五愛村災(zāi)后重建集中安置項目可行性研究報告

成都市青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)五愛村災(zāi)后重建集中安置項目可行性研究報告編制日期：二0一0年二月I 1 2、編制依據(jù) 3 3 4 4 42、建設(shè)規(guī)模 5 5 6六、資金來源 6 6第二章項目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃 7 7 72、清泉鎮(zhèn)概況 73、五愛村概況 二、項目區(qū)域規(guī)劃 9 9 一、項目業(yè)主簡介 二、公司經(jīng)營管理水平 三、公司發(fā)展戰(zhàn)略 第四章項目建設(shè)的可行性和必要性 2、符合國家關(guān)于節(jié)約集約建設(shè)用地要求，在土地利用上是可行的 三、建設(shè)的必要性 第五章項目規(guī)劃建設(shè)方案 2、建設(shè)規(guī)模 3、建設(shè)地點 第六章項目預(yù)期目標及建設(shè)條件 第七章項目建設(shè)管理 2 第八章環(huán)境保護 (二)環(huán)境影響評價 第九章節(jié)能節(jié)水 第十章項目實施進度計劃 34 二、項目實施內(nèi)容 第十一章投資估算及資金使用計劃 五、投資估算說明 七、資金使用計劃 第十二章收入費用估算與財務(wù)分析 3、項目收益預(yù)測 2、償債能力分析 第十三章風險分析及對策 V 三、項目籌資風險 二、社會影響分析 四、項目互適性分析 1、各級政府(組織)的態(tài)度 3、改善了片區(qū)人居環(huán)境，推動文明城市發(fā)展 1成都市青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)五愛村災(zāi)后重建集中安置項目可行性研究報告一、項目概況(2008—2010年)區(qū)域，集中安置約300戶，占地100畝，建筑面積35800二、研究范圍及編制依據(jù)2(2)《關(guān)于堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展加快災(zāi)后農(nóng)村住房重建的意見》(成府發(fā)[2008]46號);(3)《關(guān)于加強我市農(nóng)村住房災(zāi)后重建規(guī)劃管理的意見》(成規(guī)委辦[2008]4號);(4)《關(guān)于支持災(zāi)后農(nóng)村住房重建的實施意見》(成國土資發(fā)[2008]332號);(5)《關(guān)于加快災(zāi)后農(nóng)村住房重建的實施意見》(青委發(fā)[2008]37(6)《青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃(1997—2010年)》;(7)成都市人民政府文件(成府土[2010]22號)“關(guān)于郫縣古城鎮(zhèn)、(8)成都市青白江區(qū)發(fā)展和改革局(青發(fā)改政務(wù)投資函[2009]115號)(12)“清泉鎮(zhèn)五愛村統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合示范村規(guī)劃方案”;3三、項目建設(shè)的可行性及必要性由于2008年5.12大地震，造成了五愛村117戶村民房屋受損無法居住，本項目需安置五愛村村民共300戶，戶均占地面積近1畝多，村民房占地100畝，建筑面積35800m2,根據(jù)協(xié)議可獲得節(jié)約土地310.2畝的建4(3)本項目符合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展需要和農(nóng)民災(zāi)后重建改善居住環(huán)境的3、項目建設(shè)的必要性(1)項目建設(shè)是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，推進城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略實施的需要；(2)項目的建設(shè)有利于改善群眾居住條件，實現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)(3)項目建設(shè)有利于進一步改善青白江區(qū)五愛村人居環(huán)境，推動最1、項目建設(shè)方案安置區(qū)規(guī)劃條件建設(shè)要求，本項目規(guī)劃用地100畝，土地性質(zhì)為農(nóng)村集體土地，共建設(shè)住宅樓10棟，建筑層數(shù)均為5層，建筑戶型為110.10m2的約200戶，為144.20m2的約100戶，每棟樓頂均配置居民活動室2間。