)結(jié)合，使景觀和基地內(nèi)各場所導(dǎo)向明確、親切自然，具有很強(qiáng)的參與性?；氐缆酚绍囆协h(huán)道和連通建筑的輔助道路構(gòu)成，車行環(huán)道寬度見《奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城》總平面規(guī)劃圖，路面寬度除少數(shù)輔道為4m、其余為6m，設(shè)計道路及消防通道最小轉(zhuǎn)彎半徑為9.0m。3.5.2.5環(huán)境和景觀設(shè)計本項目以出入口及道路作為線性景觀軸線，以高層住宅圍合的公共綠地及低層住宅圍合的綠地作為片狀景觀綠地，在出入口及景觀軸線交匯點設(shè)置景觀節(jié)點，其中中心綠地為小區(qū)內(nèi)部重要景觀節(jié)點，通過設(shè)置水景、人行小路、綠化、坡地、中心景觀等達(dá)到共享與公共性質(zhì)；以片狀綠地向周邊各建筑間綠地輻射，建筑間綠地為次一級景觀節(jié)點，通過線狀道路、綠地連接主要景觀節(jié)點與次一級景觀節(jié)點，形成大小分級、公共性分級的多層次點、線、面景觀體系，具體設(shè)計上通過材料的對比、綠化的植物配置對比、高矮對比，體現(xiàn)季節(jié)變化，適應(yīng)不同氣候環(huán)境的室外場地場使用，營造溫馨宜人的居住環(huán)境。在出入口處，設(shè)計講究公共性、地方性，采用具有當(dāng)?shù)靥攸c的主題景觀廣場及小品設(shè)計。夜間照明：用地內(nèi)以道路、廣場、停車場、景觀綠化結(jié)合各單體建筑出入口進(jìn)行重點設(shè)計，采用LED照明技術(shù)以節(jié)約能源，燈具選型體現(xiàn)現(xiàn)代性并避免眩光，照度滿足使用要求；神龍大道及珠江北路一側(cè)建筑根據(jù)城市規(guī)劃要求設(shè)置夜間照明。3.5.2.6豎向設(shè)計場地經(jīng)整理后地勢較為平坦，最低標(biāo)高約為59.0m，最高標(biāo)高約67.5m，滿足防洪要求，場地內(nèi)道路或出入口與城市道路相接處高于城市道路0.3m左右，單體建筑首層地面標(biāo)高高于建筑周邊場地0.3m，道路縱坡不超過3%，橫坡擬采用1%，廣場及地面停車場坡度采用0.5%，綠化及景觀可以適當(dāng)設(shè)置局部坡地及平臺增加空間的層次及景深滿足景觀藝術(shù)需求。場地雨水采用有組織排水，經(jīng)雨水管收集，由道路雨水管經(jīng)場地西、北、東面用地出入口就近排至城市雨水管。3.5.3建筑方案3.5.3.1設(shè)計依據(jù)（1）《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施、規(guī)劃、建筑》（2009年版）（2）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2006）（3）《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文房屋建筑部分》（2009年版）（4）《民用建筑設(shè)計通則》（GB50352-2005）（5）《無障礙設(shè)計規(guī)范》GB50763-2012（6）《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》GB50118-2010（7）《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》GB50176-93（8）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005（9）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93（2002版）（10）《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067-97（11）《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ100-98（12）《高層民用建筑防火設(shè)計規(guī)范》GB50045-1995（2005版）（13）《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-2011（14）《托兒所、幼兒園建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ39-87（15）《####市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2012修訂版）3.5.3.2設(shè)計原則（1）滿足各種設(shè)計規(guī)范；（2）滿足消防要求及規(guī)定的退讓；（3）滿足項目建設(shè)單位的功能要求；（4）合理布置空間環(huán)境，組織好交通、人流的關(guān)系；（5）以人為本、充分滿足使用者要求。3.5.3.3主要建筑物特征主要建筑物的特征如下表所示：項目名稱建筑層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層高防火類別耐火等級設(shè)計使用年限結(jié)構(gòu)選型屋面防水等級24、28、32層住宅樓24、28、323.0m1類一級50剪力墻結(jié)構(gòu)II級21、32層公寓樓21、323.0m1類一級50框支剪力墻結(jié)構(gòu)II級25層公寓樓253.9m1類一級50框支剪力墻結(jié)構(gòu)II級32層寫字樓323.0m1類一級50框架-核心筒結(jié)構(gòu)II級4層住宅43.3m二級50框架結(jié)構(gòu)III級2層內(nèi)部商業(yè)用房24.2m二級50框架結(jié)構(gòu)III級3層幼兒園33.9m二級50框架結(jié)構(gòu)III級說明：高層建筑最大高度不超過99.9m，裙房不超過24m，多層裙房采用框架結(jié)構(gòu)；地下車庫采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，與土壤接觸處采用防滲鋼筋混凝土，柱網(wǎng)盡可能采用8.4m，上部為住宅時，相應(yīng)剪力墻應(yīng)落至地下車庫，地下室與地上層不應(yīng)共用樓梯間，當(dāng)必須共用樓梯間時，應(yīng)在首層與地下或半地下層的出入口處，設(shè)置耐火極限不低于2.00h的隔墻和乙級的防火門隔開，并應(yīng)有明顯標(biāo)志；其余如傳達(dá)門衛(wèi)及垃圾處理建筑有條件時均采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。3.5.3.4建筑風(fēng)格及色彩（1）建筑形象本項目在建筑群的布局上采用三個功能分區(qū)，建筑除滿足各自內(nèi)部使用功能外，形式上應(yīng)與神龍城整體風(fēng)格相適應(yīng)，結(jié)合虛實、顏色、材料的對比達(dá)到整潔有序、輪廓分明的建筑形象，營造創(chuàng)新、向上的意向。（2）建筑色彩在建筑的色彩處理上主要采用暖色調(diào)來營造“以人為本，溫馨宜人”的居住風(fēng)格，局部或線條采用對比色體現(xiàn)差異性，也通過材質(zhì)的對比達(dá)到與神龍城建筑整體的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。3.5.3.5主要建筑功能設(shè)計高層住宅房型設(shè)計中，要體現(xiàn)布局的合理性與使用功能的超前性，努力做到套型內(nèi)的潔污分區(qū)、動靜分區(qū)、公私分區(qū)等，營造良好的套內(nèi)空間組合，寬緊適宜的功能面積分配，住宅套型主體為三室兩廳，建筑面積控制在120-130㎡，另外結(jié)合建筑布局設(shè)置建筑面積為85-95㎡兩室兩廳小套型及建筑面積為145-155㎡四室兩廳大套型。套型比例控制依據(jù)分期建設(shè)指標(biāo)及總平面布局控制。多層住宅建筑面積每戶控制在500㎡以內(nèi)，在此基礎(chǔ)上適當(dāng)設(shè)計2-4套不同的戶型，滿足多方面需要。