日本視角：房屋養(yǎng)老金的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

xial@最近一年走勢(shì)當(dāng)前，我國(guó)房屋養(yǎng)老金制度正處于探索建立階段，大家關(guān)注房屋養(yǎng)老金錢從哪來(lái)、如何用、怎么管等問(wèn)題。我們從國(guó)際視角探索，不同國(guó)家如何通過(guò)征收住房維修基金實(shí)現(xiàn)房屋的長(zhǎng)期維護(hù)。本文是該系列研究的第一篇：日本視角。最近一年走勢(shì)日本通過(guò)建立房屋修繕?lè)e立金制度，確保了公寓式住宅得到持續(xù)的維護(hù)，通過(guò)制定長(zhǎng)期修繕計(jì)劃合理預(yù)測(cè)住宅所需維修更新金額，通過(guò)社區(qū)自治與行政指導(dǎo)結(jié)合的方式高效利用資金。n日本房屋修繕?lè)e立金適用范圍相關(guān)報(bào)告《美聯(lián)儲(chǔ)降息初期居民房地產(chǎn)配置規(guī)律》——房屋修繕?lè)e立金主要適用公寓。日本住宅主要分為三類，一戶建、2024-08-27長(zhǎng)屋建和公寓。“一戶建”是一棟一戶的獨(dú)立住宅，“長(zhǎng)屋”是兩《如何衡量房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)？》——戶以上住宅并立連結(jié)為一棟者，相鄰住宅共用山墻，各戶有分別通2024-07-04向外部的出入口，是日本的傳統(tǒng)住宅形式?！肮ⅰ敝傅淖≌灿谩斗?jī)r(jià)的周期之錨：一個(gè)日本視角》——走廊、樓梯等，兩家以上的住宅重疊建成的房屋，與中國(guó)高層住宅2024-06-26小區(qū)近似。根據(jù)日本國(guó)土交通省發(fā)布的《長(zhǎng)期修繕計(jì)劃編制指南和《開(kāi)年看地產(chǎn)：一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走》——意見(jiàn)》，房屋修繕?lè)e立金主要適用公寓，由公寓所有人支付?！稑?gòu)建“人房地錢”聯(lián)動(dòng)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式*夏日本的修繕?lè)e立金是指為房屋共用部分開(kāi)展定期的、有計(jì)劃的大規(guī)磊》——2024-03-05模維修而征收的費(fèi)用，這部分資金在每月連同管理費(fèi)一起由管理協(xié)《2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走（政策篇）*夏磊》—會(huì)（類似于我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)）征收。為了避免一次性征收給所有—2023-12-25者帶來(lái)較大負(fù)擔(dān)，也為了避免因資金不足無(wú)法進(jìn)行必要修繕工程的《2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走——需求篇*夏磊》—情況發(fā)生，日本通過(guò)長(zhǎng)期計(jì)劃性地積累修繕工程所需的費(fèi)用，即“修—2023-12-21繕?lè)e立金”?！?023-12-19日本制定“長(zhǎng)期修繕計(jì)劃”，讓業(yè)主事先知曉未來(lái)需要進(jìn)行的修繕《曙光乍現(xiàn)——2023年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策展望*改造事項(xiàng)和改造費(fèi)用，從而確定修繕?lè)e立金的金額。根據(jù)《長(zhǎng)期修夏磊》——2022-12-10繕計(jì)劃編制指南和意見(jiàn)》，長(zhǎng)期修繕計(jì)劃涉及住宅小區(qū)的公共設(shè)施《房地產(chǎn)這十年——六普七普數(shù)據(jù)對(duì)比*夏磊》和共有部分的維護(hù)、修繕和改建工程，如屋頂防水、外壁涂裝、陽(yáng)——2022-09-22臺(tái)修繕、停車場(chǎng)增設(shè)、樓梯間和走廊修繕、電梯加裝、內(nèi)壁涂裝等。2022-07-27n日本為何設(shè)立房屋修繕?lè)e立金2022-07-22公寓數(shù)量多，年限較長(zhǎng)，強(qiáng)制更新。日本在二戰(zhàn)后推進(jìn)了優(yōu)先消除《平臺(tái)經(jīng)濟(jì)如何發(fā)揮穩(wěn)就業(yè)作用？*夏磊》——住宅不足的政策，導(dǎo)致住宅數(shù)量大幅增加。隨著時(shí)間的推移，許多2022-07-06建筑物的設(shè)備和設(shè)施逐漸老化，需要定期的維修和翻新。1981年日《下半年房地產(chǎn)政策展望*夏磊》——本提升了建筑抗震標(biāo)準(zhǔn)，需要強(qiáng)制更新老舊建筑。定期維修翻新住國(guó)海證券研究所請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分2證券研究報(bào)告《再論房地產(chǎn)的八大行業(yè)價(jià)值*夏磊》——《基建哪些領(lǐng)域會(huì)超預(yù)期增長(zhǎng)？*夏磊》————2022-03-22——2022-03-13《服務(wù)新市民能否成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)？*夏磊》——2022-03-07—2022-01-17《預(yù)售資金如何才能良性循環(huán)*夏磊》——《中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的六大政策內(nèi)涵*夏磊》——2021-12-11《發(fā)展保障性租賃住房對(duì)投資有多大拉動(dòng)？