【S房地產(chǎn)公司財務(wù)風險探析及防范探究10000字（論文）】

PAGE3S房地產(chǎn)公司財務(wù)風險分析及防范研究目錄1緒論 11.1研究背景及意義 11.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 11.2.1國外研究現(xiàn)狀 11.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀 21.3研究思路及方法 31.3.1研究思路 31.3.2研究方法 32相關(guān)理論基礎(chǔ) 32.1財務(wù)風險的界定 32.1.1風險的定義 32.1.2財務(wù)風險的定義 32.2財務(wù)風險的特征及分類 42.1.3財務(wù)風險的特征 42.1.4財務(wù)風險的分類 43S房地產(chǎn)公司的財務(wù)風險分析 53.1S房地產(chǎn)公司簡介 53.2S房地產(chǎn)公司財務(wù)風險分析 53.2.1籌資風險 53.2.2投資風險 73.2.3營運風險 83.2.4市場風險 94S房地產(chǎn)公司財務(wù)風險成因 94.1外部原因 94.1.1宏觀環(huán)境變化 94.1.2國家政策調(diào)整 104.1.3行業(yè)發(fā)展瓶頸 104.2內(nèi)部原因 114.2.1盈利增速放緩 114.2.2經(jīng)營能力下降 124.2.3負債壓力增大 125S房地產(chǎn)公司財務(wù)風險防范的對策 135.1籌資風險防范 135.1.1實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 135.1.2資本結(jié)構(gòu)合理化 135.1.3融資計劃精準化 145.2投資風險防范 145.2.1分析投資項目可行性 145.2.2經(jīng)營方式多元化 145.2.3加強投資過程監(jiān)控 155.3營運風險防范 155.3.1制定科學的款項收回方案 155.3.2提升產(chǎn)品核心競爭力 155.4建立健全財務(wù)風險預(yù)警系統(tǒng) 165.4.1構(gòu)建風險預(yù)警體系 165.4.2建立內(nèi)控管理體系 166結(jié)論與展望 16 PAGE31緒論1.1研究背景及意義自從我國進入改革開放的時代以來，我國人民的日常消費水平不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量巨增，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢已經(jīng)不容小覷。但是，基于他的快速發(fā)展，也不乏問題的增多。房地產(chǎn)的資金的需求巨大、周期長、高風險、收益高，外部環(huán)境對它的財務(wù)狀況有較大的影響并且自身波動性較強。在這一背景條件下，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)能夠產(chǎn)生的財務(wù)風險已經(jīng)刻不容緩。本篇論文在如今這樣一個市場環(huán)境的發(fā)展情況下，深刻意識到財務(wù)風險困擾著每個不論是否是房地產(chǎn)的企業(yè)，這樣一來，對風險就更加不能掉以輕心。對此，本文通過深刻研究S地產(chǎn)各種具有代表性的財務(wù)指標了解到公司具有某些財務(wù)風險，并且通過公司的財務(wù)指標提出相對應(yīng)的解決方式，以此來對公司的風險防控能力進行提高，使得公司往更好的經(jīng)營發(fā)展路線上繼續(xù)前進，并且希望這些措施能對其他有類似問題的同行業(yè)公司有借鑒作用。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國外研究現(xiàn)狀19世紀，西方的市場經(jīng)濟得到快速的發(fā)展，國外眾多學者對財務(wù)風險各個方面進行了探索，并且得到了大量與之相關(guān)的理論研究成果。（1）企業(yè)財務(wù)風險相關(guān)研究外國學者對于財務(wù)風險提出了很多的不同的觀點，這些觀點為后續(xù)的研究為不論是外國還是我國的研究奠定了理論基礎(chǔ)。Hamdamov（2016）[2]他說有效的財務(wù)風險控制措施對企業(yè)自身的發(fā)展有積極的促進作用，他還著重說明企業(yè)在實施相應(yīng)措施時應(yīng)構(gòu)建和自身情況相符的管理體系。Wachowicz（2017）[4]通過研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的融資政策以及收益情況都會受到其財務(wù)風險的影響。因此，對企業(yè)的財務(wù)風險進行研究時，需要擴大其相應(yīng)的影響范圍。