廣州保利花園2005全年策劃方案

41.1廣州市場分析 41.1.1廣州宏觀經(jīng)濟分析 4 91.1.3政策法規(guī)對房地產(chǎn)的影響 2.1項目優(yōu)勢 2.2項目劣勢 57 3.1市場狀況分析 61 3.2項目推廣目標 地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4.2價格定位 754.2.1價格定位考慮因素 4.2.4各棟的定價建議 4.2.5預(yù)計回收資金額 5.1第一階段：3 5月推廣計劃………………895.1.1階段市場狀況預(yù)測 5.1.2階段推廣計劃 5.1.4銷售建議 5.1.7銷售情況預(yù)測 5.2第二階段：6—8月推廣計劃 5.2.1階段市場情況分析 與您俱進20年1地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。5.2.2階段推廣計劃 5.2.3推售單位 5.2.4銷售手法 5.2.7銷售情況預(yù)測 5.3第三階段：9—10月推廣計劃 5.3.4銷售手法 5.3.5廣告計劃及炒作安排 5.3.6現(xiàn)場包裝要求 5.3.7銷售情況預(yù)測 5.4第四階段：11—12月推廣計劃 5.4.1階段市場情況分析 5.4.2階段推廣計劃 5.4.3推售單位 5.4.7銷售情況預(yù)測 與您俱進20年2 附錄 與您俱進20年31.1廣州市場分析2004年1-11月工業(yè)生產(chǎn)總產(chǎn)值情況35%30%25%20%15%10%5%0工業(yè)總產(chǎn)值(單位：億元)348.6381.7445.2453.2462.7500.7492.7486.6528.5517.6536.5同比增長率(單位：%)15.420.436.822.823.520.718.612.520.712.815.42004年廣州市經(jīng)濟發(fā)展保持快速、穩(wěn)定的增長態(tài)勢。工業(yè)生產(chǎn)總產(chǎn)值持續(xù)增長，1—11月每月的同比增長率都保持在12%與您俱進20年425%20%15%10%0H9月10月11月固定資產(chǎn)投資額(單位：億元)同比增長率(單位：%)廣州2004年上半年，固定資產(chǎn)投資迅速增長，為了防止經(jīng)廣州1-11月累計完成固定資產(chǎn)投資975.60億元，比上年同期增長22.8%,比1-10月累計增速提高了1.8個百分點。其中，全市基本建設(shè)投資增速回升，累計完成投資487.81億元，比上年同期增長48.7%,比1-10月累計增速回升了1.1個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資360.05億元，增長10.9%。與您俱進20年5與您俱進20年6中管網(wǎng)房地產(chǎn)賴道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。14%14%12%04月8月9月10月11月社會消費品零售總額(單位：億元)同比增長率(單位：%)社會消費品零售總額增速提高。1-11月累計，全市社會消費品零售總額為1517.11億元，比上年同期增長12.2%;其中貿(mào)易業(yè)增長13.8%,餐飲業(yè)增長7.1%。11月份全市商品銷售總額為491.80億元，比上年同月增長30.5%,增幅比上月提高8.9個百分點。1-11月累計實現(xiàn)商品銷售總額為4625.72億元，比上年同期增長21.0%。置業(yè)觀點：經(jīng)濟的快速發(fā)展、居民收入的增加、可支配收入的提升，必然導(dǎo)致對房地產(chǎn)需求的繼續(xù)增加，預(yù)計2005年的房地產(chǎn)市場繼續(xù)火與您俱進20年8中管網(wǎng)房地產(chǎn)賴道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。1.1.2房地產(chǎn)投資狀況分析第一季度同比增長第二季度全市批準預(yù)售商品房面積其中：八區(qū)其中：八區(qū)其中：八區(qū)全市二手樓成交登記面積其中：八區(qū)全市二手樓成交登記金額其中：八區(qū)經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好、居民收入增加、住宅需求的增加，使全市保持在較高的成交水平，最高接近300萬m2,二手銷量不斷放大，二手市場已經(jīng)占整體市場接近40%。置業(yè)觀點：經(jīng)濟因素帶動一二手樓市的快速興旺及發(fā)展，二手市場的發(fā)展必然加速一手項目的持續(xù)發(fā)展。2005年的廣州中管網(wǎng)房地產(chǎn)賴道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 圖1:廣州市原八區(qū)商品住宅成交均價走勢“高層住宅(入民幣)元/平方米商品房的成交均價比去年同期和上一季度均有不同程度的原八區(qū)高層住宅的均價分別比第二季度上升了2.90%和3.74%。價比第二季度又上升了13.59%,除了樓價穩(wěn)步回升因素外，也層住宅成交3.52萬平方米，比第二季度增加126.19%,另外，該區(qū)有部分別墅(第三季度約8900平方米，如珠江別墅、匯景與您俱進20年101.1.3政策法規(guī)對房地產(chǎn)的影響政府政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)的來講，具有重大對房地產(chǎn)開發(fā)起到重要的作用。