集3.5.3.6建筑材料（1）砌體材料見下表：材料名稱砌塊強(qiáng)度砂漿強(qiáng)度墻厚使用部位備注頁巖多孔磚Mu7.5M10200±0.000以下框架填充墻頁巖多孔磚Mu7.5M5200±0.000以上框架填充墻砌塊需按有關(guān)砌體規(guī)范和構(gòu)造措施施工，不同材料砌體這間聯(lián)結(jié)2Φ6@500鋼筋伸入墻體大于1000，樓梯間及消防電梯隔墻要求耐火極限大于等于兩小時。（2）門窗工程采用符合節(jié)能要求的塑鋼普通中空玻璃窗（5mm+6Amm+5mm）系列門窗及雙層玻璃節(jié)能外門。同時，建筑設(shè)計上控制窗墻比符合規(guī)范要求。建筑外窗氣密性等級不低于“GB7107-2002《建筑外窗氣密性能分級及檢測方法》”規(guī)定的4級。（3）電梯設(shè)備各單體建筑設(shè)電梯，數(shù)量根據(jù)單棟建筑的標(biāo)定人數(shù)及消防要求確定，載重量考慮普通電梯為1000kg，速度不小于1.5m/s。3.5.4基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)選型3.5.4.1設(shè)計依據(jù)（1）本項目主體結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)設(shè)計使用年限為50年。（2）根據(jù)場地附近的地質(zhì)揭露情況，進(jìn)行結(jié)構(gòu)初步選型。（3）依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范：1）建筑專業(yè)提供的各單體建筑資料及總平面布置圖；2）《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2001）；3）《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223-2008）；4）《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2010）；5）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50010-2010）；6）《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)程》（JGJ3-2010）；7）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001（2006版）；8）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GB50007-2011）；9）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50003-2011）；10）《建筑結(jié)構(gòu)制圖標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T501015-2010）；11）《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（房屋建筑部分）；12）其它國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及規(guī)程。3.5.4.2建筑分類等級（1）建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級（2）地基基礎(chǔ)設(shè)計等級：低多層建筑為丙級，24層住宅為乙級，其余為甲級。（3）鋼筋混凝土抗震等級：非抗震（4）建筑防火分類等級：見主要建筑物特征表建筑結(jié)構(gòu)耐火等級為二級3.5.4.3主要荷載（作用）取值（1）依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2012，####市重現(xiàn)期50年的基本風(fēng)壓0.35KN/㎡，基本雪壓0.45KN/㎡。考慮擬建筑物間的相互影響。風(fēng)荷載地面粗糙度屬C類，體型系數(shù)按規(guī)范取值。（2）活荷載標(biāo)準(zhǔn)值按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2012和《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2010取值：類別活載（KN/㎡）面層及吊頂（不包含樓板）（KN/㎡）辦公室、會議室、休息室2.01.5電梯廳、管理用房、服務(wù)大廳、連廊、內(nèi)走廊2.1.5普通衛(wèi)生間2.01.5住宅、幼兒園2.07.0入口平臺（考慮雙向板客車）2.51.0消防疏散樓梯3.51.0商店、超市3.51.5電梯機(jī)房7.01.0不上人屋面0.53.5上人屋面2.03.5注：其它未列項見國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、規(guī)程；檔案室及書庫根據(jù)具體情況采用5.0KN/㎡或者12.0KN/㎡（密集柜書庫時）。3.5.4.4地基基礎(chǔ)設(shè)計根據(jù)附近地質(zhì)揭露情況及以前相似工程經(jīng)驗，高層住宅樓及集中商業(yè)和裙房結(jié)合地下車庫時采用箱形基礎(chǔ)，其余采用獨立基礎(chǔ)。3.5.4.5主要結(jié)構(gòu)材料（1）混凝土結(jié)構(gòu)環(huán)境類別一類環(huán)境：除二a類環(huán)境以外的部分二a類環(huán)境：水池及其他處于潮濕環(huán)境的部位。（2）鋼筋直徑≤12mm時為HPB235級鋼筋，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《鋼筋混泥土用熱軋光圓鋼筋》（GB13013）的規(guī)定。主要用于板中受力鋼筋和梁柱箍筋及各種構(gòu)造鋼筋。直徑≥14mm時為HRB400級，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《鋼筋混泥土用熱軋帶肋鋼筋》（GB1499）的規(guī)定。主要用于梁、柱縱向受力鋼筋、基礎(chǔ)受力鋼筋和剪力墻的受力鋼筋。鋼材：Q235-B，主要用于各種預(yù)埋件。（3）混凝土構(gòu)建部位混泥土強(qiáng)力等級備注框架及剪力墻結(jié)構(gòu)一～五層柱、墻C35六～屋面柱、墻C30一～屋頂層梁、板及承臺C30生活水池墻體及底板，屋面、廁所等裸露結(jié)構(gòu)均采用抗?jié)B等級為S6級的防水混泥土所有子項基礎(chǔ)墊層C15構(gòu)造柱、現(xiàn)澆過梁C20標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建按標(biāo)準(zhǔn)圖集的要求（4）填充墻部位墻體材料砌塊強(qiáng)度等級砂漿強(qiáng)度等級備注外墻200厚頁巖多孔磚MU7.5M5容重≤10KN/m33.5.5供配電3.5.5.1編制依據(jù)（1）國家現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，主要包括：《10KV及以下變電所設(shè)計規(guī)范》GB50053-94；《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50052-2009；《低壓配電設(shè)計規(guī)范》GB50054-2011；《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ16-2008；《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004；《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）；《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50116-2008；《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057-2010；《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067-97；《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50200-94；《系統(tǒng)接地的型式及安全技術(shù)要求》GB14050-2008。