振興街市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

·當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體狀況分析·項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研·基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)研振興街市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況分析一、市場(chǎng)概況二、供需狀況三、銷售狀況四、價(jià)格走勢(shì)五、外銷狀況六、宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)地產(chǎn)的影響七、發(fā)展趨勢(shì)一市場(chǎng)概況·西部樓盤開(kāi)發(fā)量大于東部從建筑面積規(guī)模上看，西部樓盤開(kāi)發(fā)量大于東部的開(kāi)發(fā)量。西部主要為城市改造的重點(diǎn)，政府側(cè)重于城市形象再造，寄希望于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)改變西部城市形象，提升西部的發(fā)展速度。幾個(gè)超級(jí)大盤的開(kāi)發(fā)拉升了西部地區(qū)開(kāi)發(fā)量。其中，陽(yáng)光100對(duì)于西部城市改造的成功，不僅改善了周圍的自然環(huán)境，同時(shí)改變了部分本地人對(duì)于濟(jì)南西部的看法，提升了區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地段價(jià)值。東部老城區(qū)及近郊區(qū)域土地成本較高，大規(guī)模面積開(kāi)發(fā)少，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向高新區(qū)轉(zhuǎn)移。且郊區(qū)土地成本相對(duì)較低，但是目前配套生活設(shè)施、商業(yè)設(shè)施不完善，從而影響到進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)，升值空間較大?！ば「邔印⒍鄬幼≌瑸槭袌?chǎng)主流產(chǎn)品從建筑形式上看，濟(jì)南存在聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層住宅。其中主流產(chǎn)品為小高層、多層住宅。高層住宅為輔。別墅等低密度住宅，成為山東省政府嚴(yán)控的對(duì)象，并且停止審批用地。未來(lái)市場(chǎng)低密度住宅供應(yīng)量較小。多層住宅是消費(fèi)者喜歡的類型，主要表現(xiàn)為沒(méi)有電梯的維護(hù)成本，部分本地人對(duì)于高層、小高層入住后電梯維護(hù)等費(fèi)用較高，擔(dān)心未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)跟不上。小高層、尤其是高層產(chǎn)品的出現(xiàn)，使得土地利用價(jià)值最大化，有助于提升空間價(jià)值，意味著城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步發(fā)展。市場(chǎng)概況·產(chǎn)品多樣化、市場(chǎng)細(xì)分戶型多樣，從一居、二居、三居、四居、五居、六居到復(fù)式、躍層都有，面積區(qū)間跨度大從二、三十平方米到二、三百平方米的面積都有?？梢詽M足不同層次的消費(fèi)需求。但濟(jì)南市場(chǎng)主力戶型主要集中在二居、三居。從銷售狀況看，該兩種戶型最好銷售。通常在濟(jì)南目前市場(chǎng)上兩居室戶型在面積配比上75—95㎡為經(jīng)濟(jì)型、95—110㎡為舒適型、110—125為豪華型。三居室戶型在面積配比上100—120㎡為經(jīng)濟(jì)型、120—140㎡為舒適型、140—160㎡為豪華型。小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)是市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的表現(xiàn)。但目前濟(jì)南市場(chǎng)上小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量較少。小戶型的特征是單價(jià)高、總價(jià)低，可以作為暫時(shí)性過(guò)渡用房。·投機(jī)、投資性購(gòu)房比例小濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)、投資性購(gòu)房比例不大，絕大部分為自住型需求。特別是國(guó)家新一輪宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)投資投機(jī)打擊較大。據(jù)調(diào)查，一般中介商手中都有投資性房產(chǎn)。少則一、二套，多則十幾套，甚至幾十套。有些利薄的投資性房產(chǎn)已無(wú)利可圖，被套者或轉(zhuǎn)向出租或把售價(jià)相應(yīng)提高以避免交營(yíng)業(yè)稅帶來(lái)的收益損失。相應(yīng)抬高二手房市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)概況·房地產(chǎn)市場(chǎng)主要為濟(jì)南市本地居民消費(fèi)，外地購(gòu)房者較少濟(jì)南市區(qū)與市內(nèi)其他縣市、省內(nèi)城市及外地省份經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度不高，市域經(jīng)濟(jì)相對(duì)封閉獨(dú)立，同時(shí)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外地購(gòu)房者吸引力較弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主要集中體現(xiàn)在市內(nèi)本地居民的消費(fèi)，外地購(gòu)房者相對(duì)較少，比例不高?！ら_(kāi)建經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)行廉租住房補(bǔ)帖在國(guó)家宏觀調(diào)控政策指導(dǎo)下，濟(jì)南市為調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)，陸續(xù)出臺(tái)了一系列相應(yīng)措施。目前，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)已全面啟動(dòng)，05、06兩年將開(kāi)工158萬(wàn)平方米，竣工80萬(wàn)平方米；2005年5月1日，《濟(jì)南市廉租住房管理辦法》全面實(shí)施，符合條件的“雙困戶”已于近期領(lǐng)取了廉租住房補(bǔ)貼，后續(xù)工作也正在有序進(jìn)行。隨著各項(xiàng)調(diào)控措施的逐步落實(shí)，包括商品房網(wǎng)上預(yù)售和聯(lián)機(jī)備案等系統(tǒng)的建成運(yùn)行，將會(huì)給濟(jì)南廣大中低收入者了解房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，改善居住條件帶來(lái)便利和實(shí)惠。市場(chǎng)概況2005年濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值60.9億元，增長(zhǎng)6.0%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資121.1億元，增長(zhǎng)9.9%，其中：住宅投資96.2億元，增長(zhǎng)10.1%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的79.4%。房屋施工面積3448萬(wàn)平方米，房屋竣工面積1216萬(wàn)平方米，其中住宅732萬(wàn)平方米。2006年前五個(gè)月，全市商品住房登記5392套，登記金額22.09億元，登記成交均價(jià)2969元/平米，分別比上年同期增長(zhǎng)22.5%、46.8%和15.6%。其中，高價(jià)位、大戶型的商品住房增長(zhǎng)幅度大大超過(guò)中低價(jià)位和中小戶型。其中面積超過(guò)150平米的大戶型登記成交量同比增長(zhǎng)了七成以上，增長(zhǎng)幅度令人吃驚。市場(chǎng)概況二供需狀況住宅消費(fèi)需求以下是對(duì)該片區(qū)居民預(yù)期住宅消費(fèi)的分析，其中包含以“家庭年收入”為自變量所做的交叉分析。前面分析中可以看到，家庭年收入在20萬(wàn)元以上的居民所占比例很低，總?cè)藬?shù)僅為5，樣本數(shù)量不足以做交叉分析，因此在以下交叉分析中，將該部分居民合并到“10-20萬(wàn)元”一列中，即分別分析家庭年收入在“5萬(wàn)元以下”、“5-10萬(wàn)元”、“10萬(wàn)元以上”三個(gè)區(qū)間的居民的住宅消費(fèi)需求。1.戶型結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，該片區(qū)居民對(duì)“平層”住宅的接受度最高，選擇比例高達(dá)83.1%，對(duì)“錯(cuò)層”和“復(fù)式”存在一定量的需求，選擇比例分別為12.4%、4.5%。2.戶型面積在戶型面積方面，該片區(qū)居民主要需求“91-120平米”的戶型，其次是“71-90平米”的戶型，兩類居民所占比例分別為41.6%、28.1%。下面交叉分析表中的數(shù)據(jù)顯示，收入在5萬(wàn)元以下的居民以“71-90平米”和“91-120平米”為主要需求；收入在5-10萬(wàn)元的居民中，對(duì)“121-150平米”戶型的需求有較大提高，比例為25.8%。3.戶型數(shù)據(jù)顯示，“兩室兩廳一衛(wèi)”最受該片區(qū)居民青睞，有58.4%的居民選擇該戶型；其次是“三室兩廳一衛(wèi)”，有23.6%的居民選擇該戶型。交叉分析表中的數(shù)據(jù)顯示，收入在10萬(wàn)元以下的居民仍主要青睞“兩室兩廳一衛(wèi)”和“三室兩廳一衛(wèi)”兩種戶型；而收入在10萬(wàn)元以上的居民在主要需求“兩室兩廳一衛(wèi)”戶型的同時(shí)，對(duì)“三室兩廳兩衛(wèi)”也有較大的需求.從戶型與面積的交叉分析中可以看出，片區(qū)居民對(duì)“兩室兩廳”的面積需求主要是“71-90平米”和“91-120平米”的，二者所占比例均為42.3%，對(duì)“70平米以下”的兩室兩廳也有一定需求，所占比例為11.5%；對(duì)于“三室兩廳”的面積需求集中在“91-120平米”和“121-150平米”兩個(gè)區(qū)間，也有部分需求“151-180平米”這種大戶型，所占比例約為10%。4.價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，對(duì)于該區(qū)域的住宅，83.9%的片區(qū)居民普遍能接受的價(jià)格為“3501-4000元”；能夠接受“4001-4500元”、“4501-5000元”價(jià)位的居民所占比例分別為14.9%、1.1%；價(jià)格超出5000元的住宅，無(wú)人問(wèn)津。然而該區(qū)域周邊大型住宅樓盤，并不是以該區(qū)域居民為主要目標(biāo)客戶群，它們目前均價(jià)都在4500元以上，且近兩年來(lái)濟(jì)南住宅市場(chǎng)價(jià)格始終保持穩(wěn)步上升，年增長(zhǎng)率約為7.47%。再?gòu)恼麄€(gè)項(xiàng)目性質(zhì)來(lái)看，商業(yè)部分運(yùn)作成功的話，會(huì)對(duì)住宅價(jià)格有較大的提升作用，加之該區(qū)域緊鄰城市主干道，交通便利，地段位置極佳，因此預(yù)期價(jià)格將超過(guò)5000元。2006年是濟(jì)南市實(shí)施“十一五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，全年累計(jì)完成全社會(huì)投資1016.8億元，比上年增長(zhǎng)25%。2006年濟(jì)南市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破1000億元，達(dá)1016.8億元，同比增長(zhǎng)25%，增速比上年回落6.6個(gè)百分點(diǎn)，其中城鎮(zhèn)及以上投資完成940.3億元，同比增長(zhǎng)29.8%，城鎮(zhèn)及以上投資占全社會(huì)投資的比重為92.5%，同比提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。2001-2006年濟(jì)南固定資產(chǎn)投資完成情況

供需狀況從全年投資走勢(shì)情況看，2006年濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資開(kāi)局良好，上半年全社會(huì)投資呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，從下半年起，濟(jì)南市積極從產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)規(guī)劃、市場(chǎng)準(zhǔn)入、環(huán)境保護(hù)和土地管理等方面，開(kāi)展了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目清理工作，投資增速逐漸回落并趨于平穩(wěn)增長(zhǎng)。固定資產(chǎn)投資增速趨勢(shì)圖