政策法規(guī)的調(diào)整和完善，將更有利于房地產(chǎn)向更健康的方向發(fā)展?！鼋鹑谡摺胥y監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》的出臺銀監(jiān)會于2004年9月2日再對房地產(chǎn)業(yè)開出全面慎貸令一>明確規(guī)定商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)企業(yè)的要求；首次明確規(guī)定：確保商業(yè)銀行對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂理期限內(nèi)正式交付使用；對個人貸款則規(guī)定：借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出不得超過月收入50%。有效保障了購房者的利益，指引加強了對房地產(chǎn)企業(yè)使用，避免了消費者無限期等待收樓的情況出現(xiàn)；進一步提高房地產(chǎn)的準入門檻，嚴重擠壓開發(fā)商的資金鏈，加緊了市場優(yōu)勝劣汰的機制，對資金實力較弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的打擊相對較大；與您俱進20年11中國人民銀行于10月29日宣布提高存貸款利率，結(jié)束了長與您俱進20年12與您俱進20年13●平抑過高的房價，降低消費者入市門檻，促進房地產(chǎn)發(fā)●打擊炒買炒賣行為，擠掉房產(chǎn)泡沫。樓價下降后，房地土地政策針對土地閑置的問題，政府出臺了一系列的政策嚴防項目與您俱進20年14中管網(wǎng)房地產(chǎn)賴道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。不開發(fā)的將無條件收回；其二，國土資源部發(fā)布的71號令要求到2004年8月31日以后，國內(nèi)土地市場將不得再采用協(xié)議方式掛牌的方式出讓；其三，要求土地出讓金須一次性繳納。各項政策均制約土地的批出，土地供應(yīng)近期以盤活為主，加大了房地產(chǎn)企業(yè)獲取大規(guī)模地塊的難度，但卻有效地控制房地產(chǎn)的市場供71號令頒布的影響如下：對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講：開發(fā)商將在公平、公開的環(huán)境下獲取土地，并加大了獲取土地的難度及開發(fā)成本，有利于促進各開發(fā)商之間的良性競爭。有實力的開發(fā)商將會更穩(wěn)健地持續(xù)發(fā)展，實力弱、資質(zhì)差的開發(fā)商將會面臨被市場淘汰的危機，最終導(dǎo)致汰弱留強的情況出現(xiàn)。廣州市各大發(fā)展商，特別是有實力的發(fā)展商，都有較為充足的土地儲備，71號令對他們來講不會造成非常大的沖擊：短期內(nèi)，由于廣州的發(fā)展商土地儲備充足，市場供應(yīng)仍會呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的狀態(tài)?！龉e金政策2004年6月1日重新修訂《廣州市住房公積金個人住房抵押貸款實施辦法》,新辦法中對公積金貸款作出部分修正，更有與您俱進20年15●減少首付款比例；■戶籍改革政策入。2004年1月1日起將正式以準入條件取代現(xiàn)行入戶政策和與您俱進20年16■各項與房地產(chǎn)有關(guān)規(guī)范出臺●處罰違規(guī)辦合同登記開發(fā)商與您俱進20年17中管網(wǎng)房地產(chǎn)賴道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！駨V東將出臺規(guī)定打破“霸王條款”●醞釀“住宅節(jié)能”規(guī)范05年7月出臺。該規(guī)范的出臺，促使加大開發(fā)商對產(chǎn)品置業(yè)觀點：從今年的宏觀政策看到，一方面清理了土地市場，收緊了發(fā)展商的銀根；另一方面，在消費市場上對消費進行適當(dāng)引導(dǎo)。最終令房地產(chǎn)更加健康有序地發(fā)展。而明年政府也將在房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)上進行深度調(diào)整，房產(chǎn)也將會在2003年6月28日正式簽署《內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排》(簡稱CEPA),除帶動香港經(jīng)濟發(fā)展外，廣州市經(jīng)濟也同時●吸引港商進駐發(fā)展，如新世界地產(chǎn)、合和、和記黃埔、●各行業(yè)人員進入廣州發(fā)展，有效地增加市場對各類物業(yè)與您俱進20年19與您俱進20年20今年，廣州地區(qū)成功申辦2010年的亞運會。