房地產(chǎn)投資分析

房地產(chǎn)投資分析緒論房地產(chǎn)1、法律《辭海》定義：物質(zhì)構(gòu)成上由房產(chǎn)和地產(chǎn)兩部分組成，使用形態(tài)上房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的，價(jià)值形態(tài)上房產(chǎn)和地產(chǎn)是可分割的。2、金融《辭?！范x：房地產(chǎn)是房屋建筑與土地的總稱；實(shí)體上，房依地建，地為載體；價(jià)值上，房因地價(jià)，地因房貴；房地產(chǎn)是人類最基本的生產(chǎn)生活資料。3、房地產(chǎn)定義：指土地、建筑物與土地、建筑物不可分離的部分和附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)：實(shí)物：土地、建筑物（房屋、構(gòu)筑物）、附著物權(quán)益：所有權(quán)、處分4、房地產(chǎn)特性：1、不可移動（位置固定性）2、非同質(zhì)性3、相互影響性4、保值增值性5、消費(fèi)、投資雙重屬性6、數(shù)量有限性7、長期使用性8、難以變現(xiàn)性二、房地產(chǎn)投資1、投資：事先墊付一定資本，以獲得資金的收益或增值為目的，用于開發(fā)或經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的行為。2、房地產(chǎn)投資：以獲得未來的房地產(chǎn)的收益為目的，預(yù)先墊付一定資本，直接或間接參加開發(fā)或經(jīng)營房地產(chǎn)事業(yè)的行為。3、房地產(chǎn)投資收益類型：1、現(xiàn)金2、避稅收入3、無形的收益4、主體：企業(yè)為主投資對象：有形或無形（房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)公司股票、投資房產(chǎn)中介）雙重含義：一、資金；二、行為5、作用：1）對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有巨大的推動作用宏觀2）對相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有推動作用中觀3）對投資者消費(fèi)作用明顯，擠壓其他消費(fèi)微觀三、房地產(chǎn)投資的特征：對地段選擇特別重要資金量巨大投資回收期長受政策影響性強(qiáng)房地產(chǎn)投資具有專業(yè)管理的依賴性適應(yīng)性強(qiáng)（適應(yīng)市場環(huán)境變化，投資主題會調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能的方便程度）增添設(shè)施、完善功能、多種用途四、房地產(chǎn)投資類型（形式）按投資對象分為：（1）土地投資：將投資所需的資金投入到土地開發(fā)經(jīng)營當(dāng)中，以獲取土地收益（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資（增量投資）：將資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)中，以出售房、地產(chǎn)來獲取收益（3）房地產(chǎn)經(jīng)營投資：以房地產(chǎn)經(jīng)營（寫字樓出租）為投資對象，包括取得房地產(chǎn)的費(fèi)用，經(jīng)營房地產(chǎn)的費(fèi)用，以經(jīng)營房地產(chǎn)來獲取收益（4）房地產(chǎn)證券投資（間接投資）：投資主體不直接將資金投入到房地產(chǎn)實(shí)體，而是投入到房地產(chǎn)證券當(dāng)中，間接地獲取房地產(chǎn)收益（5）房地產(chǎn)中介（經(jīng)紀(jì)人機(jī)構(gòu)）投資：將資金投入到與房地產(chǎn)相關(guān)的資訊服務(wù)、評估等中介機(jī)構(gòu)的投資（6）房地產(chǎn)管理服務(wù)投資：將資金投入到物業(yè)管理、組織機(jī)構(gòu)中。2、按投資的物業(yè)類型分為：（1）居住物業(yè)投資：公共住房、商品房（2）商業(yè)物業(yè)投資：商鋪、寫字樓（經(jīng)營型、具有收益性）（3）工業(yè)物業(yè)投資：倉儲、工廠（4）酒店與休閑娛樂設(shè)施投資：會議、旅游、商務(wù)、休閑、酒店、主題公園、度假村（5）特殊物業(yè)投資：需要政府特殊許可才能進(jìn)行的投資，加油站、機(jī)場房地產(chǎn)投資利弊：利：（1）回報(bào)率高（2）高抗通脹能力（3）易于融資（4）可以避稅所得稅金額=收入總額-工商統(tǒng)一稅-（經(jīng)營成本+折舊+推銷成本+貸款利息）（5）潛在增值（6）可獲得多重收益弊：（1）資金量巨大（2）回收期長（3）技巧性強(qiáng)（4）合作性太強(qiáng)（5）變現(xiàn)性差（6