【世邦魏理仕】2023中國倉儲物流租戶調研報告

CBRE2023專題報告

塑造韌性?

自去年12月國家防疫政策優(yōu)化后,

中國經濟穩(wěn)步復蘇,上半年倉儲物流需求同比回升27%。展望未來三年租戶對中國經濟長

期發(fā)展更有信心,有70%%b的受訪者認為其經營將有不同程度改善,其中選擇顯著改

善的租戶從放開疫情后的11%%大幅上升至

259%。?

59%%的受訪租戶將在未來三年增加物流設施面積,與2021年調查相比,

今年選擇大

幅增加物流面積(30%%以上)的受訪租戶

比例從36%%降至11%%,反映出租戶在面對

短期內相對較弱的經濟復蘇預期時的謹慎

樂觀。?

82%的受訪租戶表示未來三年將在一線城

市圈內進一步擴張,

這一比例較2021年租

戶調查時的55%有顯著提升,

反映出一線都市圈在消費、制造、貿易這三大物流重

要領域的樞紐地位不可替代。?

不同行業(yè)間的城市擴張策略有所差異。電

商和第三方物流企業(yè)高度聚焦于物流和消

費需求密集的一線都市圈,而制造業(yè)企業(yè)則從各自供應鏈考量出發(fā)在二線城市的布

局意愿更高。?

相比20211年,

今年受訪企業(yè)對三個方面運

營挑戰(zhàn)的關注度有明顯提升,

包括經濟不

確定性

(79%%)

、成本上漲

(77%)、

以及地緣沖突和供應鏈風險(52)%。?

在此背景下,企業(yè)將在房地產層面作出相

應的策略調整和安排以應對上述運營挑戰(zhàn),

通過以租賃物流設施為主的物業(yè)組合、更加靈活的租約條款、

選址和物流布點優(yōu)化、

以及自動化等多個方式應對挑戰(zhàn)。?

屋頂光伏(45%)

以及新能源車充電樁

(449%)

是租戶最為迫切想要增加或提升

的物業(yè)標準,

反映了目前中國倉儲物流租戶加速綠色轉型的迫切需求。?

超過90%%的受訪企業(yè)對倉儲物業(yè)是否具備

綠色建筑資質表示關注;

而與此形成鮮明

對比的是,租戶目前所在倉儲物業(yè)設施大多為棕色建筑:僅11%%的租戶表示其大部

分倉儲物業(yè)組合擁有綠色建筑認證。CBREl世邦魏理仕發(fā)布2023年中國倉儲物流租戶調查,收到56家不同行業(yè)租戶反饋,揭示企業(yè)關于未來倉儲物流規(guī)劃、運營及資產組合策略,以及ESG的重要趨勢。未來三年溫和擴張持續(xù)聚焦一線都市圈運營挑戰(zhàn)與房地產應對綠色建筑與綠色能源2需求勢能圖表1:您認為貴司的經營情況將會如何變化短期(防疫措施優(yōu)化后)

和長期

(未來三年)n顯著改善略有改善維持不變略有惡化顯著惡化三年后防疫措施放開后0%

20%40%

60%

80%

100%數據來源:世邦魏理仕研究部,2023年9月企業(yè)經營情況底部回升,未來三年預期將進一步改善自去年12月國家防疫政策優(yōu)化后,中國經濟穩(wěn)步復蘇。超過60%的受訪者表示其經營情況有不同程度改善,其中11%的企業(yè)表示有顯著改善。受此推動,

上半年倉儲物流凈吸納量同比回升27%。

電商及快遞快運繼續(xù)擴張,整體占到上半年新增租賃的70%。然而海外緊縮周期下,

外需萎靡致上半年出口同比小幅轉負,

令出口導向型制造業(yè)客戶及合同物流企業(yè)保持謹慎,相關企業(yè)擴張放緩。相較而言,基于2024年及此后中國經濟常態(tài)化增長且歐美經濟回暖的判斷,

受訪企業(yè)對未來三年的經營預期更加樂觀:70%的受訪者認為其經營將有不同程度改善,其中選擇顯著改善的租戶從目前的11%大幅上升至25%.4圖表2:未來三年貴司物流設施面積有何變化?%28%24%27%25%受訪租戶未來三年計劃增加國內物流設施面積3%數據來源:世邦魏理仕研究部,

