保利房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析

內(nèi)容摘要：本文通過(guò)對(duì)保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司2007年——2008年財(cái)務(wù)報(bào)表的初步分析、有關(guān)財(cái)務(wù)比率分析，借以發(fā)現(xiàn)保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司存在的問(wèn)題及原因，提出有關(guān)解決問(wèn)題的建議。關(guān)鍵詞：企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表；分析保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司前身為廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司，是由中國(guó)保利集團(tuán)公司全資子公司保利南方集團(tuán)有限公司于1992年9月14日在廣州市注冊(cè)成立的全民所有制企業(yè)，成立時(shí)注冊(cè)資本為1,000萬(wàn)元；2002年8月22日，經(jīng)中國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)以國(guó)經(jīng)貿(mào)企改[2002]616號(hào)文批準(zhǔn)，由保利南方作為主發(fā)起人，聯(lián)合廣東華美國(guó)際投資集團(tuán)有限公司和張克強(qiáng)等16位自然人，公司改制為股份有限公司，名稱變更為“保利房地產(chǎn)股份有限公司”。2006年3月，公司更名為“保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司”。經(jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)證監(jiān)發(fā)行字[2006]30號(hào)文核準(zhǔn)，公司于2006年7月19日首次公開發(fā)行人民幣普通股(A股)15,000萬(wàn)股，每股面值1元。2006年7月31日，本公司股票在上海證券交易所上市交易，證券代碼600048，股票簡(jiǎn)稱“保利地產(chǎn)”。本次股票發(fā)行后,本公司股本增至55,000萬(wàn)元，折合55,000萬(wàn)股。公司及子公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等。本文通過(guò)對(duì)保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司2007年——2008年財(cái)務(wù)報(bào)表的初步分析、有關(guān)財(cái)務(wù)比率分析、綜合分析，借以發(fā)現(xiàn)保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司存在的問(wèn)題，提出有關(guān)解決問(wèn)題的建議。一、公司財(cái)務(wù)報(bào)表的初步分析（一）公司資產(chǎn)負(fù)債表初步分析1．總資產(chǎn)構(gòu)成項(xiàng)目初步分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年資產(chǎn)負(fù)債表分析得出下表。表1---1保利地產(chǎn)公司2007年-2008年總資產(chǎn)表及其變動(dòng)分析單位：萬(wàn)元項(xiàng)目金額結(jié)構(gòu)(%)2008年2007年增減額增減(%)2008年2007年結(jié)構(gòu)變動(dòng)流動(dòng)資產(chǎn)長(zhǎng)期投資3500固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)遞延稅款借項(xiàng)總資產(chǎn)1001000從表1--1可以看出，保利公司2008年的總資產(chǎn)呈大幅上升趨勢(shì)，增長(zhǎng)幅度為31.15%，其增加的主要原因是流動(dòng)資產(chǎn)大幅度的增加，增加幅度為30.99%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了長(zhǎng)期投資和固定資產(chǎn)的增加額。通過(guò)對(duì)2007年、2008年的長(zhǎng)期投資和固定資產(chǎn)的同期比較可以看出其也有著明顯的提升，增加幅度分別達(dá)到了325.54%和33.63%的增長(zhǎng)率，不可忽視。對(duì)總資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)分析可以得知：流動(dòng)資產(chǎn)的比重由99.33%下降為99.22%，雖有降低，但收益性低的流動(dòng)資產(chǎn)所占的比重仍過(guò)高，這對(duì)提升盈利有著不利影響。固定資產(chǎn)的比重由0.34%上升為0.35%，而長(zhǎng)期投資的比重由0.03%上升到0.09%，其變化都是相對(duì)比較小的。表1----2保利地產(chǎn)公司2007年-2008年各資產(chǎn)項(xiàng)目及其變動(dòng)分析表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目金額結(jié)構(gòu)(%)2008年2007年增減額增減(%)2008年2007年結(jié)構(gòu)變動(dòng)貨幣資金短期投資凈額應(yīng)收款項(xiàng)凈額存貨凈額長(zhǎng)期投資凈額3500.1001000固定資產(chǎn)凈額1001000從表1--2得出，流動(dòng)資產(chǎn)增加的主要原因是貨幣資金，存貨分別增長(zhǎng)18.24%，43.15%。而長(zhǎng)期投資增加325.54%以及固定資產(chǎn)增加33.63%，這說(shuō)明了企業(yè)加大了對(duì)收益水平高的資產(chǎn)項(xiàng)目的投入。