（2）建設(shè)單位的委托及相關(guān)專業(yè)提供的有關(guān)資料。3.5.5.2設(shè)計范圍本項目的變配電、動力、照明、防雷接地、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)及火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。3.5.5.3供配電設(shè)計（1）負(fù)荷分級本項目一、二、四期為一類高層住宅建筑和高層大型商業(yè)建筑，其客梯電力、排水泵、生活水泵及消防用電等為一級負(fù)荷，大型商業(yè)建筑中的經(jīng)營管理用電子計算機(jī)系統(tǒng)電源為一級用電負(fù)荷中的特別重要負(fù)荷，其它負(fù)荷為三級負(fù)荷。三期為多層住宅建筑，其用電負(fù)荷為三級用電負(fù)荷。地下車庫消防用電按一級用電負(fù)荷考慮。（2）供電電源根據(jù)用電負(fù)荷等級的供電要求，擬定本項目采用兩個10kV電源供電，并要求當(dāng)兩個電源中的一個電源發(fā)生故障（或檢修）時，另一個電源不致同時受到損壞（或檢修）。根據(jù)現(xiàn)場擬定本項目中的一個10kV電源由神農(nóng)大道開閉引入，另一個10kV電源由珠江北路開閉所引入，在本項目一期地下室設(shè)二進(jìn)多出開閉所一座，由地下室開閉所向本項目各箱變供電。大型商業(yè)建筑中的經(jīng)營管理用電子計算機(jī)系統(tǒng)電源為一級用電負(fù)荷中的特別重要負(fù)荷，除由兩個電源供電外，尚應(yīng)增設(shè)應(yīng)急電源，并嚴(yán)禁將其他負(fù)荷接入應(yīng)急供電系統(tǒng)，應(yīng)急供電電源擬由獨立于正常電源的柴油發(fā)電機(jī)承擔(dān)。1）用電負(fù)荷的估算本項目分一、二、三、四期建設(shè)，總建筑面積為488489.4㎡，其中一期建筑面積為149325.4㎡、二期建筑面積為122874.6㎡、三期建筑面積為45532.8㎡、四期建筑面積為170756.6㎡，各期用電負(fù)荷估算如下：一期用電負(fù)荷估算表序號項目名稱建筑面積㎡總戶數(shù)用電指標(biāo)kW總功率kW備注1高層住宅建筑1253908826.0（每戶）52922地下車庫建筑23456.80.007（每㎡）164.23合計5456.2二期用電負(fù)荷估算表序號項目名稱建筑面積㎡總戶數(shù)用電指標(biāo)kW總功率kW備注1高層住宅建筑97605.264038.0（每戶）32242地下車庫建筑22599.40.007（每㎡）158.23幼兒園建筑2257.140.050（每㎡）112.864合計3495.06三期用電負(fù)荷估算表序號項目名稱建筑面積㎡總戶數(shù)用電指標(biāo)kW總功率kW備注1多層建筑21600.0.06410.0（每戶）6402地下車庫建筑23932.80.007（每㎡）167.533合計807.53四期用電負(fù)荷估算表序號項目名稱建筑面積㎡用電指標(biāo)Kw/㎡總功率kW備注1寫字樓建筑330400.061982.42公寓建筑742600.0537133物管建筑27530.06165.184社區(qū)服務(wù)建筑11800.0670.85地下車庫建筑215710.0071516商業(yè)首層架空建筑20740.06124.447合計6202.822）總計算負(fù)荷①一期計算負(fù)荷總裝機(jī)容量為Pe＝5456.20（kW）有功計算負(fù)荷Pjs＝Kx·Pe＝0.4×5456.20＝2182.48（kW）無功計算負(fù)荷Qjs＝Pjs·tgφ＝2182.48×0.48＝1047.59（kvar）視在計算負(fù)荷Sjs＝Pjs/COSφ＝2182.48/0.9=2424.97（kVA）②二期計算負(fù)荷總裝機(jī)容量為Pe＝3495.06（kW）有功計算負(fù)荷Pjs＝Kx·Pe＝0.4×3495.06＝1398.02（kW）無功計算負(fù)荷Qjs＝Pjs·tgφ＝1398.02×0.48＝671.05（kvar）視在計算負(fù)荷Sjs＝Pjs/COSφ.＝1398.02/0.9=1553.36（kVA）③三期計算負(fù)荷：總裝機(jī)容量為Pe＝807.53（kW）有功計算負(fù)荷Pjs＝Kx·Pe＝0.5×807.53＝403.77（kW）無功計算負(fù)荷Qjs＝Pjs·tgφ＝403.77×0.48＝193.81（kvar）視在計算負(fù)荷Sjs＝Pjs/COSφ＝403.77/0.9=448.63（kVA）④四期計算負(fù)荷：總裝機(jī)容量為Pe＝6202.82（kW）有功計算負(fù)荷Pjs＝Kx·Pe＝0.7×6202.82＝4341.97（kW）無功計算負(fù)荷Qjs＝Pjs·tgφ＝4341.97×0.48＝2084.15（kvar）視在計算負(fù)荷Sjs＝Pjs/COSφ.＝4341.97/0.9=4824.41（kVA）（4）變壓器容量選擇根據(jù)上述負(fù)荷計算的結(jié)果，一期工程擬選用SCB11-800kVA/10kV/0.4kV干式變壓器三臺，SCB11-630kVA/10kV/0.4kV干式變壓器一臺，變壓器負(fù)荷率約為80.02％；二期工程擬選用SCB11-630kVA/10kV/0.4kV干式變壓器三臺，變壓器負(fù)荷率約為82.19％；三期工程選用SCB11-630kVA/10kV/0.4kV干式變壓器一臺，變壓器負(fù)荷率約為71.21％；四期工程擬選用SCB11-800kVA/10kV/0.4kV干式變壓器五臺，SCB11-630kVA/10kV/0.4kV干式變壓器三臺，變壓器負(fù)荷率約為81.90％。所有干變均安裝于箱式變電所內(nèi)，箱式變電所選用外型美觀的歐式箱變。（5）變配電所設(shè)置項目全部采用箱式變電所供電，并盡量布置在用電負(fù)荷的中心位置。每座箱變內(nèi)包括：高壓開關(guān)室：二路電源進(jìn)線，一路饋出線和避雷器等。變壓器室：節(jié)能型干式變壓器一臺。低壓開關(guān)室：一路進(jìn)線總開關(guān)，電度計量表，多路饋出線等功能。（6）操作電源箱式變電所10kV系統(tǒng)采用交流電源操作，交流操作電源取自進(jìn)線電源的電壓互感器。（7）供電系統(tǒng)的結(jié)線方式10kV系統(tǒng)主結(jié)線為單母線不分段運行方式，兩路10kV電源一用一備，互設(shè)電氣機(jī)械聯(lián)鎖；0.4kV系統(tǒng)主結(jié)線變采用單母線結(jié)線方式，供電方式采用放射式供電。（8）計量方式1）在10kV電源側(cè)設(shè)專用計量柜，內(nèi)裝0.2級CT、PT、多功能電度表等。2）小區(qū)住宅實行單戶獨立計量，高層住宅電表按每單元每三層集中安裝總電表箱一個。3）動力、商業(yè)、照明等按業(yè)電部門要求用分開計量。（9）無功補(bǔ)償在變電所的0.4kV側(cè)母線上采用電力電容柜進(jìn)行集中補(bǔ)償，補(bǔ)償后的功率因數(shù)達(dá)到0.9以上。（10）電纜的敷設(shè)1）室外電纜全部采用穿鍍鋅管暗埋敷設(shè)，埋設(shè)深度一般不小于0.7m，過車道時不小于1.0m，且需包封加固。2）由變配電所引至各棟后沿電纜井或電纜橋架敷設(shè)，消防用電電纜采用阻燃交聯(lián)電纜，其它電纜采用普通交聯(lián)電纜。3）室內(nèi)動力電纜沿電纜溝或沿地面暗埋敷設(shè)。（11）防雷、接地及安全措施1）建筑物的防雷①本項目普通低層建筑按三類防雷建筑物設(shè)防，一類高層建筑的建筑高度近百米，故需經(jīng)防雷計算后才確定其防雷類別，若其預(yù)計年雷擊次數(shù)大于0.25次時，劃為二類防雷建筑物，否則應(yīng)劃為三類防雷建筑物。