【綠地房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及控制探究11000字（論文）】

綠地房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及控制研究目錄TOC\o"1-2"\h\u3627綠地房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及控制研究 118591一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)理論概述 227498（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念 230788（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理控制的理論基礎(chǔ) 328406二、綠地集團(tuán)的現(xiàn)狀分析 431824（一）綠地集團(tuán)的基本情況介紹 425702數(shù)據(jù)來源：綠地集團(tuán)年報(bào) 53683三、綠地集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 529081（一）籌資風(fēng)險(xiǎn) 519619數(shù)據(jù)來源：綠地控股數(shù)據(jù)庫 929939（二）營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn) 1014696（三）現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn) 1414029四、綠地房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施 155505（一）加強(qiáng)綠地房地產(chǎn)公司籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制 153882（二）加強(qiáng)綠地房地產(chǎn)公司營運(yùn)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制 1620883（三）加強(qiáng)綠地房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)的控制措施 1727168五、結(jié)論 18摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的命根所在，近幾年，我國房地產(chǎn)政策緊縮，國家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，緊縮型的房地產(chǎn)政策使得房地產(chǎn)企業(yè)的熱度下降，企業(yè)收入減少，應(yīng)收賬款降低，存貨積壓，導(dǎo)致企業(yè)面臨一系列風(fēng)險(xiǎn)。因此，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，以及提出相對(duì)應(yīng)措施變得尤為重要。本文以綠地房地產(chǎn)公司為例，結(jié)合綠地房地產(chǎn)公司近幾年的年度報(bào)表和一些相關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，對(duì)綠地房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析了解，在結(jié)合綠地房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況下，從資產(chǎn)負(fù)債率，凈收益率、存貨周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等多種財(cái)務(wù)指標(biāo)來分析綠地房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)在籌資、營運(yùn)、現(xiàn)金流量三個(gè)方面綠地房地產(chǎn)公司存在一系列的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而對(duì)這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)行分析，并探究原因。最終，根據(jù)籌資、營運(yùn)、現(xiàn)金流量這三方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提出一系列的針對(duì)性的一系列防護(hù)控制措施使得企業(yè)在未來的發(fā)展中更加科學(xué)、健康。關(guān)鍵詞：綠地地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制前言:隨著我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)和國家進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，帶來了房地產(chǎn)公司的新常態(tài)，在這樣的背景下，防范房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)需要不斷加強(qiáng)，就需要通過科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法和有效財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施來預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和增強(qiáng)公司的管理效率。從整體來看，雖然大家對(duì)一般企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究的時(shí)間已經(jīng)有半個(gè)世紀(jì)，但是具體涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的研究比較少。基于上述原因，本文通過對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)進(jìn)行識(shí)別，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上通過定性和定量相結(jié)合的方法進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，結(jié)合供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革有針對(duì)性提出應(yīng)對(duì)措施，希望給其他房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理提供一個(gè)參考。