老年公寓案例分析及規(guī)劃設計建議

北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓可行性報告共六十三頁金色港灣(gǎngwān)老年公寓項目規(guī)劃圖共六十三頁北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓效果圖共六十三頁北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓項目項目規(guī)模：總建筑面積500畝，其中配套公建近2萬平方米。建筑類型：現(xiàn)代獨棟、水畔聯(lián)體別墅(biéshù)、中式四合院以及四層電梯公寓等。項目亮點：七個風格各異的區(qū)域——人工湖、景觀綠地、養(yǎng)種植基地、文化娛樂中心、健身康復中心、室內(nèi)活動中心、后勤基地（醫(yī)療保健餐廳等）。公寓綜合樓有300個房間（雙人間100間，單人間200間）。全公寓為無障礙設計，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應用于公寓各項安全保障與服務設施。

本公寓項目共分為三期共六十三頁北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓項目一期歐式風格，塑造田園(tiányuán)式公寓。共六十三頁北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓項目一期建筑類型：聯(lián)體會所別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種。戶型面積：單元面積從70至230平米不等。配套設施：醫(yī)療服務中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等基礎(jīchǔ)配套，設有乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部。

共六十三頁金色港灣(gǎngwān)二期聯(lián)排獨棟四合院歐式風格，創(chuàng)造和諧(héxié)的生態(tài)社區(qū)。共六十三頁北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓二期建筑(jiànzhù)類型：公寓、聯(lián)體別墅、獨棟別墅、四合院，公寓首層設私家花園。規(guī)劃特點：“千畝森林，千坪庭院，獨棟別墅”的獨棟別墅和四合院，有萬株50年原生森林、75萬平米競技綠地。獨棟別墅設400—2400平米不等的超大私家花園，滿足領袖階層對私屬生活的珍視、對私密空間的原創(chuàng)動力。

共六十三頁北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓項目三期歐式風格，延續(xù)前兩期愜意(qièyì)、高尚的生活品質(zhì)。共六十三頁金色港灣(gǎngwān)三期建筑(jiànzhù)類型：94棟板式公寓、24棟點式公寓，均為6層規(guī)劃特點：南北通透，6層北側(cè)相應退臺，并提供超大露臺；每單元一梯兩戶；板式公寓包含一居~三居室；點式公寓均為四居室，沿社區(qū)湖布置樓座。共六十三頁北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓暢銷戶型公寓(gōngyù)戶型四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)共六十三頁北京金色港灣老年公寓暢銷(chàngxiāo)戶型排樓戶型(hùxínɡ)共六十三頁北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓暢銷戶型獨棟別墅(biéshù)戶型共六十三頁北京金色港灣老年公寓暢銷(chàngxiāo)戶型四合院戶型(hùxínɡ)共六十三頁北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓裝修標準金色港灣老年公寓項目整體定位為“退休(tuìxiū)后的釋意居所”，配套及裝修強調(diào)對老年人生活的便捷性。（具體裝修標準詳見下頁）共六十三頁序號部位初裝修標準備注1樓、地面臥室、起居室、內(nèi)走道、陽臺現(xiàn)澆砼樓地面基層及墊層找平預留面層位置廚房、衛(wèi)生間做完防水層和保護層地面磚用戶自理2墻面臥室、起居室、走道等做至基底，刮水泥膩子面層乳膠漆用戶自理衛(wèi)生間做完防水,水泥沙漿搓麻面層瓷磚用戶自理廚房做完防潮，水泥沙漿搓麻面層瓷磚用戶自理3頂棚做至基底，刮水泥膩子面漆用戶自理4戶門防火、防盜、隔音高級戶門安裝到位5內(nèi)門預留門洞內(nèi)門框及門扇用戶自理6外窗及有關部件外窗（起居室落地門窗）鋁合金雙層玻璃保溫平開門窗帶紗窗（不帶沙門）

窗臺板水泥窗臺抹平

7衛(wèi)生間管道接至預留位置（并安裝截止閥門）所有衛(wèi)生潔具用戶自理8廚房燃氣管安裝至接灶具支管的轉(zhuǎn)心閥門（含閥門），上水管按設計位置預留甩口，完成全部下水管道9陽臺陽臺欄板內(nèi)面和樓面做法與房間內(nèi)部規(guī)定相同10空調(diào)機位預留空調(diào)室外機位置和空調(diào)孔11暖氣片集中供暖，暖氣片安裝到戶12照明燈、燈具及控制開關安裝普通燈具，開關按設計安裝到位裝飾燈具用戶自理13插座按設計全部安裝到位，包括面板衛(wèi)生間、廚房的插座安裝預留面層位置14電視、電話插座按設計全部安裝到位