）固定性六、房地產(chǎn)投資資金來源（1）自有資金（2）銀行資金（貸款）銀行或非銀行（信托、資金、保險(xiǎn)公司、投資公司、擔(dān)保）的金融機(jī)構(gòu)（3）集資：房地產(chǎn)投資主體通過吸收社會閑散資金，如債、股票（4）利用外資（5）財(cái)政撥款（6）預(yù)售：未建成前預(yù)先銷售（7）承包商帶資承包墊付工程款，獲得項(xiàng)目承包權(quán)房地產(chǎn)投資形成條件：（1）投資主體具有投資房地產(chǎn)的愿望（2）投資主體具有足夠的可以投放的資金（3）投資者找到投資機(jī)會（4）滿意的投資回報(bào)房地產(chǎn)投資原則：（1）滿足市場需求的原則（針對開發(fā)主體）（2）充分準(zhǔn)備的原則（考察市場行情，可行性研究）（3）注重投資規(guī)模程度的原則（4）背靠大樹好乘涼的原則（合作）（5）風(fēng)險(xiǎn)收益適當(dāng)原則（“一三”法則）（6）優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)原則（投資回收期長）20%-30%后備資金（見效快、周期短、易變現(xiàn)）（7）積極穩(wěn)妥的投資原則（量財(cái)力而行）（8）利用財(cái)務(wù)杠桿的原則（以小搏大）（9）發(fā)揮特色的原則（10）戰(zhàn)略比戰(zhàn)術(shù)重要原則（回收期長、不特定性）房地產(chǎn)投資與投機(jī)：投機(jī)屬于投資范疇，是投資的一種特殊行為房地產(chǎn)投機(jī)：是在法律允許范圍內(nèi)，由于市場不健全，政府調(diào)控不靈，而對社會整體產(chǎn)生負(fù)防范策略：常見易行：保險(xiǎn)策略（專業(yè)保險(xiǎn)公司）、投資分散策略、區(qū)域分散、時(shí)間分散、融資策略、聯(lián)合策略評價(jià)（指標(biāo)）：1、資本利潤率2、財(cái)務(wù)傳動比3、營業(yè)率4、償債收益比5、保本占用率第三章投資項(xiàng)目可行性研究一、概念可行性研究：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在投資決策前，分析論證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性的科學(xué)方法。對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益進(jìn)行預(yù)測和評價(jià)，以此為基礎(chǔ)，判斷項(xiàng)目的可能性和可行性，來確定是否應(yīng)該投資及如何投資等，結(jié)論性意見為決策部門提供可靠的科學(xué)依據(jù)，為下一步工作提供基礎(chǔ)。目的：減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)社會和環(huán)境效益。作用：1、項(xiàng)目投資決策的依據(jù)2、申請項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)3、籌措資金的依據(jù)4、簽訂協(xié)議或合同的依據(jù)5、下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)工作依據(jù)可行性研究的依據(jù)：根據(jù)國家相關(guān)的法規(guī)、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見、土地主管部門出具的項(xiàng)目用地土地預(yù)審意見、環(huán)境主管部門出具的環(huán)境影響評價(jià)意見、交通行政主管部門出具的交通影響評價(jià)意見、自然、地理、水文、經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料、有關(guān)工程技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)（規(guī)范）等資料、國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參考（參數(shù)、指標(biāo)）、其他依據(jù)工作階段：1、投資機(jī)會研究（地區(qū)、政策、資源條件、項(xiàng)目建成影響）2、初步可行性研究3、詳細(xì)的可行性研究4、項(xiàng)目的評估與決策主要內(nèi)容與步驟：十個(gè)部分：1、項(xiàng)目概況：名稱、開發(fā)建設(shè)單位、位置、周邊環(huán)境、四至、項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)、目的、范圍2、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制度土地調(diào)查：地類、面積、使用單位人口調(diào)查：總