2022年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題及答案72

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題及答案（最新）

1、［試題］一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)，利率上升時(shí)房地

產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，利率下降時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格下降。（）

【答案】X

【解析】本題考查的是利率。從綜合效應(yīng)看，利率升降對(duì)房地產(chǎn)需

求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：

利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。參見(jiàn)教

材P145O

2、［試題］假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式最重要的是要

選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（）o

A.可接受性

B.保值增值性

C.現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度

I）.未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。E,固定性

【答案】ACD

【解析】本題考查的是最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇。選取最佳的用途

要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來(lái)

發(fā)展趨勢(shì)。參見(jiàn)教材P343。

3、［試題］房屋征收評(píng)估時(shí)，被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字

或蓋章的，估價(jià)師可以不做任何處理。（）

【答案】X

【解析】本題考查的是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的實(shí)施和記錄。房屋征收

評(píng)估應(yīng)由房屋征收部門、被征收人和實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在

實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章確認(rèn)。如果被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄

上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系

的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。參見(jiàn)教材P413。

4、［試題］某宗房地產(chǎn)成交價(jià)格為4000元/m2,首付40%之后，余款

采用完全等額分期還款方式償還，平均每半年支付一次，分10年還清,

利息率為8隊(duì)則該宗房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為（）元/0）2。

A.3620

B.3742

C.3909

D.4000

【答案】D

【解析】本題考查的是統(tǒng)一付款方式。因?yàn)橐獌斶€利息，所以名義

價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相等。不需要計(jì)算了。當(dāng)余額不需要計(jì)算利息時(shí)，實(shí)

際價(jià)格才會(huì)低于名義價(jià)格。參見(jiàn)教材P185。

5、［試題］帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格=不帶有債權(quán)

債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)和其他權(quán)益價(jià)值+債務(wù)和其

他負(fù)擔(dān)價(jià)值。（）

【答案】X

【解析】本題考查的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。調(diào)整的基本思路是，將帶有

債權(quán)債務(wù)或其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)，統(tǒng)一調(diào)整為不帶債權(quán)債務(wù)和其

他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格。不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地

產(chǎn)價(jià)格=帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)和其他權(quán)

益價(jià)值+債務(wù)和其他負(fù)擔(dān)價(jià)值。參見(jiàn)教材P185。

6、［試題］房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間

不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)

別，這體現(xiàn)的房地產(chǎn)的特性是()o

A.不可移動(dòng)

B.獨(dú)一無(wú)二

C.相互影響

D.易受限制

【答案】B

【解析】本題考查的是獨(dú)一無(wú)二。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房

地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，

房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。參見(jiàn)教材P61。

7、［試題］運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，無(wú)需做的是

()o

A.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

B.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、收入

C.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生

D.估算開(kāi)發(fā)期中的投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

【答案】D

【解析】本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。投資利息

和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，只有在靜態(tài)方法中才需要測(cè)算。動(dòng)態(tài)分析法中，包含在

折現(xiàn)率中考慮了。這兩個(gè)項(xiàng)目隱含在折現(xiàn)的過(guò)程中，通過(guò)調(diào)整折現(xiàn)率

來(lái)考慮。參見(jiàn)教材P340。

8、［試題］下列說(shuō)法中，正確的是（）。

A.無(wú)租約限制價(jià)值等于合同租金現(xiàn)值

B.出租人權(quán)益價(jià)值大于承租人權(quán)益價(jià)值

C.承租人權(quán)益價(jià)值大于出租人權(quán)益價(jià)值

D.無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值

【答案】D

【解析】本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)

益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人

權(quán)益價(jià)值。參見(jiàn)教材P99。

9、［試題］下列有關(guān)假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，描述錯(cuò)誤

的是（）。

A.未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純的房地產(chǎn)，還可能包括

房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利

B.開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，不會(huì)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之前的某個(gè)

時(shí)間

C.靜態(tài)分析法中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值一般是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地

產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

D.動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，

通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

【答案】B

【解析】本題考查的是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，開(kāi)發(fā)完成

后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，可能是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)，也可能是未來(lái)開(kāi)發(fā)

完成之前或之后的某個(gè)時(shí)間。參見(jiàn)教材P349。

10、［試題］市場(chǎng)價(jià)值形成的隱含前提包括（