（2）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險相關(guān)研究房地產(chǎn)行業(yè)這些年來對經(jīng)濟的發(fā)展的促進作用無法忽視。MLZhang和WYang（2012）[1]他們這類企業(yè)的風險管理首先必須做好的使預(yù)防及預(yù)測工作，同時應(yīng)該不斷增進自己本身的能力。SSun[3]等（2016）說房地產(chǎn)企業(yè)對周圍環(huán)境的感知能力比較強，周邊變化對其影響尤為明顯，這就要求企業(yè)要增強自身的變換分辨能力。國內(nèi)研究現(xiàn)狀改革開放來，我國眾多學者也是積極主動借鑒學習，并且也取得了顯著的成就。（1）企業(yè)財務(wù)風險相關(guān)研究王瀅（2020）[12]分別從提高財務(wù)分析人員的綜合素質(zhì)、提高財務(wù)分析資料的質(zhì)量和價值、加強風險評估預(yù)測分析等方面提出了整改措施。她指出企業(yè)必須將理論與企業(yè)自身的發(fā)展狀況的實際結(jié)合，才能使企業(yè)做出合理有效的實踐改革。楊曼寧（2020）[13]通過分析互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下企業(yè)存在的財務(wù)風險及其財務(wù)管理過程中容易出現(xiàn)信息的丟失與失真、企業(yè)內(nèi)部控制難、財務(wù)系統(tǒng)風險大的特點，提供互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下企業(yè)財務(wù)風險的控制思路。（2）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險相關(guān)研究劉宇頔（2018）[5]從各種不一樣的角度分析出財務(wù)風險的具體內(nèi)容，并且巧妙運用因子分析法進行后續(xù)分析。孫鳳怡（2018）[6]結(jié)合我國已正式進入信息時代的時代特征，指出了房地產(chǎn)企業(yè)分析財務(wù)風險時必須要積極利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、信息技術(shù)等創(chuàng)新工作模式，從各個角度進行，確保手段正確并且行之有效，使企業(yè)在可持續(xù)發(fā)展的道路上暢通無阻。劉歡（2019）[7]指出我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)激烈競爭的現(xiàn)狀。唐書蘋（2019）[8]以某一中小型房地產(chǎn)企業(yè)為例，指出其日常經(jīng)營存在較大問題。她從籌資、投資以及經(jīng)營風險三個方面指出該公司一系列問題并提出與之相對應(yīng)的防范措施。李子怡（2019）[9]以房地產(chǎn)企業(yè)的高周轉(zhuǎn)現(xiàn)狀為切口，指出某一房地產(chǎn)企業(yè)存在的諸如過度舉債、風險防范意識不強烈等的問題。段中菲（2019）[10]針對我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，運用單變量指標分析法，初步指出某地產(chǎn)公司的風險問題，并對其風險預(yù)警機制提出改造計劃且成功實施。單變量指標分析法是目前常用的財務(wù)風險識別方法。許研（2020）[11]同樣也采取這種方法。但，作者在此基礎(chǔ)之上進行了更多的宏觀分析及微觀分析。從以上文獻綜述來看，房地產(chǎn)行業(yè)存在財務(wù)風險是無法避免的。問題雖然無法避免，但是我國一眾學者從未停下進步的腳步。房地產(chǎn)企業(yè)在追求不斷發(fā)展壯大的過程中，更應(yīng)該加強對風險的把控，對管理工作人員的防范意識行為進行自覺化培養(yǎng)，構(gòu)建與企業(yè)體制發(fā)展趨勢相匹配的風險預(yù)警制度，幫助企業(yè)將財務(wù)風險降到最低。1.3研究思路及方法研究思路首先查閱大量的當期刊物資料，其次依次收集、分析、研究、歸納S地產(chǎn)公司的相關(guān)資料，對公司財務(wù)報表上的某些指標進行變化深入分析計算，緊接著對公司的財務(wù)風險進行歸類，總結(jié)出風險產(chǎn)生的具體原因并且對之進行深入具體的分析，刨根挖地對問題進行追蹤解決，盡可能的為S地產(chǎn)公司的財務(wù)風險的降低有所幫助。研究方法（1）文獻分析法。查找并閱讀關(guān)于風險管理的相關(guān)文獻，并且，以此為基礎(chǔ)，對相關(guān)的研究內(nèi)容進行研究歸納。（2）案例分析法。深入調(diào)研并且結(jié)合分析S地產(chǎn)的運作環(huán)境，官網(wǎng)下載公司年報并且著重分析年報上得來的財務(wù)數(shù)據(jù)，指出其具體的財務(wù)風險并且分析原因，最后得到具體防范措施。