供需狀況從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況看，雖然2006年上年頻繁出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方構(gòu)成了一定影響，但由于政策的滯后效應(yīng)以及市場(chǎng)需求總體較為旺盛，短期內(nèi)對(duì)濟(jì)南市市房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊并不明顯。2006年，濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資160.1億元，比上年增長(zhǎng)32.2%，增幅比上年提高22.4個(gè)百分點(diǎn)。從投資結(jié)構(gòu)看，住宅完成投資126.1億元，增長(zhǎng)31.1%；辦公樓完成投資4.7億元，增長(zhǎng)15.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資18.6億元，增長(zhǎng)91.7%；其他完成投資10.7億元，下降4.7%。與此相應(yīng)，全市房屋施工面積1074.9萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)19%，其中住宅施工面積898.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.9%。供需狀況2003－2006濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況

供需狀況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速趨勢(shì)圖供需狀況三銷售狀況

統(tǒng)計(jì)資料顯示，2006年濟(jì)南3500元/平方米以下的商品住房銷售登記為8976套，同比下降25.2％，占比為63.6％，下降15.6個(gè)百分點(diǎn)。而3500元/平方米以上商品住房銷售登記5135套，增長(zhǎng)62.6％，占比為36.4％，提高15.6個(gè)百分點(diǎn)。由于建筑成本較高，一個(gè)項(xiàng)目如果小戶型規(guī)劃的多，和大戶型同樣定價(jià)的前提下，小戶型的利潤(rùn)就會(huì)偏低。而濟(jì)南這個(gè)各方面消費(fèi)能力都不算突出的城市，在住房消費(fèi)上卻慷慨解囊，這使得幾年來(lái)大戶型在濟(jì)南市場(chǎng)闊步前行。據(jù)市建設(shè)管理部門的統(tǒng)計(jì)資料顯示，我市的住房建設(shè)近年來(lái)多為90平方米以上戶型，相當(dāng)部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目90平方米以下小戶型緊缺，今年以來(lái)商品房預(yù)(銷)售90平方米以下戶型只占總面積的不足20%。

下半年，全市新建商品住宅平均每套面積為130平方米，其中90平方米以下小戶型占總量的30%。從銷售情況看，90平方米以下戶型的售出率為85.4%，90-120平方米戶型的售出率為78%，120平方米以上大戶型的售出率為70%。由此可見(jiàn)，90平方米以下戶型成為2006年市場(chǎng)購(gòu)買的主力戶型。綜觀濟(jì)南中小戶型市場(chǎng)，青年居易項(xiàng)目9萬(wàn)余平方米住宅，平均套型面積不到54平方米，上市后很快遭搶購(gòu)，以中小戶型為主的盛世花城項(xiàng)目100平方米以下的戶型已基本被預(yù)約一空；舜景花園三期——晶彩·上海麗舍項(xiàng)目戶型以90平方米左右為主，不到一年的時(shí)間售罄；有江北第一盤之稱的魯能·領(lǐng)秀城項(xiàng)目雖然是首屈一指的“地王”，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中依然兼顧了中小戶型，受到市場(chǎng)熱烈追捧；鑫苑·城市之家項(xiàng)目自11月份開(kāi)盤以來(lái)，一期已成功銷售60%以上……這是市場(chǎng)真實(shí)需求的一種釋放。在濟(jì)南，青年人群的購(gòu)房量占個(gè)人購(gòu)房總量近60%，撐起了房地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山。濟(jì)南的主力購(gòu)房群體是工薪階層，中小戶型需求旺盛，且今年的準(zhǔn)婚族也大力推動(dòng)了中小戶型的銷售。銷售狀況

今年第一季度濟(jì)南市共銷售商品房住宅2749套，每平方米的均價(jià)為4590元。據(jù)濟(jì)南市網(wǎng)上售房系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，今年年初至3月底濟(jì)南市共有可銷售住宅5619套，可銷售總面積656921.03平方米。透明售房系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯示，一季度總銷售住房套數(shù)為2749套，總銷售面積為324987.55平方米，每平方米均價(jià)為4590元銷售狀況

濟(jì)南市房管局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，07年1-2月份濟(jì)南市房地產(chǎn)交易登記總量繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲幅呈回落態(tài)勢(shì)。

據(jù)濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心統(tǒng)計(jì)，1-2月份住房交易登記9914套，同比增長(zhǎng)33.5%；交易面積113.12萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22.2%；交易金額39.35億元，增長(zhǎng)27.2%。

1-2月份，商品住房成交2309套，成交面積27.62萬(wàn)平方米，成交金額8.85億元，同比分別增長(zhǎng)2.7%-13.9%和－0.4%，增幅同比分別回落58.4個(gè)、88.8個(gè)、98.6個(gè)百分點(diǎn)；成交均價(jià)3203元/平方米，同比增長(zhǎng)15.6%。商品住房買賣呈現(xiàn)的特點(diǎn)是，成交套數(shù)和面積的增幅同比均大幅回落。有關(guān)人士分析，這種狀況的出現(xiàn)，說(shuō)明市場(chǎng)受到觀望和等待氣氛的影響較大，另外在宏觀調(diào)控條件下，商品住房套均面積已呈明顯下降態(tài)勢(shì)。價(jià)格方面，2月份的商品住房均價(jià)同比增長(zhǎng)5.9%，增速明顯放緩。但1-2月份的累計(jì)均價(jià)增長(zhǎng)15.6%。其主要原因是受去年年初均價(jià)負(fù)增長(zhǎng)的影響，以致對(duì)比基數(shù)偏低，還有新一輪調(diào)控以來(lái)建設(shè)的中低價(jià)位、中小戶型商品住房尚未大批進(jìn)入權(quán)屬登記環(huán)節(jié)等。

1-2月份，二手住房成交2253套，成交面積21.19萬(wàn)平方米，成交金額5.42億元，成交均價(jià)2556元/平方米，同比分別增長(zhǎng)60.6%、81.9%、92.9%和6.0%，呈現(xiàn)出量增價(jià)穩(wěn)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。隨著省直房改房上市政策的進(jìn)一步放開(kāi)，濟(jì)南市住房二級(jí)市場(chǎng)房源匱乏的問(wèn)題得到有效緩解，基本滿足了居民的住房需求，有效扭轉(zhuǎn)了交易量下滑的被動(dòng)局面，從而促進(jìn)了市場(chǎng)的健康發(fā)展。截至2月底，全市房改房成交1049套，同比增長(zhǎng)66.8%，非房改二手住房成交1204套，同比增長(zhǎng)55.4%，前者比后者高出11.4個(gè)百分點(diǎn)。銷售狀況濟(jì)南房管局對(duì)外公布的數(shù)據(jù)表明，截至2006年11月底，全市商品房?jī)r(jià)格依然保持上漲趨勢(shì)，均價(jià)為3085元/平方米，同比增長(zhǎng)6.1%。從整體漲幅來(lái)看，全市各個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)都有所上漲，一致不被看好的西部區(qū)域，成為2006年房?jī)r(jià)上漲最快的區(qū)域。西部部分樓盤的銷售均價(jià)從2006年初至今，漲幅大約為每平方米200元到600元不等。新近開(kāi)盤的鑫苑·城市之家二期，就趕上了這個(gè)好時(shí)機(jī)，據(jù)部分鑫苑·城市之家的業(yè)主表示，看中該項(xiàng)目的升值潛力，是選擇該項(xiàng)目的主要原因之一。

濟(jì)南北部區(qū)域也隨著交通道路的不斷改善，在2006年得到迅猛發(fā)展。雄踞天橋區(qū)的人文原生大盤——重汽·翡翠郡不僅在產(chǎn)品上開(kāi)創(chuàng)天橋區(qū)住宅產(chǎn)品的新時(shí)代，其在2006年的火爆銷售，也驗(yàn)證著濟(jì)南北部區(qū)域價(jià)值的快速提升。

在2006年年末創(chuàng)造銷售奇跡的名士豪庭，又一次驗(yàn)證了東部區(qū)域仍然是濟(jì)南市民購(gòu)房的首選區(qū)域。寒冬徹夜排隊(duì)買房、選房似“搶房”的火爆場(chǎng)面，應(yīng)該預(yù)示著濟(jì)南樓市將迎來(lái)又一個(gè)紅火好時(shí)期。用某購(gòu)房者的一句話來(lái)說(shuō)，“不能再等了，房子遲早要買的?！?/p>

據(jù)業(yè)界人士表示，2007年國(guó)家仍將繼續(xù)出臺(tái)一系列宏觀政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容已經(jīng)被列入日前舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，會(huì)議中明確指出：“要注意加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控?！钡蜐?jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，龐大的市場(chǎng)需求將成為主導(dǎo)房?jī)r(jià)走勢(shì)的主要因素銷售狀況四價(jià)格走勢(shì)

濟(jì)南市房管局提交的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年濟(jì)南市商品住房登記均價(jià)每平方米為3106元，同比增長(zhǎng)10.2%。濟(jì)南市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2006年全市商品住房銷售登記14111套，同比下降7%；登記面積191.33萬(wàn)平方米，下降6.3%；登記金額59.43億元，增長(zhǎng)3.2%；登記均價(jià)3106元/平方米，同比增長(zhǎng)10.2%。二手住房成交登記13475套，同比降低1%；成交面積118.09萬(wàn)平方米，降低1.6%；成交金額28.12億元，增長(zhǎng)2.6%；成交均價(jià)2381元/平方米，同比增長(zhǎng)4.3%，增幅有所下降。價(jià)格走勢(shì)東、西部區(qū)域樓盤價(jià)格差異明顯，濟(jì)南東部樓盤的價(jià)格超過(guò)5000元/平方米的樓盤數(shù)量明顯多與西部，而大舜天成的房?jī)r(jià)更是高達(dá)8900/平方米，創(chuàng)造濟(jì)南房?jī)r(jià)的最高值。而西部樓盤中均價(jià)最高的三箭如意苑均價(jià)為5100/平方米與大舜天成房?jī)r(jià)相差幾乎接近一倍的價(jià)格。造成東、西部區(qū)域樓盤價(jià)格差異的原因：1）

經(jīng)濟(jì)影響：東部經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好于西部經(jīng)濟(jì)。西部經(jīng)濟(jì)多為工礦型企業(yè)，物流批發(fā)業(yè)，而東部金融商務(wù)、事業(yè)機(jī)關(guān)單位較多經(jīng)濟(jì)發(fā)展快于西部。地價(jià)的成本高于西部同地段水平。2）