建筑物的防雷裝置應(yīng)滿足防直擊雷、測擊雷及雷電波的侵入要求，并在變電所內(nèi)設(shè)總等電位連結(jié)，住戶衛(wèi)生間設(shè)置局部等電位聯(lián)結(jié)。②接閃器在屋面采用40×4熱鍍鋅扁鋼作避雷帶暗敷，若建筑物屬二類防雷建筑物，其屋面避雷帶連結(jié)網(wǎng)格不大于10m×10m或12m×8m，若為三類防雷建筑物，其屋面避雷帶連結(jié)網(wǎng)格不大于20m×20m或14m×16m。③引下線利用建筑物鋼筋混凝土柱子內(nèi)兩根φ16以上主筋通長焊接作為引下線，若該建筑物屬二類防雷建筑物，其引下線的間距不大于18m，若屬三類防雷建筑物，其引下線的間距不大于25m，引下線上端與避雷帶焊接，下端與建筑物基礎(chǔ)內(nèi)兩根主鋼筋焊接。④接地極利用樁基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作為接地極，地深鋼筋作為接地連線，并與引下線可靠焊接。⑤建筑物的四角外墻及適當(dāng)位置的引下線地面上0.5m處采用熱鍍鋅扁鋼連結(jié)板作為接地電阻測試點。⑥凡突出屋面的所有金屬構(gòu)件、金屬通風(fēng)管、金屬屋面、金屬屋架等均與避雷帶可靠焊接。2）接地及安全措施①本項目防雷接地、電氣設(shè)備的保護(hù)接地、弱電系統(tǒng)的保護(hù)接地共用同一接地裝置，要求接地電阻不大于1Ω，實測不滿足要求時，增設(shè)人工接地極。②凡正常不帶電，而當(dāng)絕緣破壞有可能呈現(xiàn)電壓的一切電氣設(shè)備金屬外殼均應(yīng)可靠接地。③本項目采用總等電位聯(lián)結(jié)，具體做法按國家建筑標(biāo)準(zhǔn)圖集《等電位聯(lián)結(jié)安裝》02D501-2實施。④過電壓保護(hù)：在箱變內(nèi)裝一級電涌保護(hù)器，在各棟進(jìn)線總配電箱內(nèi)裝第二級電涌保護(hù)器。⑤漏電保護(hù)：在各棟總配電箱內(nèi)裝總漏電開頭，在普通插座上增選漏電保護(hù)器。⑥本項目接地形式采用TN－S系統(tǒng)，PE線在進(jìn)戶處作重復(fù)接地，并與防雷接地共用接地極。3.5.5.4照明設(shè)計（1）照度標(biāo)準(zhǔn)值應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50034－2004中有關(guān)的照度標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計。本項目的起居室100Lx、臥室75Lx、餐廳150Lx、廚房100Lx、衛(wèi)生間100Lx、樓梯間75Lx、變配電所200Lx、商業(yè)營業(yè)300Lx、辦公室300Lx、地下車庫75Lx。（2）光源：樓梯間、衛(wèi)生間、管道井采用緊湊型三基色一體化節(jié)能燈，商業(yè)營業(yè)、辦公等場所主要采用直管熒光燈，并需配高品質(zhì)電子鎮(zhèn)流器，所配電子鎮(zhèn)流器應(yīng)符合該產(chǎn)品的國家能效標(biāo)準(zhǔn)。（3）所有照明燈具均采用節(jié)能型燈具。（4）照明、插座分別由不同的支路供電，照明為單相二線、插座為單相三線，安裝高度低干2.4m的燈具需增一根PE保護(hù)線。（5）室內(nèi)照明電源線全部采用BV-750V銅芯絕緣線穿SC管暗埋敷設(shè)。3.5.5.5弱電系統(tǒng)（1）通信系統(tǒng)1）本項目采用寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與電話系統(tǒng)綜合為通信系統(tǒng)的方式。寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)光纖、電話電纜由室外埋地引來。2）在樓層內(nèi)適當(dāng)位置設(shè)置信息配線箱（暗裝、底距地0.3m）作為信號分配及管理用。3）在商場、管理用房內(nèi)適當(dāng)位置安裝電話/信號插座，暗裝，底邊距地0.3m。4）電話、網(wǎng)絡(luò)終端的設(shè)置由專業(yè)部門完成。（2）有線電視系統(tǒng)1）有線電視電纜由室外埋地引來。2）由有線電視元件箱配出的同軸電纜SYV－75－12到信息配線箱，再由信息配線箱配線SYV－75－5至電視用戶插座。3）本有線電視系統(tǒng)為分配、分支系統(tǒng)，由分支器向用戶有線電視插座配線，要求終端用戶接收電平不小于64±4dB，圖象清晰，圖像質(zhì)量不低于四級。4）有線電視用戶插座，暗裝，距地面0.3m。（3）樓宇可視對講系統(tǒng)1）樓宇可視對講系統(tǒng)主要由對講室內(nèi)分機(jī)、對講門口主機(jī)及電控鎖、閉門器、電源箱，紅外幕簾報警器、門磁、煙霧感應(yīng)或燃?xì)庑孤└袘?yīng)報警器等設(shè)備組成。2）在住宅出入口，車庫入梯門和小區(qū)人行出入口等處設(shè)置門口主機(jī)，每戶均設(shè)置對講室內(nèi)分機(jī)。（4）車庫管理系統(tǒng)1）車庫管理系統(tǒng)是對車輛科學(xué)管理的必要手段。在車庫的車輛出入口均設(shè)置車庫管理系統(tǒng)。2）系統(tǒng)由環(huán)形感應(yīng)線圈車輛檢測器、自動道閘、出卡機(jī)、感應(yīng)式讀卡器、收費顯示器、管理電腦、打印機(jī)等設(shè)備組成。（5）火災(zāi)自動報警及控制系統(tǒng)1）本項目為一類防火建筑。火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的保護(hù)等級按一級設(shè)置。2）系統(tǒng)組成：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)；消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；消防直通對講電話系統(tǒng)；電梯監(jiān)視控制系統(tǒng)；氣體滅火控制系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制系統(tǒng)。3）消防控制室：消防控制室設(shè)于一層，并設(shè)有直接通往室外的出口。消防控制室的報警控制設(shè)備由火災(zāi)報警控制主機(jī)、聯(lián)動控制臺、CRT顯示器、打印機(jī)、消防直通對講電話設(shè)備、電梯監(jiān)控盤和電源設(shè)備等組成。消防控制室可接收感煙、感溫、等探測器的火災(zāi)報警信號及水流指示器、檢修閥、壓力報警閥、手動報警按鈕、消火栓按鈕的動作信號。消防控制室可顯示消防水池、消防水箱水位，顯示消防水泵的電源及運行狀況。消防控制室可聯(lián)動控制所有與消防有關(guān)的設(shè)備。4）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)：本項目采用集中報警控制系統(tǒng)。消防自動報警系統(tǒng)按兩總線設(shè)計。探測器：在地下室場所設(shè)置感溫探測器，在商業(yè)用房、走道室等其他場所設(shè)置感煙探測器。探測器與燈具的水平凈距應(yīng)大于0.2m；與送風(fēng)口邊的水平凈距應(yīng)大于1.5m；與多孔送風(fēng)頂棚孔口或條形送風(fēng)口的水平凈距應(yīng)大于0.5m；與嵌入式揚聲器的凈距應(yīng)大于0.1m；與自動噴水頭的凈距應(yīng)大于0.3m；與墻或其它遮擋物的距離應(yīng)大于0.5m。探測器的具體定位，可根據(jù)以上要求作調(diào)整。在各樓適當(dāng)位置設(shè)手動報警按鈕及消防對講電話插孔。手動報警按鈕及對講電話插孔底距地1.5m。在消火栓箱旁，設(shè)消火栓報警按鈕。底邊距地1.5m。5）消防聯(lián)動控制：火災(zāi)報警后，消防控制室應(yīng)根據(jù)火災(zāi)情況控制相關(guān)層的排煙閥、電動防火閥、并啟動相應(yīng)排煙風(fēng)機(jī)，排煙閥280℃熔斷關(guān)閉，防火閥70℃電控關(guān)，閥、風(fēng)機(jī)的動作信號要反饋至消防控制室。在消防控制室，對消火栓泵、自動噴灑泵、防排煙風(fēng)機(jī)，即可通過現(xiàn)場模塊進(jìn)行自動控制也可在聯(lián)動控制臺上通過硬線（直配線）手動控制，并接收其反饋信號。