臨汾-東方泰華門項目-整體定位及開發(fā)策略

謹(jǐn)呈：臨汾東方泰房地產(chǎn)開發(fā)(kāifā)公司臨汾東方泰華門項目整體定位(dìngwèi)溝通報告

2012.09.05共二百一十六頁本體(běntǐ)城鄉(xiāng)結(jié)合部、弱旅游資源、中等(zhōngděng)規(guī)模綜合體目標(biāo)風(fēng)險可控、快速銷售核心問題：陌生區(qū)中等規(guī)模綜合體項目如何實現(xiàn)快銷？城市宏觀規(guī)劃無利好、投資熱情過高分物業(yè)類型市場研究確定商業(yè)為最適合項目的核心物業(yè)投資者行為分析投資者發(fā)展階段：初級－中級偏好投資街鋪－街鋪最大化策略關(guān)注人流、地段、經(jīng)營預(yù)期問題1：尋找人流量最大的商業(yè)類型，判斷本項目的機會商圈分析找到最具人氣的市場－低端批零市場問題：我們能否做低端批零市場？低端批零市場機會分析不是本項目機會確定物業(yè)類型配比現(xiàn)狀商業(yè)5個機會方法：主題化、主力店核心引擎驅(qū)動、標(biāo)簽化，規(guī)劃亮點問題：主題化如何打造，才能吸引消費者，提高經(jīng)營預(yù)期？一、本體條件及目標(biāo)二、分物業(yè)形式市場研究三、現(xiàn)狀商業(yè)研究分析思路核心策略1：主題化開發(fā)問題2：如何提高投資者經(jīng)營預(yù)期共二百一十六頁整體(zhěngtǐ)定位以女性為線索(xiànsuǒ)，全家庭一站式購物公園整體策略主題化開發(fā)全生命周期覆蓋，業(yè)態(tài)完整，一站式五大主題互動餐飲為紐帶規(guī)劃形式創(chuàng)新競爭策略與現(xiàn)狀商業(yè)與在售商業(yè)與潛在供應(yīng)功能排布功能規(guī)劃、主力店排布問題：規(guī)劃上如何實現(xiàn)？經(jīng)營建議標(biāo)簽化如何打造案例音樂噴泉，下沉式廣場，購物公園問題：文化主題如何與地塊相結(jié)合？消費者分析女性客戶為線索按年齡分析出五大需求，結(jié)合地塊特點，得五大主題五大主題案例晉南文化符號與活動體現(xiàn)主題分析思路四、目標(biāo)消費者行為研究五、整體定位及策略六、規(guī)劃及經(jīng)營建議核心策略3：標(biāo)簽化核心策略2：主力店帶動，確定各主題的主力店，核心引擎規(guī)劃創(chuàng)新文化主題植入結(jié)合5大市場機會和消費者五鐘消費行為得到共二百一十六頁項目(xiàngmù)本體及開發(fā)目標(biāo)分析：確定開發(fā)條件與方向Part1各類物業(yè)市場研究：篩選(shāixuǎn)最適合本項目的物業(yè)形式Part3現(xiàn)狀商業(yè)研究：尋找現(xiàn)狀商業(yè)市場機會Part4消費者行為分析：針對消費者選擇適合打造的主題Part5項目開發(fā)策略Part7項目整體定位與發(fā)展方向Part6城市宏觀經(jīng)濟發(fā)展及城市規(guī)劃研究：研判趨勢與利好Part2項目規(guī)劃設(shè)計建議Part8項目盈利模式建議及經(jīng)濟測算Part9報告結(jié)構(gòu)共二百一十六頁本體(běntǐ)條件1本體(běntǐ)。項目優(yōu)劣勢條件如何？項目屬性是什么？區(qū)域所屬關(guān)系項目四至及指標(biāo)項目屬性界定共二百一十六頁本項目(xiàngmù)位于城市南端堯廟鎮(zhèn)，屬于城市近郊，城鄉(xiāng)結(jié)合部，市區(qū)客戶對此片區(qū)認(rèn)知度偏低項目(xiàngmù)區(qū)位本項目位于臨汾市堯廟片區(qū)，華門廣場的西南角項目距離臨汾市中心直線距離5公里，距離臨汾火車站直線距離7公里項目所在區(qū)位雖與城市距離較近，但已屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，市區(qū)客戶對此片區(qū)認(rèn)知度較低地塊俯瞰圖鼓樓西大街鼓樓東大街信和路鼓樓南大街濱河路迎賓大道華門廣場解放路市政府汾河臨汾民航機場（在建）位于喬李鎮(zhèn)，距離市中心15公里，預(yù)計2013年投入使用高鐵客運西站（在建）臨汾西站位于堯都區(qū)劉村鎮(zhèn)，橫穿周家莊和樊家莊兩村，距市區(qū)約3.5公里。108國道濱河南路共二百一十六頁項目地塊四至較為(jiàowéi)清晰，僅南側(cè)邊界目前不可見，項目西鄰濱河南路，與市區(qū)通達性良好，但缺乏公共交通四至(sìzhì)與交通項目四至項目北側(cè)為堯廟華門景區(qū)景觀路，堯都大道項目西側(cè)為濱河南路項目南側(cè)為堯王大道延長線，項目建成后將開通，目前為耕地項目東側(cè)為華門南北軸線，項目建成后即可打通項目東北方向邊界有一定弧度，與華門廣場相鄰交通條件地塊西側(cè)緊鄰濱河南路，可直接通達市區(qū)，通達性良好北側(cè)緊鄰堯都大道，與華門和堯廟景區(qū)相連項目所在區(qū)域公共交通匱乏，從市區(qū)到達項目所在地可通過濱河?xùn)|路向南走濱河南路到達，或沿鼓樓南大街至108國道，拐至堯都大道即可到達堯王大道東側(cè)邊界堯都大道華門廣場濱河南路共二百一十六頁地塊(dìkuài)內(nèi)部較為平整，全部為凈地，內(nèi)部存在5米高差和待拆遷的廢棄廠房，可利用高差做規(guī)劃創(chuàng)新地塊(dìkuài)現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀目前地塊內(nèi)部較為平整，全部為凈地，內(nèi)部多為綠色植被地塊內(nèi)部有一待拆遷的廢棄廠房地塊內(nèi)部存在一定高差在5米左右，主要為地塊中心區(qū)域有一個小坑高差廠房內(nèi)部綠植共二百一十六頁錦悅城一期錦悅城二期紫旌項目教授花苑恒大華府郭村項目住宅社區(qū)項目西北(xīběi)方向為教授花苑住宅項目，大部分為喬村還遷戶教授花苑東側(cè)為恒大華府，目前臨汾市場上唯一一個全國性開發(fā)商開發(fā)項目項目東南方向為城中村改造項目堯苑商業(yè)氛圍建成項目教授花苑底商為目前項目周邊較聚人氣的商業(yè)資源，以餐飲為主堯廟景區(qū)內(nèi)有零星商業(yè)和一個古玩市場，但由于景區(qū)游客稀少，商業(yè)氛圍極低在建項目緊鄰項目北側(cè)為正在建設(shè)中的錦悅城項目，以及東側(cè)的錦悅城二期郭村項目建成后，市內(nèi)百匯市場將搬遷至此，帶動區(qū)域的商業(yè)氛圍緊鄰本項目東側(cè)為紫旌房地產(chǎn)商業(yè)項目項目周邊住宅項目稀少(xīshǎo)，且多為城改，僅有恒大華府為高端樓盤，目前周邊商業(yè)氛圍薄弱，未來有望成為城市新興商圈周邊資源錦悅城堯苑古玩城恒大華府教授花苑本項目共二百一十六頁郭村學(xué)校(xuéxiào)杜村學(xué)校(xuéxiào)堯廟中心學(xué)校學(xué)校堯廟旅游資源地塊緊鄰“華夏第一門”華門，并與堯廟景區(qū)相鄰，具有一定的旅游資源和景觀價值，但旅游人群極為稀少濱河南路西側(cè)為怡乎貝爾草原牧場生態(tài)園，其中包括游泳館、馬場、草原休閑娛樂等設(shè)施，但人群也比較稀少共建配套目前項目周邊公建配套極為稀缺，僅有一些村級學(xué)校項目緊鄰臨汾市區(qū)重要旅游景點“堯廟-華門”景區(qū)，但游客稀少，周邊城市公建配套極為薄弱周邊資源華門堯廟怡乎貝爾草原牧場生態(tài)園華門怡乎貝爾共二百一十六頁本地塊主要(zhǔyào)技術(shù)指標(biāo)，總占地150畝，規(guī)劃總建筑面積14.26萬平米技術(shù)指標(biāo)地塊編號0102-140102-150102-130102-26占地面積（平米）6.2萬2.7萬2.8萬建筑面積（平米）9.4萬4.86萬——容積率1.51.8——建筑密度35%40%——限高（米）≤18≤36——用地性質(zhì)文化娛樂用地（可做商業(yè)考慮）商業(yè)公共綠地共二百一十六頁屬性(shǔxìng)界定城鄉(xiāng)結(jié)合部：四線城市、市區(qū)居民認(rèn)知度低具有一定旅游資源(zīyuán)：堯廟-華門景區(qū)中等規(guī)模綜合體開發(fā)項目：規(guī)劃總建面14.26萬平米，限高要求困難：認(rèn)知度較低、無強勢資源、目前無商業(yè)氛圍共二百一十六頁宏觀(hóngguān)研究2背景(bèijǐng)。城市宏觀經(jīng)濟發(fā)展及城市規(guī)劃利好？城市宏觀經(jīng)濟區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展方向共二百一十六頁城市(chéngshì)概況延安西安長治運城太原(tàiyuán)臨汾鄭州250km180km300km220km臨汾地處太原、鄭州、西安三個省會城市連接中點，是山西省重心城市，城市歷史悠久，是以能源、重化工為主的工業(yè)基地、是山西的財富中心臨汾市概況地處山西省西南部，東倚太岳，與長治、晉城為鄰；西臨黃河，與陜西省隔河相望；北起韓信嶺，與晉中、呂梁毗連；南與運城市接壤。全市土地總面積20275平方公里，現(xiàn)轄1區(qū)2市14縣，市政府位于堯都區(qū)，侯馬市為商貿(mào)物流集散地，蒲縣、鄉(xiāng)寧為重點產(chǎn)煤縣。2010年人口普查，全市總?cè)丝?31.7萬人，其中城區(qū)人口94.4萬人。臨汾以煤炭、焦化、冶金、電力、裝備制造為骨干，煤化工、旅游、農(nóng)副產(chǎn)品加工、物流業(yè)為配套的多元產(chǎn)業(yè)體系，是山西省新型能源和工業(yè)基地建設(shè)的重要組成部分。經(jīng)濟總量和財政收入位居全省第二，在中部六省同類城市中排名第16位。臨汾古稱平陽，是一座具有2500年建城歷史的文化名城，堯帝的故鄉(xiāng)。旅游景點包括堯廟、華門、晉侯墓等，是根祖文化之鄉(xiāng)。150km120km侯馬市、霍州市、洪洞縣、翼城縣、隰縣、汾西縣、安澤縣、永和縣、古縣、浮山縣、曲沃縣、襄汾縣、吉縣、鄉(xiāng)寧縣、大寧縣、蒲縣數(shù)據(jù)來源：臨汾統(tǒng)計年鑒共二百一十六頁城市(chéngshì)經(jīng)濟臨汾市GDP（億元）及增速臨汾市人均(rénjūn)GDP（元）及增速臨汾市經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，在山西各城市中名列前三，城市財富等級不斷上升，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展向平穩(wěn)發(fā)展過渡的階段GDP增幅<4%4~5%5~8%>8%2010年房地產(chǎn)發(fā)展周期萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展13.1%人均GDP0~800$800~4000$4000~8000$8000~20000$2010年房地產(chǎn)發(fā)展速度啟動期高速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期3740$除了08、09年能源行業(yè)整合因素影響外，臨汾市經(jīng)濟均保持了10％以上的高速增長，遠(yuǎn)高于全國平均速度。2011年，臨汾市人均GDP達到4056美元，房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展向平穩(wěn)發(fā)展過渡的階段山西省各主要城市2011年GDP比較2011年，山西省各主要城市GDP橫向比較顯示，臨汾在經(jīng)濟排名中名列第三位數(shù)據(jù)來源：臨汾統(tǒng)計年鑒、山西省統(tǒng)計年鑒共二百一十六頁城市(chéngshì)產(chǎn)業(yè)臨汾的產(chǎn)業(yè)以二產(chǎn)為主導(dǎo)，是典型煤炭、焦炭行業(yè)為的核心的能源城市，政府主導(dǎo)的沒焦炭行業(yè)整合(zhěnɡhé)使得大量私營煤礦關(guān)閉，產(chǎn)生大量熱錢，商業(yè)投資熱情高漲山西煤礦整合：山西4046家煤礦，其中國有200家，整合中要關(guān)閉3000家，僅保留產(chǎn)能90萬噸以上的大礦。臨汾煤礦由392座整合為129座，辦礦主體減少到29家。截至2012年5月，全市129座煤礦中，已經(jīng)批準(zhǔn)開工的礦井67座。煤炭行業(yè)：將形成2至3個年生產(chǎn)能力達到億噸級的特大型煤炭集團，3至5個年生產(chǎn)能力5000萬噸級的大型煤炭集團。焦炭行業(yè)：組建數(shù)個千萬噸級的焦炭集團，同時規(guī)劃一批具有國際先進水平的焦化一體大項目。