52、建設(shè)規(guī)模建設(shè)項目容積率為1.86,綠地率為42.9%,建筑密度9.6%。本項目各項具單位工程量比重規(guī)劃總建筑面積1.地上建筑面積①住宅建筑面積A.110.10m2的住宅面積及比例B.144.20m2的住宅面積及比例②商業(yè)用房建筑面積③物管用房建筑面積2.居住戶(套)數(shù)戶3.總?cè)莘e率4.總建筑密度%5.綠地率(不小于)%6.機動車位個A.住宅停車位：個B.商業(yè)停車位：個9.非機動車位：個10.全民健身場所：根據(jù)項目情況，項目建設(shè)工期為3年(不包括前期工作)。2、2010年1月至2012年9月前，進行農(nóng)遷房項目主體工程建設(shè)、設(shè)3、2012年10月，進行工程竣工驗收，并交付投入使用。6本項目建設(shè)總投資為5000萬元，具體構(gòu)成如下(詳見附表1):序號項目和費用名稱估算金額(萬元)一第一部分工程費用1土建工程2總圖工程3機電設(shè)備及安裝工程4建筑裝飾裝修工程二第二部分工程建設(shè)其他費用三第三部分預(yù)備費四工程建設(shè)總投資項目總投資的40%,向銀行貸款3000萬元，占項目總投資的60%。7第二章項目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃一、項目區(qū)域概況合配套改革試點的部署，未來10年，成都市150萬農(nóng)民變市民，城鄉(xiāng)居民收入比縮小到2:1,城市化率達到70%,土地規(guī)模經(jīng)營率達75%,萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗減少20%;經(jīng)濟社會實現(xiàn)跨越發(fā)展；城鄉(xiāng)差距得到明顯8(成都東部丘陵地區(qū))五場之首，歷來商貿(mào)活躍，是周邊3個區(qū)縣10余相差不大，年均降水量860毫米，年日照1600小時，平均氣溫16攝氏度。公里，村部到金堂縣城17公里，到區(qū)政府39公里，到鎮(zhèn)政府11公里。距成都市區(qū)24公里，聯(lián)系相對方便。五愛村全村幅員面積6.89平方公里，轄13個組670戶1980人，是落，目前，五愛村有耕地2800畝，封山育林地4000畝，殘次林地1500畝。全村發(fā)展蠶桑1600畝，西瓜600畝，枇杷、臍橙、李子等四季水果800畝，核桃、大棗等堅果3000余畝。9五愛村與花園村距離很近，2009年花園村利用1000多畝桃林的資源優(yōu)勢成功舉辦了桃花節(jié)，花園村還有一眼溫泉，出口溫度達36攝氏度，農(nóng)業(yè)基地、濕地公園、高檔療養(yǎng)院、大型農(nóng)家樂等為一體的鄉(xiāng)村度假休閑1、土地整理規(guī)劃思路(1)五愛村通過“用住宅基地換住房”的方式，將全村土地進行流(2)將現(xiàn)有種植作物結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，更加合理的利用土地。選擇種(3)保護現(xiàn)耕地，促進五愛村經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。2、社區(qū)總體規(guī)劃五愛村的社區(qū)命名為“五愛家園”,“五愛家園”項目北臨樸分路，西臨環(huán)山路，東臨郭家堰塘，南臨郭家石盤山，規(guī)劃的“五愛家園”社區(qū)性質(zhì)定位：農(nóng)業(yè)觀光、山野休閑、溫泉旅游的后勤(1)總體布局“五愛家園”社區(qū)占地約100畝，共安置農(nóng)戶300戶，安置房及配的統(tǒng)一，消弱道路帶來的分割效果，將東西(2)社區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃功能定位：居住---旅游---商貿(mào)(3)社區(qū)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃勞動保障站：建筑面積30m2;警務(wù)室：建筑面積40m2;衛(wèi)生防御站建筑面積80m2;人口計生服務(wù)站：建筑面積40m2;綜合文化活動室：建筑面積150m2;農(nóng)貿(mào)市場：建筑面積500m2;幼兒園：建筑面積1744.53m2;垃圾轉(zhuǎn)運站：建筑面積80m2;公廁2個：建筑面積2*30m2;日用品零售店：建筑面積100m2;農(nóng)資放心店：建筑面積100m2;全民健身活動中心2個，占地面積300m2;建日處理能力為600噸的污水處理廠1座。