惠州某酒店項目建設(shè)可行性研究報告

項目簡介第一章酒店經(jīng)營環(huán)境調(diào)查及分析(9)第二章酒店業(yè)調(diào)查及分析(17)第三章酒店式公寓調(diào)查及分析(25)第四章餐飲娛樂業(yè)調(diào)查分析(27)第五章產(chǎn)權(quán)式酒店調(diào)查及分析(30)第六章高星級酒店概述及分析(32)第七章高星級酒店經(jīng)營狀況和市場競爭力評估(37)本章廣泛收集了惠州有關(guān)政府部門、行業(yè)權(quán)威人士和消費者對惠州酒店業(yè)的評第九章興建五星級酒店的市場機會(43)本章借鑒深圳高星級酒店的發(fā)展歷史，同時參照《2002年中國星級酒店統(tǒng)計公第十章高星級酒店的未來走勢(45)第十一章酒店市場定位(50)第十二章酒店功能定位(56)對設(shè)備設(shè)施檔次進行了定位。同時根據(jù)酒店產(chǎn)權(quán)分布情況和營業(yè)部門的經(jīng)營變第十三章酒店設(shè)計布局和風格(61)第十四章酒店經(jīng)營管理規(guī)劃(65)第十五章項目財務(wù)決策(71)第十六章項目風險及防范措施(93)第十七章可行性研究結(jié)論和SA0建議(96)受惠州新世紀花園有限公司委托，我公司為新世紀花園酒店(暫定名)進行可行1.客觀性2.前瞻性3.清晰度項目簡介3項目名稱：惠州新世紀花園酒店(暫定名)8建筑密度：建筑密度30%第一章酒店經(jīng)營環(huán)境調(diào)查及分析1.1.2自然條件1.1.3交通條件1.1.4旅游資源1.2惠州經(jīng)濟發(fā)展調(diào)查及前景展望1.2.1歷史等一批著名企業(yè)。國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長18.3%,成功實現(xiàn)了農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的1.2.2現(xiàn)狀進入21世紀以后，隨著全國最大的中外合資項目一中海殼牌石化項目進入據(jù)統(tǒng)計，2003年上半年，惠州投資增長率居全省之最，高達180.4%,遠高于省內(nèi)增長較快的韶關(guān)(67.8%)、東莞(52.7%)、云浮(52.7%)佛山(51.9%)。圖1-2003年廣東省部分城市投資增長情況1.2.3第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，1988年，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值還占GDP比重39.2%,1993年降至34.7%,2002年降至27.7%,說明第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度明顯滯后于第一產(chǎn)業(yè)和第比重平均為40.8%,其中廣州為52.6%,深圳為46.4%,都超過了英格爾現(xiàn)代化標準(即45%以上)?；葜菖旁谥榻侵蘧艂€第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的問題從1993年起就引起了政府有關(guān)部門和各界有識人士的注意，惠州市政府也一直倡議加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度?；葜菔姓k公室在圖2-惠州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例圖3-珠江三角洲各城市第三產(chǎn)業(yè)GDP比重情況1.2.4展望的增長速度將達到13%-14%。1.3惠州旅游業(yè)調(diào)查及前景展望2002年，惠州全市接待國內(nèi)外游客次數(shù)比2001年增長21.9%;旅游總收入比2001年增長14.7%,兩項皆保持了一定的增長速度。但總體而言，惠州的旅游業(yè)發(fā)展1.3.1.2接待人數(shù)少，收入水平低表1-惠州與其他城市旅游開發(fā)配套比較表城市比較項目城市景觀12州22娛樂環(huán)境1223購物條件1122可通達性2333服務(wù)設(shè)施1333開發(fā)程度1222總體評價7注：1分為開發(fā)配套力度低；2分為開發(fā)配套力度中等；3為開發(fā)配套力度高。