加快產(chǎn)業(yè)延伸：600萬噸以上大型高產(chǎn)高效接替礦井……集中推動一批焦化行業(yè)資源綜合利用項目的建設(shè)。臨汾市2006-2010年三次產(chǎn)業(yè)比例山西能源行業(yè)整合目標(biāo)臨汾產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第二產(chǎn)業(yè)占絕對主導(dǎo)地位，經(jīng)過多年發(fā)展，二產(chǎn)比例從2006年的63.5％降至2010年的58.3％；2011年第二產(chǎn)業(yè)增加值716.1億元，增長19.5%，占生產(chǎn)總值的比重為63.1%；第三產(chǎn)業(yè)逐年發(fā)展，占比達到35％左右，2011年第三產(chǎn)業(yè)增加值345.1億元，增長10.7%，占生產(chǎn)總值的比重為30.4%。第三產(chǎn)業(yè)中，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)增加值83.3億元，增長10.8%；批發(fā)和零售業(yè)增加值64.4億元，增長13.8%。臨汾第二產(chǎn)業(yè)以煤炭、焦炭等能源類行業(yè)為核心，煤炭行業(yè)整合后，大型國有礦增加，私營煤礦減少，在民間資本被打壓的同時，大量退出煤礦的資金成為熱錢，商業(yè)投資熱情高漲。數(shù)據(jù)來源：山西省政府公報共二百一十六頁資產(chǎn)(zīchǎn)投資固定資產(chǎn)投資2009年－2011年，固定資產(chǎn)投資額大幅增加，2011年全年全社會固定資產(chǎn)投資645億元，增長35.1%。其中，國有及國有控股投資385.7億元，增長30.5%，國有投資占比近60％，是投資主體；第一產(chǎn)業(yè)投資21億元，增長10.7%；第二產(chǎn)業(yè)投資301.54億元，增長22.3%；第三產(chǎn)業(yè)投資322.4億元，增長52.1%。在第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)投資301.49億元，增長22.3%。其中，煤炭工業(yè)投資121億元，占工業(yè)總投資額的40％，增長47.5%。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)（煤炭、焦炭、冶金、電力）投資合計194.9億元，占工業(yè)總投資額的65％，增長19%，新興產(chǎn)業(yè)（食品、裝備(zhuāngbèi)制造等）投資合計89.2億元，增長42%。2007-2011年臨汾全社會固定資產(chǎn)投資及其增長速度房地產(chǎn)投資2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資額37.4億元，增長19.2%。其中，住宅投資完成30.2億元，增長18.1％；辦公樓投資1.0億元，增長341.2%；商業(yè)營業(yè)用房投資4.9億元，增長41.6%。辦公樓及商業(yè)投資大幅增長。全年全市市級重點建設(shè)工程257項，計劃總投資2462億元，其中當(dāng)年計劃投資436.1億元，全年完成投資464.1億元，項目開工率87.5%，當(dāng)年投資計劃完成率106.4%。2011年臨汾房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)完成情況指標(biāo)數(shù)量（億元、萬平方米）比上年增長%

投資完成額37.419.2其中：住宅30.218.1房屋施工面積565.1-2.7其中：住宅453.7-6.4房屋新開工面積144.3-14.9其中：住宅108.9-16.6房屋竣工面積109.8-16.4其中：住宅91.5-21.3商品房銷售面積110.864.1其中：住宅100.767.5礦產(chǎn)能源業(yè)的限制發(fā)展影響了臨汾GDP的整體上升，但同時，工業(yè)產(chǎn)值，固定投資額的大幅增加為臨汾房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。在煤炭行業(yè)的整合民間資本受打壓的同時，固定資產(chǎn)投資大幅增加，拉動經(jīng)濟增長，也為房地產(chǎn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源：臨汾統(tǒng)計年鑒共二百一十六頁臨汾市零售消費市場處于快速發(fā)展階段，商業(yè)物業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ螅惋?、娛樂休閑等消費存在較大(jiàodà)發(fā)展空間社會(shèhuì)消費品零售總額臨汾市社會零售總額保持著逐年遞增的態(tài)勢，2010年社會消費品零售總額達到306.5億元，2006到2010年復(fù)合增長率為14.8%；2010年社會消費品主要集中在零售業(yè)，占社會消費品總額的82％，餐飲業(yè)占比7.9％，娛樂休閑等業(yè)態(tài)占比較小，發(fā)展空間較大指標(biāo)2010年（億元）比上年增長%社會消費品零售總額306.518.7按行業(yè)分批發(fā)業(yè)24.919.1零售業(yè)252.718.8住宿業(yè)4.525.0餐飲業(yè)24.315.2其他