（3）財務(wù)指標分析法。以公司年度財務(wù)年報出發(fā)，將其表中主要數(shù)據(jù)進行細化分析，做出趨勢線變化圖從而得到明顯的變化數(shù)據(jù)，指出變動不同尋常的財務(wù)數(shù)據(jù)的變動原因，揪出無法一眼看出的財務(wù)風險。2相關(guān)理論基礎(chǔ)2.1財務(wù)風險的界定風險的定義在維持企業(yè)日常發(fā)展的各項活動中，某事情的帶來的結(jié)果無法得知，通常，事情發(fā)生的概率和其影響無法由企業(yè)的經(jīng)營管理者來進行預(yù)知，這些有不可控制因素的事件的發(fā)生不利于企業(yè)的預(yù)定發(fā)展目標的實現(xiàn)，以至于對企業(yè)的未來有所影響。財務(wù)風險的定義企業(yè)的發(fā)展因各種因素指標的影響導致其收入無法按照預(yù)期方向發(fā)展，這時財務(wù)風險伺機產(chǎn)生。理論上財務(wù)風險有廣義的，有狹義的。廣義財務(wù)風險的范疇相對狹義的來講比較的寬泛，其具體的表現(xiàn)形式有籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險等，這一方面就研究范圍來講就比狹義的定義大。狹義財務(wù)風險表現(xiàn)形式僅僅有籌資風險。財務(wù)風險管理首先是指出企業(yè)具體的財務(wù)風險內(nèi)容，再進行原因分析。房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先分析公司的財務(wù)數(shù)據(jù)，并且以此為基礎(chǔ)制定有利于企業(yè)發(fā)展的控制策略，通過這些措施來避散風險，避免有損失的發(fā)生。本片論文僅僅從廣義的角度層面著重分析。2.2財務(wù)風險的特征及分類財務(wù)風險的特征（1）客觀性。企業(yè)的財務(wù)風險在一定程度上是無法完全消除的，只能利用一定的措施來評估風險發(fā)生的概率。但是，從另一方面來講財務(wù)風險的發(fā)生過程中包含著眾多因素。況且財務(wù)風險的發(fā)生時間與結(jié)果的損失性與否是無法估計的，是難以精確計量的。（2）損益性。財務(wù)風險的損益性是指其發(fā)生的結(jié)果是無法判斷正面與否的，他給企業(yè)帶來的或者是收益或者是損失。（3）全面性。企業(yè)的各種各樣經(jīng)營發(fā)展環(huán)節(jié)中，財務(wù)風險的觸須延伸到每一個角落，我們無法預(yù)知斷定其發(fā)生之處。財務(wù)風險的分類本文主要是對房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)財務(wù)風險的探討，房地產(chǎn)行業(yè)由于資金需求大，周期長，資金回收慢，與其他企業(yè)有一定差異，所以從房地產(chǎn)行業(yè)這一角度將財務(wù)風險分為四大類：籌資風險、投資風險、營運風險、市場風險。（1）籌資風險債務(wù)籌資分風險存在的主要原因是，由于不可控因素，企業(yè)的實際收益沒有達到企業(yè)的預(yù)期，這一現(xiàn)象帶來的結(jié)果就是企業(yè)無法按照約定還款，負債籌資風險隨之來臨。股權(quán)籌資也有類似現(xiàn)象，經(jīng)營過程中的各種不可控制因素的改變導致風險的來臨。由于某些無法控制的因素導致企業(yè)實際收益與負債金額不對等，企業(yè)將會有所損失，我們就將這種因素稱為籌資風險。（2）投資風險投資風險的存在原因是房地產(chǎn)的特殊性，這一產(chǎn)業(yè)的投資周期相對較長，許多無法精準控制的因素使企業(yè)的資金回收方面發(fā)生困難，相應(yīng)的利息收入也無法及時獲取。（3）經(jīng)營風險相比較來說，經(jīng)營風險的覆蓋范圍比其他風險大一些。所有的企業(yè)可能發(fā)生的在經(jīng)營過程中出現(xiàn)的并且其行為結(jié)果對企業(yè)收益有負面至少是非正面影響的風險都屬于經(jīng)營風險的范疇。3S房地產(chǎn)公司的財務(wù)風險分析S房地產(chǎn)公司簡介1993年，S房地產(chǎn)公司成立。到現(xiàn)在為止，S地產(chǎn)有獨有四大主航道業(yè)務(wù)。S地產(chǎn)在房屋的出租方面實施的措施“租購并舉”，他創(chuàng)立了自己的品牌“冠寓”，這一品牌能有針對性的更好的服務(wù)于消費者。智慧生活方面，S地產(chǎn)以客戶為主，這一理念為自己的品牌和服務(wù)創(chuàng)立了堅實的基礎(chǔ)，并且覆蓋范圍相較于其他的比較廣并且生命力非常持久。此外，S地產(chǎn)積極承擔自己對社會的責任，目前更多的是注重對養(yǎng)老和低價租房方面的投入，同時對其他方面的業(yè)務(wù)也沒有減少投入，S地產(chǎn)致力于成為顧客最滿意的地產(chǎn)公司。