《營改增對房地產企業(yè)的稅負影響分析-以萬科企業(yè)為例》

一、緒論（一）研究背景稅收是我們國家的財政收入主要來源，是為國家治理以及國家安全提供基本財力保障，也是國家對國民經濟進行宏觀調控的重要手段。所以稅制改革對國民經濟而言牽一發(fā)而動全身。首先對營改增進行解釋?！盃I”就是營業(yè)稅”：營業(yè)稅是一種流轉稅，征稅對象是營業(yè)額。增”就是增值稅：也是一種流轉稅，征稅對象是增值額?！盃I改增”就是營業(yè)稅改為增值稅。我國的營改增稅制改革可追溯到1994年，稅改范圍擴展到工、商及進口環(huán)節(jié)，2012年開始摒棄營業(yè)稅和增值稅并行的稅制，以交通運輸行業(yè)為起點逐步擴展到全國及其他行業(yè)，2016年我國重錘全國稅制改革，在全國范圍內實施改革，房地產行業(yè)由此也正式進入稅改大圈。雖然從2016年全面營改增至今已歷經四個年頭，但是經濟形勢千變萬化稅制改革不可能一勞永逸，營改增的稅收制度在具體的實施推進階段也不無問題。我國關于房地產行業(yè)的營改增問題的研究，學者主要從營改增的必要性入手或者主要強調營改增的必要性，選擇從房地產營改增的其中一種稅如土地增值稅、其中一個問題如進項稅抵扣問題、其中一個方面如房地產開發(fā)或者銷售進行正反兩面（有利或有弊）的研究和論述。得出的結論：進項稅稅額抵扣不足、稅負難以轉嫁、財務壓力及財務成本增加。（二）研究目的和方向2019年全球經濟貿易顯著放緩，在全球經濟高度一體化的今天我國和全球經濟發(fā)展現狀一致：速度放緩倒逼質量提高。我國的目標：2035年要達到社會主義現代化水平、2050年要成為社會主義現代化的強國。國家不斷發(fā)展為的是人民可安居樂業(yè)。安居必然離不開房地產企業(yè)，房地產行業(yè)是我國國民經濟的支柱行業(yè)之一，它首先為老百姓提供了住房既可以使人們居有定所也可改善人們住房條件，其次房地產企業(yè)涉獵生產、流通、消費三大領域為人民提供就業(yè)崗位同時為GDP做出巨大貢獻。所以房地產行業(yè)的發(fā)展至關重要，結合當前房地產行業(yè)發(fā)展放緩，房價只漲不降等問題聯系到我國以稅制改革來引導其發(fā)展本文嘗試從我國稅制改革入手結合萬科地產，研究營改增稅收政策在房企的現實執(zhí)行情況，分析該政策對房地產企業(yè)的稅收具體影響，對于其中出現的問題提出具體可行的措施，望能為我國房地產企業(yè)實現良性發(fā)展做出微薄貢獻。二、房地產企業(yè)現狀（一）我國宏觀房地產發(fā)展概況1998年我國的房地產市場形成，國務院發(fā)布了住房改革通知。即這一年中國正式停止住房分配制度，所以中國房地產市場應運而生。房子的建筑和銷售正式移交到商人手中，老百姓也因此而自由買賣房產。房地產市場形成之后借著我國改革開放的東風和中國特色社會主義市場經濟的蓬勃發(fā)展不斷的成長擴大，并且成為中國經濟的支型行業(yè)。表2-12018年城市化率指標國家城市化率中等收入國家50%高收入國家>70%中國43.37%（戶籍地）59.58%（大陸）數據來源：國家統計局雖然現階段熱傳房地產行業(yè)遇冷，已經錯過了飛速發(fā)展的黃金期，但是衡量一國經濟的發(fā)展進步程度往往離不開城市化這個指標。世界銀行2018年發(fā)布的數據表明一個中等收入國家城市化率要達到50%，高收入國家的城市化率要大于70%。比如世界上第一大經濟體美國，其80%的人口居住在僅僅只占國土面積3%的城市。反觀我國是毋庸置疑的世界人口大國，據國家統計局數據顯示截止2018我國的總人口已經達到十三億九千五百三十八人，我國大陸城市化率59.58%，戶籍地城市化率43.37%。我國十九大提出到2020年實現國民收入達高收入國家水平。這些數據無疑都在暗示著我國經濟發(fā)展包括房地產發(fā)展的巨大前景。表2-22019年1月至11月我國房地產開發(fā)投資情況項目指標全國房地產開發(fā)投資121265億元房地產土地購置總面積21720萬平方米商品房銷售額139006億元數據來源：國家統計局發(fā)展有前景有市場同時也有挑戰(zhàn)，國家出臺多種限購政策抑制房地產房價的過快增長，稅收壓力大房地產商不得不加價銷售導致房產銷售受限、老百姓住房壓力也隨之不斷增加，因此許多市場參與者認為房地產行業(yè)衰退將無法有好的發(fā)展空間，此言論明顯與現實情況不符，從我國國家統計局2019年的統計數據可見全國房地產開發(fā)投資情況：全國房地產開發(fā)投資十二萬一千二百六十五億元，房地產商土地購置總面積兩萬一千七百二十萬平方米，商品房銷售額十三萬九千零六億元，商品房銷售面積十四萬八千九百零五萬平方米。