按地區(qū)分24819.3城鎮(zhèn)144.219.4其中城區(qū)5.918.0鄉(xiāng)村24.919.12006-2010年臨汾社會消費品零售總額數(shù)據(jù)來源：臨汾統(tǒng)計年鑒共二百一十六頁目前臨汾市2009－2020年規(guī)劃中指出城市近期主要發(fā)展(fāzhǎn)方向是向西及向北，本項目所在區(qū)域不在近期城市主要發(fā)展(fāzhǎn)方向區(qū)域規(guī)劃(qūyùɡuīhuá)老城區(qū)東片區(qū)城南區(qū)河西區(qū)開發(fā)區(qū)臨汾市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2009－2020）中指出，規(guī)劃中心城區(qū)形成“兩帶三軸、三城九區(qū)”的空間發(fā)展結(jié)構(gòu)近期城市的主要發(fā)展方向是建立河西新城，主要依托高鐵站場地區(qū)的帶動作用，通過加強老城區(qū)的有效引導(dǎo)，大道疏解老城人口和發(fā)展其他規(guī)劃功能的作用在臨汾市區(qū)北部，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃為市委、市政府以及各市級的局委機構(gòu)所在地，形成行政辦公集中區(qū)域本項目所在區(qū)域不在城市近期主要發(fā)展方向上，近期只能依托堯廟旅游帶動區(qū)的建設(shè)，為未來形成南部新城奠定基礎(chǔ)堯廟華門共二百一十六頁未來區(qū)域發(fā)展趨勢判斷(pànduàn)：或?qū)㈦S周邊商業(yè)項目的逐漸入市，形成南城新商圈二、本區(qū)域未來可能形成(xíngchéng)旅游消費區(qū)依托華門、堯廟旅游景點打造具有文化底蘊的旅游消費區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢錦悅城一期錦悅城二期紫旌項目教授花苑恒大華府郭村項目時間商業(yè)項目面積現(xiàn)狀經(jīng)營商業(yè)教授花苑底商8000平米2-3年內(nèi)入市項目錦悅城15萬平米3－5年內(nèi)入市項目本項目14萬平米5－10年內(nèi)入市項目郭村新百匯、錦悅城2期、紫旌項目40萬平米合計79萬平米區(qū)域未來10年內(nèi)預(yù)計商業(yè)供應(yīng)量80萬平米，具有升級成城市新商圈的可能性但3－5年內(nèi)入市項目較少，僅能逐漸培養(yǎng)商業(yè)氛圍一、本案所在區(qū)域，3－5年內(nèi)，逐漸形成商業(yè)氛圍，5－10年，或?qū)⑿纬尚律倘捕僖皇摯蛟斐鞘芯哂形幕黝}的快速全部銷售型商業(yè)(shāngyè)項目開發(fā)(kāifā)目標(biāo)盡可能保證安全快速銷售本項目要盡可能的保證所有物業(yè)全部銷售，但也要根據(jù)地塊適合做什么產(chǎn)品而定，如建議需要持有，需找到持有平衡點及股東接受點開發(fā)商對本項目的目標(biāo)速度全售平衡預(yù)計前期可投入5000萬啟動資金。希望本項目首期產(chǎn)品是最適合市場需求的，能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷售，保證現(xiàn)金流，使企業(yè)快速回款，實現(xiàn)后續(xù)滾動開發(fā)文化本項目雖為商業(yè)項目，但一定要包含文化特質(zhì)，反映出地塊的文化娛樂用地性質(zhì)，也便于與政府溝通風(fēng)險控制下利潤最大化共二百一十六頁本項目(xiàngmù)為臨汾市城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)有一定旅游資源的中等規(guī)模城市綜合體項目(xiàngmù)本體(běntǐ)分析城市經(jīng)濟高速發(fā)展，以二產(chǎn)為主導(dǎo)，在煤礦整合的大背景下，大量資金涌入市場，為房地產(chǎn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)本項目在開發(fā)周期內(nèi)享受不到區(qū)域規(guī)劃利好宏觀研究核心問題：

