蘇園某地塊競買可行性實(shí)施報(bào)告

高級工程師注冊造價(jià)師市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所高級工程師注冊造價(jià)師市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所所長注冊評估師注冊造價(jià)師市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所第三章項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化蘇園（2002）03號地塊土地使用權(quán)競買可行性研究報(bào)告。市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、銘星軟件科技XX。97.6米。四側(cè)以街道為界，北側(cè)為蘇繡街，東側(cè)為星桂街，南地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設(shè)。近年來，園區(qū)房地萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2001年8月底，區(qū)累計(jì)住宅開工面積130.7萬平方米，竣工交付74.8萬平方米。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先在市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在95%園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方代化商住文化娛樂區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計(jì)劃委員會批本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)與附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重6、本地快環(huán)境綜述商貿(mào)區(qū)周圍地塊的住宅建設(shè)已近尾聲，中央商貿(mào)區(qū)的開發(fā)是園區(qū)居民乃至全體市民翹首以待的重頭戲。四、報(bào)告編制依據(jù)和用途發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)與經(jīng)濟(jì)評價(jià)等專業(yè)的知名專家，利用銘星軟件科技XX開發(fā)的以與多方案分析論證，提出了蘇園（2002）03號地塊競買的最高限價(jià)與其風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款五、評價(jià)指標(biāo)與決策方法土地拍賣項(xiàng)目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價(jià)，以與接受該限價(jià)獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。用四個指標(biāo)來反映，即：土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)部收），土地最高限價(jià)定得越高，獲得土地的機(jī)會就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但獲得土地的機(jī)會越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本項(xiàng)目評價(jià)提供了多個決策方案，供投資者決策。每個方案均列出了土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)部收益率期望值，財(cái)務(wù)部收率等四個決策指標(biāo)。見表1。企業(yè)先確定目標(biāo)收益率--基準(zhǔn)收益率，每個企業(yè)對獲得土地的迫與程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫與程度加不一樣，基準(zhǔn)收益率是不同的。可能有多個方案符合條件，則還需要進(jìn)一步通過“財(cái)務(wù)部收益率排除風(fēng)險(xiǎn)大的方案，當(dāng)“財(cái)務(wù)部收益率低于0的累計(jì)概率”很大時(shí)說明方案的風(fēng)險(xiǎn)很大，這種方案應(yīng)該排除。當(dāng)若干個方案幾乎是相同的，應(yīng)該根據(jù)“財(cái)務(wù)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)“財(cái)務(wù)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土地機(jī)會就越小。到底多大才合適，各個決策者沒有一個統(tǒng)一的尺度，還是與投資者對獲得該地塊的迫與程土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)部收益率≥部收益率小率方案一0000044.1041.4241.4227一7二74.679.三1、用地要求與產(chǎn)品定位本地塊規(guī)劃要求，第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動等用途，向公眾開放。為高層住宅和商業(yè)用房。建筑高度2、目前市場行情城區(qū)人占43.3%，外地人占13.1%。區(qū)公積金會員購房人數(shù)絕對有公積金會員30900人，還有很大的潛力。根據(jù)規(guī)劃，工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠古城，將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近XX，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)60萬人口，按三口之家計(jì)算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預(yù)測園區(qū)住宅每年的需求量見下表。在2015年累計(jì)可達(dá)到2769萬平方米。工業(yè)年開始開發(fā)，到2015年用22年時(shí)間達(dá)到60萬人口，珠江三角今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測今年全年可由于銷售量等于開發(fā)量，預(yù)計(jì)2002至2005年的需求量仍將以7680176801239546-80%867%483%993950251822364159本地塊規(guī)劃要求，第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動等用途，向公眾開放。其余為高層住宅和商業(yè)用房。