S房地產(chǎn)公司財務(wù)風險分析籌資風險（１）短期償債能力流動比率與速動比率是有效且角度鮮明清晰的來分析短期負債能力的兩項數(shù)據(jù)指標，本文就以他們?yōu)橹鱽矸治龆唐趦攤芰?。流動資產(chǎn)這一指標對短期償債能力的數(shù)據(jù)分析方面更加的精準，企業(yè)能夠更加準確的進行判斷。這兩項指標代表著流動性。一般情況下，這兩項數(shù)值與企業(yè)的償債及付款能力成正比變化。企業(yè)的償債及付款能力隨著數(shù)值的增大而變好。表3.1S房地產(chǎn)的資產(chǎn)情況分布表時間201420152016201720182019流動資產(chǎn)987.41099.31201.71384.82336.63720.2存貨7.67.67.78.37.98.2發(fā)展中待售物業(yè)652.8681.8710.3893.41523.12323.2持作出售物業(yè)110.9103.3105.4101.5108.7146.5流動負債454.2582.1639.1863.41290.91348.5資料來源：S地產(chǎn)2014-2019年度公司年報由上表3.1，存貨占比小之又小，而且表中這幾年的數(shù)值從橫向來看基本沒有什么太大的變化，雖然也有一些輕微的數(shù)值變化，但是這種變化可以忽略不計，因此速動比率在計算時需將存貨剔除，可以不用考慮這個項目，不需要加入計算。下邊得到2014年至2019年S地產(chǎn)流動比率和速動比率變化趨勢折線圖：圖3.1S地產(chǎn)2014-2019流動比率和速動比率情況通過圖3.1可以得到的是，這幾年間的變化情況波動起伏，先是下降，然后是提高，并且提高的幅度可觀，但在2014-2018基本在0.45-0.60之間發(fā)生基本無法察覺的一些小變化，但在2019年間時卻大幅提升。已閱的各種資料期刊研究顯示平均流動比率在1.5到2.0之間上下波，速動比率在0.4到0.65之間上下起伏，通過我們自己的圖表數(shù)值我們可以看出，S地產(chǎn)的上述兩項比率與行業(yè)中的其他的地產(chǎn)公司相比較而言的話還是可以看出一定的優(yōu)勢的，并且措施實施之后有更上一步，短時間內(nèi)的償債能力也是可以的。綜合上述論述，S地產(chǎn)對于自己的流動現(xiàn)金資金有著充分且合理的使用，并且由于他自己本身的融資成本也并不是很高，所以公司在結(jié)合市場環(huán)境的基礎(chǔ)上，能夠獲得更好的發(fā)展，更大的利益。（二）長期償債能力本篇論文以資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權(quán)比率為指標對長期負債能力進行深入分析，同時還用行業(yè)平均值做一個橫截面的比較，下表為財務(wù)指標數(shù)據(jù)計算得出數(shù)據(jù)：表3.2S地產(chǎn)2014-2019負債及產(chǎn)權(quán)比率表時間201420152016201720182019資產(chǎn)負債率72%70%66%66%70%72%行業(yè)均負債率70%70%70%70%70%70%產(chǎn)權(quán)比率2.62.31.91.92.42.6從表中數(shù)據(jù)我們可以清晰的看出，S地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比率在2014-2019年間變化有所起伏，產(chǎn)生一定的波動，但是其波動數(shù)值以3為界。產(chǎn)權(quán)比率大小與企業(yè)自有資金掛鉤，其數(shù)值越小，相應(yīng)的企業(yè)自有資金反而越高，這就表明企業(yè)長期負債能力越好。房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿相比于其他的行業(yè)來說是高的，行業(yè)平均的產(chǎn)權(quán)比率在3.3到4.2之間波動，這也是可以同樣得到結(jié)論，財務(wù)杠桿有利于S地產(chǎn)的更健康發(fā)展。同上，我們可以看出，S地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率基本在70%，這一數(shù)值與房地產(chǎn)公司的平均值相差無幾，至今S地產(chǎn)的很多業(yè)務(wù)都沒有停止前進的腳步，業(yè)務(wù)的持續(xù)性也沒有發(fā)生變化，他的長期負債能力保持在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)下，財務(wù)處于一個比較健康的狀態(tài)。投資風險由于企業(yè)投資收益無法與預(yù)期經(jīng)濟利益達到相互平衡的狀態(tài)，投資風險就此形成。