15電腦網(wǎng)絡預留端口

16戶內(nèi)躍層樓梯樓梯到踏步基層面層及扶手用戶自理17安防及報警系統(tǒng)每戶內(nèi)主臥及主衛(wèi)設緊急求救按鈕各一個，移動按鈕一個，主機一臺玻璃破碎、紅外報警等探頭自理共六十三頁北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓裝修創(chuàng)新（1）1、采用液壓蝶式無機房電梯:這樣不但節(jié)省了建設專門的電梯機房的投資、減低噪音，還降低了電梯的運行(yùnxíng)成本和后期維護費用。

2、公寓內(nèi)自建污水處理站:實現(xiàn)全部生活污水的凈化處理后回收利用。一方面可防止降水不充分而導致綠地灌溉水源的缺乏，另一方面使退休生活公寓的生態(tài)環(huán)境更為環(huán)保，運做高效。3、采用綠植凈化環(huán)保型雨水收集再利用技術;整個公寓設計了運行成本低廉，回收效率高的雨水回收系統(tǒng)，將雨水通過采集，綠植、過濾、凈化，儲存于人工湖面，用來進行公寓內(nèi)部綠化灌溉。

共六十三頁北京金色港灣老年公寓裝修(zhuāngxiū)創(chuàng)新（2）4、對公寓內(nèi)部大面積的湖水、溪流等水系的處理：采用生態(tài)水質(zhì)凈化系統(tǒng)。經(jīng)過生物技術處理后的湖水，可以減少(jiǎnshǎo)和預防出現(xiàn)一般水系中富營養(yǎng)化的問題，同時也可使公寓的水系處于良好的生態(tài)群落的循環(huán)之下，保存了公寓良好的自然面貌。5、水源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng):為二期的公建和居住單元確定選用水源熱泵集中供暖、制冷提供了完備的第一手的技術和運行資料。6、電磁門鎖、門禁一卡通系統(tǒng):將為居民的出行及公寓的物業(yè)管理提供了極大的便利。7、緊急呼叫系統(tǒng)連系:布置于主臥室和起居式的固定呼叫按鈕和可移動呼叫按鈕保持著每單元與公寓內(nèi)部呼救援助中心的熱線聯(lián)系。8、自備深井供水系統(tǒng)；自建的壓縮天然氣站等。共六十三頁北京金色港灣老年公寓相關(xiāngguān)配套設施商業(yè)街高爾夫球場俱樂部共六十三頁北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓項目點評規(guī)劃設計方面：北京金色港灣老年公寓項目，以創(chuàng)新的規(guī)劃理念、豐富的產(chǎn)品線，完備的配套設施(shèshī)以及新技術的應用，取得較好的市場口碑。市場運作方面：借鑒國外老年住宅的先進經(jīng)驗提出“第三養(yǎng)老模式”，即家庭養(yǎng)老與社會養(yǎng)老相結合，其運作思路：老年家庭買房的方式按揭或付清房款，一經(jīng)交付即可入住；開發(fā)商從次年起，逐年向業(yè)主回購部分產(chǎn)權，以解決老年家庭的養(yǎng)老金、醫(yī)療保健費。如果業(yè)主較早過世，而開發(fā)商還沒完全回購產(chǎn)權，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權；如果業(yè)主身體健康長壽，而開發(fā)商已經(jīng)全部購回了產(chǎn)權，開發(fā)商承諾無限期免費居住下去。共六十三頁北京金色港灣老年公寓客群年齡(niánlíng)及職業(yè)專項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前北京金色港灣老年公寓的主要業(yè)主(yèzhǔ)是年齡在56歲以上的老年人，占現(xiàn)居住人口比例的80%，是適合生活、適合居住的老年住宅，是優(yōu)于養(yǎng)老院的養(yǎng)老產(chǎn)品。教育程度較高的職業(yè)明顯成為購房的主體，專業(yè)技術人員、科教文化從業(yè)者、黨政機關事業(yè)單位領導、大中型企業(yè)管理者占總居住人口的58.34%，這充分說明這四類客群是中國老年住宅消費的中堅力量。工人、服務人員和普通工作的購房者占目前項目居住人口的三分之一，為35.42%，普通工作者對老年住宅的消費能力將逐步提高。共六十三頁北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓針對老人特點(tèdiǎn)設計歐式風格共六十三頁北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓別墅