申亞的成功將●廣州市各部門將全力搞好城市建設(shè)工作，投入大量的資●提供更多的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機會，來廣州發(fā)展的人才將會逐置業(yè)觀點：各種利好消息，整體經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，給樓市注入與您俱進20年21■珠江新城板塊市場繼續(xù)消化各項利好消息，投資仍會在較短時間小區(qū)配套的完善也將成為日后開發(fā)項目一項必須解決的問題；寫字樓、公寓成為本板塊的代表，但是后續(xù)市場將會出現(xiàn)困局及與您俱進20年22置業(yè)觀點：員村儲備用地的規(guī)劃指標為可出讓土地面積為45萬平方子米，規(guī)劃性質(zhì)為酒店、居住、商業(yè)用地，是員村未來的居住社區(qū)中心。隨著土地供應(yīng)減少，2005年可能成為各地產(chǎn)集團兵家必爭之與您俱進20年23置業(yè)觀點：隨著恒大集團、萬科集團的進入，該板塊將會被市場投以關(guān)注的目光，但短期內(nèi)還不能成為具有競爭與您俱進20年24為海珠區(qū)的主戰(zhàn)場。與您俱進20年25國際■番禺：華南板塊、大學(xué)城板塊與您俱進20年26置業(yè)觀點：公交車、地鐵、新光快線、洛溪橋收費、配套設(shè)施不足等問題，將繼續(xù)制約華南板塊的快速發(fā)展的主與您俱進20年27筑面積約332萬平方米(其中居住319萬平方米，商業(yè)5萬平方米，行政辦公8萬平方米)與您俱進20年28與您俱進20年29云區(qū)在廣州的戰(zhàn)略地位將會有一個新的定位。該區(qū)域“北優(yōu)”置業(yè)觀點：白云新城的整體開發(fā)必然將北部市場帶旺，原有的與您俱進20年30中管網(wǎng)房地產(chǎn)賴道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。1.2海珠區(qū)房地產(chǎn)市場分析■海珠區(qū)宏觀經(jīng)濟分析全社會固定資產(chǎn)投資完成77.8億元，同比增長實現(xiàn)外貿(mào)商品出口總值11846萬美元，同比增長社會消費品零售總額實現(xiàn)76.6億元，同比增長10.8%,商品銷售總額實現(xiàn)226.9億元，同比增長12.8%。與您俱進20年31同比增長13,0%,職工月平均工資2399元，增長11.5%。與您俱進20年32居民收入穩(wěn)定增長，消費水平不斷提高2004年1-9月，海珠區(qū)居民人均總收入為15534元(月人均1726元),人均總消費為12493元(月人均1388元，包括衣食住行、借貸支出等),消費支出占總收入的80.42%。消費層次逐步提升，消費結(jié)構(gòu)不斷改善2004年1-9月消費結(jié)構(gòu)(%)月均消費額(元)消費結(jié)構(gòu)(%)人均消費性支出1、食品與您俱進20年332004年1-9月，海珠區(qū)人均儲蓄存款為2154元，人均儲與您俱進20年34消費環(huán)境影響居民消費升級依次為房價過高(占25.99%)、廣告宣傳不真實(占12.66%)、單位：%m3及以下10000元/m2000000000■海珠區(qū)政府搬遷■臨遷戶子女可在海珠就讀小學(xué)與您俱進20年36與您俱進20年37——新城軸線——琶洲島，該發(fā)展軸將海珠島北岸東西與您俱進20年38■新濱江板塊S各開發(fā)項目均以不同的產(chǎn)品核心進入市場，如光大的社區(qū)文化、富力現(xiàn)代廣場的高附加值產(chǎn)品、保利的國家康居示范小區(qū)、恒大的價格優(yōu)勢等；供貨量將會集中在05年5月之后，如：現(xiàn)代廣場的G1--G6棟、光大花園的E區(qū)等；板塊內(nèi)市場壓力不容忽視，相互競爭嚴重，出與您俱進20年39過80%。置業(yè)觀點：金海灣的產(chǎn)品已經(jīng)基本消化完畢，中信君庭仍有部分產(chǎn)品推出，藍色康園三期為最后一期產(chǎn)品，推出后小戶型基本消化完畢，剩余貨量大約有50%,而且以總價高的大單位為主。該板塊對本項目基本不存在較大的影響。與您俱進20年40置業(yè)觀點：板塊周邊環(huán)境仍未成熟，總體的銷售特別是時代廊橋，該項目因規(guī)模小、自身配套不足等原因，較難支持項目價格的拉升，對本項目的影響并不直接。預(yù)計明年將會把未推的2、3、7棟推出市場。置業(yè)觀點：該板塊特殊的地理位置優(yōu)勢，決定其產(chǎn)品大多數(shù)以投資型的項目為主，預(yù)計明年仍有大量該類型的產(chǎn)品推出市場。而保利花園則是擁有成熟的居住環(huán)境、自住與您俱進20年42特點：04年均以銷售剩余單位為主，沒有新推的項目。05年將置業(yè)觀點：海珠區(qū)其他板塊依然火熱，市場呈現(xiàn)多元化發(fā)展，重點區(qū)域(如琶洲)將會成為海珠區(qū)的龍頭，幾大區(qū)域新產(chǎn)品、新組團的不斷加入，必將原有的格局打破，項目自身的提升也是令項目自求生存發(fā)展的關(guān)鍵。與您俱進20年43光大花園E區(qū)G16棟占地5萬m2,總建14萬m2,約共推出時間05年5月05年3月05年3均價(元/m2)(元/m2)70.0551~80多m2的兩房單位和小三房單位與您俱進20年44110m2左右光大花園富力千禧花園E區(qū)G16棟G1～G6棟C、D棟