盈利能力是企業(yè)財務(wù)管理人員分析投資風險的一個重要指標。盈利能力反映的是企業(yè)對他的投資項目的實現(xiàn)收益的情況。這兩個指標是成正比率變化的。企業(yè)的投資風險的大小會隨著企業(yè)的變化而變化，企業(yè)好，投資風險也會變小。圖3.2S地產(chǎn)2014-2019凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率這一指標與上文提到的指標不相同，他在一定程度上體現(xiàn)的是公司盈利速度的快慢。凈資產(chǎn)報酬率指標越高，企業(yè)能夠獲得的利潤也就越大，該指標與企業(yè)所有者投入的資金具有很大的聯(lián)系，也間接的說明了公司的經(jīng)營效果可觀，較為穩(wěn)定。上圖為S地產(chǎn)2014-2019年的凈資產(chǎn)收益率的變動趨勢表。從這張表中的趨勢線我們可以看出S地產(chǎn)2014-2019年間凈資產(chǎn)收益率總體呈現(xiàn)下降趨勢，說明這些年的公司運營狀態(tài)有一定的起伏波動。財務(wù)杠桿的平衡狀態(tài)遭到破壞。營運風險表3.3S地產(chǎn)營運能力分析表指標名稱20152016201720182019存貨周轉(zhuǎn)率0.50.30.50.50.5行業(yè)平均值0.20.20.60.50.3應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率210.5165.9144.5113.562.8行業(yè)平均值32.727.530.832.334.1資料來源：由S地產(chǎn)2015-2019年度公司年報整理得存貨周轉(zhuǎn)率這一指標計算得出的結(jié)果關(guān)乎著企業(yè)資金的運營速度，在一定的數(shù)值范圍內(nèi)，這一指標的數(shù)值越大，表明這一企業(yè)的售賣存貨的能力越好，存貨的變現(xiàn)能力越強，企業(yè)的經(jīng)營盈利能力就越好，投資者在存貨售出后得到的收入越高，所投有所得。從上圖的橫向縱向分析可以看出S地產(chǎn)存貨優(yōu)于行業(yè)平均值，說明公司對于存貨的處理的方式是切實可行的并且對于公司本身的發(fā)展是有利的。圖3.3S地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率折線圖從應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率這一指標的計算并分析我們可以得到一個企業(yè)他應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度，這兩項是相互掛鉤的，并且成正比率變化。該指標的數(shù)值越大，由此可以說明指出企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力越強，資金的利用效率相對較高；反之亦然。盡管近五年來S地產(chǎn)的這一指標數(shù)與整個行業(yè)的平均數(shù)值相比比較優(yōu)越，但橫向相比，其數(shù)值是一路下滑的。這一分析表明S地產(chǎn)應(yīng)收賬款回收變現(xiàn)能力不足，企業(yè)償債壓力越來越大。市場風險由于S地產(chǎn)公司與之前的運作重點相比有所改變，雖然在政策運行方面多受到政府的幫扶，但，由于近幾年來市場的不斷變化，國家在面對這些變化時也終于伸出了手，所以總體來說，房地產(chǎn)公司的發(fā)展經(jīng)營受到各種程度上的制約。在此基礎(chǔ)之上，S地產(chǎn)公司進行了一些其他方面的研究，這是在那樣的市場環(huán)境下不得不做出的改變。市場上政策的變化對于每個企業(yè)都會造成一定的影響。4S房地產(chǎn)公司財務(wù)風險成因4.1外部原因宏觀環(huán)境變化房地產(chǎn)行業(yè)的健康是非常重要的，人民只要在買房，房地產(chǎn)企業(yè)就無法獨善其身。房地產(chǎn)企業(yè)受到通貨膨脹、人口數(shù)量變化的影響程度也是不容小覷的。房地產(chǎn)行業(yè)與社會上的其他行業(yè)具有關(guān)聯(lián)性，他們在一定程度上是相互聯(lián)系相互關(guān)聯(lián)的，這使得其他行業(yè)存在出現(xiàn)的問題也會映射在房地產(chǎn)行業(yè)上。綜上所述，宏觀環(huán)境中種種因素的變化都對公司的運營有所影響。國家政策調(diào)整國民經(jīng)濟的發(fā)展受到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況的影響，這些年來，這一行業(yè)的投資的規(guī)模越來越大、我國對于城市的建設(shè)進程也在不斷的加快，由此，房地產(chǎn)行業(yè)又有了新的進一步的增長?