長(zhǎng)春證大光明城四期商業(yè)研究可行性報(bào)告

1長(zhǎng)春市宏觀經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)述 71.1長(zhǎng)春市GDP發(fā)展趨勢(shì)(2005-2009) 71.2人均收入及人均消費(fèi)支出 71.32000年-2009前三季度社會(huì)零售總額 82長(zhǎng)春市商業(yè)發(fā)展概況 92.1長(zhǎng)春市消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)期 92.2商業(yè)發(fā)展概述 9 92.2.2商業(yè)街環(huán)境有待提升 9 92.2.4商圈分布集中，商業(yè)發(fā)展不均衡 2.3商業(yè)圈簡(jiǎn)述 2.4商圈分析 2.4.1商圈分布 2.4.2各商圈發(fā)展現(xiàn)狀及定位 2.4.3成熟商圈發(fā)展趨勢(shì)分析 2.4.4新興商圈的發(fā)展趨勢(shì) 2.4.5商圈發(fā)展進(jìn)程總結(jié)借鑒 12.5長(zhǎng)春零售市場(chǎng)分析 2.5.1零售業(yè)設(shè)施類(lèi)型以現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展為主導(dǎo) 2.5.2商業(yè)零售設(shè)施業(yè)態(tài)設(shè)置需進(jìn)一步完善 2.6商業(yè)研究主要結(jié)論 2.7長(zhǎng)春市商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展預(yù)期 3寬城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 3.2寬城區(qū)人均收入 3.3寬城區(qū)人口 3.4寬城區(qū)商業(yè)零售業(yè)概況 3.4.1全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額 3.4.2消費(fèi)品零售總額的結(jié)構(gòu)變化 3.5寬城區(qū)發(fā)展趨勢(shì) 3.6寬城區(qū)區(qū)域發(fā)展不足 3.6.1舊城改造，生活環(huán)境欠佳 3.6.2公路發(fā)達(dá)，公交出行還有待改善 3.6.3生活配套設(shè)施不是很完善 4.1區(qū)域內(nèi)主要商圈分布 24.2柳影路商圈 4.2.1商圈范圍 4.2.3商圈建筑形式 4.2.4商圈內(nèi)相應(yīng)配套 4.3長(zhǎng)新街商圈 4.3.1商圈范圍 4.3.2商圈特點(diǎn) 4.4一匡街商圈 4.4.1商圈范圍 4.4.3商圈建筑形式 4.5商圈發(fā)展總結(jié) 4.5.1商業(yè)設(shè)施混亂，層次不一 4.5.2街鋪居多，多以餐飲業(yè)為主 4.5.3輻射范圍小，影響力不大 持有為主 3 404.7.1在售商業(yè)分布 4.7.2未來(lái)規(guī)劃商業(yè)供應(yīng)量 4.8現(xiàn)有大型超市、綜合市場(chǎng)分布 4.9區(qū)域商業(yè)體量總體預(yù)估 435項(xiàng)目立地條件分析 5.1項(xiàng)目位置及交通 5.1.1地理位置 5.1.2周邊道路 5.1.3公共交通 5.2項(xiàng)目可見(jiàn)性 5.4項(xiàng)目周邊項(xiàng)目 5.5.1優(yōu)勢(shì) 5.5.2劣勢(shì) 45.5.3機(jī)遇 5.5.4威脅 6.1周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 6.1.1周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布 6.1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)狀 7項(xiàng)目體量測(cè)定 7.1人均商業(yè)擁有量 7.4本項(xiàng)目商業(yè)體量建議 填補(bǔ) 8.1商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)以及標(biāo)準(zhǔn) 58.1.1商業(yè)物業(yè)自身價(jià)值體現(xiàn) 2.1.2商業(yè)投資價(jià)值的體現(xiàn) 8.1.3以鋪養(yǎng)“鋪”價(jià)值體現(xiàn) 8.1.4關(guān)于兩種商業(yè)類(lèi)型的價(jià)值對(duì)比研究 