綜上我國房地產市場雖然面對大環(huán)境的經濟發(fā)展減緩，稅負壓力大，但是發(fā)展?jié)摿o限。（二）萬科房地產企業(yè)介紹萬科集團，1984年成立于深圳經濟特區(qū)，1988年萬科正式開展房地產業(yè)務。1991年在深圳證券交易所正式上市股票代碼000002。2019《財富》世界五百強企業(yè)中排名二百五十四，核心的業(yè)務是：房地產開發(fā)、房屋租賃以及物業(yè)服務，延伸業(yè)務包括：商業(yè)、教育及物流等。在2019年的中國房地產企業(yè)綜合實力排名第三（中國報告大廳）。房子關乎民生，萬科地產發(fā)展多年一直堅持：建設老百姓的住房，為普通老百姓提供高質量合適戶型的房子?；跔I改增是2016年全面推行的所以本文選擇營改增前后都活躍在市場上的并且是在中國大陸上市本土企業(yè)萬科集團為例。營改增對房地產企業(yè)的稅負影響對房地產開發(fā)的影響影響土地取得一個成熟并具有完善產業(yè)鏈的房地產集團公司其房地產業(yè)務至少包括：房地產項目的開發(fā)和建成后房地產的銷售。所以對于房產企業(yè)來說拿到土地建房子是業(yè)務開展的第一步。房地產企業(yè)取得土地的方式主要有通過在投標、掛牌以及公示等方式在二級市場上接受其他企業(yè)的轉讓、從一級市場上跟國家進行交易受讓土地。在取得土地的過程中要準備建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證，以及簽訂各式各樣的合同。在此過程中房地產企業(yè)就成為了在我國境內承受土地的單位要繳納契稅。在獲得許可證和簽訂合同的過程中就成為了印花稅的納稅人。房產企業(yè)獲得在城市的土地即成為了城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。當房產企業(yè)規(guī)劃開發(fā)的土地屬于耕地時則成為我國耕地占用稅的納稅人。稅改前后影響較大的是土地使用稅以及印花稅因為稅改以前這兩項稅計入的營業(yè)稅金及附加，稅改以后則取消了營業(yè)稅金及附加改為稅金及附加。值得注意的是稅改以前的營業(yè)稅金及附加并不完全等同于稅改后的稅金及附加。因為稅改前的營業(yè)稅金及附加的構成要素包括營業(yè)稅、消費稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、資源稅、房產稅、城建以及教育費附加，稅改后的由于價內稅轉價外稅的變革稅金及附加不包括企業(yè)繳納的增值稅，這造成企業(yè)利潤表中該科目金額的減少最終是企業(yè)所得稅的扣除金額減少因此增加了企業(yè)所得稅的稅收負擔。除此之外企業(yè)房地產項目開發(fā)需要進行前期的土地地質勘探、招標公示、開發(fā)方案的設計這些過程中在營改增以后涉及到稅目叫鑒證咨詢或者屬于現代服務需要企業(yè)繳納百分之三或者百分之六的增值稅。與此同時房地產開發(fā)從土地取得開始就需要投入大量的資金，此時企業(yè)就需要進行項目貸款，根據營改增新稅法的規(guī)定貸款所產生的的百分之六的稅額不能用以后的進項稅額進行抵減并且跟貸款直接相關的各手續(xù)費以及其他費用不能抵扣。由此可見2016年國家全面營改增以后企業(yè)的很多費用不可以扣除增加了開發(fā)企業(yè)的成本，也存在進項稅的抵扣不充分的問題。因此房地產開發(fā)稅負短期內會呈現上升的趨勢。影響建筑安裝企業(yè)取得土地使用權以后著手實行項目的建設安裝。房地產企業(yè)建造房屋要么選擇與其他建筑公司合作要么選擇自行組建建筑公司將項目獨自承攬。在當前房地產企業(yè)中大部分房地產公司會選擇與其他建筑企業(yè)合作，一是并非所有公司都有足夠的實力發(fā)展自己的建筑團隊，二是交給其他建筑公司可以分散項目風險。