靠近工業(yè)大道，出行更方便

擁有區(qū)域內(nèi)缺少的總價個江景景觀優(yōu)美

有整個成熟社區(qū)作支撐

正對小區(qū)中心園林，有景觀支持

G7～G11棟開始交個社區(qū)逐步成熟

商業(yè)配套日益完善個雙地鐵站優(yōu)勢，交通方便

裝修標準較高，受到客與您俱進20年45在30萬左右的產(chǎn)品

社區(qū)生活氛圍成熟

區(qū)內(nèi)配套日益完善樓，社區(qū)氛圍開始成熟

裝修標準得到客戶普遍肯定個戶型面積為目前市場上較為缺乏的產(chǎn)品基本成熟

裝修標準設(shè)計欠缺時尚高，市場承接力保證較少對本項目

出行較本項目在推的二個地理位置較本項目個推出時間與本項

戶型設(shè)計較本項目新穎構(gòu)成的威脅期單位便利；

戶型面積與本項目優(yōu)越目接近，分流客戶個地理位置優(yōu)越與您俱進20年46的注意力與您俱進20年47翠城花園南景園位二期四期一推出時間05年5月12月(首推7～9號樓)05年6、7月均價(元/m2)——20m2單身公寓到160m2的五房單位與您俱進20年48優(yōu)勢個地理位置優(yōu)越，擁有雙地鐵站，交通便利

城啟的品牌優(yōu)勢；

小區(qū)已經(jīng)比較成熟個位于寶崗路與昌崗路交界處，交通方便吸納客戶

有整個金碧花園的成熟居住氣氛作為支持

80%以上單位望江居住氣氛有一定保障

首期配套已完成個有前期開發(fā)的社區(qū)作為支持，小區(qū)生活氛圍濃厚

小區(qū)連通寶崗大道的燕翔路即將開通，劣勢個裝修標準設(shè)計陳舊

產(chǎn)品缺少亮點個周邊環(huán)境不支持做高檔項目業(yè)主對此的滿意度較低江南新苑翠城花園第三金碧花園金碧灣南景園與您俱進20年49對本項目較少意力項目的主力戶型接會太大影響