8.1.5商業(yè)操作的可行性研究 8.2本項(xiàng)目適合商業(yè)類(lèi)型 8.3項(xiàng)目業(yè)態(tài)的確定 8.3.1社區(qū)商業(yè)的定義 8.3.2社區(qū)商業(yè)類(lèi)型劃分 8.4本案商業(yè)類(lèi)型判斷 8.5長(zhǎng)春市社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配比 8.6從社會(huì)零售總額消費(fèi)結(jié)構(gòu)分布分析 8.7住戶(hù)對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性分析 8.8項(xiàng)目適合業(yè)態(tài) 9項(xiàng)目定位分析 9.1寬城區(qū)首個(gè)一站式購(gòu)物街區(qū) 9.2終端消費(fèi)客戶(hù)定位：整個(gè)鐵北地區(qū)，追求優(yōu)質(zhì)生活群體.669.3目標(biāo)客戶(hù)群體定位 9.3.1商業(yè)物業(yè)自身價(jià)值體現(xiàn) 6 9.4檔次定位 第一篇長(zhǎng)春市整體商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)研究71.1長(zhǎng)春市GDP發(fā)展趨勢(shì)(2005-2009)0□GDP總量(億元)2009前三季度2000f形成都將助推長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。1.2人均收入及人均消費(fèi)支出2009前三季度82009年前三季度，人均收入及人均消費(fèi)性支出同比均有近8%的1.32000年-2009前三季度社會(huì)零售總額02000200120022003200420052006200□社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)注：09年為前三季度數(shù)據(jù)售總額自2000年以來(lái)保持了約年均13%的遞增速度，特別是近幾年求潛力較大，商業(yè)零售市場(chǎng)發(fā)展將保持較為繁榮的發(fā)展態(tài)勢(shì)。92長(zhǎng)春市商業(yè)發(fā)展概況2.1長(zhǎng)春市消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)期2.2商業(yè)發(fā)展概述2.2.2商業(yè)街環(huán)境有待提升2.2.3商業(yè)氛圍成熟度不夠2.2.4商圈分布集中，商業(yè)發(fā)展不均衡2.3商業(yè)圈簡(jiǎn)述自上世紀(jì)90年代，長(zhǎng)春市商業(yè)逐漸形成以重慶路、站前、紅旗√站前商圈形成以國(guó)商、華正為核心店，成為中低檔小商品的√桂林路商圈以各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲業(yè)為主體，獨(dú)具特√紅旗街商圈以歐亞商都、巴黎春天百貨等為支撐，眾多餐飲百盛等多家大型零售店及國(guó)際大廈等商務(wù)設(shè)施以及證券公2.4商圈分析2.4.1商圈分布激烈。2.4.2各商圈發(fā)展現(xiàn)狀及定位重慶路商業(yè)區(qū)紅旗街商業(yè)區(qū)站前商業(yè)區(qū)定位中檔至高檔中檔偏高中檔中低檔目標(biāo)客群以長(zhǎng)春市及周邊城市的中高檔消費(fèi)者為主以長(zhǎng)春市特別中偏高收入人為主的年輕及吉林省內(nèi)周邊縣市的中的TJHJ—研展部—2009.12.18TJHJ—研展部—2009.12.18商業(yè)類(lèi)型以百貨商店形式及沿重慶路的專(zhuān)業(yè)店為主，配以電子賣(mài)場(chǎng)和大型超市旗街少量的專(zhuān)業(yè)店為主，配以電子和IT賣(mài)場(chǎng)飲為主，休閑娛樂(lè)功能所占比例較高主代表商業(yè)長(zhǎng)百歐亞商都，巴黎春天各專(zhuān)賣(mài)店國(guó)商，華正批發(fā)租戶(hù)類(lèi)型國(guó)際一線品牌中高檔品牌中偏高品牌多為國(guó)內(nèi)品牌中檔品牌品牌滲透低中低檔品牌多為無(wú)品牌商品參考租金150-600元/150-800元/150-400元/100-150元/參考售價(jià)3.5-6萬(wàn)元/m21.4-3萬(wàn)元/m21-2萬(wàn)元/m21-1.5萬(wàn)元/m2注：參考租金為各商圈百貨店出租商鋪的租金，樓層和位置差異較2.4.3成熟商圈發(fā)展趨勢(shì)分析現(xiàn)有四大商圈內(nèi)的代表性商業(yè)設(shè)施多為百貨業(yè)、超市和商業(yè)街，業(yè)態(tài)較為單一。