第四章-收益還原法

第四章

收益還原法第一節(jié)收益還原法的基本原理預(yù)期原理

收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期凈收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的凈收益折算為評估時(shí)日收益總和的一種方法。二、收益還原法的理論依據(jù)一、收益還原法的概念三、收益還原法的適用對象有收益或潛在收益第一節(jié)收益還原法的基本原理1.搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；2.估算潛在毛收入；是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置（即100％出租）情況下的收入。3.估算有效毛收入；4.估算運(yùn)營費(fèi)用5.估算凈收益；是由有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到地歸屬于房地產(chǎn)的收入。6.選用適當(dāng)?shù)倪€原利率；7.選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格。四、收益還原法的操作步驟第二節(jié)收益還原法的計(jì)算公式一、基本計(jì)算公式第二節(jié)收益還原法的計(jì)算公式一、基本計(jì)算公式

在實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)資本化率長期維持不變，即rl＝r2＝r3＝…＝rn＝r，則上述公式可簡化為：V=

第二節(jié)收益還原法的計(jì)算公式二、凈收益和其他因素不變的情況1.若收益年限為有限為n，則

第二節(jié)收益還原法的計(jì)算公式【例題4-1】某房地產(chǎn)年凈收益為20萬元，已使用15年，尚可使用25年，若資本化率為8%，計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格是多少萬元？解：第二節(jié)收益還原法的計(jì)算公式2.若收益年限無限，則：整理得：二、凈收益和其他因素不變的情況第二節(jié)收益還原法的計(jì)算公式二、凈收益和其他因素不變的情況【例題4-2】某房地產(chǎn)年凈收益為20萬元，收益年限為無限年，若資本化率為8%，計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格是多少萬元？與例4-1的25年收益期限的房地產(chǎn)價(jià)格213.50萬元相比，例4-2收益期限為無限年的房地產(chǎn)價(jià)格要高36.5萬元（250-213.5＝36.5）。第二節(jié)收益還原法的計(jì)算公式三、凈收益按等差級數(shù)變化的情況1.收益年限為有限年的公式第二節(jié)收益還原法的計(jì)算公式2.

收益年限為無限年的公式

三、凈收益按等差級數(shù)變化的情況第二節(jié)收益還原法的計(jì)算公式【例題4-4】預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格是多少萬元？三、凈收益按等差級數(shù)變化的情況第二節(jié)收益還原法的計(jì)算公式

1.

收益年限為有限年的公式四、凈收益按等比級數(shù)變化的情況第二節(jié)收益還原法的計(jì)算公式

解：四、凈收益按等比級數(shù)變化的情況【例題4-6】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)來年的凈收益不變?yōu)?0萬元，此后每年會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，收益年限可視為30年，若資本化率為10%，問該房地產(chǎn)的收益價(jià)格是多少？

1.

收益年限為有限年的公式第二節(jié)收益還原法的計(jì)算公式四、凈收益按等比級數(shù)變化的情況2.

收益年限為無限年的公式

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益按一定比率g遞增；②資本化率r大于凈收益逐年遞增的比率g；③收益年限n為無限年。第二節(jié)收益還原法的計(jì)算公式四、凈收益按等比級數(shù)變化的情況2.

