遼寧錦州太陽(yáng)廣場(chǎng)商業(yè)中心項(xiàng)目招商執(zhí)行方案

遼寧錦州太陽(yáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目(xiàngmù)招商執(zhí)行方案1共六十九頁(yè)項(xiàng)目招商(zhāoshānɡ)方案目錄2招商總體思路1招商核心策略2招商啟動(dòng)時(shí)機(jī)建議3招商對(duì)象特征分析4招商業(yè)態(tài)布局及租金建議5招商執(zhí)行策略建議78項(xiàng)目組織架構(gòu)及招商流程招商節(jié)點(diǎn)劃分69招商實(shí)現(xiàn)目標(biāo)共六十九頁(yè)3前言本項(xiàng)目的招商能否成功，將直接決定項(xiàng)目的資金回收狀況(zhuàngkuàng)與后續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)穩(wěn)固性，具有舉足輕重的作用。為使本項(xiàng)目達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收的目的，我們?cè)谏弦浑A段定位報(bào)告的基礎(chǔ)上，客觀(guān)分析本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、錦州商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r(zhuàngkuàng)及百貨、商業(yè)街等行業(yè)狀況(zhuàngkuàng)，結(jié)合錦州市商業(yè)的整體發(fā)展進(jìn)程與需要，憑借專(zhuān)業(yè)的知識(shí)、豐富的經(jīng)驗(yàn)，制訂出項(xiàng)目的招商執(zhí)行方案。本方案注重實(shí)用性、可操作性，務(wù)求對(duì)招商的實(shí)際操作起到指導(dǎo)性的作用。共六十九頁(yè)4招商總體(zǒngtǐ)思路14共六十九頁(yè)5敲山震虎、眾星捧月統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、整合市場(chǎng)打造旗艦、多元招商完善政策、合理(hélǐ)回報(bào)業(yè)態(tài)業(yè)種布局規(guī)范了本項(xiàng)目的硬件功能，而招商與經(jīng)營(yíng)模式則是完善了本項(xiàng)目的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)(jīchǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，項(xiàng)目才能獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)效果。在招商與經(jīng)營(yíng)模式的建立方面，依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和制勝原則，制定了三十二字的招商和經(jīng)營(yíng)模式原則：5共六十九頁(yè)6我們重點(diǎn)講述招商思路：敲山震虎——構(gòu)筑較高平臺(tái)，與城市發(fā)展互動(dòng)公關(guān)活動(dòng)先行，如舉辦省級(jí)中高層次的投資論壇，邀請(qǐng)(yāoqǐng)政府、經(jīng)營(yíng)商、媒體及相關(guān)領(lǐng)域的權(quán)威人士，媒體報(bào)道緊隨，全程報(bào)道及后續(xù)跟蹤整個(gè)公關(guān)活動(dòng)的全過(guò)程。眾星捧月項(xiàng)目與媒體結(jié)合進(jìn)行，跳出市區(qū)信息圈，在周邊市縣，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的立體媒體宣傳。6共六十九頁(yè)7打造旗艦根據(jù)項(xiàng)目的整體規(guī)劃定位——“錦州首個(gè)大型一站體驗(yàn)式購(gòu)物中心”，致力于打造集多功能業(yè)態(tài)復(fù)合、多元化的體驗(yàn)式商業(yè)新模式。多元招商為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場(chǎng)，應(yīng)采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。對(duì)于投資者購(gòu)買(mǎi)(gòumǎi)的商鋪，應(yīng)采用“售后返租”的形式，進(jìn)行統(tǒng)一招商。項(xiàng)目的招商可采用聯(lián)營(yíng)和純租賃等方式展開(kāi)，其中次主力店和大型品牌商家可采用聯(lián)營(yíng)方式展開(kāi)，中小商戶(hù)應(yīng)以純租賃為主。7共六十九頁(yè)8招商核心(héxīn)策略28共六十九頁(yè)遵循：主力店商戶(hù)→次主力店商戶(hù)→知名品牌商戶(hù)→中小商戶(hù)的招商順序(shùnxù)逐步推進(jìn)，根據(jù)確定的業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行目標(biāo)明確的主題招商。