；谶@樣一種層面，中國政府多次頒布關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范的政策，以此來約束這一行業(yè)，避免其肆意發(fā)展。以下為閱讀大量數(shù)據(jù)研究分析得出的房地產(chǎn)政策走向趨勢：我國相關(guān)政策的變化對房地產(chǎn)行業(yè)的市場的運營有著意想不到的影響。政策由政府改變，由于各種適應(yīng)時代的政策的變化，投資風險的出現(xiàn)的概率也在逐漸變大。20多年來我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度從一開始的全面支持，轉(zhuǎn)變成為他的不健康的急速發(fā)展降溫，再到現(xiàn)階段的更多的以房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展為目的更多的有效積極政策。政府對房地產(chǎn)的各種控制與防范措施的走向是深入的并且對于某些細節(jié)的把控也是沒有丟失的，進行了多方位、多角度的調(diào)控。這就要求各房地產(chǎn)公司具有較好的適應(yīng)改變能力，如若不能，這將會對公司的穩(wěn)步科學發(fā)展有一定的影響。行業(yè)發(fā)展瓶頸（1）行業(yè)不景氣這幾年來，從現(xiàn)在房地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，雖然政府確實實施了一些政策，但是房子的價格還是沒有停止上漲。房地產(chǎn)仍然是商品的身份，他的發(fā)展依舊受到市場環(huán)境的影響。下圖為我國房地產(chǎn)景氣指數(shù)圖:圖4.12008年-2017國房景氣指數(shù)折線圖參考研究得出，上圖我們分析時需要對“100”這一數(shù)值進行分析，數(shù)值以上表示發(fā)展較好，數(shù)值以下則表示發(fā)展并不理想。從線性趨勢圖也可以看出我國房地產(chǎn)整體為下降趨勢，表示該階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不佳。（2）商品房銷售增長波動大圖4.22008-2017年商品房銷售情況折線圖從上圖可以看出，2008-2017年間表中兩項數(shù)據(jù)均處于下降的趨勢，在2014年的時候還出現(xiàn)了負增長，與之前的繁榮發(fā)展卻有不同。這樣來看的話，這一行業(yè)確實遭到了不小的降維打擊。綜合(1）（2）的分析來解讀，房地產(chǎn)行業(yè)的積極狂熱投資的勢頭確實有所下降，投資者們對于不符合期望的收入更是有些失望，呈現(xiàn)了消極投資的狀態(tài)，并且要想改變這樣的狀態(tài)，確實還是需要一段時間的等待。4.2內(nèi)部原因盈利增速放緩圖4.3S房地產(chǎn)2012-2019稅前利潤變化圖上圖所示，2016年S房地產(chǎn)稅前利潤增速放緩，可見發(fā)展已經(jīng)進入瓶頸期。盡管S地產(chǎn)在2015年及之前進行轉(zhuǎn)型，但是，公司放重心的城市銷力度未達標，公司的新鮮地皮位置優(yōu)勢不明顯，這兩個原因?qū)︿N售也是有不利影響的，因而這幾年發(fā)展比較平穩(wěn)。經(jīng)營能力下降文中上面出現(xiàn)的表格中的數(shù)據(jù)中可以清晰的看出，S地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率等指標有非常明顯的下降。這幾項指標反應(yīng)的同樣也是經(jīng)營能力，從上可以看出S地產(chǎn)經(jīng)營能力下降。雖然對于S地產(chǎn)這樣的上市公司來看，這樣的變化無法對企業(yè)造成毀滅性的傷害，但是這種趨勢的變化也無法忽視，S地產(chǎn)必須重視起來他對經(jīng)營能力的影響。綜上所述，雖然公司凈資產(chǎn)收益率與行業(yè)水平相比仍處于上風，但是從其下降趨勢來看對他的行業(yè)領(lǐng)先地位有所影響。負債壓力增大表4.1S地產(chǎn)2014-2019負債情況表時間201420152016201721082019資產(chǎn)負債率74.3%72.4%70.1%66.1%66.6%70.7%長期負債比57.5%55.3%59.5%56.8%58.1%52.3%從上表可以看出，S地產(chǎn)在2014-2019年間資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率這一數(shù)值居高不下，并且從表中數(shù)據(jù)可以清晰明了的看出長期負債的占據(jù)比例也是有逐漸上升的。盡管流動數(shù)值有下降但隨著長期負債的上升，有可能會被替代。