作為綜合體項目，選擇何種物業(yè)可以保證項目的銷售，各物業(yè)形式的選定和配比是怎么樣的？共二百一十六頁核心問題：

城鄉(xiāng)結(jié)合部，綜合體，如何實現(xiàn)快速(kuàisù)安全銷？

-------綜合體中何種物業(yè)作為核心物業(yè)可以實現(xiàn)快速安全銷售？共二百一十六頁市場(shìchǎng)研究3市場(shìchǎng)。各類物業(yè)市場現(xiàn)狀？選擇最適合本項目發(fā)展的物業(yè)形式寫字樓酒店（公寓）住宅商業(yè)共二百一十六頁寫字樓共二百一十六頁臨汾寫字樓市場正處于起步(qǐbù)階段，分布較為分散，未來隨著政府向開發(fā)區(qū)搬遷，此區(qū)域?qū)⒊蔀閷懽謽禽^為聚集的區(qū)域?qū)懽謽欠植?fēnbù)廣奇財富中心2期在售項目待售項目入住項目長勝寫字樓御景水城寫字樓五洲濱河國際中心濱河灣寫字樓臨汾國貿(mào)中心廣奇財富中心1期天鵝大酒店寫字樓開發(fā)區(qū)板塊汾河板塊城南板塊騰億寫字樓二輕寫字樓市中心板塊臨汾市寫字樓市場現(xiàn)狀臨汾市為典型的能源性城市，2011年第二產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比高達63.1％，主要以能源行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)為主。2011年第三產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比為30.4%，比重較低。臨汾市2011年底大量寫字樓集中放量，其中待售和在售的寫字樓項目共6個。目前城市中已入住的寫字樓為4個。板塊特征市中心板塊：分布稀散且數(shù)量極少，主要以居民樓和賓館改造而成，品質(zhì)極低開發(fā)區(qū)板塊：是目前臨汾市寫字樓相對聚集的區(qū)域，未來依托市政府，將成為臨汾的政務(wù)、商務(wù)中心。汾河板塊：寫字樓項目非常分散，也為住宅項目配套建筑，難以形成商務(wù)聚集效應(yīng)。城南板塊：目前僅有一個項目，售價與住宅持平，且屬于違章建筑，未來狀況不可見。共二百一十六頁目前臨汾市已入住寫字樓多為賓館(bīnguǎn)、住宅改造而成，品質(zhì)感極低，僅有廣奇財富中心1期寫字樓品質(zhì)感較高現(xiàn)狀(xiànzhuàng)分析項目名稱建面(萬方)層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層(平米)層高(米)功能分布電梯智能化入住項目廣奇財富中心1期1.5地上15層，地下1層10002.8（凈高）1層為底商，2-3層為廣奇軒酒樓，4-15層為寫字樓2部日立中央空調(diào)、雙回路供電天鵝大酒店寫字樓32＃地上15層，地下1層，3＃地上21層，地下1層2＃6003＃10002.8（凈高）2#為寫字樓與會議中心，3#銷售給政府內(nèi)部人員，部分居住、部分作為辦公室出租2部三菱中央空調(diào)騰億寫字樓0.8地上9層，地下1層9002.71-2層為騰億電腦城，3-9為寫字樓2部西門子——二輕寫字樓0.23層5002.7賓館改造無——廣奇財富中心1期天鵝大酒店型寫字樓騰億寫字樓二輕寫字樓共二百一十六頁項目名稱建面(萬方)層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層(平米)層高(米)功能分布電梯智能化在售/待售項目廣奇財富中心2期2.92棟，地上22層，地下1層10003.81-3層為商業(yè)，A座4-22層為對外銷售寫字樓，B座為自留寫字樓與酒店式公寓，地下一層為員工餐廳及健身會所5部遠(yuǎn)大中央空調(diào)，雙回路供電長勝寫字樓3.83棟，地上11層，地下2層11503.71-2層為商業(yè)，3-11層為寫字樓——中央空調(diào)臨汾國貿(mào)中心2.82棟，A座地上22層，B座地上17層，地下2層8553.71-3層商業(yè)，3層以上為寫字樓4部5A五洲濱河國際中心2地上19層，地下1層12503.71-3層商業(yè)，頂層陽光咖啡廳4部中央空調(diào)御景水城寫字樓1.6在建2棟，地上15層630——1棟為陽煤集團自用，1棟銷售————在售/待售寫字樓項目多為在建項目，整體感覺比現(xiàn)狀寫字樓有所提高，但是(dànshì)仍然達不到甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)量為13萬平米現(xiàn)狀(xiànzhuàng)分析廣奇財富中心2期臨汾國貿(mào)中心五洲濱河國際中心御景水城寫字樓共二百一十六頁項目名稱銷售方式租金(元/平米·天)入住率均價（元/平米）銷售速度客戶入住項目廣奇財富中心1期整層/分割2.299％當(dāng)時4500——90％以上均為能源相關(guān)行業(yè)，其他為電子、稅務(wù)等天鵝大酒店寫字樓只租不售2.530％————能源行業(yè)為主，辦事處等騰億寫字樓——1.33（大面積租戶可免2月）70％————證券、網(wǎng)絡(luò)、房地產(chǎn)企業(yè)二輕寫字樓————20％————客戶僅有飛鴻旅行社、億嘉辦事處、和諧娉韻文化傳媒有限公司等在售/待售項目廣奇財富中心2期整層/分割————7500預(yù)訂率70％以能源相關(guān)企業(yè)為主，還包括律師、會計、投資公司等長勝寫字樓整層/分割————560050％—臨汾國貿(mào)中心整層/分割————7500預(yù)訂率60％到訪客戶以能源相關(guān)企業(yè)為主五洲濱河國際中心整層/分割————7500預(yù)訂率30％到訪客戶以能源相關(guān)企業(yè)為主，還包括一些廣告公司、地產(chǎn)公司等御景水城寫字樓整層/分割————預(yù)計10000未銷售—目前在售、待售項目租售比較高，但入住率不高，且溢價能力較弱，預(yù)訂(yùdìng)率有限，客戶均以能源相關(guān)行業(yè)為主，購買客戶以自用為主租售情況(qíngkuàng)在售再租商業(yè)舉例：教授花園商業(yè)，目前在售價格為1.2-1.5萬元/平米，租金1元，租售比表現(xiàn)明顯低于寫字樓共二百一十六頁通過估算(ɡūsuàn)現(xiàn)代服務(wù)人員新增面積和現(xiàn)有寫字樓客戶置換需求，到2020年，堯都區(qū)寫字樓辦公面積需求約為50萬平米需求預(yù)測2011年臨汾市對辦公面積需求較大的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員約為15.2萬人2007－2011年現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員平均年增長率為3.8％保守估計，按照3.8％的增長率，到2020年城市(chéngshì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員增長約5.9萬人國家規(guī)定公務(wù)員人均辦公面積為20－24平米中國80％的企業(yè)辦公面積在15平米以下，主要分為5平米以下、5-10平米、10-15平米三檔我們按中等水平計算，故辦公面積取值為10平米到2020年臨汾市新增現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員辦公面積為：5.9萬人×10平米＝59萬平米目前臨汾市堯都區(qū)主要的入住寫字樓辦公面積大約為6萬平米通過客戶訪談有將近50％的客戶有更新升級的需求滿足更新?lián)Q代需求的寫字樓面積大約為3萬平米堯都區(qū)辦公面積需求占全市將近80％的份額，所以未來到2020年堯都區(qū)辦公面積需求量約為50萬平米數(shù)據(jù)來源：臨汾統(tǒng)計年鑒共二百一十六頁寫字樓市場未來供應(yīng)量大，溢價能力弱，客戶(kèhù)較為單一，且隨著煤炭資源整合等因素，僅靠能源相關(guān)企業(yè)無法支持寫字樓市場，銷售風(fēng)險較大現(xiàn)狀(xiànzhuàng)分析項目名稱建面(萬方)均價（元/平米）在售/待售項目廣奇財富中心2期2.97500長勝寫字樓3.85600臨汾國貿(mào)中心2.87500五洲濱河國際中心27500御景水城寫字樓1.6預(yù)計100002011年以來，寫字樓物業(yè)集中放量，未來供應(yīng)在13萬平米以上，供應(yīng)量大臨汾市寫字樓市場處于起步階段，同比目前住宅5000元/平米左右均價，寫字樓物業(yè)溢價能力較弱，投資熱情不高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