中冠家園整合營(yíng)銷策劃報(bào)告

129、提出中冠家園項(xiàng)目的市場(chǎng)定位(包括項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶定位等)的若干思路；●北京房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，為我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn),2003年，我市房地產(chǎn)投資完成1202.5億元，比20023年增長(zhǎng)18.9%,低于全國(guó)增長(zhǎng)水平(29.7%);開復(fù)工9070萬平方米，同比增長(zhǎng)20.8%,其中住宅6353萬平方米，同比增長(zhǎng)17.7%;當(dāng)年竣工面積2594萬平方米，同比增長(zhǎng)8.8%,其中住宅2081萬平方米，同比增長(zhǎng)8%。a、整體上保持持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)2003年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1202.5億元，比上年增長(zhǎng)21.5%,高于同期全社b、占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重過半2003年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)的比重為55.7%,比上年增加1.2個(gè)百分點(diǎn)。●房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟a、商品住宅成為住宅供應(yīng)的主渠道，個(gè)人購(gòu)房成為商品住宅消費(fèi)主體。2000年個(gè)人購(gòu)房達(dá)到86.0%,2001和2002年更是高達(dá)93.1%和97.1%。降，由1999年的22.8%下降到2003年上半年的14.3%,2003年底略有回升(22.2%)?！裆唐纷≌瑑r(jià)格近五年呈下降趨勢(shì)，目前平均銷售價(jià)格低于深圳和上海1998年以前北京市商品住宅價(jià)格一直在全國(guó)位居前列。1997年達(dá)到5478元/平方米的歷史最高點(diǎn)，比全國(guó)商品住宅平均價(jià)格高3688元，比上海市商品住宅價(jià)4格高2587元，比深圳市商品住宅價(jià)格高70元。1998年以來保持了平穩(wěn)回落狀態(tài)。2003年商品房住宅價(jià)格回落到4456元/平方米。同期上海商品房住宅銷售價(jià)格2003年12月全市共有26個(gè)新盤入市，總規(guī)模為510萬平方米，較上月增長(zhǎng)170%,其中住宅項(xiàng)目為15個(gè)。在去年12月中旬以后到今年3月初開始推出、還沒有拿到預(yù)售許可證的新盤約有20多個(gè)左右，如遠(yuǎn)洋新干線、遠(yuǎn)洋新天56此外，單價(jià)4000元/平方米以下的項(xiàng)目有9個(gè)，其中8個(gè)項(xiàng)目分布在五環(huán)以外，主要為經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅，這2004年新盤價(jià)格對(duì)比圖70南部b、從需求規(guī)模測(cè)算，2010年前每年有20萬套住房需求。有關(guān)資料表明，三口之家住房建筑面積在80-100平方的還退回來，退到80—100平方米。(從1990年到2003年，全市人均住房使用面積年均遞增率4.4%。按此測(cè)算，2005年人均住房使用面積為20.38平方米，若平均家庭人口為2.77人(2001年戶籍平均家庭人口),則戶均住房使用面積為56.45平方米，折算成建筑面積8求又在80-100平方米之間。9b、住房?jī)r(jià)格承受能力。70%以上的居民認(rèn)為商品住宅的合適價(jià)格應(yīng)3000-5000元/平方米(建筑面積)。付款或按揭方式購(gòu)房。在按揭類型上，“5成10年”或“7成20年”是大多數(shù)購(gòu)房者的選——從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，今后5-10年以至更長(zhǎng)時(shí)期，北京經(jīng)濟(jì)保持一個(gè)較高增長(zhǎng)速度是完全有條件和可能的。a、從居民消費(fèi)能力分析，目前北京人均GDP已達(dá)3800美元，到2008年會(huì)有較大增長(zhǎng)，對(duì)于拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)和投1992年的52.76%下降到2003年的31.7%。始發(fā)布指導(dǎo)價(jià)),而新房因?yàn)?008年奧運(yùn)會(huì)效應(yīng)將會(huì)漲價(jià)。節(jié)、垃圾收集、處理等問題。文體、教育性配套設(shè)施，還要有醫(yī)療、保健等健康保護(hù)設(shè)施。有節(jié)能環(huán)保的設(shè)施體系。