而長(zhǎng)期投資凈額的增長(zhǎng)率超強(qiáng)的增長(zhǎng)，說(shuō)明企業(yè)在長(zhǎng)期投資這一領(lǐng)域大大加強(qiáng)了投資力度，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中增加了對(duì)盈利能力強(qiáng)的長(zhǎng)期資產(chǎn)的投入，將有利于企業(yè)獲利水平提高。但是貨幣資金大幅度增加，將對(duì)盈利能力的提高產(chǎn)生不利影響。2．負(fù)債構(gòu)成項(xiàng)目的初步分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年資產(chǎn)負(fù)債表分析得出下表。表2保利地產(chǎn)公司2007年-2008年總負(fù)債規(guī)模和結(jié)構(gòu)變動(dòng)分析表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目金額結(jié)構(gòu)(%)2008年2007年增減額增減(%)2008年2007年結(jié)構(gòu)變動(dòng)長(zhǎng)期負(fù)債90381516流動(dòng)負(fù)債遞延稅款貸項(xiàng)合計(jì)1001000從表2數(shù)據(jù)看出，公司2008年的總負(fù)債比2007年增長(zhǎng)幅度為35.28%，其增長(zhǎng)的主要原因是長(zhǎng)期負(fù)債和遞延稅款貸項(xiàng)都有著大幅度的上升，長(zhǎng)期負(fù)債比上年增加了9262964219萬(wàn)元，增加幅度高達(dá)102.49%，是負(fù)債各項(xiàng)中提高幅度最大的一項(xiàng)。遞延稅款貸項(xiàng)2008年比2007年增長(zhǎng)幅度是29.87%。而負(fù)債的結(jié)構(gòu)變動(dòng)得知：流動(dòng)負(fù)債的比重由2007年的67.40%下降為了2008年的51.42%，長(zhǎng)期負(fù)債的比重由32.21%上升為了48.21%，說(shuō)明公司調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高長(zhǎng)期負(fù)債比重，將有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3．股東權(quán)益的初步分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)分析得出表3。從表3可見(jiàn)，引起公司股東權(quán)益規(guī)模變動(dòng)的主要項(xiàng)目是股本、未分配利潤(rùn)二大項(xiàng)目。2008年的股本比2007年增長(zhǎng)率達(dá)到了100%，股本占股東權(quán)益的比重由2007年的10.28%上升為2008年的17.42%，說(shuō)明了由于投資者信心增強(qiáng)增加了投入資本。2008年的未分配利潤(rùn)增加額為2109755051萬(wàn)元，增長(zhǎng)率是85.59%，占股東權(quán)益的比重比2007年提高了11.82%，這說(shuō)明了因增強(qiáng)投資企業(yè)盈利能力在逐步增強(qiáng)，企業(yè)保有了相當(dāng)規(guī)模的留存收益。表3保利地產(chǎn)公司2007年-2008年股東權(quán)益規(guī)模結(jié)構(gòu)分析表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目規(guī)模結(jié)構(gòu)（%）2008年2007年增減額增減(%)2008年2007年結(jié)構(gòu)變動(dòng)股本100資本公積-19盈余公積未分配利潤(rùn)貨幣換算差額000股本權(quán)益合計(jì)1001000（二）利潤(rùn)表的初步分析1．凈利潤(rùn)項(xiàng)目形成的初步分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年利潤(rùn)表分析得出下表。表4保利地產(chǎn)公司2007年-2008年凈利潤(rùn)變動(dòng)分析單位：萬(wàn)元項(xiàng)目規(guī)模結(jié)構(gòu)(%)2008年2007年增減額增減(%)2008年2007年結(jié)構(gòu)變動(dòng)利潤(rùn)總額1001000減:所有者權(quán)益少數(shù)股東權(quán)益20凈利潤(rùn)保利公司2008年的凈利潤(rùn)額比2007年的增加了749773358萬(wàn)元，增長(zhǎng)幅度50.53%。導(dǎo)致增長(zhǎng)的直接原因是利潤(rùn)總額的增長(zhǎng)幅度高達(dá)67.42%，表明了公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)驚人。2．利潤(rùn)總額構(gòu)成項(xiàng)目的初步分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年利潤(rùn)表分析得出下表。表5保利地產(chǎn)公司2007年-2008年利潤(rùn)總額及變動(dòng)分析表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目規(guī)模結(jié)構(gòu)(%)2008年2007年增減額增減(%)2008年2007年結(jié)構(gòu)變動(dòng)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)1001000減:營(yíng)業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用息稅前經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)利潤(rùn)投資收益營(yíng)業(yè)外收支凈額補(bǔ)貼收入00-----利潤(rùn)總額1001000從表5變動(dòng)情況看，第一，決定息稅前經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的因素包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用。表中2008年的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)比2007年增長(zhǎng)率為109.47%，說(shuō)明企業(yè)在2008年取得不錯(cuò)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)成果。