有250到300平方米、400到500平方米別墅共70余套及4座400到500平方米的四合院，以滿足(mǎnzú)老年人的不同需求。共六十三頁北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓、別墅特點宿舍式公寓，將老年人集中安排在公寓的樓房中居住和生活。配有電視、電話、衛(wèi)生間、沙發(fā)、衣柜等各種設施，并提供水、電、暖、醫(yī)療監(jiān)護等各種物業(yè)(wùyè)服務。居家式公寓或住宅式公寓，一家一戶，可以是老年夫婦，也可以是夫婦兩人及子女，還可以是老人、子女和孫輩三代人。護理式公寓，就是把因身體有病、生活不能自理或行動不便的老年人集中安排在一些房間居住，并由醫(yī)院或?qū)ｉT雇傭的護理人員進行護理。共六十三頁金色港灣(gǎngwān)公寓暢銷戶型一居室(jūshì)共六十三頁北京金色港灣老年公寓外部裝修(zhuāngxiū)標準結構：鋼筋混凝土全現(xiàn)澆剪力墻，部分磚混結構外墻：涂料電梯：西子奧的斯電梯，24小時運行門窗：戶門：日上防盜門；供電：40A智能磁卡表供水：插卡式智能計量(jìliàng)系統(tǒng)供氣：天然氣入戶，插卡式智能表采暖：地板集中供暖通訊：寬帶網(wǎng)接口入戶共六十三頁北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓室內(nèi)裝修A、客廳、門廳、餐廳：地磚：600×600mm羅馬牌(或同等檔次)；餐廳頂面：局部(júbù)吊頂；客廳頂面：燈池造型頂；墻頂面：涂料立邦美得麗(或同等檔次)；剔腳板：復合踢腳板克諾森華(或同等檔次)；

共六十三頁北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓裝修B、主次臥室：地面：復合地板克諾森華地板(或同等檔次)；墻頂面：涂料立邦美得麗；(或同等檔次)；窗戶：包套(清、混工藝)大理石臺面；剔腳板(jiǎobǎn)：復合踢腳板(jiǎobǎn)克諾森華(或同等檔次)；門及門套：清、混工藝，實木復合門；共六十三頁北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓裝修C、廚房：地磚：300×300mm羅馬牌(或同等檔次(dànɡcì))；墻磚：250×300mm羅馬牌(或同等檔次)；頂面：鋁扣板吊頂；門及門套：清、混工藝，實木復合門；吸油煙機：中式歐帝牌(或同等檔次)；灶臺：歐帝牌(或同等檔次)；洗菜盆：歐帝牌(或同等檔次)；整體櫥柜：理家(或同等檔次)；共六十三頁北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓D、南北陽臺：地磚：300×300mm羅馬牌(或同等檔次)；墻面(qiánɡm(xù)iàn)：涂料立邦美得麗(或同等檔次)；共六十三頁北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓衛(wèi)生間E、主客衛(wèi)生間：墻磚：250×300（主、客衛(wèi)）羅馬(luómǎ)牌(或同等檔次)；地磚：300×300（主、客衛(wèi)）羅馬牌(或同等檔次)；頂面：鋁扣板吊頂；浴霸：2個（主、客衛(wèi)各1個）；浴缸：限主衛(wèi)金牌(或同等檔次)；座便：2個（主、客衛(wèi)各1個）金牌(或同等檔次)；淋浴房：限客衛(wèi)；鏡前燈：主客衛(wèi)各1個；梳妝鏡：主客衛(wèi)各1個；玻璃托盤兩層：限主衛(wèi)；浴巾架：限客衛(wèi)；手紙盒：主、客衛(wèi)各1個；各種開關面板、網(wǎng)話插座：TCL牌(或同等檔次)；其他小五件（例如：合頁、門鎖）：負責安裝到位。共六十三頁北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓裝修標準別墅：毛坯公寓：精裝修，裝修標準如下：涂料：室內(nèi)裝修全部采用的是純天然無任何異味及有毒物質(zhì)的環(huán)保涂料。廚具、潔具：櫥柜全部選用中高檔品牌、環(huán)保型材料，廚房和衛(wèi)生間墻面(qiánɡm(xù)iàn)為高檔瓷磚，地面為高檔防滑地磚；地板：德國原產(chǎn)的復合木環(huán)保型地板。房門：入戶門為“四防”鋼質(zhì)裝飾門，居室內(nèi)其它房門均采用木質(zhì)裝飾門。窗戶：彩色塑鋼窗、中空玻璃。共六十三頁公寓相關配套(pèitào)設施道路(dàolù)樓道出入口樓道走廊電梯老年活動中心花園商業(yè)街醫(yī)院共六十三頁北京金色港灣老年公寓相關配套(pèitào)設施處處無微不至的設計，迎合了老人理想生活(shēnghuó)的需求，塑造了項目的核心競爭力。說明：中小學：北師大亞太學院幼兒園：雙語幼兒園綜合商場：北京金色港灣老年公寓購物中心銀行：建行、農(nóng)行醫(yī)院：北京金色港灣老年公寓醫(yī)療中心其他：北京金色港灣老年公寓國際假日酒店、溫泉健身中心、文化藝術中心、家政服務中心、中國郵政儲蓄