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)、拆遷人口戶數(shù)建筑物調(diào)查：種類、面積、需拆遷數(shù)量管線調(diào)查：項(xiàng)目范圍內(nèi)管線調(diào)查其他地下地上物調(diào)查：水井、人防工程制定拆遷計(jì)劃和方案市場分析和規(guī)模的確定最佳規(guī)模、盈虧規(guī)模點(diǎn)；供給狀況、需求狀況及預(yù)測、價(jià)格及交易量規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇市政規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括各種市政設(shè)施的布局、來源、去路走向平面布局建筑規(guī)劃方案：主體工程、單項(xiàng)工程、附屬工程、層數(shù)、層高、面積資源供給條件分析建筑材料需求量、采購方式計(jì)劃；施工力量組織、計(jì)劃；建成后項(xiàng)目需投入生產(chǎn)的煤氣、水電、通訊等條件；環(huán)境影響評價(jià)項(xiàng)目周邊主要污染物、污染源的調(diào)查；項(xiàng)目建成后對周邊環(huán)境的影響項(xiàng)目投資開發(fā)機(jī)構(gòu)的組織及費(fèi)用管理能源配置、機(jī)構(gòu)的設(shè)置及費(fèi)用的安排開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益（重點(diǎn)參考、量化計(jì)算）10、結(jié)論和建議可行性研究報(bào)告步驟：1、接受委托：投資主體委托房產(chǎn)咨詢公司2、區(qū)域調(diào)查研究：市場、資源調(diào)查3、方案的選擇和優(yōu)化4、財(cái)務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià)（利潤、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期）5、撰寫報(bào)告可行性研究報(bào)告的撰寫（要求）：基本構(gòu)成：封面（誰做的、為誰做的、項(xiàng)目名稱、時(shí)間）、摘要、目錄、正文（主體）、內(nèi)容、附表、附圖正文寫作：1）項(xiàng)目總說明背景、投資者、依據(jù)2）項(xiàng)目概況項(xiàng)目性質(zhì)、建成方式、地址、標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)模、所需的配套及可能性、建成后服務(wù)對象3）投資環(huán)境社會經(jīng)濟(jì)狀況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、政府政策、政府鼓勵(lì)投資理念4）項(xiàng)目的環(huán)境及其競爭性5）市場研究供需兩方價(jià)格、成交量6）規(guī)劃方案及建設(shè)條件重要性7）建設(shè)方式及進(jìn)度安排8）資金估算及籌措9）經(jīng)濟(jì)效益的評價(jià)10）風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析11）結(jié)論項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析（靜態(tài)、動態(tài)）資金的時(shí)間價(jià)值：資金隨著時(shí)間的增長而增加的價(jià)值資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算：現(xiàn)值：現(xiàn)在價(jià)值、初始價(jià)值、時(shí)間終值：將來值FVn（終值）=現(xiàn)值+利潤利息（復(fù)利）=PV(1+i)n凈現(xiàn)值：MV=內(nèi)部收益率：NPV=0時(shí)的貼現(xiàn)率年金終值與年金現(xiàn)值年金：在一定時(shí)期內(nèi)每期相等的收付款項(xiàng)后付年金（普通年金）：年僅支付時(shí)間發(fā)生在每期期末先付年金（即付年金）年金終值FVAn=A(1+i)n—1/iA：年金n：年金計(jì)息數(shù)FVAn=年金現(xiàn)值：指在一定期限內(nèi)每期期末等額的收付款項(xiàng)的現(xiàn)值之和PVAn=（動態(tài)）投資回收期：投資利潤率=成本利潤率=總開發(fā)價(jià)值—總成本/總成本投資項(xiàng)目的決策類型：按問題廣度和深度可分為：戰(zhàn)略決策、戰(zhàn)術(shù)決策按是否有程序可分為：程序決策、非程序決策按決策類型問題所處環(huán)境的不確定性可分為：風(fēng)險(xiǎn)型、確定型、不確定型、競爭型（前三種可定量化計(jì)算）確定型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