第三章項目業(yè)主2、單位地址：成都市武侯區(qū)長益街3號附31號3、注冊資金：500萬元人民幣成都地大盛農(nóng)投資有限公司成立于2008年12月17日，公司注冊資二、公司經(jīng)營管理水平公司法人代表張珍，女，現(xiàn)年39歲，1994年畢業(yè)于西南財經(jīng)大學(xué)財公司總經(jīng)理曾剛，男，現(xiàn)年40歲，1991年畢業(yè)于四川大學(xué)經(jīng)濟管理系，2003年取得四川工商管理學(xué)院頒發(fā)的工商管理碩士文憑，從1991年公司財務(wù)總監(jiān)張震中，男，現(xiàn)年39歲，1991年畢業(yè)于四川大學(xué)會計是省市占補平衡的示范性項目，總投資3802萬元，新增耕地2358畝。該與了甘溪鎮(zhèn)7900萬元土地整理項目、丹棱縣雙橋鎮(zhèn)、仁美鎮(zhèn)2600萬元土端環(huán)節(jié)(土地進入一級市場前環(huán)節(jié)),在服務(wù)地方的同時，追求更好的效根據(jù)公司提供的審計報告，截止2010年6月，公司總資產(chǎn)2326.65目注冊資本500萬元，項目資本公積1010萬元，未分配利潤78.19萬元。公司截止2010年6月經(jīng)營情況：主營業(yè)務(wù)收入608.52萬元，主營業(yè)凈利潤84.08萬元。五、公司清泉鎮(zhèn)項目概括服務(wù)地方、實現(xiàn)效益的思想指導(dǎo)下，于2008年12月選定在青白江區(qū)清泉愛村土地約1萬畝，計劃用于投資開發(fā)，土地租賃期限暫定50年。第四章項目建設(shè)的可行性和必要性二、項目建設(shè)的可行性村現(xiàn)有300戶村民戶均占地面積近1畝多，通過集中居住，可集約使用建設(shè)用地約310.02畝。成都是大城市帶大郊區(qū)，2007年城市化率大約39.6%,城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)2、項目的建設(shè)有利于改善群眾居住條件，實現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化其土地利用率低，五愛村現(xiàn)有村民戶均占地面積近1畝多，通過對現(xiàn)有300戶村民進行集中居住，可節(jié)約建設(shè)用地約310.02畝?？捎行У靥嵘r(nóng)村3、項目建設(shè)有利于進一步改善五愛村人居環(huán)境，推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展第五章項目規(guī)劃建設(shè)方案一、項目規(guī)劃建設(shè)方案中安置(兩人戶以下按兩人計算)。序號指標1用地31m2/人2用水3用電4.5kw/戶4電訊近期50部/100人，遠期70部/100人5使用年限及安全等級不少于50年，安全等級不低于二級6抗震7度三、本項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模土地，共建設(shè)住宅樓10棟，建筑層數(shù)均為5層，建筑戶型分別為110.10m2/戶和144.20m2/戶，每棟樓頂均配置居民活動室2間。建設(shè)項目容積率為1.86,綠地率為42.9%,建筑密度9.6%。本項目各項具單位工程量比重規(guī)劃總建筑面積1.地上建筑面積①住宅建筑面積A.110.10m2的住宅面積及比例B.144.20m2的住宅面積及比例②商業(yè)用房建筑面積③物管用房建筑面積2.居住戶(套)數(shù)戶3.總?cè)莘e率4.總建筑密度%5.綠地率(不小于)%6.機動車位個A.住宅停車位：個B.商業(yè)停車位：個9.非機動車位：個10.全民健身場所：3、建設(shè)地點第六章項目預(yù)期目標及建設(shè)條件1、該項目集中居住區(qū)建設(shè)規(guī)模35800m2,規(guī)劃占地100畝，對現(xiàn)有300戶村民集中居住可節(jié)約建設(shè)用地310.02畝。