*夏《房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，地方政府怎么辦？*夏磊》《房地產(chǎn)稅有什么征收效果？——國(guó)際版本研究《房地產(chǎn)稅征收會(huì)有什么影響？——首批房產(chǎn)稅《房地產(chǎn)稅要推出了嗎？*夏磊》——2021——2021-10-10宅需要一筆相當(dāng)大的資金支出。老齡化社會(huì)，公寓需滿足適老化。隨著日本進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口比例增高，據(jù)日本國(guó)土交通省統(tǒng)計(jì)，1970年之前建設(shè)的住宅中，只有60歲以上老人的家庭占比高達(dá)39.4%。這一人口結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致老舊公寓需要更多適老設(shè)施。除此之外，日本政府推廣居家和社區(qū)養(yǎng)老模式，強(qiáng)調(diào)居家社區(qū)養(yǎng)老的重要性。日本公寓居住者的永居意識(shí)不斷提高。在2018年的日本國(guó)土交通省的調(diào)查中，“打算永居”的受訪者達(dá)到了歷史水平最高的62.8%，根據(jù)長(zhǎng)期維修計(jì)劃對(duì)維修積立金額度進(jìn)行定額的公寓的比例也不斷上升，截至2018年，該占比達(dá)53.6%。n錢從哪來(lái)、如何用、怎么管（1）錢從哪來(lái)？對(duì)于集合式公寓，業(yè)主需向公寓管理協(xié)會(huì)繳納修繕?lè)e立金，按公寓長(zhǎng)期修繕計(jì)劃，根據(jù)公寓樓層、公寓戶數(shù)、共用設(shè)施的充實(shí)程度等以日元兌人民幣0.05換算，每百平住宅每月需繳納的修繕?lè)e立金均值為1177-1675元人民幣。公寓管理協(xié)會(huì)為每個(gè)團(tuán)地建筑物的所有者設(shè)立團(tuán)地維修儲(chǔ)備金，并分棟為維修儲(chǔ)備金進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。法規(guī)規(guī)定了多種收取方式，公寓管理協(xié)會(huì)可以按照均等積累、階段增額積累、購(gòu)買時(shí)征收統(tǒng)一金額、在修繕時(shí)征收臨時(shí)金或從金融機(jī)構(gòu)借款等方式收取。日本住宅金融支援機(jī)構(gòu)為公寓共用部分改建提供全周期固定利率、低成本、無(wú)需擔(dān)保的融資，截至2024年8月，基礎(chǔ)利率為0.79%-1.03%，根據(jù)修復(fù)內(nèi)容以及是否取得公寓管理計(jì)劃認(rèn)定優(yōu)惠條件等因素，貸款利率可低至0.37%-0.43%。住宅金融支援機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源包括政府撥款、政府借款以及發(fā)行住房用地債券等。（2）錢如何用？修繕?lè)e立金用于對(duì)住宅及住區(qū)共用部分的修繕工作，包括定期維修、意外維修、公用部分變更等。長(zhǎng)期維修計(jì)劃中包含超19項(xiàng)維修，據(jù)日本國(guó)土交通省統(tǒng)計(jì)外墻涂裝等維修費(fèi)用占最高，占比13.6%。修繕?lè)e立金經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意即可使用。大廈共用部分的日常維護(hù)及修復(fù)公共部位小規(guī)模滅失的情形需半數(shù)以上的業(yè)主同意，并由公寓管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)使用。修復(fù)共有部分，是指將一部分滅失的共有部分恢復(fù)原狀。當(dāng)對(duì)共有部分的變更及在公共部位大規(guī)模滅失修復(fù)時(shí)，須由四分之三以上的業(yè)主同意后為之。證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分3（3）錢怎么管？修繕?lè)e立金的積累與使用以社區(qū)自治為主，行政指導(dǎo)為輔。為保障修繕?lè)e立金充分積累，日本國(guó)土交通省制定《關(guān)于公寓修繕?lè)e立金的指南》，對(duì)修繕?lè)e立金收取金額計(jì)算方式、平均標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行指導(dǎo)。公寓管理協(xié)會(huì)制定管理計(jì)劃，其內(nèi)容包括任命管理層和審計(jì)員，規(guī)定管理費(fèi)與維修儲(chǔ)備金分別記賬，限制維修儲(chǔ)備金賬號(hào)向外撥款，制定長(zhǎng)期維修計(jì)劃等。地方當(dāng)局可對(duì)公寓管理計(jì)劃進(jìn)行認(rèn)證，對(duì)于取得管理計(jì)劃認(rèn)證的公寓，將獲得降低日本住房金融廳貸款利率和公寓公共區(qū)域翻新貸款利率、提高公寓小額債券的利率的優(yōu)惠措施。當(dāng)業(yè)主違反修繕金歸集義務(wù)時(shí)，管理協(xié)會(huì)可以根據(jù)法律規(guī)定對(duì)責(zé)任主體采取相應(yīng)措施，例如提請(qǐng)法院判賠損失，甚至強(qiáng)制拍賣住宅財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行等。n日本房屋修繕?lè)e立金的制度變遷日本公寓修繕重建的法律覆蓋住宅全生命周期，為后續(xù)的維修金管理提供了法律前提。早在1963年，在日本施行的《區(qū)分所有權(quán)法》就規(guī)范了建筑物的所有權(quán)關(guān)系、土地及其附屬建筑的共同管理事項(xiàng)。但是由于管理委員會(huì)成員多為普通業(yè)主，運(yùn)營(yíng)和管理困難。