但同時(shí)，2008年的管理費(fèi)用和營(yíng)業(yè)費(fèi)用也比2007年分別提升了80.91%和49.47%，但是這并不會(huì)影響息稅前經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的強(qiáng)勁上升，原因在于管理費(fèi)用和營(yíng)業(yè)費(fèi)用分別占主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的比重幅度小僅為6.50%和9.66%。第二，公司利潤(rùn)總額變動(dòng)增長(zhǎng)的主要因素是息稅前經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)增加2191258338萬(wàn)元和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)1895516251萬(wàn)元以及財(cái)務(wù)費(fèi)用減少1282613.67萬(wàn)元。由于財(cái)務(wù)費(fèi)用的降低，企業(yè)在2008年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)效益水平得到了提高。雖然企業(yè)投資收益和營(yíng)業(yè)外收支凈額都有大幅度的減少額，可它們占利潤(rùn)總額的比重2.41%和4.63%都是很小的，所以利潤(rùn)總額不受影響而呈上升趨勢(shì)。（三）現(xiàn)金流量表的初步分析1．現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年現(xiàn)金流量表分析得出下表。表6-1保利地產(chǎn)公司2007年-2008年現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)變動(dòng)表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目2008年2007年金額結(jié)構(gòu)百分比(%)金額結(jié)構(gòu)百分比(%)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)其中：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)其中：取得投資收益所收到的現(xiàn)金處置固定無(wú)形和長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)其中：發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金430000借款所收到的現(xiàn)金現(xiàn)金流入合計(jì)100%100從表中可以看出：在企業(yè)2008年的現(xiàn)金流入中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入占現(xiàn)金流入合計(jì)的53.52%。投資活動(dòng)現(xiàn)金流入占現(xiàn)金流入合計(jì)的0.09%，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入占現(xiàn)金流入合計(jì)的46.39%。這說(shuō)明，企業(yè)2008年流入的現(xiàn)金主要來(lái)源于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和籌資活動(dòng)二項(xiàng)目，只有極少部分來(lái)自投資活動(dòng)項(xiàng)目。在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，現(xiàn)金流入來(lái)源主要是來(lái)自銷售商品，提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金，占現(xiàn)金流入合計(jì)的94.17%，表明企業(yè)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入來(lái)源，經(jīng)營(yíng)可靠性較高。投資活動(dòng)中，主要是收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金，占88.71%，少部分來(lái)自取得投資收益所收到的現(xiàn)金占10.86%：籌資活動(dòng)中，發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金占28.55%，借款所收到的現(xiàn)金占71.13%。通過(guò)分析可以看出，保利公司2008年資金主要籌集是負(fù)債渠道。由2007年與2008年現(xiàn)金流量對(duì)比分析可見(jiàn)，2008年企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量穩(wěn)步提升。2．現(xiàn)金支出結(jié)構(gòu)分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年現(xiàn)金流量表分析得出表6—2。表6—2數(shù)據(jù)說(shuō)明，在企業(yè)2008年的現(xiàn)金支出中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金占總現(xiàn)金支出比重78.95%，其中主要現(xiàn)金支出來(lái)源是：購(gòu)買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金占總現(xiàn)金支出比重為82.80%，支付的各項(xiàng)稅費(fèi)占11.39%，其它項(xiàng)目比重較小。投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金支出占總現(xiàn)金支出比重0.29%，其中主要來(lái)源于支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金占總現(xiàn)金支出比重62.28%，購(gòu)建固定無(wú)形和長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金占比重26.33%?