未來(lái)商圈業(yè)態(tài)發(fā)展將向集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、商業(yè)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“白熱化”競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)目前幾大商圈內(nèi)或周邊區(qū)域新建商業(yè)項(xiàng)目及潛在商業(yè)地塊較2.4.4新興商圈的發(fā)展趨勢(shì)南部新城商圈西客站引發(fā)西部商圈北部新城的建立2.4.5商圈發(fā)展進(jìn)程總結(jié)借鑒反應(yīng)。2.5長(zhǎng)春零售市場(chǎng)分析√多集中在交通便利的是中心區(qū)域，輻射力強(qiáng)；√一般以某個(gè)或幾個(gè)大百貨商店為龍頭，在附近或所在的街道兩旁形成許多商店，吸引大量顧客和上下班的人流以及眾多√多由各自獨(dú)立的零售商構(gòu)成，專(zhuān)業(yè)店占多數(shù)且格局特色。2.5.1零售業(yè)設(shè)施類(lèi)型以現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)長(zhǎng)春市商業(yè)零售設(shè)施的主要類(lèi)型勢(shì)業(yè)態(tài)的對(duì)應(yīng)商業(yè)零售業(yè)主導(dǎo)形態(tài)變化趨百貨超市卓展購(gòu)物中心歐亞商都巴黎春天亞泰富苑國(guó)際商業(yè)中心…沃爾瑪家樂(lè)福恒客隆國(guó)美電器蘇寧電器東方家園歐亞賣(mài)場(chǎng)…經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸(人均GDP/美元)2.5.2商業(yè)零售設(shè)施業(yè)態(tài)設(shè)置需進(jìn)一步完善從商業(yè)零售設(shè)施的主要業(yè)態(tài)構(gòu)成來(lái)看，消費(fèi)者日益多元化的消費(fèi)需求難以得到滿(mǎn)足。人均GDP城市化水平主導(dǎo)商業(yè)形態(tài)1100美元一下25%以下地?cái)偅Q(mào)市場(chǎng)45%以下美元批發(fā)市場(chǎng)美元大型購(gòu)物中心，超化現(xiàn)代商業(yè)4400元以上70%以上等綜合商業(yè)形態(tài)長(zhǎng)春市現(xiàn)有代表性商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成基本以商業(yè)零售為主，配置少部分的餐飲，少有集零售、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的綜合性商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所。新天地則是目前長(zhǎng)春市比較具有典型性代表的集零售、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體綜合性服務(wù)場(chǎng)所。巴巴黎春天國(guó)際商業(yè)中心亞泰富苑新天地歐亞商都長(zhǎng)百大9F風(fēng)味10F美容美食城米蘭長(zhǎng)廊美食廣場(chǎng)廣場(chǎng)美食城樓攝影B1美食街4F特色餐城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將會(huì)有利于消費(fèi)者可支配收入的不斷增加，而這必要供給的商業(yè)零售設(shè)施的升級(jí)和多元化發(fā)展將會(huì)成為商業(yè)項(xiàng)目面對(duì)未2.7長(zhǎng)春市商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展預(yù)期統(tǒng)計(jì)，2007年底，長(zhǎng)春市共有商鋪已達(dá)到700萬(wàn)平方米，加上約100商業(yè)占有量將超過(guò)1平方米/人。