(摘至廣東省社會科學院《惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》)表2-2002惠州年與相鄰地區(qū)旅游收入對比表1接待人次(萬人次)605國際旅游收入(億元3(資料來源：各地政府統(tǒng)計報告，惠州市旅游局)1.3.2惠州旅游業(yè)發(fā)展展望“二湖”(西湖、白鷺湖)“三山”(羅浮山、南昆山、象頭山)的新旅游格局2)其他地區(qū)不具備大規(guī)模旅游開發(fā)的條件。這些地區(qū)或者旅游資源貧乏，沒有可供大規(guī)模開發(fā)的資源(廣州、深圳、珠海等地);或者交通條件落后，缺乏開發(fā)條件(粵北地區(qū));或者缺乏經(jīng)濟增長點，缺乏對旅游開發(fā)的足夠支持(粵西地區(qū));3)惠州旅游資源豐富而且交通發(fā)達，具備較好的開發(fā)條件，工農(nóng)業(yè)發(fā)展又可以酒店建設(shè)的可行性是由區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況所決定的?；葜菽壳安环?jīng)濟增長熱2.1.惠州星級酒店發(fā)展狀況及分析表3-惠州市星級酒店分布圖四三二區(qū)域五星數(shù)量星1星惠城區(qū)1721家0惠陽區(qū)716大亞灣區(qū)2.1.2惠州酒店業(yè)規(guī)模分析表4-2002年與相鄰旅游發(fā)達地區(qū)星級酒店數(shù)量對比表區(qū)數(shù)量星星星星星深圳東莞珠?；葜?7511385533819721198152.1.3高星級酒店規(guī)模2.1.4高星級酒店規(guī)模分析就高星級酒店(指四、五星級酒店)規(guī)模而言，惠州一個市甚至比不上東莞市的擁有龍泉國際酒店(五星)、豪門大酒店(五星)和匯源海逸大酒店(四星)等(有關(guān)資料來自SA0現(xiàn)場調(diào)查)2.1.5惠州及周邊地區(qū)GDP與酒店數(shù)量比較2.2惠州星級酒店經(jīng)營情況調(diào)查及分析圖5-惠州酒店住房率增長情況圖6-深圳、惠州酒店住房率對比2.2.2房價水平2.2.3房價變動情況2003年1-12月，深圳五星級酒店平均房價比2002年同期下跌1.91%,四星級酒店下跌6.88%,三星級酒店下跌11.2%,同期東莞星級酒店的房價也在下跌，但2003年惠州的星級酒店房價卻在上升，其中四星級酒店上升10.66%,三星級酒店更是上升40.08%。酒店深圳景軒酒店火下以火下以44星銀湖度假村4星頭6924203標準3東莞55星尾980含含早6f星君爵酒店星厚街假日酒3準星惠州待4批5星580503620含含早含早88282636三陽酒店 標星2.2.4房價折扣情況深圳、東莞星級酒店住房折扣率一般比較高，有時高達4.5折(散客),但惠州星2.3惠州星級酒店淡旺季情況及分析1)惠州酒店業(yè)的主要客源是商務(wù)客人，春節(jié)期間他們有部分人回家休息，造成2)餐飲、娛樂對客房依賴程度并不高。2.4惠州星級酒店分類2.4.2特色經(jīng)營酒店2.4.3政府接待酒店2.4.4行業(yè)接待酒店2.5惠州酒店客源分布情況及分析表6-2002年惠州酒店中外客源分布表海內(nèi)外游客3019國外游6.0香港游17.臺灣游5.386莞的71%,接待人數(shù)約為東莞的63%。但東莞擁有五星級酒店7家，四星級酒店第三章酒店式公寓經(jīng)營情況調(diào)查及分析3.1酒店式公寓概述三房兩廳等各種房型。房間售價普遍比較高，其中一房一廳(69平方米)折后價690元/天(含15%服務(wù)費，下同);兩房一廳(119平方米)折后價1610元；兩房三廳(205平方米)折后價2688元。由于酒店采取購買貴賓卡送住房，為所有顧3.2惠州酒店式公寓基本情況3.3康匯外商公寓情況周期，租賃價格6000—10000元不等，加15%服務(wù)費。3.4大亞灣假日酒店情況期在20%左右。但公寓出租率卻達100%。公寓平均面積36平方米，作一臥室、3.5SA0結(jié)論第四章餐飲娛樂業(yè)調(diào)查分析低端市場指的是建筑和衛(wèi)生條件比較差的簡易餐廳，中端市場指的是有一定規(guī)4.1.2高端市場情況宴會人均消費在120元以上(不含酒水),如果菜單有鮑魚、龍蝦等高檔菜式，則往往在200元以上。