建筑安裝還涉及到建筑材料的購買和建筑工人的招聘，這兩項業(yè)務或一并交給建筑公司或企業(yè)自行購買材料和招聘人員。房地產開發(fā)公司與建筑企業(yè)合作建設房地產項目，在建成以后銷售。營改增以前建筑公司的適用稅率是百分之三，稅改以后如果合作的建筑企業(yè)是一般納稅人則的稅率直接飆升到百分之十（2019年改為百分之九）建筑公司出于自身效益以及各種客觀因素的影響成本增加不得不把稅負轉嫁給房地產公司，房地產公再往下傳遞給消費者最終使得房價居高不下。在材料采購問題和建筑工人的問題中，房地產公司在營改增以前不需要考慮其中的稅負以及工人來源的問題，只要節(jié)約成本可以就選擇散工、農民工，材料的采購方便快捷的選擇報價低或經常合作的零星小戶供應商，因為不管是一同交給建筑公司還是獨自承擔，其最終計算營業(yè)稅時都是將上一環(huán)節(jié)已繳納的稅并入到下一環(huán)節(jié)銷售中，在銷售中用銷售收入乘以5%的稅率可以得出房地產企業(yè)要繳納的營業(yè)稅額。營改增以后建筑公司稅率10%（2019年4月1日改為9%）和房地產公司銷售房屋10%（2019年4月1日改為9%），稅改以后房地產公司的稅不再是簡單的營業(yè)收入乘稅率，而是要進行進項稅額的抵扣即是：與建筑公司合作取得增值稅專用發(fā)票形成進項稅額，當房地產銷售時按照不含稅銷售價格得出銷項稅，最后銷項減進項即是房地產公司的應交增值稅。因此房產企業(yè)可避免層層被稅，當其取得足夠的進項時即可減輕稅負。營改增前后房地產開發(fā)的稅負及會計處理區(qū)別上文通過房地產開發(fā)中的兩個重要環(huán)節(jié)土地取得以及建筑安裝簡要分析了稅改前后對房企的影響情況。土地取得中的稅金及附加問題以及建筑安裝稅改前粗暴管理會導致企業(yè)難以適應稅改后精細財管問題。我們以2018年萬科集團的財務報表數據為例進行具體分析。表3-1萬科集團稅改前后數據比較項目金額營業(yè)收入2976.8億元營業(yè)成本1861億元營業(yè)稅額148.84億元增值稅額136.98億元稅改前后稅負比5%（營業(yè)稅）4.78%（增值稅）數據來源：2018年萬科企業(yè)年報2018年萬科集團取得營業(yè)收入兩千九百七十六點八億元，營業(yè)成本一千八百六十一億元。由于萬科企業(yè)每年的業(yè)務不同實際經營情況也不同，具體情況無法直接用16年以前的財報數據和16年以后的財報數據直接比較，本文以18年營業(yè)收入為基礎進行比較分析。稅改以前萬科企業(yè)的營業(yè)稅為2976.8×5%=148.84（億元）。稅改以后，企業(yè)繳納的增值稅是進項與銷項的差額。18年萬科企業(yè)的銷項稅額為2976.8÷（1+10%）×10%=270.6（億元），由于稅改以后企業(yè)的土地購置成本如土地出讓金等可以抵扣，如：從一級市場受讓土地其成本可抵扣企業(yè)的銷售收入，從二級市市場取得土地其成本可進項抵扣。本文僅考慮從企業(yè)從一級市場受讓土地抵扣銷售額，據國家統計局數據整理2018年全國房地產銷售收入106688.38億元人民幣，土地出讓成交價款為16102.16億元，則土地出讓金占銷售收入比例約15%，則估算萬科集團可以抵扣的成本為2976.8×15%=446.52（億元），企業(yè)的進項稅額為（1861－446.52）÷（1+10%）×10%=128.59（億元），萬科的應交增值稅為270.6-128.59=142.31（元）。由于企業(yè)進項稅額具體數據外部人員無法全面了解此處進項稅額僅考慮土地出讓金的部分，在企業(yè)的實際經營過程中還存在許多可抵扣的進項稅額如企業(yè)采購等，即企業(yè)的進項數額更大最終繳納的增值稅更低。綜上對比可得，稅改以前萬科的稅負比稅改以后高6.58億元。稅負率營改增以前稅負為5%，稅改以后為4.78%。在會計處理方面，稅改以前企業(yè)會計處理簡單，營業(yè)稅和附加稅都計稅金及附加。稅改后會計科目增加增值稅與附加稅分離。詳見表3-2表3-2稅改前后附加稅對比稅改前稅改后附加稅借：營業(yè)稅金及附加貸：應交稅負——應交營業(yè)稅借：稅金及附加貸：銀行存款營改增在房地產開發(fā)中存在的問題首先是會計核算復雜，上文已經提到會計科目的增加。事實上營改增以前的大部分企業(yè)過分強調業(yè)務部發(fā)展，不夠重視財務管理部門的作用。