分流客戶對本項目與您俱進20年502.1項目優(yōu)勢■品牌優(yōu)勢周邊的生活配套成熟與您俱進20年51與您俱進20年52■客戶資源豐富■二期產(chǎn)品自身優(yōu)勢與您俱進20年53■位于規(guī)劃路旁邊，環(huán)境較差本項目的52號樓和53號樓都被規(guī)劃路所包圍，北向單位●向馬路面的單位建議采用隔音玻璃?！駵p少買家進入二期的時間光大花園的和榕風(fēng)景、富力現(xiàn)代廣場G1-G6棟、都是以中小戶與您俱進20年54●定價上要保持競爭優(yōu)勢；與您俱進20年552.3項目存在的機會態(tài)城區(qū)”■區(qū)域經(jīng)濟的帶動與您俱進20年56●海珠區(qū)項目周邊多條“斷頭路”將會逐步漸開通，使項●經(jīng)濟因素必然導(dǎo)致對房產(chǎn)需求的增加：●樓價依然有上升的壓力，買家依然看好市場而入市?！龉こ踢M度的利好■各區(qū)域間競爭激烈與您俱進20年57■投資渠道拓寬■加息壓力依然存在與您俱進20年58fdc.2I中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近下個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。置業(yè)觀點：■準確掌握政府的政策動向，將成為2005年房地產(chǎn)發(fā)展的實質(zhì)保證，廣州較為健全的房地產(chǎn)體系將會大幅削弱政策的影響力，使廣州樓市依然向好發(fā)展；■市場的直接競爭將會更加激烈化，如市場出現(xiàn)過多不明朗因素，中小發(fā)展商可能采取價格下調(diào)等措施，但整體價格依與您俱進20年603.1市場狀況分析與您俱進20年613.2項目現(xiàn)有情況分析牌中的靈魂。同時，04年提出的“保利全優(yōu)生活”是品牌經(jīng)過■現(xiàn)時市場眾多地產(chǎn)品牌爭相競艷。許多發(fā)展商開始重視品牌發(fā)與您俱進20年62fdc.2I中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！鰪?4年的成交客戶分析中，保利花園新業(yè)主經(jīng)由朋友或舊業(yè)主介紹而成功的比例約達50%,說明保利花園具有一定的口碑與信譽度，證明過往的品牌建設(shè)與推廣卓有成效；與您俱進20年63fdc.2I中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近下個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。3.3下年度推廣策略與您俱進20年64fdc.2I中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！鑫幕禺a(chǎn)——樹立保利花園的鮮明旗幟，跳出框架與您俱進20年65與您俱進20年663.4下年度推廣主題分述時間：3-5月38號樓樣板間開放時間：6-8月二期單位己進入準現(xiàn)樓階段53號樓旁的學(xué)校峻工，53號樓是小區(qū)，也是區(qū)時間：9~10月金水玉帶52號樓南向單位望保利花園二期已越保利花園二期最后與您俱進20年68fdc.2I中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近下個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。四、項目定位4.1目標客戶群定位與您俱進20年69者等)與您俱進20年70蓄與您俱進20年71與您俱進20年72●專業(yè)人士(如律師、會計師)●個體經(jīng)商者(包括：個體戶、小型私企老板);個客戶基本特征：介乎于26-40歲之間，基本擁有自己的