我們調(diào)查了大量的高擋餐廳，發(fā)現(xiàn)1800元(10—12人)以下4.1.3酒店餐飲情況4.2惠州娛樂業(yè)情況4.2.1經(jīng)營方式4.2.2藝術(shù)氛圍4.2.3裝修水平4.2.4服務(wù)質(zhì)量4.2.5價格水平4.2.6上座率情況4.3SA0結(jié)論5.1湯泉高爾夫度假公寓項目調(diào)查及分析小業(yè)主只需支付30%約6萬元首期款(后漲為7萬),辦理7成20年按揭后即可獲得反響熱烈，銷售業(yè)績持續(xù)高漲，目前已銷售80%,球會和房地產(chǎn)公司都獲得了數(shù)5.2大亞灣康匯外商公寓項目調(diào)查及分析發(fā)商敢于承諾“返租8年，每年35%回報”,整個操作方案簡單明了，開盤后不久就售出80%,幾個月后尾盤也告售磬。購房者部分是惠州本地人士，部分來自第六章高星級酒店概述及分析6.1惠州高星級酒店基本資料家四星級酒店都是由三星改造而成的，無論設(shè)計布或在硬件設(shè)施都存在許多缺6.2惠州高星級酒店設(shè)備設(shè)施和配套情況評價6.2.1設(shè)備設(shè)施6.2.2配套情況總之，惠州酒店的高星級酒店與其掛牌星級或所申報的星級標準是有一定差距表7-惠州高星級酒店基本情況一覽表項目星級投資性質(zhì)待批五星國有管理集東方酒店管理有限公地理位置建筑規(guī)30000平方米模無四星私營無惠城區(qū)環(huán)城西二惠陽區(qū)陳江鎮(zhèn)仲懂25000平方米25000平方米大廈層高31層6層開業(yè)時間2000年建筑風格現(xiàn)代高層房間數(shù)313間房間面積25.22平方米24平方米24平方米房間設(shè)備低檔中檔裝修檔次低檔中檔行政樓無無無層中餐2個、西餐廳1個會議設(shè)課堂式容納250施人娛樂設(shè)卡拉OK施桑拿桑拿拿表8-惠州高星級酒店客房設(shè)備設(shè)施調(diào)查表項目高星級要求惠州賓館三陽酒店店商務(wù)樓有無無無層標準間不小于1.351.1米1.1米床墊米床墊質(zhì)偏軟很軟量家具質(zhì)高級配套家一般配套較差配套一般配套家具家具4平方米4平方米4平方米衛(wèi)生潔高級、品牌一般潔具較差潔具一般潔具注1:所謂高星級要求是由SA0結(jié)合國家星級評定標準和SA0酒店管理經(jīng)驗綜合而成的注2:調(diào)查時間為2004年2月6.3惠州高星級酒店管理狀況6.3.1高星級酒店相關(guān)管理資料和SA0評價6.3.2天悅大酒店管理狀況6.3.3惠州賓館管理狀況6.3.4三陽酒店管理狀況表9-惠州高星級酒店相關(guān)管理資料和SA0評價三陽酒酒店天悅大酒店惠州賓館店國內(nèi)酒店管政府行政部聘請總管理模式理公司門管理經(jīng)理管理人員管理公司和自己培養(yǎng)自己培金鑰匙成員電話接聽客房操作清潔衛(wèi)生維修保養(yǎng)市場營銷招聘3人好較規(guī)范較好差養(yǎng)當?shù)卣衅笩o好較規(guī)范7.1天悅大酒店7.1.1經(jīng)營現(xiàn)狀表10-天悅大酒店2003年經(jīng)營情況表年度總收年度總費稅前利5701(萬3310(萬772(萬元)元)元)正餐入座率人均消費毛利率73元48元7.1.2經(jīng)營分析7.1.3競爭力評價7.2惠州賓館7.2.2經(jīng)營分析7.2.3競爭力評價惠州賓館餐飲收入雖然比較高，但毛利率很低，對外部分也只有47%,這不排除表11-惠州賓館2003年經(jīng)營情況年度總收年度成本稅前利3301(萬3245(萬56(萬房價客房年收入220元毛利率收入40元注1:客房住房率為預(yù)估數(shù)注2:桑拿外包，不在統(tǒng)計范圍7.3三陽酒店乏消費能力很高的團體和個人，也使酒店和餐飲、娛(康)7.3.2收入構(gòu)成7.3.3競爭力評價第八章對酒店業(yè)的整體評價8.1政府有關(guān)部門8.2業(yè)內(nèi)人士8.3消費群體8.4SA0結(jié)論第九章興建五星級酒店的市場機會9.2投資高星級酒店經(jīng)營效益更有保障一是檔次越高，住房率越高。全國星級酒店平均客房住房率為60.15%,其中五星級酒店的客房住房率為66.33%;四星級為64.59%;三星級為60.84%;二星級為56.47%;一星級為49.68%。由此可見，酒店星級從低到高，客房住房率呈的住房率則分別高出16.65%和14.91%。