使得營改增以后的一段時間內企業(yè)現有財務員人員專業(yè)水平參差不齊甚至無法適應稅改后變得復雜的企業(yè)會計核算需求。其次是稅改以后的稅務籌劃地位凸顯企業(yè)缺乏納稅意識和稅籌能力。稅改以前只要財務人員做好數據統計工作，待納稅時對應當期的營業(yè)額就可以得出應納稅額，并且對于規(guī)模大經營穩(wěn)定的上市集團企業(yè)來說在營業(yè)稅制下的稅收籌劃是容易做到的，如預測銷售額便可以得出大概的應納稅額企業(yè)可以以此為根據做出反應進行稅負轉嫁工作。然而稅改以后即使企業(yè)根據其業(yè)務發(fā)展預計出銷項稅額但進項稅額的準確預計難以做到，如專票丟失、專票無法取得或取得的是虛假專票等，這些情況致使企業(yè)的銷項無法足額抵減在增加財務部門工作壓力的同時增加企業(yè)稅負。其次房地產開發(fā)本就是一個綜合性強，涉及面廣，產業(yè)鏈長的生產、流通、消費過程。在與上游建筑公司合作建房中，會因為合作企業(yè)的規(guī)模問題影響房地產企業(yè)的稅負。具體來說最直接的表現就是稅改前建筑企業(yè)的稅率3%，稅改后一般納稅人建筑企業(yè)是10%（2019年9%），如果其合作模式是包工包料則會因為做建筑業(yè)的工人來源大多是散工、農民工則企業(yè)無法取得增值稅專用發(fā)票無法形成企業(yè)的進項稅，眾所周知房子建設需要大量不同規(guī)格的建筑材料一般的建筑企業(yè)為價格低廉或者材料的特殊規(guī)格而無法與一般納稅人合作也無法形成進項稅額。綜合以上原因導致下游的房地產企業(yè)利潤空間下滑，而房地產成本難以壓縮售價又高銷項稅額居高不下最終房企的稅負抬高達不到稅改的理想效果。對房地產銷售的影響1.營改增在房地產銷售中的變化銷售時一個房產項目的最終環(huán)節(jié)同時也是營業(yè)稅或銷項稅產生最多的環(huán)節(jié)。房地產企業(yè)的銷售方式可以選擇現銷售和預銷，在現實情況中由于完成一個房產項目時間跨度大，為了緩解企業(yè)的現金流壓力普遍采取預售回籠資金。營改增以前企業(yè)預售還是現售區(qū)別不大都是以5%的稅率乘以銷售收入。營改增以后國家規(guī)定嚴格按照銷項減進項的差額納稅方式進行稅款的征收。企業(yè)在預售房產時要注意稅收的籌劃，比如在建筑安裝的前期因為購進建筑材料、購進勞務等取得了大量的進項專票，所以稅改以后的房企預售前要進項籌劃先認證早取得的增值稅專用發(fā)票盡最大的可能減輕企業(yè)的稅負。稅改后銷售房地產的會計賬務處理也發(fā)生了巨大的改變。詳見表3-2表3-2稅改前后銷售分錄對比事項稅改前稅改會收取房款時借：銀行存款貸：預收賬款借：銀行存款貸：預收賬款應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）計提稅費時借：營業(yè)稅金及附加貸：應交稅負——應交營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）確認收入時借：預收賬款貸：主營業(yè)務收入借：預收賬款貸：主營業(yè)務收入營改增以后企業(yè)在房地產銷售時的土地取得成本即是土地價款、國家出讓土地的土地出讓金可以進行進項抵扣。稅改以后企業(yè)出售房地產的銷售額不是簡單的按稅改以前的方式從收到的價款中直接得出，而是用銷售額扣減該項目對應的土地出讓金如：銷售收到S，土地出讓金C，銷售額(S-C)÷(1+稅率）。18年萬科房產銷售面積4037.7萬平方米，由于數據涉及商業(yè)秘密無法取得，本文假設4037.7萬平方米的銷售面積就是企業(yè)的全部建筑面積以及可供銷售建筑面積，按照萬科企業(yè)的平均售價12988元/平方米，以及我國土地出讓平均價格6000/平方米估算可得，萬科是的銷售收到S為40377000平方米×12988元=5244.2（億元），可以抵扣的土地出讓金C為40377000×6000/平方米=2422.6（億元），銷售額為（5244.2-2422.6）÷（1+10%）=2565.1（億元），銷項稅額為2565.1×10%=256.51（億元）。營業(yè)稅制下營業(yè)稅額為S×5%即5244.2×5%=262.21。