地塊面積2公頃，容積率4，建筑面積66596平方米（可上下浮利用我們的信息渠道征求過眾多房地產(chǎn)公司的意見，綜合起來普鋪也購買住宅，或一部分投資者用于出租?？赡苡猩碳屹徺I住宅三、銷售價(jià)格主要產(chǎn)品售價(jià)變化的概率分布見表3。地下車位，每個車位萬元/個或每平方米35商業(yè)用房高40004200層率市場分析認(rèn)為住宅銷售比商業(yè)用房更快，商業(yè)用房期房預(yù)售50%，余下50%現(xiàn)房銷售，分3年售完。住宅期房預(yù)售50%，余下簽定協(xié)議預(yù)付定金1萬元，一個月簽定合同，首付30%。中高層造到三樓再付20%土建結(jié)束再付20%本項(xiàng)目分析按預(yù)售當(dāng)期收款30%，結(jié)構(gòu)封頂收款至70%，交六、競爭能力分析與對策得土地占多數(shù)，而且競買土地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié)議土地，土地拍賣房價(jià)提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對于競買的土地來說房價(jià)提高帶來的好處幾乎全部用于土地費(fèi)用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場價(jià)格向下波動，競買獲得的土地受其影響首當(dāng)其沖。因此，土地最高限價(jià)的確定應(yīng)充分考慮第三章項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化一、蘇園（2002）03地塊規(guī)劃技術(shù)條件.（由建筑地）用地）和附屬用土地使用商業(yè)/住宅商業(yè)/住宅/規(guī)劃第一層必須用于商業(yè)、餐第一層必須用于商業(yè)、飲、娛樂或其它促進(jìn)活動餐飲、娛樂或其它促進(jìn)等用途，向公眾開放。活動等用途，向公眾開總建筑面擬建發(fā)展項(xiàng)目的地上部分?jǐn)M建發(fā)展項(xiàng)目的地上部樓層高度最高每層6米（限于第一最高每層6米（限于第限制（最層）一層）高值）最高每層5米（限于第二最高每層5米（限于第具體面積指標(biāo)與房產(chǎn)處應(yīng)按規(guī)定配人防工程，具體面積指標(biāo)與房產(chǎn)處聯(lián)系00145251.7358209.893.91J00100245283.8758381.92175.01J001200345283.9558385.053.13J001300445283.0758388.053.13J001400545281.3058390.633.13J001500645278.8258392.543.13J001600745275.8758393.583.13J001700845199.5958407.8477.60J001800945196.4758407.923.12J001945193.4658407.043.14J002001145190.8858405.273.13J002101245188.9858402.793.12J002201345187.9358399.843.13J002301445155.7958227.82175.00J002401545155.5758223.913.92J002501645156.3858220.083.91J002626045158.1658216.593.92J002701245160.7758213.673.92J002801945164.0558211.543.91J002902045167.7858210.323.92J003045234.2358197.9167.60J003145238.1458197.693.92J003245241.9745241.9758198.503.91J003345245.4658200.283.92J003402545248.3758202.893.91J003502645250.5158206.173.92J0036根據(jù)土地拍賣條件，合同要求的開竣工日期：2003.3~2004.12，共22個月。最遲不得超過2003.6～2005.12，共31個月。因受竣工日期受限制，因此，必須在規(guī)定時(shí)間一次性地完成開發(fā)，不存在分期滾動開發(fā)的條件。合同規(guī)定的土地付款和工程進(jìn)度要求詳見表6。項(xiàng)目/計(jì)劃次次次土地付款和工程進(jìn)度要求√√√—項(xiàng)目/計(jì)劃次次次土地付款和工程進(jìn)度要求土地付款和工程進(jìn)度要求年年年年年年年年年年78991245月月月月月月月月月項(xiàng)目/計(jì)劃56次次次土地付款和工程進(jìn)度要求年年年年年789月月月月月項(xiàng)目/計(jì)劃次次次以10%的部收益率推算的土地價(jià)格臨界點(diǎn)為6600萬元，以此為基本方案。并按土地費(fèi)用每增加一定幅度做一個方案。土地價(jià)格由6000萬元至9600萬元。一共做了14個方案。各個方案的投資只有土地費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，其它相同?；痉桨傅捻?xiàng)目總投資構(gòu)成情況詳見表7。1開發(fā)建設(shè)前期工程費(fèi)24855.556600.00698.00場地平整費(fèi)按每平米土地30元估基礎(chǔ)設(shè)施建筑安裝高層住宅地下汽車庫公共配套間接開發(fā)費(fèi)7455.3640.00931.15210.00870.63元按規(guī)定面積計(jì)算23開發(fā)期稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)經(jīng)營資金資290.21255.2024855.55開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品的單項(xiàng)工程費(fèi)用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費(fèi)用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?，其它費(fèi)用則根據(jù)每種開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費(fèi)用分?jǐn)?。每種產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用和單位產(chǎn)品開發(fā)成本詳項(xiàng)目計(jì)算期以季為單位，計(jì)算起始年份從第一筆土地費(fèi)用付款開次不得低于30%，三次付款都在半年之，都在第一期。詳見表6“土地付款和工程進(jìn)度要求”。建筑安裝工程費(fèi)用，在建設(shè)期均勻用款，管理費(fèi)、銷售費(fèi)用與其他費(fèi)用在工程和業(yè)務(wù)開展期間均勻使用。資金籌措計(jì)劃按照項(xiàng)目融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過項(xiàng)目總投資的70%或土地出讓金的70%，其余