TJHJ—研展部—2009.12.183.1寬城區(qū)區(qū)域GDP發(fā)展03.2寬城區(qū)人均收入0人均收入(元)3.3寬城區(qū)人口□人口數(shù)量(萬(wàn)人)3.4寬城區(qū)商業(yè)零售業(yè)概況□消費(fèi)品零售總額(億元)3.4.2消費(fèi)品零售總額的結(jié)構(gòu)變化目前寬城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，人均收入和人均銷(xiāo)售有較大提3.5寬城區(qū)發(fā)展趨勢(shì)寬城區(qū)規(guī)劃一個(gè)新城打造長(zhǎng)春北部現(xiàn)代中心區(qū)三大板塊五大產(chǎn)業(yè)五園兩區(qū)六個(gè)亮點(diǎn)本案位于寬城區(qū)的行政中心和未來(lái)的城市服務(wù)中心區(qū)之間的核達(dá)400萬(wàn)平方米左右。3.6寬城區(qū)區(qū)域發(fā)展不足3.6.2公路發(fā)達(dá)，公交出行還有待改善3.6.3生活配套設(shè)施不是很完善4寬城鐵北地區(qū)商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀4.1區(qū)域內(nèi)主要商圈分布/柳影路商圈長(zhǎng)新街商圈一匡街商圈商圈范圍長(zhǎng)新街扶貧市場(chǎng)周邊一匡街、天光路及中間亞泰大街段北至宋家路商業(yè)設(shè)施類(lèi)型大量街鋪配以少量綜合市場(chǎng)及大型超市街鋪及大型商場(chǎng)和超市街鋪和綜合市場(chǎng)主要客群萬(wàn)龍第五城，樂(lè)嘉茗園等周邊小區(qū)居民奮進(jìn)鄉(xiāng)居民耀江五月花苑等周邊小區(qū)居民主要業(yè)態(tài)餐飲，藥店，理發(fā)店，超市，綜合市場(chǎng)大型超市，餐飲，商場(chǎng)，理發(fā)店，藥店綜合市場(chǎng)主要業(yè)態(tài)醫(yī)藥衛(wèi)生，其他其他餐飲：超市：綜合市場(chǎng)：其他街鋪面積段參考租金0.46-1.92元/日·m20.61-1.52元/日·m20.82-1.49元/日·m2參考售價(jià)5800-7000萬(wàn)元/m27800-8200萬(wàn)元/m26850-11000萬(wàn)元/m24.2柳影路商圈4.2.1商圈范圍4.2.2商圈特點(diǎn)√社區(qū)商業(yè)為主，舊的商業(yè)設(shè)施逐步被大量新建的社區(qū)底商和√餐飲為該商圈的主要業(yè)態(tài)，其次為服飾、超市和醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)√商業(yè)設(shè)施類(lèi)型眾多，包括街邊簡(jiǎn)單舊商鋪、新建小區(qū)社區(qū)底√商業(yè)分布較為分散√主要以服務(wù)周邊社區(qū)居民為主，人流量相應(yīng)一般4.2.3商圈建筑形式4.2.4商圈內(nèi)相應(yīng)配套綜合市場(chǎng)嘉樂(lè)綜合市場(chǎng)新月綜合市場(chǎng)市場(chǎng)內(nèi)部2市場(chǎng)內(nèi)部形式市場(chǎng)內(nèi)部1市場(chǎng)內(nèi)部3大型超市地下一層，09年8月份開(kāi)始正式營(yíng)業(yè)。由于周邊的飯店、超市、水4.3長(zhǎng)新街商圈4.3.1商圈范圍長(zhǎng)新街商圈以天元扶貧大市場(chǎng)為基礎(chǔ)逐步發(fā)展起來(lái)的，目前已形成以廣源時(shí)代廣場(chǎng)，滿(mǎn)客隆等超市和商場(chǎng)為主的小商業(yè)群，以滿(mǎn)足奮進(jìn)鄉(xiāng)居民購(gòu)物需求。4.3.2商圈特點(diǎn)√發(fā)展迅速，大型商業(yè)設(shè)施逐步取代原始小型商業(yè)√商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、餐飲為主√商業(yè)層次差別大。長(zhǎng)新街商圈目前有現(xiàn)代購(gòu)物商場(chǎng)、沿街商鋪、原始露天市場(chǎng)等共存?！萄苌碌纳虡I(yè)中心點(diǎn)。新生的廣源時(shí)代廣場(chǎng)即將成為該商圈的中心商業(yè)點(diǎn)，并對(duì)本案的商業(yè)構(gòu)成一定的威脅。