盡可能利用現(xiàn)代化科技說明：為代表的一批高品質(zhì)樓盤使本來已經(jīng)火熱的西北四環(huán)沿線價(jià)格全線上漲，價(jià)格漲幅較2003年同期上漲了2%。與其他2001——2002年是西北四環(huán)沿線供應(yīng)量最大的一年，區(qū)域總供應(yīng)量超過了近200萬平方米，區(qū)域平均價(jià)格為7000●市場(chǎng)需求上升價(jià)格將大幅上揚(yáng)土地存量的進(jìn)一步減少，更是堅(jiān)定了該區(qū)域房?jī)r(jià)在2004年必定上漲的判斷，計(jì)開盤后房?jī)r(jià)最終會(huì)升至9000至10000元。總之，2004年的西北四環(huán)沿線房?jī)r(jià)的大幅上揚(yáng)將成為必然?！駯|四環(huán)適合做高檔住宅區(qū)目前已經(jīng)占到全市60%以上的開復(fù)工面積。朝陽區(qū)將臺(tái)、東風(fēng)、平房、東壩和常營(yíng)五個(gè)鄉(xiāng)即將推出3000萬平米共12單位貨幣分房最多到90萬，而北京電視臺(tái)在編的3800人，中央電視臺(tái)將近1萬人，這么多人必須在東區(qū)解決房子的問●北四環(huán)沿線項(xiàng)目居住類物業(yè)少，商務(wù)類物業(yè)多●城北目前正在蓄勢(shì)調(diào)整長(zhǎng)期以來，北京城南一直是房地產(chǎn)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)，南三環(huán)相對(duì)北三環(huán)房?jī)r(jià)平均要低1000—2000元/平方米，即本區(qū)域商品住宅在建筑類型上多以板樓(9-14層)為主，伴有少量塔樓項(xiàng)目(本區(qū)域限高30-45米不等)。本本區(qū)域住宅多數(shù)項(xiàng)目容積率在2.6以下，更有魯藝1.2和酈城的1.26。在硬件系統(tǒng)方面，幾個(gè)高端住宅產(chǎn)品項(xiàng)均約120平方米，三居平均面積超過150平方米，更有總面積超過500平方米的平層、復(fù)式、TOWNHOUs本區(qū)域在售樓盤大約有15個(gè)，其中規(guī)模在百萬以上項(xiàng)目有3個(gè)。2001年各項(xiàng)目累加的供應(yīng)面積是97萬平方米，2002年預(yù)計(jì)在80萬平方米。由于一些項(xiàng)目分幾期推出，據(jù)統(tǒng)計(jì)在售樓盤的未來供應(yīng)量為350萬平方米，在未來4、本區(qū)域客戶群素質(zhì)高●通過8個(gè)代表性樓盤了解北京西部市場(chǎng)的總體特征；項(xiàng)目名稱誠(chéng)品建筑四季青橋東南角西臨西四環(huán)，北接萬柳、中關(guān)村，東達(dá)紫竹橋公交線路：733、425、121、905等臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對(duì)匱乏阜成路八里莊東北角項(xiàng)目緊鄰昆玉河，距阜成路僅300米公交線路：724、40、941、414、612、746等醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局等世紀(jì)城3期海淀區(qū)東到昆玉河，西到西四環(huán)北路，南到板藍(lán)靛廠井路，北到藍(lán)靛廠路公交線路：714、360、831、運(yùn)通104等shoppingmall——金源時(shí)代購(gòu)觀瀾國(guó)際花園海淀紫竹橋西昆玉河畔項(xiàng)目緊鄰昆玉河，距三環(huán)路僅2000米公交線路：334、804、347、612、812等臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對(duì)匱乏北京印象海淀區(qū)阜成路西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角公交線路：724、40、941、414、612、746等醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局樂府江南半壁店永定路一號(hào)公交線路：336、746、334、850、370等臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)齊全湯泉逸墅四季青橋南緊臨西四環(huán)四季青立交橋金四季購(gòu)物中心、百安居、歐尚、普爾斯馬特300米路西公交線路：804、831、973733、905等超市；教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對(duì)匱乏酈城西四環(huán)北路四季青橋畔緊臨西四環(huán)四季青立交橋公交線路：804、831、973733、905等金四季購(gòu)物中心、百安居、歐尚、普爾斯馬特超市；教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對(duì)匱乏本案海淀區(qū)八里莊西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角公交線路：724、40、941、414、612、醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率誠(chéng)品建筑低密度板式小高層，半圍合布局，360度環(huán)景設(shè)計(jì)建筑形式為7層純電梯板樓，層高2.95米，使用率達(dá)到88%。