一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)理論概述（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念1、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的每個(gè)環(huán)節(jié)都有可能會(huì)產(chǎn)生致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展結(jié)果與預(yù)期產(chǎn)生背離，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失，一般來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從兩個(gè)角度出發(fā)，分為狹義和廣義，廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)中，由于環(huán)境等不確定性因素的影響導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期目標(biāo)與實(shí)際結(jié)果產(chǎn)生差異。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以簡單理解為舉債風(fēng)險(xiǎn)。本文主要是從企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的廣闊視角進(jìn)行分析。2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)活動(dòng)中避免不了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而通?？梢詫⒇?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為四種，分別是籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、營運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)和收入分配風(fēng)險(xiǎn)。首先是籌資風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的起點(diǎn)是面對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)，籌資風(fēng)險(xiǎn)又受多種因素的影響，通過分析公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)總結(jié)債務(wù)規(guī)模、債務(wù)利率、債務(wù)結(jié)構(gòu)以及償債能力四個(gè)方面來分析籌資風(fēng)險(xiǎn)。其次是營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，公司在運(yùn)營的過程中，會(huì)面臨各方面的挑戰(zhàn)，而營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)不是針對(duì)某一種特定的風(fēng)險(xiǎn)，它包含一系列具體的風(fēng)險(xiǎn)，以下通過對(duì)公司的盈利能力分析、營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)能力分析、存貨周轉(zhuǎn)情況分析、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)情況分析以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)請(qǐng)款分析來展示公司所面臨的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)再次，投資風(fēng)險(xiǎn)：公司在投資活動(dòng)中由于一些不確定性的因素導(dǎo)致收益和資金周到損失。最后，收益分配風(fēng)險(xiǎn)：收益分配風(fēng)險(xiǎn)是不合理控制收入分配的時(shí)間和形式的風(fēng)險(xiǎn)。公司的良好發(fā)展將創(chuàng)造盈余公積和留存收益。（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理控制的理論基礎(chǔ)1、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理控制的涵義：風(fēng)險(xiǎn)控制是指風(fēng)險(xiǎn)管理者采取各種措施和方法,消滅或減少風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的各種可能性,或者減少風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)造成的損失。企業(yè)在發(fā)站過程中，風(fēng)險(xiǎn)的防護(hù)控制是十分重要的，企業(yè)發(fā)展最重要也是最后一個(gè)階段是風(fēng)險(xiǎn)控制。限制金融風(fēng)險(xiǎn)的方法有很多，但達(dá)到這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的最重要條件是隨后采取更嚴(yán)格的金融風(fēng)險(xiǎn)控制。預(yù)防性監(jiān)督和風(fēng)險(xiǎn)管理制度，通過在財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)之前制定適當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，有助于消除公司執(zhí)行過程中的違規(guī)行為，通過反射控制比較和識(shí)別一系列未來金融活動(dòng)和預(yù)期之間的差異,分析其影響因素的調(diào)整,相應(yīng)的控制措施,并從業(yè)務(wù)成果和未來金融風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的結(jié)果。2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的方法：適當(dāng)、有效地評(píng)估金融風(fēng)險(xiǎn)是控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要組成部分，而控制這些風(fēng)險(xiǎn)具有很大的必要性。在發(fā)現(xiàn)一個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，實(shí)行了多種控制手段來管理一定程度的金融風(fēng)險(xiǎn)。