表4.2S地產(chǎn)2014-2019財務(wù)費用情況表時間201420152016201720182019財務(wù)費用2253.23943.44716.24311.95305.94527.5資料來源:S地產(chǎn)2014-2019年度公司年報從S地產(chǎn)年報中得出的數(shù)據(jù)可以看出，企業(yè)財務(wù)費用是呈現(xiàn)上升趨勢的。上表數(shù)據(jù)與現(xiàn)在的房地產(chǎn)的并不好的發(fā)展來看，對于企業(yè)貸款這方面的事物并不像之前那樣寬松了，各大機構(gòu)加高了各自的門檻，所以僅僅是債務(wù)融資并不能滿足企業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展需要。這一方式對資金鏈的影響較大，但凡出現(xiàn)差池，資金鏈將會出現(xiàn)相應(yīng)的各種問題。5S房地產(chǎn)公司財務(wù)風險防范的對策籌資風險防范實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型從上文中我們分析的S地產(chǎn)的短期償債能力有所提高。S地產(chǎn)實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型可以大幅度提高業(yè)務(wù)并且可以減輕自身的資金壓力的同時充分利用以后的財富。這種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型可以充分有效的利用自身的強大的現(xiàn)金基礎(chǔ)，并且S地產(chǎn)為上市公司，融資也并不是困難的事情，這些有利條件都是可以幫助S地產(chǎn)進行優(yōu)化改革的。計算得出S地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率在2014年到2019年呈現(xiàn)出來的并不是有多大的起伏變動，與整體行業(yè)的平均值70%相差的并不是很多。而且盡管S地產(chǎn)對公司的業(yè)務(wù)量進行了各方面的各種拓展，但是公司本身依舊是持續(xù)穩(wěn)步的前進，財務(wù)狀態(tài)還是積極活躍的。由上可見，實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是非常值得一試的。資本結(jié)構(gòu)合理化由于融資的渠道及方式各有千秋，他們對公司內(nèi)部產(chǎn)生的各種影響也大不相同。所以，S地產(chǎn)公司對于融資渠道的選擇應(yīng)當有多方面的考慮，這就要求企業(yè)的管理人員要有靈活的思維方式并且時刻不能忘記企業(yè)利潤最大化的需求。只有這樣，企業(yè)才能得到更加完善且長久的發(fā)展。與其他各種融資方式相比，S地產(chǎn)可以優(yōu)先選擇內(nèi)部融資，這種融資方式對于企業(yè)來說是從內(nèi)部進行優(yōu)化，更符合企業(yè)的發(fā)展前景。同時S地產(chǎn)應(yīng)當考慮自身現(xiàn)狀，對于公司的自持資金應(yīng)當有一定的把握，使得資金的利用效率有所提高，對于應(yīng)收賬款這種負債，也應(yīng)該加快其回收速度，使得公司達到最優(yōu)發(fā)展。同樣S地產(chǎn)應(yīng)當思考如何有效科學的規(guī)避融資風險，猶如本篇論文的重點，加強自身內(nèi)部控制，使得風險最小化，改善公司的收入收益。融資計劃精準化依靠過度融資來提高業(yè)績是房地產(chǎn)行業(yè)的通病，這樣做的目的是追求利潤。正因為如此，過高的利潤目標的追求，使得企業(yè)的資產(chǎn)負債率長期處于高水平，企業(yè)無故增加大量的財務(wù)費用，這種極端的措施對于企業(yè)的償債能力有非常大的傷害，基于此種情況的頻繁發(fā)生，考慮公司本身的發(fā)展情況就顯得尤為重要。在融資方式的確定之前，S地產(chǎn)首先要對方案額度可執(zhí)行概率進行分析并且還可以另行對融資規(guī)模的大小進行合理化分析。這些前期準備工作的準備主要是保證后期的融資不會發(fā)生虧損。依舊是前期反復(fù)強調(diào)的S地產(chǎn)必須深刻結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展情況，并且確保選擇的融資方式能夠幫助企業(yè)后續(xù)的各種戰(zhàn)略的實施與進行確保企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。S地產(chǎn)更應(yīng)該將目光放的更加長遠，不應(yīng)該局限于目前能夠直接觀察到的各種風險及其他。投資風險防范分析投資項目可行性對于方案的可行性分析是非常有必要的，隨之產(chǎn)生的報告文字對企業(yè)管理工作人員對公司決策的認知認同起到了一定的輔助作用，這也要求了此報告必須具有實際性。