世紀(jì)城3期板塔結(jié)合，分為十個(gè)園區(qū)。每個(gè)園區(qū)內(nèi)都擁有各自相對(duì)獨(dú)立的園林綠化和生活配套，復(fù)雜的錯(cuò)板設(shè)計(jì)，增加了采光、通風(fēng)面；東高西低的樓群，漸進(jìn)式布局觀瀾國(guó)際花園項(xiàng)目由5棟弧形板樓及一座現(xiàn)代化會(huì)所組成，容積率僅2.06,月牙弧形板樓在弧形板樓與昆玉河之間，百米綠化帶之上的最佳觀景位置架起的百米長(zhǎng)橋北京印象傳統(tǒng)的四合院建筑特點(diǎn)，圍合式“之”字型的建筑布局。外立面由紅、黃、藍(lán)、灰明快的體塊色彩形成有機(jī)的序列變化，輔以欄板、窗棱等強(qiáng)烈的黑白對(duì)比樂府江南湯泉逸墅湯泉逸墅新古典主義建筑風(fēng)格，全石材外掛。四、六層帶電梯，戶戶朝陽遙望西山。社區(qū)內(nèi)人車分流，全部地下車位酈城超現(xiàn)實(shí)主義建筑設(shè)計(jì)大師六角鬼丈建筑設(shè)計(jì)。從山的輪廓獲得靈感，從高爾夫的坡地連接地緣。由云樓、山樓、點(diǎn)塔、聯(lián)排別墅、本案圍合式，(其他待定)●建筑面積除世紀(jì)城的建筑面積為248萬平米，酈城為87.27萬平米外，區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目規(guī)模多在10-20萬平米左達(dá)到了4.0?；旧隙荚?.0左右。項(xiàng)目名稱綠化率誠(chéng)品建筑9800平方米綠化庭院：多個(gè)具有主體特色的景觀園林世紀(jì)城3期工字型405畝綠化帶，主體為9洞27桿高爾夫練習(xí)場(chǎng)。古典文化加庭院式園林為主題的綠化帶，以運(yùn)動(dòng)為主題的綠化帶。以文化為主題的綠化帶觀瀾國(guó)際花園社區(qū)內(nèi)噴泉主題園林、噴泉水景廣場(chǎng)的主體景觀北京印象“私家花園—院落綠化一小區(qū)綠化一城市綠化”層層迭進(jìn)，突出了局部與整體、水景的布樂府江南景觀遠(yuǎn)達(dá)與西山相映，5.3萬平米江南風(fēng)格中式園林，內(nèi)庭外園渾然一體湯泉逸墅64000平米立體園林，湯景園、泉景園、逸景園、墅景園各具特色酈城園林設(shè)計(jì)主要以周邊綠化為依托。社區(qū)內(nèi)采用分層次綠化，用樹木、草坪、花圃自然的銜接劃分區(qū)域，地面草坪地上花卉灌木，空中高大古樹屹立的自然狀態(tài)立體綠化項(xiàng)目名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)誠(chéng)品建筑日本東芝(TOSHIBA)牌電梯周界防范系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)精裝修智能化系統(tǒng)：周界防范系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)，廚房設(shè)煤氣泄漏瓦斯報(bào)警器、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)毛坯世紀(jì)城3期日本日立牌電梯周界防范系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)毛坯觀瀾國(guó)際花園廣州日立變頻調(diào)速電梯可視對(duì)講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)毛坯北京印象周界報(bào)警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)精裝修樂府江南周界報(bào)警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)精裝修湯泉逸墅周界報(bào)警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)精裝修酈城周界報(bào)警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)毛坯項(xiàng)目名稱規(guī)劃套數(shù)居室面積(m2)一居兩居三居四居板世紀(jì)城3期花園酈城配比●本案一居面積在50—70m2之間，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目5個(gè)有一居室戶型，面積多數(shù)在47—86m2之間，而且銷售狀況都比較●區(qū)域市場(chǎng)的兩居面積有兩個(gè)集中點(diǎn)，108和127m2。本案的兩居面積在60~90m2左右，和區(qū)域市場(chǎng)的面積差在20~6.價(jià)格分析：項(xiàng)目所在地區(qū)的項(xiàng)目銷售均價(jià)集中在6200-8300元/平方米，世紀(jì)城的均價(jià)最低為6200元/平方米。