XOD開發(fā)模式簡介

XOD開發(fā)模式簡介一、XOD的概念XOD模式(X-OrientedDevelopment)：TOD：公共交通導(dǎo)向的城市空間開發(fā)模式Transit-OrientedDevelopmentEOD：生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向的開發(fā)模式Eco-environmentOrientedDevelopmentWOD：水安全保障導(dǎo)向的開發(fā)模式Water-security-guaranteeOrientedDevelopmentHOD：醫(yī)療設(shè)施導(dǎo)向的開發(fā)模式HospitalOrientedDevelopmentROD：資源導(dǎo)向型開發(fā)模式Resource-OrientedDevelopment、SOD：公共服務(wù)導(dǎo)向的開發(fā)模式Service-OrientedDevelopmentIOD：產(chǎn)業(yè)/創(chuàng)新導(dǎo)向的開發(fā)模式（Industry/InnovationOrientedDevelopment）COD：文化設(shè)施導(dǎo)向的開發(fā)模式（CultureOrientedDevelopment）POD：城市公園（城市自然生態(tài)資源）導(dǎo)向的開發(fā)模式ParkOrientedDevelopmentSCOD：智慧城市導(dǎo)向的發(fā)展模式SmartCityOrientedDevelopmentCAOD：氣候適應(yīng)導(dǎo)向的發(fā)展模式Climate-adaptationOrientedDevelopmentXOD模式核心機(jī)理是“增肥哺瘦”，需要通過組合投資、溢價回收、協(xié)同增效3大機(jī)制和關(guān)聯(lián)關(guān)系、一體開發(fā)、自求平衡3大原則來實現(xiàn)。本質(zhì)上都是以某一核心要素、關(guān)鍵資源、重要驅(qū)動為出發(fā)點，向外衍生和延伸，形成一定的功能聚集區(qū)和業(yè)態(tài)綜合布局地，注重土地資源的集約利用、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)以及人與自然的和諧發(fā)展。不過值得注意的是，XOD作為一種思維導(dǎo)向，有助于解決開發(fā)建設(shè)的資金平衡問題，但XOD本身并非一種籌資模式。需要說明的一點是，目前，除了采用EOD模式的項目可納入生態(tài)環(huán)境部金融支持項目儲備庫，并進(jìn)行推介、調(diào)度等管理工作，其余XOD模式尚未由國家部委牽頭進(jìn)行項目庫管理。XOD的3大機(jī)制和3大原則對應(yīng)關(guān)系底層機(jī)制基本原則內(nèi)涵內(nèi)涵1組合投資關(guān)聯(lián)關(guān)系一方面，需要合理確定項目邊界范圍?！癤部分”的服務(wù)范圍或影響區(qū)域要與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)/資源的開發(fā)范圍基本匹配，具有時空關(guān)聯(lián)性。另一方面，需要合理篩選項目類型，“X部分”與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)應(yīng)有物質(zhì)交流，或有信息交流，或具有產(chǎn)業(yè)鏈上下游的關(guān)系。2益內(nèi)部化。一體開發(fā)一是一個市場主體，即由單一市場實施；二是一個整體的項目包，即項目建設(shè)內(nèi)容打包為一個項目包整體實施，從整體上測算XOD項目的成本和收益；三是投資、建設(shè)與運營一體化，即XOD項目需要整體策劃、統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，投資、建設(shè)與運營一體化實施。3建設(shè)期，組合項目的工程建設(shè)其他費往往要低于單個項目工程建設(shè)其他費用之和，意味著總投資要低于單個項目投資之和；運營期，組合項目的成本往往要低于單個項目成本之和，意味著總收同期凈收益要高。自求平衡整體項目算好綜合賬，確保整體項收益與成本平衡，減少“X部分”要政府投入的XOD項目，政府投入通過文獻(xiàn)和項目服務(wù)經(jīng)驗整理總結(jié)，目前國內(nèi)外對于相關(guān)開發(fā)模式的研究主要有以下幾種：（1）EOD模式(EcologyorientedDevelopment)：以生態(tài)為導(dǎo)向的城市空間開發(fā)模式，強(qiáng)調(diào)以生態(tài)文明建設(shè)為引領(lǐng)，以生態(tài)發(fā)展容量為基礎(chǔ)，以最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)、社會和生態(tài)環(huán)境效益為目標(biāo)，在開發(fā)的同時盡可能保護(hù)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境，并對已有環(huán)境進(jìn)行修復(fù)改善，將城市空間與外部自然資源有機(jī)耦合，形成城市發(fā)展過程中生產(chǎn)、生活與生態(tài)協(xié)調(diào)共生的復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)。