需求面積、間隔要求：70-100m2的單位包括兩房二廳至

配套要求：這一群體是比較注重家庭，對各方面的生活要求都較為追求完善、便利、休閑，屬基本生活類型的

物業(yè)管理價格要求：這一群體較為實際，既要得到各項與您俱進20年73與您俱進20年744.2價格定位√過往推售中存在的自我競爭嚴重，在未來的定價及推廣中應(yīng)梳理在售及將推√考慮市場各種因素的影響，雖然來年樓市不穩(wěn)定的因素較多，但在經(jīng)濟利好與您俱進20年75競爭項目光大花園南景園翠城花園F,E區(qū)四期2棟小高層約￥6300/m2(折后價，含Y1000/m2豪華裝修)約￥5600/m2(折后價，含Y680/m2裝修)約￥5100/m2(折后價，含Y600/m2裝修)價格預(yù)測(折后價)G16:6300元/m2F區(qū)：約5700元/m2E區(qū)：約7000元/m2約4800元/m2約5000元/m2約4650元/m2約5100元/m2與您俱進20年76太多優(yōu)勢；花園較為接近主推單位有重疊；出，在景觀上對手占有一定的優(yōu)勢，戶型有變化，價格優(yōu)勢依然是保利花園的主優(yōu)會分散市場對本項目道南延長線將在南景園旁邊經(jīng)過，對其交通配套、區(qū)位優(yōu)勢有一定支持，但新推組團靠近馬路，缺乏景觀，又受噪音影響。其成數(shù)居住氛圍及集團品牌實力必然成為本項目的次主要競爭區(qū)氛圍，而且針對的客戶主要以收入較低與您俱進20年77√在售單位與將推單位的素質(zhì)對比樓盤名稱ABCDEFG光大花園南景園第三金碧翠城花園比較內(nèi)容F區(qū)得分E區(qū)得分得分G1-6棟得分得分得分整體規(guī)劃1景觀1交通條件配套設(shè)施1樓宇外觀1間隔面積11裝修標準11與您俱進20年78(元/m2)(元/m2)與您俱進20年794.2,3定價準則■整體定價準則：4.2.4各棟的定價建議(以下均價均指實際回收均價)■35號樓四個單位都是南向正對園林泳湖，在景觀都比35棟A、B、個中心園林，其價格是35號樓南向單位中最高的鑒于目前35號樓在售的南向單位除了二房單位銷售較好與您俱進20年80fdc.2I中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！?8號樓B梯原因：觀，而且南北向通風(fēng)對流，與35號樓和50號樓之間的樓距加值03單位雖然南北對流，但受A梯06單位及B梯08單位的整梯均價單位北向均價與您俱進20年81南向與您俱進20年82■50號樓原因：C、D梯前后的樓距較寬，而且南向并無樓宇遮擋，中高層單位可眺望江景；北向單位正望中心園林。相比較而言，C梯北向單位的景觀比D梯北向單位的景觀較佳；而C梯南向單位與D梯南向大致一樣，但面積稍稍大一點C、D梯南向正對車庫出口，西南鄰近規(guī)劃路；D梯離倉庫區(qū)較近北向01單位與39號樓的樓距較窄定價建議：梯號D梯C梯整體均價北向單位南向單位與您俱進20年83■51號樓南向正望52號樓、側(cè)望石崗路，樓距較寬；A、D、E梯北A~D梯的戶型與目前在售的50號樓A、B梯相同，E梯的戶型與39號樓B梯一致，而且景觀上都是缺乏有力的支撐，二房戶型較少，其均價相應(yīng)比南向三房單位上調(diào)￥50~100/整棟均價梯號EDCBA整梯均價北向單位南向單位與您俱進20年84■52號樓依據(jù)：52號樓西、北面靠近規(guī)劃路，南向與53號樓的樓距較窄；52號樓東邊的樓距僅有幾米寬，A梯02、08單位的單邊特點不明顯，其價格與其他單位的拉差縮減到約￥30~50/m2由于53號樓的樓層低，南向8層以上視野開闊，可眺望江單位的價格拉差擴大到約￥80/m2;另外南向單位層差將采取分段計算形式，1~7層的層差約￥15/m2,8~17層約30/整棟均價梯號CBA整梯均價與您俱進20年85與您俱進20年86■53號樓原因：定價：整棟均價梯號DCBA均價與您俱進20年8735號樓C梯35號樓D梯38號樓B梯50號樓C梯50號樓D梯注：以上面積僅為初步估算的面積，金額均指預(yù)計回收金與您俱進20年88fdc.2I中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近下個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。五、各階段推廣計劃5.1第一階段：3~5月推廣計劃與您俱進20年89置業(yè)觀點：05年度的五月份黃金周前后仍是競爭對手推貨的集中時段，而且產(chǎn)品趨向多元化。在推廣上，不宜與其它競爭項目爭搶“五一”,而把火力分布在每個月份，采用持續(xù)戰(zhàn)。同時保持每次推出單位在產(chǎn)品或定價上持有一定的優(yōu)勢5.1.2階段推廣計劃與您俱進20年90fdc.2I中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。文人墨客的私家畫廊與您俱進20年915.1.3推售單位在現(xiàn)場園林環(huán)境逐步完善以及38號樓樣板房的開放，對38號樓進行重新的包裝，以保利花園二期“樓王”的姿態(tài)推出市場，為38除了加推38號樓外，還會加推52號樓A、B梯，補充二房的貨源，時間推售范圍銷售面積3~4月約116套約10780m24~5月52號樓B梯單位約116套約11280m2合計約232套約22060m2與您俱進20年92fdc.2I中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。