間以上的酒店平均客房住房率為68.05%;客房數(shù)在300-499間的酒店平均客房住房率為63.99%;客房數(shù)在200-299間的酒店平均客房住房率為62.49%;客房數(shù)在100—199間的酒店平均客房住房率為59.61%;客房數(shù)在100間以下的酒店平均客房住房率為56.52%?？梢?，規(guī)模越大的酒店，其住房率越高。其中，500上述統(tǒng)計包括經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)。以惠州的情況來看，這些特點更加明顯。2003年，惠州的賓館酒店平均住房率為55.5%,星級最高，規(guī)模最大的天悅大酒店住房率達65%,高出平均住房十個百份點。9.3SA0結(jié)論10.1老牌高星級酒店10.2濤景度假村10.2.1濤景度假村基本情況占地面積1350(畝),建筑面積45000平方米，建有1810.2.2接待功能差異10.2.2.2私密性10.2.2.3配套項目獨立性10.3康帝國際酒店10.3.1康帝國際酒店基本情況“乙方(指惠州市投資管理有限公司)應(yīng)提請惠州市政府作出如下承諾：在甲方級酒店(不含會所),以保障甲方的合法權(quán)益?！?0.3.2新世紀花園酒店與康帝國際酒店的關(guān)系分析10.3.2.1相輔相成10.3.2.2相互競爭1)康帝國際酒店以五星級商務(wù)、旅游酒店定位，而新世紀花園酒店也將以五星2)康帝國際酒店有大型的會議中心和小型會議室，與新世紀花園酒店一樣，都3)兩個酒店都有較好的自然環(huán)境；4)康帝國際酒店將設(shè)計千人宴會廳，與新世紀花園酒店一樣，將走大型餐飲的10.3.3兩酒店的優(yōu)勢和劣勢10.3.3.1資金壓力10.3.3.2建設(shè)費用10.3.3.3建筑風格10.3.3.4周邊環(huán)境10.3.3.5交通條件10.3.3.6項目拓展性10.3.3.7結(jié)論第十一章酒店市場定位11.1惠州酒店未來客戶層構(gòu)成及分析11.2酒店客戶定位及消費構(gòu)成11.2.1大、中型工業(yè)企業(yè)的團體消費表12-TCL消費分布表接待對各級政府海外人士象消費場高星級酒高星級酒接待對消費場高星級酒高星級酒國內(nèi)合作企業(yè)國內(nèi)合作獨立酒樓銷售人其他銷售和其他獨立酒樓源之一，除了為他們提供住宿、餐飲、娛(康)樂活動外，還要重點為他們商務(wù)11.2.2“三資企業(yè)”的高層管理人員與高級技術(shù)人員工業(yè)產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的92.7%。其中LG公司被評為2001年全國11.2.3殼牌項目的商務(wù)客源新世紀花園酒店距殼牌核心工程僅40分鐘車程，可以吸引殼牌高層人員前來消11.2.4產(chǎn)權(quán)所有者和本地消費者1)2003年以來，惠州的房地產(chǎn)市場相當活躍。2003年1至9月，惠州商品房銷售面積29.89萬平方米，比2002年同期增長61.8%;2)有湯泉高爾夫項目和大亞灣康匯公寓項目的成功先例。11.2.5來自港、澳與珠三角其他城市的高端商務(wù)、旅游休閑人士務(wù)要求比較高。這部分客戶的消費將集中在客房、餐飲和康樂部分。11.3酒店市場定位11.3.1園林式的酒店新世紀酒店依山而建，自然條件非常好，在經(jīng)過專業(yè)設(shè)計之后，將成為深、港、惠一帶高檔次、有品味的園林式酒店，同時還是惠州城區(qū)的標志性建筑物。酒店自身帶來強有力的競爭力。11.3.2商務(wù)型酒店即根據(jù)未來惠州市場需要，產(chǎn)品及營銷方向主要針對企業(yè)的商務(wù)接待。分，酒店以他們?yōu)橹饕繕讼M群，提供各種配套服務(wù)，并突出商務(wù)接待功能。11.3.3功能齊備的酒店即在以客房經(jīng)營為核心的同時，充分考慮惠州餐飲、娛(康)樂市場，增加餐飲、娛(康)樂等配套功能。定位依據(jù)：目前惠州高檔的餐飲、娛(康)樂場所比較少。酒店占地面積很大，餐飲、娛(康)樂完全可以以獨立的形象出現(xiàn)，只要經(jīng)營得當，營業(yè)收入將來自多個板塊，避免經(jīng)營結(jié)構(gòu)失衡。11.3.4五星級酒店即酒店的設(shè)施、設(shè)備、服務(wù)、管理都達到國家五星級酒店評分標準。