；I資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金支出占總現(xiàn)金支出比重20.76%，其中償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金占74.35%，支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金占1.05%。通過(guò)分析可以得知：企業(yè)2008年現(xiàn)金支出中，主要的現(xiàn)金支出來(lái)源是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金的流出和籌資活動(dòng)現(xiàn)金的流出。通過(guò)2008年與2007年現(xiàn)金流量對(duì)比分析可見(jiàn)，2008年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出比重上升了6.44（20.76-14.32）個(gè)百分點(diǎn)，原因用于償債的現(xiàn)金流出增加了。表6—2保利地產(chǎn)公司2007年-2008年現(xiàn)金支出結(jié)構(gòu)變動(dòng)單位：萬(wàn)元項(xiàng)目2008年2007年金額結(jié)構(gòu)變動(dòng)(%)金額結(jié)構(gòu)變動(dòng)(%)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)其中：購(gòu)買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金支付的各項(xiàng)稅費(fèi)支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)其中：購(gòu)建固定無(wú)形和長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金投資所支付的現(xiàn)金630支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)其中：償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金支出合計(jì)100100通過(guò)各數(shù)據(jù)的綜合分析可以得出；從表6—1中可以看出，在企業(yè)的現(xiàn)金流入中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的現(xiàn)金流入量不僅上升趨勢(shì)大，而且占總體比重也大。籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入量不僅呈下降趨勢(shì)，而且所占比重也呈下降趨勢(shì)，這說(shuō)明企業(yè)對(duì)于籌資的依賴性在逐步減小，而越來(lái)越依賴于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流入。從表6—2中可以看出，在企業(yè)的全部現(xiàn)金支出中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金支出的比重呈下降趨勢(shì)，而籌資活動(dòng)的現(xiàn)金支出的比重呈上升趨勢(shì)，這說(shuō)明企業(yè)隨著其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，收益增加，企業(yè)用于還本付息的現(xiàn)金支出增加了，將有利于降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二、有關(guān)財(cái)務(wù)比率分析（一）償債能力財(cái)務(wù)比率分析1．短期償債能力財(cái)務(wù)比率分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年--2008年財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)計(jì)算得出下圖。圖1保利地產(chǎn)公司短期償債能力及同行業(yè)平均值比較圖（1）流動(dòng)比率從圖1可以看出2008年企業(yè)流動(dòng)比率實(shí)際值高于2007年實(shí)際值，說(shuō)明了企業(yè)的短期償債能力比上年提高了。而2008年企業(yè)的流動(dòng)比率實(shí)際值也是高于行業(yè)平均值的，這說(shuō)明該企業(yè)的短期償債能力超過(guò)行業(yè)平均值。但也要注意過(guò)高的流動(dòng)比率也表明了企業(yè)在流動(dòng)資產(chǎn)上占用的資金過(guò)多了，將對(duì)企業(yè)提高盈利能力產(chǎn)生不利影響。（2）速動(dòng)比率從圖1保利公司2008年速動(dòng)比率高于2007年實(shí)際值，而2008年的速動(dòng)比率是高于行業(yè)平均值，這說(shuō)明企業(yè)的短期償債能力高于行業(yè)平均水平的償債能力。（3）現(xiàn)金比率保利公司2008年現(xiàn)金比率比2007年增長(zhǎng)了，說(shuō)明了企業(yè)用現(xiàn)金償還短期債務(wù)的能力增強(qiáng)了。2008年的現(xiàn)金比率與行業(yè)平均相比有所下降，這說(shuō)明相對(duì)行業(yè)而言，企業(yè)用現(xiàn)金償還短期債務(wù)的能力有所降低。通過(guò)圖1分析可以看出，2008年保利公司雖現(xiàn)金比率略低于行業(yè)平均值，但由于流動(dòng)比率，速動(dòng)比率均遠(yuǎn)超于行業(yè)平均水平，說(shuō)明公司的短期償債能力較強(qiáng)。2．長(zhǎng)期償債能力財(cái)務(wù)比率分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年--2008年財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)計(jì)算得出下圖。圖2保利地產(chǎn)公司長(zhǎng)期償債能力及同行業(yè)平均比較圖（1）資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)負(fù)債水平及風(fēng)險(xiǎn)程度的重要指標(biāo)。