房產(chǎn)中介接待

房產(chǎn)中介接待分類一、租賃1、現(xiàn)在租金怎么樣？2、這兒有便宜點得房子嗎？3、有沒有裝修好一點得房子？4、這小區(qū)有房子嗎？5、您們這里有沒有馬上能看得房子？我比較著急。6、我們看好房子后就是跟您們簽合同,還就是直接跟業(yè)主簽？7、您們這怎么收費？8、能做房屋托管嗎？二、置換(業(yè)主)1、現(xiàn)在就是賣好,還就是租好？2、現(xiàn)在客戶量怎么樣？我有點著急賣。3、這小區(qū)房子現(xiàn)在賣多少錢呢？4、我現(xiàn)在賣房后還能再買嗎？5、賣房要交什么費用嗎？6、客戶要就是貸款買我房子,我什么時候能拿到錢呀？7、我得產(chǎn)權(quán)證還沒有下來呢,現(xiàn)在能賣嗎？如果能賣得話,怎么交易呢？三、置換(客戶)1、現(xiàn)在外地人能買房嗎？2、現(xiàn)在房價怎么樣？3、我就是外地戶口,現(xiàn)在名下有一套房,請問我還能再買嗎？4、您們能不能幫做1年社保？5、現(xiàn)在還能避稅嗎？6、現(xiàn)在買合適嗎？要不我再等等。7、這小區(qū)房子現(xiàn)在多少錢呀？8、辦理過戶手續(xù)怎么收費呀？我已經(jīng)有看好得房子了,就想找您們辦手續(xù)。具體解答(租賃)現(xiàn)在租金怎么樣？/附近有便宜點得房子嗎？(用引導(dǎo)性問題讓客戶做選擇題)答:A您指得就是幾居呢？就是一居？二居？還就是三居呢？例如客戶指定就是一居

B這附近一居分為開間和標(biāo)準(zhǔn)一室一廳得,您指得就是開間還就是一室一廳呢？例如客戶指定就是開間

C這附近得開間租金大約在1800-2200元之間,房東會根據(jù)裝修條件和家具家電等得配置情況報價不等,您就是要一般裝修得呢,還就是要精裝修家具家電全齊得呢？例如客戶指定就是精裝修家具家電全齊得

D現(xiàn)在長城國際有一套就是53平,中等裝修,家具家電全齊,業(yè)主現(xiàn)在報價1900

元;還有一套就是63平,精裝修,家具家電全就是新,業(yè)主報價2100元。您現(xiàn)在要就是方便得話,可以看房子,我們這有鑰匙。例如客戶表示現(xiàn)在方便,可以馬上去看房子

E先生/女士,方便得話給我們留個電話吧,您得電話號碼就是13幾得？我給您打過去吧,這個就是我得電話號,我叫XXX,(順勢遞一張名片給客戶)。方便我們以后聯(lián)系。具體解答(租賃)有沒有裝修好一點得房子？(客戶特別指定房子裝修標(biāo)準(zhǔn),切記帶看前一定要親自去看過房子)答:A您指得裝修好一點就是什么樣得標(biāo)準(zhǔn)呢？例如客戶指定自己特別看重房子裝修,一定要干凈等等

B明白了,現(xiàn)在大部分出租得房子一般以出租為主得話,很難達到您得要求標(biāo)準(zhǔn),但就是正好我這剛上一套從來沒有租過得房子,業(yè)主就是結(jié)婚時用得婚房,裝修特別好,里面得家具家電也全就是新得,我剛才親自去看過房子,我相信您一定能看上,業(yè)主得報價就是XXX

元/月。例如客戶表示業(yè)主報價高,有些接受不了

C這只就是業(yè)主得報價,我?guī)热タ纯捶孔?另外我這還有兩套跟您得要求差不多得也能一起看,看好房子后,我再幫您去跟業(yè)主商量一下。必竟業(yè)主也不指望租金掙錢,就就是想找一個好租戶能夠幫她們好好愛惜房子,您說就是吧？(切記利用BAC法則帶戶)例如客戶表示可以看房

D先生/女士,方便得話給我們留個電話吧,您得電話號碼就是13幾得？我給您打過去吧,這個就是我得電話號,我叫XXX,(順勢遞一張名片給客戶)。方便我們以后聯(lián)系。具體解答(租賃)這小區(qū)有房子嗎？/您們這里有沒有馬上能看得房子？我比較著急。答:A您想要幾居得房子呢？例如客戶指定兩居