先主力后散戶(hù)同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)先緊后松招商初期遵循優(yōu)質(zhì)品牌、優(yōu)先考慮的策略，對(duì)目標(biāo)主力商戶(hù)適當(dāng)放寬條件，嚴(yán)格挑選優(yōu)質(zhì)商戶(hù)；招商中后期再調(diào)整招商政策，力求以較高開(kāi)業(yè)率推出本項(xiàng)目。首先引進(jìn)具有號(hào)召力的品牌龍頭商戶(hù)，再借其品牌優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)散戶(hù)進(jìn)場(chǎng)，即核心主力店先行，輔助店隨后跟進(jìn)。保持各業(yè)態(tài)的互為補(bǔ)益性，滿(mǎn)足顧客多方位的消費(fèi)、體驗(yàn)需求，并通過(guò)人性化硬件的設(shè)置和特色文化元素的設(shè)計(jì)，讓顧客在愉悅的過(guò)程中消費(fèi)。形象塑造強(qiáng)化本項(xiàng)目商業(yè)是一個(gè)擁有特色主題和品牌形象的項(xiàng)目，招商始終要圍繞已確定的主題和目標(biāo)商戶(hù)范圍。招商初期，著重項(xiàng)目整體形象宣傳，之后針對(duì)商家宣傳經(jīng)營(yíng)理念、功能規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、投資前景。招商(zhāoshānɡ)原則9共六十九頁(yè)招商核心(héxīn)策略核心策略主力商戶(hù)優(yōu)先招商品牌客戶(hù)帶動(dòng)招商分行業(yè)招商加盟招商定向招商總量控制優(yōu)惠招商10共六十九頁(yè)111、主力商戶(hù)優(yōu)先招商本項(xiàng)目應(yīng)采取“先確定主力店，再全面招商”的基本策略，主力商戶(hù)優(yōu)先招商，重點(diǎn)引入品牌百貨和品牌超市，以大帶小，用主力店來(lái)帶動(dòng)品牌店和中小商家。核心主力店對(duì)本項(xiàng)目的成敗起著決定性的作用，它決定了本項(xiàng)目的整體形象檔次、品牌形象、主力客戶(hù)群、人流量和人流動(dòng)(liúdòng)線(xiàn)。

2、品牌客戶(hù)帶動(dòng)招商大型知名品牌可以為商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強(qiáng)其他商戶(hù)經(jīng)營(yíng)的信心，促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目的招商。本項(xiàng)目可通過(guò)采取各種優(yōu)惠措施，重點(diǎn)引入知名品牌商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，以帶動(dòng)促進(jìn)對(duì)其他商戶(hù)的招商。在項(xiàng)目的招商廣告宣傳活動(dòng)中，可以將引入的品牌商家作為一個(gè)重要的賣(mài)點(diǎn)信息，傳達(dá)給其他的目標(biāo)商戶(hù)，以刺激其他目標(biāo)商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)需求，促進(jìn)本項(xiàng)目的招商。11共六十九頁(yè)123、分行業(yè)招商根據(jù)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)劃分，A、B、C區(qū)包含主力百貨、超市、家電大賣(mài)場(chǎng)、電影院、品牌餐飲、大型服飾品牌集成店、娛樂(lè)休閑等各類(lèi)型業(yè)態(tài)業(yè)種，涉及的行業(yè)較多，在招商時(shí)應(yīng)按行業(yè)分類(lèi)進(jìn)行(jìnxíng)集中招商。4、定向招商項(xiàng)目所在區(qū)位商業(yè)氛圍濃厚，根據(jù)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃，A、B、C區(qū)的主題性較強(qiáng)，因此對(duì)商家的類(lèi)型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過(guò)常規(guī)的現(xiàn)場(chǎng)招商難以滿(mǎn)足本項(xiàng)目定位的大量招商要求，所以定向招商是本項(xiàng)目招商活動(dòng)的必要方式之一。5、加盟招商品牌有拓展需求，需要發(fā)展加盟，而錦州及附近地區(qū)的投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場(chǎng)上立足并打開(kāi)市場(chǎng)，更是其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保證，我司建議可設(shè)立品牌加盟服務(wù)中心，提供品牌加盟及解答投資者咨詢(xún)等服務(wù)。12共六十九頁(yè)13