共六十三頁北京金色港灣老年公寓項目(xiàngmù)點評利用自身完善的服務設施為老年人創(chuàng)造條件、提供(tígōng)機會。在老年設施的經(jīng)營方式上采取與社會緊密聯(lián)系的全方位開放型公寓管理模式，使老年人與社會有更加廣泛的接觸、溝通和交流。定期組織和舉辦諸如交流座談、講座會議、展覽展示、競技比賽、征文征畫、文藝表演、觀光旅游、出國考察訪問等各種形式的活動，與國際社會接軌。解決入住老人生老病死的后顧之憂，定時到定點醫(yī)院體檢、臨終關懷、安排墓地，實行一條龍服務。建立綠色無污染食品基地，實現(xiàn)糧油米面菜蛋禽自給自足。共六十三頁通過以上等相關老年公寓案例(ànlì)的分析，我們發(fā)現(xiàn)老年公寓具有以下普遍特點。北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓特點共六十三頁北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓特點私密性：老年人需要一個屬于自己，不被干擾的空間。社會交往：應為老年人提供一個進行社會交往的公共空間?？蛇x擇性：應為老年人提供多種可選擇性，并有控制的能力。標志系統(tǒng)：它為記憶力減退的老年人提供活動上的方便。安全感和安全性：為活動能力減退的老年人提供活動的安全性，使他們有安全感。可達性和易操作：供老年人活動的空間應有很好的可達性（即無障礙）。常用設施（如門、窗、家電）應易于操作。適度刺激性和挑戰(zhàn)性：一個有適度挑戰(zhàn)性的環(huán)境將促進老年人的經(jīng)?；顒印＿m度的聲光環(huán)境：它將大大方便視力和聽力已經(jīng)減退的老年人的活動。環(huán)境的熟悉性和連續(xù)性：環(huán)境的設計應有一定的地方傳統(tǒng)，并成為往日生活(shēnghuó)的延續(xù)，使老年人不感到陌生。尺度適宜的細部：它可以使老年人處處感到方便和愉快。