稅改以后企業(yè)要實際繳納的增值稅還要減去企業(yè)的進項稅，減去進項以后企業(yè)的稅負會更小。不管是營業(yè)額稅制還是增值稅制企業(yè)也都要繳納附加稅，如城建稅、教育費附加。營業(yè)稅金及附加或是稅金及附加是以企業(yè)繳納的營業(yè)稅或增值稅為基礎計算得出，由以上分析可知稅改以后企業(yè)利潤表的稅金及附加項目金額縮小，那么企業(yè)所得稅負上升。2.營改增在房地產銷售中存在的問題一是進項稅額的抵扣問題，稅改以后所有進項稅額必須憑票抵扣，企業(yè)前期取得大量的進項稅專用發(fā)票等待企業(yè)處理，稅法規(guī)定的發(fā)票認證日期不超過180天所以企業(yè)極有可能因為財務工作的疏漏致使專票的認證超時、遺漏、丟失等造成企業(yè)無畏的稅負。二是企業(yè)應對稅改的內部管理問題，稅改以前企業(yè)對銷售業(yè)務人員的單據不作過多要求只要是真實的一律接受或報銷，這將造成企業(yè)會計數據統計困難甚至出錯。三是稅改政策的理解問題，由于稅改以前的會計處理簡單企業(yè)在招聘會計工作人員時不夠重視綜合素質，以及企業(yè)整體忽視財務工作的重要性財務部門得不到鍛煉能力良莠不齊，當稅法新規(guī)定出來以后可能因為理解不到位錯失稅收優(yōu)惠。3.小結營改增是國家為國計民生發(fā)展做出的決定其出發(fā)點是釋放經濟活力給企業(yè)解壓松綁最終推動國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定進步。分析得出增值稅稅負率確實低于營業(yè)稅負率，并且由于增值稅是價外稅使得企業(yè)更科學的納稅和扣除成本，總的來說企業(yè)稅負確有減少。但是每次大刀破斧的改革都不可能一蹴而就，在稅改以后也存在諸多問題，如財務壓力劇增、間接稅負增加，企業(yè)管理問題加劇、進項稅抵扣不完整等。四、營改增后房地產企業(yè)稅負問題的應對措施（一）國家層面為了我國的營改增政策真正的惠及我國的經濟發(fā)展。國家方面應該及時進行稅改政策的制定推廣、執(zhí)行以及執(zhí)行情況的調查反饋工作。首先在稅收政策的制定方面應當提升參與政策制定人員的專業(yè)性、多樣性，以及政策的實用性。如參與人員進行營改增稅收政策深入學習和研究，充分利用及發(fā)揮我國在稅務及會計方面頂級專家作用。實用性方面充分分析房地產企業(yè)稅負重的實際情況，如上文提及房地產企業(yè)貸款相關的進項稅額不得抵扣以至于加重其稅負的問題國家可以擴大這方面的抵扣范圍。再如上文所說房企的零星材料采購以及散工勞務無法取得專票的情況，國家可因其特殊性出臺相關政策：只要房企可證明其購入材料和勞務實際應用于房產開發(fā)建設就可形成進項稅額進行銷項抵扣。其次，在政策的推行方面加強宣傳力度并完善相關的法律法規(guī)保證實施效果，如在出臺新的增值稅新規(guī)后應當組織專門的工作人員進行宣傳綜合利用三微一端的網絡手段。再次，做好納稅監(jiān)督工作，如為保證營改增的進項稅收額真實憑票抵扣稅務檢查機關要做好監(jiān)督工作對虛開、代開以及使用虛假專票的企業(yè)進行懲罰。最后對增值稅工作進行及時追蹤，如當稅率不適應當前經濟發(fā)展需求時及時了解情況進行更新。并且要深入營改增的范圍使全行業(yè)全國都打通進項抵扣鏈條。（二）企業(yè)層面1.進行合理的稅收籌劃營改增以后的稅制是顛覆性的巨變，現在房地產市場競爭壓力，已經錯過了黃金時期。房企經營的是商品特殊，與老百姓的生活息息相關，稅改以后因為上游企業(yè)稅率的增加成本相應增加，使得房地產企業(yè)一邊面臨成本增加的問題，另一邊又是成本壓縮的空間縮小問題。因為惡性的成本壓縮帶來的是工程質量無法保障，一個企業(yè)房產如果提供的是劣質房子一定是無法長期發(fā)展生存下去的。因此企業(yè)可以利用稅改的紅利，通過做好稅收籌劃工作給企業(yè)減負提高企業(yè)的利潤，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。要做好稅籌工作，首先企業(yè)要重視稅籌工作從企業(yè)的高層管理部門到底層業(yè)務尤其是財務部門都重視此工作的重要性通過高層的會議甚至是董事會向企業(yè)全體傳達稅籌精神。