6）消火栓泵控制：平時由壓力開關(guān)自動控制增壓泵維持管網(wǎng)壓力，管網(wǎng)壓力過低時，直接起動主泵。消火栓按鈕動作后，直接啟動消火栓泵，消防控制室能顯示報警部位并接收其反饋信號。消防控制室可通過控制模塊編程，自動啟動消火栓泵，并接收其反饋信號。在消防控制室聯(lián)動控制臺上，可通過硬線（直配線）手動控制消火栓泵，并接收其反饋信號。消防控制室能顯示消火栓泵電源狀況。消防泵房可手動啟動消火栓泵。7）自動噴灑泵控制平時由屋面高位及壓力開關(guān)自動維持管網(wǎng)壓力，管網(wǎng)壓力過低時，直接起動主泵。火災(zāi)時，噴頭噴水，水流指示器動作并向消防控制室報警，同時，報警閥動作，擊響水力警鈴，啟動噴灑泵，消防控制室能接收其反饋信號。消防控制室可通過控制摸塊編程，自動啟動噴水泵，并接收其反饋信號。在消防控制室聯(lián)動控制臺上，可通過硬線手動控制噴水泵，并接收其反饋信號。消防控制室能顯示噴水泵電源狀況。消防泵房可手動啟動噴水泵。8）排風(fēng)兼排煙風(fēng)機(jī)的控制：本項目在地下室設(shè)排風(fēng)兼排煙風(fēng)機(jī)，正常情況下為通風(fēng)換氣使用，火災(zāi)時則作為排煙風(fēng)機(jī)使用。正常時為就地手動控制，當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時由消防控制室控制，消防控制室具有控制優(yōu)先權(quán)，消防控制室根據(jù)火災(zāi)情況對防火閥進(jìn)行控制，同時連鎖啟動相應(yīng)的排煙風(fēng)機(jī)；當(dāng)火災(zāi)溫度達(dá)到280℃時，排煙閥熔絲熔斷，排煙閥關(guān)閉，排煙風(fēng)機(jī)吸入口處的280℃防火閥關(guān)閉后，聯(lián)鎖停止相應(yīng)的排煙風(fēng)機(jī)。9）正壓送風(fēng)機(jī)的控制：由消防控制室自動或手動控制正壓送風(fēng)機(jī)的啟停，（正壓送風(fēng)口為常開）。10）防火卷簾門的控制：用于防火隔離的卷簾門一步落下，由其一側(cè)或兩側(cè)的感煙探測器自動控制；用于通道上的卷簾門分兩步落下，由其兩側(cè)的感煙、感溫探測器自動控制；卷簾門的動作信號要送至消防控制室；卷簾門兩側(cè)均設(shè)有聲光報警及手動控制按鈕。11）非消防電源控制：本項目部分低壓出線回路設(shè)有分勵脫扣器，由消防控制室在火災(zāi)確認(rèn)后斷開相關(guān)電源。12）風(fēng)機(jī)所接風(fēng)管上的防火閥關(guān)閉后，聯(lián)鎖停止風(fēng)機(jī)并報警。13）消防直通對講電話系統(tǒng)：在消防控制室內(nèi)設(shè)置消防直通對講電話總機(jī)，除在各層的手動報警按鈕處設(shè)置消防直通對講電話插孔外，在消防水泵房、排煙機(jī)房、消防電梯轎箱、電梯機(jī)房、等處設(shè)置消防直通對講電話分機(jī)，專用對講電話分機(jī)底距地1.5m。在消防控制室內(nèi)設(shè)置直接報警的外線電話。14）電梯監(jiān)視控制系統(tǒng)：在消防控制室設(shè)置電梯監(jiān)控盤，能顯示各部電梯運行狀態(tài)、正常、故障、開門、關(guān)門等及所處層位顯示。火災(zāi)發(fā)生時，根據(jù)火災(zāi)情況及區(qū)域，由消防控制室電梯監(jiān)控盤發(fā)出指令，指揮電梯按消防程序運行：對全部或任意一臺電梯進(jìn)行對講，說明改變運行程序的原因，消防電梯仍可保持運行。火災(zāi)指令開關(guān)采用鑰匙型開關(guān)，由消防控制室負(fù)責(zé)火災(zāi)時的電梯控制。15）氣體滅火系統(tǒng)的控制如下：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的要求：氣體滅火系統(tǒng)作為一個相對獨立的系統(tǒng)，單獨配置了自動控制所需的火災(zāi)探測器，可獨立完成整個滅火過程。自動控制：消防控制室能顯示系統(tǒng)的自動、手動工作狀態(tài)；能在氣體滅火系統(tǒng)報警、噴射、各階段有相應(yīng)的聲光信號，并關(guān)閉相應(yīng)的防火門、窗，停止相關(guān)的通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)，關(guān)閉有關(guān)部位的防火閥。該系統(tǒng)同時具有手動控制及應(yīng)急操作功能。16）應(yīng)急照明系統(tǒng)應(yīng)急照明系統(tǒng)等采用專用回路雙電源配電，并在末端互投。應(yīng)急照明系統(tǒng)干線采用耐火電線在強(qiáng)電間、吊頂內(nèi)明敷于金屬防火線槽；支線采用耐火導(dǎo)線穿鋼管或PVC管暗敷于不燃燒體的結(jié)構(gòu)層內(nèi)，且保護(hù)層厚度不宜小于30mm。所有樓梯間及其前室、消防電梯前室、疏散走廊、水泵房、防排煙機(jī)房、消防控制室等場所設(shè)置備用照明。水泵房、防排煙機(jī)房、消防控制室的備用照明照度值按不低于正常照明照度值設(shè)置。在大空間用房、走廊、安全出口、樓梯間及其前室、電梯間及其前室、主要出入口等場所設(shè)置疏散指示照明。保證疏散通道的地面最低水平照度不應(yīng)低于0.5Lx；人員密集場所內(nèi)的地面最低水平照度不應(yīng)低于1.0Lx；樓梯間內(nèi)的地面最低水平照度不應(yīng)低于5.0Lx。應(yīng)急照明平時采用就地控制，火災(zāi)時由消防控制室自動控制強(qiáng)制點亮全部應(yīng)急照明燈。17）電源及接地所有消防用電設(shè)備均采用雙路電源供電并在末端設(shè)自動切換裝置。消防控制室設(shè)備還要求設(shè)置蓄電池作為備用電源，此電源設(shè)備由設(shè)備承包商負(fù)責(zé)提供。消防系統(tǒng)的接地利用建筑物綜合接地裝置作為其接地系統(tǒng)，設(shè)獨立引下線，引下線采用BV-1×25m㎡SC25。要求其聯(lián)合接地電阻小于1Ω。3.5.5.6主要電氣設(shè)備材料表一期主要電氣設(shè)備材料表序號名稱型號規(guī)格單位數(shù)量備注1箱式變電所SCB11-630kvA/10kV/0.4kV座42低壓饋電箱非標(biāo)批13照明配電箱非標(biāo)批14電力電纜批15絕緣電線批16電纜電線保護(hù)管批17照明燈具批18火災(zāi)自動報誓系統(tǒng)套1為二、四期預(yù)留二期主要電氣設(shè)備材料表序號名稱型號規(guī)格單位數(shù)量備注1箱式變電所SCB11-630kvA/10kV/0.4kV座32低壓饋電箱非標(biāo)批13照明配電箱非標(biāo)批14電力電纜批15絕緣電線批16電纜電線保護(hù)管批17照明燈具批18火災(zāi)自動報誓系統(tǒng)套1與一期合用三期主要電氣設(shè)備材料表序號名稱型號規(guī)格單位數(shù)量備注1箱式變電所SCB11-630kvA/10kV/0.4kV座12低壓饋電箱非標(biāo)批13照明配電箱非標(biāo)批14電力電纜批15絕緣電線批16電纜電線保護(hù)管批17照明燈具批1四期主要電氣設(shè)備材料表序號名稱型號規(guī)格單位數(shù)量備注1箱式變電所變壓器容量為800kvA/10kV/0.4kV座82低壓饋電箱非標(biāo)批13照明配電箱非標(biāo)批14電力電纜批15絕緣電線批16電纜電線保護(hù)管批17照明燈具批18火災(zāi)自動報誓系統(tǒng)套1與一期合用3.5.6給排水3.5.6.1設(shè)計依據(jù)（1）建筑工種提供的有關(guān)方案資料。