2023年9月六成租戶計劃增加

國內物流設施面積59%的租戶表示將在未來三年增加物流設施面積,整體呈

現溫和擴張的趨勢。與2021年調查相比,今年選擇大幅增加物流面積(30%以上)

的受訪租戶比例從36%降至11%,

反映出租戶在面對短期內相對較弱的經濟復蘇預期時的謹

慎樂觀。分行業(yè)來看,

第三方物流行業(yè)的擴張意愿最強,64%的第

三方物流企業(yè)將在未來三年增加物流設施面積,其中27%的增幅將超過30%.受到2023年海外需求收縮影響,制造業(yè)客戶較為謹慎,54%的制造業(yè)租戶物流設施面積未來三年保持不變,

45%的制造業(yè)租戶表示將增加物流設施面積。202311%

●●

11%36%21%4%5城市選址圖表3:租戶未來三年計劃布局市場(多選)與可租面積(氣泡大小代表2022年市場存量規(guī)模)60%北京都市圈:北京、天津和廊坊上海都市圈:

上海、蘇州和嘉興深圳都市圈:深圳和東莞廣州都市圈:廣州和佛山廣州都市圈40%30%20%10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%未來三年可租面積/2022年存量數據來源:世邦魏理仕研究部,

2023年9月租戶拓展聚焦一線都市圈,今明兩年是機會窗口期82%的受訪租戶表示未來三年將在一線城市圈內進一步擴張,

這一比例較

2021年調查時的55%有顯著提升。租戶拓展進一步聚焦一線都市圈不僅反映出其在消費、制造、貿易這三大物流重要領域的樞紐地位不可替代,

在另一方面也源自于近期一線都市圈可租面積集中釋放的推動。根據CBRE的預測,2023

2025年期間,一線都市圈市場的高標倉新增供應體量將達到1,800萬平方米左右,超過三分之二

位于衛(wèi)星城市;

從供應節(jié)奏上看,

約50%的新增供應將在2023年交付,2024和2025年的新增供應將連續(xù)快速回落。因此,對于計劃在一線都市圈核心區(qū)位布局的租戶而言,今明兩年將是以更有競爭力的價格鎖定理想位置的窗口期。不同行業(yè)間的城市擴張策略有所差異。電商和第三方物流企業(yè)高度聚焦于物流和消費需求密集的一線都市圈,而制造業(yè)企業(yè)則從各自供應鏈考量出發(fā)在二線城市的布局意愿更高?！裆虾６际腥Ρ本┒际腥?0%第三方物流和電商將在一線及周邊擴張,制造業(yè)則更傾向二線城市北京都市圈其他二線城市

25%25%廣深都市圈上海都市圈03經濟

成本與供應鏈圖表4:未來三年,您認為貴司及貴司所在行業(yè)將面臨哪些主要挑戰(zhàn)?279%成本上漲57%57%48%

541%消

費

者

需

求

變

化數據來源:世邦魏理仕研究部,2023年9月與2021年調查相比,今年受訪企業(yè)對三個方面運營挑戰(zhàn)的關注度有明顯提升:?經濟不確定性:疫情后國內經濟復蘇不及預期,海外主要經濟體緊縮周期延長致出口轉弱給企

業(yè)運營前景帶來諸多不確定。?成本上漲:2023年上半年A股上市公司

(剔除

金融業(yè))

總營收同比增長2.6%,但歸母凈利率下降9.5%。在收入端仍受到經濟不確定性影響的情況下,企業(yè)降本訴求提升。?