特別是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，引入了以下措施:1、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知，促進(jìn)對(duì)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)之間關(guān)系的正確理解2、創(chuàng)建穩(wěn)定的金融風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制和實(shí)施活生生的風(fēng)險(xiǎn)管理方法3、強(qiáng)化機(jī)構(gòu)并建立強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制二、綠地集團(tuán)的現(xiàn)狀分析（一）綠地集團(tuán)的基本情況介紹1、綠地集團(tuán)公司概況綠地集團(tuán)是上海市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)的控股公司。公司創(chuàng)立于1992年7月18日，上市后更名為“綠地控股集團(tuán)有限公司”。綠地集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)包括地產(chǎn)、建筑、商業(yè)、汽車、能源、金融等業(yè)務(wù)。旗下的子公司遍及三十多個(gè)國家，大力發(fā)展全球化戰(zhàn)略，綠地始終堅(jiān)持向國際化發(fā)展，連續(xù)多年上榜全球500強(qiáng)2、綠地集團(tuán)行業(yè)背景介紹為進(jìn)一步做好房地產(chǎn)的調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，國家出臺(tái)一系列房地產(chǎn)政策，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的向?qū)?，過去幾年，一、二線憑借優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)條件,致使房地產(chǎn)企業(yè)迅速的發(fā)展，樓價(jià)激增，大量的購買需求和房地產(chǎn)大量的供應(yīng)商促使一、二線城市土地利用率大幅減少，國家對(duì)土地的管控更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)商將目光投向三、四線城市，給三、四線城市帶來新一輪的炒房熱度，房價(jià)上升，庫存量增加，從而引發(fā)一系列的問題，同時(shí)國家的新政策，去庫存，解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的機(jī)遇。3、綠地房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀如圖1所示，通過近幾年綠地集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)綠地集團(tuán)進(jìn)行了分析。通過比較資產(chǎn)結(jié)構(gòu)表中的數(shù)據(jù)的綠地集團(tuán)在最近的幾年里,可以看出,綠地集團(tuán)2016年的凈資產(chǎn)收益率是12.81,而存貨周轉(zhuǎn)率是0.48。截至2017年，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.4，營業(yè)利潤率為6.81。圖表SEQ圖表\*ARABIC1綠地2016-2018財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)項(xiàng)目201620172018應(yīng)收賬款（萬元）133265125550753925898營業(yè)收入（萬元）207256592471602229017415資產(chǎn)負(fù)債率（%）89.4323%88.9867%89.49%營業(yè)利潤率（%）6.2019%6.8105%7.08%凈資產(chǎn)收益率（%）12.815%14.45%17.15%流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）41%40%41%數(shù)據(jù)來源：綠地集團(tuán)年報(bào)首先，應(yīng)收賬款自2016-2018年持續(xù)高幅度上升，由2016年的1332651萬元增長到2018年的3925898萬元，說明了綠地房地產(chǎn)公司的賒銷不斷上升，市場(chǎng)競(jìng)爭力大，應(yīng)收賬款的增加說明了綠地房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)占有率的提高，同時(shí)應(yīng)收賬款過高，增加了企業(yè)回收資金的風(fēng)險(xiǎn)，也導(dǎo)致企業(yè)利潤的虛增，應(yīng)收賬款在應(yīng)收賬款中占有較大份額，導(dǎo)致綠地房地產(chǎn)公司自墊資金過多，現(xiàn)金流出速度過快，增加綠地房地產(chǎn)公司資金周轉(zhuǎn)的困難。其次，綠地房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率過度高，2016年到2018年居高不下，持續(xù)高居85%以上，說明綠地房地產(chǎn)公司的發(fā)展能力在減弱，而綠地房地產(chǎn)公司的企業(yè)資金來源于債務(wù)的資金較多，可能回來帶來一系列問題了，比如現(xiàn)金流不足，資金鏈斷裂，導(dǎo)致融資成本的加劇。最后營業(yè)利潤率，一般參照同行業(yè)的利潤率，房地產(chǎn)需要超過40%，它是衡量企業(yè)經(jīng)營效率的重要指標(biāo)，綠地房地產(chǎn)公司的營業(yè)利潤率偏低，反映出綠地房地產(chǎn)公司的盈利能力較弱容易使企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。三、綠地集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的起點(diǎn)是面對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)，籌資風(fēng)險(xiǎn)又受多種因素的影響，通過分析綠地房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)得出企業(yè)所面臨的籌資風(fēng)險(xiǎn)，本文將從綠地房地產(chǎn)公司的債務(wù)規(guī)模、債務(wù)利率、債務(wù)結(jié)構(gòu)以及償債能力四個(gè)方面來分析綠地房地產(chǎn)公司所面臨的籌資風(fēng)險(xiǎn)。1、債務(wù)規(guī)模：綠地房地產(chǎn)公司在發(fā)展過程中，規(guī)模不斷擴(kuò)大，綠地房地產(chǎn)公司的總資產(chǎn)不斷擴(kuò)增，這表現(xiàn)出綠地房地產(chǎn)公司規(guī)模在擴(kuò)大，但這種規(guī)模性擴(kuò)張是需要適度的，不能盲目的進(jìn)行擴(kuò)張，需要進(jìn)行合理分析與規(guī)劃。