第七章項目建設(shè)管理一、落實配套資金1、業(yè)主根據(jù)項目的管理特點和要求，確定項目高質(zhì)量的管理人員，凡具備該資格的從業(yè)人員才有可能從事項目的管理工作。2、充分利用經(jīng)濟合同法規(guī)定的各級項目責任人的權(quán)利和義務(wù)，有效避免各級責任人間的沖突和矛盾，加強各級責任人間的協(xié)調(diào)與配合，使“責、權(quán)、利”相對等，“借、用、還”相統(tǒng)一的原則得以充分體現(xiàn)。3、招標采購工作是項目管理的核心環(huán)節(jié)，直接影響項目的進度和質(zhì)量。需加強對項目招標采購的監(jiān)督管理。建設(shè)管理工作的重點是：工程質(zhì)量、工程進度和工程投資。業(yè)主自己行使項目建設(shè)的公司，應(yīng)做好項目的組織協(xié)調(diào)工作，確保項目按合同工期、投資、質(zhì)量完成。1、編制建設(shè)管理計劃及資金計劃、審查施工圖紙是否滿足設(shè)計文件和規(guī)范要求，以及投資方提出的一些特殊的功能和技術(shù)要求。2、采用公開招標確定工程承建商，簽訂施工合同。3、采用公開招標確定工程監(jiān)理單位，簽訂監(jiān)理合同。4、審批承建商提交的施工組織設(shè)計、施工進度計劃、施工方案、施工質(zhì)量保證體系等技術(shù)文件，并檢查落實。5、檢查承建商執(zhí)行工程施工合同過程中的技術(shù)規(guī)范，作好投資、進度、質(zhì)量和合同管理工作。四、加強項目投資管理五、加強質(zhì)量管理本項目農(nóng)遷房建設(shè)，應(yīng)該抓好項目的建設(shè)質(zhì)量，確保建筑質(zhì)量合乎建六、加強工程進度管理控制對物資的供應(yīng)，建立相應(yīng)的獎勵和懲罰措施等。依據(jù)規(guī)劃、控制和協(xié)九、加強安全建設(shè)管理第八章環(huán)境保護二、環(huán)境影響評價(一)主要環(huán)境影響分析(二)環(huán)境影響評價時”制度，確保工程污染物達標排放，并有效控制生態(tài)(一)在工程項目建設(shè)中，制定棄土處理計劃，及時運走棄土，采用(三)為了減少施工對周圍的居民的影響，減少夜間施工，同時應(yīng)在(四)文明施工，按規(guī)定施工，要求施工單位盡可能減少在施工過程四、項目建成使用后的環(huán)境影響一、節(jié)能、節(jié)水原則二、項目設(shè)計須遵照以下依據(jù)：本項目建筑工程設(shè)計建造中，應(yīng)依照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑節(jié)能標準，《成都市建筑節(jié)能管理規(guī)定》,采用節(jié)能型的建筑材料、產(chǎn)(1)在規(guī)劃中引進生態(tài)環(huán)保設(shè)計理念，通過合理的建筑布局及環(huán)境(2)設(shè)計時，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、供電線(3)總平面布置：住宅主要成南北、東南、西南向布置，采光通風(4)根據(jù)建筑功能要求，積極采用節(jié)能材料。照明燈具采用高效節(jié)2、采取建筑節(jié)能技術(shù)措施本工程各立面均局部設(shè)置外遮陽措施，地面以上外墻墻體采用頁巖空心磚，外墻采用外保溫系統(tǒng)，保溫材料選用聚苯顆?；驈?fù)合硅酸鹽板；外3、建筑電氣節(jié)能(1)照明①用高效照明產(chǎn)品，選擇高效照明燈具與節(jié)能光源合理配合使用。設(shè)②合理布置照明開關(guān)及選擇開關(guān)聯(lián)數(shù)，充分利用天然采光，節(jié)約(2)變壓器及線路①選用節(jié)能型干式變壓器，盡量使三項負荷平衡及降低線路損耗和變②排風機箱選用高溫消防兩用雙速風機箱，平時作為排風使用，低速2、安裝工程實施中保證給排水線路工程質(zhì)量，防止跑、冒、滴、漏第十章項目實施進度計劃三、項目實施進度等，根據(jù)項目情況，項目建設(shè)工期為3年(不包括前期工作)。2、2010年1月至2012年9月前，進行農(nóng)遷房項目主體工程建設(shè)、設(shè)3、2012年10月，進行工程竣工驗收，并交付投入使用。