)臨汾屬于能源型城市，全市生產(chǎn)總值以二產(chǎn)為主，2011年三產(chǎn)比例僅占全市生產(chǎn)總值的30.4％，三產(chǎn)發(fā)展較為滯后政策導(dǎo)向隨著山西煤炭企業(yè)資源整合，相關(guān)企業(yè)數(shù)量隨之大幅減少，能源相關(guān)行業(yè)客戶數(shù)量也隨之減少供應(yīng)量大溢價能力弱三產(chǎn)滯后客戶單一共二百一十六頁根據(jù)目前寫字樓市場的現(xiàn)狀，風(fēng)險大于機會，并結(jié)合本項目的本體條件，所以寫字樓不是(bùshi)本項目核心產(chǎn)品形式的選擇小結(jié)(xiǎojié)1臨汾市寫字樓市場正處于起步階段，分布較為分散，沒有形成集中式的區(qū)域，城南地區(qū)沒有商務(wù)氛圍，寫字樓極為稀少1寫字樓產(chǎn)品力整體水平較低，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，功能組合方面均有較大的提升空間2目前租售比表現(xiàn)較好，優(yōu)于城市中商業(yè)，但入住率不高，在售/待售項目溢價能力較弱，預(yù)訂率有限，并且寫字樓客戶均以能源相關(guān)行業(yè)為主3寫字樓市場未來供應(yīng)量大，且客戶較為單一，且隨著煤炭資源整合等因素，僅靠能源相關(guān)企業(yè)無法支持寫字樓市場機會風(fēng)險共二百一十六頁酒店(jiǔdiàn)和公寓共二百一十六頁臨汾市并非旅游型城市，但3星級以上型酒店眾多，且分布(fēnbù)廣泛，其中5星級酒店包括2家酒店(jiǔdiàn)分布臨汾市酒店市場現(xiàn)狀臨汾市屬于非旅游型城市，旅游業(yè)收入占GDP比重較低，僅為10.9％目前臨汾市3星級（含3星）以上酒店眾多，共27家。其中，城市居民認(rèn)可度較高的酒店為8家目前5星級酒店共2家，分別為正在營業(yè)的金都花園大酒店和今年年底即將開業(yè)的天鵝大酒店金海灣大酒店天鵝大酒店五洲休閑廣場唐堯大酒店五洲大酒店金都花園大酒店思麥爾國際酒店堯都大酒店天鵝大酒店金都花園大酒店共二百一十六頁臨汾市酒店客房數(shù)量較少，入住率較高，客戶以商務(wù)宴請為主，主要(zhǔyào)消費也以餐飲和娛樂為主，客房表現(xiàn)為酒店大型餐飲娛樂業(yè)態(tài)配套現(xiàn)狀(xiànzhuàng)分析項目名稱房間數(shù)標(biāo)間價格入住率餐飲餐飲最低消費其他配套金都花園大酒店325576元/間60％異國風(fēng)味餐廳、金宮中餐廳、金都大廳200元/人室內(nèi)游泳池、桑拿、KTV、健身房、演藝大廳、美容美發(fā)金海灣大酒店100397元/間75％中西餐120元/人洗浴、KTV唐堯大酒店202259元/間70％中西餐，以粵菜為主88元/人洗浴中心、演藝、游泳、健身、桌球、乒乓球、網(wǎng)球、游戲五洲大酒店76239元/間80％提供潮、粵大菜及地方菜系98元/人歌舞廳、KTV、桑拿按摩浴、沖浪浴、美容美發(fā)室五洲休閑廣場81270元/間80％提供中西餐90元/人SPA、卡拉OK廳、桑拿按摩、棋牌麻將思麥爾國際酒店169339元/間75％32個豪華宴會包間，設(shè)有500平米的大型宴會廳90元/人羅馬假日水療會所，書吧、、洗衣房、健身房、大型演義廳、棋牌室、美容室、兒童樂園堯都大酒店75188元/間70％堯都生態(tài)園，中餐70元/人會議室、洗浴等臨汾是酒店消費以內(nèi)生型市場為主，其中酒店收入中以餐飲占比最高，占比達到53.5％酒店中客房入住率較高，平均達到75％左右3星級以上酒店中配套功能齊全，均帶有大量娛樂休閑設(shè)施共二百一十六頁酒店的經(jīng)營模式眾多，對于開發(fā)商來說，每種經(jīng)營模式都存在一定障礙，那么如果建造酒店的話就要考慮退出(tuìchū)機制經(jīng)營(jīngyíng)模式介紹優(yōu)點缺點模式一酒店由投資者管理經(jīng)營，但通過加入一家或幾家酒店聯(lián)盟獲得營銷和預(yù)訂方面的支持加入飯店聯(lián)盟所支付的費用要遠(yuǎn)小于加入某個特許經(jīng)營聯(lián)號系統(tǒng)飯店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當(dāng)?shù)莫毩⑿杂捎诓皇侨娴臓I銷支持，所以需要酒店自身有好的管理團隊自身營銷能力的強弱和品牌知名度的高低成為酒店店成功與否的關(guān)鍵模式二投資者選擇由獨立的酒店管理公司或聯(lián)號管理公司管理飯店適用于沒有經(jīng)驗的酒店投資者利于酒店在更大范圍內(nèi)的營銷吸引更多的客源管理權(quán)讓渡給酒店管理公司，管理控制能力降低管理費用和人員開支費用高昂模式三對于有一定酒店管理經(jīng)驗的投資者，可成為某一個酒店聯(lián)號的特許經(jīng)營受許方利用加盟品牌提升自身影響力和銷售能力投資者仍嚴(yán)格控制著酒店的管理權(quán)需要酒店投資者有較高的管理經(jīng)驗酒店投資者的對客服務(wù)也需要有很高的水平模式四酒店投資者不同任何外部公司產(chǎn)生關(guān)系，自己經(jīng)營、管理酒店運營對酒店的所有權(quán)、管理權(quán)、營銷權(quán)完全掌控投資者可以得到酒店經(jīng)營產(chǎn)生的所有利潤投資者需要有極高的酒店管理經(jīng)驗（完善的管理團隊、知名度較高的品牌形象和完善的營銷渠道）無法獲得網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營實現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟模式五選擇帶資管理合同，酒店管理公司參股酒店，成為聯(lián)合投資者酒店與管理公司捆綁，防止管理公司做出不利于業(yè)主的決策管理公司對酒店戰(zhàn)略計劃制定起關(guān)鍵作用，減少決策失誤帶來的損失對投資者對酒店的管理權(quán)有所削弱需要投資者有一定的管理經(jīng)驗，以便和管理公司共同把控酒店經(jīng)營模式六通過某種一攬子協(xié)議，或者在和某酒店聯(lián)號簽訂管理合同的同時又和此酒店聯(lián)號簽訂特許經(jīng)營協(xié)議在提供管理的同時，又可以提供品牌特許經(jīng)營服務(wù)需要投資者對酒店經(jīng)營管理有一定的經(jīng)驗，能夠把控好酒店的經(jīng)營管理酒店經(jīng)營較為復(fù)雜，開發(fā)商之前沒有經(jīng)營酒店的經(jīng)驗，難度較大。所以，要考慮合適的退出機制，將酒店消化，才可與開發(fā)目標(biāo)相匹配共二百一十六頁三種退出機制比較(bǐjiào)，酒店式公寓的開發(fā)模式和管理難度最低，與本項目較為契合酒店退出(tuìchū)機制介紹經(jīng)營模式與本項目適用性整體出售將酒店整體銷售給投資者或使用者快速變現(xiàn)后續(xù)無管理和經(jīng)營壓力體量過于龐大，尋找客戶難度較大如果賣給知名酒店公司，本項目地塊區(qū)位不符合選址要求產(chǎn)權(quán)式酒店以酒店的房間為單位，開發(fā)商將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)（擁有產(chǎn)權(quán)證）分別出售給投資者，投資者一般都將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，以獲取年度客房經(jīng)營利潤，同時投資者享有酒店管理公司贈送的一定時限的免費入住權(quán)后續(xù)需要對酒店進行統(tǒng)一管理對產(chǎn)權(quán)式酒店進行出租，可用做居住、辦公、酒店等，并將出租收益按比例返還給投資者酒店分割銷售，擁有獨立產(chǎn)權(quán)，銷售周期較長可以實現(xiàn)全部銷售的開發(fā)目標(biāo)對開發(fā)商有較高的酒店管理要求，后續(xù)出租經(jīng)營均有開發(fā)商完成，難度較大本項目所在區(qū)位無辦公氛圍、旅游資源較為薄弱，出租難度較大酒店式公寓既吸收了星級酒店較好的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅、寫字樓的某些特點；既可居住，又可辦公的綜合性很強的物業(yè)將酒店房間以住宅的形式出售，并配以精裝修為住房提供酒店式的生活環(huán)境和物業(yè)管理以住宅的形式銷售，銷售周期較長可以實現(xiàn)全部銷售的開發(fā)目標(biāo)對開發(fā)商有較高的物業(yè)管理要求