（2）全國現(xiàn)行的各有關(guān)設(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)：《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB50015-2003［2009年版］）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2006）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045-95［2005年版］）《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB50084-2001［2005年版］）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB50140-2005）《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GB50013-2006）《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GB50014-2006［2011年版］）《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749-2006）《民用建筑節(jié)水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50555-2010）（3）其它現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計規(guī)范或規(guī)定。3.5.6.2設(shè)計原則（1）技術(shù)先進(jìn)，運行可靠；（2）工程投資省，運行費用低；（3）節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保；（4）保證供水的安全性；（5）保證水質(zhì)達(dá)到《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749-2006）規(guī)定的水質(zhì)要求；（6）室外消防按低壓消防系統(tǒng)考慮。3.5.6.3生活給水設(shè)計（1）項目所在地市政給水現(xiàn)狀奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城項目位于神農(nóng)大道和珠江北路交匯處，在本項目東面神農(nóng)大道已敷設(shè)有市政自來水管網(wǎng)，并在本項目位置預(yù)留有給水接口，神農(nóng)大道給水管為新建的DN500球墨鑄鐵給水管，珠江北路已規(guī)劃設(shè)計完畢，正在施工中，市政自來水管在本項目所在處的最小供水壓力為0.28Mpa，####市市政自來水總供水能力可達(dá)120萬m3/日，項目所在處的市政自來水管的水量和水壓完全可滿足擬建項目的所有用水需求，且項目建成后其生活和消防用水對其周邊地區(qū)的生活用水現(xiàn)狀不會產(chǎn)生影響。（2）用水規(guī)模確定奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城總用地面積157318.16㎡，其中綠化面積55061.4㎡；總建筑面積488489.4㎡，其中住宅318855.26㎡，商業(yè)35000.0㎡，寫字樓33040.0㎡，幼兒園面積2257.14㎡，物管和社區(qū)服務(wù)面積3933.0㎡；居住總戶數(shù)1349戶，總停車位2543個。一期工程為高層住宅，日生活用水定額取值根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》和####市氣象條件以及居民生活用水習(xí)慣，住宅最高日生活用水指標(biāo)取180L/人·d，時變化系數(shù)Kh=2.65，使用時數(shù)為24小時，一期工程總居住人數(shù)為3087人，最高日用水量為555.66m3，最大時用水量為61.35m3；綠化用水指標(biāo)取2L/㎡·d，最高日用水量為22.42m3，最大時用水量為11.21m3；洗車用水指標(biāo)取15L/輛·次，最高日用水量為8.81m3，最大時用水量為4.40m3；項目未預(yù)見水量和管網(wǎng)漏失水量取最高日用水量的15%計。奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城一期工程最高日用水量Q=674.92m3/d。二期工程為高層住宅，日生活用水定額取值根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》和####市氣象條件以及居民生活用水習(xí)慣，住宅最高日生活用水指標(biāo)取180L/人·d，時變化系數(shù)Kh=2.65，使用時數(shù)為24小時，二期工程總居住人數(shù)為1411人，最高日用水量為253.98m3，最大時用水量為28.04m3；幼兒園用水指標(biāo)取40L/學(xué)生·d，最高日用水量為8.0m3，最大時用水量為1.5m3；綠化用水指標(biāo)取2L/㎡·d，最高日用水量為21.29m3，最大時用水量為10.65m3；洗車用水指標(biāo)取15L/輛·次，最高日用水量為8.48m3，最大時用水量為4.24m3；項目未預(yù)見水量和管網(wǎng)漏失水量取最高日用水量的15%計。奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城二期工程最高日用水量Q=335.51m3/d。三期工程為多層住宅，多層住宅最高日生活用水定額取值根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》和####市氣象條件以及居民生活用水習(xí)慣，住宅最高日生活用水指標(biāo)取350L/人·d，時變化系數(shù)Kh=1.96，使用時數(shù)為24小時，三期工程總居住人數(shù)為224人，最高日用水量為78.40m3，最大時用水量為6.40m3；綠化用水指標(biāo)取2L/㎡·d，最高日用水量為45.74m3，最大時用水量為22.87m3；洗車用水指標(biāo)取15L/輛·次，最高日用水量為8.97m3，最大時用水量為4.49m3；項目未預(yù)見水量和管網(wǎng)漏失水量取最高日用水量的15%計。奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城三期工程最高日用水量Q=153.08m3/d。四期工程為高層商業(yè)，寫字樓和公寓，商業(yè)最高日生活用水定額取值根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》和####市氣象條件以及商業(yè)樓生活用水習(xí)慣，商業(yè)建筑最高日生活用水指標(biāo)取8L/㎡·d，時變化系數(shù)Kh=1.20，使用時數(shù)為10小時，四期商業(yè)建筑面積為35000.0㎡，最高日用水量為280.0m3，最大時用水量為33.60m3；寫字樓最高日生活用水指標(biāo)取40L/人·d，時變化系數(shù)Kh=1.35，使用時數(shù)為8小時，四期寫字樓建筑面積為33040.0㎡，最高日用水量為89.60m3，最大時用水量為15.12m3；公寓建筑最高日生活用水指標(biāo)取300L/人·日，時變化系數(shù)Kh=2.0，使用時數(shù)為24小時，四期公寓建筑面積為74260.0㎡，最高日用水量為591.96m3，最大時用水量為49.33m3；社區(qū)物管用房最高日用水量為5.0m3，最大時用水量為0.90m3；綠化用水指標(biāo)取2L/㎡·d，最高日用水量為20.67m3，最大時用水量為10.34m3；洗車用水指標(biāo)取15L/輛·次，最高日用水量為11.90m3，最大時用水量為5.95m3；項目未預(yù)見水量和管網(wǎng)漏失水量取最高日用水量的10%計。奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城期工程最高日用水量Q=1149.00m3/d。奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城項目最高日用水量為Q=2312.51m3/d。