對(duì)于一大部分企業(yè)來說，50%的資產(chǎn)負(fù)債率是在合理范圍之內(nèi)的，房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)有很大的區(qū)別，房地產(chǎn)企業(yè)的墊資成本較高，資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)也比較高，但是是重要保持在合理地范圍之內(nèi)，不能過度虛高也不能過低。從表中可以看出，綠地地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升，2017年達(dá)到88.99%，要高于一直維持在79.2%的行業(yè)平均水平。資產(chǎn)負(fù)債率作為一個(gè)負(fù)面指標(biāo)，是評(píng)價(jià)一個(gè)企業(yè)長期償債能力的重要因素之一。綠地房地產(chǎn)償債數(shù)據(jù)如下:圖表SEQ圖表\*ARABIC22016-2018綠地償債能力指標(biāo)項(xiàng)目201620172018資產(chǎn)負(fù)債率88.036589.432388.9867行業(yè)平均值66.378.679.2速動(dòng)比率0.41330.40280.4311行業(yè)平均值0.60.650.67流動(dòng)比率1.54291.45061.324行業(yè)平均值22.132.06數(shù)據(jù)來源：綠地控股數(shù)據(jù)庫如同上文所說，資產(chǎn)負(fù)債率是反應(yīng)綠地房地產(chǎn)公司籌資風(fēng)險(xiǎn)的重要數(shù)據(jù)，2016年和2018年的資產(chǎn)負(fù)債表比率分別為88.0365%和88.9867%，在20017年綠地房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89.4%，而在2016年到2018年的行業(yè)平均值均低于80%，2016年為66.3%，2017年為78.6%，2018年為79.2%，綠地房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在2016-2018三年中均高于行業(yè)的平均水平，這表明綠地房地產(chǎn)公司在短期償債能力方面存在較大的問題，反映出綠地房地產(chǎn)公司的償債風(fēng)險(xiǎn)較高，容易引發(fā)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)2、債務(wù)利率：綠地房地產(chǎn)公司的債務(wù)規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，所需償還利息的金額也在不斷地增加，而當(dāng)債務(wù)規(guī)模固定時(shí)，利率越高，利息成本越高，債務(wù)融資風(fēng)險(xiǎn)越大。從表3可以看出，2016年到2018年，綠地房地產(chǎn)公司的償還利息金額由1082623482.07萬元增加到1337035325.76萬元。綠地集團(tuán)的償還利息金額在不斷增加，同時(shí)融資成本也在不斷增加。圖表SEQ圖表\*ARABIC3綠地集團(tuán)債務(wù)償還額表年份201620172018償還利息金額（萬元）1082623482.071139350194.231337035325.76數(shù)據(jù)來源：綠地集團(tuán)年報(bào)因此，綠地房地產(chǎn)公司在融資時(shí)就會(huì)收到債務(wù)利率的改變而改變。債務(wù)利率市場(chǎng)化的程度越高，企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)就就更加明顯。不僅僅是綠地房地產(chǎn)公司面臨這樣的現(xiàn)狀，各個(gè)大型房地產(chǎn)公司都會(huì)面臨債務(wù)利率變化的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)債務(wù)利率變化對(duì)購房者也會(huì)帶來影響，首付比例與利率都是影響購買者購買的因素，因此也影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售。3、債務(wù)結(jié)構(gòu)：短期負(fù)債可以屬于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最大融資方式，因此短期負(fù)債在公司中占有重要的位置。由圖表4可知，綠地房地產(chǎn)公司在2016-2018年的負(fù)債持續(xù)上升，由2016年的655661830910.70萬元增長到2018年的927619604477.99萬元，常年保持較高的負(fù)債，而負(fù)債由長期負(fù)債和短期負(fù)債組成，綠地集團(tuán)的短期債務(wù)占比很高,占比超過70%的債務(wù)總額，綠地房地產(chǎn)公司從2016年到2018年,短期債務(wù)占總債務(wù)比例較高，在2018年,超過80%,短期負(fù)債到期日近，容易出現(xiàn)不能按時(shí)償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。通過短期負(fù)債來籌集資金，需要不斷的更新債務(wù)，具有很大的不穩(wěn)定性，所以公司面臨大的短期償債壓力,融資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，綠地房地產(chǎn)公司在2016-2018年長期債務(wù)占總債務(wù)比例在下降，由2016年的29.47%下降到2018年的19.45%，短期負(fù)債比例過高，長期負(fù)債比例持續(xù)下降，導(dǎo)致短債與長債的占比失衡，容易使綠地房地產(chǎn)公司面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。圖表SEQ圖表\*ARABIC4綠地集團(tuán)負(fù)債規(guī)模日期2016/12/312017/12/312018/12/31負(fù)債合計(jì)655,661,830,910.70755080980273.96927,619,604,477.99短債占負(fù)債比重（%）70.53%76.34%80.55%長債占負(fù)債比重（%）29.47%23.66%19.45%數(shù)據(jù)來源：綠地控股數(shù)據(jù)庫由于債務(wù)結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致公司面臨破產(chǎn)重整的公司不在少數(shù)，被譽(yù)為“鉀肥之王”的鹽湖鎂業(yè)公司由于不能清償?shù)狡趥鶆?wù)而進(jìn)行重整，根據(jù)鹽湖鎂業(yè)公司提供財(cái)務(wù)報(bào)表反映出，鹽湖鎂業(yè)公司全部資產(chǎn)不能夠償還全部負(fù)債，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)失衡，還本付息的壓力大，每年經(jīng)營所產(chǎn)生的現(xiàn)金流無法滿足由于負(fù)債所帶來的本息壓力。4、償債能力：在償債能力分析中，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率作為兩個(gè)重要衡量指標(biāo)。