問題：目前臨汾市場上是否存在公寓類產(chǎn)品的市場機會？臨汾市客戶對公寓類產(chǎn)品是否存在認(rèn)知？共二百一十六頁臨汾酒店(jiǔdiàn)式公寓及產(chǎn)權(quán)式酒店(jiǔdiàn)數(shù)量均較為稀少，無在售項目，且客戶對兩者接受度不足，曾售項目普遍銷售狀況不佳公寓(gōngyù)產(chǎn)品分布分布特征：市場僅有的3個公寓項目均分布在東城片區(qū)。產(chǎn)品類型：公寓產(chǎn)品均為高層，其中盛世華庭為精裝修酒店式公寓、恒安新東城普通公寓、上東世紀(jì)為產(chǎn)權(quán)式酒店，以公寓形式銷售；價格水平：預(yù)售均價9000元－1.2萬/平米；戶型面積：以50-70平米小戶型為主，有部分120平米產(chǎn)品；銷售速度：公寓產(chǎn)品市場認(rèn)可度低，預(yù)訂率低；公寓客戶：恒安新東城入駐公寓大部分為自住客戶，投資客較少。盛世華庭·福苑國際公寓恒安新東城鼓樓大街解放路解放東路上東世紀(jì)東外環(huán)訪談紀(jì)要我在臨汾是有投資的，主要是商鋪，現(xiàn)在有幾個公寓的項目，但是我對酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店沒有什么了解，不知道他們的區(qū)別是什么，所以沒有買，大部分投資的人跟我一樣。臨汾這種東西還是太少了，老百姓又沒什么認(rèn)知，我覺得公寓產(chǎn)品短時間內(nèi)應(yīng)該不會有什么市場——孫先生共二百一十六頁公寓產(chǎn)品(chǎnpǐn)特征市場公寓項目定價普遍(pǔbiàn)較高，9000－1.2萬的價格遠(yuǎn)高于住宅，客戶認(rèn)知度低，處于有價無市的狀態(tài)公寓項目恒安新東城上東世紀(jì)盛世華庭·福苑國際公寓規(guī)模2棟公寓，B座3－22層，2梯11戶，209戶20層高層（1-4為商場，5層為餐廳，6-12層為酒店式公寓，13-20層為寫字樓）建面共4.2萬平米，住宅1棟，公寓1棟，15層，3梯20戶，共300戶產(chǎn)品形式高層高層高層價格約2500－3000元/平米9000元/平米1.2萬/平米客戶特征以住宅自住客戶為主，小酒店購買部分市場認(rèn)知度低以住宅自住客戶為主戶型面積50－60平米；120平米50－60平米以50-60平米為主力，少量120平米大戶型二居銷售狀況銷售不佳，內(nèi)部認(rèn)購部分未開始銷售，預(yù)訂率低未開始銷售，預(yù)計10月開盤，預(yù)訂率低，住宅已售完恒安新東城上東世紀(jì)盛世華庭共二百一十六頁酒店式公寓市場認(rèn)知度低，有價無市，不建議作為主營業(yè)態(tài)，可考慮作為補充物業(yè)(wùyè)銷售小結(jié)(xiǎojié)1臨汾市并非旅游型城市，但3星級以上酒店眾多，且分布極為廣泛2酒店消費以內(nèi)生市場為主，3星級以上酒店餐飲、娛樂休閑配套設(shè)施齊全，收入以餐飲為主，客房表現(xiàn)大型高檔餐飲娛樂配套3本項目周邊有一定的旅游文化資源，有建造酒店的可能，但考慮到酒店經(jīng)營難度較大，所以可將酒店以酒店式公寓的形式進行銷售4酒店式公寓對后續(xù)物業(yè)管理要求較高5公寓類產(chǎn)品在臨汾的市場認(rèn)知度極低，公寓客戶普遍以自住客戶為主，競爭力低于住宅，以公寓產(chǎn)品作為主要物業(yè)形式銷售風(fēng)險較高，因此本項目不建議以公寓類產(chǎn)品作為主營物業(yè)，可作為補充加以考慮共二百一十六頁住宅(zhùzhái)共二百一十六頁住宅產(chǎn)品(chǎnpǐn)分布結(jié)合臨汾市各區(qū)域特征和樓盤分布情況，可將臨汾市住宅樓盤分為(fēnwéi)三大板塊：即東城板塊、西城板塊、南城板塊。濱河灣城市花園金域王府御景水城恒大華府教授花苑西城板塊南城板塊在售項目待售項目恒安新東城東方亞特蘭東城板塊玉秀灣區(qū)域特征：城市高端板塊，產(chǎn)品以高層為主，產(chǎn)品力水平全市最高。產(chǎn)品形式：以高層為主客戶特征：全市高端、頂級客戶。權(quán)力公務(wù)員，企業(yè)老總，煤炭相關(guān)行業(yè)負(fù)責(zé)人等。平臺價格：均價5000－6000以上區(qū)域特征：城市新興板塊，供應(yīng)項目較少，水平參差不齊，一線開發(fā)商的進駐帶動區(qū)域住宅開發(fā)。產(chǎn)品形式：以高層為主客戶特征：地緣高收入客戶以及下縣煤炭相關(guān)客戶為主。平臺價格：均價4000－5500元區(qū)域特征：05年開始新興板塊，隨堯都區(qū)政府的搬遷開始大量開發(fā)。產(chǎn)品形式：以高層為主客戶特征：地緣性客戶為主，公務(wù)員等高收入行業(yè)、私營業(yè)主、小生意人等平臺價格：均價4000－5000元共二百一十六頁西城板塊(bǎnkuài)城市高端板塊，產(chǎn)品以高層為主，均價5000－6000以上，產(chǎn)品力水平全市最高。。以高層為主。全市高端、頂級客戶。權(quán)力公務(wù)員，企業(yè)老總，煤炭相關(guān)行業(yè)負(fù)責(zé)人等。均價：5000－6000以上去化量：5萬/年左右客戶特征銷售情況區(qū)域特征產(chǎn)品形式典型樓盤濱河灣城市花園玉秀灣金域王府規(guī)?？偨?8萬平米，容積率2.2，綠化率45%占地11.5萬平米，建面35萬平米，1期建面13萬平米項目占地21萬平方米，總建46萬平方米產(chǎn)品形式高層15層小高層，25、26層高層由180套別墅及9幢32層高層組成價格均價5600元/平米項目均價預(yù)計5600元/平米，可按揭，首付50%未定客戶特征客戶均為多次置業(yè)，以自主為主，行業(yè)中煤炭和政府人員為主，年齡主要集中于40-50歲，周邊縣城客戶較多大部分為市區(qū)客戶，主要來自城西區(qū)域，其中以小型私營企業(yè)主為主戶型面積157平米三室二廳一衛(wèi)，占10%176-177平米三室二廳二衛(wèi)，占44%210-237平米四室二廳四衛(wèi)，占25%270-290平米五室二廳四衛(wèi)，占15%復(fù)式215-474平米占比，占6%96-98平米二居，占25%110-125平米三居，占33%140-160平米三居，占32%260平米四居，占9%474平米復(fù)式，占1%（僅6套）雙拼：20套，3+1層，地下室層高4米，院子200平米，面積500-600；占比11%聯(lián)排：160套，3+1層，地下室層高4米，院子200平米，6、7聯(lián)，200-300平米，占比89%高層：32層，面積未定銷售狀況2008年開盤，中間停售一年，月均去化速度20套左右，目前主要剩余3#和5#的觀河戶型目前處在蓄客階段，5月18日開始進行排號，排號量在260左右，其中110-125平米排號最多，復(fù)式戶型通過開發(fā)商內(nèi)部消化價格未定，10月售樓處開放，預(yù)計2014年入住，存量供應(yīng)3.1萬平米項目未銷售，存量為35萬平米項目未銷售，存量46萬平米城市高端板塊，產(chǎn)品(chǎnpǐn)以高層為主，均價5000－6000以上，產(chǎn)品力水平全市最高共二百一十六頁東城板塊(bǎnkuài)05年開始新興板塊，隨堯都區(qū)政府的搬遷開始大量開發(fā)。。以高層為主。地緣性客戶為主，公務(wù)員等高收入行業(yè)、私營業(yè)主、小生意人等。均價：4000－5000元去化量：6.5萬平米/年客戶特征銷售情況區(qū)域特征產(chǎn)品形式典型樓盤東方亞特蘭恒安新東城規(guī)模占地9.3萬平米，建面29萬平米占地6.7萬平米，建面27萬平米，容積率2.8，綠化率38%產(chǎn)品形式11層小高層，18層高層，31米樓間距26、27層高層價格成交價格4200-4800元/平米5000元/平米客戶特征以東城周邊地緣客戶為主占90%，城東認(rèn)為城西地勢低以改善型客戶為主戶型面積一期和二期為90-200平米兩居至四居戶型三期以125、155平米三居為主力戶型86平米二居，126平米三居，140平米三居銷售狀況2008年10月開盤，1期已售罄。2期目前剩余40套左右197-200平米大戶型，3期為項目尾盤，開發(fā)銷售速度放緩，2011年前半年開始認(rèn)購，有150組客戶排號認(rèn)購，20-30組客戶付款。4期共16棟樓，1-10棟政府團購，11-16棟已經(jīng)銷售90%存量供應(yīng)僅剩4棟及40套左右大戶型，共5.44萬平米當(dāng)前期2.1萬平米左右05年開始新興板塊，隨堯都區(qū)政府的搬遷(bānqiān)開始增大開發(fā)。量，均價4000-5000元，單盤年去化約6.5萬平米共二百一十六頁南城板塊(bǎnkuài)城市新興板塊，供應(yīng)項目較少，水平參差不齊，一線開發(fā)商的進駐帶動區(qū)域住宅開發(fā)。。高層為主，品牌開發(fā)商項目主導(dǎo)區(qū)域開發(fā)，但項目數(shù)量較少，產(chǎn)品品質(zhì)較高。地緣高收入客戶以及下縣煤炭相關(guān)客戶為主。均價：4000－5500元去化量：5萬平米/年?？蛻籼卣麂N售情況區(qū)域特征產(chǎn)品形式典型樓盤恒大華府御景水城教授花苑規(guī)?？偨?3萬平米，容積率2.5，綠化率38%占地33.3萬平米，建面100萬平米，目前最大的住宅項目占地16萬平米，建面25萬平米，容積率1.6，綠化率40%產(chǎn)品形式高層18-21層高層6層多層，11層小高層價格均價6000，毛坯成交價4900一期均價4900元/平米3900元/平米客戶特征臨汾本地客戶，職業(yè)多為煤老板和政府企事業(yè)官員臨汾本地客戶，以私營業(yè)主、醫(yī)生、教師等高收入人群為主。改善型客戶，以自住為主（大戶人家、小資）以地緣性客戶為主，也有大量市區(qū)客戶驅(qū)車前來戶型面積90-95平米兩室兩廳一衛(wèi)109平米三室兩廳一衛(wèi)125-145平米三室兩廳二位165、215（主力）平米四室兩廳兩衛(wèi)4－6＃均為130-150平米三居，2T2戶1－3＃（東西向）為90-110平米二居，163平米三居、260平米四居(切為170+90)，2T4120-134平米三居,157平米四居銷售狀況2012年6月開盤，其中有3棟為團購，開盤一個月去化50套左右二期預(yù)計2012年9月開盤2010年10月開盤，月去化30套左右，目前所剩的為1-3#163平米以上大戶型2009年開盤目前剩余的都是三居和四居的大戶型，建面為133.43－157平米，臨街店鋪已全部售罄。存量供應(yīng)共20萬左右共77萬平米共2.3萬平米城市新興板塊，供應(yīng)項目較少，水平參差不齊，一線(yīxiàn)開發(fā)商的進駐帶動區(qū)域住宅開發(fā)。共二百一十六頁住宅(zhùzhái)市場08－10年，臨汾市場商品房平均成交面積(miànjī)在60－63萬平米之間，出現(xiàn)負(fù)增長，直至2011年商品住宅市場回暖，銷售面積突破100萬平米，增長率達67％銷售面積竣工面積新開工面積05－07年，臨汾新開工面積一直處于45－50萬平米左右水平08年－09年煤炭整合后，熱錢流入房地產(chǎn)，造成新開工面積激增至120萬以上2010－11年，新開工量穩(wěn)定在110－130萬平米，與當(dāng)年消化量基本維持平衡05－09年，臨汾竣工面積一直處于穩(wěn)定的30－40萬平米，供需平衡狀態(tài)由于08－09年的大量新開工面積，造成10年竣工面積大幅度增長，超過百萬平米2011年竣工量91.5萬平米，小于消化量100萬平米臨汾商品房市場處于供需平衡狀態(tài)，新開工、年竣工及消化量基本維持在相似水平，住宅市場發(fā)展健康，商品房銷售風(fēng)險小數(shù)據(jù)來源：2006－2011年臨汾年鑒共二百一十六頁小結(jié)(xiǎojié)住宅類產(chǎn)品風(fēng)險較低，銷售速度快，但由于本項目為商業(yè)用地，且土地成本較高，住宅產(chǎn)品難以作為(zuòwéi)主要物業(yè)形式，可考慮作為(zuòwéi)降低風(fēng)險的現(xiàn)金流產(chǎn)品，少量存在目前臨汾市住宅市場主要氛圍三大板塊，城西板塊價值最高，本項目所處南城板塊，客戶認(rèn)知度相對較弱，住宅類項目開發(fā)較少住宅客戶以改善升級型自住客戶為主，剛性需求客戶消化較快全市住宅價格在4000－6000元/平米，月均去化在30－50套，單盤年去化量在4.5－6.5萬平米，熱銷戶型90－100平米兩居及120－130平米三居123高端及頂級客戶置業(yè)外溢，低密度市場不樂觀，低密產(chǎn)品溢價能力差4臨汾現(xiàn)狀客戶以自住改善類需求為主，需求以高層為主，且需求穩(wěn)定。存在頂級物業(yè)形式改善型客戶外溢現(xiàn)象，低密市場不樂觀5共二百一十六頁在售商業(yè)(shāngyè)共二百一十六頁在售商業(yè)(shāngyè)威斯汀公館(gōngguǎn)天璽國際鼓樓大街解放路解放東路上東世紀(jì)東外環(huán)濱河灣城市花園分布特征：與住宅分布板塊類似，分為東城、西城、南城三部分。產(chǎn)品類型：商業(yè)供應(yīng)以住宅商業(yè)配套為主，主要產(chǎn)品形式為街鋪及底商，新時代廣場、錦悅城為純商業(yè)項目；價格水平：臨街商鋪均價2-2.5萬元/平米，集中商業(yè)街鋪均價1.5-1.7萬，內(nèi)鋪均價6000-9000元；戶型面積：街鋪面積以50－60平米為主，少量200－500平米，內(nèi)鋪面積為15－30平米；銷售速度：單盤年去化量約4－5萬平米；商業(yè)客戶：投資客戶為主，投資熱情較高錦悅城御景水城東方亞特蘭教授花苑新時代廣場住宅配套純商業(yè)臨汾市場在售商業(yè)以住宅底商為主，存在少量的商業(yè)街和專業(yè)市場銷售。商鋪價格為同區(qū)位住宅的4倍-5倍，單盤年去化量約4－5萬平米，消化速度與住宅相當(dāng)玉秀灣向陽路共二百一十六頁商業(yè)類型項目名稱建筑面積現(xiàn)狀供應(yīng)住宅配套商業(yè)天璽國際12萬平米濱河灣底商2000平米購物中心20000平米（上方寫字樓）東方亞特蘭4萬平米御景水城11.2萬平米威斯汀公館600平米玉秀灣一期1萬，二期4萬教授花苑8000平米上東世紀(jì)2.4萬平米集中商業(yè)錦悅城15萬新時代廣場13萬深國投項目3.6萬平米潛在供應(yīng)生龍國際商貿(mào)城20萬平米紅星美凱龍西關(guān)項目15萬平米高鐵商業(yè)約12萬平米郭村新百匯約10萬平米芭蕾雨outlets約45萬平米總供應(yīng)量存量供應(yīng)53.4萬平米，潛在供應(yīng)量約145萬平米在售商業(yè)(shāngyè)產(chǎn)品類型：商業(yè)供應(yīng)以住宅商業(yè)配套為主，主要產(chǎn)品形式為街鋪及底商，新時代廣場、錦悅城及深國投項目為純商業(yè)項目，未來集中商業(yè)供應(yīng)較多；商業(yè)供應(yīng)量：存量供應(yīng)面積(miànjī)53.4萬平米；潛在供應(yīng)量約145萬平米。供求關(guān)系：市區(qū)人口約90萬，以人均1㎡商業(yè)占有面積計算，城市商業(yè)容量為90萬平米，商業(yè)供應(yīng)量較大。臨汾市場存量商業(yè)面積53.4萬平米，未來供應(yīng)超過百萬平米，商業(yè)供應(yīng)量較大共二百一十六頁商業(yè)類型項目名稱鋪位面積主力面積單價主力總價剩余量/銷售速度住宅配套商業(yè)天璽國際56-291平方米