收益年限為無限年的公式

【例題4-7】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)來年的凈收益不變?yōu)?0萬元，此后每年會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，收益年限可視為無限年，若資本化率為10%，問該房地產(chǎn)的收益價(jià)格是多少？解：第三節(jié) 凈收益的求取一、凈收益的含義所謂凈收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)及其相關(guān)設(shè)施、勞動(dòng)力和經(jīng)營（組織）的諸要素相結(jié)合產(chǎn)生的總收益，扣除資本、勞動(dòng)力和經(jīng)營（組織）按其對總收益的貢獻(xiàn)程度所能得到的適當(dāng)分配額，剩余額即為房地產(chǎn)凈收益。簡言之，凈收益是指總收入減去總費(fèi)用的余額。第三節(jié) 凈收益的求取二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取（一）出租型房地產(chǎn)：依據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等費(fèi)用后的金額。租賃收入則包括有效毛租金收入和租賃保證金，押金等。（二）經(jīng)營性房地產(chǎn)凈收益的確定：經(jīng)營性房地產(chǎn)又可分為工業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營型房地產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)以及農(nóng)業(yè)用房地產(chǎn)幾種：1.工業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營型房地產(chǎn)：其凈收益依據(jù)產(chǎn)品市場價(jià)格及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤后的金額。第三節(jié) 凈收益的求取二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取2.商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)：其凈收益依據(jù)經(jīng)營資料計(jì)算，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和利潤后的金額。3.農(nóng)業(yè)用地：其凈收益是由農(nóng)業(yè)用地平均年收入后扣減種苗費(fèi)、人工費(fèi)、化肥農(nóng)藥費(fèi)、加工費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、家具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利潤后求得。4.尚未使用或自用的房地產(chǎn)：其凈收益可以根據(jù)有收益的類似房地產(chǎn)采用間接法求取，比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)中的相類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料，對地區(qū)因素和個(gè)別因素進(jìn)行比較，對差異因素進(jìn)行調(diào)整修正，計(jì)算出相應(yīng)的凈收益。第四節(jié)還原利率的確定一、還原利率的本質(zhì)

還原利率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，那么房地產(chǎn)的還原利率原則上應(yīng)等同于在同等風(fēng)險(xiǎn)條件下給房地產(chǎn)投資者帶來同等收益的資本投資收益率。

二、還原利率的種類1.土地資本化率2.建筑物資本化率3.房地綜合資本化率第四節(jié)還原利率的確定一、還原利率的本質(zhì)式中r——房地綜合資本化率隨堂筆記

RL——土地資本化率

RB——建筑物資本化率

L——土地價(jià)格

B——建筑物價(jià)格二、還原利率的種類第四節(jié)還原利率的確定一、還原利率的本質(zhì)【例題4-9】如果某房地產(chǎn)綜合資本化率為8％，建筑物的資本化率為6％，其中建筑物價(jià)格為2500萬元，地價(jià)為2000萬元，則土地資本化率為多少？解：二、還原利率的種類第四節(jié)還原利率的確定一、還原利率的本質(zhì)【例題4-10】某房地產(chǎn)所占土地價(jià)格是其總價(jià)格的40％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則房地產(chǎn)綜合資本化率為多少？解：

r=rα+rβr=6%×40%+8%×(1-40%)=7.2%二、還原利率的種類第四節(jié)還原利率的確定三、求取還原利率的方法（一）市場提取法【例題4-11】假設(shè)已找到5個(gè)可供比較的房地產(chǎn)的交易實(shí)例，交易資料見表比較實(shí)例純收益價(jià)格綜合資本化率（萬元/年）（萬元）(%)1 30 300 102 35 320 10.943 40 350 11.434 45 500 95 50 550 9.095個(gè)交易實(shí)例的資本化率的加權(quán)平均值＝10％+10.94％+11.43％+9％+9.09％/5=10.1%。10.1％可以作為估價(jià)對象房地產(chǎn)綜合資本化率。第四節(jié)還原利率的確定三、求取還原利率的方法（二）安全利率調(diào)整法資本化率＝安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（三）投資風(fēng)險(xiǎn)排序插入法第四節(jié)還原利率的確定三、求取還原利率的方法（四）復(fù)合投資收益率

式中r——綜合率資本化率（％）

M——抵押貸款比率（％），抵押貸款占房地產(chǎn)價(jià)值的比率;rM——抵押貸款常數(shù);rE——自有資本要求的正常收益率（％）第四節(jié)還原利率的確定三、求取還原利率的方法（四）復(fù)合投資收益率

【例題4-12】購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款常數(shù)占70％，抵押貸款年利率為6％，貸款期限為30年，按月等額償還本息，通過