一般認(rèn)為流動(dòng)性比率為2:1，短期償債能力較強(qiáng)。速動(dòng)比率為1:1，短期償債能力越強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比具有自身的獨(dú)特性，墊資成本高，項(xiàng)目活動(dòng)耗時(shí)久，速動(dòng)比率與行業(yè)平均相比有一定的差異，一般較低。從圖表5可以看出，與行業(yè)平均速動(dòng)比率相比，綠地地產(chǎn)企業(yè)的速動(dòng)比率較低，三年內(nèi)不到0.5。綠地房地產(chǎn)公司近三年的平均流動(dòng)性比率為1.44，說明公司償債能力不強(qiáng)。就我們公司而言，速動(dòng)比率甚至達(dá)不到一半的標(biāo)準(zhǔn)水平。這主要是因?yàn)榫G地地產(chǎn)公司近年來開發(fā)了更多的項(xiàng)目，但收回資金的速度很慢。因此，該指標(biāo)仍需進(jìn)一步分析。綜上所述，初步判斷企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。圖表SEQ圖表\*ARABIC5綠地房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)年份201620172018速動(dòng)比率0.41330.40280.4311行業(yè)平均值0.60.650.67流動(dòng)比率1.54291.45061.324行業(yè)平均值22.132.06數(shù)據(jù)來源：綠地控股數(shù)據(jù)庫速動(dòng)比率作為重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)，太高或者太低都會(huì)給企業(yè)帶來不利的影響，速動(dòng)比率如果太高的情況下，說明企業(yè)的資金利用率不高，融資能力差，反映出企業(yè)可能存在滯銷等問題，而速動(dòng)比率過低則說明了企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中可以用來變現(xiàn)償還債務(wù)的能力低，由圖5可知，綠地房地產(chǎn)公司的速動(dòng)比率過低，容易導(dǎo)致公司的償債能力降低，誘發(fā)公司的融資風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)比率在2016年到2018年呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，由2106年的1.5429到2018年的1.324，而行業(yè)平均值在2016年到2018年卻呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，，反映出綠地房地產(chǎn)公司在2016年到2018年的流動(dòng)負(fù)債增加，流動(dòng)負(fù)債的增加容易導(dǎo)致公司負(fù)債總額的增加，公司短期償債能力降低，是不利于公司經(jīng)營的。（二）營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)公司在運(yùn)營的過程中，會(huì)面臨各方面的挑戰(zhàn)，而營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)不是針對(duì)某一種特定的風(fēng)險(xiǎn)，它包含一系列具體的風(fēng)險(xiǎn)，以下通過對(duì)綠地房地產(chǎn)的盈利能力分析、營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)能力分析、存貨周轉(zhuǎn)情況分析、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)情況分析以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)請(qǐng)款分析來展示綠地房地產(chǎn)公司所面臨的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)1、盈利能力分析：通過比較衡量公司的重要的數(shù)據(jù)可以看出，綠地集團(tuán)的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)在2016年至2018年的近五年里是不斷起伏的，表明公司的發(fā)展是不穩(wěn)定的，各項(xiàng)指標(biāo)的波動(dòng)容易引發(fā)綠地房地產(chǎn)公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。2016年至2018年，營業(yè)利潤率呈上升趨勢(shì)，說明綠地房地產(chǎn)公司盈利能力增強(qiáng)。但是，2017年至2018年銷售凈利潤率呈下降趨勢(shì)，表明綠地房地產(chǎn)公司盈利能力潛藏風(fēng)險(xiǎn)。圖表SEQ圖表\*ARABIC6綠地房地產(chǎn)公司獲利能力指標(biāo)年份201620172018銷售凈利率（%）3.80%4.68%4.60%營業(yè)利潤率（%）6.20%6.81%7.08%凈資產(chǎn)收益率（%）13.18%15.22%17.15%總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）2.43%2.78%2.84%數(shù)據(jù)來源：綠地集團(tuán)年報(bào)2、營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)能力分析：營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)能力通過分析流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債等指標(biāo)來衡量企業(yè)的資金利用情況。由圖表7可知，綠地房地產(chǎn)公司近幾年流動(dòng)資產(chǎn)是上下起伏的，2016年綠地房地產(chǎn)公司流動(dòng)資產(chǎn)為76318708.08萬元，而2017年流動(dòng)資產(chǎn)下降到67077662.18萬元，到2018年時(shí)，流動(dòng)資產(chǎn)又上升到92746297.71萬元，流動(dòng)資產(chǎn)不穩(wěn)定，同時(shí)流動(dòng)負(fù)債呈現(xiàn)同樣的情況，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債在2016-2017均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，說明公司的償債能力與清算能力不穩(wěn)定，同時(shí)，綠地房地產(chǎn)公司的營運(yùn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率始終在0.5以下，雖然呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但是指標(biāo)仍舊低于同行業(yè)的平均水平，而營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率低表明公司可能存在營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。