6、總量控制實(shí)現(xiàn)有效的招商控制將成為項(xiàng)目招商成敗的關(guān)鍵。在項(xiàng)目招商過(guò)程中，通過(guò)分批推出招商面積的控制，制造分批次推出的面積供不應(yīng)求的局面，引起市場(chǎng)轟動(dòng)，促使商家進(jìn)駐。再通過(guò)經(jīng)營(yíng)大戶(hù)先行建立經(jīng)營(yíng)示范區(qū)域，提升本地(běndì)與外地高端經(jīng)營(yíng)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)預(yù)期值，心理防線(xiàn)受到商鋪有限數(shù)量和確保經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)的雙重?cái)D壓，徹底粉碎他們對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的疑慮，從而使招商達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。7、優(yōu)惠招商招商條件優(yōu)惠的措施有免租期、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位等。對(duì)于主力商戶(hù)、重點(diǎn)商戶(hù)，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。13共六十九頁(yè)14招商(zhāoshānɡ)啟動(dòng)時(shí)機(jī)建議3共六十九頁(yè)15“良好的開(kāi)始是成功的一半”，入市時(shí)機(jī)和方式把握得當(dāng)，才能產(chǎn)生好的招商開(kāi)局。招商入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮(kǎolǜ)以下幾方面因素：一、項(xiàng)目入市宣傳時(shí)間應(yīng)選擇在正式招商前1個(gè)月入市宣傳，一方面為項(xiàng)目提前造勢(shì)、另一方面可為正式招商積累有效客戶(hù)。二、準(zhǔn)備充分后入市入市前必須對(duì)招商中心、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行改造修飾，讓項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的內(nèi)外包裝均有良好的形象(xíngxiàng)展示。在模型、招商手冊(cè)、展板等招商工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項(xiàng)目的氣勢(shì)與發(fā)展商的雄厚實(shí)力，增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的信心。共六十九頁(yè)16三、猛烈造勢(shì)入市針對(duì)當(dāng)前錦州商業(yè)氛圍欠缺的現(xiàn)狀，我司認(rèn)為“無(wú)造勢(shì)即無(wú)市場(chǎng)”。入市前的宣傳造勢(shì)與形象展示，在前期的招商中對(duì)客戶(hù)心理具有較大影響，因此在項(xiàng)目(xiàngmù)入市前必須要有足夠的宣傳造勢(shì)，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶(hù)關(guān)注，為正式招商作市場(chǎng)鋪墊。四、有目的入市根據(jù)開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)作需要，合理安排營(yíng)銷(xiāo)成本投入和回款的進(jìn)度，提高開(kāi)發(fā)商的資金利用效率。五、有控制入市根據(jù)價(jià)格策略等分期分批有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的招商目標(biāo)。16共六十九頁(yè)17小結(jié)建議本項(xiàng)目“招商先行，租售并舉”，以核心(héxīn)租戶(hù)（主力店、國(guó)內(nèi)外一線(xiàn)品牌）的入駐來(lái)帶動(dòng)銷(xiāo)售。綜合以上因素，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的要求確定本項(xiàng)目從8月份開(kāi)始入市籌備及預(yù)熱，9月份開(kāi)始進(jìn)行主力商戶(hù)的正式招商。17共六十九頁(yè)18招商(zhāoshānɡ)對(duì)象特征分析418共六十九頁(yè)191、招商(zhāoshānɡ)對(duì)象定位遼西首家國(guó)際化、地標(biāo)性、全新業(yè)態(tài)城市(chéngshì)綜合體

主力店+品牌店+特色主題商業(yè)項(xiàng)目定位招商對(duì)象定位19共六十九頁(yè)202、招商(zhāoshānɡ)對(duì)象分析主力(zhǔlì)店知名品牌百貨知名品牌超市“品牌百貨+超市”的主力店組合確定了本項(xiàng)目的檔次。利用品牌引導(dǎo)作用，全業(yè)態(tài)開(kāi)放，通過(guò)品牌進(jìn)駐宣傳，炒作商圈效應(yīng)，產(chǎn)生強(qiáng)勢(shì)吸引消費(fèi)者的威力。特色主題商業(yè)有效改變目前錦州市零散經(jīng)營(yíng)的狀況，通過(guò)特色化、差異化的主題商業(yè)打造，有效集中整合相關(guān)品牌資源和經(jīng)營(yíng)力，行程本項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。