其次及時接受了解增值稅新規(guī)，19年國家出臺了新的增值稅政策，如企業(yè)購入固定資產不在分兩年抵扣進項，從購進固定資產的當月即可以全額抵扣進項，以及企業(yè)購進的旅客運輸服務也可進行進項抵扣。因此房企可以利用以上兩項新規(guī)進行籌劃，在企業(yè)銷售旺季集中購入固定資產如公司專車等，提醒公司員工出差的交通票據進行實名制取得相關憑證做好憑據保管。再如2020年受新冠肺炎的影響，國家出臺了稅收減免政策，企業(yè)需要員工及時了解吃透相關政策尤其是在疫情區(qū)的公司要精確的與國家新政策對接盡可能為企業(yè)減輕稅負。建立一個專業(yè)的稅務部門專人專崗進行稅籌工作，如果企業(yè)規(guī)模較小還可以從現有財務部門中抽調一組工作人員代替，規(guī)模再小一點的企業(yè)可由財務經理帶稅務助理的形式。最后要培養(yǎng)稅籌人員的專業(yè)能力，組建稅務部門的，在人員的聘用上進行嚴格要求及考核如到高校進項專業(yè)的校園招聘，入職以后定期考核。比如考核其對最新稅法規(guī)定了解的及時性以及準確性。要保證稅務部門的工作積極并且行之有效必須進行的是物資和精神激勵，如設置“企業(yè)最佳稅籌工作者”獎金。2.多種開發(fā)建筑模式應對開發(fā)中的問題由于增值稅是差額納稅，憑票抵扣的性質，房企在開發(fā)項目時要有總體戰(zhàn)略眼光。首先針對上文建筑公司規(guī)模影響企業(yè)稅負問題，企業(yè)應當仔細甄別合作的建筑公司納稅資質，如：是否一般納稅人、是否誠信納稅信用評級問題、是否曾因偷漏稅虛開發(fā)票等問題被稅局約談或處罰。為更加深入了解合作公司房企去可以整合各種資源發(fā)動員工、同行或競爭者對有意向的合作公司進項徹底的調查了解。確定合作企業(yè)后應當把條款細化到合同中做到權責明確，尤其是明確發(fā)票取得類型及取得時間并加以違約條款約束。其次是上文所說建筑工人來源影響稅負問題，房產安裝建筑的工人可選擇專業(yè)一般納稅人勞務公司進行派遣這樣則可以取得專票抵扣，企業(yè)也可將為一個開發(fā)項目而招聘的農民工、散工集合起來要求其與勞務公司掛靠。最后關于材料采購問題，此處涉及與建筑公司的合作模式問題，應當從建筑模安裝模式的選擇上進行考慮，如果企業(yè)選擇選擇把和房產開發(fā)項目的整個建筑安裝工作都交給合作的建筑公司那么企業(yè)的風險將加大。因為這種包工包料的建筑模式對房地產企業(yè)來來說進項增值稅專票的取得受制于人，如果上游建筑公司截留部分部分款項或是不認真對該發(fā)票的管理那么作為其下游的房企就會損失一部分的進項抵扣。所以為規(guī)避此風險房企可以在材料的采購環(huán)節(jié)留給本企業(yè)，以此取得更多的進項稅額，把進項取得主動權放在本企業(yè)手中。材料采購要要求采購部門選擇可以獲得專票的企業(yè)，如遇到材料零星材料難以與一般納稅人合作時可以選擇把這部分材料采購交給相關公司或是要求非一般納稅人的供應商代開增值稅專用發(fā)票，盡最大可能取得專票。從供應商的選擇到貨物的運送都進行嚴格把關。3.加強財務人員和銷售人員管理減輕銷售環(huán)節(jié)稅費稅改后財務工作的重要性不言而喻，在房地產銷售中聯系最為密切的就是財務部與銷售部。對于財務人員要專人崗加強監(jiān)督，首先對財務部門的人員進行調查了解財務人員的能力，并對本企業(yè)財務人員的能力進行針對性和持續(xù)性的培訓，上文已經提到稅改以后房企的會計核算復雜化、會計科目增多，所以更要重視會計人員的培訓尤其是對新增會計科目的運用，財務報表項目的變化等。其次針對上文提出的會計工作人員來源不清能力良莠不齊，所以在企業(yè)招聘財務工作者時部門任人唯親，可把招聘交給專業(yè)的招聘機構到高校進行選拔。以此優(yōu)化企業(yè)的會計團隊，更加及時理解并運用稅收優(yōu)惠政策以減輕企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的稅負。最后對于財務人員的聘用要提高其待遇，據了解企業(yè)招聘初級財務人員薪資待遇普遍過低，甚至無法保障初入職場的基本生活，這就增加了財務人員的不穩(wěn)定性不利于企業(yè)財務部門的發(fā)展。在日常的財務工作中要加強財務人員的能力培養(yǎng)，定期進行培訓、考核。