為了提高公寓管理水平，2001年日本施行《公寓管理優(yōu)化促進(jìn)法》，通過(guò)設(shè)立“職業(yè)公寓管理人員”職業(yè)資格，鼓勵(lì)制定公寓管理長(zhǎng)期修繕計(jì)劃等，對(duì)公寓管理行業(yè)進(jìn)行規(guī)范。1995年阪神大地震發(fā)生，為了推進(jìn)公寓住宅修繕重建，2002年日本施行《公寓重建促進(jìn)法》，規(guī)范了公寓修繕重建相關(guān)的手續(xù)。為了進(jìn)一步落實(shí)《公寓管理優(yōu)化促進(jìn)法》和《公寓重建促進(jìn)法》，日本國(guó)土交通省在2008年6月制定了《長(zhǎng)期修繕計(jì)劃編制指南和意見(jiàn)》，提出長(zhǎng)期修繕計(jì)劃和設(shè)立修繕?lè)e立金。修繕?lè)e立金的內(nèi)容隨法律進(jìn)一步完善。2021年《長(zhǎng)期修繕計(jì)劃編制指南和意見(jiàn)》修訂，重新確定了修繕?lè)e立金。和修訂前相比，更新了每平方米的單價(jià)和計(jì)算公式。2022年《公寓管理優(yōu)化促進(jìn)法》和《公寓重建促進(jìn)法》修訂，加入修繕?lè)e立金的內(nèi)容，有效地保障住宅的持續(xù)維護(hù)和改善老舊公寓小區(qū)的居住條件。n日本修繕?lè)e立金的啟示從1980年代“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房”的改革算起，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)至2024年已發(fā)展44年，也面臨著房屋老化和維修需求增加的問(wèn)題。通過(guò)借鑒日本修繕?lè)e立金制度，中國(guó)可以逐步建立起一套適應(yīng)國(guó)情的房屋修繕體系，延長(zhǎng)房屋使用壽命，提升居民生活質(zhì)量，同時(shí)也促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。建立房屋修繕制度。參考日本修繕?lè)e立金的做法，修繕資金應(yīng)為專項(xiàng)資金對(duì)應(yīng)到小區(qū)單元樓棟，由業(yè)主定期繳納，用于未來(lái)的維修和證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分4翻新工程。在制定房屋修繕制度時(shí)，應(yīng)制定詳盡的法律法規(guī)，約定房屋修繕相關(guān)責(zé)任人、管理人以及養(yǎng)老金的繳納義務(wù)、歸集標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)可能出現(xiàn)的違規(guī)行為，設(shè)置嚴(yán)格處罰，最大程度上規(guī)避維修基金的違規(guī)使用與儲(chǔ)備不足現(xiàn)象的發(fā)生。制定長(zhǎng)期維修計(jì)劃與修繕金的收取掛鉤。修繕金的確定需要統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，日本的房屋修繕金制度要求公寓管理協(xié)會(huì)制定長(zhǎng)期的維護(hù)計(jì)劃，確保房屋的持續(xù)良好狀態(tài)。通過(guò)制度化的預(yù)算預(yù)測(cè)和資金管理，可以提前識(shí)別潛在的維護(hù)需求和成本。管理協(xié)會(huì)應(yīng)通過(guò)規(guī)劃預(yù)期的未來(lái)維修工作、計(jì)算必要的成本從而設(shè)置每月維修儲(chǔ)備，減少緊急維修的可能性。維修所需資金需定期重新評(píng)估，并合理考慮地域差異。在制定修繕制度和確定修繕金的過(guò)程中，需要充分考慮隨著施工技術(shù)、材料的進(jìn)化、工資上升等社會(huì)變化和修繕工程費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)的地域差異。在日本的修繕?lè)e立金制度中，會(huì)定期重新評(píng)估公寓所需維修資金，比如修繕工程費(fèi)和勞務(wù)費(fèi)。修繕工程費(fèi)包含材料費(fèi)和臨時(shí)材料的租賃費(fèi)，日本將修繕工程費(fèi)的地域差定為“地域系數(shù)”，不同地區(qū)修繕工程費(fèi)修正值為修繕工程費(fèi)乘以地域系數(shù)。勞務(wù)費(fèi)則以國(guó)土交通省每年公布的各都道府縣、工種的公共工程設(shè)計(jì)勞務(wù)單價(jià)為依據(jù)?？紤]地域差異，為維修資金充分累積提供支持。均等積累方式是修繕?lè)e立金繳納的優(yōu)選方式。日本修繕?lè)e立金的繳納有不同的形式，為減輕購(gòu)買者購(gòu)房當(dāng)月的負(fù)擔(dān)，當(dāng)前新建公寓多采用階段增額積累方式，這導(dǎo)致再出售時(shí)補(bǔ)征收修繕?lè)e累基金的情況增多。多元的修繕?lè)e立金收取方式，雖更能符合公寓業(yè)主需求，但會(huì)出現(xiàn)積立金欠繳，以及規(guī)避繳納的漏洞。從確保獲得穩(wěn)定的修繕?lè)e立金積累來(lái)看，均等積累方式是優(yōu)選的方式。規(guī)范房屋自治管理，加強(qiáng)業(yè)主監(jiān)督和居民合作。圍繞公寓的修繕和管理，日本制定《公寓標(biāo)準(zhǔn)管理規(guī)章》及各種指南手冊(cè)，國(guó)土交通省于2022年開(kāi)始了“管理計(jì)劃認(rèn)定”的制度，使公寓管理更加規(guī)范，同時(shí)培養(yǎng)擁有專業(yè)技能的人進(jìn)行公寓管理。日本鼓勵(lì)業(yè)主積極參與修繕基金的管理，通過(guò)業(yè)主大會(huì)等形式對(duì)修繕計(jì)劃和資金使用進(jìn)行監(jiān)督和決策。鼓勵(lì)社區(qū)居民參與到房屋修繕工作中來(lái)，形成社區(qū)合作維修的模式。