與2007年同期相比，2008年保利資產(chǎn)負(fù)債率略有增長(zhǎng)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較穩(wěn)定。與行業(yè)平均值相比2008年保利公司的資產(chǎn)負(fù)債率比行業(yè)平均值要略高一點(diǎn)。這說(shuō)明企業(yè)的長(zhǎng)期償債方面要引起注意，注意在快速擴(kuò)張的同時(shí)控制負(fù)債規(guī)模的能力。（2）產(chǎn)權(quán)比率產(chǎn)權(quán)比率與資產(chǎn)負(fù)債率都是衡量長(zhǎng)期償債能力的，具有相同的意義，產(chǎn)權(quán)比率主要揭示債務(wù)資本與權(quán)益資本的相互關(guān)系。如圖2所示，2008年的產(chǎn)權(quán)比率為269.61%與2007年同期相比增長(zhǎng)了34.31個(gè)百分點(diǎn)（269.61-235.30），說(shuō)明了企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)性有所提高。與行業(yè)平均值相比，2008年保利公司的產(chǎn)權(quán)比率比行業(yè)平均值大，因此可見(jiàn)保利公司資本結(jié)構(gòu)是高風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。（3）有形凈值債務(wù)率有形凈值債務(wù)率主要是用于衡量企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度和對(duì)債務(wù)的償還能力。與2007年同期相比，保利地產(chǎn)2008年有形凈值債務(wù)率大幅度增加，由2007年的235%，增長(zhǎng)到2008年的269.68%，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高了，在與行業(yè)相比，保利公司2008年的有形凈值債務(wù)率明顯是高于行業(yè)平均值的。這說(shuō)明企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力方面具有一定風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)影響企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。（4）已獲利息倍數(shù)已獲利息倍數(shù)指標(biāo)反映了當(dāng)期企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益是所需支付的債務(wù)利息的多少倍，其數(shù)額越大企業(yè)的償債能力越強(qiáng)。從圖中保利公司的已獲利息倍數(shù)有2007年的74.25上升到2008年的120.12，上升幅度很大。說(shuō)明由于企業(yè)盈利水平的提高，使企業(yè)償債利息的能力增強(qiáng)。而保利公司2008年的已獲利息倍數(shù)很大已經(jīng)超過(guò)了行業(yè)平均值，這表明了企業(yè)獲利能力提高，有效的降低了償付債務(wù)利息的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的債務(wù)償還有一定的保障。（二）營(yíng)運(yùn)能力財(cái)務(wù)比率分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年--2008年財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)計(jì)算得出下圖。圖3保利地產(chǎn)公司企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力及同行業(yè)平均比較圖1．總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)的總資產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的多少。圖3中保利公司2008年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.33次比同期2007年的提高了。與行業(yè)值相比，2008年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比行業(yè)平均值高，這都表明了企業(yè)總資產(chǎn)運(yùn)用效率不錯(cuò)，有利于企業(yè)的償債能力和盈利能力的增強(qiáng)。2．流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在一定時(shí)間內(nèi)（通常為一年）周轉(zhuǎn)的次數(shù)，是反映企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)用效率的指標(biāo)，而且也反映了企業(yè)的盈利水平，是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高低的關(guān)鍵。2008年保利公司流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.33次比2007年的有所增長(zhǎng)，而且2008年的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是行業(yè)平均值的近2倍，這都可以說(shuō)明公司以相同的流動(dòng)資產(chǎn)占用取得更多的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，公司的流動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)用效率高。3．固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是衡量固定資產(chǎn)運(yùn)用效益的反映企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況，圖中企業(yè)2008年的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與同期2007年和行業(yè)平均值相比都比較高，增長(zhǎng)幅度大。