高端物業(yè)如觀瀾國(guó)際花園、湯泉逸墅、誠(chéng)品建筑的銷售價(jià)格在6800—8300元/平方米，其中，湯泉逸墅、誠(chéng)品建筑的均價(jià)最高，同時(shí)達(dá)到了8300元/平方米。區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)均價(jià)為7178元/平方米。(一)客戶類別細(xì)分1、職業(yè)特征2、家庭構(gòu)成被調(diào)查者中三口之家比例最多占46%,三口之家是購(gòu)房的主力軍，三口以上的大家庭和二口行業(yè)所占比例工業(yè)行業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)文化行業(yè)信息行業(yè)金融行業(yè)醫(yī)療行業(yè)其它之家亦是購(gòu)房的中堅(jiān)力量，值得注意的是獨(dú)身家庭也占了13.5%的比例，所以應(yīng)考慮各類客戶的不同需求，有針對(duì)性按(二)、主導(dǎo)客戶群分析1、30至45歲的中青年人占據(jù)了絕對(duì)的主力，他們中75%的買家目前已經(jīng)擁有商品房或其他形式的自有住宅，他們?cè)?、在對(duì)職業(yè)性質(zhì)和職務(wù)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)42.10%■民營(yíng)私營(yíng)合家庭年收入大多集中于20萬元以上(見下表)可以說是國(guó)家住房金融政策的大力支持和老百姓住房消費(fèi)意識(shí)的轉(zhuǎn)變，□26萬以上口共它口一輛私口一輛私■兩輛私上車位與住宅按1:1的比例建設(shè)恐怕有不足之嫌。口合近就買口合近就買■年內(nèi)購(gòu)買口兩年內(nèi)購(gòu)買□三年內(nèi)購(gòu)買■其它主體封質(zhì)□現(xiàn)房(三)主導(dǎo)客戶群購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析對(duì)55%的被調(diào)查者為二次置業(yè)，目的為居住，其中30%的被調(diào)查者為改善居住條件二次購(gòu)房。購(gòu)房用作投資、商住比所占比例價(jià)格位置交通物業(yè)管理戶型社區(qū)環(huán)境配套設(shè)施小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì)房屋質(zhì)量(四)主導(dǎo)客戶群購(gòu)房偏好建筑面積(m2)所占比例180以上面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。有15%的被調(diào)查者選擇50-70m2的住宅，一部分是作投資用，另一部2、目標(biāo)客戶購(gòu)房最在意的功能區(qū)口客廳主次際房□衛(wèi)生問□其它口接待客人口家人朋友聚會(huì)口經(jīng)松的體閑空同口身份的象征平米 平米□代表主人的品味活方式口偶爾使用□很少使用離離□6-8平米7-10平米口10-12平米口其它□13-15平米口其它□8-10平米11-13平米□14-16平米□16平米以上日茶室空調(diào)□集中供暖15目標(biāo)客戶希望小區(qū)的會(huì)所功能運(yùn)動(dòng)設(shè)備及空間、社交活動(dòng)、兒童教育中心運(yùn)動(dòng)設(shè)備及空間、社交活動(dòng)、生活機(jī)構(gòu)運(yùn)動(dòng)設(shè)備及空間、餐飲、生活機(jī)構(gòu)16目標(biāo)客戶的園林景觀風(fēng)格的偏愛□歐式庭院■中式庭院□混合式庭院□白然式庭院口大環(huán)境口戶型規(guī)劃□物業(yè)管理■開發(fā)商實(shí)力口其它日交通1)地塊周圍景觀：1)地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀121阜成門一西黃莊804花鄉(xiāng)駕校一姜莊湖小12路塔院—南辛莊56菜戶營(yíng)一定慧寺橋336阜成門一大峪850北七家村一古城西街小25路中海雅園小區(qū)—河灘小15路中海雅園—銀建公司967368左安路—定慧橋617809岳各莊西站—北苑輕軌站851運(yùn)通113吳莊一萊廣營(yíng)740十八里店—十八里店977胡春苑一馮村西里運(yùn)通106北宮門一半壁店運(yùn)通202趙公口長(zhǎng)途站一定慧寺運(yùn)通102趙公口長(zhǎng)途站—錦繡大地市場(chǎng)601金五星百貨一定慧寺941北苑家園一恩濟(jì)西街康恩專線恩濟(jì)西街一康家溝759良鄉(xiāng)鴻順園一頤和園南門733嘉園一香山735錦繡大地市場(chǎng)—郁金香花園4.