定位依據(jù)：惠州酒店業(yè)發(fā)展滯后，市場對高檔、豪華酒店有較大的需求，建設(shè)五星級酒店，將在市場競爭中處于強勢地位。第十二章酒店功能定位12.1住宿服務(wù)12.2商務(wù)接待12.2.1會議室12.2.2商務(wù)樓層12.2.3商務(wù)公寓12.2.4商務(wù)別墅12.3餐飲設(shè)計方案選擇12.3.1.1方案一12.3.1.2方案二12.3.1.3方案三3)設(shè)燕、鮑、翅餐廳一個。12.3.2其他餐飲服務(wù)12.3.2.1西餐廳12.3.2.2風味餐廳12.3.2.3大堂咖啡廳12.4娛樂、康樂服務(wù)12.4.2卡拉0K12.4.3桑拿浴12.4.4其他康樂服務(wù)12.5銀行和商品服務(wù)12.6酒店設(shè)備設(shè)施檔次定位12.6.2客房和公寓1)選用1.35米以上的睡床，睡床質(zhì)量要好，床墊軟硬適中。床上用品選擇高檔3)選用品牌電器或質(zhì)量較好的電器。12.6.3餐廳12.6.4娛樂和康樂12.6.5公共區(qū)域第十三章酒店設(shè)計布局和風格13.1主體建筑與自然環(huán)境心等)→輔助樓(包括中餐廳、桑拿、卡拉OK等)→公寓→別墅，形成層13.2環(huán)境改造2)建筑內(nèi)部建議以林為主，不做大面積的園；3)在主體建筑外圍設(shè)計園林燈光；4)夜晚對山坡進行照明，突出地標作用。13.3大堂和公共區(qū)域4)設(shè)置設(shè)備齊全的商務(wù)中心；7)設(shè)地下停車場，停車場可以通過不同通道直接進入大堂、客房、餐廳、卡拉13.4客房設(shè)計3)客房面向樹林用大玻璃墻，洗手間使用半玻璃墻，使客人可以充分享受優(yōu)美5)洗手間面積8-10平方米，采用東莞高星級酒店普遍用的設(shè)計布局，即中間為8)每一間客房都布置迷你酒吧，并在酒吧11)公寓作躍式或其他超前設(shè)計。13.5會議設(shè)施13.6餐飲設(shè)施1)中餐廳、西餐廳和風味餐廳有獨立的名稱、獨立的VI形象；2)中餐廳一定要有獨立的大門；4)風味餐廳暫定為韓國餐廳和臺灣餐廳，餐廳設(shè)計一定要體現(xiàn)上述兩個地區(qū)的13.7娛樂設(shè)施1)卡拉0K和桑拿都有獨立名稱和形象；2)卡拉0K和桑拿都有獨立大門、在可能的情況下專設(shè)貴賓通道；3)卡拉0K借鑒東莞和深圳的成功模式設(shè)計，如深圳翡翠4)卡拉0K氣勢宏大；5)卡拉0K門面金壁輝煌，有足夠的燈光效果；7)卡拉OK房間設(shè)計和布置別致，突出新穎性；8)卡拉0K一定要由專門公司進行設(shè)計和裝修。13.8公共設(shè)施1)公共泳池規(guī)模較大，利用屋頂和階梯地勢，建大型雨膜，達到引人注目的效2)建園林公共泳池，用樹蔭擋住大部分陽光；4)公共泳池周圍留空地建酒吧；5)公共泳池和酒吧周圍留有足夠的空地，用于日后召開大型池畔酒會和演唱會6)利用后面山林空間，設(shè)置登山慢跑和散步小路。第十四章酒店經(jīng)營管理規(guī)劃1)引入國外品牌管理公司；2)聘請獨立總經(jīng)理；表13-SA0推薦模式與其他商業(yè)模式比較國外管理公SA0推薦模司式有充分保證存在風險資源豐富資源匱乏資源豐富資源豐富資源豐富資源匱乏資源豐富資源豐富風險較高風險較低控制作用不明顯無法聯(lián)動作用明顯服務(wù)方式較差很好較好成本極高成本低成本較低比價格價格價格14.2酒店的自然優(yōu)勢14.2.1社會環(huán)境14.2.2交通環(huán)境14.2.3自然環(huán)境14.3酒店的規(guī)劃優(yōu)勢1)領(lǐng)先于惠州甚至珠江三角洲地區(qū)的設(shè)計布局。2)新穎和合理的設(shè)備設(shè)施。3)以獨立形象出現(xiàn)而又相互補充、兼容性和拓展性較強的客房、餐飲、娛(康)14.4酒店經(jīng)營戰(zhàn)略14.4.1客務(wù)經(jīng)營戰(zhàn)略1)客房2)公寓3)別墅14.4.2酒店餐飲經(jīng)營戰(zhàn)略1)獨立性2)品牌效應(yīng)3)出品選擇4)風味餐廳14.4.3酒店娛(康)樂經(jīng)營戰(zhàn)略卡拉0K和桑拿主要針對惠州本地娛(康)樂市場。