圖表SEQ圖表\*ARABIC7綠地集團(tuán)營運(yùn)資金分析表日期201620172018營業(yè)總收入（萬元）24740015.4929041822.2834873240.4,2流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)（萬元）76318708.0867077662.1892746297.71流動(dòng)負(fù)債合計(jì)（萬元）57643226.5246241622.9874721602.73營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率（%）0．380.420.45數(shù)據(jù)來源：綠地控股數(shù)據(jù)庫3、存貨周轉(zhuǎn)情況分析:如表8所示，綠地房地產(chǎn)公司的庫存周轉(zhuǎn)率從2016年到2018年持續(xù)上升，但在2018年突然下降到49%，說明綠地房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)銷售下降，可能會(huì)導(dǎo)致存貨積壓，銷售成本上升，資金周轉(zhuǎn)困難。2016年到2108年，綠地房地產(chǎn)公司存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)始終在700天以上，較高的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)，反映出綠地房地產(chǎn)公司流動(dòng)資金使用效率低，并且伴隨著較高的存貨積壓，影響著資金的使用效率。誘發(fā)資金使用困難。同時(shí)綠地房地產(chǎn)公司的庫存占其總資產(chǎn)的60%左右，公司將面臨存貨的跌價(jià)損失，企業(yè)的庫存商品出現(xiàn)滯銷，資金周轉(zhuǎn)也可能出現(xiàn)困難，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)長，存貨量大，所以企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)更高。對(duì)于存貨方面的先進(jìn)理念，豐田的零庫存模式值得借鑒，零庫存并不是沒有庫存，而是豐田沒有多余的庫存，零庫存保證了準(zhǔn)時(shí)化采購，避免過量采購，不形成產(chǎn)品的積壓，加快資金的流動(dòng)，從而提高資金周轉(zhuǎn)率，降低總成本。而由于存貨積壓導(dǎo)致破產(chǎn)的公司不在少數(shù)，而尤為顯著的是在服裝行業(yè)，過量的囤積貨物，流動(dòng)性降低，最終導(dǎo)致公司流動(dòng)資金不足，無法周轉(zhuǎn)，致使公司破產(chǎn)清算。圖表SEQ圖表\*ARABIC8綠地房地產(chǎn)公司集團(tuán)股利分配表年份201620172018存貨（萬元）48453287.9551468271.3559549677.15存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）756.3723.62726.43存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.480.50.49存貨占總資產(chǎn)比重（%）0.660.610.57數(shù)據(jù)來源：綠地集團(tuán)年報(bào)4、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)情況分析：如表8所示，從應(yīng)收賬款、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，銷售收入以及應(yīng)收賬款占銷售額的比重這幾個(gè)方面來分析應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)情況，并由此衡量綠地房地產(chǎn)公司的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。首先，從2016年到2018年，綠地房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款逐年增加，由2016年的2555074.84增加到2018年的6141046.55，實(shí)現(xiàn)了大幅度上升，說名綠地房地產(chǎn)公司銷售量的增加，市場(chǎng)份額的不斷擴(kuò)大，有利于企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，但同時(shí)帶來一系列的問題，賒銷的增多，導(dǎo)致資金回收風(fēng)險(xiǎn)增加，現(xiàn)金流出，銷售成本大。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率大幅下降，由2016年的12.7149%到2018年的4.4786%，意味著收回賬款的變現(xiàn)時(shí)間長，收賬速度減慢，償債能力降低。而應(yīng)收賬款占銷售額的比重也是逐年上升，說明企業(yè)為了擴(kuò)大銷售，賒銷的比例增大，嚴(yán)重影響了企業(yè)資金的回收。給企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)造成不利影響。山東僑昌，除草劑中的巨頭，大量采用賒銷的方式銷售，廠家貸款賒銷給經(jīng)銷商，同時(shí)支付銀行利息，導(dǎo)致盈利能力降低，還款能力弱，資金壓力巨大資金鏈斷裂，最終破產(chǎn)重組。圖表SEQ圖表\*ARABIC9綠地房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款情況表日期201620172018應(yīng)收賬款（萬元）2555074.843925898.2261,410,46.55應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（%）12.71498.95464.4786銷售收入（萬元）24716021.7129017415.2034842645.7,46應(yīng)收賬款占銷售額的比重（%）0.10.140.18數(shù)據(jù)來源：綠地控股數(shù)據(jù)庫5、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況分析：由表10綠地房地產(chǎn)公司的庫存周轉(zhuǎn)率從2016年到2018年持續(xù)上升，但在2018年突然下降到49%，說明綠地房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)銷售下降，可能會(huì)導(dǎo)致存貨積壓，銷售成本上升，資金周轉(zhuǎn)困難。