工作階段78901112123456789101112123456789101112項目前期工作階段農(nóng)遷房主體工程農(nóng)遷房安裝裝飾工程農(nóng)遷房總圖工程農(nóng)遷房竣工驗收第十一章投資估算及資金使用計劃區(qū)同類建筑按2009年《四川省建設(shè)工程工程量清單計價定額》。并參照2、給排水、供電、通風空調(diào)等工程費用也采用投資指標估算法。投資指標是參照成都地區(qū)同類工程按2009年《四川省建設(shè)工程工程量清單材料名稱單位信息價(元)32.5水泥噸Q235鋼材噸噸C40普通商品混凝土砂子石子二、工程量依據(jù)三、投資估算方法四、估算范圍98.04萬元。(一)第一部分工程建設(shè)費用第一部分工程費用為3888.62萬元。住宅建筑：按住宅工程造價800元/m2,工程量為32797m2,估算投資2623.76萬元。商業(yè)配套用房：按工程造價550元/平方米，工程量為2757平方米，估算投資151.64萬元。物管用房：按工程造價500元/平方米，工程量為246平方米，估算投資12.30萬元。外工程部分，估算投資669.00萬元。(1)道路及地面硬化，按工程造價70元/m2,工程量為3639m2,估算投資25.47萬元。(2)綠化景觀按工程造價80元/平方米，工程量為28600平方米，估算投資228.80萬元。(3)場地平整及土方挖運按工程造價50元/m3,工程量為2170m3,估算投資10.85萬元。(4)室外排水包括3980米雨、污水管和3個化糞池，估算投資256萬元。(5)變配電，設(shè)置2臺1000KAV變壓器和1臺800KVA變壓器，高低(6)其他室外工程按照第一部分工程費用的1.0%計算，估算投資27.88萬元。108.52元。給排水工程(含消防)按每平方米20元計算，估算投資71.60萬元。電氣照明工程按每平方米40元計算，估算投資143.20萬元。弱電工程按每平方米30元計算，估算投資107.40萬元。燃氣工程按每戶2550元計算，260戶估算投資66.30萬元。(二)第二部分工程建設(shè)其他費用元/平方米，新型建材基金5元/平方米，散裝水泥費1元/平方米，免人3、建設(shè)單位管理費財建〔2002〕394號文件、成都市物價局、成都市財政局成價費[2001]192號、發(fā)改價格[2007]670號的有關(guān)規(guī)定計算共103.83萬元。4、建設(shè)項目前期工作咨詢費按計價格[1999]1283號規(guī)定計算為5.065、勘察設(shè)計費計109.01萬元。(其中，勘察費按照計價格〔2002〕10號，按第一部分工程費用的0.8%計取、設(shè)計費按照計價格〔2002〕106、環(huán)境影響咨詢服務(wù)費計2.33萬元。(報告書編制和評估，計價格〔2002〕125號)。用水，用地平整，租用臨時用地等，按第一部分工程費用的0.5%計，估算費用為19.44萬元。8、工程保險費計11.67萬元。(按第一部分工程費用的0.3%)。9、招投代理服務(wù)費計4.67萬元(計價格[2002]1980號)。10、施工圖審查費計7.78萬元。(按成都市建委參考標準，第一部分工程費用的0.2%)。11、竣工結(jié)算審核費計14.39萬元。(川價發(fā)〔2008〕141號)。12、工程量清單編制費計10.89萬元(川價發(fā)(2008)141號)。13、工程預(yù)算(招標控制價)審查費10.50萬元。(川價發(fā)(2008)141號和成發(fā)改辦(2008〕1033號)。14、按照資金籌措方案，貸款金額為3000萬元，3年期基準利息5.4%計算，并考慮其他費用等計算，項目建設(shè)期利息共計405萬元。(三)預(yù)備費基本預(yù)備費按照第一部分工程費用的2%計算，估算費用為98.04萬(四)項目總投資本項目建設(shè)總投資為5000萬元，具體構(gòu)成如下：建設(shè)投資估算表單位：萬元號工程或費用名稱建筑工程費設(shè)備購置費安裝工程費其他費用合計比例(%)一工程費用1土建工程住宅商業(yè)配套用房物管用房2總圖工程綠化景觀場地平整及土方挖運道路及地面硬化室外排水 變配電其他室外工程3機電設(shè)備及安裝工程給排水工程(含消電氣照明工程 弱電工程燃氣工程4建筑裝飾裝修工程建筑內(nèi)裝修二工程建設(shè)其他費用 一一1土地征用及拆遷補償費2建設(shè)項目行政事業(yè)性收費3建設(shè)管理費建設(shè)單位管理費建設(shè)工程監(jiān)理費4建設(shè)項目前期工作咨詢費5勘察設(shè)計費勘察費設(shè)計費竣工圖編制費6環(huán)境影響咨詢服務(wù)費7場地準備及臨時設(shè)施費8工程保險費9招投代理服務(wù)費施工圖審查費竣工結(jié)算審核費工程量清單編制費工程預(yù)算(控制價)審查費建設(shè)期借款利息3預(yù)備費基本預(yù)備費(按工程直接費和其他費之和的2%)漲價預(yù)備費4建設(shè)投資合計比例(%)根據(jù)測算，本項目總投資為5000萬元，業(yè)主自籌資金2000萬元，占項目總投資的40%,向銀行貸款3000萬元，占項目總投資的60%。