要在惠州市場脫穎而出，除2)引進深圳地區(qū)和其他地區(qū)娛(康)樂業(yè)先進的接待程序和服務(wù)規(guī)范，在惠州14.4.4酒店會議經(jīng)營戰(zhàn)略14.5酒店市場推廣及銷售戰(zhàn)略14.5.1規(guī)劃14.5.2品牌14.6配套項目外包的利與弊14.6.1外包的好處酒店的餐飲、娛(康)樂配套項目是經(jīng)營費用比較高，經(jīng)營變數(shù)比較大的項目，14.6.2外包的弊端2)新世紀花園酒店作為惠州最高檔的酒店之一，配套項目外包，不利于樹立酒3)如果承包人經(jīng)營不當，則不但租金難以收取，還會直接影響酒店其他部分的14.6.3建議第十五章項目財務(wù)決策15.1.項目投資估算2)資本化利息：6,000,000.00元；3)酒店開業(yè)物資：27,00,000.00元；4)籌備費用：12,000,000.00元；5)項目總投資估算：255,435,644.00元(項目建設(shè)投資總額+資本化利息+酒店開業(yè)物資+籌備費用)。15.2項目15年經(jīng)營預(yù)算2)投資利潤率(ROI)為：12.08%;3)凈現(xiàn)值(NPV)為：18,239.84萬元；4)凈現(xiàn)值率(NPVR)為：73.49%;5)獲利指數(shù)(PI)為：1.73。1)凈現(xiàn)值NPV>02)凈現(xiàn)值率NPVR>03)獲利指數(shù)PI>14)不包括建設(shè)期的項目靜態(tài)投資回收期PP’<經(jīng)營期的二分之一5)投資利潤率>行業(yè)基準投資利潤率(8%)15.4.項目資金籌措及現(xiàn)金流量分析15.4.1資金籌措1)通過產(chǎn)權(quán)式酒店操作方案籌措資金11451萬元(根據(jù)產(chǎn)權(quán)式酒店運作方案的指2)通過銀行融資5000萬元；3)其他負債4049萬元；4)自有資金5000萬元。15.4.2經(jīng)營期現(xiàn)金流量5每年均可按時支付產(chǎn)權(quán)酒店按揭款及小業(yè)主返利，每年支付金額為967.69萬元，15年累計支付金額為14,515.34萬元。分配利潤47,248.83萬元。表14-惠州新世紀花園大酒店項目投資估算表計位數(shù)元)AB12的預(yù)算費用土建工程按土建面積計算外裝修工按該部份外墻表面裝裝飾總面積計算000噴淋消防0平平0程備安裝工程0按變壓器容量計算，如僅為配電設(shè)備(按2,82負荷計算)2.40米5.后備電按變壓器容量計算，如僅為配電，源、發(fā)電2280.4KW源、發(fā)電2280.4KW,乘以0.8的系數(shù)，則分成2臺X2.00組040,3平消防控制系統(tǒng)按該部份建筑面積計算6給排水系弱電設(shè)備宇自控系統(tǒng)等90平方平方米臺平方米元101112C1工程及安裝工按面積計算為6噸，分4臺1.5噸的鍋爐程污水處理工程設(shè)施設(shè)計費用按總投資額的1.5%計算00002煤氣工程按總投資額的0元3建設(shè)單位3內(nèi))等項項000其他配套D可行性報1施工圖預(yù)2算及標底按設(shè)計費的0.2%計算按建設(shè)費的0.5%計算3工程質(zhì)量按建設(shè)費的0.5%計算34報建費不可預(yù)見元項00設(shè)總投210,43資額：5,644.利息00用5、其他預(yù)見費000.00用額1)給排水系統(tǒng)計算方法：450間房*3套*5000元/套，另加夜總會、中餐包房房房收入餐飲收入娛樂收入份客康體收入以及公共地方150套*3000元/套。2)自來水和煤氣工程之具體金額需根據(jù)當?shù)卣咭约敖Y(jié)合項目實際情況而定。表15-惠州新世紀花園酒店15年營業(yè)額預(yù)測單位：萬元人民幣54637254637年其89合計09027.46總收入收入第3個5年在第2個5年的基礎(chǔ)上減少20%;餐飲、娛樂、康體及其他收入第1個5年2)客房、公寓共450間(套),平均房價450元，第一年入住率65%;每間客房每3)中餐大廳共40圍臺，平均每圍臺10人，人均消費60元/人(包括茶市),翻臺系數(shù)為1.2;包房共40間，每間平均消費1500元，翻房系數(shù)0.8。4)西餐餐位數(shù)為80位，每人平均消費100元，翻臺系數(shù)1.5;風味餐廳餐位數(shù)為率75%。