地緣沖突和供應鏈:鑒于中美關系、俄烏戰(zhàn)爭等地緣政治風險,以及由此所引發(fā)的全球貿易體系和規(guī)則的波動,企業(yè)需要保障供應鏈安全。未來幾年,企業(yè)將在房地產層面作出相應的策略

調整和安排以應對上述運營挑戰(zhàn),涉及物流設施組合、租約條款、選址和物流布點優(yōu)化、

自動化

等多個方面。與2021年相比,企業(yè)更關注經濟不確定性、成本和供應鏈對運營的挑戰(zhàn)

經濟不確定性

全球貿易政策和規(guī)則

市場競爭

7

29%31%地緣政治

n2023

202138%38%864%20%52%32%77%17%

圖表5:未來三年,貴司更希望以哪種形式增加或減少物流倉儲組合?在公開市場租賃現有物業(yè)整合現有物流/倉儲組合購買土地自建定制化倉庫的開發(fā)購買在公開市場出售的物業(yè)與開發(fā)商或投資者合作開發(fā)倉庫在公開市場賣出自持物業(yè)售后回租數據來源:世邦魏理仕研究部,

2023年9月資產組合策略:租賃物業(yè)應對經濟不確定性54%的受訪企業(yè)將"在公開市場租賃現有物業(yè)"作為其未來三年倉儲資產組合策略的選項之一,位居首位。這反映出在面臨尚不明朗的經濟前景時,企業(yè)希望在房地產組合中盡可能地增加靈活性的訴求。今年受外需收縮直接沖擊更大的制造業(yè)租戶

選擇這一策略的占比最高(64%)

。第三方物流企業(yè)在"租賃物業(yè)"

之外,有過半租戶選擇整合現有物流設施。過去兩年國內第三方物流行業(yè)兼并收購活躍,例如京東收購德邦、極兔收購百世等。收并

購在幫助頭部企業(yè)進一步擴張市場份額的同時,

也提供了通過整合雙方物流資源提升規(guī)模效應的空間。電商未來三年的優(yōu)先資產組合策略則有所不同50%的該行業(yè)受訪租戶選擇購買土

地自建物業(yè),

從而確保在核心市場中的物流配送效率能滿足消費者需求,

且倉儲設施建筑標準和配置能適配其大規(guī)模的自動化設備和倉庫管理系統應用。2%圖表6:

未來貴司在倉庫租賃合同中最重視的三項條款是什么?提前中止條款更短的租期/擴租的靈活性續(xù)租選項基于貨物周轉量的扣點租金租賃期內定期的租金審核轉租選項更長的租期綠色租賃條款(如清潔能源使用條款、數

據共享、計量水電雜費等)數據來源:世邦魏理仕研究部,

2023年9月重視租約條款的靈活性為了在不確定的宏觀預期中增強業(yè)務應變的彈性和敏捷,租戶期望在倉庫租賃條款中獲得盡可能多的選擇權和靈活度。本次調查顯示,

受訪租戶最為關注租賃合同中的提前終止條款(53%),體現出企業(yè)對未來經營情況存有謹慎預期。說明在近年內經歷了諸多黑天鵝事件后企業(yè)希望對未來經營情況的可能波動構筑足夠的安全邊際。但與此同時,47%的租戶希望能

獲得更短的租期和擴租選項,

說明企業(yè)需要在業(yè)務出現快速擴張時能夠從房地產層

面做出及時響應。

重要性排名(評評分)運營成本中的占比

(大型物流企業(yè)*)趨勢應對策略1s(3.,)*20-50%?

國際原油價格高位運行,

6月下旬

后國內汽柴油價格5連漲?

優(yōu)化網絡路由規(guī)劃和倉儲節(jié)點設置2(3.8)40-50%?

2021年交通運輸部等七部門聯合印

發(fā)《關于做好快遞員群體合法權益

保障工作的意見》,

物流人力成本

剛性上漲預期進一步強化?

逐步提升倉儲自動化運營程度,降

低人力成本,

并提升應對突發(fā)事件(如疫情期間封城)的韌性3(3.7)<10%?

2023年供應高峰令大部分城市租金

面臨短期下調壓力?

2024年下半年起新增供應將顯著回

落,一線城市租金上漲動能增強?