環(huán)境影響：西部自然環(huán)境較差，當(dāng)前陽(yáng)光100、世紀(jì)佳園所在區(qū)域，歷史上存在較多工礦企業(yè)如東方紅水泥廠、機(jī)床二廠等污染較重企業(yè)，導(dǎo)致西部區(qū)域自然環(huán)境較差。而東部多是科教文衛(wèi)單位，自然環(huán)境好，更適宜人的居住。此外，西部區(qū)域流動(dòng)人口較多，社會(huì)治安難度大，東部人口素質(zhì)較高。3）文化心理影響：由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡以及自然環(huán)境的差異，形成了一定時(shí)期的社會(huì)居住文化，即濟(jì)南人所流傳的“住南不住北、住東不住西”的居住區(qū)域觀念。4）產(chǎn)品品質(zhì)的塑造影響：東部區(qū)域如大舜天成所打造的高端產(chǎn)品可以滿足商住兩用，小區(qū)雖小，但配套完善，引領(lǐng)濟(jì)南樓市。高新區(qū)的悉尼花鄉(xiāng)、萊茵小鎮(zhèn)（二期）更是濟(jì)南別墅市場(chǎng)的代表項(xiàng)目，尚層e墅則是產(chǎn)品的創(chuàng)新衍生。西部區(qū)域樓盤雖然在推廣上打造時(shí)尚生活社區(qū)，但是其綠化以及小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)也相對(duì)落后，如世紀(jì)佳園，戶型設(shè)計(jì)及綠化均有可提升空間。陽(yáng)光100對(duì)于濟(jì)南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到借鑒啟發(fā)作用，其產(chǎn)品定位為白領(lǐng)階層，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)。價(jià)格走勢(shì)五外銷狀況據(jù)2006年統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)里60%的投資來(lái)源于國(guó)外，所以國(guó)家現(xiàn)在實(shí)行限制外國(guó)人購(gòu)房，并設(shè)立了住滿1年，可購(gòu)100平方米的限制政策。限制外資投資房地產(chǎn)等相關(guān)政策，目前大部分的外國(guó)投資基金都通過(guò)以取得國(guó)內(nèi)投資銀行執(zhí)照的香港投資公司合作的方式，繞路進(jìn)入中國(guó)，而這些投資公司也放棄了以前短平快的操作方式，通過(guò)短期持有、轉(zhuǎn)手買賣的方式來(lái)占取房屋增值的利潤(rùn)?，F(xiàn)在大部分的基金都著眼于低風(fēng)險(xiǎn)的承諾回報(bào)的持有收租方式，而且?guī)缀醢俜种俚耐顿Y對(duì)象都為商業(yè)物業(yè)，并專門與國(guó)內(nèi)有實(shí)力的商業(yè)集團(tuán)合作，其原因是所有的基金都因?yàn)橹袊?guó)政府打壓住宅房?jī)r(jià)而看淡住宅投資的行情。外銷狀況六宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)地產(chǎn)的影響目前進(jìn)入國(guó)家宏觀調(diào)控政策期，在調(diào)研樓盤中看樓的顧客較少，宏觀調(diào)控主要目的是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。即加大中、低端產(chǎn)品的供應(yīng)，滿足老百姓真正的住房需求。宏觀調(diào)控打擊了投資，真正需求客戶暫時(shí)持幣觀望，短期內(nèi)樓價(jià)波動(dòng)為正常市場(chǎng)現(xiàn)象。宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)地產(chǎn)的影響七發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速相對(duì)平緩，沒(méi)有出現(xiàn)大的起落，受政策調(diào)控影響不大，預(yù)計(jì)今后幾年仍將保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)；濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)自住需求較高，投資需求相對(duì)較少，因此，房?jī)r(jià)在未來(lái)幾年仍將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)；未來(lái)幾年，濟(jì)南市舊城改造的力度將會(huì)加大，將形成不同規(guī)模不同等級(jí)新的區(qū)域中心；總體來(lái)看，我們對(duì)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾年保持樂(lè)觀態(tài)度濟(jì)南市寫字樓市場(chǎng)分析-12006年濟(jì)南市有十余個(gè)寫字樓項(xiàng)目推出市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)售。包括有市中心的三箭·銀苑、圣凱·財(cái)富廣場(chǎng)、永安大廈，有東部的海蔚廣場(chǎng)、楓潤(rùn)商務(wù)大廈、中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)，有山大路上的數(shù)碼港大廈，有高新區(qū)繼續(xù)發(fā)力的三慶世紀(jì)財(cái)富中心、環(huán)保科技園國(guó)際商務(wù)中心等。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年1-10月，濟(jì)南完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資115.2億元，同比增長(zhǎng)38.8%，其中住宅完成投資90.7億元，同比增長(zhǎng)42.6%，占全部完成投資的78.7%；辦公樓完成投資3.7億元，同比下降6.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資13.2億元，增長(zhǎng)95.8%。

這也驗(yàn)證了濟(jì)南寫字樓投資額連續(xù)多年不足，而2006年又創(chuàng)新低，這在一定程度上受寫字樓市場(chǎng)需求不足的影響.

2006整體供應(yīng)量

純寫字樓：總建筑面積180萬(wàn)平方米，主要分布在濼源大街片區(qū)和山大路片區(qū)。商住樓：總建筑面積130萬(wàn)平方米，大部分分布在山大路和東外環(huán)片區(qū)，還有一小部分在其他區(qū)域呈散點(diǎn)分布。甲級(jí)寫字樓需求旺盛

由于濟(jì)南開(kāi)放程度不高，寫字樓出租率一直不理想。但是在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，各區(qū)域的甲級(jí)寫字樓出租率都高于標(biāo)準(zhǔn)較低的寫字樓，特別是位于濟(jì)南金融、商務(wù)中心的甲級(jí)寫字樓出租率甚至可以達(dá)到100%。但是標(biāo)準(zhǔn)較低的寫字樓出租率僅保持在30-60%之間，一些物業(yè)管理不理想的寫字樓出租率甚至達(dá)不到30%。

由此可見(jiàn)，隨著濟(jì)南經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)以及對(duì)外開(kāi)發(fā)程度的加大，大量本地企業(yè)崛起，以及外地企業(yè)進(jìn)入，對(duì)于寫字樓的要求也逐漸升高，品質(zhì)高，配套全的，能夠代表企業(yè)形象的甲級(jí)寫字樓越來(lái)越受青睞。這也對(duì)濟(jì)南寫字樓提出了新的挑戰(zhàn)，濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)起步較晚，部分早期寫字樓設(shè)計(jì)陳舊，配套不足，物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)都不甚理想，這部分寫字樓將逐漸面臨淘汰，與此同時(shí)，設(shè)計(jì)新穎、配套完善、服務(wù)到位的頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓將逐漸成為主角。

小戶型寫字間受青睞

對(duì)于小型創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，大面積寫字間的高昂租金讓其望而卻步，而商住樓又存在很多的限制和弊端，小戶型寫字間則恰恰能滿足他們的需求，目前市場(chǎng)上主打小戶型的寫字樓并不多，但一經(jīng)推出就受到了消費(fèi)者的追捧。從2006年上半年度開(kāi)始，地段優(yōu)、品質(zhì)高，面積分割在100多平方米甲級(jí)寫字樓，在市場(chǎng)上非常受歡迎，尤其是發(fā)展迅速的中小企業(yè)，對(duì)可分割小面積的可售型寫字樓更是青睞。這一方面因?yàn)楦邫n寫字樓小面積求租不易；另一方面，也是中小企業(yè)對(duì)甲級(jí)寫字樓辦公環(huán)境和物業(yè)管理的偏愛(ài)。

產(chǎn)品人性化

配套成熟化

濟(jì)南新增寫字樓在產(chǎn)品和品質(zhì)方面都有較大程度的改善。人性化、生態(tài)化成為寫字樓發(fā)展的趨勢(shì)，新風(fēng)系統(tǒng)、空調(diào)滅菌系統(tǒng)、防紫外線輻射的玻璃幕墻……一系列新技術(shù)在的應(yīng)用可圈可點(diǎn)。LOFT產(chǎn)品的應(yīng)用受到市場(chǎng)歡迎，高大而開(kāi)敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁。在有限的空間里創(chuàng)造出更多的辦公面積，同時(shí)在外立面的色彩空間設(shè)計(jì)等方面彰顯企業(yè)的個(gè)性，為企業(yè)長(zhǎng)久的發(fā)展培養(yǎng)一種文化，這也將在個(gè)性化的今天成為一種流行趨勢(shì)。

隨著企業(yè)對(duì)辦公要求的提高，寫字樓自身的配套也更加齊全，內(nèi)部電梯、空調(diào)、智能系統(tǒng)、停車場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的提高，以及外部銀行、便利店等服務(wù)的增加，都體現(xiàn)了濟(jì)南寫字樓配套更趨于成熟和完善。

租金、售價(jià)變化不大

樓整體租金、售價(jià)水平保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，僅個(gè)別區(qū)域或區(qū)域內(nèi)個(gè)別樓盤租金出現(xiàn)微幅上漲或下滑，這與寫字樓項(xiàng)目及所在區(qū)域所處的外部環(huán)境(供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等)或內(nèi)在條件變化(自身設(shè)施、配套等)有關(guān)，季度變化幅度保持在1%-4%之間。

2007年寫字樓市場(chǎng)展望

隨著濟(jì)南城區(qū)改造和城市規(guī)模的不斷拓展，外地公司的大量進(jìn)入以及現(xiàn)有公司擴(kuò)張對(duì)寫字樓需求將有所增加且對(duì)品質(zhì)和服務(wù)要求更高，預(yù)計(jì)2007年濟(jì)南寫字樓開(kāi)發(fā)也將掀起一輪新的熱潮，競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。

甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量增大

隨著企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境要求的提高，以及濟(jì)南開(kāi)放程度的加大，甲級(jí)寫字樓需求量逐漸增大，預(yù)計(jì)濟(jì)南市將著力打造一批頂級(jí)寫字樓，引進(jìn)一批專業(yè)性、拉動(dòng)性強(qiáng)，產(chǎn)出高的管理型和智能化高科技企業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，形成新的經(jīng)濟(jì)效益高地。

租金、售價(jià)出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)

2006年濟(jì)南市各季度寫字樓整體租金、售價(jià)水平保持平穩(wěn)。而寫字樓市場(chǎng)的租金及售價(jià)水平的增長(zhǎng)關(guān)鍵依賴于濟(jì)南經(jīng)濟(jì)總量的進(jìn)一步放大，開(kāi)放水平和輻射能力的進(jìn)一步提高和第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。預(yù)測(cè)07年濟(jì)南市寫字樓整體價(jià)格水平會(huì)穩(wěn)中有升，增長(zhǎng)幅度在5%左右。

物業(yè)管理及服務(wù)繼續(xù)加強(qiáng)