6)桑拿包房共40間，平均每間包房平均消費200元，翻房系數(shù)為2.5,其他康體表16-惠州新世紀花園大酒店15年經(jīng)營預(yù)算預(yù)算/年份12345678910營業(yè)總收5客房收入減：客房成本住店成本餐飲收入減餐飲成1,31,41,41,51,51,51,51,51,51,56,121,餐飲毛利2,22,32,32,42,52,52,52,52,52,510,34,娛樂收入減娛樂成本娛樂毛利康體收入792815840經(jīng)營毛利毛利率營業(yè)稅金8行政辦公535費用工資福利1,61,71,31,41,4費用78.64.其他費用113117121126131131131131131131525開辦費攤銷利息所產(chǎn)生的費用合計營業(yè)利潤每年1%的速度遞增。7)維修保養(yǎng)費頭1,2年按總收入2%提取，3-5年按3%提取，6-10年按5%提取，10-15年按7%提取。9)廣告宣傳費用第1,2年按總收入5%核算，第3-5年按3%核算，第6-15年按10)固定水電暖等能源支出以每年650萬計算，變動水電暖費用按總收入6%核11)固定工資福利費用每年按650萬計算，變動工資及福利按銷售額的9%計算；12)固定行政辦公費用以每年300萬計算，變動行政辦公費用以總收入2%核算。13)折舊年限為15年，按直線法計提，預(yù)留10%殘值，開辦費按15年14)融資租賃稅金為房地產(chǎn)項目資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榫频曩Y產(chǎn)產(chǎn)生的內(nèi)部收入應(yīng)交的稅表17-惠州新世紀酒店投資項目財務(wù)評價合計經(jīng)營期合計算期期現(xiàn)金流量5利潤2000.0.1凈現(xiàn)金4076604.4.7.,241)假設(shè)投資款分2年在建設(shè)期全部投入。1)投資回收期為：5.41年3)凈現(xiàn)值為：18,239.84元5)獲利指數(shù)為：1.73表18-惠州新世紀花園酒店產(chǎn)權(quán)方案現(xiàn)金流量預(yù)測表單位：萬元人民幣銷售額首期銷售額首期每套按揭每套支付支出返利金額月年累每累計酒店需支出按揭及返利金額年15年年客房公寓別墅,000.00002銷售額小計費用稅金7%合計5)產(chǎn)權(quán)客房為350套，均價5500元/平方米，平均面積45平方米/間，首期三6)產(chǎn)權(quán)公寓為100套，均價5500元/平方米，平均面積80平方米/套，首期三成，15年月供。按80%售出率計算。7)別墅8套，均價300萬/套，不納入酒店經(jīng)營范圍，但為之提供酒店式服務(wù)。按100%售出率計算。8)小業(yè)主15年返利總額為首期款的130%。表19-惠州新世紀酒店經(jīng)營期現(xiàn)金流量預(yù)測表單位：萬元人民幣現(xiàn)金流量/項目經(jīng)營期計算期項目投資財務(wù)評價下的凈現(xiàn)金流量減：支付按揭款96967及小業(yè)主返利7..69減：支付利息300120合計合計減：歸還貸款本1,550減：歸還其他債1,11,1,5務(wù)減：項目投資方酒店年末現(xiàn)金789投資方累計分配利潤項目總投資2.55億元元，資金來源為：2)銀行融資：5000萬元15.5酒店盈虧平衡點分析(見表20)客房：2955.38萬元娛樂：1217.78萬元表20-惠州新世紀酒店年度盈虧平衡分析2保本點相應(yīng)的主要營(消費水平按正常情約44%中餐大廳翻臺率0.6風味餐廳翻臺率0.7大堂吧翻臺率公共酒吧營業(yè)額1000元/天翻房系數(shù)46%5包房翻房系數(shù)82%其他康體每日1500元61339.3721.8848614.5912.1648折舊及攤銷24374163157145731.577441融資租賃所產(chǎn)生的稅金固定成本合計營業(yè)利潤1130218.99001業(yè)收入分配。2固定成本中的折舊及攤銷、利息、稅金按投資額分配。15.6酒店經(jīng)營財務(wù)變動分析15.6.1酒店經(jīng)營財務(wù)變動分析本報告對三種不同經(jīng)營形勢(樂觀、正常、保守)進行財務(wù)比較。