周邊市政配套設(shè)施調(diào)查黎昌海鮮大酒樓金悅海鮮大酒樓湘鄂情飲食廣場(chǎng)無名居九頭鳥天外天烤鴨郭林家常菜麥當(dāng)勞、肯德基局部四層，可經(jīng)營(yíng)面積10萬平方米以上，地上地下設(shè)置1300個(gè)停車位(約1200平方米),項(xiàng)目評(píng)估總市值約10億元天福超市：天福超市紫竹店海淀區(qū)北洼路31號(hào)燕莎望京購(gòu)物大成順天府倉(cāng)儲(chǔ)華潤(rùn)超市翠微大廈城鄉(xiāng)華懋商廈華聯(lián)商廈北京印象亮甲店小區(qū)永家東里小區(qū)亮麗園定慧北里小區(qū)恩濟(jì)里小區(qū)國(guó)賓嘉園恩濟(jì)莊●地塊周邊1公里半徑內(nèi)市政配套齊全，商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)齊全；麾下現(xiàn)有近20家房地產(chǎn)開發(fā)公司，品牌的實(shí)力十分雄厚。共開發(fā)20多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分布浙江、安徽、上海、江蘇、山東、遼寧等七個(gè)省(市),開發(fā)的總量500余萬平方米；其中規(guī)模較大的項(xiàng)目有：上海新湖明珠城、杭州新湖 項(xiàng)目弱勢(shì)分析(Weakness)●所處位置相對(duì)靠?jī)?nèi)，視覺上的沖擊不明顯●區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)機(jī)會(huì)●京西地區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)境質(zhì)素項(xiàng)目名稱全部項(xiàng)目合計(jì)單位建安標(biāo)準(zhǔn)占地面積平方米建筑用地面積平方米總建筑面積平方米地上建筑面積平方米住宅平方米配套公建平方米地下建筑面積平方米容積率項(xiàng)目名稱計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法測(cè)算基數(shù)單位單價(jià)土地出讓金住宅配套公建二、前期工程費(fèi)1、臨時(shí)水、電、路及場(chǎng)地平整費(fèi)2、可行性、方案咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)地上建面×5元/平米3、測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)4、執(zhí)照費(fèi)建安概算×0.1%5、標(biāo)底編制費(fèi)建安概算×0.3%6、預(yù)算審查費(fèi)建安概算×0.1%7、招投標(biāo)費(fèi)建安概算×2%10、粘土磚費(fèi)地上建面×14元/平方米11、竣工圖費(fèi)測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)×70%×10%12、檔案保證金10萬元三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1、紅線內(nèi)建安概算×8%紅線外建安概算×8%2、環(huán)境設(shè)計(jì)與綠化建筑面積×8元/平方米四、房屋建安工程及設(shè)備、裝修費(fèi)建安工程費(fèi)+設(shè)備及裝修費(fèi)(一)建安工程費(fèi)地上建筑面積平方米住宅平方米配套公建平方米地下建筑面積平方米(二)設(shè)備及裝修費(fèi)用五、不可預(yù)見費(fèi)至四項(xiàng)×3%六、上交開發(fā)辦的管理費(fèi)至五項(xiàng)×0.1%七、管理費(fèi)至五項(xiàng)×2.5%八、貸款利息總建面×100每平米單價(jià)九、兩稅一費(fèi)銷售收入×5.5%十、銷售費(fèi)用銷售收入×3%十一、開發(fā)成本一至十項(xiàng)平均成本按總建筑面積綜合成本按可售地上面積扣除地下造價(jià)后綜合成本按可售地上面積十二、銷售收入萬平方米銷售地下車位銷售萬元/個(gè)十三、毛利潤(rùn)十四、所得稅十五、凈利潤(rùn)十六、投資收益率(靜態(tài))2、選擇項(xiàng)目選擇本區(qū)域內(nèi)8個(gè)項(xiàng)目，包括：誠(chéng)品建筑綠波·漫板世紀(jì)城3期觀瀾國(guó)際花園北京印象樂府江南湯泉逸墅酈城修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)權(quán)重誠(chéng)品建筑l11111本案市場(chǎng)比較價(jià)格一：8300*15%*0.8+8300*15%*1.1+8300*30%*0.8+8300*15%*0.7+8300*15%*0.8+8300*10%*0.5=6640修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)權(quán)重111111本案1市場(chǎng)比較價(jià)格二：7800*15%*0.8+7800*15%*0.8+7800*30%*0.8+7800*15%*0.8+7800*15%*1.5*1+7800*10%*0.6=6318修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)權(quán)重世紀(jì)城3期111111本案修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)權(quán)重觀瀾國(guó)際花園11111本案1修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)權