1.5萬-3.5萬112萬－濱河灣100平米100平米底商：2萬購物中心：7000-8000元200萬2萬平米（底商已售完）東方亞特蘭254－1000平米254平米1期：1萬2期：2.3萬一期：254萬3萬平米御景水城120平米120平米1層3萬；2層2萬；均價2.5萬300萬－威斯汀公館60平米60平米未定－待售玉秀灣未定未定2萬－4萬平米教授花苑200-500平米200平米（3層，地下1層）1.5萬（2009年售價6900）300萬（歷史主力價138萬）已售完上東世紀(jì)15－200平米20平米1萬20萬2.4萬純商業(yè)錦悅城內(nèi)鋪：20-30平米街鋪：100－150平米內(nèi)鋪：20街鋪：100內(nèi)鋪：6000-9000街鋪：1.1萬－1.7萬內(nèi)鋪12萬；街鋪150萬5.8萬，年去化量4萬平米新時代廣場200-300平米2002.5萬（付58％總價，開發(fā)商經(jīng)營3年無租金）

290萬－去化速度單盤年去化量最大4－5萬平米在售商業(yè)(shāngyè)臨街商鋪均價2-2.5萬元/平米(pínɡm(xù)ǐ)，地塊周邊集中商業(yè)外街均價1.5-1.7萬，內(nèi)鋪均價6000-9000元，商業(yè)溢價能力較強，單盤最高年去化4-5萬平米，消化速度與住宅相當(dāng)共二百一十六頁投資客投資熱情極高，數(shù)量充足，表現(xiàn)較初級。大部分商業(yè)(shāngyè)在無后續(xù)經(jīng)營信號的情況下銷售狀況良好煤礦整合熱錢流入市場及投資渠道較少等原因?qū)е率袌鐾顿Y者熱情極高；商業(yè)投資者表現(xiàn)為“全民投資”，客戶(kèhù)普遍觀念為家有千金不如一鋪在手，客源表現(xiàn)充足；集中商業(yè)客戶以投資客為主，僅包裝概念就開始銷售，后續(xù)經(jīng)營狀況不明，大部分銷售火爆；錦悅城：五證不全，至今未取得預(yù)售證，后期返租及經(jīng)營情況均未定，但銷售情況火爆，曾一度售罄，目前已去化60%；新時代廣場：土地有問題，且頻繁變換股東，銷售狀況不佳。在售商業(yè)訪談人員：秦女士女45歲左右機關(guān)職員訪談紀(jì)要：現(xiàn)在錢不值錢，放在手里也是貶值，不如買個鋪子，錦悅城的廣告打的挺多的，身邊不少朋友都買了，才不到20萬一個，挺值，我們也不經(jīng)營，未來估計出租吧，具體情況再說，也就是個保值，將來反正會漲價的。投資熱情高，客源充足

商業(yè)銷售以投資為主共二百一十六頁錦悅城成功銷售得益于低總價區(qū)間捕捉初級投資客戶(kèhù)，主力店百匯搬遷消息作為驅(qū)動引擎及業(yè)態(tài)概念包裝錦悅城銷售成功的關(guān)鍵要素(yàosù)：低總價區(qū)間、主力店消息釋放、規(guī)劃業(yè)態(tài)包裝在售商業(yè)錦悅城銷售關(guān)鍵因素總價控制街鋪：100-150平米/間，總價110萬－255萬內(nèi)鋪：20-30平米/間，總價，12－27萬主力店利好消息大力宣傳百匯、明金搬遷消息業(yè)態(tài)包裝時尚服裝城、鞋帽箱包皮具城、針紡城、運動休閑城、小商品城5大業(yè)態(tài)的集中商城街鋪：品牌街、旅游工藝街、婚紗攝影街、廣告設(shè)計印刷紙品街、山西特產(chǎn)街、中高檔風(fēng)味餐廳街、全國特色小吃街、中西快餐酒吧街、娛樂休閑街、茶藝茶樓街、配套服務(wù)街（11條沿街商業(yè)）共二百一十六頁價格與速度：在售商業(yè)以住宅(zhùzhái)配套為主，其中街鋪均價2-2.5萬/平米，溢價能為為同等住宅的4倍-5倍，商鋪去化速度4-5萬平米/年，與住宅速度相當(dāng)熱錢較多造成投資者熱情極高，目前在售商鋪包裝概念即獲得熱銷，但隨供應(yīng)量增加銷售難度會逐漸(zhújiàn)增大，對本項目而言機會和風(fēng)險并存結(jié)合本體：本項目屬性為商業(yè)，由于臨汾市場商業(yè)具有溢價高、速度快的特征，且城市對商鋪投資熱情極高，因此商業(yè)作為為本項目首先考慮的物業(yè)形式可能性較高市場投資：由于煤炭行業(yè)整合，大量熱錢流入市場，城市投資熱情極高，商業(yè)的投資需求異常旺盛123小結(jié)共二百一十六頁物業(yè)形式(xíngshì)對比應(yīng)該選擇何種物業(yè)作為本項目(xiàngmù)的主要物業(yè)形式呢？通過物業(yè)形式的價格、銷售速度等指標(biāo)對比，找出本項目的主要物業(yè)形勢共二百一十六頁指標(biāo)住宅公寓寫字樓商業(yè)酒店區(qū)位無區(qū)位要求，分布較廣，適合本地塊城鄉(xiāng)結(jié)合部條件量少，分布在東城片區(qū)政府周邊，目前主要分布在中心市區(qū)，未來在北城形成CBD以市區(qū)內(nèi)為主，本項目屬新興區(qū)，需培養(yǎng)商業(yè)氛圍分布范圍較廣交通對交通要求相對較低，符合本地塊條件交通要求，低，較符合本地塊條件交通要求高，臨主要干道，本項目僅一條道路通暢本項目交通通達性尚可交通要求較高資源無要求無要求集中于政務(wù)資源較豐富區(qū)域，政府周邊，本項目周邊無此類資源，無產(chǎn)業(yè)對人流量要求高無要求投資意愿客戶以自住為主，需求較高，投資意愿尚可客戶無認(rèn)知，對產(chǎn)品認(rèn)可度低，無投資意象能源及傳媒等行業(yè)為主，投資客較少投資客投資意愿較高投資意愿不明顯本項目匹配度區(qū)位和交通條件以及投資(tóuzī)者意愿來看，住宅與本項目條件匹配度較高，商業(yè)的投資(tóuzī)意愿最強烈物業(yè)(wùyè)形式共二百一十六頁綜合衡量幾類物業(yè)形式，選擇商業(yè)作為(zuòwéi)本項目的主要物業(yè)形式指標(biāo)住宅公寓寫字樓商業(yè)酒店價格4000-6000元/平方米9000－12000元/平米7000－8000元/平米臨街商鋪2-2.5萬元/平米，集中商業(yè)街鋪1.5-1.7萬，內(nèi)鋪均價6000-9000元－銷售速度（月均消化）30-50套/月單盤去化量約4－6萬平/年預(yù)訂率極低，無可見銷售速度單盤去化量5000平米/年單盤去化量4萬平米/年－銷售速度－主流產(chǎn)品90－120平米2居－3居50-60平米1居為主，少量120平米面積劃分大部分為150-300平米，整層面積從630－1250平米街鋪面積以50－60平米為主，少量200－500平米，內(nèi)鋪面積為15－30平米；－客戶支撐以本地改善升級型客戶為主，剛性需求戶型消化較快市場認(rèn)可度低，以類住宅自住客戶為主，投資客戶少80％以上的客戶為煤焦化、傳媒、證券投資企業(yè)客戶為主，少量投資客戶；90%以上為本地投資客戶；三星級以上酒店27家，其中五星級2家，酒店需持有，銷售較為困難市場風(fēng)險建議排序機會：商業(yè)>住宅>寫字樓>酒店（公寓）物業(yè)(wùyè)形式共二百一十六頁58以商業(yè)為主要(zhǔyào)物業(yè)形式主要物業(yè)形式(xíngshì)價值及利潤貢獻產(chǎn)品功能功能補充產(chǎn)品