（2）TOD模式(TransitorientedDevelopment):是以公共交通為導(dǎo)向的城市空間開發(fā)模式，強(qiáng)調(diào)以公共交通站點為核心，在一定的合理半徑范圍內(nèi)使其與周邊各類功能用地協(xié)同發(fā)展，最終形成集商辦、文教、居住等為一體的高密度、多功能的綜合型功能區(qū)。（3）SOD模式(ServiceorientedDevelopment):以公共服務(wù)設(shè)施為導(dǎo)向的城市空間開發(fā)模式，通過政府有意識地建設(shè)開發(fā)地區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施或某些商業(yè)設(shè)施，將公共服務(wù)設(shè)施及其他商辦服務(wù)、文體服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等城市功能進(jìn)行空間布局，借助城市空間功能的聚集從而產(chǎn)生巨大的吸引力來帶動地區(qū)發(fā)展。（4）IOD模式(IndustryorientedDevelopment)：以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的城市空間開發(fā)模式，以城市空間為載體，以城市自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件為支撐，以新型工業(yè)化為導(dǎo)向，集中發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群，通過構(gòu)建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，形成支柱型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群，促進(jìn)區(qū)域功能的優(yōu)化布局，最終達(dá)到多元要素的流動與共享，形成相互協(xié)調(diào)的產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢。（5）COD模式(CultureorientedDevelopment)：以城市文化為導(dǎo)向的空間開發(fā)模式，應(yīng)尊重當(dāng)?shù)匚幕Y源價值，延續(xù)和提煉城市文脈，強(qiáng)調(diào)文化要素對于城市空間的塑造，將無形的文化具像化，并賦予其空間形態(tài)，增強(qiáng)區(qū)域文化的影響力和滲透力，打造富有文化特色的城市空間。（6）POD模式（ParkOrientedDevelopment）：即以城市公園為導(dǎo)向的開發(fā)，此處的城市公園可理解為“城市自然生態(tài)資源”，依托自然生態(tài)資源如公園、綠地、水系、濕地以及山丘等進(jìn)行開發(fā)，通過將公園與城市有機(jī)融合，提升生活品質(zhì)和居住環(huán)境，從而帶動整個區(qū)域的發(fā)展。國外較為典型的案例是紐約中央公園，國際POD模式在全球的首次實踐，在建設(shè)初期就推動曼哈頓的地價上漲約1倍，房價直接上漲約9倍。據(jù)統(tǒng)計，在紐約最貴的50個住宅樓盤中，中央公園旁就占位41席。國內(nèi)較為典型的案例是杭州西溪濕地，從“濕地公園”向“濕地公園型城市組團(tuán)”轉(zhuǎn)型，被錄入國際重要濕地名錄，成為杭州別墅豪宅的集中地。（7）WOD模式（WatersecurityguaranteeOrientedDevelopment）：是以提升水安全保障能力為目標(biāo)、以特色產(chǎn)業(yè)經(jīng)營為支撐、以全要素資源統(tǒng)籌一體化為手段、在水資源經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和系統(tǒng)工程思想指引下構(gòu)建的創(chuàng)新型開發(fā)模式。提升水安全保障能力是WOD模式實施的首要任務(wù)，通過實施該模式為產(chǎn)業(yè)與人口聚集提供優(yōu)良的水資源基底和水安全保障條件，在整體提升水安全保障水平的同時，促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)水安全保障建設(shè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展。WOD模式強(qiáng)調(diào)依靠關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)開發(fā)反哺水安全保障投入，提升水安全保障項目造血功能，并獲得稅收增長、土地溢價增值、橫向生態(tài)補償?shù)仁找?，從而有效緩解政府投入壓力。WOD模式引入多元化融資模式，通過水安全保障建設(shè)引導(dǎo)城鄉(xiāng)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將水安全保障與文旅、生態(tài)農(nóng)業(yè)、可再生能源、城鄉(xiāng)開發(fā)等項目融合發(fā)展、組合實施，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在一定程度上化解城鄉(xiāng)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展與水安全保障工程數(shù)量不足、管理落后之間的矛盾，也改變了以往地方水利發(fā)展依賴負(fù)債的路徑。