存量房交易常見業(yè)務(wù)稅收政策解析

存量房交易常見業(yè)務(wù)稅收政策解析20221存量房地產(chǎn)交易流程2影響稅費因素3常見業(yè)務(wù)稅費解析4案例解析目錄CONTENTS1234納稅人納稅申報稅務(wù)局審核收件稅務(wù)局計稅稅務(wù)局征收、開票不動產(chǎn)銷售網(wǎng)簽備案合同房地產(chǎn)權(quán)利證書交易雙方身份證明房屋原值扣除憑證共性提交資料1存量房地產(chǎn)交易流程2影響稅費因素3常見業(yè)務(wù)稅費解析4案例解析目錄CONTENTS增值稅所得稅土地增值稅附加稅（費）印花稅契稅涉及

稅費040605住宅、非住宅010203多種稅費是否含稅價購買、繼承、受贈、自建原取得的時間是否滿五、滿二有無取得成本相關(guān)憑證住宅面積90平米房以上，90平方米以下是否為家庭唯一住房房屋性質(zhì)銷售價格取得方式取得時間、成本房產(chǎn)面積家庭住房情況不動產(chǎn)房產(chǎn)住宅1存量房地產(chǎn)交易流程2影響稅費因素3常見業(yè)務(wù)稅費解析4案例解析目錄CONTENTS（一）增值稅其他個人轉(zhuǎn)讓購買取得的，以取得的全部價款和價外費用扣除房產(chǎn)購置原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率向房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）計算公式：應(yīng)繳稅款=（全部價款和價外費用-房產(chǎn)購置原價）/（1+5%）*5%（一）增值稅——稅收優(yōu)惠其他個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。（財稅〔2016〕36號）（二）城建稅、教育費附加、地方教育費附加城市維護建設(shè)稅稅率如下：納稅人所在地在石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、五桂山、火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的的，稅率為7%；納稅人所在地在其余鎮(zhèn)區(qū)的，稅率為5%；教育費附加：以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計費依據(jù)，費率為3%。地方教育附加：以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計費依據(jù)，費率為2%。（二）城建稅、教育費附加、地方教育費附加-優(yōu)惠政策由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。（財稅〔2019〕13號）（三）個人所得稅《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房屋，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”

繳納個人所得稅，稅率為20%。對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。(一)房屋原值具體為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。(二)轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅費。(三)合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。（三）個人所得稅納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省稅務(wù)局或者省稅務(wù)局授權(quán)的市稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。(國稅發(fā)〔2006〕108號)我市核定征收率為3%?！拔刺峁┩暾蚀_的房屋原值憑證”，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應(yīng)按照核實征收方式計征個人所得稅。（國稅發(fā)〔2007〕33號）

（三）個人所得稅——稅收優(yōu)惠對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。（財稅字〔1999〕278號）（一）上述文件所稱“自用5年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達5年以上。1.個人購房日期的確定：以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。2.個人轉(zhuǎn)讓房屋的日期：以銷售發(fā)票上注明的時間為準。（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。（國稅發(fā)〔2007〕33號）（四）土地增值稅——計算公式土地增值稅的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去法定扣除項目金額后的增值額。應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)增值額=房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額，增值率=增值額/扣除項目金額×100%，根據(jù)增值率確定適用稅率，稅率表如下：（四）土地增值稅——轉(zhuǎn)讓收入及扣除項目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計征土地增值稅。銷售舊房及建筑物的扣除項目：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。2.舊房及建筑物的評估價格。具體是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)氐亩悇?wù)機關(guān)確認。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。3.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年?！?.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金指轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時按規(guī)定繳納的營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，地方教育附加，印花稅。營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。（四）土地增值稅——稅收優(yōu)惠政策財稅[2008]137號:個人銷售住房暫免征收土地增值稅（五）印花稅按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目依萬分之五稅率征收（交易雙方均須繳納）。不動產(chǎn)管理部門發(fā)放的不動產(chǎn)權(quán)利證照按“權(quán)利許可證照”，按件貼花5元，納稅人為領(lǐng)受人。★對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。（財稅[2008]137號）（六）契稅1.對單位和個人購買房屋，根據(jù)成交價格按3%稅率繳納契稅?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例》《廣東省契稅實施辦法》2.對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。（財稅[2016]23號）（一）增值稅

轉(zhuǎn)讓受贈（繼承）取得的房產(chǎn)增值稅處理與轉(zhuǎn)讓購買取得的房產(chǎn)增值稅處理一致。原住房來源為自建的，受贈（繼承）人將其轉(zhuǎn)讓時，不適用于“個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售免征增值稅”及“個人銷售自建自用住房免征增值稅”優(yōu)惠政策?！逼渌麄€人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。（國稅發(fā)〔2005〕172號）（二）個人所得稅受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計征個人所得稅。（財稅[2009]78號）