本項目建設(shè)期3年，其資金使用和籌措計劃按工程進度逐年到位，滿項目總投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號合計建設(shè)期備注1231總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息流動資金一2資金籌措項目資本金用于建設(shè)投資用于流動資金一用于借款利息債務(wù)資金一用于建設(shè)投資一借款債券用于建設(shè)期利息一借款債券用于流動資金借款債券其他資金第十二章收入費用估算與財務(wù)分析一、收入與費用估算2009年土地臺賬測算，土地面積為310.2畝。按照成都市人民政府文件(成府土[2010]22號)的批復(fù)，本項目采取白江區(qū)清泉鎮(zhèn)太平村9組、五桂村5組、12組的三宗土地，各地塊取得時2009年已取得第一宗36.88畝土地使用證，預(yù)計2010年7月23日取得第二宗100畝土地使用證，2010年12月取得第三宗173.32畝土地使(3)青白江區(qū)2010年上半年土地拍賣情況資料如下表序號宗地位置凈用地面積(平方米)土地用途及使用年限含出讓金成交單價(萬元/畝)競得單位青白江區(qū)同華大道以北、北部新區(qū)A4路以西(96.420畝)住宅用地70年商業(yè)用地40年成都英祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2青白江區(qū)同華大道以北、北部新區(qū)A4路以東(146.339畝)住宅用地70年商業(yè)用地40年邱文輝3青白江區(qū)北部新區(qū)B1路(鳳凰湖濕地公園段)以南(167.363畝)住宅用地70年商業(yè)用地40年呂聯(lián)選4青白江區(qū)北部新區(qū)B1路(鳳凰湖濕地公園段)以南(200.000畝)住宅用地70年商業(yè)用地40年成都漢邦穗豐實業(yè)投資有限公司5同華大道以北88畝)住宅用地70年商業(yè)用地40年張疏航(4)土地價格預(yù)測根據(jù)成都市人民政府文件(成府土[2010]22號)的批復(fù)，公司以“住傳統(tǒng)的成都東山五場之首，歷來商貿(mào)活躍，是周邊3個區(qū)縣10余個鄉(xiāng)鎮(zhèn)合分析預(yù)測確定：第一宗36.88畝土地合理市場售價為20萬元/畝，第二宗100畝土地合理市場售價為30萬元/畝，第三宗173.32畝土地合理市場售價為35萬元/畝。(1)項目收入本項目收入為青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)太平村9組、五桂村5組、12組的三宗(2)項目費用上述取得310.2畝土地過程，在交易上屬于土地“初次流傳”,按成都市國土資源局成國土資發(fā)【2008】569號文(《集體建設(shè)用地使用權(quán)交易規(guī)則》)及青白江區(qū)國土資源局青國土資發(fā)【2008】100號文(《成都(3)項目收益測算單位：萬元序號合計建設(shè)期備注1231營業(yè)收入一第一宗土地轉(zhuǎn)讓收入一一2009年取得36.88畝單價數(shù)量第二宗土地轉(zhuǎn)讓收入一一2010年7月取得100畝單價數(shù)量第三宗土地轉(zhuǎn)讓收入一一2010年12月取得173.32畝單價數(shù)量2營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅5%消費稅城市維護建設(shè)稅7%教育費附加3%土地交易契稅3%3增值稅銷項稅額進項稅額4銷售費用一二、項目投資財務(wù)評價(1)全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量分析經(jīng)測算，本項目計算期間財務(wù)內(nèi)部收益率為45%,財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=10%)為1815.15萬元，投資回收期為2.54年(含建設(shè)期3年)。