第11章-房產(chǎn)稅法、車船稅法、船舶噸稅法和契稅法之房產(chǎn)稅

第一節(jié)房產(chǎn)稅一、房產(chǎn)稅概述二、房產(chǎn)稅的基本內(nèi)容三、房產(chǎn)稅的計(jì)算四、房產(chǎn)稅的申報(bào)與繳納（一）房產(chǎn)稅的概念一、房產(chǎn)稅概述

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。（二）房產(chǎn)稅的產(chǎn)生與發(fā)展房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為征稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人或者使用人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。房產(chǎn)稅是為中外各國(guó)政府廣為開征的古老的稅種。歐洲中世紀(jì)時(shí)，房產(chǎn)稅就成為封建君主斂財(cái)?shù)囊豁?xiàng)重要手段，且名目繁多，如“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅”等，這類房產(chǎn)稅大多以房屋的某種外部標(biāo)志作為確定負(fù)擔(dān)的標(biāo)準(zhǔn)。中國(guó)古籍《禮記.周禮》上所稱“廛布”即為最初的房產(chǎn)稅。至唐代的間架稅、清代和民國(guó)時(shí)期的房捐，均屬房產(chǎn)稅性質(zhì)。

1949年建國(guó)后，政務(wù)院發(fā)布《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》（1950年）將房產(chǎn)稅列為開征的14個(gè)稅種之一。1951年8月政務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定對(duì)城市中的房屋和土地征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅，稅種名稱定為城市房地產(chǎn)稅，并在全國(guó)范圍內(nèi)執(zhí)行。1973年簡(jiǎn)化稅制，把對(duì)國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，保留稅種只對(duì)房管部門、個(gè)人、外國(guó)僑民、外國(guó)企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。1984年改革工商稅制，國(guó)家決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種。1986年9月15日國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，同年10月1日起施行，適用于國(guó)內(nèi)單位和個(gè)人。2009年1月1日起廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。（三）房產(chǎn)稅的特點(diǎn)特點(diǎn)1、房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋２、征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋

３、區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法（四）房產(chǎn)稅的作用作用1、籌集地方財(cái)政收入２、調(diào)節(jié)財(cái)富分配

３、有利于加強(qiáng)房產(chǎn)管理，配合城市住房制度改革

房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。

城市的征稅范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城，不包括農(nóng)村。

縣城是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣級(jí)人民政府所在地。

建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村。

開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。二、征稅范圍、納稅人和稅率（一）房產(chǎn)稅的征稅范圍

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。但獨(dú)立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

以征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人（二）房產(chǎn)稅的納稅人

1、產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。2、產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。3、產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。4、產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或使用人納稅。5、產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。6、納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。自2009年1月1日起廢止《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，明確外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人依照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率。根據(jù)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的不同其稅率也分為兩種：依據(jù)房產(chǎn)余值計(jì)稅的，稅率為1.2%，依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)稅的，稅率為12%。（三）房產(chǎn)稅的稅率

從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

對(duì)個(gè)人租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。根據(jù)財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文件規(guī)定，自2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。三、房產(chǎn)稅的計(jì)算1、對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。

所謂計(jì)稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10％～30％的損耗價(jià)值以后的余額。１、房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。凡按會(huì)計(jì)制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價(jià)的，應(yīng)以房屋原價(jià)按規(guī)定減除一定比例后的房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅；沒有記載房屋原價(jià)的，按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產(chǎn)原值，按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。２、房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管起，計(jì)算原值；電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)結(jié)管起，計(jì)算原值。

３、納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。

４、自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（一）房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

房產(chǎn)稅采用從價(jià)計(jì)征，計(jì)稅辦法分為按房產(chǎn)余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種。自然損耗率其中：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70—80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；

出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

５、在確定計(jì)稅余值時(shí)，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。2、出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)

房屋的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。3、投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

融資租賃實(shí)際上是一種變相的分期付款購(gòu)買固定資產(chǎn)的形式，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

4、居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除10％至30％后的余值計(jì)征，沒有房產(chǎn)原值或不能將共有住房劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金計(jì)征。（二）房產(chǎn)稅的計(jì)算1、從價(jià)計(jì)征稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)計(jì)稅余值×適用稅率（1.2％）＝房產(chǎn)原值×（１－自然損耗率）×1.2％2、從租計(jì)征稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額＝租金收入×適用稅率（12％）【例1】某企業(yè)的經(jīng)營(yíng)用房原值為5000萬元，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定允許減除30%后余值計(jì)稅，適用稅率為1.2%，請(qǐng)計(jì)算其應(yīng)納的房產(chǎn)稅稅額。

【例2】某公司出租房屋三間，年租金收入為30000元，適用稅率為12%，請(qǐng)計(jì)算其應(yīng)納的房產(chǎn)稅稅額。1.國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

2.由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位所有且屬于本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

4.個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

5.對(duì)行使國(guó)家行政管理職能的中國(guó)人民銀行總行所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

6.經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)：企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)；納稅單位與免稅單位共同使用房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅。但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。四、稅收優(yōu)惠五、申報(bào)繳納

（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間(1)納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起，繳納房產(chǎn)稅。

(2)納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

(3)納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

(4)納稅人購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

(5)納稅人購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

(6)納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

(7)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（二）納稅期限

實(shí)行按年計(jì)算，分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。（三）納稅地點(diǎn)

在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。某企業(yè)2006年1月1日的房產(chǎn)原值為3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20％后的余值計(jì)稅。計(jì)算該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。某政府機(jī)關(guān)與甲公司共同使用一幢辦公用房，房產(chǎn)價(jià)值6000萬元，政府機(jī)關(guān)占用房產(chǎn)價(jià)值5000萬元，公司占用房產(chǎn)價(jià)值1000萬元。2005年3月1日政府機(jī)關(guān)將其使用房產(chǎn)的40%對(duì)外出租，當(dāng)年取得租金收入150萬元。8月1日甲公司將其使用房產(chǎn)的30%對(duì)外投資，不承擔(dān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，投資期限4年，當(dāng)年取得固定利潤(rùn)分紅8萬元。已知該省統(tǒng)一規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值時(shí)的減除幅度為20%。根據(jù)上述資料，計(jì)算政府機(jī)關(guān)和甲公司2005年度應(yīng)納房產(chǎn)稅。

解答：自身經(jīng)營(yíng)用房的房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征，臨街房4月1日才出租，1至3月仍從價(jià)計(jì)征。自身經(jīng)營(yíng)用房應(yīng)納房產(chǎn)稅＝（3000-1000）×（1-20%）×1.2%＋1000×（1-20%