如：以半年或一年為期聘請高校教授或是行業(yè)專家定期對財務工作人員進行培訓?？己朔矫媾c員工的工資績效掛鉤。對于銷售人員來說，也要進行財務稅務知識的學習，如銷售時間的的安排與財務進行溝通以便做好稅收籌劃工作，銷售人員結合稅籌與會計部門改變其業(yè)績第一的的粗狂銷售方式，轉而參與到銷售價格和銷售方式的設計工作中通過銷售更多的可“拎包入住”的精裝房使得企業(yè)獲得更多的進項稅額。再如銷售人員的單據管理意識及能力，組織銷售部門工作人員學習增值稅發(fā)票的鑒定、認證時限等知識，在單據報銷時積極配合財務部門的工作按要求整理好相關憑證減輕財務部門的工作壓力提高財務數據統計的效率。整合財務與業(yè)務部門的資源加強溝通。綜上，加強財務和銷售人員的能力管理、意識管理、技能培育并加強兩部門的溝通共同應對銷售環(huán)節(jié)的財務、業(yè)務、稅務問題。

參考文獻[1]魯立.“營改增”對房地產稅負的影響[J].納稅,2019,13(04):15-16.[2]肖曉璇,楊婷,田爽.全面“營改增”對房地產企業(yè)的稅負影響及對策研究——以L集團和K集團為例[J].全國流通經濟,2019(07):130-131.[3]羅昭君,翟林營.淺析營改增后房地產業(yè)進項稅額的抵扣問題[J].現代營銷(信息版),2019(09):48-49.[4]陳欣妍.“營改增”對房地產企業(yè)的稅負影響分析——以C房地產公司為例[J].甘肅金融,2019(09):67-71.[5]蘇明.淺談“營改增”對房地產企業(yè)的影響及應對策略[J].財會學習,2019(25):9-10.[6]YanHuang.DesignoftheElementsofRealEstateTaxonPossessionfromRealEstateTaxintheUK[P].Proceedingsofthe3rdInternationalConferenceonJudicial,AdministrativeandHumanitarianProblemsofStateStructuresandEconomicSubjects(JAHP2018),2018.[7]趙娟.房地產開發(fā)企業(yè)“營改增”的稅負變動研究[J].營銷界,2019(20):62-63.[8]陳豐華.淺議營改增對于房地產企業(yè)土地增值稅情況的影響及應對[J].營銷界,2019(35):32+40.

致謝本文是在趙麗萍老師的精心指導下完成的。論文從選題到完成的整個過程中，得到了趙老師的熱情幫助和精心指導。趙老師嚴謹的治學態(tài)度、淵博的專業(yè)知識、敏銳的學術眼光、精益求精的精神給我留下了深刻的印象，并對我的學習和工作產生極大地促進作用。在論文完成之際，我要感謝學校老師對我在四年學習和生活中的關心和教誨，特向曾給我傳授知識的老師們表示深深的敬意和感謝！在此，還要感謝我的父親是他用勤勞的雙手撐起我們的家，是他給了我求學道路上最大的支持，是他在我每次遇到困難時給我不斷的鼓勵。本文在寫作過程中參考了大量的文獻資料，主要文獻資料已開列出來，本文的有些句子或段落引自這些參考文獻。在此向所有的作者表示深深的感謝！

Word常用快捷鍵由于Word有定義快捷鍵的功能，在重新指定快捷鍵后，不能再使用該組合完成以前的操作。例如，按快捷鍵Ctrl+B可將選定文本改為加粗格式，如果將Ctrl+B重新指定給一個新的命令或其他命令，則不能通過按Ctrl+B為文本應用加粗格式，除非將快捷鍵指定恢復到初始設置。下面的列表使用說明如下：（1）表中出現的（F）、（E）、（V）、（I）、（O）、（T）、（A）、（W）：分別代表文件、編輯、視圖、插入、格式、工具、表格和窗口菜單。（2）（切換方式）：表示重復按該鍵還原操作。（3）Num？：表示小鍵盤上的數字鍵。（4）Ctrl＋A：表示Ctrl鍵和A鍵的組合，其余類推。