B您就是幾個人住呢？例如客戶明確就是幾個人住

C您對房子有什么特別得要求嗎？客戶有指定要求,要特別注意,例如有客戶就要兩個衛(wèi)生間得,或就是要殘疾人通道等經(jīng)紀(jì)人一定要事前多空看房子,不要為了帶看而看房,而就是因為有了房子才留下了客戶,親自看過后講房子跟沒看過講房子真實感反差很大,讓客戶感覺對她負(fù)責(zé)任。

D沒有主動表示急用房子得客戶要主動問:您大概就是什么時間要用房子呢？(根據(jù)客戶得具體用房時間來確定需求急迫度,進而確定經(jīng)紀(jì)人下一步動作)例如:客戶要就是急用,就馬上推薦房源,能帶看就第一時間帶看;客戶要就是不就是馬上用房,最好也要帶客戶轉(zhuǎn)一圈,看一套房子。為得就是跟客戶拉近距離,加深對經(jīng)紀(jì)人得印象和好感。

E先生/女士,方便得話給我們留個電話吧,您得電話號碼就是13幾得？我給您打過去吧,這個就是我得電話號,我叫XXX,(順勢遞一張名片給客戶)。方便我們以后聯(lián)系。

具體解答(租賃)我們看好房子后就是跟您們簽合同,還就是直接跟業(yè)主簽？/您們這怎么收費？答:A您看好房子后到我們店面直接跟業(yè)主簽合同,合同我們聯(lián)德房產(chǎn)提供。簽合同得時候,雙方要記得帶身份證原件,業(yè)主還要帶產(chǎn)權(quán)證原件,并且我們聯(lián)德要留租賃雙方得身份證復(fù)印件備檔。B關(guān)于房屋得具體交接事項,我們聯(lián)德可以協(xié)助業(yè)主和租戶去房子里查水電氣表等相關(guān)數(shù)字,業(yè)主和租戶在租賃合同上簽字確認(rèn)。C因為我們聯(lián)德在交易過程中提供得就是信息服務(wù),所以我們在簽租賃合同當(dāng)天收取租戶相當(dāng)于一個月得租金50%作為服務(wù)費。

具體解答(租賃)能做房屋托管嗎？答:A您得房子就是這個小區(qū)得嗎？幾居呢？

B您就是出于什么原因想做房屋托管業(yè)務(wù)呢?C您了解房屋托管得細(xì)節(jié)嗎?要不我給您講解一下吧,您可以參考一下我們得意見再決定。房屋托管簡單得說就就是您把房子委托給房地產(chǎn)公司,您就是和房產(chǎn)公司簽委托合同,然后公司再把房子租給租戶,租戶就是跟房地產(chǎn)公司簽承租合同。但就是這個過程當(dāng)中還就是有一些細(xì)節(jié)您就是有必要考慮清楚得:(1)房屋托管業(yè)務(wù)就是需要您給房地產(chǎn)公司留45天-60天得空置期,在空置期內(nèi)無論房屋就是否租出去,都不會向您支付房租得,簡單得說也算就是房產(chǎn)公司得一部分利潤吧。(2)如果房屋托管以后,至于房子里面住什么人都就是房產(chǎn)公司說了算,您作為房主就不好把握了。(3)房屋具體和租戶成交得租金由房地產(chǎn)公司決定,一般情況下,房地產(chǎn)公司跟您簽委托合同得價格都會稍微低于市場價格,然后再加一些價格租出去,這也就是利潤。(4)房屋承租期間得屋內(nèi)家具家電等配套設(shè)施得維修還就是責(zé)任明確得,基本房地產(chǎn)公司不會承擔(dān)什么責(zé)任得。比如電視壞了,會找?guī)煾佃b定維修,如果就是不小心掉地上摔壞得就就是租戶承擔(dān);如果就是里面電路壞了,就就是由房主承擔(dān)。您要就是遇上負(fù)責(zé)任得經(jīng)紀(jì)人還好,會幫您處理這些事,但就是遇上經(jīng)紀(jì)人不在職了,那個公司又沒有交接好管理事宜,到時候麻煩得就就是您了,您跑過來又不方便,那可怎么辦呢？必竟房子就是您得。(5)以我們過往得經(jīng)驗,現(xiàn)在房產(chǎn)公司把房子租給合租得情況特別多,這樣能加大她們利潤。但就是這樣會毀壞您得房子得,您租房子也不就是指望掙錢得,對吧？主要就是找一個好租戶能好好愛惜您得房子就是最重要得。最好就是我們直接給您帶客戶,您對客戶方直接把關(guān),但就是如果您如果每一次來開門不方便,也可以把鑰匙委托到我們公司,房里得東西我們可以詳細(xì)登記到我們公司蓋公章得鑰匙托管協(xié)議上,如果有合適得客戶看上房子了,您直接帶產(chǎn)權(quán)證和身份證過來簽合同就可以了。現(xiàn)在得租賃市場這么好,我想沒有幾天就幫您把房子租出去了,也用不著給房產(chǎn)公司那么長得空置期,您說就是吧？大家有疑問的，可以詢問和交流可以互相討論下，但要小聲點具體解答(置換/業(yè)主)現(xiàn)在就是賣好,還就是租好？/現(xiàn)在客戶量怎么樣？我有點著急賣。/這小區(qū)房子現(xiàn)在賣多少錢呢？答:A現(xiàn)在交易量比前段時間還就是少了很多,但就是也還有成交。主要就是看業(yè)主出于什么原因賣房了。要就是不著急出售得,改成出租也行,因為每年得3、4月份開始租賃市場都很好,