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率大幅下降，由2016年的12.71%到2018年的4.48%，意味著收回賬款的變現(xiàn)時(shí)間長，收賬速度減慢，償債能力降低?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率保持在一個(gè)較為平穩(wěn)的狀態(tài)，始終沒有高于0.4，表明公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)較長，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)較慢。圖表SEQ圖表\*ARABIC102015-2018綠地房地產(chǎn)公司營運(yùn)能力指標(biāo)年度201620172018存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.480.50.49應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）12.718.954.48流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.410.40.41總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.370.370.37數(shù)據(jù)來源：新浪財(cái)經(jīng)通常情況下,房地產(chǎn)項(xiàng)目施工周期長，不確定因素多，導(dǎo)致企業(yè)成本增加，面臨成本控制風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性和規(guī)模特點(diǎn)，制定相應(yīng)的施工方案和措施，確保工期順利完成。創(chuàng)造良好的施工環(huán)境和施工條件十分重要，它對(duì)工程的質(zhì)量和效益有著最直接的影響。在保證機(jī)械設(shè)備合格的前提下，通過驗(yàn)收和采購，逐步提高企業(yè)的資金管理能力和效率，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中，應(yīng)盡可能控制項(xiàng)目的施工合同，如機(jī)械成本、人工成本等，以確保房地產(chǎn)企業(yè)管理成本的合理規(guī)劃。（三）現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)從表得知，2016年和2019年，綠地集團(tuán)經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為負(fù)值，說明在經(jīng)營過程中應(yīng)收賬款較多。首先，企業(yè)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)值，說明了綠地房地產(chǎn)公司償還了大量的借款，以及進(jìn)行利潤分配流出比流入多造成的。投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量發(fā)生制在2016到2018年均為負(fù)值，表明綠地房地產(chǎn)公司出現(xiàn)大量的應(yīng)收賬款，由上文可知，公司應(yīng)收賬款增加，賒銷過多，大量資金無法回收，公司支付困難。經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量發(fā)生值在2016和2017年為正數(shù)，在2018年為負(fù)數(shù)，并且3年持續(xù)下降，反映出綠地房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款回收情況尚可，應(yīng)收賬款減少，同時(shí)反映出綠地房地產(chǎn)公司存貨增加，可能出現(xiàn)庫存積壓的情況，引發(fā)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)。圖表SEQ圖表\*ARABIC112016-2019綠地現(xiàn)金流量發(fā)生值日期201620172018籌資活動(dòng)2330636.48-3661895.52-26900977347.67投資活動(dòng)-10774552727.72-1443336.86-138826.24經(jīng)營活動(dòng)42172427796.585886255.25-435731.72數(shù)據(jù)來源：綠地年報(bào)通過上面的數(shù)據(jù)分析，通常情況下,房地產(chǎn)項(xiàng)目具有特殊性，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性和規(guī)模特點(diǎn)，制定相應(yīng)的施工方案和措施，確保工期順利完成?；I資活動(dòng)與投資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均有問題，初步判斷企業(yè)存在現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)。它對(duì)工程的質(zhì)量和效益有著最直接的影響。在保證正常發(fā)展的前提下，逐步提高企業(yè)的資金管理能力和效率，在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行中保證企業(yè)管理成本的合理規(guī)劃。四、綠地房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制是指在財(cái)務(wù)管理過程中利用相關(guān)的財(cái)務(wù)信息和特定的手段，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行人為的干預(yù)，達(dá)到規(guī)定的財(cái)務(wù)目標(biāo)。通過前文對(duì)綠地房地產(chǎn)公司籌資風(fēng)險(xiǎn)、營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)以及現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)的分析，得出綠地房地產(chǎn)公司目前所存在的一些問題，并且提出相對(duì)應(yīng)的一些控制措施，竟可能的是企業(yè)達(dá)到規(guī)定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。