5.1,4銷售建議3月5日推出52號樓A梯，35號樓C梯的雙數(shù)層平層單位3月19日推出38號樓B梯單數(shù)層單位4月份視銷售情況，加推35號樓C梯的單數(shù)層單位5月1日推出52號樓B梯、38號樓B梯雙數(shù)層單位■短信廣告計劃日期內(nèi)容4月29日促銷促銷5月27日促銷與您俱進20年93●日期：2月24日●日期：3月10日與您俱進20年94與您俱進20年95●日期：3月3日●日期：3月17日●日期：4月21日與您俱進20年96與您俱進20年97●日期：5月10日■配合本階段的命名及主題的風(fēng)格，可采用國畫等一些元素，結(jié)合■園林于3月5日正式開放外界參觀，園林現(xiàn)場施工已全部完工；■在售樓部內(nèi)掛國畫等裝飾；■對電瓶車進行包裝。5.1.7銷售情況預(yù)測預(yù)計在3～5月期間可售出之單位約占總推貨量之60%左右，即出售單位數(shù)量約為350套，廣告預(yù)算約占4.3%?！鲱A(yù)計依據(jù)：●保利花園和保利地產(chǎn)一直以來在市民心目中所形成良好與您俱進20年98與您俱進20年99日期內(nèi)容3月3日廣日彩色預(yù)告+形象3月4日廣日彩色預(yù)告+形象羊晚彩色預(yù)告+形象3月10日廣日彩色繕稿3月11日廣日彩色形象羊晚彩色形象3月17日廣日彩色形象+促銷3月18日廣日彩色形象+促銷羊晚彩色形象+促銷3月24日廣日彩色形象+促銷3月25日廣日彩色形象+促銷羊晚彩色形象+促銷4月14日廣日彩色形象+促銷4月15日廣日彩色形象+促銷羊晚彩色形象+促銷4月21日廣日彩色形象+促銷4月22日廣日彩色形象+促銷羊晚彩色形象+促銷與您俱進20年1004月29日廣日促銷羊晚促銷促銷4月30日廣日促銷羊晚促銷5月1日廣日促銷羊晚促銷促銷5月2日廣日促銷羊晚促銷5月3日廣日彩色促銷羊晚彩色促銷5月12日廣日彩色促銷5月13日廣日彩色促銷羊晚彩色促銷5月19日廣日彩色促銷5月20日合計廣日彩色促銷南都彩色促銷5.2第二階段：6—8月推廣計劃5.2.1階段市場情況分析■“五一”過后，市場銷售態(tài)勢有所緩減等方面?！霭鍓K的供應(yīng)量繼續(xù)保持充足與您俱進20年102■命名：翰林花岸■主題：花岸旁的蕓香庭院另外推出51號樓D梯、52號樓C梯、51號樓A梯等單位，加大時間推售范圍套數(shù)銷售面積6~7月51號樓A梯，53號樓，52號樓C梯約138套約13290m28月51號樓D梯約7300m2合計約204套約20590m2與您俱進20年1035.2.4銷售手法■53號樓分為2批推出，采用分段的額外折扣銷售，首批單位97第一階段：在6月18日開始進行第一批單位的入籌，每個籌須下誠意金￥5000,開售時可獲額外97折，但不可預(yù)定具體單位。7月2日當(dāng)日現(xiàn)場舉行公開發(fā)售，入籌客戶憑籌號抽選房的次序，按先后次序每人可選2套單位(只限53號第二階段：7月30日進行第二批單位的入籌認購，每個籌為誠意金￥5000,開售時無任何額外折扣，不可預(yù)定具體單位。8月13日于現(xiàn)場抽簽定選房的次序。(只限53號樓已推出的單位)6月11日推出51號樓A梯6月25日推出52號樓C梯8月13日推出51號樓D梯與您俱進20年104日期內(nèi)容6月17日促銷7月15日促銷8月19日促銷■新聞炒作●日期：6月9日內(nèi)容：保利花園52和53號樓之間的園林已經(jīng)全部完成，標志著二期園林已經(jīng)完工。與此同時，進一步成●日期：6月23日●日期：6月30日與您俱進20年106●日期：7月12日內(nèi)容：保利花園“花園前”組團部分單位已經(jīng)樓，其余單位也即將進入交樓階段。開始入住的業(yè)主因能住上新房而興奮，而準備入住的業(yè)主更時時刻刻5.2.6現(xiàn)場包裝要求■到達53號樓的看樓通道已完工并包裝好；■51號樓工地外圍墻包裝好，并美化施工環(huán)境；5.2.7銷售情況預(yù)測位總量的60%,廣告費用約占本階段銷售額的2.4%?！銎矫鎻V告投放計劃日期內(nèi)容6月10日廣日彩色促銷彩色促銷6月16日廣日促銷6月17日廣日促銷羊晚促銷6月23日廣日促銷6月24日廣日促銷羊晚促銷6月30日廣日促銷7月1日廣日促銷促銷7月21日廣日促銷7月22日廣日促銷羊晚促銷7月28日廣日促銷7月29日廣日彩色促銷羊晚彩色促銷廣日彩色促銷廣日彩色促銷羊晚彩色促銷8月11日廣日彩色促銷8月12日廣日彩色促銷羊晚彩色促銷合計5.3第三階段：9—10月推廣計劃■“十一”大戰(zhàn)提前打響■三房戶型成為主流熱銷戶型與您俱進20年111■命名：金水玉帶■主題：期待幸福的滿月時間推售范圍套數(shù)銷售面積50號樓C梯，51號樓C梯約136套約14070m210月51號樓B梯約127套約12000m2合計約263套約26070m2與您俱進20年112■9月16日50號樓C梯、51號樓C梯■10月1日35號樓D梯、50號樓D梯■10月20日51號樓B梯日期內(nèi)容形象+促銷9月30日促銷10月4日促銷●日期：8月16日與您俱進20年113踴躍，可以用踏破門檻來形容。