(quán)重北京印象111111本案1市場(chǎng)比較價(jià)格五：7800*15%*0.8+7800*15%*1+7800*30%*0.8+7800*15%*0.8+7800*15%*0.8+7800*10%*0.5=6240修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)權(quán)重樂府江南111111本案1市場(chǎng)比較價(jià)格六：6300*15%*1.2+6300*15%*1.2+6300*30%*0.8+6300*15%*0.8+6300*15%*1+6300*10%*0.6=6048修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)權(quán)重湯泉逸墅1l1111本案1修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)權(quán)重酈城111111本案1本項(xiàng)目市場(chǎng)比較價(jià)格=(6640+6318+6656+6935+6240+6300+7802+6798)/8=6711元/平米(毛坯房)1、項(xiàng)目住宅綜合成本單價(jià)：=投資額/銷售面積=￥5637元/平米2、本項(xiàng)目含18%的開發(fā)利潤(rùn)價(jià)位為：￥6652元/平米?，F(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)作價(jià)位----Y6711元/平米(市場(chǎng)比較法定價(jià))實(shí)現(xiàn)18%開發(fā)利潤(rùn)價(jià)位----￥6652元/平米(成本定價(jià)法定價(jià))市場(chǎng)最易接受價(jià)位-—￥6500元/平米(目標(biāo)客戶群體預(yù)期價(jià)格)參考價(jià)格=(市場(chǎng)比較價(jià)格+實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)18%的成本價(jià)格+目標(biāo)客戶群心理價(jià)格)/3=￥6621元/平米(毛坯)格)方式，取得驕人銷售業(yè)績(jī)。的價(jià)格策略。如誠(chéng)品建筑，開盤毛坯房銷售價(jià)格為6900元/平米，由于銷售情況看好，價(jià)格目前漲至精裝修均價(jià)8300元/平米；建議開盤均價(jià)定在6600元/平米，最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)7021元/平米。一、客戶群定位情結(jié)3.年齡：相對(duì)偏年輕，約為35歲—45歲5.職業(yè)類型*私營(yíng)企業(yè)主研機(jī)構(gòu)，行業(yè)以IT●認(rèn)同本案的獨(dú)特性，注重居住環(huán)境品味及文化格調(diào)●認(rèn)同本案的區(qū)域優(yōu)勢(shì)●為本案性能價(jià)格比所吸引2、項(xiàng)目定位1)地產(chǎn)項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)產(chǎn)品趨同(均為容積率3.0的板或塔樓)2)競(jìng)爭(zhēng)性分析 這種生活方式適度超前的研究、升華和提煉，將其融合、演繹到房地產(chǎn)開發(fā)之中形成一種全方位的生活方式，旨在倡導(dǎo)一種健康、科學(xué)、文明的生活。為業(yè)主構(gòu)筑全方位的生活觀念。 “生態(tài)文化居住區(qū)”第七部分、產(chǎn)品規(guī)劃建議社區(qū)設(shè)變配電站，雙回路供電，每戶設(shè)獨(dú)立電表10(40)A-15(60)A;每戶預(yù)留小型配電箱，各房間及廚房?jī)?nèi)設(shè)足夠園藝迷宮(目標(biāo)對(duì)象：兒童。類別：集中。用園藝喬木作成的迷宮，結(jié)構(gòu)不同，與中心花園結(jié)合。藝術(shù)主題包括有創(chuàng)造者樂園(陶藝吧、插花藝術(shù)、根雕藝術(shù)室、凡1)物業(yè)基本服務(wù)：●熱帶雨林館及鳥語林的專人管理及維護(hù)●環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)?！裎飿I(yè)裝飾、裝修、施工、監(jiān)督管理?！袢胱」芾怼裣拦芾怼駮?huì)所的經(jīng)營(yíng)與管理●物業(yè)檔案資料的管理2)物業(yè)特色服務(wù)：●送貨服務(wù)。用電話預(yù)約送貨上門。●出租汽車預(yù)約服務(wù)；●汽車保養(yǎng)保潔服務(wù)●百變菜單式裝修：免費(fèi)提供完全居家手冊(cè)，提供5種裝修方案，并可將裝修款連同房款做按揭第八部分、營(yíng)銷推廣建議一、銷售策略2、推出時(shí)機(jī)具備一定的工程形象進(jìn)度(今年9-10月份左右)。3、推出方式E、收盤期：2004年7月——2004年8月2004-4年9月2004年10月—2004年12月2005年1月——2005年4月2005年8月——2005年9月我們的主體思路就是將本案直接包裝成8000——8500元的高檔樓盤，而實(shí)際銷售價(jià)位鎖定在680