品牌店知名品牌集成店、知名餐飲品牌、電影院及娛樂(lè)品牌。招商范圍鎖定在國(guó)內(nèi)外知名品牌。主力店的確定進(jìn)駐，為本地區(qū)的投資者、中小經(jīng)營(yíng)者注入了一劑強(qiáng)心針，徹底打消其經(jīng)營(yíng)上的疑慮，并將發(fā)揮出羊群效應(yīng)，促進(jìn)招商進(jìn)程。20共六十九頁(yè)21男女服飾213、分業(yè)態(tài)目標(biāo)招商(zhāoshānɡ)商戶(hù)舉薦共六十九頁(yè)22潮流服飾22共六十九頁(yè)23兒童服飾23共六十九頁(yè)24專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)24共六十九頁(yè)25休閑娛樂(lè)25共六十九頁(yè)26時(shí)尚餐飲26共六十九頁(yè)27大型餐飲27共六十九頁(yè)28特色餐飲28共六十九頁(yè)29招商業(yè)態(tài)(yètài)布局及租金建議529共六十九頁(yè)30B區(qū)：以創(chuàng)新功能組合為主導(dǎo)的一站式購(gòu)物中心本項(xiàng)目形象的最大載體，以多功能復(fù)合(fùhé)、創(chuàng)新業(yè)態(tài)品牌集聚、引領(lǐng)型體驗(yàn)式消費(fèi)為主要表現(xiàn)形式，打造錦州最核心的、最具競(jìng)爭(zhēng)力的一站式購(gòu)物中心。C區(qū)：以香港潮流時(shí)尚為主導(dǎo)的國(guó)際風(fēng)情體驗(yàn)式購(gòu)物中心區(qū)別于B區(qū)的一站式購(gòu)物中心的常規(guī)業(yè)態(tài)構(gòu)成，以創(chuàng)新的主題式區(qū)塊構(gòu)筑C區(qū)的業(yè)態(tài)布局，通過(guò)引入香港潮流時(shí)尚元素，打造錦州乃至遼西最具代表性的香港名店城。30分區(qū)域商業(yè)(shāngyè)定位共六十九頁(yè)31A1區(qū)：以3C數(shù)碼體驗(yàn)店為特色的時(shí)尚數(shù)碼港通過(guò)產(chǎn)品替換頻率較高的數(shù)碼通訊產(chǎn)品，以及更具體驗(yàn)性的購(gòu)物環(huán)境(huánjìng)，區(qū)別錦州已有數(shù)碼業(yè)態(tài)，吸引本項(xiàng)目廣泛的受眾群體。A2區(qū)：以炫彩生活為主旋律的流行精品屋通過(guò)打造前衛(wèi)、時(shí)尚的生活美妝集群，形成廣受年輕女性青睞的炫彩生活示范區(qū)。A3區(qū)：以創(chuàng)意生活和和諧家庭為特色的環(huán)球時(shí)尚創(chuàng)意生活館生活是多姿多彩的，善于發(fā)現(xiàn)生活，創(chuàng)造生活，才是人生的一大樂(lè)趣，通過(guò)蘊(yùn)含創(chuàng)意元素的商戶(hù)組合，既滿(mǎn)足當(dāng)下增加生活情趣的需求，又能體現(xiàn)體驗(yàn)式消費(fèi)的特征。31分區(qū)域(qūyù)商業(yè)定位共六十九頁(yè)321、針對(duì)業(yè)態(tài)招商租金策略建議a、針對(duì)主力店，它是整個(gè)(zhěnggè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)，也是確保項(xiàng)目整體招商成功率的前提，是項(xiàng)目整體策劃定位的支持點(diǎn)和保障，應(yīng)實(shí)行局部區(qū)域性低價(jià)招商策略，可考慮以低于面價(jià)30%作為優(yōu)惠。b、針對(duì)品牌店，它是項(xiàng)目整體租金的主要來(lái)源，租金可考慮以接近面價(jià)或略低于面價(jià)5%～10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。c、針對(duì)散戶(hù)，它是項(xiàng)目整體租金的重要補(bǔ)充，租金可考慮以接近面價(jià)或略高于面價(jià)5%～10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。d、針對(duì)專(zhuān)業(yè)店、服務(wù)業(yè)態(tài)，它是項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)必需的補(bǔ)充，租金可依據(jù)相應(yīng)產(chǎn)品或業(yè)態(tài)在面價(jià)的基礎(chǔ)上作相應(yīng)調(diào)整。32共六十九頁(yè)33運(yùn)用(yùnyòng)招商政策杠桿，差異化招商Level1Level2Level3Level4Level5級(jí)別5：不穩(wěn)定商戶(hù)基本策略：高租金低租期級(jí)別4：大型單體商戶(hù)基本策略：低租金高租期級(jí)別3：利潤(rùn)支柱性商戶(hù)基本策略：租金級(jí)別2：帶動(dòng)型商戶(hù)基本策略：扣點(diǎn)+保底租金級(jí)別1：品牌型商戶(hù)基本策略：免租+扣點(diǎn)合作33共六十九頁(yè)34盡管本項(xiàng)目處在錦州核心(héxīn)商圈之核心(héxīn)位置，但考慮到新商業(yè)的培養(yǎng)周期，我司建議本項(xiàng)目租金水平采取低開(kāi)高走的策略，即開(kāi)業(yè)初期以相對(duì)低的租金水平吸引更多優(yōu)質(zhì)商戶(hù)進(jìn)駐，隨著商業(yè)的逐漸成熟，逐步提高項(xiàng)目的租金水平。