（一）加強(qiáng)綠地房地產(chǎn)公司籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制1、調(diào)整資本結(jié)構(gòu)前文分析過綠地房地產(chǎn)公司的籌資風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)綠地房地產(chǎn)公司前期墊資成本高，項(xiàng)目活動(dòng)周期長嗎，前期成本過高，從而導(dǎo)致利潤下降，而綠地房地產(chǎn)公司采用大量負(fù)債籌資，面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)并且這種風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā)是不好控制的，綠地房地產(chǎn)公司的欠債比例嚴(yán)重失衡，而每年應(yīng)償付的利息金額逐年上升，所以綠地房地產(chǎn)公司更應(yīng)該結(jié)合市場(chǎng)的需求，科學(xué)合理的調(diào)整公司的資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控，減少因債務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)失衡，在多種籌資方式相結(jié)合的情況下，增加籌資的靈活性。綠地房地產(chǎn)企業(yè)在面臨不同的籌資方時(shí)，應(yīng)該使用不同的約束機(jī)制，增加企業(yè)的靈活性，從企業(yè)利益的最大化出發(fā)。2、優(yōu)化資金籌集方式綠地房地產(chǎn)公司在進(jìn)行籌集資金優(yōu)化的同時(shí)需要對(duì)籌資款項(xiàng)的利用途徑進(jìn)行說明，以及利益分化，必須提出合理的建議，是綠地房地產(chǎn)公司優(yōu)化資金籌集方式的重要步驟。優(yōu)化資金籌集方式是相對(duì)較難的一個(gè)過程，企業(yè)在籌資之前應(yīng)該做好充足的準(zhǔn)備工作，充分的利用相關(guān)資料進(jìn)行分析，盡量降低企業(yè)的籌資成本，增加企業(yè)的利益。企業(yè)在進(jìn)行籌資決策時(shí)，應(yīng)該更加的謹(jǐn)慎，多種渠道進(jìn)行籌資，選擇多種籌資方式相結(jié)合，盡量降低因籌資帶來的風(fēng)險(xiǎn)，取得最佳的籌資結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，國家對(duì)房地產(chǎn)的管控同時(shí)也加強(qiáng)，一系列政策的出臺(tái)，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更嚴(yán)峻的考驗(yàn)，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際情況，選擇有利的資金籌集方式，增加企業(yè)資金的利用率，降低企業(yè)的籌資成本。（二）加強(qiáng)綠地房地產(chǎn)公司營運(yùn)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制1、制定銷售可行性報(bào)告國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展迅速，各個(gè)行業(yè)都隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展而產(chǎn)生改變，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，并且房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目投資時(shí)間長，前期墊資成本高，如果因?yàn)槠髽I(yè)的前期規(guī)劃出現(xiàn)失誤，或者銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，資金按期得不到回收，應(yīng)收賬款與壞賬準(zhǔn)備增加，企業(yè)容易受到拖累，資金鏈得不到供應(yīng)，引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。因此，綠地房地產(chǎn)公司應(yīng)該防患于未然，公司應(yīng)認(rèn)真分析市場(chǎng)行情，結(jié)合公司的實(shí)際情況，分析當(dāng)前的房地產(chǎn)所面臨的問題，做好銷售可行性的報(bào)告，利用市場(chǎng)提供的機(jī)遇，降低自身風(fēng)險(xiǎn)，提高公司銷售的可行性。公司應(yīng)充分了解國家政策，利用國家政策所帶來的機(jī)遇，制定長期有效的銷售可行性方案。也避免產(chǎn)生與國家政策相違背的銷售活動(dòng)，使公司得到正面健康的發(fā)展。2、定期進(jìn)行銷售分析總結(jié)歸納使各個(gè)公司發(fā)展過程中必不可少的環(huán)節(jié)，針對(duì)公司前期銷售活動(dòng)中所出現(xiàn)的問題，尋找出所產(chǎn)生問題的原因，并通過分析得出，如何應(yīng)對(duì)此類問題的措施，使公司在以后的法杖過程中盡量避免同類錯(cuò)誤的再次發(fā)生。綠地房地產(chǎn)公司，對(duì)于房地產(chǎn)的銷售情況，應(yīng)該定期歸納總結(jié)，針對(duì)上一期房地產(chǎn)的銷售情況，提出上一期所產(chǎn)生的問題，無論上一期的銷售活動(dòng)是成功還是失敗，都可以進(jìn)行總結(jié)，歸納成功的銷售經(jīng)驗(yàn)，反思在銷售過程中產(chǎn)生的問題。按時(shí)進(jìn)行分析，再針對(duì)具體產(chǎn)生的問題，得出相應(yīng)的解決措施，有利于綠地房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。3、加快房產(chǎn)銷售由于房地產(chǎn)具有特殊性，前期墊資成本過高，并且房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)周期過長，長期的資金得不到回籠，容易給企業(yè)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)保持過高的熱度，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市土地開發(fā)受到嚴(yán)厲的管控，房地產(chǎn)開發(fā)商將眼光投向三、四、五線城市，新一輪炒房熱持續(xù)發(fā)酵，房地產(chǎn)廠商不斷地增加開發(fā)，到時(shí)庫存不斷地增高，導(dǎo)致公司在流動(dòng)資金方面產(chǎn)生困難，影響公司的償債能力。所以，綠地房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目完工之前要制定好一系列的銷售計(jì)劃，隨著項(xiàng)目的完工，加快商品房的銷售，完成企業(yè)的資金回籠，降低應(yīng)收賬款與壞賬損失，增加企業(yè)的利潤。減少企業(yè)的存貨，大量的存貨容易造成企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。積極響應(yīng)國家房地產(chǎn)方面政策的推行，利用國家政策，推出合理地房地產(chǎn)銷售活動(dòng)，增加房地產(chǎn)的銷售量與銷售速度，加快資金的回收，同時(shí)了解市場(chǎng)行情，考慮消費(fèi)者的購買訴求，得出相關(guān)結(jié)論，制定合適的的銷售方案，促進(jìn)房地產(chǎn)的銷