（二）個人所得稅-稅收優(yōu)惠個人將通過受贈方式取得的住房對外銷售，適用個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅的規(guī)定。購房時間界定：個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系和直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定。對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。（國稅發(fā)〔2006〕144號）（一）增值稅單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，除用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的外，視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，應(yīng)當繳納增值稅。（財稅〔2016〕36號）因為視同銷售，同樣適用滿二免征待遇。涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于增值稅列明免稅項目。家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。（財稅〔2016〕36號）（二）個人所得稅一、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

（財稅〔2009〕78號）（二）個人所得稅除上述規(guī)定情形外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅，稅率為20%。（財政部稅務(wù)總局公告2019年第74號）（三）土地增值稅1.個人無償贈與住房暫免征收土地增值稅。2.個人無償贈與非住宅（如商鋪、廠房、辦公樓等）給直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)的人，不征土地增值稅；個人無償贈與非住宅給其他人員的，視同銷售行為，按照規(guī)定征收土地增值稅。3.單位和個人通過中國境內(nèi)非營利社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不征土地增值稅。4.個人繼承房屋不征土地增值稅。5.上述情形以外的其他贈與行為均視同銷售征收土地增值稅。（四）契稅對單位和個人受贈房屋，根據(jù)房產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值按3%稅率繳納契稅。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標明贈與房屋價值的，可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅（國稅發(fā)[2006]144號）

法定繼承人繼承房產(chǎn)不屬于契稅征收范圍，非法定繼承人承受房產(chǎn)應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅。1存量房地產(chǎn)交易流程2影響稅費因素3常見業(yè)務(wù)稅費解析4案例解析目錄CONTENTS案例1：李某于2013年3月8日與開發(fā)商簽訂商品房購買合同，以40萬元購入東區(qū)一套面積為70平方米的住房，并于2013年3月17日繳納契稅6000元，取得契稅完稅憑證。房產(chǎn)證登記日期2019年1月6日。2019年8月，李某將該套住房以105萬元轉(zhuǎn)讓給王某。該套住房為李某家庭唯一住房，王某名下無住房。轉(zhuǎn)讓時，李某和王某各需繳納稅費？李某：增值稅：免征個人所得稅：免征王某：契稅：105萬*1%=10500元

案例2：李某于2013年3月8日與開發(fā)商簽訂商品房購買合同，以40萬元購入東區(qū)一套面積為70平方米的住房。李某于2018年11月17日繳納契稅6000元，取得契稅完稅憑證。房產(chǎn)證登記日期2019年1月6日。2019年8月，李某將該套住房以105萬元轉(zhuǎn)讓給王某。該套住房為李某家庭唯一住房，王某名下無住房。轉(zhuǎn)讓時，李某和王某各需繳納稅費？李某：增值稅：105萬/1.05*5%=5萬元城建稅：5萬*7%*50%=0.175萬元教育費附加：5萬*3%*50%=0.075萬元地方教育附加：5萬*2%*50%=0.05萬元個人所得稅：（105/1.05-40-0.6-0.175-0.075-0.05）*20%=11.82萬王某：契稅：105萬/1.05*1%=10000元早繳納契稅，享受優(yōu)惠政策！案例3：2014年1月，小劉以60萬元價格購入一套89㎡住房，2016年12月，小劉將該套房產(chǎn)贈送給母親，贈與合同注明房產(chǎn)價值80萬元，當月取得契稅完稅證明和房產(chǎn)證。2019年9月，小劉母親將該房產(chǎn)以120萬元的價格轉(zhuǎn)讓給小陳，小陳原無住房。那么受贈行為和轉(zhuǎn)讓行為各方應(yīng)如何納稅？

贈與受贈：小劉：增值稅：涉及家庭財產(chǎn)分割，免征印花稅：80萬*0.05%=0.04萬小劉母親：契稅：全額征收80萬*3%=2.4萬印花稅：80萬*0.05%=0.04萬轉(zhuǎn)讓行為：小劉母親：增值稅：滿兩年免征個人所得稅：（120萬-60萬-2.4萬-0.04萬）*20%=

11.51萬小陳：契稅：120萬*1%=1.2萬案例4：2014年1月，小劉以60萬元價格購入一套89㎡住房，2016年12月，小劉將該套住房贈送給朋友小張，贈與合同注明房產(chǎn)價值80萬元，小張原無住房，當月取得契稅完稅證明和房產(chǎn)證。2019年9月，小張將該房產(chǎn)以120萬元的價格轉(zhuǎn)讓給小陳，小陳原無住房。那么受贈行為和轉(zhuǎn)讓行為各方應(yīng)如何納稅？

贈與受贈：小劉：增值稅：視同銷售，但滿兩年免征

個人所得稅：贈與人未取得收入，無須繳納個人所得稅

印花稅：80萬*0.05%=0.04萬小張：個人所得稅：偶然所得（80萬-2.4萬-0.04萬）*20%=15.51萬印花稅：80萬*0.05%=0.04萬契稅：全額征收80萬*3%=2.4萬（屬其他受贈方式，原購房時間為2016年12月）轉(zhuǎn)讓行為：小張：增值稅：滿兩年免征個人所得稅：（120萬-80萬-2.4萬-0.04萬）*20%=

7.51萬小