4.3.3商圈建筑形式新生商業(yè)設(shè)施廣源時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)部專(zhuān)柜形式沿街商鋪原始商業(yè)4.4一匡街商圈4.4.1商圈范圍4.4.2商圈特點(diǎn)√依托亞泰大街，建筑形式以街鋪為主且部分面積較大，配以綜合市場(chǎng)√商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲娛樂(lè)為主√由于商業(yè)單體面積古過(guò)大，招商經(jīng)營(yíng)有難度，指使眾多新建小區(qū)商業(yè)仍處于瓶頸期√新興商業(yè)比較多，未形成濃郁的商業(yè)氛圍TJHJ—研展部—2009.12.184.4.3商圈建筑形式沿街商業(yè)綜合市場(chǎng)只算農(nóng)非食肅高經(jīng)曹目只算農(nóng)非食肅高經(jīng)曹目中遠(yuǎn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)4.5商圈發(fā)展總結(jié)4.5.1商業(yè)設(shè)施混亂，層次不一4.5.2街鋪居多，多以餐飲業(yè)為主鐵北地區(qū)的每個(gè)商圈內(nèi)的商業(yè)設(shè)施均以街鋪為主，其中柳影路商各商圈的業(yè)態(tài)以餐飲為主，特別是柳影路商業(yè)區(qū)，街邊商鋪的入4.5.3輻射范圍小，影響力不大各商圈的范圍較小，并且缺少能夠吸引全區(qū)消費(fèi)者的大型綜合性4.5.4經(jīng)營(yíng)狀況參差不齊，局部區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，多以長(zhǎng)期持有為主目前各商圈中的大部分街鋪進(jìn)駐率達(dá)到85%以上，如中岳花園和本在1-1.2元/日/平方米，升值潛力較高，因此大部分人選擇持有。4.5.5新興商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ螅虡I(yè)氛圍的培養(yǎng)需要2-3年的時(shí)間通過(guò)對(duì)寬城區(qū)商業(yè)物業(yè)的調(diào)研及區(qū)域規(guī)劃可見(jiàn)，未來(lái)寬城鐵北區(qū)將會(huì)以原有的三大商圈為核心繼續(xù)發(fā)展，特別是隨著證大光明城、金質(zhì)融城、上臺(tái)花園、吳中印象及上臺(tái)新村等政府周邊的幾個(gè)新型社區(qū)的上市，長(zhǎng)新街商圈將會(huì)有更大的發(fā)展?jié)摿?，預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年內(nèi)，隨著新建各項(xiàng)目的商業(yè)部分的入住，項(xiàng)目交房使用。區(qū)域內(nèi)大量的人口導(dǎo)入及外部流動(dòng)人口的增加，消4.6區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布商業(yè)形式經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)體量估計(jì)(萬(wàn)平方華泰世紀(jì)新城沿街1-2層底商餐飲，娛樂(lè)2樂(lè)嘉茗園沿街1-2層底商餐飲，百貨1金質(zhì)融城集中商業(yè)、底商百貨、餐飲4萬(wàn)龍第五城地下商場(chǎng)，沿街底商百貨、餐飲，醫(yī)藥1TJHJ—研展部—2009.12.18TJHJ—研展部—2009.12.18包豪斯沿街底商百貨、餐飲、娛樂(lè)耀江五月花苑沿街4層商業(yè)，底商餐飲，娛樂(lè)、服務(wù)溫馨花園沿街2層裙房商業(yè)餐飲、娛樂(lè)、百貨鉆石禮都1層底商，沿街4層商業(yè)餐飲、娛樂(lè)、百貨合計(jì)米)TJHJ—研展部—2009.12.18TJHJ—研展部—2009.12.18華大天朗國(guó)際沿街1-2層底商，集中商業(yè)青年城集中商業(yè)、沿街1-2底商百貨、餐飲馬塞公寓沿街2層底商餐飲、百貨合計(jì)4.7.2未來(lái)規(guī)劃商業(yè)供應(yīng)量項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)類(lèi)型預(yù)計(jì)體量(萬(wàn)預(yù)計(jì)上市時(shí)間華大天朗國(guó)際四期2層底商+集中商業(yè)12010年中上臺(tái)花園沿街2層底商2010年下半年兆豐嘉座沿街2層底商12010年上半年金質(zhì)融城沿街底商12010年下半年吳中印象沿街1-2層底商2010年上半年青年城集中大型商業(yè)未定合計(jì)4.8現(xiàn)有大型超市、綜合市場(chǎng)分布預(yù)估在售商業(yè)體量未來(lái)2-3年上市體量13.3萬(wàn)平方米6.35萬(wàn)平方米26.1萬(wàn)平方米原有的老綜合市場(chǎng)及現(xiàn)有的個(gè)別獨(dú)立綜合市場(chǎng)3萬(wàn)平方米初步估計(jì)未來(lái)2-3年后鐵北地區(qū)的商業(yè)總量將達(dá)到48.75萬(wàn)平方米第三部分項(xiàng)目自身分析5.1.1地理位置5.1.2周邊道路5.1.1地理位置5.1.2周邊道路擁有亞泰大街、北人旋路等多條城市主干道及豐路和長(zhǎng)新街等區(qū)域主干通網(wǎng)絡(luò)便捷。