共六十三頁整體規(guī)劃設計(shèjì)要求住宅區(qū)和活動區(qū)分離，保證生活空間不受干擾；建筑布局應確保朝向、采光、通風和景觀等為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間；居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設置合理，人車分流，來自主干道的噪音(zàoyīn)少；設置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間，方便輪椅的使用；處理好合設或鄰設的其他設施與住宅之間的關系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活；基本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區(qū)內(nèi)就可得到滿足；設置有一定規(guī)模力量的醫(yī)療保健中心，而且與生活區(qū)靠近，并有通暢的道路系統(tǒng)以應付緊急情況，為老人的身體健康提供有力保障。共六十三頁老年(lǎonián)公共交往空間在老年住宅的設計中，應盡可能多地為老年人考慮相互之間的交流空間，減少孤獨感和寂寞感。一般在設計中可考慮結合門廳、過廳、電梯廳等設置各種(ɡèzhǒnɡ)公共交往空間，如“談話角”、“休憩角”等，適當安排桌椅，為老人們提供休息和增加互相交流的公共交往空間。在設計專住型時，可考慮將公共交往空間擴展到合設或鄰近的其他設施之中，在混住型住宅中則考慮將共用部分作為公共交往空間，同時在小區(qū)的整體規(guī)劃中，還應考慮有機地布置公園、廣場、散步道等室外公共空間。共六十三頁老年公寓建筑(jiànzhù)單體設計要求單體設計以別墅、多層為主，可以考慮少量小高層產(chǎn)品，主要是從老年人行動不便的生理特征考慮，樓高不宜超過5層，而且多層一般應設置電梯，方便老人的上下(shàngxià)。（小高層主要對身體狀態(tài)相對好的老人考慮）另一方面，在單體設計上，應該為老年人提供充足的室外空間，使居住者足不出戶就能享受到陽光和新鮮空氣；其次，要具有利于交往的公共空間，為和諧鄰里關系的形成提供必要條件。共六十三頁健康型老人(lǎorén)住宅療養(yǎng)型老人(lǎorén)住宅康復型老年住宅監(jiān)護型老人住宅護理型老人住宅集合式老人住宅通過類型的區(qū)別(qūbié)，豐富老年產(chǎn)品線，增加老年客戶的選擇性。共六十三頁北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓外立面潔凈清爽的外立面，較好的映襯了周圍的景致，且營造出安逸、私密的生活(shēnghuó)狀態(tài)。共六十三頁老年公寓室內(nèi)設計要求(yāoqiú)（1）電話(diànhuà)通信、寬帶網(wǎng)絡、電梯、分戶空調(diào)以及應急求救報警系統(tǒng)等設施要齊全，并安裝水、電、煤分戶計量的表具。同時在設計中，從構造的角度出發(fā)還應注意以下幾點：住宅入口處面積要適當增大，門的寬度要適當增加，地面力求平坦，便于輪椅通過，并在老人經(jīng)過處預留安裝扶手的埋件；廚房及衛(wèi)生間面積要適當加大，便于坐凳或坐輪椅使用；老人容易失禁，衛(wèi)生間應靠近臥室，并設長明燈；開關、門鈴和門窗把手應適當降低安裝位置。地面和浴池底都應防滑,浴池、廁所、樓梯及走廊兩側(cè)應設扶手,改變方向共六十三頁老年公寓室內(nèi)設計要求(yāoqiú)（2）和高度的地方應用明顯色彩；提高房間照明度，并抑制眩光，據(jù)日本分析，照明度需提高2倍；老人體溫低于常人，采暖地區(qū)應考慮提高供暖溫度；廁所宜用推拉門，不用平開門；廚房內(nèi)洗滌及灶臺(zàotái)和衛(wèi)生間洗面臺下應凹進，以便老人可坐下將腿伸入操作；老人聽力降低，應提高報警響，各種設施上的文字說明應加大，以利老人識別。共六十三頁獨立的生活空間，增加(zēngjiā)了生活的便利性與獨立性。老年公寓戶型(hùxínɡ)共六十三頁感光度較高的臥室與設施齊備的洗手間，是提升老人(lǎorén)舒適度的唯一。北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓內(nèi)飾共六十三頁北京(běijīnɡ)金色港灣老年公寓環(huán)境景觀設計老年人居住環(huán)境的設計應體現(xiàn)“養(yǎng)老社會化、居住親情化”，真正使老年人“老有所居、老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所樂”。因而在環(huán)境景觀設計上，首先要為老年人的人身安全著想，應避免大坡度和路面溜滑的設計。由于老年人愛好釣魚的特點，可設計一個以大魚塘(yútánɡ)為中心景觀的園林格局，輔以晨練、晨跑的場所，有益于老年人健康長壽，同時還可以增加產(chǎn)品賣點。共六十三頁綠色的園林景觀環(huán)境設計(shèjì)風格，提高老人生活舒適度；一般老年公寓的綠化面積(miànjī)要求較高約為45%以上。北京金色港灣老年公寓環(huán)境共六十三頁電梯(diàntī)道路(dàolù)運動場通過配套設施的建設，擴大老人生活空間。北京金色港灣老年公寓相關配套設施共六十三頁老人更多的參與(cānyù)社會活動一方面豐富(fēngfù)了業(yè)余生活；另一方面增加了歸屬感。