全部投項目全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬元合計建設(shè)期備注123現(xiàn)金流入一營業(yè)收入一補貼收入—回收固定資產(chǎn)余值-回收流動資金現(xiàn)金流出建設(shè)投資流動資金一經(jīng)營成本一營業(yè)稅金及附加一維持運營投資一所得稅前凈現(xiàn)金流量累計所得稅前凈現(xiàn)金流量調(diào)整所得稅一所得稅后凈現(xiàn)金流量6,470.11累計所得稅后凈現(xiàn)金流量項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=10%)項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=10%)項目投資回收期(年)項目投資回收期(年)(所得稅前)(所得稅后)(所得稅前)(所得稅后)(所得稅前)(所得稅后)(2)自有資金財務(wù)現(xiàn)金流量分析部收益率為94%,財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=10%)為2088.66萬元。自有資金財務(wù)單位：萬元序號合計建設(shè)期備注1231現(xiàn)金流入營業(yè)收入補貼收入回收固定資產(chǎn)余值回收流動資金2現(xiàn)金流出項目資本金借款本金償還借款利息支付經(jīng)營成本營業(yè)稅金及附加所得稅維持運營投資3凈現(xiàn)金流量(1-2)指標資本金財務(wù)內(nèi)部收益率(%)94%項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值2,088.66本項目所需貸款資金額3000萬元，貸款期為3年。本項目借款償還(1)還款資金來源(2)償債備付率分析9988.20萬元。項目計算期累計償債備付率為2.23,大于1,說明業(yè)主償(3)債券償還期測算按最大還款能力測算，債券償還期為2.54單位；萬元.年變化率銷售收入敏感因素分析結(jié)果財務(wù)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期建設(shè)投資敏感因素分析結(jié)果財務(wù)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期經(jīng)測算，本項目計算期間財務(wù)內(nèi)部收益率為45%,財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=10%)為1815.15萬元，投資回收期為2.54年(其中建設(shè)期為3年)。自有資金財務(wù)現(xiàn)金計算期間財務(wù)內(nèi)部收益率為94%,財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=10%)為2088.66萬元。項目經(jīng)營期累計償債備付率為2.23,大于1,說明業(yè)主第十三章風險分析及對策一、財務(wù)風險對策：業(yè)主應(yīng)抓住全面建設(shè)小康社會和各地區(qū)區(qū)域發(fā)展的有利機會，加快項目建設(shè)力度，確保土地土地出讓收入按期實現(xiàn)。2、資金周轉(zhuǎn)風險本項目工程投入資金大，建設(shè)周期3年(含前期),若在項目建設(shè)過程中遭遇意外的困難而使項目建設(shè)出現(xiàn)延期的局面，則公司可能出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難。對策：充分考慮項目的特點，對項目進行周密的安排，與各銀行保持良好的合作關(guān)系，充分落實建設(shè)所需資金和協(xié)調(diào)地方關(guān)系，確保項目的順利實施和如期完成。加快土地上市出讓步伐，增強項目抗風險能力。3、投資估算的風險本報告項目設(shè)計的各子項工程建設(shè)投資進行了估算，這種估算可能會存在系統(tǒng)偏差，同時今后政策、法律、市場等因素的變化也可能對估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響業(yè)主建設(shè)資金投入和整理土地收益的實現(xiàn)。對策：根據(jù)穩(wěn)健性原則，在進行投資估算時，適當考慮計入一