A.1常規(guī)快捷鍵Ctrl＋A（E）選取整篇文檔（Ctrl＋Num5）Ctrl+R可使段落右對齊Ctrl＋B（E）加粗文本（Ctrl＋Shift＋B）Ctrl＋]（O）按磅值增加所選定內容的字號Ctrl＋C（E）復制所選內容Ctrl＋[（O）按磅值縮小所選定內容的字號Ctrl＋D（O）修改選定字符格式Ctrl＋=（O）將選定內容設為下標(切換方式)Ctrl＋E（O）段落居中Ctrl＋＋（O）將選定內容設為上標(切換方式)Ctrl＋H（E）查找并修改指定文字或格式Ctrl＋＊（V）顯示/隱藏所有非打印字符Ctrl＋I（O）傾斜所選文字（切換方式）Ctrl＋Tab（A）在單元格中插入制表符Ctrl＋M（F）調整整段縮進Ctrl+L（O）段落左對齊Ctrl＋N（F）創(chuàng)建新文檔或模板Ctrl＋Enter（O）在插入點插入一個分頁符Ctrl＋O（F）打開已有的文檔或模板Ctrl＋Up（E）將插入點上移一個段落Ctrl＋P（F）打印文檔（=Ctrl＋Shift＋F12）Ctrl＋Down（E）將插入點下移一個段落Ctrl+Q（O）刪除段落格式Ctrl＋Home（E）將插入點移到文檔開始Ctrl＋S（F）保存當前活動文檔Ctrl＋End（E）將插入點移到文檔結尾Ctrl＋T（O）設置懸掛式縮進Alt＋/（A）快速選定整個表格Ctrl＋U（O）給所選內容添加下劃線Shift＋F1（W）有關命令、屏幕區(qū)域的幫助信息或文字屬性Ctrl＋V（E）在插入點插入剪貼板內容Ctrl+Alt+I打印預覽Ctrl+W關閉文檔Ctrl+K（E）插入超級鏈接Ctrl＋X（E）剪切所選內容并將其放入剪貼板Ctrl+Shift+Space-bar創(chuàng)建不間斷空格Ctrl＋Y（E）重復上一步操作（=F4=Alt＋Enter）Ctrl+連字符創(chuàng)建不間斷連字符Ctrl＋Z（E）取消上一步操作（=Alt＋Backspace）Ctrl+Spacebar刪除字符格式A.2Ctrl與光標鍵聯合使用的快捷鍵Ctrl+←可將插入點移到上一個英文單詞或中文詞Ctrl+→可將插入點移到下一個英文單詞或中文詞Ctrl+↑可將插入點移到上一個段落Ctrl+↓可將插入點移到下一個段落A.3Ctrl與部分數字聯合使用的快捷鍵Ctrl+0可迅速在段前增加或刪除12磅的行距Ctrl+1改變段落的行距為單倍行距Ctrl+5改變段落的行距為1.5倍行距Ctrl+2改變段落的行距為雙倍行距A.4Ctrl與Shift+字母鍵聯合使用的快捷鍵Ctrl+Shift+P再通過按“↑”和“↓”鍵改變字號Ctrl+Shift+>增大所選文字的字號Ctrl+Shift+<減小所選文字的字號Ctrl+Shift+A將所有選定的字母設為大寫Ctrl+Shift+C復制選定內容的格式Ctrl+Shift+D段落最后一行文字占滿全行Ctrl+Shift+E打開或關閉任務欄上的“修訂”標記Ctrl+Shift+F再通過按“↑”和“↓”鍵改變字體Ctrl+Shift+H應用隱藏文字格式Ctrl+Shift+K將所選字母中的小寫字母設成大寫，但字母字體大小不變Ctrl+Shift+L應用“列表”樣式Ctrl+Shift+M取消左側段落縮進Ctrl+Shift+N選定段落變?yōu)椤罢摹睒邮紺trl+Shift+Q將所選英文字母變?yōu)镾ymbol字體Ctrl+Shift+S再通過按“↑”和“↓”鍵改變樣式Ctrl+Shift+T減小懸掛縮進量Ctrl+Shift+V對選定內容粘貼格式Ctrl+Shift+W只給字、詞加下劃線，不給空格加下劃線Ctrl+Shift+*顯示非打印字符Alt+Shift+D插入“日期”域Alt+Ctrl+L插入ListNum域Alt+Shift+P插入頁數域Alt+Shift+T插入時間域A.5Ctrl與Alt+字母鍵聯合使用的快捷鍵Ctrl+Alt+D在文章末尾插入尾注Ctrl+Alt+F在當前頁插入尾注Ctrl+Alt+K啟動“自動套用格式”Ctrl+Alt+LListnum域Ctrl+Alt+M創(chuàng)建批注Ctrl+Alt+N切換到普通視圖Ctrl+Alt+O切換到大綱視圖Ctrl+Alt+P切換到頁面視圖Ctrl+Alt+T輸入【?】Ctrl+Alt+Z返回到光標先前位置Ctrl+Alt+1對當前段落應用“標題1”樣式Ctrl+Alt+2對當前段落應用“標題2”樣式Ctrl+Alt+3對當前段落應用“標題3”樣式Ctrl+Alt+PageUp將插入點移到窗口開始處Ctrl+Alt+PageDown將插入點移到窗口結尾處Ctrl+Alt+連字符然后單擊要刪除的命令，可將此命令從菜單中刪除Ctrl+Alt+F2“文件”|“打開”命令A.6功能鍵F1獲得“幫助”或“Office助手”F2移動文字或圖形