北京金色港灣老年公寓社區(qū)娛樂共六十三頁北京金色港灣(gǎngwān)老年公寓樓宇智能設計在樓宇智能設計上，為了滿足老年人的特殊生活習慣，考慮在樓宇對講系統(tǒng)上設置戶與戶之間的對講功能，以便于老年人的相互溝通；同時，還應設置每戶與中心控制室之間的呼叫和對講功能，以處理突發(fā)事件的發(fā)生。再者，漏電自動預警報警裝置、煤氣泄露報警裝置等先進智能化系統(tǒng)的配備，可以更大地提高(tígāo)老年人的生活安全系數(shù)，同時又能夠增加產(chǎn)品附加值，從而提高(tígāo)樓盤檔次。應急按鈕智能防盜門共六十三頁以上，我們通過案例的借鑒，對本‘案各類產(chǎn)品體系提出了以下建議：別墅：走高端路線，體現(xiàn)現(xiàn)代中式風格。公寓(gōngyù)：“大而奢”的平層公館產(chǎn)品，“小而精”的小高層空中花園別墅產(chǎn)品。老年公寓：體現(xiàn)社會責任感和公益性，倡導生態(tài)和諧老年社區(qū)生活。下面(xiàmian)，將對以上這些產(chǎn)品體系提出開發(fā)思路，并對老年公寓這一特殊產(chǎn)品提出贏利模式建議。共六十三頁老年公寓贏利(yínglì)模式Oldageapartmentprofitpattern共六十三頁北京金色港灣老年公寓收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項目的出租收益配套設施的經(jīng)營收益老年(lǎonián)住宅贏利模式分析共六十三頁國內(nèi)老年(lǎonián)住宅主要贏利模式分析目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售(chūshòu)”、“出租”和“出售(chūshòu)與出租相結合”；對于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設與經(jīng)營管理相結合的經(jīng)營模式以及住宅建設與經(jīng)營管理相分離的經(jīng)營模式。國內(nèi)贏利型老年住宅經(jīng)營模式按贏利方式分按經(jīng)營管理方式分以一次性銷售收益為主長期性租賃收益及一次性銷售收益相結合開發(fā)建設與經(jīng)營管理相結合開發(fā)建設與經(jīng)營管理相分離共六十三頁老年住宅贏利模式的運用策略(cèlüè)分析老年住宅銷售的定價策略除產(chǎn)品本身外、細致入微的物業(yè)管理與服務才是老年住宅項目(xiàngmù)最大的賣點，產(chǎn)品的價格定位，應該高于同地段同類型的普通公寓產(chǎn)品。物業(yè)服務贏利策略物業(yè)服務費由于老年公寓的種種服務形式有別于其它普通公寓，因此，老年公寓的物業(yè)服務費的收取標準可采取相對高價位的形式。各種單項的服務費包括日常的定菜送菜服務、廚師服務、清潔衛(wèi)生服務、病人看護服務、家庭保姆服務、收費釣魚服務、收費娛樂服務、收費健身服務、收費社區(qū)活動服務等等。物業(yè)服務中的租賃服務這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過戶或者再次租賃的問題。共六十三頁國內(nèi)老年住宅物業(yè)管理贏利(yínglì)模式分析（1）國內(nèi)目前對于老年住宅的物業(yè)管理還停留在養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上，對于市場化的管理老年住宅的模式，還處在起步探索階段(jiēduàn)。老年住宅物業(yè)管理的收入結構、盈利預測收入結構常規(guī)物業(yè)管理服務收入老年住宅物業(yè)管理收入結構針對老年人的專項服務收入老年住宅與普通住宅的會所收益比較普通住宅會所收入1000×30%×100030萬元老年住宅會所收入1000×80%×100080萬元注：以居住人口為1000人的小區(qū)為例，普通住宅的會所使用率為30%，老年住宅為80%，會所費用1000元/人·年。由于老年住宅的會所使用率高于普通住宅，因此，經(jīng)營收益將高于普通住宅，同時經(jīng)營成本也較普通住宅低。盈利預測由于老年人的生理及心理特征，他們對配套設施的使用率將大大高于普通住宅。如果經(jīng)營得當，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。共六十三頁國內(nèi)老年住宅(zhùzhái)物業(yè)管理贏利模式分析（2）公寓服務內(nèi)容老年公寓服務的供應及收費方式參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務內(nèi)容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務應包括下列內(nèi)容：醫(yī)療護理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護理中心體育活動方面——適合老年人的各類運動如門球、保齡球、高爾夫等；休閑活動方面——如棋牌、書畫、釣魚等教育配套方面——老年大學、圖書館中介資源提供——家政服務中心、旅游(lǚyóu)服務公司、房屋中介、婚介所等社區(qū)活動的組織——如各類表演活動、交友活動、聚會等。收費方式費用收取應包含以下方面：日常物業(yè)管理費用，按物業(yè)建筑面積收??；專業(yè)物業(yè)服務內(nèi)容，專項收??；配套設施使用費，按會員制收費或使用次數(shù)收取。共六十三頁在本案