目前濟(jì)南市寫字樓停車不便、物業(yè)管理不到位、無(wú)租售服務(wù)等問(wèn)題較為嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商對(duì)寫字樓物業(yè)往往是一賣了之，缺乏對(duì)寫字樓的后續(xù)管理工作，而這不利于寫字樓的品牌整合和投資者的長(zhǎng)期收益。開(kāi)發(fā)商不斷加入到寫字樓的售后管理服務(wù)中，這是一件多方向益的事情：一對(duì)寫字樓租用或購(gòu)買自用者而言，物業(yè)管理服務(wù)的加強(qiáng)將有利于樹立項(xiàng)目形象，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的檢驗(yàn)積累良好的品牌效應(yīng)，滿足其辦公和形象要求；對(duì)寫字樓投資者而言，能夠依此提升租金價(jià)位以尋求長(zhǎng)期獲利；對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，加強(qiáng)售后管理服務(wù)會(huì)加快寫字樓的銷售速度，也將為其在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中增加一個(gè)重要的取勝籌碼。2007年5月濟(jì)南市寫字樓入住率調(diào)查項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域面積（㎡）入住率租價(jià)備注齊魯國(guó)際大廈中心區(qū)域10093.2%2.2/天/平7003702000匯寶大廈中心區(qū)域6095%3.5/天/平30130金龍大廈中心區(qū)域9190%40000/年銀河大廈中心區(qū)域508511913250%3.5/天/平中銀大廈中心區(qū)域45095%3.5/天/平方88011581600中信廣場(chǎng)中心區(qū)域60-400100%4/天/平方項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域面積（㎡）入住率租價(jià)備注玉泉森信中心區(qū)域200B100%C80%4/天/平方600900勝利大廈中心區(qū)域34080%4.5/天/平方16005.6/天/平魯信文匯大廈中心區(qū)域2.8/天/平郵政大廈中心區(qū)域94100095%4.5/天/平豐利大廈中心區(qū)域8040%3/天/平100200泉景恒昌大廈中心區(qū)域10190%1/天/平商住兩用115創(chuàng)展中心山大路區(qū)域5080%1.2天/平業(yè)主七星吉祥大廈山大路區(qū)域銀座數(shù)碼大廈山大路區(qū)域5090%2.5/天/平純辦公1803002007年5月濟(jì)南市寫字樓入住率調(diào)查項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域面積（㎡）入住率租價(jià)備注發(fā)展大廈山大路區(qū)域7590%1.3/天/平業(yè)主環(huán)?？萍紙@東部區(qū)域9050%0.75/天/平200凱貝特東部區(qū)域18090%0.9/天/平方2201．4普利海辰市中區(qū)10020090%2.5/平/天特區(qū)數(shù)碼港歷下區(qū)12018070%1.5/平/天海蔚廣場(chǎng)歷城區(qū)1%1.5-2/平/天新項(xiàng)目剛交房三慶世紀(jì)財(cái)富中心高新區(qū)45至200030%1.5/平/天明珠國(guó)際商務(wù)港市中區(qū)80%1.2/平/天永安大廈歷下區(qū)50180200095%3/平/天普利槐蔭大廈槐蔭區(qū)409070%1.3/天/平慧都商務(wù)大廈歷城區(qū)10050%2/平/天2007年5月濟(jì)南市寫字樓入住率調(diào)查濟(jì)南市寫字樓市場(chǎng)分析小結(jié)根據(jù)以上市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果,我們對(duì)項(xiàng)目寫字樓部分的總結(jié)和建議如下.甲級(jí)智能化的現(xiàn)代化大樓配合一流的物業(yè)管理服務(wù).中小戶型為主及可自由分隔的設(shè)計(jì).從SOHO到純寫字樓的多樣性選擇.銷售起價(jià)在7000-7500元人民幣/平方米均價(jià).租價(jià)1.5-1.6元人民幣/平方米/每天.濟(jì)南市寫字樓市場(chǎng)分析-2濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)板塊分析據(jù)濟(jì)南市傳統(tǒng)的地域劃分和新的濟(jì)南城市發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合寫字樓產(chǎn)品的集中區(qū)域和集中程度與區(qū)位特點(diǎn)，濟(jì)南市的寫字樓區(qū)域劃分為：濼源大街板塊、山大路板塊、東外環(huán)板塊和高新區(qū)板塊。濼源大街板塊：東起歷山路，西至緯二路，南北向分別為濼源大街和泉城路的區(qū)域。山大路板塊：包括解放路在內(nèi)，南到經(jīng)十路、北到花園路、西到歷山路的山大路沿線區(qū)域。東外環(huán)板塊：二環(huán)東路沿線，南北向?yàn)榻?jīng)十路和花園路的區(qū)域。工業(yè)南路高新區(qū)板塊：賢文莊路以東、工業(yè)南路以南、繞城高速以西、經(jīng)十東路以北的區(qū)域。傳統(tǒng)CBD區(qū)域——濼源大街板塊該板塊是濟(jì)南最具有商業(yè)氛圍、寫字樓產(chǎn)品集中、具有代表濟(jì)南寫字樓產(chǎn)品發(fā)展歷程的區(qū)域，也是濟(jì)南老城區(qū)現(xiàn)有的CBD區(qū)域，代表樓盤有中信廣場(chǎng)、金龍大廈、中銀大廈等。區(qū)域產(chǎn)品銷售價(jià)格在7400元左右，平均日租金在2—4元之間。科技聚集區(qū)——山大路板塊該板塊是濟(jì)南的電子產(chǎn)品集中區(qū)域，素有濟(jì)南的中關(guān)村之稱，該區(qū)域的寫字樓產(chǎn)品也與電子產(chǎn)品有著密切的關(guān)系，該區(qū)域?qū)懽謽堑闹饕胱】蛻舳嘁噪娮赢a(chǎn)品經(jīng)銷商為主，代表樓盤有特區(qū)數(shù)碼港、銀座數(shù)碼廣場(chǎng)、國(guó)華商務(wù)大廈等。區(qū)域產(chǎn)品銷售價(jià)格在6700元左右，平均日租金在1.5—2元之間。商住樓集中區(qū)——東外環(huán)板塊該板塊是一個(gè)比較特殊的板塊，它主要是依托濟(jì)南高新區(qū)的第二次跳躍式發(fā)展而興起的板塊；該板塊現(xiàn)在已經(jīng)是濟(jì)南寫字樓產(chǎn)品比較集中的區(qū)域，區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度極高，發(fā)展勢(shì)頭猛近。該板塊的代表樓盤是嘉恒商務(wù)大廈、東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)、發(fā)展大廈等產(chǎn)品。區(qū)域產(chǎn)品銷售價(jià)格在5400元左右，平均日租金在0.8—1.5元之間。未來(lái)新城CBD——高新區(qū)板塊高新區(qū)板塊的發(fā)展具有前瞻性，其樓盤品質(zhì)也屬于濟(jì)南寫字樓產(chǎn)品的高檔物業(yè)，代表樓盤是世紀(jì)財(cái)富中心、楓潤(rùn)商務(wù)大廈、齊魯軟件園、大學(xué)科技園等產(chǎn)品。區(qū)域產(chǎn)品銷售價(jià)格在5100元左右，平均日租金在1元左右。按照以上各區(qū)域的特征予以板塊劃分，這樣可以更好的進(jìn)行寫字樓產(chǎn)品的市場(chǎng)研究，為研究濟(jì)南寫字樓產(chǎn)品的價(jià)格走勢(shì)、市場(chǎng)的供求關(guān)系、產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)、熱點(diǎn)區(qū)域的預(yù)測(cè)解析有更為優(yōu)越的條件。供需矛盾日漸激化由于濟(jì)南寫字樓產(chǎn)品歷年來(lái)的統(tǒng)計(jì)都比較模糊，統(tǒng)計(jì)的口徑不一，在產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)上有很大難度，通過(guò)政府網(wǎng)站，加之公司進(jìn)駐濟(jì)南后市場(chǎng)部對(duì)濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)的把握統(tǒng)計(jì)，歸算出02年到05年四年間的濟(jì)南寫字樓產(chǎn)品的市場(chǎng)供給量，并進(jìn)行對(duì)比分析：（說(shuō)明：本報(bào)告中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源是濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局、濟(jì)南市寫字樓網(wǎng)、信立怡高市場(chǎng)部寫字樓數(shù)據(jù)庫(kù)）濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)在最近幾年一直是快速發(fā)展的，尤其是寫字樓產(chǎn)品的發(fā)展步伐過(guò)快，在經(jīng)歷了萌芽時(shí)期、發(fā)育時(shí)期之后，濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)走向真正意義上的發(fā)展時(shí)期；寫字樓市場(chǎng)發(fā)展到這一時(shí)期，在市場(chǎng)需求上已經(jīng)處于供需不平衡的狀態(tài)。從上圖可以看出，濟(jì)南市場(chǎng)對(duì)寫字樓產(chǎn)品的需求量逐年遞減，2004年的市場(chǎng)需求量已經(jīng)是市場(chǎng)供應(yīng)量的一半，2005年的市場(chǎng)需求量已經(jīng)速減到市場(chǎng)供應(yīng)量的40%；在對(duì)濟(jì)南2006年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中顯示，濟(jì)南市寫字樓2006年上半年的累積供應(yīng)量為64萬(wàn)㎡，而市場(chǎng)需求量還不到20萬(wàn)㎡，濟(jì)南寫字樓產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于需求量，寫字樓產(chǎn)品的市場(chǎng)供需矛盾日益激化。銷售及租金價(jià)格分析1．濟(jì)南寫字樓產(chǎn)品銷售價(jià)格分析濟(jì)南寫字樓的總體銷售價(jià)格在2005年是6560元/㎡左右，相對(duì)于濟(jì)南市住宅市場(chǎng)的總體銷售價(jià)格4150元/㎡來(lái)講，寫字樓的價(jià)格已經(jīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格規(guī)律背道而馳。近幾年來(lái)，濟(jì)南的寫字樓市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，從后面分析的寫字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率來(lái)看，寫字樓市場(chǎng)的價(jià)格上升空間已經(jīng)不大，寫字樓市場(chǎng)將面臨一個(gè)比較嚴(yán)峻的考驗(yàn)期。濟(jì)南市2005年寫字樓市場(chǎng)各板塊銷售價(jià)格如下圖所示：——高新區(qū)板塊高新區(qū)是濟(jì)南新興的一個(gè)行政區(qū)域，并且隨著濟(jì)南市的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施，高新區(qū)將成為濟(jì)南新的十一五規(guī)劃下的一個(gè)政務(wù)中心區(qū)域，該區(qū)域的寫字樓產(chǎn)品銷售價(jià)格一直上漲，從2005年底的4800元的均價(jià)上升到5100元。尤其是濟(jì)南政務(wù)中心東移，奧體中心坐落在燕山立交東面，這些都為東部的寫字樓市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展帶來(lái)了更多的契機(jī)?！獮T源大街板塊該板塊是濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)售價(jià)及租賃價(jià)格最高的區(qū)域，一直是濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)的焦點(diǎn)區(qū)域，該區(qū)域具有便利的交通、成熟的市政配套，目前市場(chǎng)銷售均價(jià)在7367元/㎡，該區(qū)域的寫字樓產(chǎn)品在品質(zhì)上也是濟(jì)南的代表，并且已經(jīng)成為濟(jì)南寫字樓產(chǎn)品的聚集區(qū)?！渌鍓K