1)樂觀指宏觀經(jīng)濟環(huán)境比預(yù)期更好，市場消費能力大幅度提高，同星級酒店沒2)正常經(jīng)濟形勢如本報告所分析，市場消費能力逐步提高，經(jīng)營環(huán)境正常，本3)保守指惠州經(jīng)濟發(fā)展達不到預(yù)期，同星級酒店形成惡性競爭或酒店周邊交通表21-各種經(jīng)營形勢財務(wù)指標比較(一)經(jīng)營項目樂觀保守每年按11個月計算入住率55%大廳餐翻臺系數(shù)1.5翻臺系數(shù)1.2翻臺系數(shù)1.2位400位包房平均消費1500元包房平均消費1500元包房平均消費1300元/包房40/間間間翻房系數(shù)1.1翻房系數(shù)0.8翻房系數(shù)0.7其他餐西餐人均消費100元飲翻臺系數(shù)2翻臺系數(shù)1.5翻臺系數(shù)1.2西餐廳風味餐廳人均消費風味餐廳人均消費80風味餐廳人均消費80餐位80100元元元位翻臺系數(shù)1.5翻臺系數(shù)1.0廳80位翻臺系數(shù)2.5翻臺系數(shù)2.0翻臺系數(shù)1.5大堂吧公共酒吧營業(yè)額每天公共酒吧營業(yè)額每天公共酒吧營業(yè)額每天40位2000元2000元2000元夜總會平均每間房按10人消平均每間房按10人消平均每間房按10人消包房50費計算，翻房系數(shù)費計算，翻房系數(shù)費計算，翻房系數(shù)為間每間包房平均消費每間包房平均消費每間包房平均消費180康體220元200元元桑拿包翻房系數(shù)為3翻房系數(shù)為2.5房40間其他康體收入每天其他康體收入每天其他康體收入每天3000元2000元2000元表22-各種經(jīng)營形勢財務(wù)指標比較(二)形勢樂觀指標15年累計營業(yè)232622.315年累計營業(yè)65816.65正常5萬元保守利潤營業(yè)利潤率萬元萬元元累計凈現(xiàn)金流66408.6545899.6029118.81萬量投資回收期獲利指數(shù)累計支付的利還清銀行貸款還清其他債務(wù)時間第一次分配利潤年度萬元萬元第二年萬元萬元630萬元第三年元6.87年元第四年第五年累計分配投資67795.8747248.83方利潤萬元萬元30252.03萬元1)各部門的利潤貢獻度為：客房：38.84%餐飲：17.35%娛樂：17.09%康體：16.57%其他：10.15%2)酒店經(jīng)營杠桿系數(shù)餐飲：3.12康體：1.58其他：1.79當酒店營業(yè)收入變動20%時，酒店的利潤將變動52%,當酒店營業(yè)收入變動10%時，酒店利潤將變動26%;各部門經(jīng)營指標變動原理同上。表23-惠州新世紀酒店年度財務(wù)變動分析項目/指標客房餐飲娛樂變動成本營業(yè)成本377其他費用4變動成本率變動成本率9940052054水電暖費利息85融資租賃所產(chǎn)生的稅16.2120營業(yè)利潤營業(yè)收入變動(+20%)2.367.284營業(yè)收入增長影響利510.227.%15.7酒店各種經(jīng)營模式財務(wù)比較本報告對項目作為在產(chǎn)權(quán)酒店和非產(chǎn)權(quán)酒店兩種投資模式的財務(wù)指標進行了分通過表25計算可見，非產(chǎn)權(quán)酒店的財務(wù)投資評價指標優(yōu)于產(chǎn)權(quán)酒店方式相關(guān)指15.9財務(wù)分析結(jié)論表24-酒店各種經(jīng)營模式財務(wù)指標比較中餐、娛樂模式自主經(jīng)營中餐外包娛樂外包外包指標投資額需向銀行融資金額25500萬23900萬24000萬元5000萬元4049萬元元4000萬元3449萬元元4000萬元3549萬元15年累計營業(yè)179302.4額5萬元15年累計利潤萬元利潤率25.81%累計凈現(xiàn)金流45899.609萬元萬元3萬元萬元量投資回收期萬元萬元5.83年萬元22400萬元3000萬元2949萬元萬元27623.49萬元29213.32萬元累計支付的利還清銀行貸款時間還清其他債務(wù)時間第一次分配利潤年度萬元第三年第四年累計分配投資47248.83萬元第三年第四年萬元第三年第四年7699.29萬元第四年第四年元表25-產(chǎn)權(quán)酒店與非產(chǎn)權(quán)酒店方式財務(wù)指標比較產(chǎn)權(quán)酒店非產(chǎn)權(quán)模需向銀行融資金額15年累計營業(yè)179302.4元萬元利潤率25.81%累計凈現(xiàn)金流45899.60量投資回收期凈