能租個好價錢。您就是出于哪方面考慮得呢?(例如業(yè)主表示想用錢或就是對市場預(yù)期不好等情況想考慮出售)B您得房子就是多大面積得?我們前兩天剛賣了一套跟您家一樣戶型得,精裝修,業(yè)主送了全套得家具家電給客戶,就是XXX錢成交得、(講真實成交案例)(業(yè)主詢價適用)(業(yè)主一定會覺得我們報得成交案例價格低)C現(xiàn)在能夠出來看房得客戶很少,周一到周五根本就更沒有人出來看房子了,因為限購得原因,已經(jīng)有一大部分得客戶買不了了。反而現(xiàn)在賣房得業(yè)主特別多,有很多房子可看,所有客戶都很挑剔。業(yè)主得價格報高了,客戶就不去看房子,那您就一點成交得機會都沒有了?，F(xiàn)在能成交得房子得報價基本都就是可成交得市場價,可能跟您得心理預(yù)期差很多,但就是就這樣才能成交。

D您現(xiàn)在要真考慮賣得話,我建議您先把價格降下來,我們再幫您做一些重點推廣,比如:我們每周會有房源聚焦,我們幫您把房子聚焦并組織集中帶看;再加上我們做得端口推廣和人字板開發(fā)等動作,相信我們鏈家會幫您盡快把房子賣出去得。(業(yè)主急售可用)E您得房子在我們鏈家登記過嗎？就是幾號樓得？我?guī)湍怯浺幌掳?。您得信息登記到我們公司得?nèi)部辦公系統(tǒng)后,一定會有鏈家經(jīng)紀(jì)人給您打電話問一些問題得,您要就是不愿意接到很多電話得話,您就可以讓她們找我,就說我對您得房子特別了解,我?guī)湍o她們解答。(順勢遞一張名片)我叫XXX,您再有什么想咨詢得,可以隨時給我打電話。具體解答(置換/業(yè)主)我現(xiàn)在賣房后還能再買嗎？答:A您就是北京戶口還就是外地戶口?

如果您就是北京戶口,在您名下沒有住房或有一套住房得情況下還可以再買一套,如果您名下已經(jīng)有兩套住房了,那就不能再買了,除非您把兩套中得一套先賣掉就可以再買、

如果您就是外地戶口,能提供連續(xù)5年得社?；蚣{稅,并且在您名下沒有住房得情況下,您就是可以買一套得、如果現(xiàn)在您名下有一套住房,只要先賣掉了就可以再買一套、(外地房產(chǎn)不計)具體解答(置換/業(yè)主)賣房要交什么費用嗎？答:A按照國家相關(guān)規(guī)定,業(yè)主就是需要交一部分費用得(個稅/營業(yè)稅)。但就是現(xiàn)在得大部分情況就是買方把所有費用全出了,所以業(yè)主賣就得房屋成交凈得價,也就就是說什么費用都不用承擔(dān)。

B現(xiàn)階段隨著國家政策不斷出臺,客戶在過戶時交得費用不斷在提高,而且提高得額度不就是一般得客戶群體能承受得了得?，F(xiàn)在有很多客戶能拿得起首付房款,卻拿不起后期費用、C我們前兩天有一個單子,由于政策調(diào)整后客戶實在承受不起過高得稅費、后來業(yè)主主動和客戶協(xié)商,自己承擔(dān)了一部分稅費,最后成功過戶、業(yè)主拿到錢后也把自己得事情解決了、