山大路、東外環(huán)這兩個(gè)區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)一直處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，無(wú)論在銷售價(jià)格還是在租賃情況方面。2．濟(jì)南寫字樓租金情況分析以下所選取的樣本是濟(jì)南寫字樓各板塊比較有代表性的樓盤，在位置上、樓盤自身品質(zhì)、入住率、租賃情況等因素在各板塊中都是有一定代表性的，以上樓盤租金是通過(guò)大量市場(chǎng)調(diào)研，主要是以二手房租賃交易市場(chǎng)、與入住客戶交談所獲得的數(shù)據(jù)，在數(shù)據(jù)的時(shí)效性、準(zhǔn)確度上都有一定保障。根據(jù)信立怡高市場(chǎng)部收集的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，濟(jì)南市2005年的寫字樓市場(chǎng)整體租賃平均價(jià)格范圍在1—3元/㎡/天，整體的租賃價(jià)格漲幅不高（2004年約為0.9—2.8之間）；由于濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)分布情況比較復(fù)雜，位于傳統(tǒng)中心區(qū)域、商業(yè)氛圍濃厚的地段租金價(jià)格較高，非中心區(qū)域的銷售價(jià)格比較低，租賃價(jià)格也一直上不去。3．四大板塊未來(lái)租金走勢(shì)預(yù)測(cè)根據(jù)信立怡高市場(chǎng)部對(duì)濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)租金情況的歷年統(tǒng)計(jì)，結(jié)合濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)未來(lái)濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)的租金水平進(jìn)行簡(jiǎn)單分析及預(yù)測(cè)：由于市場(chǎng)供應(yīng)量逐年過(guò)盛，寫字樓日租金價(jià)格蠕動(dòng)上升，總體漲幅不高，租金水平平穩(wěn)。寫字樓市場(chǎng)的新熱點(diǎn)區(qū)域的出現(xiàn)將沖擊濟(jì)南的“CBD”區(qū)域，原來(lái)最火熱的地段——濼源大街板塊租金價(jià)格將有所下滑。非熱點(diǎn)區(qū)域的租金水平增長(zhǎng)緩慢，將繼續(xù)保持低回報(bào)率現(xiàn)象。新的熱點(diǎn)區(qū)域（高新區(qū)板塊）租金價(jià)格將持續(xù)上漲，隨著東部新城的發(fā)展，市場(chǎng)供應(yīng)量將在3年后達(dá)到頂峰，市場(chǎng)供需將出現(xiàn)失衡，租金價(jià)格將呈平穩(wěn)趨勢(shì)發(fā)展。濟(jì)南寫字樓租金回報(bào)率分析從物業(yè)的租金價(jià)格來(lái)看，寫字樓產(chǎn)品的投資回報(bào)率要高于住宅。目前濟(jì)南市的住宅投資回報(bào)率一般是在2.5—4%之間，例如購(gòu)買山大路區(qū)域的一住宅產(chǎn)品，面積是100㎡，現(xiàn)在該區(qū)域商品房的整體銷售均價(jià)是5300元，那么總投資是在53萬(wàn)元，100㎡住宅月租金最高是1650元，那么它的投資回報(bào)率是3.7%；由于山大路是濟(jì)南的科技市場(chǎng)，人員流動(dòng)性比較大，區(qū)域從業(yè)人員比較多，所以該區(qū)域的住宅投資回報(bào)在濟(jì)南市已經(jīng)是比較高的了，其他幾個(gè)板塊的投資回報(bào)率一般不會(huì)超過(guò)3。濟(jì)南市寫字樓產(chǎn)品的投資回報(bào)率一般是在8%左右，同樣以山大路區(qū)域?yàn)槔?，?gòu)買100㎡的寫字樓產(chǎn)品，單價(jià)是6680元，平均日租金為1.6元/㎡/天，那么它的總投資回報(bào)率是8.6%。區(qū)域?yàn)T源大街山大路東外環(huán)高新區(qū)住宅均價(jià)（元/㎡）6500530051004400樣本面積（㎡）100100100100月租金（元/月）2000165012001000投資回報(bào)率（%）3.693.72.82.7寫字樓均價(jià)（元/㎡）7376668054255100樣本面積（㎡）100100100100日租金（元/天）2.81.61.21.05投資回報(bào)率（%）13.7%8.6%8.0%7.4%（以上租金取值以市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合濟(jì)南房地產(chǎn)網(wǎng)二手房租賃市場(chǎng)的交易價(jià)格）成熟的寫字樓區(qū)域租金回報(bào)率也是最高的，濼源大街片區(qū)的租金回報(bào)率依然引領(lǐng)寫字樓租賃市場(chǎng)，該區(qū)域?qū)?huì)一直是濟(jì)南寫字樓投資的理想?yún)^(qū)域。山大路、東外環(huán)這兩個(gè)片區(qū)的投資回報(bào)率處于正常范圍，其投資價(jià)值也將慢慢提升，穩(wěn)定的市場(chǎng)將給投資者提供更加優(yōu)越的投資平臺(tái)。高新區(qū)的寫字樓產(chǎn)品投資回報(bào)率是最低的，該區(qū)域還尚屬一個(gè)新興的寫字樓區(qū)域，但隨著市政配套的完善、城市發(fā)展方向的引導(dǎo)，市場(chǎng)前景及投資潛力看好。未來(lái)濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域預(yù)測(cè)由于濟(jì)南是個(gè)比較特殊的城市，就其地理位置來(lái)講，東西有可拓展的發(fā)展空間，南面是群山，北臨黃河，南北的發(fā)展空間有限，濟(jì)南市的整體發(fā)展規(guī)劃主要是以東拓和西進(jìn)為主旋律。在城市發(fā)展的主旋律下，濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)水平、市政配套、城市交通、各區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r也是決定寫字樓產(chǎn)品的發(fā)展走勢(shì)的一個(gè)重要因素。就濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，主要影響因素有兩個(gè)，一是政務(wù)中心的遷移影響（市政府東遷），二是城市交通條件的改善（BRT系統(tǒng)）。在濟(jì)南東拓力度的加大、市政府的遷移東部新城區(qū)，高新區(qū)將是新一輪城市中心區(qū)發(fā)展的前沿陣地，高新區(qū)將是未來(lái)的一個(gè)寫字樓集中的熱點(diǎn)區(qū)域。寫字樓產(chǎn)品孕育的條件很多，而便利的交通是首要條件，北園大街BRT系統(tǒng)完成后，在北部工作的人們?cè)跁r(shí)間和空間上將有很大改善，北園大街沿線也將是寫字樓發(fā)展的又一熱點(diǎn)區(qū)域。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析寫字樓租售狀況調(diào)查通常情況下，寫字樓集中在城市的繁華地段或者新開(kāi)發(fā)區(qū)域，以體現(xiàn)企業(yè)的形象。而項(xiàng)目地塊處于西部老城區(qū)，整體形象較差，僅有少量成長(zhǎng)型企業(yè)出于價(jià)格考慮，會(huì)選擇在此地辦公。因此該區(qū)域內(nèi)，無(wú)論是在售還是在租的寫字樓極少，在售、在租寫字樓各一處，分別是普利槐蔭大廈和位于經(jīng)十路上的空間大廈。樓盤名稱規(guī)劃建面（萬(wàn)平米）主力戶型/面積銷售均價(jià)（元/m2）租賃價(jià)格（元/m2/天）物業(yè)管理費(fèi)（元/m2/月）開(kāi)盤時(shí)間銷售率出租率普利槐蔭大廈1.920-180m245002.6-3.63.32004-4-180%60%空間大廈0.560m2只租不售1.52.5只租不售30%然而，濟(jì)南城市規(guī)劃中將本項(xiàng)目地塊定位為區(qū)域商業(yè)中心，此外沿經(jīng)十西路南側(cè)與二環(huán)西路西側(cè)布置企業(yè)博覽中心、產(chǎn)品展銷中心、產(chǎn)品交流中心。由此看來(lái)，未來(lái)西部區(qū)域的寫字樓物業(yè)存在較大的潛在市場(chǎng)需求。項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研一、地塊狀況研究——位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)二、地塊周圍景觀三、環(huán)境污染及治安狀況調(diào)研及建議四、地塊周圍交通條件調(diào)研和建議五、地塊周圍公共配套設(shè)施調(diào)研六、地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析一地塊狀況研究——位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)一、位置地塊位于濟(jì)南市槐蔭區(qū)，城區(qū)西部中心振興街片區(qū)，該區(qū)域與市中區(qū)毗鄰，由三條城市主要干道經(jīng)十路、經(jīng)七路、緯十二路圍合而成（地塊西至振興西街）二、面積項(xiàng)目總占地約13.5公頃（合202.5畝），其中可規(guī)劃用地約12.08公頃（合181.2畝）三、地形地塊是濟(jì)南眾所周知的三角地帶，整體呈三角形四、地貌地塊以南主要為棚戶區(qū)、部分單位（德興街小學(xué)、火柴廠分廠、東風(fēng)體育場(chǎng)等），整體建筑較破舊；以北為省立醫(yī)院宿舍、省石化宿舍及濟(jì)南市房地產(chǎn)公司辦公樓，整體建筑較新。該地塊范圍內(nèi)包括濟(jì)南火柴廠分廠、水泵廠、東風(fēng)體育館、濟(jì)南市農(nóng)業(yè)局、濟(jì)南電焊機(jī)廠、濟(jì)南市德興街小學(xué)、槐蔭再生資源公司等單位，以及居民住宅和部分私有住宅，現(xiàn)有建筑物總面積約16.6萬(wàn)平方米。其中，單位占地約56畝，建筑面積約2.8萬(wàn)平方米（詳見(jiàn)表1）；住戶約1948戶，建筑面積約11萬(wàn)平方米（詳見(jiàn)表2）；私有非住宅約136戶，建筑面積約2.8萬(wàn)平方米五、性質(zhì)商業(yè)用地與住宅用地1.商業(yè)立地價(jià)值項(xiàng)目周邊分布著眾多新建居住小區(qū)，如陽(yáng)光100、三箭如意苑、新世界陽(yáng)光花園等大規(guī)模社區(qū)，這些小區(qū)居民的消費(fèi)能力強(qiáng)，能極大帶動(dòng)該地區(qū)的消費(fèi)活力。加之周邊傳統(tǒng)居住小區(qū)，預(yù)計(jì)地塊三公里半徑范圍內(nèi)約有30萬(wàn)常住人口（見(jiàn)附錄：片區(qū)人口統(tǒng)計(jì)），存在著相當(dāng)可觀的各類消費(fèi)需求。項(xiàng)目緊鄰經(jīng)十路、緯十二路、經(jīng)六路等城市主干道和次干道，項(xiàng)目地塊處于經(jīng)十路、經(jīng)七路和緯十二路的圍合之間，人行、車行便利，且三條道路上共有約二十條通往市區(qū)各個(gè)方向的公交線路，周邊公交四通八達(dá)，能直接到達(dá)西部主要居住區(qū)；交通極為便利。目前項(xiàng)目周邊缺少相應(yīng)的購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等商業(yè)配套設(shè)施，現(xiàn)有設(shè)施數(shù)量少、檔次低，沒(méi)有形成一定規(guī)模，法滿足現(xiàn)實(shí)消費(fèi)需求。西市場(chǎng)是距離項(xiàng)目最近的綜合性商業(yè)中心，約3公里，但主要適合中、低檔消費(fèi)人群，無(wú)并且對(duì)本項(xiàng)目以南地區(qū)居民的輻射力較弱。鑒于此，項(xiàng)目地塊應(yīng)有較大的商業(yè)投資價(jià)值；項(xiàng)目地塊處于市區(qū)中心向西部過(guò)渡地段，在濟(jì)南市城市規(guī)劃中，被定位為“區(qū)域商業(yè)中心”，是政府未來(lái)著力打造的城市副中心，擁有巨大的發(fā)展空間。2.住宅立地價(jià)值濟(jì)南市住宅市場(chǎng)近年來(lái)供求狀況良好，而該項(xiàng)目地塊位于西部成熟居住區(qū)域內(nèi)，便利的交通、成熟的居住氛圍以及未來(lái)項(xiàng)目商業(yè)部分的發(fā)展，將極大的刺激市場(chǎng)對(duì)此地住宅物業(yè)的需求。項(xiàng)目周邊有30萬(wàn)常駐人口，老居民的居住環(huán)境質(zhì)量差，拆遷換房置業(yè)需求大，雖然目前項(xiàng)目周邊已有300萬(wàn)平方米的住房開(kāi)發(fā)供給，但仍存在巨大的市場(chǎng)放量項(xiàng)目總占地約13.5公頃（合202.5畝），其中可規(guī)劃用地約12.08公頃（合181.2畝），體量較大，具有較大的住宅立地價(jià)值；項(xiàng)目周邊沿經(jīng)十路向西有濟(jì)南市第五人民醫(yī)院和濟(jì)南市兒童醫(yī)院，緊鄰項(xiàng)目地塊有濟(jì)南市第九中學(xué)、道德街小學(xué)。醫(yī)療、教育等周邊配套較為完善。3.寫字樓立地價(jià)值項(xiàng)目周邊交通條件較好，四通八達(dá)；項(xiàng)目所在區(qū)域缺乏商務(wù)氛圍，也缺乏明顯的產(chǎn)業(yè)支撐；現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)供給量較少，經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較差；綜上：項(xiàng)目地塊商業(yè)立地價(jià)值和住宅立地價(jià)值較大，寫字樓立地價(jià)值相對(duì)較小。編號(hào)單位名稱用地面積建筑面積1槐蔭再生資源公司16005002濟(jì)南火柴廠分廠780030083水泵廠18007004東風(fēng)體育館570024005濟(jì)南市農(nóng)業(yè)局420072006濟(jì)南電焊機(jī)廠390064007濟(jì)南市德興街小學(xué)590035008加油站6001609其它商業(yè)金融用地56004000合計(jì)3710027868編號(hào)單位名稱戶數(shù)建筑面積1多層住宅670643252低層住宅127846738合計(jì)1948111063表一