策項(xiàng)目所處環(huán)境或條件是確定的情況下決策問題：直接采用比較方法（指標(biāo)、投資利潤率）風(fēng)險(xiǎn)型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策特征：1、必須由投資者試圖達(dá)到的明確目標(biāo)存在兩個(gè)以上的備選方案存在兩種以上不以投資決策者主觀意志而轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)每一種自然狀態(tài)下的逆損值可以估算出來每一種自然狀態(tài)出現(xiàn)概率可以預(yù)先估算出來期望值法：標(biāo)準(zhǔn)差：決策樹法不確定性決策問題1、樂觀法：“大中取大，好中取好”2、悲觀法：“小中取大，壞中取好”3、樂觀系數(shù)法（折中法）：加權(quán)求平均值4、后悔值法：最大受益于采取方案之差為后悔值。選選擇最小后悔值所對應(yīng)的方案為最佳方案。1）各方案各狀態(tài)下最大收益狀態(tài)2）算后悔值3）找出各個(gè)方案的最大后悔值4）在3）中結(jié)論找出最小后悔值5）結(jié)論5、等概率法：等概率求期望第六章房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析一、概述基礎(chǔ)性工作市場調(diào)查與房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義市場調(diào)查：1）針對市場中的顧客2）除消費(fèi)者之外，還包括其他市場主體市場研究：指運(yùn)用科學(xué)的方法有目的系統(tǒng)地搜集、整理、記錄市場信息資料、分析市場情況，了解市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，為市場預(yù)測、決策分析提供客觀正確的資料2、房地產(chǎn)市場調(diào)查的定義：以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運(yùn)用科學(xué)的方法有目的系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場的信息、資料，分析房地產(chǎn)市場情況，了解房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，為房地產(chǎn)投資決策者制定正確的決策，提供依據(jù)具體包括：1、房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的是輔助決策，可以為投資過程中每一個(gè)環(huán)節(jié)提供服務(wù)房地產(chǎn)市場調(diào)查的對象是市場各個(gè)主體工具包括調(diào)查工具和研究工具調(diào)查內(nèi)容：一切與房地產(chǎn)有關(guān)的信息、資料等調(diào)查目標(biāo)階段性、長期性特征調(diào)查內(nèi)容具有廣泛性較強(qiáng)的針對性調(diào)查對象具有多樣性原則科學(xué)性、時(shí)效性、客觀性、經(jīng)濟(jì)性、道德性調(diào)查分類按調(diào)查目的：應(yīng)用型、基礎(chǔ)型按調(diào)查性質(zhì)：探索性、描述性、因果性資料來源：文案調(diào)查、實(shí)地調(diào)查調(diào)查對象：消費(fèi)者調(diào)查、非消費(fèi)者調(diào)查功能作用功能：傳遞信息、認(rèn)識信息、溝通和反饋、調(diào)節(jié)作用：1、有利于投資決策者正確市場定位有利于產(chǎn)品開發(fā)和產(chǎn)品策略有利于實(shí)施正確的市場營銷策略有利于實(shí)施正確的產(chǎn)品定價(jià)和價(jià)格策略有利于采取正確的銷售渠道和促銷策略第二節(jié)調(diào)查方法分類按調(diào)查范圍分：1、全面調(diào)查法（市場普查）：為了收集比較全面精確的資料而對某一時(shí)點(diǎn)市場的總體對象而進(jìn)行的調(diào)查，全部調(diào)查對象無一例外地逐個(gè)進(jìn)行調(diào)查優(yōu)點(diǎn)：資料全面可靠；正確客觀缺點(diǎn)：工作量大、廢時(shí)、廢力、廢財(cái)、時(shí)效性差適用：調(diào)查對象不多、并集中在某一區(qū)域典型調(diào)查法：在全面分析調(diào)查對象基礎(chǔ)之上，有意識地選擇有代表性的單位進(jìn)行深入地調(diào)查優(yōu)點(diǎn)：面對面調(diào)查，能夠獲得第一手資料，系統(tǒng)深入了解調(diào)查對象本質(zhì)規(guī)律；節(jié)省人力、物力、財(cái)力；時(shí)間短、對市場反應(yīng)敏感缺點(diǎn)：易受到調(diào)查者主觀判斷的影響，采用