因此，我司建議本項(xiàng)目(A區(qū)、C區(qū)）整體租金水平設(shè)置如下：年份租金建議第一年3－3.5第二年3.5－4第三年4－5單位：元/平方米/天注：此租金不含時(shí)尚百貨、超市等大型主力店商戶(hù)34共六十九頁(yè)B1層業(yè)態(tài)(yètài)建議及租金建議B1層除已確定的12000平方米超市面積外，我司建議剩余面積打造以潮流地帶、時(shí)尚水吧、特色禮品(lǐpǐn)等主題。地下一層業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測(cè)租賃區(qū)域單店面積需求（平方米）預(yù)計(jì)商戶(hù)數(shù)（個(gè)）平均租金（元/平方米/天）時(shí)尚水吧8－103-45-6潮流地帶8－30500－6005-6特色禮品30－508-104-5品牌零售80－10010－155-6共六十九頁(yè)A1區(qū)業(yè)態(tài)(yètài)建議及租金建議A1區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測(cè)租賃區(qū)域業(yè)態(tài)定位單店面積需求（平方米）預(yù)計(jì)商戶(hù)數(shù)（個(gè)）平均租金水平（元/平方米/天）一層

3C數(shù)碼體驗(yàn)店100-5008-107-8二層通訊數(shù)碼15-30100-2004-5三層連鎖家電整租12-3四層連鎖家電整租共六十九頁(yè)A2區(qū)業(yè)態(tài)建議(jiànyì)及租金建議(jiànyì)A2區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測(cè)租賃區(qū)域業(yè)態(tài)定位單店面積需求（平方米）預(yù)計(jì)商戶(hù)數(shù)（個(gè)）平均租金水平（元/平方米/天）一層精品、飾品零售等100-2006-106-7二層攝影、美發(fā)200-5003-44-5三層休閑餐飲400-6002-32-3四層美食廣場(chǎng)150011-2共六十九頁(yè)A3區(qū)業(yè)態(tài)(yètài)建議及租金建議A3區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測(cè)租賃區(qū)域業(yè)態(tài)定位單店面積需求（平方米）預(yù)計(jì)商戶(hù)數(shù)（個(gè)）平均租金水平（元/平方米/天）一層創(chuàng)意生活用品、精品家居小商品等30-20020-505-6二層創(chuàng)意生活用品、精品家居小商品等30-20020-504-5三層動(dòng)漫音像及其衍生品等30-20020-502-3四層動(dòng)漫音像及其衍生品等30-20020-501-2共六十九頁(yè)B區(qū)業(yè)態(tài)(yètài)建議及租金建議B區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測(cè)租賃區(qū)域業(yè)態(tài)定位單店面積需求（平方米）預(yù)計(jì)商戶(hù)數(shù)（個(gè)）平均租金水平（元/平方米/天）一層－四層時(shí)尚百貨4000011.5－2五層環(huán)球美食匯100-150010-204-5文化館2000－30001-22-3六層環(huán)球美食匯300-100010-202-3七層娛樂(lè)IN地帶2000－40003－41－1.5八層大型主題餐飲5000－700011－1.5九層CEO名流會(huì)所2500－35001－21－1.5共六十九頁(yè)C區(qū)業(yè)態(tài)建議(jiànyì)及租金建議(jiànyì)C區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測(cè)租賃區(qū)域業(yè)態(tài)定位單店面積需求（平方米）預(yù)計(jì)商戶(hù)數(shù)（個(gè)）平均租金水平（元/平方米/天）一層時(shí)尚潮流館（美妝超市、眼鏡、時(shí)尚零售等）、品牌連鎖餐飲、休閑餐飲100-100010-159-10二層香港時(shí)尚館100-20015-257-8三層兒童天地（兒童用品、游樂(lè)、培訓(xùn)、攝影等）100-100010-155-6共六十九頁(yè)C區(qū)業(yè)態(tài)建議(jiànyì)及租金建議(jiànyì)C區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測(cè)租賃區(qū)域業(yè)態(tài)定位單店面積需求（平方米）預(yù)計(jì)商戶(hù)數(shù)（個(gè)）平均租金水平（元/平方米/天）四層時(shí)尚運(yùn)動(dòng)館（運(yùn)動(dòng)品牌及綜合店）200-100010-152-3五層環(huán)球家居生活館100-50015-201.5-2六層娛樂(lè)IN地帶（量販?zhǔn)終TV、成人游藝城、美容SPA會(huì)所等）500-20005-101七層商務(wù)會(huì)所500-30002-31共六十九頁(yè)422、針對(duì)不同因素差異招商租金策略本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪位置差異、視覺(jué)效果差異、交通組織差異等因素來(lái)制定各商鋪的具體租金價(jià)格。