單位用地調(diào)查統(tǒng)計(jì)表單位：㎡表二住戶調(diào)查統(tǒng)計(jì)表單位：㎡二地塊周圍景觀經(jīng)十路經(jīng)十路南側(cè)未來(lái)規(guī)劃為吉之島（佳士客）大型購(gòu)物中心，屬于中高檔次的商業(yè)物業(yè)，具備了一定的建筑景觀形象。因此在未來(lái)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)里會(huì)有部分消費(fèi)人群分流到經(jīng)十路南側(cè)的吉之島商業(yè)里，從而成為項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。緯十二路緯十二路東側(cè)地塊未來(lái)規(guī)劃相關(guān)信息暫不明朗，因此無(wú)法作出景觀分析,但在其規(guī)劃開(kāi)發(fā)前,現(xiàn)有的破舊建筑物對(duì)本項(xiàng)目新建的外部商業(yè)步行街的購(gòu)物環(huán)境及景觀有一定的影響。振興西街振興西街只為居民區(qū)的內(nèi)街在項(xiàng)目建成后其用途及周邊景觀不會(huì)有太大的改變.經(jīng)七路經(jīng)七路與本項(xiàng)目之受不可拆遷的樓群分隔只有東西兩端的一小段相連.西段正對(duì)面的景觀為新建的新世界陽(yáng)光花園的住宅部分,而東段面向的是新世界陽(yáng)光花園在建的商業(yè)部分,從其體量來(lái)看,其商業(yè)景觀有一定的吸引性,也是本項(xiàng)目北面的主要商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手.但目前沒(méi)有任何的圖片資料.三環(huán)境污染及治安狀況調(diào)研及建議環(huán)境污染噪音空氣衛(wèi)生噪音環(huán)境污染1-2號(hào)全長(zhǎng)約600m以每15m為測(cè)算結(jié)點(diǎn)需測(cè)量數(shù)量：40以10分鐘計(jì):400分鐘總計(jì):1100分鐘計(jì):18.3小時(shí)2-3號(hào)全長(zhǎng)約190m需測(cè)量數(shù)量：13以10分鐘計(jì):130分鐘3-4號(hào)全長(zhǎng)約450m需測(cè)量數(shù)量：30以10分鐘計(jì):300分鐘4-1號(hào)全長(zhǎng)約400m需測(cè)量數(shù)量：27以10分鐘計(jì):270分鐘環(huán)境污染——噪音室外監(jiān)測(cè)點(diǎn)1234567891011121314151617181920環(huán)境污染——噪音室內(nèi)監(jiān)測(cè)點(diǎn)監(jiān)測(cè)時(shí)間為6AM-9AM和9PM–12AM34715628最高值：84最低值：39平均值：49最高值：84最低值：51平均值：64最高值：90最低值：57平均值：65最高值：78最低值：56平均值：65最高值：79最低值：52平均值：64最高值：60最低值：41平均值：49最高值：80最低值：36平均值：46最高值：64最低值：34平均值：45

環(huán)境噪音測(cè)試分析結(jié)果匯總環(huán)境污染——噪音噪聲級(jí)大小與主觀感覺(jué)噪音級(jí)主觀感覺(jué)實(shí)際情況或要求0-5聽(tīng)不見(jiàn)

15勉強(qiáng)能聽(tīng)見(jiàn)手表的嘀嗒聲、平穩(wěn)的呼吸聲20極其寂靜錄音棚與播音室；理想的本底噪聲級(jí)25寂靜音樂(lè)廳、夜間的醫(yī)院病房；理想的本底噪聲級(jí)30非常安靜夜間醫(yī)院病房的實(shí)際噪聲35非常安靜夜間的最大允許聲級(jí)40安靜教室、安靜區(qū)以及其他特殊區(qū)域的起居室45比較安靜住宅區(qū)中的起居室，要求精力高度集中的臨界范圍。例如：小電冰箱、撕碎小紙的噪聲50輕度干擾小電冰箱噪聲，保證睡眠的最大值60干擾中等大小的談話聲，保證交談清晰的最大值70較響普通打字機(jī)打字聲，會(huì)堂中的演講聲80響沖水的噪聲，有打字機(jī)聲的界定音量開(kāi)大了的收音機(jī)音樂(lè)90很響印刷廠噪聲聽(tīng)力保護(hù)的最大值；國(guó)家《工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定值100很響管弦樂(lè)隊(duì)演奏的最強(qiáng)音；剪板機(jī)機(jī)械聲110難以忍受大型紡織廠、木材加工機(jī)械120難以忍受痛閾、噴氣式飛機(jī)起飛（100m距離左右）125難以忍受螺旋槳驅(qū)動(dòng)的飛機(jī)130有痛感距空襲警報(bào)器1m處140有不能恢復(fù)的神經(jīng)損傷的危險(xiǎn)在小型噴氣發(fā)動(dòng)機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)的試驗(yàn)室里環(huán)境污染——噪音民用建筑安靜要求分類類別建筑性質(zhì)安靜要求與特點(diǎn)1量大面廣的一般民用建筑、住宅、醫(yī)院、學(xué)校辦公樓等住宅、醫(yī)院、旅館因晝夜使用，需滿足工作、休息、睡眠要求；學(xué)校與辦公樓等，需滿足語(yǔ)言清晰度與工作思考的要求2公共建筑包括劇院和文娛體育建筑、展覽建筑、交通建筑等按不同的特殊使用要求而有極不相同的安靜要求3商業(yè)建筑與服務(wù)行業(yè)建筑一般無(wú)安靜要求，但應(yīng)保證有一定的語(yǔ)言清晰度環(huán)境污染——噪音民用建筑容許噪聲標(biāo)準(zhǔn)房間名稱容許噪聲標(biāo)準(zhǔn)（A聲級(jí)，dB）一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)臥室（或臥室兼起居室）≤40≤45≤50

起居室≤45≤50≤50

學(xué)校教學(xué)用房≤40≤50≤55

旅館客房≤35≤40≤45≤50會(huì)議室≤40≤45≤50≤50多用途大廳≤40≤45≤50

辦公室≤45≤50≤50≤55餐廳、宴會(huì)廳≤50≤55≤60

公用建筑容許噪聲標(biāo)準(zhǔn)建筑名稱容許噪聲標(biāo)準(zhǔn)（A聲級(jí)，dB）甲等乙等丙等劇場(chǎng)、觀眾廳≤35≤40≤45景院、觀眾廳≤40≤45≤45電影院、醫(yī)院病房、小會(huì)議室35-42