可以借鑒日本通過(guò)業(yè)主大會(huì)等形式讓業(yè)主參與決策的做法，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)小區(qū)事務(wù)的參與度和監(jiān)督能力，同時(shí)可以探索建立社區(qū)維修小組或志愿者團(tuán)隊(duì)，讓居民參與到日常的維護(hù)和小型修繕工作中，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力。n風(fēng)險(xiǎn)提示樣本有限，不足以反映市場(chǎng)全貌，僅供參考；數(shù)據(jù)可得性受限，部分?jǐn)?shù)據(jù)口徑不完全一致，斟酌比對(duì)使用；不同國(guó)家基本面存在差異，并不具有完全可比性，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)僅供參考；研究視角不同導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)政策解讀存在偏差；歷史經(jīng)驗(yàn)的適用性受限，導(dǎo)致政策及數(shù)據(jù)推斷存在偏差。證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分51、日本房屋修繕?lè)e立金適用范圍 72、日本為何設(shè)立房屋修繕?lè)e立金 83、錢從哪來(lái)、如何用、怎么管 3.1、錢從哪來(lái)？ 3.2、錢如何用？ 3.3、錢怎么管？ 4、日本房屋修繕?lè)e立金的制度變遷 5、日本修繕?lè)e立金的啟示 156、風(fēng)險(xiǎn)提示 證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分6圖表目錄圖1：日本住宅分類及其戶數(shù) 7 8圖3：日本不同建設(shè)年份住宅中的老年人比率 9圖4：日本公寓居住者永住意識(shí)不斷升高 9圖5：根據(jù)長(zhǎng)期維修計(jì)劃對(duì)修繕?lè)e立金進(jìn)行定額的公寓占例提升 10圖6：計(jì)劃期間的修繕?lè)e立金平均額（日元／㎡?月） 圖7：日本長(zhǎng)期維修計(jì)劃中各項(xiàng)目計(jì)劃的維修和維護(hù)費(fèi)用的百分比 圖8：公寓管理計(jì)劃審批制度概述 13表1：日本計(jì)劃期間的修繕?lè)e立金平均額的標(biāo)準(zhǔn) 表2：日本公寓管理計(jì)劃的標(biāo)準(zhǔn) 表3：日本公寓修繕重建相關(guān)法律 14證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分7當(dāng)前，我國(guó)房屋養(yǎng)老金制度正處于探索建立階段，大家關(guān)注房屋養(yǎng)老金錢從哪來(lái)、如何用、怎么管等問(wèn)題。我們從國(guó)際視角探索，不同國(guó)家如何通過(guò)征收住房維修基金實(shí)現(xiàn)房屋的長(zhǎng)期維護(hù)。本文是該系列研究的第一篇：日本視角。日本通過(guò)建立房屋修繕?lè)e立金制度，確保了公寓式住宅得到持續(xù)的維護(hù)，通過(guò)制定長(zhǎng)期修繕計(jì)劃合理預(yù)測(cè)住宅所需維修更新金額，通過(guò)社區(qū)自治與行政指導(dǎo)結(jié)合的方式高效利用資金。房屋修繕?lè)e立金主要適用公寓。日本住宅多為低密一戶建，部分為中高層住區(qū)。日本住宅主要分為三類，一戶建、長(zhǎng)屋建和公寓。“一戶建”是一棟一戶的獨(dú)立住宅，“長(zhǎng)屋”是兩戶以上住宅并立連結(jié)為一棟者，相鄰住宅共用山墻，各戶有分別通向外部的出入口，是日本的傳統(tǒng)住宅形式?！肮ⅰ敝傅淖≌灿米呃?、樓梯等，兩家以上的住宅重疊建成的房屋，與中國(guó)高層住宅小區(qū)近似。根據(jù)日本國(guó)土交通省發(fā)布的《長(zhǎng)期修繕計(jì)劃編制指南和意見(jiàn)》，房屋修繕?lè)e立金主要適用公寓，由公寓所有人支付。日本的修繕?lè)e立金是指為房屋共用部分開(kāi)展定期的、有計(jì)劃的大規(guī)模維修而征收的費(fèi)用，這部分資金在每月連同管理費(fèi)一起由管理協(xié)會(huì)（類似于我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)）征收。為了營(yíng)造一個(gè)安全、舒適且令人安心的居住環(huán)境，及時(shí)且恰當(dāng)?shù)木S修工作至關(guān)重要。然而，公寓的共用部分維修工程往往周期較長(zhǎng)，所需費(fèi)用也相當(dāng)高昂。如果一次性征收這些費(fèi)用，不僅會(huì)給業(yè)主帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，還可能因?yàn)橘Y金短缺而無(wú)法實(shí)施必要的維修。為了避免這些問(wèn)題，采取長(zhǎng)期、有計(jì)劃地積累維修所需資金的方式，即所謂的“修繕?lè)e立金”，顯得尤為必要。這種資金是確保公寓長(zhǎng)期保持良好狀態(tài)的關(guān)鍵，并且不涉及業(yè)主私人空間的裝修費(fèi)用。日本制定“長(zhǎng)期修繕計(jì)劃”，讓業(yè)主事先知曉未來(lái)需要進(jìn)行的修繕改造事項(xiàng)和改造費(fèi)用，從而確定修繕?lè)e立金的金額。長(zhǎng)期修繕計(jì)劃的實(shí)施主要通過(guò)修繕?lè)e立證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分8金，業(yè)主可以選擇每月或每年繳存固定金額的修繕?lè)e立金。