水源奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城項目室外消防用水量為40L/s，項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢有高有低，中間高，四周低，項目地面標(biāo)高從58.00m到79.90m不等，神農(nóng)大道市政自來水管最低處地面標(biāo)高為57.51m，珠江北路市政自來水管最低處地面標(biāo)高為57.20m，項目除幼兒園、4F多層住宅、社區(qū)物管用房為多層建筑外，其它均為高層建筑，本生活用水地勢較低的樓棟一至四層，地勢較高得一至二層由市政自來水管網(wǎng)直接供給，其它樓層均采用無負(fù)壓變頻加壓設(shè)備加壓供水，考慮到整個工程生活用水和室外消防用水的最低水壓要求，因此奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城項目工程給水引入管管徑取DN350。奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城項目的給水由城市自來水管網(wǎng)供給。從珠江北路的市政自來水管上開一個DN350梯口，從神農(nóng)大道的市政自來水管上開一個DN300梯口，將兩處引入管在整個項目地塊內(nèi)布置成環(huán)狀給水管網(wǎng)。（4）室外生活給水室外生活給水包括綠化用水、澆灑道路用水和洗車用水等。室外消防給水管道與室外生活給水管共用。室外給水主管采用球墨鑄鐵給水管，采用承插連接。（5）室內(nèi)生活給水奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城項目室內(nèi)生活給水主要為居住生活用水和商業(yè)用水。項目所在地城市自來水管網(wǎng)可用最小壓力為0.28Mpa，為了充分利用市政管網(wǎng)余壓，本生活用水地勢較低的樓棟一至四層，地勢較高的樓棟一至二層由市政自來水管網(wǎng)直接供給，其它樓層均采用無負(fù)壓變頻加壓設(shè)備加壓供水，生活用水和商業(yè)用水管道分開設(shè)置，所有用水單位均設(shè)置計量水表，且將計量水表設(shè)在室外，以利節(jié)約用水。奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城項目所有衛(wèi)生潔具強(qiáng)制選用節(jié)水型衛(wèi)生器具，且在商業(yè)、公寓、寫字樓及幼兒園的公共衛(wèi)生間洗臉盆龍頭和小便器沖洗閥采用感應(yīng)開關(guān)，大便器采用腳踏式延時沖洗閥。為充分利用可再生能源，四期工程商業(yè)衛(wèi)生熱水均采用太陽能供熱水。太陽能集熱板安放在商業(yè)樓屋頂。室內(nèi)生活給水立管和主橫管采用薄壁不銹鋼管，采用焊接或法蘭連接，室內(nèi)生活給水支管采用PPR管，熱熔連接。3.5.6.4消防設(shè)計（1）室外消防奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城項目室外消防設(shè)計流量為40L/s，分別在神農(nóng)大道接一條DN300和在珠江北路接一條DN350的給水引入管，并將室外給水管布置成環(huán)狀給水管道，在室外給水環(huán)管上沿小區(qū)馬路和建筑物均勻布置室外消火栓，市政管網(wǎng)最小壓力為0.28Mpa，室外消火栓管網(wǎng)和生活給水管網(wǎng)合用，對室外給水管道進(jìn)行水力計算校核(小區(qū)設(shè)計秒流量疊加室外消防流量)，最不利地面室外消火栓從地面算起水壓大于0.12Mpa，奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城項目室外消防所需水量和水壓由室外管網(wǎng)提供。（2）室內(nèi)消防奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城項目所有建筑物內(nèi)每層均設(shè)置室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消火栓布置間距保證室內(nèi)任何地方都有兩支水槍的充實水柱保護(hù)，室內(nèi)消火栓設(shè)計流量一至三期均為20L/s，四期為40L/s，火災(zāi)延續(xù)時間一至三期工程為兩小時，四期工程為三小時，室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)采用臨高壓給水系統(tǒng)。考慮到項目分期建設(shè)和合用消防水泵房和消防儲水池，在一期工程地下室內(nèi)設(shè)消防泵房和消防儲水池，消防儲水池有效容積不小于500m3，生活泵房每期工程均單獨設(shè)置，在地下車庫和商業(yè)建筑每層設(shè)自動噴淋給水系統(tǒng)，自動噴淋給水系統(tǒng)按中危險一級或二級設(shè)置，噴水強(qiáng)度取8L/Min.㎡，作用面積為160㎡。室內(nèi)消火栓和自動噴淋均由消火栓泵和噴淋泵加壓供水，在項目每棟每層均設(shè)磷酸銨鹽干粉滅火器。3.5.6.5排水設(shè)計（1）項目所在地市政排水現(xiàn)狀奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城項目位于神農(nóng)大道和珠江北路交匯處，在本項目東面神農(nóng)大道已敷設(shè)有非常完善的排水體系，神農(nóng)大道的污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)已建成，珠江北路污水管和雨水管網(wǎng)已規(guī)劃設(shè)計完畢，正在施工中，本項目污水，雨水在神龍大道排出口處神農(nóng)大道路面標(biāo)高為57.51m，在珠江北路排出口處珠江北路路面標(biāo)高為57.20m.項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)室外地面從58.00m到79.90不等，最低處地面高于神農(nóng)大道和珠江北路地面，考慮到本項地勢是中間高，四周低的特點，污水，雨水分三部分排放，項目一期和四期的污水，雨水排至珠江北路，項目二期和三期的的污水，雨水排至神龍大道，考慮到項目排水出戶管埋深，接戶管坡降，場內(nèi)排水坡降和管道交叉后，奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城項目場內(nèi)的污廢水和場內(nèi)雨水均能以重力流方式自流排入神農(nóng)大道和珠江北路的市政污水管道和雨水管道，故本項目所在地的市政排水管完全可滿足擬建項目的排水要求。（2）室內(nèi)排水室內(nèi)污廢分流，室內(nèi)外雨水排放為單獨系統(tǒng)。室內(nèi)排水管采用PVC管，排水主管采用波紋降噪管。排水管道的安裝：衛(wèi)生器具與排水橫管、排水橫管與排水立管之間相連接時均用順?biāo)?，衛(wèi)生設(shè)施的存水彎及地漏水封深度應(yīng)大于50mm。排水立管與主排水橫管連接時用兩個45°彎構(gòu)成90°彎。排水橫支管中，管徑為50mm時坡度為0.03，為75mm時坡度為0.025，為110mm時坡度為0.02，為160mm時為0.01。檢查口距相應(yīng)樓面為1.00m。排水管上隔層設(shè)置伸縮節(jié)，穿越樓板處設(shè)金屬套管。排水立管采用伸頂通氣管。室內(nèi)糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入室外污水管，室內(nèi)洗滌污水經(jīng)隔油池處理后排入室外污水管。（3）室外排水1）設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)排水體制，采用雨、污分流制；排水方式，雨水，污廢水均采用重力流管道排水；雨水設(shè)計重現(xiàn)期，一至四期工程建筑屋面采用5年，一至四期工程小區(qū)室外采用3年。2）排水設(shè)計a.雨水平面設(shè)計雨水量根據(jù)匯水面積通過暴雨強(qiáng)度公式確定，####地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式：(L/s.h㎡)，本工程綜合徑流系數(shù)ψ取0.60。本項目總匯水面積為157318.2㎡。