凱旋凱旋路大街與慶豐北人民大街亞泰大街北環(huán)城路寬府路慶豐路長(zhǎng)新街寬府路、道，外部5.1.3公共交通目前項(xiàng)目周邊僅有8路，118路公交，內(nèi)部交通有待改善。5.2項(xiàng)目可見(jiàn)性5.3商業(yè)氛圍本案和廣源時(shí)代廣場(chǎng)將會(huì)作為區(qū)域內(nèi)較大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施將共同構(gòu)凱旋路北人民大街亞泰大街北環(huán)城路寬府路慶豐路長(zhǎng)新街5.4項(xiàng)目周邊項(xiàng)目凱旋路北凱旋路北人民大街亞泰大九臺(tái)九臺(tái)路華大慶豐路金質(zhì)金質(zhì)融城包豪斯香檳小鎮(zhèn)長(zhǎng)新街包豪斯學(xué)士園兆豐嘉座5.5項(xiàng)目SWOT分析5.5.1優(yōu)勢(shì)5.5.2劣勢(shì)√項(xiàng)目位于目前區(qū)域商圈的邊緣地帶，消費(fèi)需要引導(dǎo)√周邊無(wú)老居住社區(qū)，原住居民較少，沒(méi)有大型消費(fèi)√距離區(qū)域內(nèi)其他商圈較遠(yuǎn)，人流共享度差√距市中心較遠(yuǎn)，消費(fèi)人群主要依靠周邊居民5.5.3機(jī)遇√周邊項(xiàng)目增多，居住人群大量導(dǎo)入，創(chuàng)造消費(fèi)潛力√周?chē)虡I(yè)檔次較低，易于確立中心形象√項(xiàng)目多元化業(yè)態(tài)可滿(mǎn)足消費(fèi)者不同需求，吸引消費(fèi)者5.5.4威脅√區(qū)域商業(yè)氛圍不濃，需要長(zhǎng)期培養(yǎng)√目前項(xiàng)目周邊居住人群較少，需要時(shí)間等待本案及周邊項(xiàng)目√一公里范圍內(nèi)大型超市過(guò)多，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈√廣源時(shí)代廣場(chǎng)先行入市，先于本項(xiàng)目樹(shù)立形象6項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況6.1周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析九九臺(tái)小南街北豐南應(yīng)6.1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)狀吳中印象商業(yè)目前吳中印象商業(yè)主要集中在一期(二期未建),已售的慶豐路華大天朗國(guó)際屆時(shí)歐亞超市將會(huì)在2010年底進(jìn)駐，這勢(shì)必將會(huì)對(duì)本案商業(yè)的客戶(hù)上臺(tái)花園包豪斯商業(yè)兆豐嘉座廣源時(shí)代廣場(chǎng)廣源時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)規(guī)劃為集購(gòu)物、休閑為一體的綜合性大型商該項(xiàng)目無(wú)論從建筑體量還是招商業(yè)態(tài)與本案又具有很強(qiáng)的相似該商場(chǎng)將于2009年12月22日舉行開(kāi)幕儀式，所有柜臺(tái)和精品店以只租不售的形式幾乎全部招商完畢。商場(chǎng)內(nèi)全部劃分為10-20m2的專(zhuān)柜，月租金為50-80元/月/m2。6.2項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展小結(jié)7項(xiàng)目體量測(cè)定可通過(guò)以下幾種理論推倒得知。7.1人均商業(yè)擁有量據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年末，長(zhǎng)春全市擁有商鋪存量約700萬(wàn)平方米，大型商場(chǎng)及超市等商業(yè)設(shè)施體量約100萬(wàn)平方米，未來(lái)3年內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃體量約100萬(wàn)平方米。那么可以預(yù)見(jiàn)截至2010年底，全市的商業(yè)總體量約為900萬(wàn)平方米。目前長(zhǎng)春市人口約750萬(wàn)人，則商業(yè)的人均擁有量為1.2平方米/人。鐵北地區(qū)2010年底預(yù)計(jì)人口近40萬(wàn)人，而商業(yè)總體量將達(dá)到49萬(wàn)平方米，人均擁有量為1.225平方米/人，高出長(zhǎng)春市整體水平。