根據(jù)《長(zhǎng)期修繕計(jì)劃編制指南和意見(jiàn)》，長(zhǎng)期修繕計(jì)劃涉及住宅小區(qū)的公共設(shè)施和共有部分的維護(hù)、修繕和改建工程，如屋頂防水、外壁涂裝、陽(yáng)臺(tái)修繕、停車場(chǎng)增設(shè)、樓梯間和走廊修繕、電梯加裝、內(nèi)壁涂裝等。公寓數(shù)量多，年限較長(zhǎng)，強(qiáng)制更新。日本在二戰(zhàn)后采取了優(yōu)先解決住房短缺的政策，這導(dǎo)致了住宅數(shù)量的顯著增長(zhǎng)。1981年，日本對(duì)建筑抗震標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了更新，將建筑物在5級(jí)地震中的安全標(biāo)準(zhǔn)提升至6-7級(jí)，這使得許多過(guò)去建造的房屋無(wú)法滿足新的安全要求。此外，隨著時(shí)間的推移，許多建筑物的設(shè)備和設(shè)施，如水管系統(tǒng)等，因年久失修而變得陳舊，不僅需要定期維護(hù)以保持其居住品質(zhì)和安全標(biāo)準(zhǔn)，而且在未來(lái)可能面臨全面的更新需求，這將需要一筆相當(dāng)大的資金支出。1978-2018年日本公寓的數(shù)量逐年增加，日本公寓住宅戶數(shù)從796.3萬(wàn)戶增加至2335.3萬(wàn)戶，占比從24.7%上升到43.6%。老齡化社會(huì)，公寓需滿足適老化。隨著日本進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口比例增高，據(jù)日本國(guó)土交通省統(tǒng)計(jì)，1970年之前建設(shè)的住宅中，只有60歲以上老人的家庭占比高達(dá)39.4%。這一人口結(jié)構(gòu)的變化不僅導(dǎo)致了老舊公寓需要更多適老設(shè)施，也給社區(qū)物業(yè)管理帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。老齡化社會(huì)的到來(lái)，還促使日本政府大力推廣居家和社區(qū)養(yǎng)老模式，強(qiáng)調(diào)了居家社區(qū)養(yǎng)老的重要性。在這種背景下，老年人的住宅需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)木S護(hù)和改造，以滿足他們的特定居住需求。這不僅包括確保住宅的安全性和舒適性，還涉及到對(duì)住宅設(shè)施進(jìn)行必要的調(diào)整，以適應(yīng)老年人的身體條件和生活習(xí)慣。證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分9圖3：日本不同建設(shè)年份住宅中的老年人比率日本公寓居住者的永居意識(shí)不斷提高。在2018年的日本國(guó)土交通省的調(diào)查中，“打算永居”的受訪者達(dá)到了歷史水平最高的62.8%，根據(jù)長(zhǎng)期維修計(jì)劃對(duì)維修積立金額度進(jìn)行定額的公寓的比例也不斷上升，截至2018年，該占比達(dá)53.6%。圖4：日本公寓居住者永住意識(shí)不斷升高證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分圖5：根據(jù)長(zhǎng)期維修計(jì)劃對(duì)修繕?lè)e立金進(jìn)行定額的公寓占例提升3、錢從哪來(lái)、如何用、怎么管集合式公寓的房屋修繕?lè)e立金來(lái)源為業(yè)主共同繳納。公寓管理協(xié)會(huì)為每個(gè)團(tuán)地建筑物的所有者設(shè)立團(tuán)地維修儲(chǔ)備金，并分棟為維修儲(chǔ)備金進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。根據(jù)日本國(guó)土交通省發(fā)布的《關(guān)于公寓修繕?lè)e立金的指南》規(guī)定，房屋修繕?lè)e立金收取方式包含了均等積累、階段增額積累、購(gòu)買時(shí)征收統(tǒng)一金額、在修繕時(shí)征收臨時(shí)金或從金融機(jī)構(gòu)借款等方式。當(dāng)前日本修繕?lè)e立金多采用階段增額積累方式，連同物業(yè)費(fèi)每月共同收取。金額標(biāo)準(zhǔn)受《關(guān)于公寓修繕?lè)e立金的指南》指導(dǎo)。公寓管理協(xié)會(huì)需按長(zhǎng)期修繕計(jì)劃計(jì)算需要累存修繕?lè)e立金，整個(gè)計(jì)劃期間的修繕?lè)e立金平均額=（計(jì)劃初期的修繕?lè)e立金余額+整個(gè)計(jì)劃期間收集的修繕?lè)e立金總額+整個(gè)計(jì)劃期間的專用使用費(fèi)等的轉(zhuǎn)入額總額）/(公寓總專用地板面積*長(zhǎng)期修繕計(jì)劃的計(jì)劃期限)。修繕?lè)e立金的金額標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)公寓樓層、公寓戶數(shù)、共用設(shè)施的充實(shí)程度等因素進(jìn)行細(xì)分。未滿20層的公寓，建筑樓面面積在不足5000㎡、5000-10000㎡、10000-20000㎡、20000㎡以上其收費(fèi)的均值分別為335、252、271、255日元/㎡·月，高于20層的超高公寓每月專有面積修繕?lè)e立金為338日元/㎡·月。以日元兌人民幣0.05換算，每百平住宅每月需繳納的修繕?lè)e立金均值為1177-1675元人民幣。證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分圖6：計(jì)劃期間的修繕?lè)e立金平均額（日元／㎡?