教室、大會(huì)議室、電視演播室30-38

音樂(lè)廳、劇院25-30

測(cè)聽(tīng)室、廣播錄音室20-30

環(huán)境污染——噪音衛(wèi)生環(huán)境污染環(huán)境污染——衛(wèi)生項(xiàng)目周邊分布著：市立五院、兒童醫(yī)院、市傳染病醫(yī)院三家醫(yī)療機(jī)構(gòu)，距離相對(duì)較遠(yuǎn)，所產(chǎn)生的對(duì)項(xiàng)目衛(wèi)生環(huán)境的影響不大?？諝猸h(huán)境污染環(huán)境污染分析通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研，項(xiàng)目周邊所處的區(qū)域并無(wú)大型污染工業(yè)及其廠區(qū)的分布，因此不會(huì)產(chǎn)生較大的空氣污染。衛(wèi)生環(huán)境污染主要來(lái)源于汽車排放尾氣對(duì)空氣的污染。未來(lái)可通過(guò)在項(xiàng)目周邊設(shè)置綠色隔離帶以減少?gòu)U氣的危害及影響。治安狀況調(diào)研濟(jì)南市總體治安狀況調(diào)研居民安全感較上年提高。據(jù)抽樣調(diào)查，2006年全市居民對(duì)目前的社會(huì)治安環(huán)境感覺(jué)安全和基本安全的占93.0%，比上年上升了0.5個(gè)百分點(diǎn)。全年刑事案件立案件數(shù)31282件，減少1.95%；全年破獲各類刑事案件16935起，增長(zhǎng)0.3%。全市受理社會(huì)治安案件29025件，同比減少6.6%。安全生產(chǎn)形勢(shì)平穩(wěn)，事故呈下降態(tài)勢(shì)。2006年全市共發(fā)生各類安全事故2129起，死亡394人，死亡人數(shù)減少78人，下降16.5%；全市億元GDP事故死亡率為0.19，比全省目標(biāo)值低0.34；10萬(wàn)人死亡率為6.6，比全省目標(biāo)值低1.9；萬(wàn)車死亡率為4，比全省目標(biāo)值低4.45。重大事故減少1起，未發(fā)生特大事故。項(xiàng)目周邊地區(qū)治安狀況分析振興街地區(qū)在總體的治安狀況上由于是老居民比較多的地區(qū),相對(duì)流動(dòng)人口較少,所以并沒(méi)發(fā)生過(guò)足以影響社區(qū)形象的重大治安案件.以下為一些現(xiàn)有的治安防御機(jī)制.附近新建的樓盤-陽(yáng)光新城與區(qū)武裝部在陽(yáng)光新城社區(qū)的濟(jì)南萬(wàn)怡物業(yè)管理有限公司組建了由120余保安組成的民兵連，其中有30余人是轉(zhuǎn)退軍人，他們?cè)谪?fù)責(zé)陽(yáng)光壹佰小區(qū)安全保衛(wèi)工作的聽(tīng)事，還建起了“創(chuàng)建平安社區(qū)民兵24小時(shí)義務(wù)巡邏隊(duì)”，利用電子警備室、對(duì)講機(jī)等設(shè)備，對(duì)整個(gè)轄區(qū)廣泛開(kāi)展治安聯(lián)防活動(dòng)，積極發(fā)揮了民兵在創(chuàng)建平安社活動(dòng)中的生力軍作用，確保了轄區(qū)的安全、穩(wěn)定與和諧。利用他們工作的業(yè)余時(shí)間，在槐蔭區(qū)武裝部的指導(dǎo)幫助下，振興街武裝部和萬(wàn)怡物業(yè)管理公司給民兵配備了迷彩裝、警棍、鋼盔等戰(zhàn)備物資，還針對(duì)他們的特長(zhǎng)和專業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)，使振興街的民兵連真正成為“拉的出，用的上”的應(yīng)急分隊(duì)。隨著陽(yáng)光壹佰小區(qū)工程的擴(kuò)建，萬(wàn)怡物業(yè)管理公司的保安隊(duì)伍也將進(jìn)一步擴(kuò)大，我們會(huì)及時(shí)吸納他們加入民兵連組織，預(yù)計(jì)今年七月底，振興街陽(yáng)光新城社區(qū)民兵應(yīng)急連將達(dá)到200余人。振興街派出所在轄區(qū)4所學(xué)校建立起電子巡更系統(tǒng)，并組織治安巡邏隊(duì)伍。其他各責(zé)任區(qū)民警也將加大對(duì)轄區(qū)校園周邊治安秩序的巡查力度，對(duì)學(xué)校周邊的網(wǎng)吧、練歌房、夜總會(huì)等場(chǎng)所進(jìn)行專項(xiàng)清理，從根本上營(yíng)造一個(gè)安全、健康的校園環(huán)境。項(xiàng)目周邊地區(qū)治安狀況分析項(xiàng)目未來(lái)規(guī)劃中即有回遷樓,也有商品樓,回遷樓居民屬于中低檔收入人群,消費(fèi)能力不高,而商品樓居民屬于中高檔收入人群,有較強(qiáng)的消費(fèi)能力.他們生活在同一個(gè)區(qū)域內(nèi),居住人口相對(duì)復(fù)雜,因此對(duì)治安管理的要求加大.地下停車場(chǎng):住宅與商業(yè)地下停車場(chǎng)由于部分相互連接,易發(fā)生偷盜事件,對(duì)治安管理難度較大,因此建議將住宅與商業(yè)地下停車場(chǎng)連接部分盡量分開(kāi)并保持其功能獨(dú)立性,并通過(guò)增設(shè)停車管理設(shè)施以杜絕相關(guān)案件的發(fā)生.+1100%+1100%項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃部分,紅色道路比現(xiàn)有道路增加了11倍的人流交通負(fù)擔(dān),人流量相對(duì)密集,同時(shí)也增加了公交站點(diǎn)的載客流量,這些區(qū)域勢(shì)必會(huì)成為偷盜案件的高發(fā)路段,也增加了對(duì)治安管理的難度.商業(yè)內(nèi)部的治安狀況主要為防損方面，包括防火、防盜、防突發(fā)事件、防損耗、防自然災(zāi)害。因此要加強(qiáng)商業(yè)內(nèi)部對(duì)各項(xiàng)防損措施的管理。四地塊周圍交通條件調(diào)研和建議經(jīng)七路、緯十二路、經(jīng)十路。尤其是經(jīng)十路的拓寬開(kāi)通，使該區(qū)域不再是偏居一隅的西陲之地，而成為濟(jì)南城區(qū)的一個(gè)重要的三大交通要道交匯處。全面禁止左轉(zhuǎn)部分禁止左轉(zhuǎn)經(jīng)十路全線的擴(kuò)寬改造規(guī)劃主要以下列幾點(diǎn)對(duì)于本項(xiàng)目均有利.但上圖所示經(jīng)十路的左轉(zhuǎn)交通管制會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)部分的交通便利性有一定的影響.由經(jīng)七路,經(jīng)十路,緯十二路圍合而成的三角地域,規(guī)劃由現(xiàn)代步行商業(yè)系統(tǒng)串聯(lián)起大型購(gòu)物中心,配套的寫字樓與商務(wù)公寓——(城市總體規(guī)劃)改善步行環(huán)境,建立完善的步行系統(tǒng)——(交通系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì))