a、位置差異：按商鋪門(mén)前經(jīng)過(guò)人流量大小，商鋪位置優(yōu)劣的租金單價(jià)(dānjià)差異，差價(jià)比例控制在10-15%之間。b、視覺(jué)效果：消費(fèi)者在中庭位置直接注意到的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于其它內(nèi)鋪，差價(jià)比例控制在10-15%之間。c、流通情況：人流疏導(dǎo)良好的商鋪?zhàn)鈨r(jià)高于其它商鋪，差價(jià)比例控制在5-10%之間。42共六十九頁(yè)433、保證金策略建議根據(jù)不同的業(yè)態(tài)(yètài)和合作的面積收取租金與管理費(fèi)作為保證金，在租賃合同期滿(mǎn)退場(chǎng)時(shí)予以退還。4、租金遞增策略經(jīng)歷了守場(chǎng)期后，隨著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)步入正軌、經(jīng)營(yíng)狀況蒸蒸日上，在續(xù)簽租賃合同時(shí)，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為5%—10%。43共六十九頁(yè)44租金(zūjīn)建議細(xì)節(jié)付款(fùkuǎn)方式1TEXTTEXTTEXT放水養(yǎng)魚(yú)1234協(xié)助辦證允許一定范圍內(nèi)的改變房屋布局44共六十九頁(yè)451、付款方式：分小商鋪和大商家兩種情況小商鋪：首付定金（三個(gè)月租金），租賃合同簽定支付其余全部租金。大商家：根據(jù)談判情況，經(jīng)項(xiàng)目組研究，由開(kāi)發(fā)商確定。小商鋪一年一付，合同兩年一簽。第二年付款時(shí)須提前1個(gè)月支付全年(quánnián)租金。2、“放水養(yǎng)魚(yú)”，裝修免租期政策根據(jù)入住商家規(guī)模、品牌的大小建議給予商家相應(yīng)的裝修免租期。小商家為一個(gè)月免租期。品牌店、聚人氣店為三個(gè)月免租期。主力店免租期視談判情況，經(jīng)項(xiàng)目組研究，由開(kāi)發(fā)商確定。45共六十九頁(yè)463、協(xié)助辦證：提供工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、環(huán)保等一條龍辦證服務(wù)。鑒于本項(xiàng)目將會(huì)引入大量外來(lái)品牌，勢(shì)必會(huì)存在開(kāi)鋪的一系列辦證服務(wù)需求，為了體現(xiàn)服務(wù)的貼心和專(zhuān)業(yè)性，同時(shí)加快項(xiàng)目招商進(jìn)度，建議設(shè)置招商服務(wù)中心，協(xié)助商戶(hù)(shānɡhù)辦理入駐的各項(xiàng)手續(xù)。4、允許一定范圍內(nèi)的改變房屋布局經(jīng)營(yíng)者根據(jù)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需要，在符合建筑規(guī)劃技術(shù)規(guī)范的條件下，在不改變建筑主體結(jié)構(gòu)的情況下，可根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的需要，進(jìn)行改動(dòng)或與其它商鋪打通統(tǒng)一裝修，以最大限度滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)戶(hù)的需要，但需要提前報(bào)備。46共六十九頁(yè)47招商(zhāoshānɡ)節(jié)點(diǎn)劃分647共六十九頁(yè)48本項(xiàng)目招商需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間，在招商開(kāi)始前首先應(yīng)制定好招商實(shí)施計(jì)劃(jìhuà)，這樣招商活動(dòng)才能有條不紊的進(jìn)行。

我們分下面四個(gè)階段：1.招商(zhāoshānɡ)籌備2.主力店確定3.公開(kāi)招商4.開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備48共六十九頁(yè)491、招商籌備時(shí)間：2012年8月－9月內(nèi)容：招商物料的準(zhǔn)備，同時(shí)明確并鎖定目標(biāo)(mùbiāo)商家類(lèi)型及區(qū)域范圍，列舉目標(biāo)(mùbiāo)商家名錄與基本資料，制定招商推廣計(jì)劃并落實(shí)相關(guān)推廣媒介。