月）表1：日本計(jì)劃期間的修繕?lè)e立金平均額的標(biāo)準(zhǔn)地上層數(shù)/建筑面積每月每專有面積的修繕?lè)e立金三分之二事例值未滿20層未滿5000㎡235-4303355000㎡以上-10000㎡以下170-32025210000㎡以上-20000㎡以下200-33027120000㎡以上190-32525520層以上240-410338日本住宅金融支援機(jī)構(gòu)為公寓公共部分維修改建提供全周期固定利率的融資。以公寓管理協(xié)會(huì)為主體，可向住宅金融支援機(jī)構(gòu)貸款用于公寓公共部分的維修改建，以每月收取的修繕?lè)e立金為還款來(lái)源。住宅金融支援機(jī)構(gòu)提供的公寓維修改建貸款有低利率、固定利率、無(wú)需擔(dān)保等特點(diǎn)。截至2024年8月，公寓公共部分的維修改建基礎(chǔ)利率為0.79%-1.03%，根據(jù)是否涉及抗震修復(fù)工程、浸水治理工程或節(jié)能治理工程，以及是否取得公寓管理計(jì)劃認(rèn)定優(yōu)惠條件等因素，貸款利率可低至0.37%-0.43%。住宅金融支援機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源包括政府撥款、向政府借款以及發(fā)行住房用地債券等。此外，獨(dú)立住宅（一戶建維修金由房屋所有者個(gè)人負(fù)責(zé)籌集。業(yè)主需根據(jù)住宅實(shí)際情況安排修繕工程。主要修繕建筑物部分如屋頂、外壁、地板下部建筑物部分及內(nèi)部裝飾等。屋頂材料和外壁材料每20-25年左右有可能需要更換，設(shè)備和內(nèi)部裝修材料每10-15年左右的周期有更換的必要。一戶建入住后并不需要馬上修繕，在前期的修繕投入成本幾近為零。公共住宅（公營(yíng)住宅、住宅公團(tuán)公營(yíng)住宅由各自事業(yè)主體負(fù)責(zé)維修，即由日本各地方政府（47個(gè)都道府縣與數(shù)百城市）負(fù)責(zé)提供與管理，其維修管理與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要依靠地方政府財(cái)政撥款與房租收入。住宅公團(tuán)，由地方住宅供給公社負(fù)責(zé)維護(hù)，該機(jī)構(gòu)目前整編為都市再證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分生機(jī)構(gòu)。由于當(dāng)前住宅公團(tuán)中30年以上樓齡的房屋占比大幅增加，地方公共團(tuán)體開(kāi)啟了地域再生計(jì)劃，以應(yīng)對(duì)住房老齡化以及配套設(shè)施差等問(wèn)題。修繕?lè)e立金經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意即可使用。修繕?lè)e立金用于對(duì)住宅及住區(qū)共用部分的修繕工作，包括定期維修、意外維修、公用部分變更等。長(zhǎng)期維修計(jì)劃中包含超19項(xiàng)維修，據(jù)日本國(guó)土交通省統(tǒng)計(jì)外墻涂裝等維修費(fèi)用占最高，占比13.6%。大廈共用部分的日常維護(hù)及修復(fù)公共部位小規(guī)模滅失的情形需半數(shù)以上的業(yè)主同意，并由公寓管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)使用資金。修復(fù)共有部分，是指將一部分滅失的共有部分恢復(fù)原狀。當(dāng)對(duì)共有部分的變更及在公共部位大規(guī)模滅失修復(fù)時(shí)，須由四分之三以上的業(yè)主同意后為之。圖7：日本長(zhǎng)期維修計(jì)劃中各項(xiàng)目計(jì)劃的維修和維護(hù)費(fèi)用的百分比修繕?lè)e立金的積累與使用以社區(qū)自治為主，行政指導(dǎo)為輔。為保障修繕?lè)e立金充分積累，日本制定《關(guān)于公寓修繕?lè)e立金的指南》，對(duì)修繕?lè)e立金收取金額計(jì)算方式、平均標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行指導(dǎo)。公寓管理協(xié)會(huì)制定管理計(jì)劃，其內(nèi)容包括任命管理層和審計(jì)員，規(guī)定管理費(fèi)與維修儲(chǔ)備金分別記賬，限制維修儲(chǔ)備金賬號(hào)向外撥款，制定長(zhǎng)期維修計(jì)劃等。公寓管理協(xié)會(huì)也可以將管理工作全部或部分的外包給管理公司。地方當(dāng)局可對(duì)公寓管理計(jì)劃進(jìn)行認(rèn)證，對(duì)于取得管理計(jì)劃認(rèn)證的公寓，將獲得降低日本住房金融廳貸款利率和公寓公共區(qū)域翻新貸款利率、提高公寓小額債券的利率的優(yōu)惠措施。證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分當(dāng)業(yè)主違反修繕金歸集義務(wù)時(shí)，管理協(xié)會(huì)可以根據(jù)法律規(guī)定對(duì)責(zé)任主體采取相應(yīng)措施，例如提請(qǐng)法院判賠損失，甚至強(qiáng)制拍賣住宅財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行。表2：日本公寓管理計(jì)劃的標(biāo)準(zhǔn)管理協(xié)會(huì)的管理任命管理層和審計(jì)員。定期召開(kāi)會(huì)議（每年至少一次）管理規(guī)定制定完成的管理規(guī)定管理?xiàng)l例規(guī)定如下—緊急情況下進(jìn)入私人區(qū)域—保存維修等方面的歷史信息?！峁┯嘘P(guān)管理協(xié)會(huì)財(cái)務(wù)和行政事務(wù)的信息管理協(xié)會(huì)會(huì)計(jì)—管理費(fèi)和維修儲(chǔ)備基金分開(kāi)記賬?！粡木S修儲(chǔ)備金賬戶向其他賬戶撥款。—妥善處理拖欠維修儲(chǔ)備金的情況（拖欠三個(gè)月或更長(zhǎng)時(shí)間的維修儲(chǔ)備金金額必須在總金額的10%以內(nèi)）。