平衡風(fēng)險產(chǎn)品功能補充產(chǎn)品

【公建形象住宅類物業(yè)】滿足回現(xiàn)要求、降低風(fēng)險、補充容積率酒店住宅寫字樓商業(yè)公寓共二百一十六頁14萬的建面是不是全部都要做商業(yè)？是不是要增加一點其他物業(yè)？區(qū)域內(nèi)能支撐多大體(dàtǐ)量的商業(yè)？哪種方式風(fēng)險最小利潤最大？商業(yè)(shāngyè)面積確定坪效法確定商業(yè)面積控規(guī)測算確定商業(yè)面積共二百一十六頁計算(jìsuàn)過程1坪效法(xiàofǎ)2011年堯都區(qū)城區(qū)社會消費品零售總額為933049萬元商家內(nèi)秀坊城市森林品牌女裝平均經(jīng)營面積16平米200平米60平米——年流水7.5萬元100萬元50萬元——坪效年/平米4688元10000元8333元7673元核心商圈商家保本坪效為7673元/平米·年本項目周邊商家保本坪效為1792元/平米·年商家天賜福超市姑射村平均經(jīng)營面積200平米300平米——年流水70萬元65萬元——坪效年/平米3500元2166元2833元2011年堯都區(qū)市區(qū)商業(yè)面積為61.3萬平米，其中不包括專業(yè)市場、菜市場等2011年核心商圈消費品零售總額=核心商圈商業(yè)面積×核心商圈坪效=61.3萬平米×7673元/平米·年=470354.9萬元2011年堯都區(qū)核心商圈零售總額占城區(qū)的50.4%2007-2011年堯都區(qū)消費品零售總額復(fù)合增長率為19.6%本項目預(yù)計2013年入市，預(yù)計此時市區(qū)零售總額為933049×（1+19.6%）2=1334648.2萬元

預(yù)計2013年，核心商圈零售總額為1334648.2×50.4%=667324.1萬元數(shù)據(jù)來源：臨汾統(tǒng)計年鑒共二百一十六頁坪效法判斷(pànduàn)，本項目商業(yè)體量的合理范圍為7-19萬平米1坪效法(xiàofǎ)預(yù)計2013年本項目周邊入市項目在售項目有項目名稱商業(yè)面積錦悅城15萬平米紫旌項目15萬平米郭村項目10萬平米本項目商業(yè)體量應(yīng)扣除以上2013年在售項目面積樂觀估計，本項目商業(yè)體量為18.9萬平米保守估計，本項目商業(yè)體量為7.1萬平米根據(jù)人流量統(tǒng)計，本項目周邊人數(shù)是核心商圈人流量的25%，故本項目周邊2013年零售總額為166831萬元所以，到2013年本項目區(qū)域樂觀估計，商業(yè)面積應(yīng)為166831÷2833=58.9萬平米保守估計，本項目周邊人流量為核心商圈的20%，故本項目周邊2013年零售總額為133464.8萬元所以，到2013年本項目區(qū)域，商業(yè)面積應(yīng)為133464.8÷2833=47.1萬平米區(qū)域總商業(yè)體量在47－59萬平米共二百一十六頁由于本項目(xiàngmù)地塊有35%-40%建筑密度控制規(guī)范

測算在控規(guī)下的利潤給出最佳建議共二百一十六頁商業(yè)價值隨著樓層向上或者向下的增加而衰減，且彈性(tánxìng)幅度大，本案街鋪樓層數(shù)將不超過三層測算(cèsuàn)原則目前臨汾市在售街鋪大部分均為2層，且全部采用一拖二的方式銷售，目前只有東方亞特蘭和教授花苑存在3層臨街商鋪。其中東方亞特蘭一、二層整體銷售，均價2.3萬元/平米，三層只租不售，租金為1元/平米·天，按市場平均投資回報率3％計算，3層售價為1.2萬元/平米。教授花苑三層整體出售，均價1.5萬元/平米隨著樓層的增加，商業(yè)價值隨之衰減，銷售壓力也隨之增大。當(dāng)商業(yè)超過三樓后，利潤大幅度降低，銷售壓力隨之增加，因此建議商業(yè)以三樓為限。本項目街鋪層數(shù)最多不得超過3層樓層成熟商業(yè)價格衰減度東方亞特蘭萬國家私廣場新居源家具本案預(yù)計價格衰減度價格(萬元)價格衰減度租金（元）價格衰減度租金(元)價格衰減度價格(萬元)-1F0.5——贈送————————————1F112.3121211.52F0.60.91.80.91.83F0.50.521.20.651.30.651.30.50.754F0.4————————0.51————5F0.35————————————————共二百一十六頁15號地塊為外街按3層計算(jìsuàn)，14號地塊為內(nèi)街按2層計算，并配以主力店，商業(yè)總建面為9.64萬平米，所得凈利潤為5.83億元經(jīng)濟(jīngjì)測算方案一：純商業(yè)測算標(biāo)準(zhǔn)：取地成本：100萬/畝總可建筑用地面積（平米）：8.9萬15號地塊建筑密度40％，按3層計算建筑面積為3.24萬平米14號地塊建筑密度35％，按2層計算建筑面積為4.34萬平米商鋪售價：一二層為15000元/平米，三層為7500元/平米增長率：按每年5%自然增長實現(xiàn)利潤：58292.92萬元1租售收入110968.002開發(fā)成本38471.183銷售稅金及附加10042.604利潤總額62454.225所得稅4161.306凈利潤58292.92序號項目名稱計算程式面積（平米）單價(元/㎡)金額(萬元）一土地成本1.1~1.3100000.001518.1115090.001.1土地成本

100000.00

15000.001.2土地使用稅

100000.003.0090.00二前期工程費2.1~2.499400.00241.032395.872.1設(shè)計費

99400.0030.00298.202.2勘探

100000.005.0050.002.3三通一平

99400.004.0039.762.4臨時設(shè)施費

99400.000.505.002.5行政事業(yè)性收費

99400.00200.001988.002.6前期其它費用

99400.001.5014.91三建筑安裝工程費3.1~3.399400.001370.1213619.003.11-2層商業(yè)街

65000.001400.009100.003.23層商業(yè)街

31400.001400.004396.003.3下沉式廣場

3000.00410.00123.00四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

99400.00200.001988.00五公共配套建設(shè)費5.199400.002.0019.885.1其他公共配套

99400.002.0019.88六開發(fā)間接費

99400.0020.00198.80七園林景觀

30000.0080.00240.00八管理費用

99400.00101.261006.55九