抓住在核心市場布點擴張的窗口期,

降低綜合物流成本每降低1%的運輸和人力開支,約可抵消8-9%

的房地產成本

增長。倉儲布局優(yōu)化和自動化水平提升能有效降低綜合運營成本根據京東物流、順豐、中通、韻達、圓通、申通的財務信息梳理備注:按照1-5分值給重要性評分,最后按照選擇人數百分比進行加權合計數據來源:世邦魏理仕研究部,2023年9月圖表7:運輸成本、人力成本和房地產成本是租戶最關注的運營開支項目選址策略:區(qū)位及高標物業(yè)助力企業(yè)降本增效企業(yè)通過優(yōu)化倉儲網絡布局和提升自動化水平以實現降本增效的期望在其物業(yè)選址策略上有明確地體現。與2021年調查結果如出一轍,總體上物業(yè)區(qū)位條件在租戶選址中的重要性依然高于物業(yè)租金,不同行業(yè)租戶的區(qū)位偏好則有所差異:?

64%的第三方物流企業(yè)選擇靠近重要交通設施,以滿足其分撥和轉運需求。?

63%的電商選擇靠近消費者和終端市場,以確保其配送時效。?

73%的制造業(yè)企業(yè)選擇靠近制造商和供應商,以確保其供應鏈效率和安全?；谝陨线x址考量,此次調查中有76%的租戶希望未來三年增加市區(qū)內高標庫設施的面積;相

較之下,計劃增加市區(qū)普通倉面積的租戶比例僅為20%,主要來自第三方物流行業(yè)。租戶對于

高標物業(yè)的明顯傾向來自于對供應鏈安全和效率日益增長的需求,

倉庫自動化和智慧化是其中

的一項重要舉措。圖表8:

貴司在物流設施選址時最重要的三個考量因素是什么?54%靠近交通設施48%靠近消費者終端市場46%靠近制造商供應商41%倉庫租金圖表9:未來三年,

貴司會增加以下哪些類型的物流倉庫設施面積?76%市區(qū)內高標倉30%衛(wèi)星城高標倉20%市區(qū)內普通倉數據來源:世邦魏理仕研究部,

2023年9月

廠

廠自動化倉庫系統

(AS/RS)物聯網

(射頻識別及其他感應設備)無人搬運車

(AGV)機械臂和協作機器人3.%

繼續(xù)推進倉庫自動化,降低人力成本我們的調查顯示,在過去兩年間受訪企業(yè)在倉庫自動化系統和設備的部署方

面取得了長足的進步。這可以從主要物流企業(yè)披露的相關信息中得到印證:以順豐為例,2020年至2022年累計完成270個中轉場(共536個中轉場)自動化設備的投入升級,

提升中轉處理產能和效率。倉庫管理系統WMS、傳送分揀系統和貨到人揀選系統的部署比例均已達到40-60%,在第三方物流以及電商企業(yè)中普及率更高。自動揀選設備能大量減

少人工作業(yè),

并顯著提高揀選效率和準確性,從而幫助企業(yè)降本增效。從受訪企業(yè)未來三年計劃部署的技術創(chuàng)新的趨勢來看,在向無人搬運車AGV、機器人和機械臂等倉庫自動化相關領域加大投入力度之余,通過物聯網和區(qū)

塊鏈技術的結合提升供應鏈效率、安全性和透明度是另一個重點方向。圖表10:貴司是否已經或者在未來三年中計劃在物流倉配中實施以下技術創(chuàng)新?0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

2021年已部署n2023年已部署2023年計劃部署數據來源:

世邦魏理仕研究部,2023年9月區(qū)塊鏈技術

(用于物流追蹤)倉庫管理系統軟件(WMS)普及技術與設備新興技術與設備貨到人揀選系統傳送分揀系統快遞快運電商制造業(yè)特點

C2C/B2C,攬件及派件

高周轉,

時效性高

B2C及倉配模式

高周轉,時效性高,

SKU多

B2B

低周轉,

較強的存儲備貨需求區(qū)位要求靠近大型交通設施及樞紐靠近大型消費型城市靠近上游供應鏈或產業(yè)集群倉庫類型高標倉高標倉/BTS/立體庫高標倉/BTS單層/多層偏好單層庫單層或坡道庫單層庫、坡道庫及電梯庫層高

(首層)8-9米以上

高標倉:

8-9米以上 立體庫:

20米以上 高標倉:8-9米以上 BTS:

9米以上樓面承重

(首層)3噸

高標倉:

3噸

立體庫:5噸以上3噸及以上裝卸區(qū)和提升門最好是大開門無裝卸區(qū)能同時停多輛車-

每1,000平方米配置1個無特殊要求庫內設施需要安裝大規(guī)模自動化設備及倉儲管理

系統需要安裝大規(guī)模自動化設備及倉儲管理系統一般需要倉庫管理系統面積 城配倉:2,000

10,000平方米 轉運中心:10,000平方米以上分揀中心:>10,000平方米,大型城市可達100,000平方米以上5,000

20,000平方米特殊要求 大面積停車位

進深<90米

雙邊庫以上

大面積停車位

汽車及零部件:

大面積單層倉庫;

層高>10米;需要較大電容

醫(yī)藥:高標冷庫,自動化設備,

分

不同溫區(qū)圖表11:

高標倉庫標準層高大于等于9米擺放6層貨架柱距:10*12米樓面承重:大于等于3噸

平方米裝卸區(qū)和提升門:每l,000平方米配置1個數據來源:世邦魏理仕研究部,2023年9月不同類型租戶所需高標倉庫的物業(yè)條件

圖表12:貴司采用以下那種方式提升供應鏈韌性?采用倉儲自動化技術提升科技運用提高庫存可視性增加來自不同區(qū)域的供應商增加供應商數量將生產分散至不同市場將生產轉移到消費者附近的國家擴張消費者市場的倉儲網絡倉儲網絡擴張?zhí)岣邘齑嫠綌祿碓?世邦魏理仕研究部,

2023年9月多管齊下,提升供應鏈韌性近年來新冠疫情、地緣沖突和俄烏戰(zhàn)爭等黑天鵝事件頻發(fā),企業(yè)正在采取多方位措施增強供應鏈的韌性。?

提升科技運用:倉儲自動化是租戶強化供應鏈的首選策略,而數智化的庫存管理也受到21%的租戶重視。持續(xù)的物流科技投入和升級將是企業(yè)未來得以兼顧供應鏈精益化和韌性的關鍵因素之一。?

供應鏈多元化:企業(yè)將逐步減輕對單一市場或供應商的過度依賴,通過供應鏈"備份"

降低斷供風險。這意味著企業(yè)整體庫存冗余水平的

提高,

同時也將催生對跨區(qū)域、跨渠道的一體化供應鏈服務的需求。?

倉儲網絡擴張:對于中國在其全球銷售占據舉足輕重地位的企業(yè)而言,

推行"在中國,為中國"(INCHINA,FORCHINA)

策略,進一步擴大本地化的生產和倉儲網絡是規(guī)避供應鏈風險的必要舉措。

CBRE預

計這一趨勢將在快速消費品、

汽車、

零售等行業(yè)中體現得尤為明顯,并將持續(xù)推動國內主要消費市場和制造集群周邊的倉儲需求增長。供應鏈多元化可持續(xù)發(fā)展綠色能源設施是未來倉庫的重要拼圖本次調查顯示,在建筑結構、

電力供應保障等一系列倉庫主要硬件標準和設施配置中,租戶最為迫切想要增加或提升的是綠色能源設施

屋頂光伏(45%)和新能源車充電設施(44%)位居前兩位。這一趨勢背后首要推動力來自于租戶在企業(yè)運營層面加速綠色轉型的迫切需求。以發(fā)起于2014年的全球性

綠色倡議RE100(100%RENEWABLEELECTRICITY)為例,目前成員企業(yè)已經超過400家,其中不乏來自

汽車、紡織服裝、食品飲料等行業(yè)的大型領軍企業(yè)。這些成員企業(yè)均公開承諾最晚在2050年前達成100%使用可再生能源,

而倉儲是其供應鏈上必不可少的環(huán)節(jié)之一。值得一提的是,2020年以來加入的成員企業(yè)數量超過總數的一半。推動綠色能源設施在物流園區(qū)快速發(fā)展的另一個重要原因在于,

倉儲物流園區(qū)與屋頂分布式光伏天然契合:物流倉庫屋頂面積大且平坦,便于安裝光伏組件;同時物流園區(qū)通常位于城市郊區(qū),附近環(huán)境空曠無遮擋,