長(zhǎng)期維修計(jì)劃的制定及修訂等—長(zhǎng)期維修計(jì)劃的內(nèi)容（根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)公式）和據(jù)此計(jì)算的維修儲(chǔ)備金已在會(huì)議（股東大會(huì)）上通過(guò)—長(zhǎng)期維修計(jì)劃已在7年內(nèi)制定或?qū)彶??！L(zhǎng)期維修計(jì)劃的規(guī)劃期為30年或30年以上，并在剩余時(shí)間內(nèi)至少包括兩次大型維修工程。—長(zhǎng)期修繕計(jì)劃不包括未來(lái)一次性吸收付款的計(jì)劃?！鶕?jù)長(zhǎng)期修繕計(jì)劃整個(gè)規(guī)劃期的修繕儲(chǔ)備金總額計(jì)算出的修繕儲(chǔ)備金平均金額不低—該計(jì)劃在規(guī)劃期的最后一年沒(méi)有未償借款。其他—保存了適當(dāng)?shù)臅?huì)員和住戶名單（每年至少必須核對(duì)一次名單內(nèi)容）?！鶕?jù)都道府縣共管公寓管理方針等進(jìn)行適當(dāng)管理。圖8：公寓管理計(jì)劃審批制度概述證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分日本公寓修繕重建的法律覆蓋住宅全生命周期，為后續(xù)的維修金管理提供了法律前提。早在1963年，在日本施行的《區(qū)分所有權(quán)法》就規(guī)范了建筑物的所有權(quán)關(guān)系、土地及其附屬建筑的共同管理事項(xiàng)。但是由于管理委員會(huì)成員多為普通業(yè)主，存在運(yùn)營(yíng)和管理困難的問(wèn)題。隨著公寓逐漸增加，為了提高公寓管理水平，2001年，日本施行《公寓管理優(yōu)化促進(jìn)法》，通過(guò)設(shè)立“職業(yè)公寓管理人員”職業(yè)資格，鼓勵(lì)制定公寓管理長(zhǎng)期修繕計(jì)劃等，對(duì)公寓管理行業(yè)進(jìn)行規(guī)范。1995年阪神大地震發(fā)生，為了推進(jìn)公寓住宅修繕重建，2002年日本施行《公寓重建促進(jìn)法》，規(guī)范了公寓修繕重建相關(guān)的手續(xù)。在住宅全生命周期中，《區(qū)分所有權(quán)法》規(guī)定“改建或重建決議”是否通過(guò)，《公寓管理優(yōu)化促進(jìn)法》管理維護(hù),《公寓重建促進(jìn)法》管理大規(guī)模修繕及重建，實(shí)現(xiàn)了法律體系對(duì)住宅全生命周期的全面覆蓋。為了進(jìn)一步落實(shí)《公寓管理優(yōu)化促進(jìn)法》和《公寓重建促進(jìn)法》，日本國(guó)土交通省在2008年6月制定了《長(zhǎng)期修繕計(jì)劃編制指南和意見(jiàn)》，提出長(zhǎng)期修繕計(jì)劃和設(shè)立修繕?lè)e立金。表3：日本公寓修繕重建相關(guān)法律出臺(tái)時(shí)間施行時(shí)間法律政策具體內(nèi)容1962年1963年《區(qū)分所有權(quán)法》區(qū)分所有權(quán)分割的建筑物的所有權(quán)關(guān)系（共有部分與專有部分）區(qū)分所有者團(tuán)體的活動(dòng)規(guī)則（管理規(guī)則、管理者、集會(huì)決議（共用部分的變更））重建決議等2000年2001年《公寓管理優(yōu)化促進(jìn)法》國(guó)家關(guān)于公寓管理合理化的基本方針管理計(jì)劃認(rèn)證制度地方公共團(tuán)體的建議、指導(dǎo)、勸告制度公寓管理業(yè)者的登記制度除此之外，還制定了公寓標(biāo)準(zhǔn)管理規(guī)章、長(zhǎng)期修繕計(jì)劃制定指南、公寓修繕?lè)e立金指南等2002年2002年《公寓重建促進(jìn)法》公寓住宅重建（重建委員會(huì)、權(quán)利變換、重建決議后的手續(xù)等）商品住宅土地賣出（土地賣出決議、委員會(huì)建立、分配金計(jì)劃等）土地分割出讓（土地分割決議、委員會(huì)建立等）2008年2008年《長(zhǎng)期修繕計(jì)劃編制指南和意見(jiàn)》制定長(zhǎng)期修繕計(jì)劃積立金制定2020年2021、2022年《公寓管理優(yōu)化促進(jìn)法》和《公寓重建促進(jìn)法》修訂為了推進(jìn)公寓管理的合理化，設(shè)立了國(guó)家制定基本方針、地方公共團(tuán)體制定計(jì)劃、指導(dǎo)、建議等制度等《建議、指導(dǎo)、勸告標(biāo)準(zhǔn)和管理計(jì)劃認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)》中，要求7年內(nèi)重新確定《長(zhǎng)期修繕計(jì)劃編制指南和意見(jiàn)》的內(nèi)容和對(duì)修繕?lè)e立金的要求2021年《長(zhǎng)期修繕計(jì)劃編制指南和意見(jiàn)》修訂更新了修繕?lè)e立金的單價(jià)和公式長(zhǎng)期修繕計(jì)劃修改修繕?lè)e立金的內(nèi)容隨法律進(jìn)一步完善。2021年《長(zhǎng)期修繕計(jì)劃編制指南和意見(jiàn)》修訂，重新確定了修繕?lè)e立金。和修訂前相比，更新了每平方米的單價(jià)和計(jì)算公式。2022年《公寓管理優(yōu)化促進(jìn)法》和《公寓重建促進(jìn)法》修訂，加入修繕?lè)e立金的內(nèi)容，有效地保障住宅的持續(xù)維護(hù)和改善老舊公寓小區(qū)的居住條件。證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分從1980年代“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房”的改革算起，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)至2024年已發(fā)展44年，也面臨著房屋老化和維修需求增加的問(wèn)題。