主要工作如下：太陽(yáng)廣場(chǎng)招商道具設(shè)計(jì)及制作招商推廣計(jì)劃制定及推廣媒介聯(lián)絡(luò)確定；組建項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司招商目標(biāo)界定及確認(rèn)招商中心的啟動(dòng)舉辦“太陽(yáng)廣場(chǎng)——一站體驗(yàn)式特色主題商業(yè)廣場(chǎng)”招商新聞發(fā)布會(huì)49共六十九頁(yè)502、主力商戶(hù)確定時(shí)間：2012年10月－2013年6月內(nèi)容：根據(jù)本項(xiàng)目的定位選定、確認(rèn)主力商戶(hù)、重點(diǎn)商戶(hù)等招商對(duì)象，明確招商目標(biāo)，同時(shí)為了增強(qiáng)目標(biāo)商家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的信心，還要根據(jù)本項(xiàng)目的地段、經(jīng)營(yíng)定位、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃等特征，針對(duì)不同類(lèi)型的商戶(hù)進(jìn)行市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析，從而提高招商的說(shuō)服力。主要工作如下：與知名品品牌店及重點(diǎn)商戶(hù)進(jìn)行接洽、談判等；相關(guān)媒體持續(xù)投放；收集(shōují)和整理品牌商戶(hù)信息，進(jìn)行接洽，了解品牌入駐意向；籌備品牌加盟中心，整理品牌加盟信息和資料；籌備品牌考察團(tuán)等活動(dòng)；50共六十九頁(yè)513、公開(kāi)招商時(shí)間：2013年7月—2014年6月內(nèi)容：運(yùn)用各種廣告宣傳手段向目標(biāo)商家傳達(dá)項(xiàng)目招商信息，吸引目標(biāo)商家前來(lái)咨詢(xún)、洽談、租賃。同時(shí)，還要運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)招商、定向招商等多種招商方式開(kāi)展招商活動(dòng).進(jìn)行主力商戶(hù)的系列簽約活動(dòng)，提高項(xiàng)目的熱度；通過(guò)外來(lái)品牌主力商戶(hù)的引入，營(yíng)造一種壓迫感，刺激本地目標(biāo)商家踴躍進(jìn)駐；對(duì)本地的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行精耕細(xì)作，充分挖掘市場(chǎng)潛力；組織招商推介會(huì)、品牌商戶(hù)簽約會(huì)；建立良好的客戶(hù)服務(wù)體系，積極提高客戶(hù)的集群效應(yīng)；行業(yè)雜志、報(bào)刊、電視廣播、網(wǎng)站、DM等立體宣傳(xuānchuán)轟炸51共六十九頁(yè)524、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備時(shí)間：2014年9月內(nèi)容：開(kāi)業(yè)前，應(yīng)該運(yùn)用各種廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢(shì)活動(dòng)，以樹(shù)立本項(xiàng)目的形象，提高知名度，并營(yíng)造良好的開(kāi)業(yè)氣氛，在開(kāi)業(yè)時(shí)能夠吸引大量的人流前來(lái)參觀(guān)、購(gòu)物。主要形式：運(yùn)用行業(yè)雜志、報(bào)刊、電視廣播、網(wǎng)站、DM等各種廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢(shì)活動(dòng)，將項(xiàng)目開(kāi)業(yè)信息廣而告之；舉行新聞發(fā)布會(huì)，公布開(kāi)業(yè)信息，邀請(qǐng)主力店及品牌商家參加；利用宣傳開(kāi)業(yè)信息的熱烈氣氛，同時(shí)發(fā)布(fābù)尾鋪招商的廣告或信息，趁熱打鐵，盡快消化余下的商鋪。52共六十九頁(yè)53招商(zhāoshānɡ)執(zhí)行策略建議753共六十九頁(yè)54本項(xiàng)目的招商執(zhí)行，是一個(gè)不斷提升(tíshēng)目標(biāo)商戶(hù)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)信心的過(guò)程。這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須建立在項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)之上，并使目標(biāo)商戶(hù)有充分的理由相信：本項(xiàng)目是一個(gè)引領(lǐng)市場(chǎng)的項(xiàng)目，并能夠在短期內(nèi)做旺，后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮?。目?biāo)商戶(hù)心理期望不斷提升(tíshēng)，形成勢(shì)能，在能量積蓄到一定程度的時(shí)候，再開(kāi)閘泄洪，集中引爆市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo)。54共六十九頁(yè)551、點(diǎn)滲透式策略主要體現(xiàn)為點(diǎn)對(duì)點(diǎn)和重點(diǎn)深入(shēnrù)攻破。