保利認為，成立【保重要環(huán)節(jié)之一，對提升整個小區(qū)甚至集團的形象起到舉足輕重的作用。業(yè)主普遍認為，該組織的成立，將會增加業(yè)主與發(fā)展商之間、業(yè)主之間的溝通交流，大●日期：10月11日—”期間成交更為暢旺，主要是因為保利的文化品牌取得了今天的成就，取得優(yōu)異的成績是不可避免的，■配合本階段命名及主題風(fēng)格進行包裝；■52號樓建議在C梯16樓做毛坯示范層。5.3.7銷售情況預(yù)測與您俱進20年114■平面廣告投放計劃日期媒體版位色彩版面內(nèi)容廣日彩色形象+預(yù)告廣日彩色形象+預(yù)告與您俱進20年115地產(chǎn)資料近下個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。羊晚廣日廣日羊晚9月15日廣日9月16日廣日羊晚9月22日廣日9月23日廣日羊晚9月30日廣日彩色羊晚10月1日廣日彩色羊晚10月2日廣日彩色羊晚10月3日廣日彩色羊晚10月20日廣日促銷與您俱進20年11610月21日廣日促銷羊晚促銷10月27日廣日促銷10月28日廣日促銷羊晚促銷5.4第四階段：11—12月推廣計劃■市場趨向淡靜，成交縮減■區(qū)域內(nèi)競爭降溫，供應(yīng)量下降■命名：錦上人家■主題：錦繡相伴的幸福與您俱進20年118時間推售范圍套數(shù)銷售面積11月51號樓E梯約38套12月剩余單位、復(fù)式單位復(fù)式約80套復(fù)式約16000m2約19680m■11月10日推出51號樓E梯■12月9日所有復(fù)式單位重新整合再次推出日期內(nèi)容11月11日促銷12月9日促銷12月23日12月30日促銷與您俱進20年120●日期：11月17日與您俱進20年1215.4.7銷售情況預(yù)測左右，廣告比率為2.0%■預(yù)計依據(jù)；與您俱進20年122日期內(nèi)容11月3日廣日彩色促銷11月4日廣日彩色促銷羊晚彩色促銷11月10日廣日彩色促銷11月11日廣日彩色促銷羊晚彩色促銷11月18日廣日促銷羊晚彩色促銷12月9日廣日彩色促銷羊晚彩色促銷12月16日廣日彩色促銷羊晚彩色促銷12月23日廣日彩色促銷羊晚彩色促銷12月29日廣日彩色促銷南都彩色促銷12月30日廣日彩色促銷羊晚促銷與您俱進20年123fdc.2laskcom中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近下個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料、階段推廣小結(jié)9~10月11~12月“五一”黃金周效應(yīng)仍牽動樓市發(fā)展“五一”過后，市場銷售態(tài)“十一”大戰(zhàn)提前打響市場供應(yīng)量放大，月成交量市場趨向淡靜，成交縮減區(qū)域內(nèi)競爭降溫，供應(yīng)量下降組團命名金水玉帶錦上人家文人墨客的私家畫廊期待幸福的滿月錦繡相伴的幸福推貨計劃35號樓C梯單位，38號樓B梯單位，52號樓A、B梯所有51號樓A梯，53號樓，5250號樓C梯，51號樓C梯，35號樓D梯，50號樓D梯，51號樓E梯，剩余單位、復(fù)式單位，約共112套與您供進20年125單位，約共232套5月1日推出52號樓B梯、11月10日推出51號樓E梯12月9日所有復(fù)式單位重新整合再次推出階段3~5月6~8月9~10月11~12月與您供進20年126做國家級文化地產(chǎn)第一品牌保利花園：從品牌到名牌保利花園“潑墨生香”散發(fā)墨香陣陣沁人心脾置身詩意畫卷，領(lǐng)略淡淡墨保利花園再傳好消息：二期園林全面完工保利花園推出市區(qū)罕有絕版保利花園：喜添新小學(xué)，配興奮“保利會”成立在即，客戶咨詢踏破門檻保利花園“十一”再創(chuàng)今年因為最后，所以更吸引歷經(jīng)六載，保利花園畫上圓滿句號與您供進20年127現(xiàn)場包裝配合本階段的命名及主題的風(fēng)格，可采用國畫等一些元素，結(jié)合廣告風(fēng)格進行現(xiàn)場園林于3月5日正式開放外界參觀，園林現(xiàn)場施工已全部完工；在售樓部內(nèi)掛國畫等裝飾；到達53號樓的看樓通道已完工并包裝好；并美化施工環(huán)境；進行包裝；銷售情況預(yù)測預(yù)計在3-5月期間可售出之單位約占總推貨量之60%左右，即出售單位數(shù)量約為350套，廣告比率4.3%預(yù)計在6～8月期間可出售單位數(shù)量約為250~280套，約占在售單位總量的60%,廣告比率2.4%與您供進20年128與您供進20年129附錄【保利會】成立及推廣操作8月10日～9月15日以發(fā)邀請函的形式，向所有保利業(yè)主通知【保利會】10月1日向社會告知正式成立【保利會】與您俱進20年130與您俱進20年1312.入會須知(2)辦理入會須提供身份證(或護照)復(fù)印件2份，同一底片1寸免冠照片23.會員守則您必須年滿18周歲。您的會籍申請須經(jīng)本會批準；本會有絕對的酌情與您俱進20年132fdc.2I中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。

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