通過(guò)借鑒日本修繕?lè)e立金制度，中國(guó)可以逐步建立起一套適應(yīng)國(guó)情的房屋修繕體系，延長(zhǎng)房屋使用壽命，提升居民生活質(zhì)量，同時(shí)也促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。建立房屋修繕制度。參考日本修繕?lè)e立金的做法，修繕資金應(yīng)為專項(xiàng)資金，對(duì)應(yīng)到小區(qū)單元樓棟，由業(yè)主定期繳納，用于未來(lái)的維修和翻新工程。在制定房屋修繕制度時(shí)，應(yīng)制定詳盡的法律法規(guī)，約定房屋修繕相關(guān)責(zé)任人、管理人以及養(yǎng)老金的繳納義務(wù)、歸集標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)可能出現(xiàn)的違規(guī)行為，設(shè)置嚴(yán)格處罰，最大程度上規(guī)避維修基金的違規(guī)使用與儲(chǔ)備不足現(xiàn)象的發(fā)生。制定長(zhǎng)期維修計(jì)劃與修繕金的收取掛鉤。修繕金的確定需要統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，日本的房屋修繕金制度要求公寓管理協(xié)會(huì)制定長(zhǎng)期的維護(hù)計(jì)劃，確保房屋的持續(xù)良好狀態(tài)。通過(guò)制度化的預(yù)算預(yù)測(cè)和資金管理，可以提前識(shí)別潛在的維護(hù)需求和成本。管理協(xié)會(huì)應(yīng)通過(guò)規(guī)劃預(yù)期的未來(lái)維修工作、計(jì)算必要的成本從而設(shè)置每月維修儲(chǔ)備，減少緊急維修的可能性。維修所需資金需定期重新評(píng)估，并合理考慮地域差異。在制定修繕制度和確定修繕金的過(guò)程中，需要充分考慮隨著施工技術(shù)、材料的進(jìn)化、工資上升等社會(huì)變化和修繕工程費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)的地域差異。在日本的修繕?lè)e立金制度中，會(huì)定期重新評(píng)估公寓所需維修資金，比如修繕工程費(fèi)和勞務(wù)費(fèi)。修繕工程費(fèi)包含材料費(fèi)和臨時(shí)材料的租賃費(fèi)，日本將修繕工程費(fèi)的地域差定為“地域系數(shù)”，不同地區(qū)修繕工程費(fèi)修正值為修繕工程費(fèi)乘以地域系數(shù)。勞務(wù)費(fèi)則以國(guó)土交通省每年公布的各都道府縣、工種的公共工程設(shè)計(jì)勞務(wù)單價(jià)為依據(jù)。考慮地域差異，為維修資金充分累積提供支持。均等積累方式是修繕?lè)e立金繳納的優(yōu)選方式。日本修繕?lè)e立金的繳納有不同的形式，為減輕購(gòu)買者購(gòu)房當(dāng)月的負(fù)擔(dān)，當(dāng)前新建公寓多采用階段增額積累方式，這導(dǎo)致再出售時(shí)補(bǔ)征收修繕?lè)e累基金的情況增多。多元的修繕?lè)e立金收取方式，雖更能符合公寓業(yè)主需求，但會(huì)出現(xiàn)積立金欠繳，以及規(guī)避繳納的漏洞。從確保獲得穩(wěn)定的修繕?lè)e立金積累來(lái)看，均等積累方式是優(yōu)選的方式。規(guī)范房屋自治管理，加強(qiáng)業(yè)主監(jiān)督和居民合作。圍繞公寓的修繕和管理，日本制定《公寓標(biāo)準(zhǔn)管理規(guī)章》及各種指南手冊(cè)，國(guó)土交通省于2022年開(kāi)始了“管理計(jì)劃認(rèn)定”的制度，使公寓管理更加規(guī)范，同時(shí)培養(yǎng)擁有專業(yè)技能的人進(jìn)行公寓管理。日本鼓勵(lì)業(yè)主積極參與修繕基金的管理，通過(guò)業(yè)主大會(huì)等形式對(duì)修繕計(jì)劃和資金使用進(jìn)行監(jiān)督和決策。鼓勵(lì)社區(qū)居民參與到房屋修繕工作中來(lái)，形成社區(qū)合作維修的模式?？梢越梃b日本通過(guò)業(yè)主大會(huì)等形式讓業(yè)主參與決策的做法，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)小區(qū)事務(wù)的參與度和監(jiān)督能力，同時(shí)可以探索建立社區(qū)維修小組或志愿者團(tuán)隊(duì)，讓居民參與到日常的維護(hù)和小型修繕工作中，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力。證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分1）樣本有限，不足以反映市場(chǎng)全貌，僅供參考；2）數(shù)據(jù)可得性受限，部分?jǐn)?shù)據(jù)口徑不是完全一致，斟酌比對(duì)使用；3）不同國(guó)家基本面存在差異，并不具有完全可比性，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)僅供參考；4）研究視角不同導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)政策解讀存在偏差；5）歷史經(jīng)驗(yàn)的適用性受限，導(dǎo)致政策及數(shù)據(jù)推斷存在偏差。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行具有一定的歷史規(guī)律，但過(guò)度追求歷史經(jīng)驗(yàn)的適用性可能忽視當(dāng)下市場(chǎng)的特殊情況和制度環(huán)境的變化，導(dǎo)致