建立快速交通系統(tǒng)(BRT),預(yù)留大量軌道交通系統(tǒng)空間走廊——(經(jīng)十路規(guī)劃建設(shè))市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)十路是濟(jì)南的一條貫穿東西的交通動(dòng)脈，該條路上的車流基本上是以出城的車輛居多，?？款l率不高。緯十二路和經(jīng)七路多以在市內(nèi)出行車輛居多，?？款l率也較高，對(duì)于地塊商業(yè)具有很強(qiáng)的氛圍帶動(dòng)作用。地塊周邊的公交線路的客載量及公交線路分布對(duì)地塊具有很大的人氣帶動(dòng)作用，對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)部分的開(kāi)發(fā)提供了一個(gè)良好的先決條件。公交線路客載量最大的班次，發(fā)車地主要是從東部和南部的一些大型居住片區(qū)發(fā)車，并且途徑眾多居住片區(qū)，對(duì)于市民的出行便利性較強(qiáng)，給地塊的人流量具有很大帶動(dòng)作用。人流方面，對(duì)于這三大交通節(jié)點(diǎn)，人流量最大的是經(jīng)十路經(jīng)七路交匯路口，人流主要是以西向東方向居多；經(jīng)七路與緯十二路交匯處、經(jīng)十路與緯十二路的人流量也較大，這樣就可以給項(xiàng)目商業(yè)部分聚集很大的人氣。建議:項(xiàng)目地塊處于城市三大干道的交匯點(diǎn),與公共交通系統(tǒng)相連接,應(yīng)引用國(guó)外先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念TOD.交通引導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式最大化地利用周邊的交通條件,把地塊的商業(yè)價(jià)值最大化.五地塊周圍公共配套設(shè)施調(diào)研金融機(jī)構(gòu)：工商銀行、商業(yè)銀行、交通銀行、建設(shè)銀行；醫(yī)療機(jī)構(gòu)：市立五院、兒童醫(yī)院、市傳染病醫(yī)院；教育機(jī)構(gòu)：德興街小學(xué)、濟(jì)南市第九中學(xué)、濟(jì)南第十四中學(xué)、濟(jì)南三中、經(jīng)七路第一小學(xué)等。銀行、郵政醫(yī)療衛(wèi)生個(gè)數(shù)910面積1360580學(xué)校、醫(yī)院、銀行是生活中必不可少的配套資源。該地塊周邊銀行有工商銀行、商業(yè)銀行、交通銀行、建設(shè)銀行等等；醫(yī)院主要有市立五院、兒童醫(yī)院、市傳染病醫(yī)院等；學(xué)校主要有德興街小學(xué)、濟(jì)南市第九中學(xué)、濟(jì)南第十四中學(xué)、濟(jì)南三中、經(jīng)七路第一小學(xué)等。實(shí)地調(diào)查了解到，地塊周邊三大行業(yè)——醫(yī)院、銀行、學(xué)校，數(shù)量及分布基本可以滿足本地區(qū)市民需求.六地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析·項(xiàng)目地塊緊鄰主路，交通便利，可達(dá)性強(qiáng)，有較大的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值；·項(xiàng)目地塊較為平坦，地塊完整，便于開(kāi)發(fā)；·項(xiàng)目為槐蔭區(qū)重點(diǎn)引資項(xiàng)目，有較大的政策支持；·項(xiàng)目周邊有大片居住社區(qū)，有強(qiáng)大的商業(yè)消費(fèi)需求?！ろ?xiàng)目開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，銀座有成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，品牌影響力大·項(xiàng)目地塊尚為生地，居住人口較多，拆遷成本較大，開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)；·項(xiàng)目地塊受主要交通干道影響，與規(guī)模住區(qū)聯(lián)接不充分，存在空間分割，影響出行便利；·項(xiàng)目區(qū)域缺乏商業(yè)氛圍，商圈營(yíng)造尚需時(shí)日?！ろ?xiàng)目周邊老住民的消費(fèi)需求層次較低，南向消費(fèi)層次高的新居民有可能被周邊規(guī)模配套商業(yè)截流。·項(xiàng)目地塊周邊商業(yè)氛圍相對(duì)較淡，現(xiàn)有商業(yè)層次較低，潛在市場(chǎng)空間較大；·項(xiàng)目地塊位于濟(jì)南市規(guī)劃中的西部商業(yè)中心，可借助商業(yè)集聚效應(yīng)提升影響力；·項(xiàng)目地塊周邊有大量的新建居住區(qū)，且消費(fèi)能力較強(qiáng)，為項(xiàng)目提供了穩(wěn)定的、長(zhǎng)期的中高端客戶群；·濟(jì)南西部城區(qū)經(jīng)十路沿線目前尚未形成有吸引力的區(qū)域性商業(yè)中心，各類配套設(shè)施較為缺乏，項(xiàng)目定位存在較大的選擇空間；·項(xiàng)目周邊缺乏有影響力的商務(wù)設(shè)施，與該區(qū)域規(guī)劃中的西城商務(wù)中心和行政中心的的地位極不匹配，也為項(xiàng)目的業(yè)態(tài)選擇提供了較大的空間；·項(xiàng)目地塊區(qū)域舊城改造力度會(huì)進(jìn)一步加大，拆遷改造將釋放大規(guī)模物業(yè)需求?！ろ?xiàng)目對(duì)面陽(yáng)光新路地塊將建設(shè)大規(guī)模商業(yè)，且開(kāi)發(fā)進(jìn)度較快，將是項(xiàng)目未來(lái)最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；·項(xiàng)目地塊周邊，大規(guī)模住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)如火如荼，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定威脅?！ろ?xiàng)目地塊處在西市場(chǎng)商圈，八一商圈等周邊成熟商圈輻射范圍內(nèi)，商業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。優(yōu)勢(shì)S劣勢(shì)W機(jī)會(huì)O威脅TSWOT分析項(xiàng)目地塊處于濟(jì)南市西部，由濟(jì)南主要干道經(jīng)十路、經(jīng)七路、緯十二路圍合而成，擁有絕佳的位置優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的路網(wǎng)及外部四周的道路可為地塊帶來(lái)大量的商業(yè)面積，其中商業(yè)主力店由濟(jì)南銀座集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理，更能提升整個(gè)項(xiàng)目作為西部新商業(yè)中心的核心價(jià)值。從開(kāi)發(fā)效益上也體現(xiàn)出地塊的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。在建筑群的形象上，由于地塊接近道路寬闊的經(jīng)十路，因此能充分體現(xiàn)建筑物整體雄偉的風(fēng)貌，形成巨大的吸引力。對(duì)各類型的物業(yè)如酒店、辦公樓、高檔公寓來(lái)說(shuō)，地塊的優(yōu)越性更為明顯。綜合分析濟(jì)南經(jīng)十路沿線規(guī)劃從東到西，經(jīng)十路的功能分區(qū)分別為，燕山立交到歷山路因有大量的學(xué)校、科研機(jī)構(gòu)，因此定位為文教科研區(qū)；從歷山路到八一立交橋因有博物館、體育中心、植物園等在內(nèi)，定位為旅游體育休閑文化區(qū)，其中，在青年西路到八一立交橋之間，可以建成一個(gè)集辦公、文化娛樂(lè)設(shè)施為一體的商務(wù)配套區(qū)。在經(jīng)十路、經(jīng)七路與緯十二路的三角地帶，將建成包含多幢現(xiàn)化化復(fù)合寫字樓的區(qū)域性的商業(yè)中心區(qū)，成為濟(jì)南的不夜城，然后在經(jīng)十路最西部?jī)蓚?cè)，建成綜合居住區(qū)。在這５大功能區(qū)中，將重點(diǎn)建設(shè)１０個(gè)路口節(jié)點(diǎn)，這些節(jié)點(diǎn)，有的是綠化廣場(chǎng)，如歷山路口，將結(jié)合博物館建成具有豐厚的文化氣息，風(fēng)格古樸的文化廣場(chǎng)。有的節(jié)點(diǎn)則是入城的門戶，如西二環(huán)立交，將建設(shè)體量較大的公共建筑，八一立交節(jié)點(diǎn)，保留八一禮堂，并增建大劇院、音樂(lè)廳等。綜合分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)研一、項(xiàng)目周邊地區(qū)各種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)調(diào)研分析二、項(xiàng)目周邊地區(qū)新/在建和舊有物業(yè)調(diào)研分析三、項(xiàng)目周邊地區(qū)人流、車流、交通節(jié)點(diǎn)調(diào)研分析四、周邊地區(qū)固定人口密度、結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入及購(gòu)買力調(diào)研分析五、周邊地區(qū)現(xiàn)有流動(dòng)人口、未來(lái)流動(dòng)人口估算及購(gòu)買力調(diào)研分析六、周邊地區(qū)商圈范圍、認(rèn)知度、結(jié)構(gòu)、發(fā)展調(diào)研分析一項(xiàng)目周邊地區(qū)各種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)調(diào)研分析銀行、郵政餐飲五金/機(jī)械零配件等超市/小商店等美容美發(fā)/健身醫(yī)療衛(wèi)生服飾其他社區(qū)服務(wù)合計(jì)個(gè)數(shù)935492312101235185個(gè)數(shù)比例4.9%18.9%26.5%12.4%6.5%5.4%6.5%18.9%100.0%面積13602890148054064058035511909035面積比例15.1%32.0%16.4%6.0%7.1%6.4%3.9%13.2%100.0%地塊周邊業(yè)態(tài)類型及比例項(xiàng)目周邊地區(qū)各種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)調(diào)研分析餐飲業(yè)消費(fèi)零售業(yè)項(xiàng)目周邊地區(qū)各種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)調(diào)研分析服務(wù)業(yè)娛樂(lè)休閑業(yè)項(xiàng)目周邊地區(qū)各種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)調(diào)研分析項(xiàng)目周邊地區(qū)各種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)調(diào)研分析項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布主要是以餐飲、五金配件、生活日用品店為主，其他業(yè)態(tài)分布也比較凌亂，不足以形成商業(yè)規(guī)模，商業(yè)氛圍較差。餐飲業(yè)雖然所占比例較大，但大都屬于低檔餐飲，且經(jīng)營(yíng)狀況一般，不能充分體現(xiàn)該區(qū)域的商業(yè)承載價(jià)值。二項(xiàng)目周邊地區(qū)新/在建和舊有物業(yè)調(diào)研分析規(guī)劃建面商場(chǎng)布局主力戶型銷售均價(jià)(元/m2)租賃價(jià)格開(kāi)盤/認(rèn)購(gòu)時(shí)間銷售率20000地下一層地上三層27-40m2鋪位2-4m2檔位140007元/天·平2006-5-1660%地塊周邊目前在售商業(yè)海鮮大市場(chǎng)規(guī)劃建面商場(chǎng)布局主力戶型銷售均價(jià)(元/m2)租賃價(jià)格開(kāi)盤/認(rèn)購(gòu)時(shí)間銷售率30000地下一層地上四層12-20m2鋪位一層：14000二層：8000三四層：6000-7000一層：5元/天·平二層：3元/天·平2005-10-2840%時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊地區(qū)新/在建和舊有物業(yè)調(diào)研分析規(guī)劃建面主力戶型/面積銷售均價(jià)（元/m2）租賃價(jià)格（元/m2/天）物業(yè)管理費(fèi)（元/m2/月）開(kāi)盤時(shí)間銷售率出租率1900020-180m245002.6-3.63.32004-4-180%60%寫字樓租售狀況調(diào)查普利槐蔭大廈空間大廈規(guī)劃建面主力戶型/面積銷售均價(jià)（元/m2）租賃價(jià)格（元/m2/天）物業(yè)管理費(fèi)（元/m2/月）開(kāi)盤時(shí)間銷售率出租率500060m2只租不售1.52.530%項(xiàng)目周邊地區(qū)新/在建和舊有物業(yè)調(diào)研分析樓盤名稱建筑類型住宅面積商業(yè)面積主力戶型目前均價(jià)陽(yáng)光100小高層、高層172萬(wàn)平米6萬(wàn)平米60m2一室；120m2兩室；150m2三室4600元三箭·如意苑小高層26.54萬(wàn)平米3.97萬(wàn)平米100-180m2三室、四室4800元嘉馨·現(xiàn)代逸居4棟高層4.97萬(wàn)平米0101-149m2兩室4400元世紀(jì)佳園11層小高層20萬(wàn)平米088-108m2兩室；100-130m2三室4600元新世界陽(yáng)光花園多層、小高層、高層48萬(wàn)平米10萬(wàn)平米101-106m2兩室；130-150m2三室；160-180m2四室多層5500元小高層5000元?jiǎng)P旋新城多層、高層29.5萬(wàn)平米5000平米二室；三室4200元海右重華高層4.53萬(wàn)平米4700平米90m2兩室；100-140m2三室5000元雅致經(jīng)典高層1.60萬(wàn)平米0110m2二室；120-130m2三室4500元合計(jì)307.14萬(wàn)平米20.94萬(wàn)平米在售樓盤情況列表項(xiàng)目周邊地區(qū)新/在建和舊有物業(yè)調(diào)研分析三項(xiàng)目周邊地區(qū)人流、車流、交通節(jié)點(diǎn)調(diào)研分析地塊被三條動(dòng)力交通線圍合，分別是：經(jīng)十路、緯十二路、經(jīng)七路；以上三條路是濟(jì)南市的交通主干道，路況較好，車流、人流量較大，由上圖三大路口構(gòu)成該地塊的交通節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目周邊地區(qū)人流、車流、交通節(jié)點(diǎn)調(diào)研分析路口時(shí)間流向車流量(輛)人口量(人)出租車流量(輛)公交車流量(輛)經(jīng)七路與經(jīng)十路交匯處10分鐘北往西方向6745125北往南方向5743102北往東方向452950西往南方向201540西往東方向209682019西往北方向562090南往東方向443390南往北方向8653123南往西方向351520東往北方向232651東往西方向268652317東往南方向282030合計(jì)93843211447全天按8小時(shí)估算450242073654722256經(jīng)七路與經(jīng)十路交匯處路口是一個(gè)比較大的路口，無(wú)論是在車流、人流方面，對(duì)該路口所作的統(tǒng)計(jì)中可以看出，全天按8小時(shí)計(jì)算，車流量在45024輛左右，人流有20736人次，出租車流有5472輛次，公交有22565輛次；東西雙向交通流量是最大的，主要原因還是在于經(jīng)十路是一條交通動(dòng)脈，導(dǎo)致車流量非常大。項(xiàng)目周邊地區(qū)人流、車流、交通節(jié)點(diǎn)調(diào)研分析路口時(shí)間流向車流量(輛)人口量(人)出租車流量(輛)公交車流量(輛)緯十二路與經(jīng)十路交匯處10分鐘北往西方向563583北往南方向261950北往東方向391870西往南方向201340西往東方向198582422西往北方向341872南往東方向322550南往北方向383670南往西方向131030東往北方向181460東往西方向282592818東往南方向141020合計(jì)77031510645全天按8小時(shí)估算369601512050882160緯十二路與經(jīng)十路交匯處路口也是一個(gè)重要路口，并且位于項(xiàng)目地塊東南處，位置十分關(guān)鍵，按8小時(shí)的全天流量統(tǒng)計(jì)結(jié)果是車流36960輛次，人流是15120次，出租車流是5088輛次，公交流量達(dá)到2160輛次。項(xiàng)目周邊地區(qū)人流、車流、交通節(jié)點(diǎn)調(diào)研分析路口時(shí)間流向車流量(輛)人口量(人)出租車流量