少數(shù)典型代表的結(jié)果推斷總體結(jié)果，存在一定偏差重點(diǎn)調(diào)查法：從總體調(diào)查對象中選取有重要作用的重點(diǎn)單位組成調(diào)查對象進(jìn)行調(diào)查，用重點(diǎn)調(diào)查結(jié)果及反映總體結(jié)果缺點(diǎn)：適用面較窄；調(diào)查精度不高抽樣調(diào)查：優(yōu)點(diǎn)：1）避免調(diào)查者主觀因素影響，客觀性2)精度較高，準(zhǔn)確性較高3)省事省力省費(fèi)用4)在收集資料的廣度、深度、較高5)應(yīng)用廣泛，用途廣缺點(diǎn)：1)對調(diào)查人員有一定要求，要求較高2)適用于定量調(diào)查，不適用于定性調(diào)查3)樣本數(shù)量大小很難把握按資料收集方法分為：訪問法：直接詢問被調(diào)查者，可以分為問卷法、談話法、電話調(diào)查法觀察法：調(diào)查者不直接接觸被調(diào)查者，通過眼、耳等觀察被調(diào)查者，得出結(jié)論?？煞譃橹苯佑^察、實(shí)際痕跡測量法、行為記錄法實(shí)驗(yàn)法：調(diào)查人員用實(shí)驗(yàn)的方式將調(diào)查對象假定在一定條件下獲得相應(yīng)的信息二、程序1、確定市場調(diào)查的目的確定調(diào)查內(nèi)容確定調(diào)查的方案，包括人員安排、調(diào)查對象、調(diào)查方法、表格設(shè)計(jì)、調(diào)查日期、進(jìn)度安排調(diào)查資料的整理和分析撰寫調(diào)查報(bào)告（提供調(diào)查報(bào)告），包括調(diào)查方法、調(diào)查目的、調(diào)查對象、處理方法及結(jié)論、建議三、調(diào)查方案設(shè)計(jì)定義：在調(diào)查付諸時(shí)間之前所制定的調(diào)查計(jì)劃確定調(diào)查目的與任務(wù)確定調(diào)查對象與調(diào)查單位確定調(diào)查的內(nèi)容（項(xiàng)目）（構(gòu)成調(diào)查表）設(shè)計(jì)的市場調(diào)查表和填表的說明；市場調(diào)查表包括表頭、表體、表腳確定調(diào)查時(shí)間、期限、人員四、問卷設(shè)計(jì)問卷：由調(diào)查者根據(jù)一定目的和要求，設(shè)計(jì)一系列問題、調(diào)查項(xiàng)目、備選答案及說明所組成的向被調(diào)查者了解信息的工具（市場調(diào)查中最常見的）好的設(shè)計(jì)問卷應(yīng)具備：1、能夠?qū)⑺械恼{(diào)查問題明確地、準(zhǔn)確地傳遞給被調(diào)查者2、被調(diào)查者能給予合作，信息能夠準(zhǔn)確地、真實(shí)地、全面地被收集設(shè)計(jì)問卷的原則：目的性原則（與調(diào)查目的密切相關(guān)）可操作性原則可接受原則邏輯性原則簡明性原則問題的設(shè)計(jì)：試探性問題、烘托性問題、過濾性問題、背景性問題、實(shí)質(zhì)性問題注意事項(xiàng)：不能設(shè)計(jì)無指導(dǎo)意義的問題避免使用不確切的詞使得被調(diào)查者理解錯(cuò)誤避免引導(dǎo)性的問題避免設(shè)計(jì)令被調(diào)查者敏感、難堪的問題房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容市場環(huán)境調(diào)查政策法律環(huán)境：房地產(chǎn)有關(guān)的制度、政策等；房地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)；政府有關(guān)部門規(guī)劃、規(guī)章、計(jì)劃；政府有關(guān)部門規(guī)劃、規(guī)章、計(jì)劃；國際國內(nèi)政治形勢經(jīng)濟(jì)環(huán)境：受國家（地區(qū)）財(cái)政、經(jīng)濟(jì)、居民收入的影響一個(gè)國家（地區(qū)）經(jīng)濟(jì)規(guī)模（GDP\GNP）；經(jīng)濟(jì)趨勢；經(jīng)濟(jì)速度；經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；項(xiàng)目所在地人口及就業(yè)狀況；項(xiàng)目所在地居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)方式、儲蓄存款狀況；項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)開發(fā)程度、對外貿(mào)易狀況；地方政府的財(cái)政收入狀況（制約房地產(chǎn)配套設(shè)施投資程度）社會人文環(huán)境影響投資者的價(jià)值觀念或行為項(xiàng)目所在地風(fēng)俗習(xí)慣