這表明了企業(yè)的固定資產(chǎn)得到了充分利用，公司固定資產(chǎn)的投入和結(jié)構(gòu)分布都是相當(dāng)合理，充分發(fā)揮了固定資產(chǎn)的使用效益。4．應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)應(yīng)收賬款的運(yùn)用效益。保利公司2008年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為81.51次比2007年提高，且比行業(yè)平均值高，說(shuō)明了公司在2008年里應(yīng)收賬款的回收速度很快，其管理效益提高，資產(chǎn)的流動(dòng)性增強(qiáng)，有利于提高短期償債能力。5．存貨周轉(zhuǎn)率從圖3可見(jiàn)，公司2008年的存貨周轉(zhuǎn)率是略低于2007年，與行業(yè)平均值相比基本持平。（三）獲利能力財(cái)務(wù)比率分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年--2008年財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)計(jì)算得出下圖圖4保利地產(chǎn)公司資產(chǎn)獲利能力及同行業(yè)平均比較圖1．營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率衡量了企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的凈獲利能力。圖4可見(jiàn)企業(yè)2008年?duì)I業(yè)利潤(rùn)率比2007年的略有提高，與行業(yè)平均值相比，保利公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)行業(yè)值，這都表明公司在2008年主營(yíng)業(yè)務(wù)的獲利能力很強(qiáng)。2．總資產(chǎn)利潤(rùn)率總資產(chǎn)利潤(rùn)率，它反映了企業(yè)資產(chǎn)綜合利用效果，衡量企業(yè)總資產(chǎn)獲利能力。該公司2008年的總資產(chǎn)利潤(rùn)率比同期2007年與行業(yè)平均值都有大幅度提高，說(shuō)明了公司的資產(chǎn)管理效益很好，公司資產(chǎn)獲利能力強(qiáng)。3．長(zhǎng)期資本收益率由圖4可見(jiàn)，2008年公司長(zhǎng)期資本收益率比2007年略有增長(zhǎng)，與行業(yè)平均值相比，2008年公司長(zhǎng)期資本收益率明顯偏高，說(shuō)明了公司的長(zhǎng)期資本的獲利能力比較強(qiáng)，使長(zhǎng)期債權(quán)股東權(quán)益的回報(bào)水平得到了有力保障。4．凈資產(chǎn)收益率公司2008年的凈資產(chǎn)收益率比2007年的有所降低，但幅度不大，說(shuō)明在2008年里企業(yè)資本獲利能力略有降低，但2008年的凈資本收益率與行業(yè)平均值相比，超過(guò)行業(yè)平均6.32（17-10.68）個(gè)百分點(diǎn)，其說(shuō)明了2008年里公司投入資本的獲利能力強(qiáng)，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。（四）現(xiàn)金流量財(cái)務(wù)比率根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年--2008年財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)計(jì)算得出圖5。1．現(xiàn)金流量與當(dāng)期債務(wù)之比這個(gè)指標(biāo)反映企業(yè)短期償債能力的流動(dòng)比率有關(guān)，由圖5可見(jiàn)，公司的現(xiàn)金流量與當(dāng)期債務(wù)之比數(shù)值比行業(yè)高出24.34（38.89-14.55）百分點(diǎn)，這說(shuō)明了公司現(xiàn)金流入對(duì)當(dāng)期債務(wù)的保障度比較強(qiáng)，公司的流動(dòng)性比較好。2．債務(wù)保障率債務(wù)保障率表明企業(yè)現(xiàn)金流量對(duì)其全部債務(wù)償還的滿足程度。2008年的指標(biāo)值比2007年低，公司在2008年的承擔(dān)債務(wù)總額的能力比2007年有降低。但該公司2008年此指標(biāo)比率比行業(yè)平均值要高，可見(jiàn)2008年公司承擔(dān)債務(wù)總額的能力強(qiáng)于行業(yè)平均水平。圖5企業(yè)現(xiàn)金流量財(cái)務(wù)比率與同行業(yè)平均比較圖3．每元銷售現(xiàn)金凈流入每元銷售現(xiàn)金凈流入是反映企業(yè)通過(guò)銷售獲取現(xiàn)金的能力。通過(guò)這個(gè)指標(biāo)我們得知公司2008年獲取現(xiàn)金的能力增強(qiáng)了。4．營(yíng)運(yùn)指數(shù)圖5中，公司2008年?duì)I運(yùn)指數(shù)為0.44，營(yíng)運(yùn)指數(shù)反映企業(yè)營(yíng)運(yùn)管理的水平和收益的質(zhì)量。通過(guò)公司2008年，2007年和行業(yè)營(yíng)運(yùn)指數(shù)平均值相比較，我們可以知道公司的營(yíng)運(yùn)指數(shù)是小于1的，而且比行業(yè)平均值高。由上述財(cái)務(wù)指標(biāo)分析可見(jiàn)，2008年保利公司整體經(jīng)營(yíng)水平相對(duì)穩(wěn)定。公司在2008年的的短期償債能力是有所上升的，其中流動(dòng)比率，速動(dòng)比率，都是超過(guò)行業(yè)平均值的，雖現(xiàn)金比率略低于行業(yè)平均值，但幅度微小，所以公司的短期償債能力比較強(qiáng)的。