光照資源豐富,光伏系統的發(fā)電效率更高。對于擁有龐大的跨類型房地產組合的企業(yè)或房地產投資者而言,如果倉儲物流園區(qū)所生產的綠電在滿足園區(qū)正常運營外還有余量,

則可以通過綠電權益交易獲取綠色電力證書來抵消來自其他房地產

(例如寫字樓或店鋪)

和業(yè)務環(huán)節(jié)的碳排放,

助力實現碳中和目標。圖表13:

貴司對倉庫建筑標準和設備的要求未來將來會有何變化?1…(45%)安裝屋頂光伏玻璃板2(44%)安裝新能源車充電設施數據來源:世邦魏理仕研究部,

2023年9月22汽車及零部件現代汽車

(2045)

、寶馬

(2050)

、

ABB

(2030)

、大陸

(2040)制造業(yè)通用

(2035)

、3M(2050)

、三星

(2050)

、

施耐德

(2030)紡織服裝耐克

(2025)

、

巴寶莉(2022)

、香奈兒(2025)

、H&M

(2030)66參與企業(yè)通過綠電投資自

發(fā)自用、

購買再生能源憑

證(RenewableEnergycertificates,RECS)、

簽訂綠電購售合約(powerpurchase

Agreement,PPA)

等手段,

達成綠電使用目RE100全球可再生能源倡議加入企業(yè)承諾在2020至2050年間達成100%使用綠電食品飲料及零售沃爾瑪

(2035)

、可口可樂

(2030)

、百事可樂(2040)沃爾瑪

(2035)

、宜家(2025)健康及醫(yī)藥強生

(2025)

、諾華

(2025)

、

禮來(2030)

、輝瑞

(2022)99國內物流企業(yè)加大電動車/

電動叉車使用運輸環(huán)節(jié)是物流企業(yè)碳排放主要部分,

因而物流公司紛紛通過采用更多新能源

車幫助降低碳排放。而作為貨物存儲分揀的場地和運輸中轉

節(jié)點,倉庫是電動叉車、電動貨車等各

類電動車輛的高密度、

高頻次使用場景,

物流園區(qū)內的新能源車充電樁需求將快

速增長。對于業(yè)主而言,增加充電樁配置將有助

于提升租戶滿意度和黏性,尤其是第三方物流行業(yè)的租戶。以普洛斯為例,

約

30%園區(qū)已配備了新能源充電設施,為園區(qū)租戶、員工及工作人員的新能源汽

車提供充電服務。數據來源:世邦魏理仕研究部,京東物流京東物流截至2022年底已在全國范圍內投放自營新能源車輛5,418臺,

預計至2030年實現100%新能源物流運輸車。希杰物流2030年將公司自有車輛替換為零排放車輛。各分撥中心均通過電動叉車替換燃油叉車的方式,致力于建設綠色分撥中心。2022年公司分撥中心共有電動叉車3,959臺,

電動叉車比例高達969%.到2025年,聯邦快遞所有新采購的取派件車輛中50%將是電動車;到2030年這一比例將增加至100%o2023財年,聯邦快遞將在中國部署381輛電動車,車隊電動化比例達到13%;2024財年,

聯邦快遞在華電動車數量將

提升到526輛,使得車隊電動化比例為17%。2022年中國區(qū)地面派送車隊電氣化比例已達到23%,在全球各業(yè)務大區(qū)中持續(xù)居于首位。

此外,

DHL快遞中國區(qū)已實

現100%使用綠色電力。至2030年車隊電氣化比例達到60%。截至2022年底,順豐累計投放新能源車輛超過26,000輛,已覆蓋232個城市。2023年預計新增2,000臺新能源車輛運

力投入。菜鳥菜鳥正加速推廣短途電動車的使用,

并計劃到2030年將所有短途物流車輛替換成電動車。中外運2022年度積極推進運輸車輛、大型設備更新升級,新能源叉車占比已達75%以上。數據來源:上市公司公告,世邦魏理仕研究部,2023年9月圖表14:物流企業(yè)新能源車使用情況安能物流FedEX順豐DHL24圖表15:主要開發(fā)商綠色物業(yè)數量