針對(duì)經(jīng)營(yíng)大戶(hù)必須重點(diǎn)突破，要求有專(zhuān)門(mén)的招商小組負(fù)責(zé)洽談和招商。C重點(diǎn)商家突破采用DM直郵，尤其對(duì)大型主力店等商家，要求有更為詳盡的DM訴求郵件，并有專(zhuān)人聯(lián)系跟進(jìn)。BDM直郵招商人員直接電話(huà)聯(lián)系、上門(mén)拜訪(fǎng)或邀約面談等方式，直接面向客戶(hù)推介項(xiàng)目和洽談租金優(yōu)惠條件、項(xiàng)目定位、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、消費(fèi)潛力和開(kāi)發(fā)前景等。A直接上門(mén)拜訪(fǎng)55共六十九頁(yè)562、充分展示策略(cèlüè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝是項(xiàng)目招商執(zhí)行的關(guān)鍵，由于項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)氛圍較好，通過(guò)對(duì)工地、招商中心的包裝、營(yíng)造強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，強(qiáng)有力塑造項(xiàng)目商業(yè)財(cái)富的形象。除了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的招商中心外，建議在項(xiàng)目招商啟動(dòng)前期在沈陽(yáng)繁華商圈區(qū)域(qūyù)設(shè)立臨時(shí)的招商接待中心。主要有兩個(gè)目的：設(shè)于沈陽(yáng)繁華商圈處，對(duì)于宣傳推廣本項(xiàng)目、迅速樹(shù)立項(xiàng)目形象與知名度、擴(kuò)大影響，可起到立竿見(jiàn)影的效果。繁華商圈之中，存在大批量的目標(biāo)客戶(hù)，方便與其進(jìn)行直接溝通，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的覆蓋。在主要的招商節(jié)點(diǎn)舉辦大型的表演活動(dòng)，各品牌商家與品牌產(chǎn)品率先展示，通過(guò)大型展示與表演活動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)制造氣氛與匯聚人氣。b、定期舉行各式活動(dòng)a、建立兩個(gè)招商中心56共六十九頁(yè)573、品牌策略

利用開(kāi)發(fā)商的雄厚實(shí)力與強(qiáng)大背景，進(jìn)行招商推廣(tuīguǎng)，并通過(guò)專(zhuān)業(yè)雜志、報(bào)紙、電視、網(wǎng)站等媒體專(zhuān)題報(bào)導(dǎo)，塑造項(xiàng)目品牌，打造項(xiàng)目知名度。4、高調(diào)入市策略根據(jù)項(xiàng)目定位，入市時(shí)必須與權(quán)威部門(mén)和權(quán)威人士聯(lián)合舉辦相關(guān)推廣活動(dòng)，突出發(fā)展商鑄造“體驗(yàn)式主題特色廣場(chǎng)”的決心，并奠定項(xiàng)目商圈核心的市場(chǎng)地位，搶占市場(chǎng)的制高點(diǎn)。57共六十九頁(yè)585、造勢(shì)策略在媒體上以高姿態(tài)發(fā)布廣告宣傳和進(jìn)行軟文炒作，強(qiáng)勢(shì)(qiánɡshì)炒作項(xiàng)目由“體驗(yàn)式主題特色廣場(chǎng)”上升到“城市芯動(dòng)力”，系列剖析“城市芯動(dòng)力”的形成對(duì)經(jīng)營(yíng)者、行業(yè)乃至區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響。6、與媒體深度合作策略本項(xiàng)目提出了鮮明的“體驗(yàn)式主題特色廣場(chǎng)”、“城市芯動(dòng)力”等全新的產(chǎn)品定位、形象定位和價(jià)值理念，因此必須借助媒體，對(duì)項(xiàng)目理念進(jìn)行深入解析。除了常規(guī)的廣告投放外，主要通過(guò)在媒體形成系列性、聯(lián)動(dòng)性的深度炒作，使項(xiàng)目理念深入人心。58共六十九頁(yè)597、打造錦州乃至遼西五省首個(gè)時(shí)尚品牌加盟(jiāménɡ)中心為了充分的渲染本項(xiàng)目的特色商業(yè)主題定位，以及規(guī)避由于銷(xiāo)售而帶來(lái)不利因素，通過(guò)網(wǎng)羅香港、華南、華東、西南、華北、東北等區(qū)域的品牌加盟資源，設(shè)置時(shí)尚品牌加盟中心，有效加快招商進(jìn)度。59共六十九頁(yè)60項(xiàng)目組織架構(gòu)(jiàɡòu)及招商流程860共六十九頁(yè)項(xiàng)目組管理(guǎnlǐ)架構(gòu)招商工作是在總公司的戰(zhàn)略方針指導(dǎo)下進(jìn)行，通過(guò)有序管理，實(shí)現(xiàn)高效的招商執(zhí)行工作。環(huán)球商機(jī)總部項(xiàng)目總監(jiān)上海環(huán)球商機(jī)招商中心招商總監(jiān)策劃經(jīng)理招商經(jīng)理策劃師設(shè)計(jì)師深圳環(huán)球商機(jī)招商中