而在長(zhǎng)期償債能力方面，由于公司資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率和有形凈值債務(wù)率三大指標(biāo)值都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，使公司長(zhǎng)期償債能力下降，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度提高，但其中另一個(gè)指標(biāo)則是在加快的，就是已獲利息倍數(shù)，這個(gè)指標(biāo)不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期2007年而且也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，幾乎是行業(yè)平均值的四倍，這說(shuō)明了在其他指標(biāo)影響長(zhǎng)期償債能力下降的同時(shí)使使企業(yè)的獲利能力提高了已獲利息倍數(shù)指標(biāo)的增強(qiáng)，有效的降低了償付債務(wù)利息的風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)的債務(wù)償還有了一定的保障度。因此，在2008年保利公司的償債能力值得肯定。在資產(chǎn)運(yùn)用效率上，保利公司的資產(chǎn)運(yùn)用狀況具有良好的發(fā)展趨勢(shì)。因?yàn)楣镜馁Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有逐年上升之勢(shì)。公司大多數(shù)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)，包括存貨、流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、總資產(chǎn)等的周轉(zhuǎn)速度均在逐年加快，且超過(guò)行業(yè)平均水平。這說(shuō)明了公司資產(chǎn)管理效果良好。但也可以看到，存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)的變動(dòng)狀況與行業(yè)平均值相比，不太穩(wěn)定，但整體趨勢(shì)是好的，所以，就公司自身的資產(chǎn)運(yùn)用狀況來(lái)說(shuō)，其良好的發(fā)展趨勢(shì)是可以得到肯定的。通過(guò)對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、長(zhǎng)期資本收益率、總資產(chǎn)利潤(rùn)率等三大指標(biāo)的分析，可以看到，2008年保利公司的資產(chǎn)獲利能力有大幅度的提高，三個(gè)指標(biāo)與行業(yè)平均值相比都明顯偏高，因此企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)占有較好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。三、問(wèn)題與建議1．關(guān)于長(zhǎng)期償債能力問(wèn)題與建議與2007年同期相比，保利地產(chǎn)2008年有形凈值債務(wù)率大幅度增加，由2007年的235%，增長(zhǎng)到2008年的269.68%，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高了。在與行業(yè)相比，保利公司2008年的有形凈值債務(wù)率明顯是高于行業(yè)平均值的。這說(shuō)明企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力方面具有一定風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)影響企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。長(zhǎng)期債務(wù)的期限長(zhǎng)，企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力主要取決于企業(yè)的資產(chǎn)與負(fù)債的比率關(guān)系，以及獲利能力。對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，應(yīng)該具有一定權(quán)益資本，權(quán)益資本是企業(yè)擁有的凈資產(chǎn)，是股東承擔(dān)民事責(zé)任的限度，是借款的基礎(chǔ)和保障。因此權(quán)益資本越多，債權(quán)人越有保障。在流動(dòng)負(fù)債一定的情況下，如果企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債比例比較高，那企業(yè)就可能償還不了債務(wù)，這時(shí)能否借入或借出多少資金，就要取決于企業(yè)的權(quán)益資本的實(shí)力了，所以對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，應(yīng)提高權(quán)益資本的占有量。長(zhǎng)期償債能力與獲利能力密切相關(guān)。企業(yè)能否有充足的現(xiàn)金流入償還長(zhǎng)期負(fù)債，在很大程度上取決于企業(yè)的獲利能力。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)，長(zhǎng)期償債能力就越好，所以公司可以通過(guò)提高資本獲利能力來(lái)使長(zhǎng)期償債能力得到改善。提高獲利能力可以有以下途徑。首先是增加收入控制成本。增加收入并控制好成本這一方法對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是要持久合理管理的，企業(yè)想要提高營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)率，就要提高營(yíng)業(yè)收入不僅可以增長(zhǎng)營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)，還可以提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。同時(shí)降低各種成本費(fèi)用，從而使獲利能力也提高。因此要建立一個(gè)健全的、有效的、合理的成本管理制度，加強(qiáng)完善企業(yè)成本管理。使成本核算制度、成本的計(jì)劃、分析、控制考核等制度得到改善。其次、實(shí)施有效的成本控制制度，目標(biāo)要明