7.2區(qū)域商業(yè)面積人均擁有量對(duì)比地區(qū)北京上海香港全國(guó)中等發(fā)展國(guó)家長(zhǎng)春鐵北通過(guò)上表可以非常清楚的看出長(zhǎng)春市的商業(yè)人均擁有量比全國(guó)7.3項(xiàng)目周邊新項(xiàng)目入住時(shí)間及人口統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱(chēng)總體量(萬(wàn)平方入住情況入住人口華大天朗國(guó)際60萬(wàn)1期已入住，2、3期正在辦理4期明年中約20000人吳中印象22萬(wàn)1期多層入住，高層明年入住，2期明年底約5600人上臺(tái)花園4萬(wàn)明年底入住約1100人金質(zhì)融城26萬(wàn)1期入住，2期10年底和11年月8000人上臺(tái)花園70萬(wàn)預(yù)計(jì)明年入住約20000人嘉元學(xué)士園2萬(wàn)已入住約800人包豪斯已入住約1500人合計(jì)190.6萬(wàn)57000人年末，該區(qū)域已入住項(xiàng)目約200萬(wàn)m2,近22000戶(hù)，約80000人。而區(qū)域截至到2010年末，本項(xiàng)目周邊的商業(yè)供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)到9萬(wàn)方米，區(qū)域人均擁有量為1.125,基本與長(zhǎng)春整體水平相近，低于鐵北7.4本項(xiàng)目商業(yè)體量建議7.4.1人均商業(yè)擁有量截止到2010年，本項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)量將達(dá)到約40萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)人口導(dǎo)入約1.5萬(wàn)人。按照長(zhǎng)春市目前人均1.2的水平，本項(xiàng)目的人口擁有商業(yè)量為18000平方米。7.4.2項(xiàng)目基地指標(biāo)和地段優(yōu)勢(shì)，做到充分利用7.4.3項(xiàng)目周邊或區(qū)域內(nèi)的商業(yè)設(shè)施類(lèi)型，做到差異化或空白填補(bǔ)8項(xiàng)目業(yè)態(tài)建議8.1商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)以及標(biāo)準(zhǔn)2.1.2商業(yè)投資價(jià)值的體現(xiàn)8.1.3以鋪養(yǎng)“鋪”價(jià)值體現(xiàn)資品種資經(jīng)營(yíng)8.1.4關(guān)于兩種商業(yè)類(lèi)型的價(jià)值對(duì)比研究社區(qū)商業(yè)(商鋪)集中商業(yè)價(jià)值依托的基礎(chǔ)周邊商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)很強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力周邊商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)受經(jīng)營(yíng)狀況好壞的制價(jià)值的保障(風(fēng)險(xiǎn))保值增值，低風(fēng)險(xiǎn)取決于經(jīng)營(yíng)狀況，風(fēng)險(xiǎn)高8.1.5商業(yè)操作的可行性研究型市問(wèn)題動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)平方米的大開(kāi)間，建筑形式無(wú)法滿(mǎn)足可以提供足夠數(shù)量的停車(chē)位如無(wú)特色，所在位置難對(duì)住宅品質(zhì)造成影響可行性不可行重點(diǎn)參照可以參照不可行8.2本項(xiàng)目適合商業(yè)類(lèi)型8.3項(xiàng)目業(yè)態(tài)的確定8.3.1社區(qū)商業(yè)的定義在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以?xún)?nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決8.3.2社區(qū)商業(yè)類(lèi)型劃分外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5%—11%之間