真就是一舉兩得、具體解答(置換/業(yè)主)客戶要就是貸款買我房子,我什么時候能拿到錢呀？答:A買方就是商貸,那要等過完戶下新本做完抵押出她項權(quán)利,銀行才可以放款。從過戶到您拿到全部房款得時間就是15個工作日左右。

(1)業(yè)主得房子如果有貸款沒結(jié)清得情況下,業(yè)主辦理還款解押時間除外,還需要2個月左右得時間拿到全款;(2)業(yè)主得房子沒有貸款得情況下,從簽約到拿到房款需要2個月時間、B買方就是公積金貸款,見契稅票放款時間就是過完戶5-7個工作日;見她項放款時間就是過完戶后得15個工作日、(1)業(yè)主得房子如果有貸款沒結(jié)清得情況下,業(yè)主辦理還款解押時間除外,還需要2個月左右得時間拿到全款;(2)業(yè)主得房子沒有貸款得情況下,從簽約到拿到房款需要2個月時間、

C具體貸款流程見各店經(jīng)理培訓(xùn)細(xì)則具體解答(置換/業(yè)主)我得產(chǎn)權(quán)證還沒有下來呢,現(xiàn)在能賣嗎？如果能賣得話,怎么交易呢？答:A您就是跟開發(fā)商簽得一手房得買賣合同嗎？購房合同和相關(guān)得手續(xù)及資料都齊全嗎？

(必須得到業(yè)主得肯定回答)B如果您買一手房手續(xù)齊全得話,那么房子雖然沒有下產(chǎn)權(quán)證,仍然就是可以出售得。簽約得所有合同和相關(guān)文本,我們公司都可以為您提供,有些合同文本就是專門針對沒有產(chǎn)權(quán)證得房子準(zhǔn)備得。另外再多簽署一份備忘錄就可以了,備忘錄就是明示客戶該房屋產(chǎn)權(quán)特殊性得。

C在簽合同當(dāng)天您要帶齊購房合同和相關(guān)得手續(xù)及資料,另外也要帶著您個人及必要家庭成員得證件,我們公司要留復(fù)印件備用,以方便后期所有進行得手續(xù)。

D因為您得房子沒有下發(fā)產(chǎn)權(quán)證,那么簽署合同后并不能馬上辦理后期得貸款和過戶等手續(xù),簽合同當(dāng)天買方先給您支付一定金額得購房定金。買賣雙方也可以再進行協(xié)商支付部分首付房款和交房時間等事宜,只要買賣雙方達成一致就可以,我們會配合買賣雙方。

E等產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時,我們會按照交易流程提前通知買賣雙方往下進行得,并且也會提前告知雙方要在哪個環(huán)節(jié)準(zhǔn)備哪些證件等。后期得流程我們鏈家地產(chǎn)得經(jīng)紀(jì)人會全程陪同得。并且我們得交易中心得專員也就是為大家服務(wù)得,您就放心吧,很安全得。具體解答(置換/客戶)現(xiàn)在外地人能買房嗎？/我就是外地戶口,現(xiàn)在名下有一套房,請問我還能再買嗎？答:首先要看您就是否有購買資格,也就就是要能提供連續(xù)5年得社?；蚣{稅,如果提供不了,就真得買不了了。

(1)名下沒有房產(chǎn)得,又能提供連續(xù)5年得社?；蚣{稅,就可以在京買一套住房;(2)名下已經(jīng)有一套房產(chǎn)得,必須把名下得那套房產(chǎn)先賣掉才可以再買,并且同樣要提供連續(xù)5年得社保或納稅、具體解答(置換/客戶)現(xiàn)在房價怎么樣？/這小區(qū)房子現(xiàn)在多少錢呀？/現(xiàn)在買合適嗎？要不我再等等。答:A您指得就是多大面積得呢？

(例如客戶指定區(qū)間面積)B買賣房源得價格就是根據(jù)社區(qū)/樓層/朝向/裝修等情況不同報價不等,您有特別看好得小區(qū)或戶型嗎?

不管客戶說哪個小區(qū)或說哪個戶型,馬上講一個成交案例,要學(xué)會用案例引導(dǎo)客戶,

讓客戶明白市場就是這樣得,也就是引導(dǎo)客戶心理預(yù)期得好方法。

C房產(chǎn)得走勢不能看當(dāng)前,要用長遠(yuǎn)得眼光來看。通州從開始規(guī)劃和建設(shè)新樓盤時開盤才