對方案的可行性進行分析時按要求應(yīng)先對其資金需求、預(yù)估時間、方式方法進行分析研究，最重要的是公司收益也要進行預(yù)測，在此基礎(chǔ)上進行各種預(yù)警防范。經(jīng)營方式多元化由于可觀收益的吸引，房地產(chǎn)行業(yè)對于各方勢力的吸引都是巨大的，對此，隨之而來的是更加激烈的競爭，競爭意味著淘汰，在這種高淘汰的威脅下，S地產(chǎn)不得不剔除其在經(jīng)營無法與現(xiàn)在發(fā)展相匹配的產(chǎn)品服務(wù)。此時，多元化的經(jīng)營方式是企業(yè)的唯一選擇。多元意味著分散，猶如大樹的枝椏，分叉出的每個元使得風險在每一個經(jīng)營過程中得到最小化。S地產(chǎn)應(yīng)當結(jié)合市場的發(fā)展狀況，摸索出適合本公司發(fā)展的經(jīng)營模式。加強投資過程監(jiān)控由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及到巨大的資金交流，因此，在這一方面資金的監(jiān)控就更加重要，并且相對來說其要求也比較高。同時，S地產(chǎn)還應(yīng)當從整體發(fā)展，用整體步驟統(tǒng)籌全局。S地產(chǎn)應(yīng)當使資金活躍，只有資金的充分流通，企業(yè)才能持續(xù)發(fā)展。其次，S地產(chǎn)不能忘記對成本的監(jiān)控，調(diào)動各方勢力來進行監(jiān)控工作的進行，使公司的每一個經(jīng)營過程、參與部門都能參與其中，努力做到各個環(huán)節(jié)的監(jiān)控行之有效，并且進行長期的堅持，不斷進行改進，使企業(yè)在不斷的進步中更加繁榮的發(fā)展。營運風險防范制定科學的款項收回方案S房地產(chǎn)可以對公司的銷售方法進行轉(zhuǎn)變，根據(jù)市場的需求情況，制定有效的銷售改革。充分了解本公司的需求淡旺季，在這樣兩個不同的市場需求的變化情況下，實行有計劃的價格的波動，以此來吸引顧客，增加銷售額。同時，S地產(chǎn)應(yīng)當找到適合自己的銷售節(jié)奏，使不管是公司員工還是公司本身的發(fā)展能夠有節(jié)奏的發(fā)展進步。在尋找到適合自己的工作節(jié)奏的情況下，可以多進行一些調(diào)查工作，以此來充分了解顧客的心理預(yù)期與需求，針對這些制定的需求做好宣傳演講工作，使得公司的經(jīng)營理念與產(chǎn)品得到消費者的認同。在當今的信息高速發(fā)展時代，運用信息網(wǎng)絡(luò)等各種新型平臺，以此來打破陳舊的無法跟進時代要求的銷售運作模式。同樣重要的是，商品的售后也是顧客及其看重的一點，公司不能疏忽。S地產(chǎn)應(yīng)當完善售后服務(wù)體系，讓顧客有更好的購物體驗感，提升回頭率。提升產(chǎn)品核心競爭力核心競爭實力的發(fā)展為企業(yè)成為行業(yè)領(lǐng)頭羊做出重要貢獻。不論是什么產(chǎn)品，哪怕是房子，質(zhì)量必然是消費者的首要看重的。S地產(chǎn)在不論做出什么樣的改革之前的最重要的一點是保證產(chǎn)品質(zhì)量。同時，當今時代的變化，消費者更加注重的是產(chǎn)品的服務(wù)，花錢買的是服務(wù)。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，同類型的產(chǎn)品之間并沒有特別大的差距，那么公司就必須緊緊抓住那些軟因素，提升房產(chǎn)的競爭力使得消費者有理由來購買本公司的產(chǎn)品。其次，房地產(chǎn)公司的地皮位置在一定程度上對公司的后續(xù)銷售是有著至關(guān)重要的作用的。共贏是中國人最擅長的，S房地產(chǎn)公司更應(yīng)該深刻認識到合作的重要性。合作的其中一個目的也是對于風險的分散，另一種形式的分散，與合作企業(yè)共同實現(xiàn)收益。建立健全財務(wù)風險預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建風險預(yù)警體系S地產(chǎn)可以構(gòu)建符合自身發(fā)展情況的風險預(yù)警體系，結(jié)合相關(guān)指標，深入分析。通過這種體系首先對風險進行監(jiān)控與揭發(fā)，在這樣的基礎(chǔ)上進行有效控制，使得企業(yè)能夠及時實行控制措施及時解決。體系的建立并不意味著徹底結(jié)束，企業(yè)還應(yīng)當不斷的完善，一直行走在路上，畢竟企業(yè)的變化是瞬息萬變的。同樣，企業(yè)不能畏懼創(chuàng)新，創(chuàng)新也能在某些方面對企業(yè)有積極的促進作用。建立內(nèi)控管理體系企業(yè)為其財務(wù)風險制定的相應(yīng)的預(yù)警制度必須要求有強大靈活性，實際重于理論，對于房地產(chǎn)公司也同樣適用。與風險預(yù)警體系相同，