二、XOD模式的項目實施條件？盡管每個成功的“XOD”項目實施背景、過程和成效不盡相同，但是共性也非常明顯:（1）前提：持續(xù)穩(wěn)定的獲利預(yù)期項目設(shè)計必須遵循商業(yè)規(guī)律，確保企業(yè)投資、企業(yè)所有、企業(yè)受益；必須實施科學(xué)論證，確保項目有合理的獲利預(yù)期。（2）基礎(chǔ)：平等、全面、詳細(xì)、務(wù)實的協(xié)議項目協(xié)議必須在誠信、平等、互利原則下商議和簽署。協(xié)議記載項目設(shè)計、成本分擔(dān)和收益分配方法、合作雙方權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容，具體到每塊土地的用途控制、企業(yè)賬目的提交頻次等操作方法，為長期合作奠定扎實基礎(chǔ)。（3）關(guān)鍵：選擇行業(yè)龍頭企業(yè)或?qū)I(yè)企業(yè)“聯(lián)合體”（4）動力：企業(yè)主導(dǎo)、政府有限參與項目的規(guī)劃、建設(shè)、運營、管理等環(huán)節(jié)必須由企業(yè)牽頭、一體化實施。政府負(fù)責(zé)前期概念規(guī)劃、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)制定、中期重大事項決策參與、全過程監(jiān)管，并加強(qiáng)服務(wù)保障，著力破解企業(yè)的具體難題，促進(jìn)合作共贏。（5）保障：共同維護(hù)契約精神政企雙方在合作中始終擁有平等的權(quán)利和義務(wù)，遇到問題共同商議，特別是政府不能將自身意志強(qiáng)加給開發(fā)運營商。三、XOD開發(fā)模式在南昌九望新城中的綜合應(yīng)用新城的可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃主要體現(xiàn)為在新城的空間形態(tài)布局、交通網(wǎng)絡(luò)體系、公共基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)景觀環(huán)境及歷史文脈保護(hù)等幾個方面貫徹可持續(xù)發(fā)展觀，以此為理論基礎(chǔ)，對新城進(jìn)行健全的規(guī)劃和建設(shè)，打造經(jīng)濟(jì)快速有序發(fā)展、公共設(shè)施健全、生態(tài)宜居的現(xiàn)代化新城。XOD開發(fā)模式的發(fā)展理論強(qiáng)調(diào)對城市用地“強(qiáng)反饋”的有效機(jī)制，為新城的可持續(xù)發(fā)展提供了適合的、高效的載體，將XOD開發(fā)模式運用到新城的可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃中，通過分析新城的引導(dǎo)性因素，并對引導(dǎo)因素的重要性及影響程度進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)，以城市基礎(chǔ)設(shè)施為導(dǎo)向來帶動新城的發(fā)展，使新城土地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之間形成互相促進(jìn)的正反饋機(jī)制，以此提高城市經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)三大類城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的投入效應(yīng)，最終改善新城的空間環(huán)境，提高居民的生活質(zhì)量。本文以南昌市九望新城城市設(shè)計為研究對象，以XOD開發(fā)模式的視角分析南昌九望新城目前發(fā)展存在的問題，總結(jié)出以XOD開發(fā)模式為導(dǎo)向的城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略。九望新城作為南昌西進(jìn)的重要片區(qū)，在城市發(fā)展中占據(jù)著舉足輕重的地位，它旨在建成集生態(tài)性、現(xiàn)代性、歷史性、文化性和諧統(tǒng)一的新城，XOD開發(fā)模式的發(fā)展理念對實現(xiàn)九望新城的發(fā)展目標(biāo)發(fā)揮著重要的作用。因此，選擇九望新城為研究對象具有一定的典型性與代表性。（一）九望新城發(fā)展條件分析1.現(xiàn)有用地分析九望新城規(guī)劃區(qū)位于望城新區(qū)范圍內(nèi)，包含望城新區(qū)南片區(qū)，總占地面積為15.1平方公里。九望新城現(xiàn)有用地主要以大面積農(nóng)田為主，包含部分村莊用地和水系等非建設(shè)用地。2.資源稟賦分析九望新城規(guī)劃片區(qū)溝渠水網(wǎng)錯綜分布，生態(tài)基底條件優(yōu)越，有“北高南低、水網(wǎng)融密”的特點，地脈水脈清晰。北面的夢湖水庫與肖峰水庫順地勢南下，從九望新城南北穿越。此外，區(qū)內(nèi)還分布有鐵路水庫、篩崗水庫、魯田水庫、雅莊水庫、里塘水庫及多個坑塘，水系水質(zhì)良好，生態(tài)植被豐富。