匯水面積分二部分，一期和四期的雨水匯水面積為61555.86㎡，雨水排至珠江北路市政雨水管，二期和三期的雨水匯水面積為95762.3㎡，雨水排至神龍大道市政雨水管。雨水管道系統(tǒng)中，每間隔30m左右設(shè)置一φ1100圓形雨水檢查井，以便雨水接入和管道系統(tǒng)的定期檢查和清通。道路兩側(cè)均設(shè)雨水口，雨水口箅子規(guī)格為750×450mm，雨水口連接管為d200雙壁波紋管。室外雨水管采用DN300～DN600雙壁波紋管將場內(nèi)雨水收集后排至神農(nóng)大道或珠江北路市政雨水管。b.污水平面設(shè)計由于奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城項目由住宅和商業(yè)建筑組成，考慮到居住建筑和商業(yè)建筑的最大時用水量不同時，故本項目室外污廢水流量取生活用水最高日平均時流量作為項目的污水排放流量，也按地勢分布，分成三個獨立的排水系統(tǒng)，分別排至神龍大道和珠江北路市政污水管。污水管道系統(tǒng)中，每間隔30m左右設(shè)置一φ1200圓形污水檢查井，以便污水接入和管道系統(tǒng)的定期檢查和清通。室內(nèi)糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入室外污水管，商業(yè)餐飲廢水經(jīng)隔油池處理后排入室外污水管，整個項目的污廢水經(jīng)管道收集后，采用d300的雙壁波紋管排至神農(nóng)大道市政污水管，最終排至城市污水處理廠。c.排水縱斷面設(shè)計管道最小覆土厚度控制為0.90m。管道縱坡根據(jù)道路縱坡現(xiàn)場確定。管道最大縱坡不大于0.8%，最小縱坡不小于0.5%，雨水口連接管縱坡為1%。3.5.7人防本項目根據(jù)《####省人防工程建設(shè)與維護(hù)管理規(guī)定》，應(yīng)采用人防地下室，類別為6級。3.6進(jìn)度計劃本項目進(jìn)度分為四個階段，即策劃決策階段、準(zhǔn)備階段、實施階段、竣工驗收階段。策劃決策階段包括：項目申請報告及核準(zhǔn)等；準(zhǔn)備階段包括初步設(shè)計與施工圖設(shè)計、工程招投標(biāo)、報建等；施工階段包括：土建施工，安裝及配套工程；竣工驗收入階段包括：竣工驗收，工程總結(jié)、交付使用。整個項目的建設(shè)工期3年。大體的建設(shè)進(jìn)度計劃安排如下：（1）一期工程1）2013年2月完成一期工程項目申請報告及審批等決策階段的工作；2）2013年5月完成設(shè)計、土建施工招標(biāo)、報建等準(zhǔn)備階段的工作；3）2013年6月動工興建；4）2015年5月底以前竣工。（2）二期工程1）2013年4月完成二期工程項目申請報告及審批等決策階段的工作；2）2013年7月完成設(shè)計、土建施工招標(biāo)、報建等準(zhǔn)備階段的工作；3）2013年8月動工興建；4）2015年12月底以前竣工。（3）三期工程1）2013年6月完成三期工程項目申請報告及審批等決策階段的工作；2）2013年9月完成設(shè)計、土建施工招標(biāo)、報建等準(zhǔn)備階段的工作；3）2013年10月動工興建；4）2015年9月底以前竣工。（4）四期工程1）2013年8月完成四期工程項目申請報告及審批等決策階段的工作；2）2013年11月完成設(shè)計、土建施工招標(biāo)、報建等準(zhǔn)備階段的工作；3）2013年12月動工興建；4）2016年5月底以前竣工。3.7投資估算與資金籌措3.7.1估算依據(jù)與說明（1）國家發(fā)改委與建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法及參數(shù)》（第三版）、國家及有關(guān)部、委關(guān)于建設(shè)項目投資估算編制要求。（2）估算范圍：土建工程，給排水、供配電等公用輔助配套工程；道路、綠化及休閑活動場地等附屬工程；設(shè)備購置及安裝費；工程建設(shè)其它費用及基本預(yù)備費等。（3）建、構(gòu)筑物根據(jù)####省建筑工程概算定額，參照####市類似項目單位造價資料估算。（4）土地費用按業(yè)主提供的數(shù)據(jù)按實計為70794萬元。（5）根據(jù)國家相關(guān)的費用標(biāo)準(zhǔn)和市場實際情況，計算建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費等費用。（6）基本預(yù)備費率取5%。3.7.2項目估算總投資經(jīng)估算，項目總投資173261萬元，其中：工程費用86983萬元，工程建設(shè)其他費用81408萬元，基本預(yù)備費4870萬元。詳見投資估算表。一期工程投資45549萬元，其中：工程費用26565萬元，工程建設(shè)其他費用17501萬元，基本預(yù)備費1483萬元。二期工程投資38853萬元，其中：工程費用21443萬元，工程建設(shè)其他費用16212萬元，基本預(yù)備費1198萬元。三期工程投資39207萬元，其中：工程費用8482萬元，工程建設(shè)其他費用30268萬元，基本預(yù)備費457萬元。四期工程投資49652萬元，其中：工程費用30493萬元，工程建設(shè)其他費用17427萬元，基本預(yù)備費1732萬元。3.7.3資金籌措本項目估算總投資173261萬元，其資金籌措方案如下：（1）項目申請單位自有資金40502萬元，占總投資的23.4％，其中：已付土地費用30000萬元，基本賬戶資金10502萬元；（2）余款132759萬元擬通過商品房預(yù)售和銀行按揭貸款解決，占總投資的76.6％。3.7.4資金使用計劃本項目計劃2013年投入97700萬元，2014年投入31260萬元，2015年投入31300萬元，2016年投入13001萬元?？偼顿Y估算表序號工程或費用名稱估算價值（萬元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備注土建工程安裝工程設(shè)備購置其他費用合計建筑面積（㎡）單位造價（元/㎡）一工程費用（一）建安工程費849631土建工程682881.1高層住宅312201.2多層住宅32401.3商業(yè)、物業(yè)等207921.4幼兒園2891.5天面梯屋機(jī)房及架空層1871.6地下車庫86271.7人防工程39332供電工程74782.1變配電設(shè)備及安裝19182.2照明及安裝30012.3弱電及安裝9992.4火災(zāi)自動報警系統(tǒng)15593給排水工程55703.1室內(nèi)給排水工程39893.1.1室內(nèi)生活給水12253.1.2室內(nèi)消防給水16633.1.3室內(nèi)排水11013.2室外給排水工程15803.2.1室外給水工程5993.2.2室外排水工程9804總圖工程28174.1道路及硬化地19914.2綠化8265護(hù)坡及土方工程810（二）設(shè)備購置費2020二工程建設(shè)其他費用814081土地費用707942建設(shè)單位管理費8263勘察、設(shè)計等費用20514工程監(jiān)理費11305工程交易費186造價咨詢費1167工程咨詢費428招投標(biāo)代理服務(wù)費1449環(huán)保評價費1610圖紙審查服務(wù)費5211水土保持方案編制費2512相關(guān)報建費619412.1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費530512.2價格調(diào)節(jié)基金9812.3新型墻體材料發(fā)展基金48912.4散裝水泥發(fā)展基金9812.5白蟻防治費12212.6文物調(diào)查勘測費912.7抗震設(shè)防規(guī)費012.8水土保持設(shè)施補(bǔ)償費73三基本預(yù)備費4870合計總投資173261488489.43547單位平均造價

一期工程投資估算表序號工程或費用名稱估算價值（萬元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備注土建工程安裝工程設(shè)備購置其他費用合計建筑面積（㎡）單位造價（元/㎡）一工程費用（一）建安工程費258451土建工程209281