（二）XOD開發(fā)模式下南昌九望新城規(guī)劃設(shè)計為落實大南昌都市圈發(fā)展戰(zhàn)略，增強(qiáng)核心區(qū)輻射驅(qū)動力，承接西岸軸向空間發(fā)展趨勢，打造九望科創(chuàng)高地，本項目規(guī)劃以生態(tài)為基、人居為本、產(chǎn)業(yè)為魂，引入XOD開發(fā)理念，以EOD模式下的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)、TOD模式下的交通體系、IOD模式下的產(chǎn)業(yè)布局、SOD模式下的公共配套、COD模式下的文化服務(wù)五大專項體系為抓手，以系統(tǒng)化、專業(yè)化的規(guī)劃思想為指引，營造結(jié)構(gòu)清晰、通勤便利、生態(tài)優(yōu)美、配套完善、風(fēng)貌獨特的現(xiàn)代都市。（三）生態(tài)保護(hù)優(yōu)先，以EOD構(gòu)建九望新城生態(tài)網(wǎng)絡(luò)空間生態(tài)導(dǎo)向下的城市設(shè)計需要注重規(guī)劃范圍內(nèi)自然生態(tài)資源的保護(hù)與有效利用，本規(guī)劃根據(jù)對九望新城現(xiàn)有生態(tài)資源合理的組織，構(gòu)建“一心、一廊、兩環(huán)、多點”的三級公共空間景觀體系，從而努力創(chuàng)造和諧宜人的城市生態(tài)景觀和城市品質(zhì)空間。本次規(guī)劃首先以九望之心生態(tài)公園為核心，在對區(qū)域公共生態(tài)空間整體系統(tǒng)梳理的基礎(chǔ)上，形成以肖峰河和幾條主干路為生態(tài)廊道，與南北兩個生態(tài)綠環(huán)共同串聯(lián)公園綠地、支流濱水空間、城市口袋公園等城市綠色空間為一體的生態(tài)格局，形成藍(lán)綠交織的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)。同時，為保證良好的生態(tài)空間，規(guī)劃積極促進(jìn)生態(tài)系統(tǒng)與雨水管理的一體化，充分利用街邊綠地和城市第五立面，保證雨水降落地面能夠順利吸水、蓄水、滲水、凈水，需要時可將蓄存的水“釋放”并加以利用。滲、滯、蓄、凈、用、排相輔相成、協(xié)同合作，從而實現(xiàn)生態(tài)友好的城市開發(fā)模式，建設(shè)海綿城市。1.結(jié)合交通站點，以TOD構(gòu)建九望新城公共交通網(wǎng)絡(luò)體系在城市交通方面，針對九望新城現(xiàn)有道路體系不夠完善以及設(shè)施缺乏的情況，在規(guī)劃中通過加密路網(wǎng)、完善城市道路等級系統(tǒng)，使得九望新城城市道路體系更加高效便捷，另外為促進(jìn)九望新城內(nèi)部交通微循環(huán)，規(guī)劃進(jìn)一步提高支路網(wǎng)密度，促進(jìn)生活性道路與通勤道路交通的分離。大力推進(jìn)綠色出行，倡導(dǎo)“公交優(yōu)先”的綠色出行理念，努力發(fā)展公交系統(tǒng)與城市軌道交通，同時促進(jìn)城市慢行系統(tǒng)與公共交通的銜接。2.明確產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，以IOD模式實現(xiàn)九望新城產(chǎn)城融合空間布局堅持產(chǎn)城融合理念，以產(chǎn)興城，樹立產(chǎn)城聯(lián)動典范；以城帶產(chǎn)，打造樂活人居之“城”。打造以5G、大數(shù)據(jù)為龍頭的特色產(chǎn)業(yè)集群，將總部經(jīng)濟(jì)、科創(chuàng)平臺、國際貿(mào)易、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意和健康養(yǎng)生六大產(chǎn)業(yè)體系落位九望新城，助力九望產(chǎn)業(yè)發(fā)展。3.以SOD模式構(gòu)建完善合理的公共服務(wù)配套體系以“人本主義”為主軸，為創(chuàng)造更具有活力的生活氛圍，積極倡導(dǎo)綜合開發(fā)理念以實現(xiàn)高效的土地混合利用，規(guī)劃配置了文體設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、福利設(shè)施及管理服務(wù)設(shè)施，使居民在適宜步行范圍內(nèi)，實現(xiàn)醫(yī)療、教育、娛樂等完善的城市公共服務(wù)，營造宜居宜業(yè)的人文社區(qū)。4.以COD模式打造九望新城特色文化IP依托南昌豐富的旅游文化資源，通過引入多元文化，在九望新城構(gòu)筑“一心、一帶、一片、一廊、四軸”的文化服務(wù)體系：以文化藝術(shù)中心作為核心，建筑造型采用南昌市花金邊瑞香形狀，展示九望新城風(fēng)采；打造一條濱水文創(chuàng)帶，從傳統(tǒng)歷史文化汲取靈感，通過現(xiàn)代化手法展現(xiàn)，是九望新城文化創(chuàng)新的發(fā)動機(jī)；規(guī)劃構(gòu)建九望湖人文歷史片區(qū)，景觀設(shè)計手段結(jié)合滕王閣序歷史遺跡，重點展現(xiàn)南昌的人文歷史文化；結(jié)合開放空間用地，把肖峰河廊道打造為一條生態(tài)文明主題廊道，展示新時期南昌生態(tài)文化；分別以社會主義核心價值觀主題、贛文化主題、民俗文化主題、紅色文化主題建設(shè)四條文化展示軸，形成具有濃郁南昌文化氛圍的城市空間，以此加強(qiáng)九望新城文化的影響力，形成獨具九望新城特色的城市空間。四、展望在分析XOD開發(fā)模式